Pim's Faq gallerie

Les FAQ de PIM

Réponses aux questions immobilières fréquentes

L’achat d’un immeuble est sans doute l’une des décisions les plus importantes de votre vie.

Pour ne pas improviser les actes notamment juridiques qui accompagnent cet événement, PIM vous donne ici l’essentiel des explications sur notre droit immobilier belge et sa mise en oeuvre pratique.

En cliquant sur une question, la réponse s’affiche. En y cliquant à nouveau, la réponse se referme.

Les questions/réponses sont listées « en vrac » (selon ordre chronologique de leur publication ou mise à jour). En cliquant sur les thèmes ci-dessous, vous afficherez les Q/R liés au dit thème.

Les présentes informations de notre FAQ sont sujettes à évolution(s) et n’engagent aucunement PIM, malgré le soin apporté. Pour un dossier particulier, consultez un spécialiste, dont, par exemple, votre propre notaire.

Outre le fait qu’il s’agisse d’une obligation légale à respecter, quel est l’intérêt de l’enregistrement du bail ?

L’enregistrement donne date certaine au bail et le rend opposable aux tiers (qui ne peuvent donc pas ignorer, juridiquement parlant, son existence).

Pour le locataire, le bail enregistré le protège, par exemple, en cas de vente: l’acquéreur ne pourra pas ignorer l’existence du bail.

Pour le bailleur, le bail enregistré le protège aussi:

  • fiscalement, en cas de bail mixte (professionnel + logement) ventilant les 2 affectations, l’imposition devra en tenir compte;
  • le preneur ne pourra pas résilier anticipativement le bail sans préavis ni indemnité

Par contre, certains bailleurs refusent d’enregistrer leurs baux, car ils considèrent notamment que cela alimente une base de données qui permettra aux gouvernements de les taxer sur base des revenus locatifs réels au lieu des revenus cadastraux. Ils prennent volontairement le risque de renoncer aux protections susmentionnées. Et cela n’empêche pas qu’un bail soit enregistré à l’initiative du locataire, le cas échéant.

 

Le taux normal des droits d’enregistrement pour l’achat d’un bien immobilier en Flandre est de 10 % (au lieu des 12,5 % dans les autres régions du pays.

Depuis le 1er juin 2018, un tarif de 7 % est désormais appliqué en Flandre pour l’achat d’une habitation unique et propre servant de logement familial.

Vous pouvez bénéficier du taux à 7 % si :

  • L’achat est effectué par une ou plusieurs personnes physiques.
  • L’achat concerne un logement familial. Il doit s’agir d’un logement existant, qui est affecté principalement ou sera affecté principalement au logement de la famille d’une personne. Les terrains sont donc exclus de ce régime.
  • Il doit s’agir d’une unique habitation : l’acheteur ou les acheteurs ne peuvent posséder la totalité en pleine propriété d’une autre habitation ou d’un autre terrain.
  • Il doit s’agir d’un achat qui porte sur la pleine propriété d’un immeuble.
  • L’acquisition doit être « pure et simple » c’est-à-dire un « réel » achat (et donc par exemple pas l’échange ou la sortie d’indivision) et inconditionnel.
  • L’acheteur doit se domicilier à l’adresse du bien acheté dans les deux ans de la passation de l’acte authentique.

Attention, pour l’achat d’un bien immobilier qui ne satisfait pas à ces conditions, c’est le taux de 10% qui sera applicable.

Abattement

L’abattement représente une diminution de la base imposable.

Les droits d’enregistrement (au taux de 7%) ne seront calculés que sur la partie du prix qui dépasse le montant de l’abattement.

Montant de l’abattement

A partir du 1er juin 2018, le montant de l’abattement en Région flamande est de 80.000 €.

Autrement dit, vous ne payez plus de droits d’enregistrement sur la première tranche de 80.000 € de l’achat de votre bien (ce qui correspond à une économie de 5.600 €), moyennant certaines conditions.

Conditions à respecter

Le bénéfice de cet abattement est lié à une série de conditions, auxquelles tous les acquéreurs doivent répondre :

  • Le bien immobilier doit être situé en Région Flamande.
  • Le prix d’achat ne doit pas dépasser 200.000 € ou 220.000 € si le bien est situé dans une commune principale ou dans une commune de la périphérie flamande autour de Bruxelles.
  • Les acheteurs qui bénéficient du tarif réduit de 6% en cas de rénovation énergétique ont également droit à cet abattement. L’économie fiscale sera dans ce cas de 4.800 €.
  • Seule habitation : l’acquéreur ne peut être propriétaire d’un autre bien immeuble affecté en tout ou en partie à l’habitation. S’il y a plusieurs acquéreurs, ils ne peuvent pas être ensemble propriétaires d’un autre bien immobilier destiné à l’habitation (l’habitation qu’un acquéreur ou un des acquéreurs possède en copropriété avec des non-acquéreurs ne doit pas être prise en compte).
  • Qualité des acquéreurs : le bénéfice de l’abattement est réservé aux personnes physiques. Il ne peut donc profiter aux sociétés, associations ou autres personnes morales.
  • Nature de l’immeuble : l’acquisition doit concerner une habitation.
  • Destination de l’immeuble : l’habitation doit être l’habitation principale de l’acquéreur (dans les deux ans de l’acquisition d’une habitation).
  • Nature de l’opération : l’acquisition doit être « pure et simple » c’est-à-dire un « réel » achat (et donc par exemple pas l’échange ou la sortie d’indivision) et inconditionnel.
  • Acte portant sur la totalité et la pleine propriété de l’immeuble : l’achat doit concerner la totalité en pleine propriété du bien immobilier (seront donc exclus les acquisitions d’une partie d’un bien immobilier ou de l’usufruit ou de la nue-propriété d’un bien).

Pour les « communes principales« , entrent ici en ligne de compte : les communes d’Alost, Anvers, Boom, Bruges, Termonde, Genk, Gand, Hasselt, Kortrijk, Louvain, Malines, Ostende, Roeselare, Saint-Nicolas, Turnhout et Vilvoorde.

Pour les « communes de la périphérie flamande autour de Bruxelles » : les communes de Affligem, Asse, Beersel, Bertem, Bever, Dilbeek, Drogenbos, Gammerages, Gooik, Grimbergen, Halle, Herne, Hoeilaart, Huldenberg, Kampenhout, Kapelle-opden-Bos, Kortenberg, Kraainem, Lennik, Liedekerke, Linkebeek, Londerzeel, Machelen, Meise, Merchtem, Opwijk, Overijse, Pepingen, Roosdaal, Rhode-Saint-Genèse, Woluwe-Saint-Etienne, Steenokkerzeel, Ternat, Tervuren, Vilvoorde, Wemmel, Wezembeek-Oppem, Zaventem, Zemst.”

Si le contrat avec la copropriété est réalisé entre l’ACP et un syndic professionnel agissant en personne physique, il doit reprendre son propre numéro IPI
Si le contrat avec la copropriété est réalisé avec une personne morale qui n’a pas de numéro IPI, il faut reprendre le n° de la personne physique qui en est responsable au niveau RC et déontologique.
Si le contrat avec la copropriété est réalisé avec une personne morale qui a un numéro IPI, il faut reprendre le n° IPI de cette dernière.

Le prix de vente d’un bien immobilier ne peut être acquitté qu’au moyen d’un virement ou d’un chèque (art.20 de la Loi Anti-Blanchiment).

La convention et l’acte de vente établis par l’agent immobilier et/ou le notaire doivent préciser le numéro du compte financier par le débit duquel le prix et le cas échéant l’acompte ont été ou seront transférés, ou contenir une déclaration des parties précisant ce compte ou expliquant le mode de financement utilisé en l’absence de compte.

La vente est définitive lors de la signature du compromis. Pour que la convention soit parfaite, il suffit qu’il existe un accord sur le prix et sur le bien vendu. Cependant, il est de tradition de verser une garantie. Le montant peut être fixé librement par les parties dans la plupart des cas (il existe des exceptions notamment en cas de vente d’immeubles en construction), mais il s’élève traditionnellement à 10 % du prix convenu. La remise d’une première somme offre au vendeur une garantie quant au sérieux de l’acquéreur et quant à son apparente solvabilité. En effet, le compromis stipule dans la plupart des cas que le vendeur pourra conserver cette somme à titre de dommages-intérêts forfaitaires en cas de résolution de la vente aux torts de l’acquéreur.

Toutefois, au fil des années, la remise d’un véritable acompte au vendeur a présenté de plus en plus de risques. Beaucoup de situations que l’acquéreur ne peut pas connaître peuvent se présenter : celui qui se présente comme vendeur n’est pas le seul propriétaire du bien et n’a pas l’accord des autres copropriétaires pour vendre, ou n’est même pas propriétaire du tout, mais simplement locataire. Le vendeur a des dettes fiscales ou hypothécaires qui dépassent le prix de vente. Le vendeur est propriétaire, mais est en faillite. Et la liste n’est pas limitative… Dans la plupart des cas, la vente ne pourra pas se réaliser et l’acquéreur aura beaucoup de difficultés à récupérer son acompte, s’il le récupère…

Faut-il dès lors supprimer l’acompte ou la garantie ? Non, bien entendu. Le versement est bien souvent, dans l’esprit des parties, l’opération qui scelle la convention, bien plus que la signature du compromis lui-même. En outre, supprimer l’acompte reviendrait à priver le vendeur d’une garantie légitime du sérieux de l’acquéreur. Le principe de l’acompte doit donc être maintenu, sous peine de pénaliser éventuellement le vendeur.

Il fallait donc trouver une solution qui mette à la fois vendeurs et acquéreurs à l’abri. Pour cette raison, la pratique s’était déjà de plus en plus répandue – notamment à la suite de la multiplication des ventes avec clauses suspensives d’octroi de prêt – de remettre le chèque de l’acompte ou de la garantie libellé au nom du notaire du vendeur, qui le conservait jusqu’à ce qu’il ait pu vérifier que toutes les conditions étaient réunies pour que la vente puisse se réaliser.

Pour donner plus de garanties à l’acquéreur, certaines chambres des Notaires ont décidé de transformer cette pratique en obligation. Il est maintenant obligatoire, lorsque la signature de la convention se fait en la présence d’un notaire ou d’un de ses collaborateurs, que la garantie ou l’acompte soit bloqué en l’étude jusqu’à la signature de l’acte authentique. Cette mesure judicieuse protège les deux parties : l’acquéreur sera certain que ce qu’il a versé ne risquera pas de disparaître dans la nature et le vendeur sera certain de l’engagement de l’acquéreur.

Bien entendu, si la consignation dure plus d’un mois, le notaire aura l’obligation de placer le montant sur un compte spécial, dont les intérêts (calculés au taux bancaire actuel !) reviendront intégralement à celui à qui la somme est destinée.

(source pour supra: site des notaires)

Est-ce une garantie ou un acompte ?

C’est de la nuance, mais ce n’est pas sans importance.

Un acompte est un montant versé au vendeur, à valoir sur le prix de vente.

S’il y a un souci avec le vendeur (par exemple, une saisie): le montant versé au titre d’acompte – même si consigné chez un tiers – est saisissable, puisque c’est un « morceau » de son prix de vente. Il y a donc un risque pour l’acquéreur.

Par contre, une garantie consignée chez le notaire instrumentant sera placée sur un compte rubriqué au nom de l’acquéreur: le montant versé sert donc de garantie pour la bonne exécution des engagements souscrits, mais n’est pas encore à valoir sur le prix de vente. Ce n’est qu’à la date de l’acte authentique que la dite garantie se transforme en acompte.

Au moment de l’achat de son appartement, l’acquéreur devra être complètement informé sur ses rapports futurs avec les autres copropriétaires.

Il existe une obligation d’information en cas de vente d’un lot. L’acheteur devra recevoir, avant la signature de la convention ou de l’offre/promesse d’achat, les informations et documents suivants :

  • le montant du fonds de roulement et du fonds de réserve,
  • le montant des arriérés éventuels dus par le cédant;
  • la situation des appels de fonds, destinés au fonds de réserve et décidés par l’assemblée générale avant la date certaine du transfert de la propriété;
  • le cas échéant, le relevé des procédures judiciaires en cours relatives à la copropriété;
  • les procès-verbaux des AG ordinaires et extraordinaires des trois dernières années, ainsi que les décomptes périodiques des charges des deux dernières années;
  • une copie du dernier bilan approuvé par l’AG de l’association des copropriétaires.

Le syndic doit les communiquer sur simple demande, dans les 15 jours.

Si l’acheteur ne reçoit pas ces informations, il pourra y avoir des conséquences sur la vente. L’acquéreur pourra tenter de se dégager du contrat en prétendant qu’il est nul ou qu’il y a un vice de consentement.

Rôle du notaire avant l’acte de vente

Le notaire devra, en cas de vente d’un lot, demander au syndic par lettre recommandée à la poste, de lui transmettre les informations et documents suivants :

  • le montant des dépenses décidées par l’AG ou le syndic avant la vente mais dont le paiement est demandé par le syndic après cette date;
  • un état des appels de fonds approuvés par l’AG des copropriétaires avant la vente et le coût des travaux urgents dont le paiement est demandé par le syndic après cette date;
  • un état des frais liés à l’acquisition de parties communes, décidés par l’ AG avant la vente, mais dont le paiement est demandé après cette date;
  • un état des dettes certaines dues par l’association des copropriétaires à la suite de litiges nés avant la vente mais dont le paiement est demandé après cette date.

Le syndic a 30 jours pour répondre.
Le notaire transmet ensuite les documents à l’acheteur, aux frais du vendeur.

Attention! Après paiement des certaines créances, le notaire doit retenir sur le prix de vente, lors de la signature de l’acte, les arriérés des charges ordinaires et extraordinaires dus par le vendeur. Il peut les contester, sauf décision judiciaire définitive.


La répartition des frais

Les informations ci-dessus devront donc être portées à la connaissance de l’acheteur lors de l’acte authentique, sans que ce dernier ne puisse toutefois se prévaloir d’une nullité en l’absence de celles-ci.
Au-delà de ces obligations, et sauf arrangement particuliers entre les parties, le nouveau propriétaire sera aussi tenu des charges ordinaires dès la date de la signature de l’acte notarié. Il devra également s’acquitter des charges extraordinaires et des appels de fonds décidés par l’assemblée générale. Pour autant que ces décisions aient lieu entre le compromis de vente et l’acte authentique et que le nouveau propriétaire ait disposé alors d’une procuration pour y assister.
L’ensemble des frais liés à la transmission des informations et de remise des documents par le syndic est à la charge du propriétaire sortant.

 

(source: Notaire.be)

Dans un acte authentique de vente, on retrouve souvent la clause selon laquelle le bien est vendu « quitte et libre de toute charge ». Il s’agit d’une clause très importante qui établit que l’acheteur reçoit le bien sans dette ni hypothèque.

Au stade du compromis de vente, il sera mentionné: « vendu pour quitte et libre », ce qui veut dire notamment que l’hypothèque grevant le bien devra être radiée à la date de l’acte authentique, mais ne doit pas encore l’être au moment du dit compromis.

 

Quels obstacles peuvent empêcher la transmission d’un bien ?
1. Hypothèques

Si le vendeur a contracté une dette ou un prêt qui est garanti par une hypothèque, cette dette doit alors être apurée au plus tard lors de la passation de l’acte. Le notaire effectuera une enquête au bureau des hypothèques afin de vérifier si une hypothèque est établie, et dans l’affirmative, il demandera un décompte de la dette au créancier. Il s’assurera que le prix de vente est utilisé pour le paiement des dettes restant dues pour que l’hypothèque soit levée.
Si ceci n’est pas le cas, le créancier refusera de lever l’hypothèque. En cas de non levée de l’inscription hypothécaire, l’acheteur court le risque que le bien qu’il vient d’acheter soit vendu par les créanciers précités. Les recherches et l’intervention du notaire empêchent cela.
2. Impôts

Avant de passer l’acte de vente, le notaire a l’obligation de faire une enquête auprès du bureau de perceptions des impôts du vendeur pour vérifier si celui-ci a encore des dettes fiscales. Cela vaut tant pour les impôts directs, pour la TVA, l’impôt foncier, les impôts provinciaux et communaux que pour les droits de succession.
Le percepteur doit informer le notaire dans les 12 jours de sa demande. S’il l’informe qu’il existe en effet des dettes fiscales, le notaire est obligé de retenir sur le prix de vente l’argent utile pour apurer ces dettes.
Si ceci n’est pas respecté, le percepteur peut faire inscrire une hypothèque sur le bien vendu, de telle manière que l’acheteur court à nouveau le risque que son bien soit vendu.
3. Charges sociales

Le notaire doit également enquêter auprès de l’ONSS et des caisses d’assurances sociales pour vérifier si le vendeur a encore un arriéré.
4. Infractions urbanistiques

Si le bien a été construit ou reconstruit contrairement à des dispositions urbanistiques, l’administration peut avertir le bureau des hypothèques qu’une demande de démolition a été introduite. Si un jugement de démolition a été rendu, il en sera également fait mention au bureau des hypothèques.
Le notaire recherchera avant la passation de l’acte si de tels obstacles existent.
L’acheteur sera ainsi informé avant de procéder à l’achat. Le notaire devra également rechercher auprès de la commune concernée quels permis urbanistiques ont été délivrés et si des infractions urbanistiques sont connues.
5. Contestations sur le droit de propriété du vendeur

S’il existe des contestations sur le droit de propriété du vendeur, il sera fait mention des citations et jugements concernés au bureau des hypothèques. Les recherches réalisées par le notaire permettront d’informer les parties avant que l’acte ne soit passé.
6. Toute action contre le vendeur qui peut donner lieu à une mesure de saisie

Les créanciers du vendeur ont la possibilité de pratiquer une saisie conservatoire sur le bien vendu à titre de garantie de paiement. Si une telle mesure est pratiquée, il en sera également fait mention au bureau des hypothèques de sorte que le notaire en sera informé et pourra veiller à ce que l’argent utile soit retenu sur le prix de vente pour rembourser la dette.

Conclusion

Tous ces obstacles peuvent déjà exister au moment où le compromis est signé. Il est donc extrêmement utile et prudent que l’acheteur soit assisté de son propre notaire pour  la vérification et/ou la rédaction du compromis de vente. Cette intervention du notaire n’entraîne pas d’honoraire ni de frais supplémentaire. Le notaire proposera de bloquer l’acompte sur un compte spécial jusqu’à l’acte authentique pour éviter que votre acompte ne soit perdu si, en raison des obstacles susmentionnés, la vente ne peut pas continuer.

 

(source: notamment notaire.be)

Une obligation est contractée sous condition suspensive lorsqu’elle dépend d’un événement futur et incertain. Le fait futur doit nécessairement être un fait situé en dehors du contrat.

La condition particulière que le bien, objet de la vente, doit être libre de toute convention de location doit être analysée comme une obligation résultant du contrat de vente et non comme une condition suspensive.

De même, la clause d’un compromis de vente relatif à un bien immobilier par laquelle le vendeur contracte l’obligation de libérer le bien de toute location, ne soumet pas cette convention à un événement incertain. La convention de vente existe dès qu’il y a accord sur la chose et sur le prix. L’obligation que contracte le vendeur d’un bien immeuble de le dégager de la location n’est pas une condition suspensive ! (Civ. Tongres, 28/09/1990, Rec. gén. enr. not., 1991, p 113)

Source: « Les conditions suspensives et résolutoires en droit fiscal », par Lorette Rousseau, notaire. In « le compromis de vente », Ed. Arthemis, 2006

Les receveurs de l’enregistrement sont des fonctionnaires fiscaux. Il leur est donc interdit d’évaluer des biens immeubles à la demande de particuliers ou de leur fournir des informations à propos de la valeur de ces biens.

Ce sont les parties elles-mêmes qui doivent évaluer la valeur vénale des immeubles. L’Administration n’intervient pas dans cette estimation mais se limite à un contrôle fait par la suite, du prix ou de la valeur déclarée pro fisco.

En France, cette culture fiscale a évolué, puisque l’administration a même mis online des outils permettant de prendre connaissance de ses points de comparaison.

On en est encore loin en Belgique…

L’acte authentique de vente, passé en principe chez notaire, a pour notamment objet de rendre la vente opposable aux tiers.

Il reprendra les éléments du compromis de vente, ou d’une offre acceptée ou encore d’une promesse de vente suivie de levée d’option.

Sauf accord exprès des parties, l’acte authentique ne peut déroger à ces documents, qui forment la vente et son contenu entre parties (en principe, donc, le contenu de ces documents prime celui de l’acte authentique).

A défaut de passage par la faute d’une partie à l’acte authentique, on peut requérir d’un juge ou d’un arbitre l’obtention d’un jugement valant acte authentique de vente.

Pour une analyse plus nuancée de cette question, merci de prendre connaissance de ceci (sur le blog de Me Carnoy)

La Loi Breyne (du nom d’un Ministre des années 1960… mais qui ignore tout des adaptations récentes de sa loi) s’applique aux conventions portant sur une habitation à construire ou en voie de construction, pour autant que :

cette habitation soit située en Belgique
l’acquéreur (ou maître d’ouvrage) soit obligé d’effectuer un ou plusieurs paiements avant l’achèvement de la construction. (pas d’acompte = pas de loi Breyne)
Elle s’applique également aux contrats ayant pour objet un transfert de propriété et portant engagement pour le vendeur de transformer ou d’agrandir une habitation lorsque le prix total des travaux envisagés est d’au moins 80 % du prix de vente, avec un minimum de FB 750.000 (env. 18.000 euros).
La loi prévoit que ces conventions mentionnent obligatoirement :

– l’identité du propriétaire du terrain et des constructions existantes
– la date de la délivrance du permis de bâtir (appelé « permis d’urbanisme » dans la région bruxelloise…)
– si l’acquéreur subordonne ou non l’acquisition à la condition suspensive d’obtention d’un financement pour un montant minimum et des conditions à préciser
– le prix total de l’immeuble ou des travaux de transformation et les modalités de paiement
– si ce prix peut être révisé
l’existence des aides publiques régionales au logement
– la date du début des travaux, les délais d’exécution et les dommages et intérêts pour retard d’exécution
– le mode de réception

La loi précise également la liste des documents qui doivent être annexés au contrat, ainsi que certaines mentions obligatoires (par exemple : les parties ont connaissance des différents documents depuis 15 jours au moins).

Bref, ici aussi, il ne s’agit pas d’improviser: renseignez-vous de manière complète avant de signer.

L’arbitrage : le moyen idéal de résolution des conflits immobiliers (et de la plupart des autres) 

Vous n’avez plus le droit de vous plaindre de l’arriéré judiciaire : la procédure d’arbitrage, organisée par la loi, vous permet de résoudre de manière définitive, en quelques semaines seulement, les différends qui vous opposent à votre entrepreneur, votre syndic, votre courtier, votre bailleur, locataire, acheteur ou vendeur. Pour autant que vous ayez prévu une clause dite d’arbitrage dans vos conventions…

L’arbitrage est idéal : les personnes qui en ont l’expérience ou en sont informées coupent les ponts avec les tribunaux ordinaires (justices de paix, tribunaux de première instance…).

Les parties débattent à huis clos, de sorte que la confidentialité est assurée, et non pas dans un prétoire où le temps de parole est compté et où les autres justiciables se bousculent devant des juges impatients en craignant les inévitables remises.

Généralement –et c’est encore un des atouts majeurs de l’arbitrage, les parties arrivent à un accord en cours de procédure, les chances de conciliation étant préservées jusqu’à son issue, d’autant que l’arbitre, contrairement à la plupart des juges (débordés), connaît le dossier avant la première audience.

En absence d’accord des parties, l’arbitre, qui dispose de quasi tous les pouvoirs du juge étatique, rend un jugement susceptible d’exécution.

Le prix de l’arbitrage est relativement modéré, et certainement beaucoup moins onéreux que celui des procédures ordinaires, ne fût-ce qu’en regard des délais réduits de procédure, de l’absence de défaut et d’appel, ce qui emporte l’adhésion de tous, parce que les gens sont heureux de voir réglés rapidement leurs différends dans les meilleures conditions de compétence et d’écoute.

La plupart des justiciables assistent aux audiences, très souvent sans l’assistance d’un avocat, car ils connaissent parfaitement leur affaire.

Cela signifie que pour un justiciable qui obtient gain de cause sans l’assistance d’un professionnel, la procédure est en définitive gratuite, car les frais devront être remboursés par la partie qui perd l’instance (de plus, certains institutions, comme la Chambre d’Arbitrage et de Médiation, prévoient l’allocation d’indemnités de procédure destinées à compenser le temps et éventuellement les frais exposés pour défendre ses intérêts, que l’on soit ou non assisté ou représenté par un professionnel).

Autres avantages de l’arbitrage : tout d’abord, et surtout, son aspect préventif : une fois les litiges nés, la plupart d’entre eux sont résolus sans passer par arbitrage, dès que la partie lésée rappelle à son adversaire l’existence d’une clause arbitrale dans leur contrat, qui rend impossible toute manœuvre dilatoire ; le fait aussi que l’intervention préalable d’un huissier de justice n’est pas requise (le tribunal arbitral pouvant généralement être saisi par simple courrier – fax, e-mail).

Attention : il faut savoir qu’il est difficile de forcer quelqu’un à aller en arbitrage une fois que le litige est né, si on n’a pas prévu antérieurement de clause d’arbitrage. Il faut donc insérer une clause d’arbitrage dans le contrat envisagé : vente, bail, contrat d’entreprises (devis), etc.

Pour se familiariser facilement avec la procédure d’arbitrage, disposer de modèles de clauses d’arbitrage adaptées, prendre connaissance de la loi sur l’arbitrage, d’articles et de sentences arbitrales intéressantes, on visitera utilement le site www.arbitrage-mediation.be de la Chambre d’Arbitrage et de Médiation, institution de référence dans le domaine, entre autres, immobilier.

C’est en raison du renom de cette chambre, de la qualité de ses informations et de ses services, ainsi que de la simplicité de ses règlements que Pim héberge gratuitement à votre attention  ses modèles de baux, d’offre et de compromis de vente, qui constituent des références du genre, et contiennent bien sûr une clause d’arbitrage efficace !

Les droits d’enregistrement à payer sont dus sur la valeur vénale de l’immeuble.

Voici la définition du Ministère (SPF) des Finances de la « valeur vénale » :

Par valeur vénale, il faut entendre le prix que l’amateur le plus offrant s’engagerait à payer si le bien était mis en vente dans les conditions les plus favorables et après une préparation adéquate.

Le compromis de vente constitue en principe l’acte sous seing privé par lequel les parties matérialisent la vente d’un bien.

Il contient des clauses relatives à la description du bien et ses accessoires, son occupation, les garanties fournies, l’identité des notaires, une copropriété éventuelle, l’urbanisme, le transfert de la propriété et de la jouissance, le paiement du prix, etc.

Toutefois, le passage au compromis n’est, sauf accord des parties, pas obligatoire si celles-ci ont, par exemple, matérialisé la vente par une offre acceptée ou une levée d’option à des conditions préalablement établies de commun accord.

Les parties peuvent alors passer directement au stade de l’acte authentique.

Lorsqu’un propriétaire confie son appartement ou sa maison à une agence immobilière, pour la vendre, l’agence place une affiche, ou une annonce sur l’Internet ou encore dans un journal.

Généralement, le candidat intéressé téléphone pour connaître le prix demandé.

Que se passe-t-il si le candidat déclare tout aussitôt qu’il accepte le prix ? Ou s’il dépose une lettre d’acceptation ?

Autrement dit, l’annonce de la mise en vente d’un immeuble à tel prix, constitue-t-elle une offre de vente qui peut être levée et de ce fait devenir une vente ?

En général, l’agent immobilier n’est pas le mandataire du propriétaire.

Il ne peut poser un acte juridique pour son compte ni, de ce fait, l’engager.

La mission de l’agent consiste à rechercher des candidats acquéreurs et à les mettre en rapport avec le propriétaire.

C’est la définition du courtage, variante du louage de service.

C’est pour cette raison que la jurisprudence refuse de voir une annonce immobilière comme une offre, même si l’annonce mentionne un prix.

Selon la jurisprudence, l’annonce constitue plutôt un appel d’offre d’achat et non une offre de vente (Civ. Brux., réf. 31 mai 1995, R.G.D.C. 1996, p. 68).

Selon M. Foriers (Actualité de quelques contrats spéciaux, UB³, Bruylant 2005, p. 52), lorsque la convention de courtage contient un mandat accessoire et limité, elle demeure un courtage et ne dégénère pas en mandat.

Cependant, tout dépend du contenu réel de la mission de l’agence.

Si le contrat investit l’agence du droit et de l’obligation de transmettre une offre (réceptice ou non), la situation peut être différente.

Mais en règle, une mission d’agent immobilier vise la recherche de candidat et non la vente proprement dite.

Qu’en conclure ? Qu’il ne suffit pas de déclarer que l’on achète la maison au prix demandé.

Le propriétaire garde le dernier mot.

 

(Ce sujet a également fait l’objet d’articles sur notre blog)

Le droit de préemption est le droit reconnu à une partie d’avoir priorité sur tout autre candidat en cas de mise en vente d’un bien.

Le titulaire (bénéficiaire) du droit de préemption sera donc préféré s’il fait une offre égale à tout autre candidat-acquéreur.

Contrairement à une idée reçue, ce droit de préemption n’existe pas d’office en faveur d’un locataire (sauf pour les baux à ferme). Pour pouvoir en bénéficier, il faut que ce soit prévu expressément dans le contrat de bail, ce qui est relativement rare.

Si vous vous portez acquéreur d’un immeuble occupé par un ou des locataires, l’une des choses à vérifier en examinant les baux en cours, c’est… l’absence d’un droit de préemption (aussi appelé « droit de préférence ») en faveur du (des) locataire(s.

La vente qui est conclue en violation d’un droit de préemption peut être annulée à la requête du titulaire du droit.

Par ailleurs, certaines législations spécifiques prévoient des droits de préemption au profit des pouvoirs publics (région Flamande, région Wallonne, région de Bruxelles-Capitale), avec des modalités variables selon la région concernée. Ce droit de préemption (d’une efficacité qui reste à démontrer…) viserait à lutter contre la spéculation immobilière… et est, en pratique, rarement transformé en achat par les pouvoirs publics.

Il n’empêche que les textes légaux sont là et qu’il ne faut donc pas oublier d’en tenir compte lors d’un compromis de vente.

Nos modèles téléchargeables sur www.pim.be en tiennent, bien sûr, compte.

Par prudence, il conviendrait d’insérer la clause suivante dans tout compromis de vente :
« Les vendeurs déclarent que le bien n’est grevé d’aucun droit de préemption ou de préférence, d’aucune option d’achat, ni d’aucun droit de réméré. »

Ce qui précède est facultatif.
Les textes recommandés en vertu des législations régionales sont repris sous le chapitre… législations régionales.

Les principes généraux d’une vente avec rente viagère sont les mêmes que ceux d’une vente de gré à gré traditionnelle: le vendeur s’engage à transférer à l’acquéreur la propriété d’un bien immobilier et ce dernier s’engage à payer le prix convenu.

La grosse différence avec une vente « traditionnelle » réside dans le fait que le prix n’est pas payé intégralement au comptant.

Le prix ou le solde du prix (s’il y a eu un « bouquet ») est converti en une rente que l’acquéreur s’engage à payer pendant toute la vie du vendeur.
Plusieurs variantes sont possibles: réversibilité sur 2 têtes, limitation dans le temps (par exemple: maximum 20 ans), indexation de la rente, usufruit, nue-propriété, etc.

Le montant de la rente est fixé librement entre parties: il n’existe aucune règle préétablie et il n’y a pas de table officielle. Il est toutefois évident que l’âge du vendeur (« créditrentier ») influe sur le montant de la rente. Le candidat-acquéreur (futur « débitrentier »), avant de s’engager, doit consulter son notaire qui pourra examiner si l’affaire proposée est saine et équilibrée. Le Notaire veillera également à la bonne rédaction des conventions entre parties.

Les droits d’enregistrement et le montant des frais d’acte authentique se percevront, comme dans une vente « traditionnelle » sur base de la valeur vénale de l’immeuble.

Il y a peu d’agences immobilières spécialisées dans cette matière en Beglique (NB: PIM ne pratique PAS le viager: inutile donc de nous adresser des requêtes à ce sujet). Sachez aussi que très souvent ces agences « en viager » se font rémunérer par l’acquéreur (au lieu du vendeur, comme c’est l’usage pour les ventes traditionnelles).

Pour le calcul des rentes, l’un des outils utilisés est exposé sur un site spécialisé: Tables Schrijvers

Le Ministère des SPF Finances dispose d’un département appelé « l’administration du cadastre ». Elle sert à assurer la taxation immobilière et l’identification des propriétaires de chaque bien. Le territoire belge, au niveau de chaque commune, est divisé en plusieurs divisions et sections cadastrales, numérotées.

L’administration attribue à chacune de ces parcelles cadastrales un revenu locatif théorique, que l’on appelle le revenu cadastral.

Le montant de ce revenu cadastral a des incidences fiscales importantes :

  • il devra être ajouté, au titre de revenu, à la déclaration fiscale à l’impôt des personnes physiques (IPP) (une partie de ce revenu théorique reste toutefois exemptée d’impôts)
  • il détermine la limite à la déductibilité des intérêts payés dans le cadre d’un emprnt hypothécaire
  • il influe sur la taxation en « avantage en nature » due par le dirigeant d’entreprise occupant un immeuble appartenant à sa société
  • il sert de base au calcul du précompte immobilier, impôt annuel à payer indépendamment de ses autres revenus taxables.

Le précompte immobilier résulte d’un pourcentage du revenu cadastral. Ce pourcentage varie selon la localisation de l’immeuble. L’impôt ainsi récolté est, en effet, ventilé entre l’Etat fédéral (pour une part très faible), la Région concernée et, enfin, la commune concernée (pour la part la plus importante de cet impôt). Le précompte immobilier peut atteindre, dans certains cas, 45 à 50 % du revenu cadastral !

Le revenu cadastral est actuellement indexé chaque année, ce qui génère un accroissement annuel du précompte immobilier dû.
« L’avertissement extrait de rôle » (càd invitation à payer, en langage administratif) est adressé une fois par an, à la fin de l’été/début de l’automne, aux contribuables. Il concerne la taxe due pour la période du 1er janvier au 31 décembre de l’année en cours.

Cet avertissement extrait de rôle mentionne le revenu cadastral (R.C.) de base ainsi que le R.C. indexé.

L’avertissement extrait de rôle est envoyé, par l’administration, à celui qui est propriétaire du bien à la date du 1er janvier.

Si un changement de propriétaire est intervenu en cours d’année, ce n’est pas le problème de l’administration…

Les ventes n’intervenant pas toutes un 31 décembre, il convient de prévoir, dans le compromis de vente, que le vendeur et l’acquéreur supporteront cet impôt prorata temporis, les dates de référence étant, généralement, celles d’entrée en jouissance.

Si au moment de l’acte authentique notarié de vente, le montant du précompte immobilier précis dû pour l’année concernée n’est pas encore connu, il est prudent de prévoir le paiement par l’acquéreur au vendeur d’un montant provisionnel, à la date de l’acte, calculé sur base du précompte immobilier de l’année précédente.

Le compromis de vente peut être assorti de condition(s) suspensive(s).

Il en est de même pour l’offre d’achat ainsi que pour le contrat d’option.
Le caractère définitif de la vente est dès lors subordonné à la survenance d’un événement futur et incertain. A défaut de réalisation, la vente (ou l’engagement unilatéral si offre ou option) sera nulle et non avenue.

Il peut exister des conditions suspensives de natures diverses: obtention d’un permis de bâtir, obtention d’un certificat relatif à la qualité du sol, etc.

La condition suspensive, pour être valable (en tout cas d’un point de vue fiscal: le droit proportionnel n’étant pas dû tant que la condition suspensive n’est pas réalisée), doit répondre aux critères suivants:

– Un événement futur et incertain,

– Un événement extérieur au contrat (pas une obligation pesant sur une partie comme le dépôt d’une garantie ou le paiement d’un acompte par exemple),

– Un événement possible et qui ne soit pas contraire à l’ordre public et aux bonnes mœurs,

– Un événement qui ne soit pas entièrement au pouvoir de l’une des parties,

– Un événement dont dépend l’exécution de la vente, pas un évènement qui la retarde simplement (c’est la différence entre la condition et le terme).

La condition suspensive rencontrée le plus fréquemment est celle relative à l’octroi d’un prêt hypothécaire en faveur de l’acquéreur (ou de l’offrant).

Contrairement à une idée reçue, cette clause n’est pas insérée d’office dans les contrats belges.

Il faut la demander expressément et, en outre, le faire savoir dès la négociation d’achat, de manière à ce que le vendeur puisse prendre attitude en connaissance de cause.

Bien sûr, une telle condition suspensive protège l’acquéreur pour qui il est indispensable d’obtenir une confirmation de l’obtention de son crédit hypothécaire. Bien sûr, une telle clause permet au vendeur d’éviter les désagréments d’une procédure judiciaire contre l’acquéreur devenu défaillant pour cause de refus du prêt. Mais, bien sûr aussi, un vendeur préférera vendre sans condition suspensive…, car « un tiens, vaut mieux que deux, tu l’auras »

Quel type de clause insérer ? Voir la question spécifique ailleurs à ce sujet dans la FAQ.

L’offre d’achat  est un engagement unilatéral par lequel une personne (l’offrant) s’engage vis-à-vis d’une personne déterminée ou déterminable à acquérir un bien déterminé à un prix déterminé ou déterminable.

L’offre peut contenir tous les éléments auxquels l’offrant souhaite subordonner son engagement: on parle de réserves (condition suspensive urbanistique, financière, paiement du prix, date de la passation de l’acte authentique, du transfert de propriété et de jouissance, cessibilité, délai de notification d’acceptation, etc.)

L’offre ne lie pas en tant que telle son destinataire (propriétaire), qui dispose donc du droit d’accepter ou refuser la dite offre.

Par contre, son acceptation par ce dernier est constitutive de la vente.

Il est important de bien rédiger une offre, car la vente résulte automatiquement de son acceptation, si celle-ci est faite, et pas d’un éventuel compromis ultérieur de vente. Le compromis ne pourrait en conséquence pas déroger au contenu de l’offre, sauf accord des parties.

La question de la rétractation d’une offre une fois émise est l’objet d’une controverse.

Selon certains, l’offre pourrait être rétractée tant qu’elle n’a pas été acceptée par son destinataire.

Selon d’autres, cette possibilité n’existerait que tant que l’offre n’a pas été portée à la connaissance de ce dernier. Cette opinion est la plus admise actuellement.

Le destinataire de l’offre doit évidemment notifier son acceptation dans le délai donné par l’offrant.

A défaut de délai fixé, on parlera de délai raisonnable.

Promesse d’achat ?

Fréquemment, des personnes qualifient l’offre d’achat de promesse d’achat, ce qui est totalement erroné.

En effet, la promesse d’achat est un contrat par lequel une personne s’engage dès à présent à acquérir un bien déterminé à un prix déterminé ou déterminable si le bénéficiaire (le propriétaire) décide de le lui vendre (lève l’option de vente).

Promesse de vente ?

Il s’agit du mécanisme plus connu sous l’appellation de l’option.

La promesse de vente, ou option d’achat, est un contrat par lequel une partie s’engage d’ores et déjà à vendre son bien à une autre personne, à un prix déterminé ou déterminable, si cette dernière lui notifie (en général dans un certain délai) sa décision d’acquérir le dit bien (= lève l’option d’achat).

Il s’agit donc, à la différence de l’offre d’achat, d’un véritable contrat soumis au droit et conséquences des conventions.

La levée de l’option fait naître instantanément la vente (sans effet rétroactif) aux conditions définies par la promesse.

Il est donc recommandé, comme pour l’offre d’achat, d’insérer dans le contrat tous les éléments de la vente envisagée.

Idéalement, les parties pourraient utiliser le contenu d’un compromis de vente, en requalifiant celui-ci de promesse de vente, et en remplaçant les termes Vendeur et Acquéreur par Promettant et Bénéficiaire (ou titulaire de l’option).

La promesse de vente est donc un véritable contrat. Le bénéficiaire de l’option peut accomplir des actes conservatoires qui sont utiles à la conservation de son droit, et le promettant ne peut se mettre dans l’impossibilité d’exécuter sa promesse sous peine d’engager sa responsabilité contractuelle.
Les risques de perte du bien par force majeure restent à sa charge.

Il y a copropriété lorsque plusieurs personnes sont, en même temps, propriétaires d’un bien.

Pour un immeuble à entités multiples (par ex.: un complexe d’appartements), on parle de copropriété et d’indivision forcée.

Chaque lot dans un immeuble comporte :
– une partie en propriété privative et exclusive (par ex. l’intérieur de l’appartement)
– une quote-part dans la copropriété et l’indivision forcée, représentée par des quotités ou millièmes.

Pour établir la quote-part de chaque copropriétaire, il a fallu imaginer une « clé de répartition » : elle est exprimée en millièmes ou dix millièmes (pour des immeubles plus importants).

Ces quotités, fixées dans l’acte de base, déterminent le droit de vote et … le calcul des charges communes imputables au lot privatif concerné.

Qui dit copropriété, dit « frais de fonctionnement ».
Les copropriétaires versent périodiquement au syndic ou gérant de l’immeuble des provisions destinées à alimenter une « caisse » commune.

Le montant des provisions résulte notamment des quotités détenues dans l’immeuble par chaque copropriétaire. Ces quotités et le mode de répartition des charges sont définis dans la charte de l’immeuble : l’acte de base (avec son règlement de copropriété).

Les provisions versées (mensuellement ou trimestriellement) alimentent 2 fonds différents : le fonds de réserve et le fonds de roulement.

Le fonds de réserve est constitué de la somme des avances faites par les copropriétaires, destinées à faire face à des dépenses non périodiques ou grosses réparations à l’immeuble (par exemple: renouvellement d’un ascenseur, rénovation de la toiture, etc).

Le fonds de roulement est la somme des avances faites par les copropriétaires à titre de provision pour couvrir les dépenses ordinaires périodiques (par exemple: chauffage, entretien ascenseur, nettoyage parties communes, honoraires gérance, frais de concierge, etc.)

Que deviennent ces fonds en cas de vente de l’appartement ?

En vertu de la loi du 30 juin 1994 sur la copropriété, le fonds de réserve appartient à la copropriété et n’est donc pas remboursé par celle-ci au copropriétaire-vendeur (sortant de la copropriété pour cette entité vendue).
Il en résulte que, sauf stipulation contraire expresse au compromis de vente, le prix de vente convenu inclus la quote-part dans le fonds de réserve qui bénéficiera donc à l’acquéreur.

Lorsque vous vendez votre appartement, vérifiez donc au préalable auprès du syndic-gérant le montant exact de ce fonds de réserve.

Dans certaines copropriétés, ce fonds peut être important et le vendeur souhaite parfois pouvoir le récupérer. Si c’est le cas, il faudra prévoir expressément dans le compromis de vente que l’acquéreur remboursera sa quote-part au vendeur. A défaut de cette mention expresse, le vendeur perdra tout droit dans ce fonds.

En outre, en agissant de manière éclairée, c’est-à-dire en ayant une connaissance préalable du montant concerné, tant le vendeur que l’acquéreur pourront prendre les décisions adéquates, de bonne foi.

Par contre, en ce qui concerne le fonds de roulement, il n’y aura pas de décompte à faire entre vendeur et acquéreur. Il y aura décompte avec la copropriété, par le canal du syndic-gérant.

Celui-ci aura été informé (soit par le notaire, soit par les parties concernées) de la date de l’acte authentique de vente, de l’identité de l’acquéreur et des clauses contractuelles relatives au partage des charges.

Le syndic fera un décompte et restituera au vendeur sa quote-part dans le fonds de roulement, sous déduction des charges dues à la copropriété jusqu’à la date de l’acte de vente. Il réclamera en même temps à l’acquéreur une provision destinée à reconstituer ce fonds de roulement.

Pour les immeubles nouvellement construits, vous devez payer le précompte immobilier pour la première fois pour l’année qui suit l’année de la première occupation (et donc pas pour l’année de la première occupation)

Occuper sa maison pour la première fois un 31 décembre ou le premier janvier qui suit… ce n’est pas la même chose…

Les travaux de transformation, rénovation ou réhabilitation d’un logement ancien bénéficient d’un taux de TVA réduit à 6 %. Mais où s’arrête la « transformation » et dès lors, où commence la « construction », frappée au taux plein ?

Interrogé à ce sujet le Ministre des Finances a précisé que peuvent être considérés comme « transformations », tous les travaux qui « s’appuient de manière significative sur les éléments essentiels de la structure préexistante de l’immeuble ».

La reconstruction après démolition est exclue, même si certaines parties, telle la façade, sont conservées.

Les travaux d’agrandissement par contre peuvent bénéficier du taux réduit pour autant qu’après exécution, « la partie ancienne demeure prépondérante par rapport à la partie nouvellement construite ».

En pratique, la superficie de la partie ancienne doit être supérieure à la moitié de la superficie totale de l’habitation après exécution des travaux ». En outre, la partie nouvelle « ne peut fonctionner indépendamment de l’ancienne » mais doit au contraire, la compléter et ne former avec elle « qu’un seul ensemble fonctionnel ».
(Bulletin des Questions et Réponses, 51-133, question 1.350)

(source: Top Construct)

Certains revenus de sources belges recueillis par des personnes qui n’ont établi en Belgique ni leur domicile ni leur siège de la fortune sont soumis à l’impôt des non-résidents (INR).

L’impôt est calculé suivant les mêmes règles que pour l’impôt des personnes physiques (IPP).

Cette imposition en Belgique n’exclut pas une imposition totale ou partielle à l’étranger, dans le pays de résidence. Cependant, si la Belgique a conclu une convention préventive de double imposition, les revenus de sources belges ne seront imposables en Belgique que si cette convention lui en donne le pouvoir.

Personnes visées par l’impôt des non-résidents

Sont généralement considérés comme non-résidents, les personnes qui :

* résident effectivement à l’étranger et ce, quelle que soit leur nationalité
* ont fixé le siège de leur fortune à l’étranger

Sauf preuves contraires, les personnes inscrites au registre national des personnes physiques belges ne peuvent être considérées comme non-résidents. Dans ce cas, elles sont imposables à l’impôt des personnes physiques.
Revenus visés

Les non-résidents doivent notamment déclarer les revenus de sources belges suivants :

* les revenus de biens immobiliers situés en Belgique
* les bénéfices produits à l’intervention d’établissements belges
* les profits et rémunérations résultant d’une activité exercée en Belgique
* les revenus mobiliers, rémunérations, pensions, rentes et allocations à charge

– d’un habitant de la Belgique
– d’une société ou d’un organisme établi en Belgique
– de l’Etat belge ou de ses subdivisions politiques
– de l’établissement belge d’un non-résident

Par contre, il ne faut pas souscrire à une déclaration pour les revenus dont l’impôt des non-résidents est retenu à la source par voie libératoire (par exemple : les revenus mobiliers pour lesquels un précompte a déjà été perçu).
Cadres étrangers

Un régime fiscal particulier s’applique à certains cadres détachés en Belgique et recrutés à l’étranger pour travailler temporairement en Belgique. Pour obtenir l’application de ce statut particulier, le cadre concerné et son employeur doivent remplir un certain nombre de conditions. Plus d’informations sur le statut des cadres étrangers dans la base de données fiscales du SPF Finances.

(source: www.belgium.be)

La TVA est normalement de 21 %.

Elle est toutefois réduite, de manière permanente, à 6 % pour les travaux de rénovation, réhabilitation, transformation, réparation, entretien (sauf  le nettoyage) si :

– ils sont réalisés à un bâtiment affecté, à titre principal, à du logement privé,

– le bâtiment a au moins 5 ans d’âge (à partir du 1er janvier 2016: au moins 10 ans d’âge, au lieu de 5)

– les travaux sont exécutés par une entreprise (l’obligation d’enregistrement n’existe plus)

– les travaux sont commandés (et facturés à) par l’utilisateur final (càd = la personne qui détient:
* un droit réel (propriété, usufruit, etc.)
ou
* un droit de jouissance (notamment à titre de locataire) sur l’immeuble d’habitation.

Toutes ces conditions doivent être réunies.

Ceci est la règle générale: il y a, bien sûr, des exceptions (pourquoi faire simple, quand on peut faire compliqué ?…)

Renseignez-vous en temps utile.

Les revenus de biens immobiliers doivent être déclarés par :

  • le propriétaire
  • le possesseur
  • l’emphytéote
  • le superficiaire
  • l’usufruitier

Par contre, le nu-propriétaire d’un immeuble ne doit rien déclarer.

Selon leur situation patrimoniale, les conjoints et cohabitants légaux déclarent chacun leurs propres revenus immobiliers et/ou la quote-part de leurs revenus communs.

Attention !

Dans de nombreux cas, les revenus immobiliers de l’habitation que vous occupez personnellement sont exonérés.

Le Cadastre est désormais appelé Administration générale de la Documentation patrimoniale (AGDP) …

Vous devez communiquer, au contrôle du Cadastre compétent pour la commune dans laquelle se situe le bien que vous occupez l’immeuble nouvellement construit; cette communication doit être faite dans un délai de 30 jours après la date de début d’occupation de l’immeuble (ou de mise en location si vous ne l’occupez pas).

Vous devez utiliser pour ce faire le formulaire de déclaration d’occupation que vous trouverez via le site :

www.myminfin.be > MyMinfin après ou sans authentification > Formulaire > Numéro d’identification 43 B

Si vous ne faites pas cette déclaration, vous vous exposez à une sanction administrative voire pénale.

Comme nous vous l’avons déjà expliqué dans cette FAQ, les droits d’enregistrement dus à l’Etat Belge pour toute convention relative à un transfert de propriété sont de 12,5 % (taux parfois inférieur pour quelques rares exceptions) (taux différents selon région concernée).

Ce droit d’enregistrement est levé sur le prix d’achat convenu, augmenté de ses éventuelles charges, sans pour autant que la base de calcul ne puisse être inférieure à la valeur de marché de l’immeuble, telle qu’elle est estimée par l’Administration Fiscale. Et c’est, bien entendu, là que certaines difficultés peuvent naître !

Pour mémoire, il est interdit (et risqué) de dissimuler une partie du prix de vente.

Mais, même si aucune dissimulation n’a eu lieu, l’administration peut estimer que le prix de vente est inférieur, selon elle, à la valeur marchande du bien vendu.

Dans ce cas, le Receveur de l’Enregistrement adressera à l’acquéreur un « avis d’insuffisance » (« avis n° 166 » : poétique, non ?) mentionnant :
– le prix déclaré à l’acte de vente
– la valeur estimée par le receveur
– le montant de l’insuffisance
– les droits d’enregistrement complémentaires à percevoir
l’amende (éventuellement réduite).

Le Receveur dispose d’un délai de deux ans pour adresser un tel avis d’insuffisance…

Comment réagir ?

Ce genre de courrier génère rarement des bonds de joie…
Mais, ne vous laissez pas abattre !

Et ne payez pas nécessairement tout de suite ! Vous pouvez vous défendre…

Il faut savoir que le Receveur n’a pas nécessairement vu l’immeuble acheté. Il fixe la valeur « marchande » selon les éléments administratifs en sa possession : le type de bien, son adresse, son revenu cadastral, sa surface de terrain, son volume bâti… et le prix de vente acté pour certaines propriétés équivalentes ou prétendues telles.

De manière à pouvoir vérifier ce qui a servi au Receveur pour fixer son insuffisance, l’acheteur ou son notaire lui adressera une requête pour qu’il produise ses points de comparaison. Le Receveur doit les produire.

L’acheteur (assisté par son notaire) pourra alors produire, à son tour, d’autres points de comparaison et faire valoir d’éventuels autres arguments, tels que, par exemple : le mauvais état du bâtiment acquis, la nécessité de travaux importants, l’existence de servitudes particulières ou de baux contraignants, ainsi que tout élément susceptible d’expliquer une valeur plus basse que celle des points de comparaison invoqués par le Receveur.

En pratique, tout cela peut être négocié avec le Receveur et très souvent, un accord à l’amiable est trouvé :
– soit, le Receveur renonce à son avis d’insuffisance, car vous l’aurez convaincu que le prix déclaré correspond à la valeur réelle du bien, compte tenu de ses inconvénients.

– soit, un accord est pris sur une valeur intermédiaire et vous aurez limité « les pots cassés ».

En cas de désaccord persistant sur la valeur de l’immeuble, et donc d’impossibilité d’arriver à une solution à l’amiable, il existe une procédure de règlement de la question litigieuse. Il sera fait appel à une expertise de contrôle, par un expert indépendant désigné par le Receveur (ou par un Collège de 3 experts, si vous récusez l’expert unique de l’administration).

N’entrons pas dans le détail ici à ce sujet : sachez que ce recours existe, mais qu’il est plus long, plus coûteux et plus risqué (les experts pourraient, théoriquement, donner une valeur plus importante que celle de l’avis d’insuffisance !…).

L’Administration disposant d’un délai de 2 ans pour adresser un avis d’insuffisance, il est évidemment impératif de conserver des documents probants montrant l’état du bien acquis avant d’y effectuer la moindre valorisation et rénovation !

Faites donc, par exemple, un reportage photo (en prenant des détails des défauts) et un rapport d’expertise, avantvos travaux. Et conservez soigneusement vos factures relatives à ces travaux…

Une solution alternative ?

Ce n’est pas parce qu’il faut payer des droits d’enregistrement calculés sur la valeur « réelle » marchande, que vous ne pouvez pas vendre ou acheter à une valeur inférieure à celle du marché !…

Pour éviter un problème avec le Receveur, vous pouvez prendre l’initiative de mentionner dans l’acte de vente, une valeur « pro fisco » (supérieure au prix de vente convenu): les droits d’enregistrement seront calculés sur cette base pro fisco et vous éviterez ainsi, très probablement, toute amende.

Prenez conseil auprès de votre Notaire.

Depuis le 31 décemble 1996, un propriétaire (agissant dans la cadre de la bonne gestion de son patrimoine et n’ayant pas voulu réaliser sciemment une opération spéculative) qui vend son immeuble bâti (c’était déjà le cas pour les terrains, avec un taux de 33 % en cas de revente avec plus-value pour la période de 0 à 5 ans, ensuite de 16,5 % pour la période de 5 à 8 ans. Ensuite, pas de taxation sur plus-value) pourrait devoir payer une taxe de 16,5 % sur la plus-value réalisée.
Cette taxation n’est toutefois applicable que s’il existe un délai de moins de cinq ans entre la date d’achat et celle de revente (dates de référence : d’acte authentique notarié à acte authentique). Cette taxation est également applicable lorsque le vendeur a reçu l’immeuble par donation (mais pas par succession) : dans ce cas, le délai entre la donation et la revente est fixé à trois ans.
Cette mesure ne vise pas les habitations occupées par le vendeur, pour autant que celui-ci ait pu bénéficier des déductions pour habitation prévues par le Code des Impôts sur les revenus. Ne sont pas concernés non plus, les ventes de biens appartenant à des mineurs d’âge ou à ceux qui y sont assimilés.

La plus-value est la différence entre le montant payé lors de l’achat et son prix de revente.
Le montant payé lors de l’achat représente le prix payé au vendeur originaire, majoré des frais que l’acquéreur (l’actuel vendeur imposé) a réellement payés (par exemple : droits d’enregistrement, frais d’actes). Ces frais peuvent être fixés forfaitairement à 25 % du prix d’achat.
Ce montant peut encore être augmenté de 5 % pour chaque année entière qui s’est écoulée entre les 2 opérations.
Il peut également être majoré du coût des travaux que le propriétaire aura supportés, pour autant qu’ils aient été réalisés par des entrepreneurs enregistrés.
Ne seront donc pas pris en considération les améliorations apportées à l’immeuble par le propriétaire personnellement, de ses blanches mains, par celles de sa famille ou par une main d’oeuvre de complaisance…
Le prix de revente est celui que l’actuel vendeur aura pu obtenir, diminué des frais (justifiés) qu’il aura payé pour mettre le bien en vente : frais de publicité, honoraires d’agence immobilière, etc.
Le vendeur devra déclarer cette plus-value dans sa déclaration fiscale à l’impôt des personnes physiques (IPP) de l’année qui suit celle où la vente a eu lieu.
La plus-value sera imposée au taux de 16,5 %, indépendamment des autres revenus déclarés et cette taxe sera majorée des additionnels et de la contribution de crise.
Si le vendeur ne réside pas en Belgique et qu’il ne doit pas remplir de déclaration fiscale, c’est le notaire appelé à dresser l’acte authentique de vente qui devra prélever cette taxe et la virer à l’administration.

Aussi longtemps que les deux parents sont en vie, ils peuvent disposer librement de leurs propriétés, sans devoir consulter leurs enfants.
Durant la vie de leurs parents, les enfants n’ont aucun droit sur leur succession future.
Tout comme les parents ne doivent pas obtenir leur assentiment pour vendre, ils n’en ont également pas besoin pour la gestion de leurs biens.
Sur ce point, il ne peut exister aucun doute. Aussi longtemps que vivent les parents, ils disposent librement de leur patrimoine et les enfants ne peuvent faire appel à aucun droit éventuel sur la succession de leur parent pour s’immiscer dans la gestion de leur patrimoine.

Dans la pratique, il est pourtant très courant de voir des enfants frustrés de ce qu’il advient du produit de la vente. Dans la plupart des cas, cela résulte d’un déséquilibre favorisant l’un des enfants du temps où les parents sont encore en vie. Il arrive souvent que les parents n’utilisent pas le produit de la vente pour leurs propres besoins mais plutôt pour qu’il soit partiellement ou totalement donné au profit d’un enfant. Egalement dans ce cas, il n’y a rien à faire. Aussi longtemps que les parents vivent, il ne peut être question de succession, et donc encore moins de droits protégés des héritiers. C’est lorsque les parents décèdent qu’il peut être question de favoritisme, si les parents ont avantagé un enfant plus que ce que la loi permet. Dans un tel cas, il est recommandé de collectionner les preuves utiles tant que les parents sont encore en vie. Souvent un écrit est d’ailleurs établi, tel qu’une reconnaissance de dette, dans laquelle l’enfant concerné reconnaît avoir reçu cet argent.
Du vivant des parents, un tel écrit n’a d’importance qu’entre ceux-ci et l’enfant en question.
(source: notaire.be)

Si vous avez fait une déclaration spontanée (hors expertise préalable) des valeurs immobilières héritées et que vous vendez ces immeubles à des prix supérieurs à ceux déclarés en succession, vous serez redevables de droits supplémentaires et d’amendes.

Dans quel délai, la prescription ?

Il y a prescription pour la demande des droits, intérêts et amendes dus sur une déclaration, après deux ans à compter du jour du dépôt de la déclaration.

Les frais de l’expertise sont à charge des héritiers et ne peuvent pas être portés au passif de la succession.

L’expert est désigné en concertation par les héritiers et le receveur.
Vous pouvez également demander au receveur que l’expert soit désigné par un juge de paix.

Remarque:
Vous pouvez faire appel à un expert ou à un collège de trois experts.

L’expertise préalable doit être demandée :

– par lettre recommandée au receveur du bureau de l’enregistrement compétent pour recevoir la déclaration de succession ;
– avant le dépôt de la déclaration et avant la fin du délai prévu pour le dépôt de celle-ci.

Les biens immeubles doivent être déclarés pour leur valeur vénale au jour du décès.

Les personnes qui signent la déclaration de succession (les déclarants) doivent déterminer elles-mêmes cette valeur.

L’administration contrôle ce montant et peut éventuellement le contester, sauf dans le cas d’une « expertise préalable ».

La valeur des biens immeubles situés en Belgique peut être déterminée de deux manières :

* soit, vous en faites vous-même l’évaluation sur base de données récentes et précises dont vous disposez ;

Exemples:

– le prix de vente d’immeubles semblables dans le même environnement ;
– le prix pour lequel le bien immeuble en question a été acheté ou vendu peu avant le décès ;…

* soit, vous faites faire l’évaluation par un ou trois experts que vous avez choisis en accord avec le receveur du bureau de l’enregistrement compétent Cette méthode est appelée « expertise préalable ».

La valeur fixée par le ou les expert(s), dans le cadre d’une expertise préalable, lie à la fois les héritiers et l’administration.

Aucune insuffisance ne pourra dès lors être relevée sur les biens qui ont fait l’objet d’une telle procédure (par exemple, en cas de vente dans les 2 ans, à un prix supérieur à la valeur ainsi expertisée).

Par contre, si, par exemple, l’immeuble est vendu à un prix inférieur à cette expertise, aucune rectification des droits de succession ne sera recevable non plus.

La procédure d’expertise préalable concerne principalement les immeubles.

Les biens à expertiser doivent se trouver en Belgique.

Cela n’est pas impossible, mais pas facile.

Pim a posé la question à une banque belge de renon et voici la réponse reçue: « c’est envisageable mais sous certaines conditions ; les emprunteurs doivent être résidents dans un des 12 pays de l’UE dont la monnaie est l’euro (liste des pays : Allemagne, France, Pays-Bas, Luxembourg, Grèce, Italie, Autriche, Portugal, Espagne, Finlande, Slovénie et Slovaquie). Le bien financé doit évidemment être en Belgique. »

N’hésitez pas à prendre contact avec Pim, à ce sujet.

Toute personne (notaire, agent immobilier ou simple propriétaire) qui met en vente ou en location plus de 9 ans une habitation située dans une commune qui dispose d’un registre des plans et des permis approuvé est tenue à des obligations d’information spécifiques.

En vertu des articles 5.2.5 et 5.2.6 du Code flamand de l’aménagement du territoire, les éléments suivants doivent être mentionnés dans la publicité si la commune dispose d’un registre des plans et des permis approuvé :
1. si un permis de construire a été délivré pour le bien vendu ;
2. la destination urbanistique la plus récente du bien vendu selon le registre des plans ;
3. si une citation a été délivrée pour le bien vendu ;
4. si le bien vendu est soumis au droit de préemption ;
5. si la propriété est située dans un lotissement approuvé ;
6. si une attestation “as-built” validée a été délivrée pour le bien vendu.

La liste complète des 89 communes qui disposent, au 1er octobre 2009 (vérifier auprès de votre notaire si c’est liste n’a pas été allongée depuis lors), d’un registre des plans et des permis se compose donc comme suit :

  • Aartselaar, Alken, Antwerpen, Anzegem, Ardooie, As, Assenede,
    Avelgem,
  • Balen, Beringen, Bilzen, Boortmeerbeek, Borgloon, Bornem, Brasschaat,
    Brugge, Buggenhout,
  • De Panne, De Pinte, Denderleeuw, Destelbergen, Diepenbeek, Dilsen-
    Stokkem,
  • Eeklo, Evergem,
  • Gavere, Geel, Geetbets, Genk, Gent, Gingelom, Glabbeek,
  • Ham, Hasselt, Heist-op-den-Berg, Hemiksem, Hoogstraten, Houthulst,
    Hulshout,
  • Ieper, Ingelmunster,
  • Kalmthout, Kapellen, Kortenaken, Kortessem, Kruibeke, Kruishoutem,
  • Laakdal, Leopoldsburg, Leuven, Lichtervelde, Liedekerke, Lommel,
    Londerzeel, Lummen,
  • Maaseik, Meeuwen-Gruitrode, Merksplas,
  • Nazareth, Neerpelt, Niel, Nieuwerkerken,
  • Oosterzele,
  • Peer, Putte,
  • Rijkevorsel, Roosdaal,
  • Schoten, Sint-Amands, Sint-Gillis-Waas, Sint-Laureins, Sint-Lievens-
    Houtem, Sint-Martens-Latem, Sint-Niklaas, Stabroek, Stekene,
  • Tielt,
  • Vilvoorde,
  • Waregem, Wellen, Westerlo, Wetteren, Wevelgem, Wommelgem,
    Wortegem-Petegem,
  • Zonhoven, Zonnebeke, Zoutleeuw, Zwevegem.

 

Dans les 3 régions, il est obligatoire de disposer d’un PEB pour le bien que l’on met en vente ou en location (avant toute publicité).

L’utilisation et la consommation efficaces d’énergie constituent dans notre société contemporaine des problématiques de plus en plus importantes. La réglementation relative au PEB permet à un candidat acheteur ou locataire d’être informé quant à l’ « efficacité énergétique » d’un bien et d’en tenir compte dans le choix de son nouveau logement.

C’est pourquoi le PEB doit être disponible dès le moment où l’habitation est mise en vente ou en location sur le marché immobilier. En effet, le PEB doit pouvoir être fourni dès l’instant où une annonce “à vendre” ou “à louer” est placée pour un bien sur un site Internet, chez un courtier, dans un toutes-boîtes, dans une publication notariale, etc.

Le PEB ne doit pas seulement être disponible avant la signature d’un compromis ou d’un acte. Une clause relative au PEB doit également figurer dans l’acte notarié. Lors de la vente effective d’une habitation, le PEB doit être transmis à l’acheteur.
Le notaire est tenu de notifier l’absence de PEB le cas échéant.

En ce qui concerne la location, le propriétaire-bailleur doit également pouvoir présenter un PEB à ses candidats locataires et doit fournir une copie du PEB au locataire à la conclusion du bail, qui en fera mention.
A l’heure actuelle, le PEB ne doit pas être inclus dans l’enregistrement du bail, mais cela sera probablement très prochainement le cas.

Si un PEB n’est pas disponible comme le prescrit la réglementation, une (grosse) amende peut être infligée.

Pour bénéficier de l’abattement des droits d’enregistrement à Bruxelles, aucun des acquéreurs ne peut posséder à la date de la convention d’acquisition, la totalité en pleine propriété d’un autre bien immeuble destiné en tout ou en partie à l’habitation (article 46bis, alinéa 6, 1° C.E.).

On nous a demandé à plusieurs reprises si l’on peut prétendre à l’abattement dès lors que l’on ne possède qu’une part en pleine propriété (par ex.: « je suis en indivision ») dans un immeuble:
la réponse est affirmative.

Ne pas confondre cependant avec le fait d’être déjà propriétaire à 100 % d’un appartement (dans une copropriété) auquel cas on ne bénéficie pas de l’abattement (sauf si vous le revendez: cfr dispositions légales à ce sujet).

Les mots « posséder la totalité en pleine propriété » sont clairs.

Cela signifie que SI l’un des acquéreurs ne possède que :

La nue-propriété d’une habitation,
Ou l’usufruit d’une habitation,
Ou une fraction de la pleine propriété d’une autre habitation,

Ou s’il possède :

Un bien non destiné à l’habitation, même en pleine propriété,
Ou un terrain, même en pleine propriété,

ALORS la règle d’exclusion ne joue pas (Circulaire n° 4/2003 du 24 février 2003).

Cela résulte d’une réponse orale du 6 janvier 2003 du Cabinet du Ministre des Finances de la Région de Bruxelles-Capitale.

Ajoutons encore ceci :

Il faut se placer au moment de la convention de vente (le compromis) et non de l’acte pour vérifier si les acquéreurs sont déjà propriétaires d’un autre bien immeuble destiné en tout ou en partie à l’habitation.

Si l’achat est fait par plusieurs personnes, il faut que cette condition soit remplie dans le chef de chacun des acheteurs. Si l’un des acheteurs ne satisfait pas à cette condition, l’achat est, dans sa totalité, exclu du bénéfice de l’abattement.

(source : http://www.businessandlaw.be)

Les droits d’enregistrement payés pour l’acquisition antérieure d’une habitation principale (ou d’un terrain à bâtir sur lequel une habitation a été érigée) peuvent être récupérés des droits d’enregistrement d’une acquisition ultérieure d’un immeuble qui sera destiné à l’habitation principale (ou un terrain sur lequel sera érigé un immeuble destiné à habitation principale).

Les conditions suivantes sont d’application :

– les deux biens doivent se situer en Flandre,
– la transportabilité est un avantage qui ne s’applique que pour les personnes physiques (mais le bien peut être acquis avec une société ou une autre personne qui ne bénéficie pas de la transportabilité),
– le bien acquis précédemment doit être destiné à l’habitation principale (ici aussi cela sera apprécié en fonction de la situation de fait et n’a aucun rapport avec la définition de l’habitation » modeste « ),
– le bien acquis doit être une habitation ou un terrain sur lequel une habitation sera érigée,
– l’immeuble doit être destiné à l’habitation principale (dans les deux ans de l’acquisition ou dans les trois ans de l’acquisition d’un terrain à bâtir) (ce ne sont pas les mêmes conditions que l’habitation « modeste »),
– la vente du bien acquis précédemment doit avoir lieu dans une période de deux ans soit avant soit après l’acquisition de la nouvelle habitation principale (indépendamment de la date d’acquisition de la précédente habitation principale),
– l’acquisition doit être » pure et simple « , c’est-à-dire un » réel » achat (et donc par exemple pas l’échange ou la sortie d’indivision) et inconditionnel,
– la vente de la précédente habitation principale doit également être » pure et simple »

Le » sac à dos » de droit d’enregistrement qui vient en déduction des droits ne peut excéder 12.500 euros par bien immeuble et ne peut pas excéder le montant des droits d’enregistrement payés pour le nouveau bien ( c’est-à-dire que la transportabilité ne pourra jamais entraîner remboursement par le fait que les droits d’enregistrement récupérables sur l’acquisition précédente sont plus élevés que les droits payés pour le nouvel achat)

Si des travaux de rénovation ont été réalisés dans l’immeuble vendu, après le 1er mai 2001, le vendeur doit remettre à l’acquéreur un DIU… Cette obligation existe également pour les constructions neuves (donc on suppose qu’elles sont postérieures à 2001 ;-)) )

Le dossier d’intervention ultérieure (DIU) est un dossier dont le contenu répond à l’Annexe I, Partie C de l’AR 25/01/2001 et qui contient les éléments utiles pour la sécurité et la santé dont il faut tenir compte lors de travaux ultérieurs éventuels et qui est adapté aux caractéristiques de l’ouvrage.

Lorsque l’obligation de coordination n’est pas applicable, le maître de l’ouvrage doit rédiger lui-même ce dossier ou le faire rédiger par une personne habilitée (architecte ou entrepreneur).

DIU simplifié

Le DIU simplifié se limite à une description des éléments porteurs de risques de l’ouvrage et la localisation exacte de tous les conduits utilitaires (eau, téléphone, gaz, égouts, électricité…), plus spécifiquement lorsqu’ils sont incorporés.

Un lien utile : http://www.securisan.be/diu.html

Une petite video explicative (via notairetv):

 

kWh/m2= unité de mesure des performances énergétiques de l’habitation.

Cela correspond à la consommation annuelle par m2 utile au sol. Cette information est toujours mentionnée dans le certificat de prestation énergétique (CPE). Cette valeur figurera sur une échelle de 0 à 700 qui correspond à des valeurs de référence en vigueur. Une habitation qui se trouve dans une zone verte (valeur entre 0 et 200) va bien scorer sur le plan énergétique tandis qu’une habitation en zone rouge (valeur entre 500 et 700) s’avèrera être énergivore.

Dans notre forum, en réponse à cette question posée à un intervenant « expat » installé dans nos vertes contrées, voici la réponse donnée par l’excellent « Gof », qui donne une synthèse claire de la situation (connue à ce jour….):

Ca ira, vous verrez. D’accord, nous avons d’éminents juristes qui fondent leur notoriété quasiment exclusivement sur la connaissance et l’interprétation de notre constitution, voire sur quelques uns de ses articles. Notre Cour constitutionnelle était jusqu’il y a peu appelée Cour d’Arbitrage et son principal objet était de départager les conflits d’intérêts entre les différentes entités, fédérale et fédérées, du pays.

Mais pourtant, cela reste très accessible. C’est en fait un état d’esprit plus qu’autre chose. Il ne faut donc pas s’inquiéter voyons. Ca viendra.

Tout d’abord, il ne faut pas dire que vous habitez dans la région de Bruxelles Centre. Non vous habitez Bruxelles centre (les Néerlandophones disent parfois het centrum van Brussel). Par là, vous dites en fait que vous habitez Bruxelles (la Ville de …).

Bruxelles est située dans une des quatre régions (r minuscule) linguistiques du pays, qui sont la Wallonie moins la région linguistique germanophone, la région linguistique germanophone, la Flandre (en entier) et la région bilingue dont le territoire correspond à la Région (R majuscule) de Bruxelles-Capitale. Ces régions ne représentent qu’une délimitation du territoire.

Puis, vous avez trois Communautés (avec C majuscule), à savoir, la française, la flamande et la germanophone. Ceci sont des entités fédérées (avec parlement, gouvernement, administration).

Enfin (j’essaie de rester simple), vous avez trois Régions (avec R majuscule) : la wallonne, la Flamande et celle de Bruxelles-Capitale (aussi appelée Région bruxelloise). Il s’agit également d’entités fédérées (avec parlement, gouvernement et administration), mais qui ont des compétences propres et différentes de celles des Communautés.

Vous voyez, c’est vraiment pas compliqué et je vous assure que chaque personne qui a grandit dans ce beau pays du chocolat (on est très fort sur ce point ), comprend parfaitement bien le système (enfin presque).

Revenons à nos moutons. Le droit du bail est une compétence fédérale. Le texte légal que vous avez consulté est un texte belge (au sens qu’il a été adopté par le parlement fédéral, sanctionné et promulgué par le Roi).

La compétence en matière de logement, y compris les critères de qualité, ressort des Régions. Puisque vous habitez Bruxelles, vous devriez consulter le Code bruxellois du Logement, plus particulièrement les articles 4 et suivants (surtout les premiers, mais jusqu’à 17 si vous avez le courage).

En partant de l’onglet « arrêtés d’exécution » en haut de la page, vous devriez également consulter celui du 4 septembre 2003, ainsi que celui du 15 avril 2004.

Ainsi vous saurez à quels critères un logement à Bruxelles (je veux dire la Région évidemment) doit répondre. Il semble aujourd’hui acquis que ces critères relèvent de l’ordre public et ne souffrent dès lors aucune dérogation sur le plan contractuel.

Bonne lecture.

Sujet concerné dans notre forum :

https://forum.pim.be/messages.php?idsalon=19580&idsujet=279401&page=0

L’exemple a été donné (comme souvent) par la Flandre. Puis par la Région Wallonne et enfin par la région de Bruxelles-Capitale.

Il est possible d’être exempté de la perception des droits dits proportionnels. Cette disposition prévoit un droit fixe de 10 EUR (par document) si le compromis n’a pas été confirmé par acte authentique.

Pour obtenir cette «faveur» fiscale, il faut «présenter ensemble à l’enregistrement, le document relatif à cette convention (le compromis), ainsi qu’une convention constatée par écrit dans laquelle toutes les parties à cette première convention déclarent avoir résolu ou annulé celle-ci à l’amiable ou dans laquelle elles déclarent qu’une condition résolutoire expresse stipulée dans la première convention s’est réalisée».

Il existe plusieurs scénarios, mais la solution préférable consiste à présenter le compromis de vente à l’enregistrement avec la convention de résolution à l’amiable.Il suffit de payer 10 EUR par instrument et l’affaire est résolue. Il est cependant nécessaire que le contrat (compromis) annulé n’ait pas encore été finalisé par un acte authentique et qu’il ne remonte pas à plus d’un an avant la conclusion de la convention de résolution. L’application de cette technique de résolution fiscalement avantageuse du compromis de vente nécessite évidemment la coopération et l’accord des deux parties(acheteur et vendeur). Lors de la signature de la convention de résolution à l’amiable, le vendeur peut, le cas échéant, demander un dédommagement à l’acheteur défaillant (qui n’est pas en mesure de payer le prix d’achat ou doit renoncer à l’acquisition pour une autre raison).

Il est conseillé de faire appel à son notaire pour la rédaction de ces documents.

L’achat d’un bien immobilier est un événement important, aussi bien pour les particuliers que pour les entreprises. Par conséquent, il est important que le bien acheté réponde non seulement aux attentes personnelles de l’acheteur, mais également aux normes légales de la construction.

Beaucoup d’habitations, de commerces et de bâtiments industriels font en effet l’objet d’infractions aux règles de la construction. L’acheteur qui, en dépit des infractions aux règles de la construction, souhaite néanmoins conclure l’achat, doit être conscient des conséquences de celui-ci sur le plan pénal et sur le plan civil.

1. LA RESPONSABILITÉ PÉNALE DE L’ACHETEUR 

La pénalisation de principe de l’acheteur
L’article 146 du nouveau décret sur l’Aménagement du Territoire et l’Urbanisme (Décret d’application en Flandre)stipule explicitement qu’est punissable le fait d’exécuter, de poursuivre ou de maintenir en état des constructions sans le permis de construire requis.

L’acheteur qui acquiert en pleine connaissance de cause un bien immobilier faisant l’objet d’infractions aux règles de la construction, sera considéré comme maintenant les infractions aux règles de la construction. Dans ce cas, l’acheteur peut être tenu pour responsable sur le plan pénal des constructions non autorisées qu’il a achetées.
Même si l’acheteur s’engage à entamer immédiatement après la conclusion de l’achat une procédure en vue de régulariser le bien en matière d’infractions aux règles de la construction, le risque de poursuite subsiste.
Qui plus est, en entamant la procédure de régularisation, l’acheteur reconnaît en fait les faits répréhensibles parce qu’il en ressort qu’il avait connaissance du caractère illicite des travaux de construction et qu’il a délibérément omis de les enlever.

Pour être punissable, il n’est au demeurant pas requis d’être également l’auteur des travaux. Le seul fait de les maintenir en état est en soi suffisant pour pouvoir être poursuivi sur le plan pénal.

Exception à la pénalisation 
Dans trois cas, la sanction pénale ne sera pas d’application pour le maintien en état d’infractions, notamment dans la mesure où les actes, les travaux, les modifications ou l’utilisation contestée :

– ne sont pas exécutés dans les zones d’espace critiques. Par zones d’espace critiques, on entend les zones vertes, les régions naturelles, les régions naturelles à valeur scientifique, les réserves naturelles, les régions naturelles en développement, les zones de parc naturel, les zones boisées, les zones vallonnées, les zones de sources, les zones rurales à valeur ou intérêt écologique, les zones rurales à valeur particulière, les grands ensembles naturels, les grands ensembles naturels en développement et les zones comparables à ceux-ci, indiqués dans les plans d’espace d’exécution ou dans les plans d’installation, ainsi que les régions de dunes protégées et les zones agricoles importantes pour la région des dunes mentionnées au décret du 14 juillet 1993 relatif aux mesures prises en vue de protéger les dunes côtières ;
ne causent aucune nuisance urbanistique inacceptable pour les riverains ;

– ne constituent aucune infraction grave aux prescriptions urbanistiques essentielles en ce qui concerne l’affectation, conformément au plan d’espace d’exécution ou au plan d’installation ;

Pour le moment, la prudence est de mise pour l’application de ces dispositions exceptionnelles. Différents juges doutent en effet de la constitutionnalité de celles-ci et ont posé à ce sujet une question à la Cour d’Arbitrage.

La sanction 
Pour le fait de commettre ou de maintenir en état une infraction aux règles de la construction, il est prévu une amende qui peut varier de 26 à 400.000 euros et/ou une peine de prison allant de 8 jours à 5 ans.

On notera que la législation prévoit des peines minimales plus sévères lorsque les infractions aux règles de la construction sont commises ou maintenues en état par des fonctionnaires, des agents immobiliers et d’autres personnes qui, dans l’exercice de leur profession ou dans leur activité, achètent, vendent, lotissent des biens immobiliers, en donnent en location ou en louent ou qui interviennent dans ces opérations comme intermédiaires.
Dans de tels cas, les peines minimales sont portées à une amende de 2000 euros et/ou une peine de prison de 15 jours.

2. LES CONSÉQUENCES SUR LE PLAN CIVIL DE L’ACHAT D’UN BIEN IMMOBILIER FAISANT L’OBJET D’INFRACTIONS AUX REGLES DE LA CONSTRUCTION

L’acheteur peut-il couvrir la nullité ?
Le contrat d’achat est-il valable lorsque l’objet de l’achat concerne un bien immobilier faisant l’objet d’infractions aux règles de la construction ?

De temps immémorial, la jurisprudence admet que, si l’on cache à l’acheteur que le bien immobilier acheté fait l’objet d’une infraction aux règles de la construction, celui-ci peut faire annuler l’achat pour cause de dol ou d’erreur.
Dans le nouveau décret relatif à l’aménagement du territoire, l’article 162 le confirme en stipulant explicitement que le titre de propriété peut être annulé.

L’acheteur qui veut faire annuler l’achat, doit expressément faire valoir devant le juge qu’il a été victime d’un dol ou d’une erreur au sujet du bien immobilier vendu.

Un objet illicite 

Peut-on alors déduire de ce qui précède que le contrat d’achat est valable si l’acheteur est au courant des infractions aux règles de la construction et qu’il n’entreprend rien pour faire annuler l’achat ?
Conformément au droit commun des obligations, tout contrat doit avoir un objet ‘licite’. Cela implique que l’objet ne peut pas être contraire aux prescriptions qui concernent l’ordre public et les bonnes mœurs.

L’ensemble du droit pénal est considéré comme relevant de l’ordre public, avec pour conséquence que les contrats entachés d’infractions de droit pénal – et certainement les contrats qui placent une des parties dans une situation relevant du droit pénal – sont nuls à défaut d’objet licite.
Ainsi, les contrats en rapport avec la cession de biens délictueux, comme par ex. la vente de stupéfiants, sont nuls en raison du caractère illicite de leur objet.

Dès lors que l’objet du contrat de vente concerne un (une partie d’un) bâtiment qui a été rehaussé sans qu’il n’ait été tenu compte des dispositions en matière de permis de construire, il y va d’un bâtiment qui est en infraction avec une loi d’ordre public. Par conséquent, l’achat sera nul parce qu’il a un objet illicite.
Ici aussi, il appartiendra à la jurisprudence d’apporter davantage de clarté.

3. Solution : le contrat d’achat sous condition suspensive de régularisation 

L’acheteur qui souhaite acquérir un bâtiment pour lequel un permis de construire fait défaut ou qui a été construit en contradiction avec le permis de construire délivré, prend des risques importants.
Non seulement il commet une infraction à la loi pénale, mais il s’expose également à une amende et/ou à une peine de prison. En outre, le contrat peut lui-même être nul parce qu’il a un objet illicite.

Toutefois, il existe pour l’acheteur une possibilité de se prémunir contre de tels dangers : conclure l’achat sous condition suspensive que le vendeur régularise les infractions aux règles de la construction.
Le contrat d’achat ne sera effectif que lorsque le bien immobilier aura été régularisé en ce qui concerne toutes les infractions aux règles de la construction.

Articlé publié sous la signature du Cabinet d’avocats
Monard d’Hulst
dans le bulletin d’information professionnelle Ipiscoop (août 2004)

La vente à réméré (procédé juridique utilisé rarement) est la vente par laquelle le vendeur se garde le droit de racheter le bien vendu à l’intérieur d’un certain délai en payant le prix versé par l’acheteur auquel il doit certains frais. On pourrait dire qu’il s’agit d’un droit de préemption en faveur du vendeur précédent… Tordu, non ?

Le bail de résidence principale ne prend pas automatiquement fin au terme convenu: il faut toujours donner un congé. Cette règle vaut pour tous les contrats: baux de courte durée, baux de neuf ans, ou baux de longue durée.

La nécessité de donner un congé a été imposée pour éviter de laisser le bailleur et le locataire dans l’incertitude de ce qui va se passer en fin de bail: tant le bailleur que le locataire doivent prendre leurs dispositions suffisamment tôt, soit pour trouver un autre locataire, soit pour trouver un autre logement. Il n’est donc pas nécessaire d’invoquer un motif quelconque.

La loi n’impose pas de forme particulière pour le congé. Il suffit que le bailleur ou le locataire ait manifesté son intention de mettre fin au bail à son échéance. Ainsi, le congé peut être donné oralement, mais en cas de difficultés, il sera sans doute difficile de prouver la réalité de l’existence du congé.

Il est donc hautement recommandé de donner le congé par écrit. Une simple lettre de congé peut suffire, mais, si l’autre partie conteste l’avoir reçue, il sera également très difficile de prouver son existence.

Pour ces raisons, il est toujours conseillé à celui qui ne veut pas proroger le bail d’adresser à l’autre partie une lettre recommandée (de préférence avec accusé de réception) ou un exploit d’huissier. Le destinataire ne pourra donc plus contester l’existence du congé qui lui a été notifié.

Bien entendu, la meilleure solution est toujours de s’entendre entre bailleur et locataire, qui peuvent ensemble signer un document constatant de part et d’autre l’existence du congé donné.

Sous réserve de dispositions régionales différentes, le congé doit être notifié au moins six mois à l’avance.

Cependant, s’il s’agit d’un bail à courte durée (c’est-à-dire un bail de moins de trois ans, qui doit obligatoirement être conclu par écrit), le délai de congé peut être ramené à trois mois.

Il est donc indispensable de connaître la durée pour lequel le bail a été conclu, et le moment où il a pris cours ainsi que la région concernée. S’il s’agit d’un bail écrit, il suffira de consulter le contrat pour obtenir une réponse à ces questions. Par contre, s’il s’agit d’un bail verbal, ces réponses seront beaucoup plus délicates: comment prouver la date d’entrée en vigueur du bail s’il n’existe pas d’écrit ?

Le bail peut être prorogé si des circonstances exceptionnelles l’exigent. Par exemple, un travailleur étranger en poste en Belgique loue un appartement. Le bail a été conclu pour 9 ans, représentant exactement la période de sa mission en Belgique. Plus de six mois avant l’expiration de son bail, son propriétaire lui a notifié le congé. A ce moment, il apprend que sa mission devra durer trois mois de plus. Il pourra demander la prorogation de son bail.

Si le bailleur et le locataire s’accordent, ils peuvent bien entendu conclure une convention de prorogation; à défaut d’accord, le locataire pourra demander l’intervention du juge de paix qui pourrait l’accorder pour la période qu’il déterminera.

A la fin de la période de prorogation, il ne faudra plus donner de congé: le bail prendra immédiatement fin, sans autre formalité.

A défaut de congé valable, ou si le congé a été donné tardivement, le bail est automatiquement prorogé. Dans ce cas, le bail continue, aux mêmes conditions que le bail antérieur, à l’exception de la durée.

Si le bail initial était de neuf ans ou plus, il est automatiquement prorogé pour une durée de trois ans.

Si le bail initial avait été conclu pour une courte durée, il sera automatiquement censé avoir été conclu pour une période de neuf ans, depuis sa conclusion: ainsi, un bail conclu pour trois ans le 1 juillet 1996 se termine le 30 juin 1999. Le propriétaire-bailleur ou le locataire qui souhaite y mettre fin, doit notifier le congé avant le 1 avril 1999; à défaut de congé valable, le bail sera censé avoir été conclu pour 9 ans, à partir du 1 juillet 1996 et se terminera donc le 30 juin 2005.

Bien entendu, la bailleur et le locataire peuvent toujours s’entendre pour ne pas se prévaloir de la prorogation.

(source: Notaire.be)

Parmi nos modèles de baux, il existe le bail commercial et le bail de bureaux. Lequel choisir ?

Un bail commercial est un bail visant une situation prévue par la loi du 30 avril 1951 sur le bail commercial, avec des contraintes spécifiques.

Il s’agit des baux d’immeubles ou de parties d’immeubles qui sont affectés principalement par le locataire à l’exercice d’un commerce de détail ou à l’activité d’un artisan, directement en contact avec le public.

On pense, par exemple, aux activités Horeca, à une librairie, un fleuriste, une épicerie, etc.

Par contre, les baux d’immeubles affectés par le locataire à une activité non commerçante (profession libérales, etc.) ou dont l’activité est commerciale mais n’est pas de détail ou n’est pas accessible au grand public (par exemple: vente à des grossistes uniquement ou sur rendez-vous) sont des baux de droit commun soumis aux articles 1714 et suivants du Code Civil.

Un bail de résidence principale ne peut faire intervenir qu’une personne physique comme locataire.

Voir les explications complémentaires ici sur le blog de Me Carnoy.

Et notamment cet extrait-ci:

« Il arrive qu’un employeur doive louer des logements destinés à ses employés, pour une durée qui exclut le recours à l’hébergement en appart-hôtel.

Il peut s’agir d’une ambassade qui loge son personnel, d’une entreprise qui loge des experts ou cadres expatriés, de consultants en mission de longue durée, etc.

Quel type de location s’ouvre à la société ou à l’ambassade qui veut louer des logements pour les mettre à la disposition de son personnel ?

La première question qui se pose est de savoir si une société peut conclure une convention régie par la loi sur le bail de résidence principale.

La réponse est négative. L’article 1, § 1, de la loi du 20 février 1991 pose que la loi s’applique aux baux portant sur le logement « que le preneur affecte à sa résidence principale ».

Une société n’ayant pas de résidence principale, cela exclut les sociétés du champ d’application de la loi, même si le destinataire final du bien loué est une personne physique (B. Louveau, Le droit du bail de résidence principale, De Boeck, 1995, p. 75 ; Pauwels & Raes, Manuel permanent des baux à loyers et commerciaux, C-II-1-7).

La solution n’est plus guère discutée malgré certains errements de la jurisprudence (J.P., Bruges, 24 mai 1994, T.V.B.R., 1991, p. 100 et J.P., Rhode St Genèse, 8 février 1999, R.W.,
2001-2002, p. 357 réformé par Civ., Bruxelles, 6 avril 2000, R.W., 2001-2002, p. 1539).

Cela signifie que la société devra conclure un bail de droit commun ; cependant rien n’empêche les parties de convenir que la loi s’appliquera comme cadre contractuel et non légal. »

Un bail sous seing privé lie les contractants (par ex.: bailleur et locataire) entre eux, mais ce bail n’est pas « opposable aux tiers ».

« Opposable aux tiers »: cela signifie que les personnes autres que le bailleur et le preneur ne peuvent plus prétendre ignorer le bail, et qu’elles doivent respecter son existence.

Un bail écrit, rédigé sous seing privé (c’est-à-dire non authentique) acquiert date certaine :
• à partir du jour de son enregistrement ;
• à partir du jour du décès de l’une des parties qui l’a signé ;
• à partir du jour où son existence est constatée dans un jugement ou un acte dressé par un officier public, tel qu’un notaire ou un huissier de justice.

Un bail « authentique », notamment celui établi par un notaire, a toujours date certaine.

Le « bail Pim » prévoit, au lieu de la Justice de Paix, le recours à l’arbitrage de la Chambre d’Arbitrage et de Médiation.

Voici la réponse synthétique à la question posée fréquemment : comment cela fonctionne-t-il ? Quel est l’intérêt d’y recourir ?
Les parties déterminent elles-mêmes les règles de procédure dans un délai fixé par l’Arbitre, à moins que la requête d’arbitrage n’exprime d’ores et déjà la volonté de ne pas déroger au règlement de la Chambre, ou que les parties ne se soient déjà entendues sur des règles de déroulement de l’instance..
L’idée de la fixation de règles par les parties est louable, parce qu’elle repose sur l’espoir d’une collaboration de leur part.

Cependant, l’efficacité de ce principe est évidemment fonction de leur aptitude à s’entendre sur ce point en plein conflit.

Le délai donné le cas échéant par l’Arbitre pour déroger au règlement de la Chambre est usuellement de 7/8 jours, sauf circonstances particulières (urgence, etc.).

Cela étant, l’Arbitre donne aux parties un corpus sur laquelle celles-ci s’entendent généralement, le texte étant élaboré et rédigé par une personne neutre.

La procédure se caractérise par quatre paramètres principaux : Confiance mutuelle – Souplesse – Rapidité – Polyvalence des pouvoirs de l’Arbitre.

I. La confiance

L’Arbitre oeuvrant au sein de la Chambre siège comme « juge » unique. Il statue en premier et dernier ressort à l’issue d’une procédure légalement réputée contradictoire (il n’y a en effet pas, en matière arbitrale, de procédure par « défaut » permettant de refaire juger l’affaire sur opposition, par exemple lorsqu’une partie n’a pas comparu à l’audience à laquelle elle a été convoquée).

Comme tout juge, l’Arbitre doit être impartial et indépendant.

L’arbitrage est attractif s’il est effectué en confiance. Cet avantage serait fortement diminué si dès le départ, sa décision, par laquelle une partie peut se voir condamnée, était susceptible d’être remise en cause.

La qualité nécessaire des débats fonde la crédibilité-même de la Chambre vis-à-vis des justiciables, et constitue un critère essentiel de recrutement de ses membres.
L’Arbitre peut être amené à guider activement les débats, et à rechercher une solution satisfactoire pour l’ensemble des parties, avec leur collaboration. Cette manière de régler les litiges est préférable à celle qui consisterait à rester de marbre et à laisser les parties totalement ignorantes de ses appréciations lors des échanges, d’autant plus que la décision est sans appel. Il s’agit là d’un contrepoids non négligeable à l’absence de recours vis-à-vis d’une sentence arbitrale.

Il s’agit aussi de réunir les conditions d’un débat « fair-play », lorsque l’Arbitre est bien évidemment mis en mesure de le faire.

En pratique, nombreuses sont en fait les décisions entérinant dans ce contexte un accord des parties.
II. Souplesse et rapidité – Mise en oeuvre du règlement

La procédure d’arbitrage ne peut être expéditive. En revanche, elle doit être réalisée avec diligence.

La saisine de l’Arbitre est réalisée par lettre, fax, ou courrier électronique, l’intervention d’un huissier de justice n’étant pas requise.
L’Arbitre fixe la date de l’audience, qui doit se tenir dans les trente jours de sa constatation de l’absence de volonté commune des parties de déroger au règlement de la Chambre. En pratique, cette audience se tient dans maints cas dans les 15-20 jours (l’agenda de l’Arbitre le permettant fréquemment ou parce que le requérant communique dès l’introduction de la procédure un dossier contenant ses exposé, moyens et pièces).

Il invite en même temps la partie requérante, qui ne l’aurait pas déjà fait, à communiquer un résumé des faits et sa demande, et à la partie défenderesse à adresser un mémoire en réponse, le tout avant l’audience.

L’Arbitre peut ainsi connaître pour l’audience les éléments soumis par les parties, ce qui permet de substantiels gains de temps et renforce son rôle actif.

Au jour prévu pour l’audience, en cas d’absence d’une partie n’ayant pas communiqué l’existence d’un empêchement légitime, et sauf demande de remise émanant de la partie présente (auquel cas l’Arbitre remet la cause dans le mois), l’Arbitre doit prendre l’affaire en délibéré.

Si l’ensemble des parties y comparaissent ou y sont représentées, la cause y est débattue, sauf si l’affaire ne peut y être traitée en débats succincts.

Lorsque la cause appelle alors un échange de conclusions, un calendrier est fixé ou, le cas échéant, entériné par l’Arbitre, les délais prévus à cette fin étant censés être respectés sous peine de rejet.

L’Arbitre dispose en principe d’un délai de 45 jours pour rendre sa sentence (voir le règlement en ce qui concerne les aménagements de ce délai).

L’expérience démontre toutefois que la majorité des sentences sont rendues dans un délai bien inférieur (fréquemment quelques jours dans les affaires simples)..

Les notifications se font, selon les cas, par courriel, télécopie, ou courrier postal (voir le règlement sur le détail des envois prévus).

Pour tout ce qui n’est pas stipulé par le règlement ou préliminairement par les parties lors de la saisine de l’Arbitre, celui-ci fixe oralement ou par écrit les règles de procédure préalablement aux débats, ou lors de ceux-ci, ou encore à l’occasion de tout incident de procédure, selon les circonstances.

Il peut, dans le respect de la loi et des principes généraux du droit, modifier ou adapter les règles en cas de nécessité de bonne administration de justice.
Aucune saturation de la Chambre n’est à craindre, car le nombre des affaires conditionne celui des Arbitres.

Ainsi, aucun encombrement ne peut être créé tel que celui susceptible de résulter de la fixation d’un cadre ou statut rigide.

Faut-il diligenter une expertise, les experts travaillant pour la Chambre remettent le résultat de leurs travaux dans des délais très brefs (quelques semaines, voire quelques jours).
La rapidité du règlement arbitral des litiges est aussi, fondamentalement, assurée par la législateur lui-même, puisque ce dernier a expressément exclu la faculté de faire appel (sauf volonté des parties de se ménager une telle voie de recours).

III. La polyvalence des pouvoirs de l’Arbitre

L’Arbitre dispose d’un large éventail légal de mesures destinées à étayer les débats d’éléments propres à forger son point de vue. Il peut ordonner la production de pièces, une enquête (audition de témoins), des mesures d’expertise, des descentes sur les lieux, celles-ci lui permettant dans de nombreux cas (dégâts locatifs, constructifs, services inopérants, problèmes techniques, etc.) de prendre par lui-même la mesure de la situation, généralement dans le cadre d’affaires complexes.

L’Arbitre est par ailleurs habilité à prendre des mesures provisoires ou conservatoires, et à fixer des astreintes.

Exécution de la sentence arbitrale

Pour acquérir la force exécutoire, une décision arbitrale définitive doit faire l’objet, sur requête d’une partie, de l’exequatur du Président
du Tribunal de Première Instance, même pour un dossier commercial.

Un modèle de requête figure sur le site.

La durée de la procédure d’exequatur est généralement de quelques jours. Le dépôt de la requête au greffe donne lieu à la perception d’un droit modique faisant partie des frais de procédure dus par la partie succombante.

Au cours de la procédure d’exequatur, à laquelle aucune des parties n’est conviée, le Président du Tribunal de Première Instance contrôle essentiellement
les éléments de forme que doit comprendre légalement la sentence, sans être habilité à rejuger l’affaire au fond lorsque lesdites formes sont respectées.

Il vérifie principalement si la matière peut faire l’objet d’un arbitrage, si la sentence contient les énonciations prévues par la loi, a été notifiée aux parties.
Une fois exequaturée, la sentence peut faire l’objet d’une exécution forcée (il est à noter qu’une sentence non exequaturée constitue un titre permettant une saisie conservatoire sans autorisation préalable).
Lorsque les parties ont prévu la faculté de faire appel d’une sentence arbitrale (cas rarissime), la sentence arbitrale rendue en première instance peut ordonner l’exécution provisoire.

Lien: http://www.arbitrage-mediation.be/

Un contrat de bail existe dès qu’une personne (qu’on appelle le bailleur et qui est en général le propriétaire) cède l’usage ou la jouissance d’un immeuble ou d’une partie d’immeuble à une autre personne (qu’on appelle le preneur ou le locataire), en contrepartie du paiement d’un loyer (ou variantes, mais restons simples…).

Tout locataire a donc nécessairement un bail, même si parfois il l’ignore : il ne faut pas nécessairement qu’il y ait un écrit, comme il ne faut pas non plus qu’il y ait une durée précise, pour qu’il y ait un bail.

Lorsque le locataire ou le bailleur n’exécute pas les obligations qui lui sont imposées par le contrat de bail ou par la loi, l’autre partie peut la faire convoquer ou la faire citer devant le juge de paix (ou chambre d’arbitrage, si prévu au bail) et demander :
• soit l’exécution pure et simple du contrat,
• soit la résolution du contrat, et, en outre,
dans les deux cas, des dommages et intérêts.

Il s’agit d’une application d’un principe général du droit des contrats.

Cela ne peut toutefois résulter que d’une décision (juge ou arbitre) et pas d’une initiative unilatérale de l’une des parties.

Pour les logements, les parties (preneur et bailleur) peuvent (mais ne doivent pas) toujours se mettre d’accord pour mettre fin au bail anticipativement, c’est-à-dire avant son échéance normale.

Etant donné le caractère impératif des dispositions de la loi sur les loyers, il est cependant conseillé de confirmer cet accord par écrit, pour éviter toute contestation ultérieure.

S’il s’agit d’un bail commercial, il faut la ratification du Juge de Paix.

Les parties d’un contrat de bail dressent impérativement un état des lieux d’entrée (ELE) détaillé de l’immeuble loué.

Il est annexé au contrat écrit d’un bail à loyer et il est obligatoire de le faire enregistrer.

Cette obligation vaut pour tous les types de contrat de bail: pour habitation mais aussi pour les baux commerciaux, les baux pour des bureaux, etc. …

S’il s’agit d’un bail enregistré/à enregistrer gratuitement, l’enregistrement de l’état des lieux sera gratuit aussi, si:
✓ l’état des lieux est présenté à l’enregistrement simultanément avec le contrat de bail OU
✓ l’état des lieux est présenté plus tard, et le contrat de bail enregistré gratuitement y est joint en original ou en copie OU
✓ l’état des lieux est présenté plus tard, et une déclaration écrite y est jointe et stipule qu’il concerne un contrat de bail qui a déjà été enregistré gratuitement
(en application de l’article 161, 12° du C. Enreg). Dans cette déclaration les données du cachet de l’enregistrement doivent être reprises.

Le bailleur ne peut pas expulser unilatéralement le locataire qui ne paie pas son loyer ou les charges, même si le contrat prévoit expressément cette sanction.

Après avoir mis le locataire en demeure de payer dans le délai qu’il fixe (par lettre recommandée à la poste), le bailleur peut l’assigner devant le juge de paix ou le faire convoquer par requête et exiger le paiement :
• des arriérés de loyer et ou des charges ;
• et éventuellement, la résolution du bail aux torts du preneur, et en outre, dans les deux cas, des dommages et intérêts.

Le juge de paix peut, en tenant compte de certaines circonstances, accorder un délai de paiement au locataire.

Attention !
Il faut tenir compte des règles applicables à la prescription. L’action du bailleur pour le paiement des loyers qui n’ont pas été payés ou qui ne l’ont pas été intégralement se prescrit par 5 ans à compter de la date d’échéance de ces loyers.
Ce délai de prescription de 5 ans s’applique aussi lorsque les sommes dues et non payées correspondent à des frais et charges qui sont payables par année ou à des termes périodiques plus courts (si des délais plus longs sont prévus, la prescription est de 10 ans)

Si le bail contient une clause d’arbitrage… adressez-vous à la Chambre d’Arbitrage (comme expliqué sur Pim)

Depuis le 18 mai 2007 (loi du 25/4/07, publiée le 8/5/07), toute communication publique ou officielle (comme une annonce ou une affiche) relative à la mise en location d’un bien affecté à l’habitation au sens large (résidence principale, résidence secondaire, kot, location de vacance, …) devra faire figurer le montant du loyer demandé et des charges communes.

Les communes pourront constater, poursuivre et sanctionner les manquements à cette obligation, par le bailleur ou par son mandataire, d’une amende administrative fixée entre 50 et 200 Euros, la commune compétente étant celle où le bien est situé.

Il ne s’agit toutefois pas d’une obligation pour les communes, avec cette conséquence que la sanction du non respect de cette obligation dépendra de chaque commune, non seulement quant au montant de l’amende mais aussi quant à sa perception même …

Un bail afférent à la résidence principale du preneur doit toujours être établi par écrit et doit mentionner l’identité de toutes les parties, la date de début du contrat, la description de tous les locaux et parties du bâtiment qui font l’objet de la location ainsi que le montant du loyer.

Ce contrat doit être signé par les parties et doit être établi en autant d’exemplaires qu’il y a de parties ayant un intérêt distinct (plus un exemplaire supplémentaire pour le bureau d’enregistrement) .

En outre, chaque original du contrat doit contenir la mention du nombre d’originaux.

Dans tous les cas où le préavis peut à tout moment être donné, le délai de préavis prend cours le premier jour du mois qui suit le mois au cours duquel le préavis est donné.

Une règle impérative est une règle à laquelle il ne peut être dérogé dans le contrat. Une telle règle s’applique même si le contrat contient une clause contraire. Dans ce cas, la clause contractuelle est nulle.
Une règle supplétive est une règle à laquelle il peut être dérogé dans le contrat. Elle s’applique uniquement si le bail est verbal ou si le bail écrit ne prévoit pas le contraire. Les dispositions générales du Code civil sont normalement supplétives, sauf si elles précisent elles-mêmes qu’elles sont impératives.

Pour les baux en RW, le décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation précise lorsqu’une règle est impérative.

Le contrat de bail portant sur le logement principal d’un couple marié est toujours censé avoir été conclu par les deux époux, même si le contrat a été conclu par un seul des conjoints, et même s’il a été conclu avant le mariage. Le bail «appartient» donc toujours aux deux époux.

Cela signifie :

– que le bailleur doit envoyer obligatoirement tous les congés, notifications et exploits relatifs à ce bail en deux exemplaires, séparément, à chacun des époux (en pratique, une lettre devra être adressée à Madame, et une autre lettre à Monsieur, dans deux enveloppes séparées);

– que les congés, notifications et exploits doivent également être adressés par les deux conjoints locataires, séparément, au bailleur.

Que se passe-t-il si ces formalités ne sont pas respectées ?

Le bailleur ne peut invoquer la nullité des actes qui lui sont adressés au mépris de cette règle, parce qu’elle vise à protéger les intérêts du conjoint.

Chacun des époux pourra cependant invoquer la nullité des actes qui ont été adressés uniquement à son conjoint par le bailleur, ou qui ont été adressés au bailleur uniquement par son conjoint, mais à la condition cependant de prouver que le bailleur avait connaissance du mariage.

Pratiquement, si les époux veulent pouvoir invoquer cette règle, ils doivent veiller à mentionner dans le bail qu’ils sont mariés, ou avertir le bailleur de leur mariage par lettre recommandée à la poste, si ce mariage a lieu après la conclusion du bail.

Les règles énoncées ci-dessus s’appliquent également aux cohabitants légaux.

La loi du 23 novembre 1998 instaurant la cohabitation légale prévoit que l’article 215 du Code civil s’applique par analogie à la cohabitation légale. La présente loi est entrée en vigueur le 1er janvier 2000.

Lorsqu’un immeuble sis en Belgique est donné en location, le revenu à déclarer fiscalement par le propriétaire est le revenu cadastral (article 7, § 1er, 2°, a du CIR92) lorsque l’immeuble n’est affecté ni totalement ni partiellement par le locataire à son activité professionnelle. Il s’agit du montant total du loyer et des avantages locatifs dans les autres cas (article 7, § 1er, 2°, c du CIR92).

Toutefois, lorsque le contrat de bail soumis à l’enregistrement détermine séparément le loyer afférent à la partie professionnelle et le loyer afférent à la partie privée, les revenus des deux parties sont fiscalement déterminés séparément, à savoir respectivement partim loyer et avantage réels, partim revenu cadastral (article 8 du CIR92). En pratique, il est donc important de prévoir cette ventilation dans le bail, de disposer d’un bail écrit et d’enregistrer ce bail, à défaut de quoi le revenu à déclarer sera le revenu réel pour le tout, même si la partie professionnelle n’est que partielle (Liège, 28 février 2003, RG n° 1 998/FI/88).

(Source : avocat Eric Causin www.comptadroit.be, cité par www.pyxis.be)

L’état des lieux est toujours obligatoire pour tous les baux d’immeubles, sauf le bail à ferme, conclus dès le 18 mai 2007.

Il devra être dressé contradictoirement et à frais communs par les deux parties et réalisé, soit au cours de la période où les locaux son inoccupés, soit au cours du premier mois d’occupation des lieux par le preneur.

Par ailleurs, en cas de bail portant sur la résidence principale du preneur ou de bail d’une chambre destinée au logement d’un ou de plusieurs étudiants, il devra être annexé au contrat de bail écrit et sera soumis à l’enregistrement.

Cette nouvelle règle n’est cependant assortie d’aucune sanction, si ce n’est qu’à défaut de rédaction d’un état des lieux, le preneur sera présumé, sauf preuve contraire, avoir reçu le bien dans l’état où il se trouve à la fin du bail. Tel est déjà le cas à l’heure actuelle, en sorte que la nouvelle règle ne constitue qu’une pétition de principe, sans réelle conséquence en pratique.

Une clause d’un contrat de bail prévoyant que le bien loué ne peut être utilisé qu’à des fins d’habitation, donc non professionnelle, n’est pas opposable à l’administration fiscale, en sorte que la déduction du loyer par le locataire aura pour effet de faire entrer le loyer réel dans la base taxable du propriétaire en lieu et place du revenu cadastral (Anvers, 1er mars 1993, B.C., 1994, n° 744, p. 2864 ; Anvers, 4 novembre 1993, Courrier fisacl, 1994, p. 183 ; Brux., 28 juin 2002, Courrier fiscal, 2002, p. 547) (contra : Brux., 23 mai 1996, A.F.T., 1996, p. 370).

Par conséquent, la seule façon de se prémunir contre ce risque est de stipuler dans le contrat de bail, non seulement que les lieux ne peuvent être occupés à des usage professionnel, mais aussi que l’impôt supplémentaire mis à charge du bailleur du fait d’une utilisation professionnelle contraire au bail, sera mis à charge du locataire, pareille clause étant jugée licite (J.P. Bruges, 17 juin 1985, T.B.R., 1985, p. 202 ; J.P. Boom, 1er décembre 1994, R.W., 1996-97, p. 308 ; Civ. Liège, 7 février 2000, J.L.M.B., 2000, p. 895).

(Source : avocat Eric Causin www.comptadroit.be, cité par www.pyxis.be)

La procédure en conciliation préalable n’est plus obligatoire (loi du 18/6/2008 – MB du 17/7/08).

La procédure de conciliation prend cours avec le dépôt d’une requête écrite ou l’introduction d’une demande orale au greffe du canton compétent (du lieu où se trouve l’immeuble loué).

C’est gratuit.

Le locataire et le bailleur sont alors appelés par pli judiciaire à comparaître devant le juge de paix au jour et à l’heure arrêtés.

En cas de conciliation, le juge de paix fait acter les éléments de l’accord. Cet accord a alors la même valeur qu’un jugement. Si l’une des parties ne comparaît pas ou en l’absence de conciliation, le juge fait tout simplement acter la non-conciliation.

En cas de non-conciliation, il ne reste plus qu’à devoir recourir à la procédure judiciaire… devant le même juge de Paix.

Voici, par ailleurs, une approche vulgarisée – mais vécue – de cette procédure, telle qu’expliquée sur notre forum, par le pimonaute « ChristopheDelagrange » (s’il n’a pas re-changé de pseudonyme dans l’intervalle…)

« On lit encore souvent que la conciliation est obligatoire… Sur certains forums (pas ici bien sûr), des conseilleurs affirment encore qu’il faut demander une conciliation en cas de loyer non payé. C’est bien entendu une perte de temps quand il y a urgence. Cependant, en ce qui me concerne, je crois que je demanderai une conciliation quand j’ai le temps (par exemple en cas de problème de charges ou de dégâts)

La conciliation a aussi des avantages :

– Éviter les aléas d’une procédure…
– la partie adverse aura plus tendance à prendre un avocat en cas de requête qu’en cas de conciliation.
– On peut déjà discuter et voir les arguments de l’autre partie et comment elle va se défendre, et donc préparer une éventuelle requête
– Pas de conclusions à déposer, pas de risque de report, de 747 et toutes ces complications qui peuvent conduire à des mois de procédure.
– Pas besoin d’attestation de domicile, donc pas besoin de faire la file 1/2 heure à la maison communale, et de se déplacer parfois loin si le loc a déménagé à l’autre bout du pays
– Pas besoin de se rendre au greffe (il est inexact que le greffier accepte une requête envoyée – ça ne se fait pas partout)

Un seul exemple : en novembre je dépose une requête pour récupération de charges (1.500 € !). Le locataire vient avec son père qui prend sa défense. Qui lui même a consulté sa belle-sœur avocate. Qui a rédigé des conclusions de 15 pages. Ils ont aussi contacté par mails d’autres ex-locs qui avaient des « griefs » à mon encontre. Bah oui, l’ELS s’était mal passé, ça arrive…

Il s’ensuit des pages accablantes, car on a été chercher la petite bête et on me fait passer pour un bailleur indélicat.
J’en ai souffert et ai finalement accepté une transaction, car je n’était pas en état de plaider. On arrivait alors en février, il faisait neigeux, j’habite dans les Ardennes. Faire 50 kms dans un temps de merde, et attendre 3 heures que les avocats passent, pour me retrouver devant ces gens agressifs… C’était au dessus de mes forces

Nous avons conservé toutefois le dialogue, et il m’a été dit alors : vous auriez pu nous convoquer en conciliation, on serait venu

De fait, en conciliation, on peut parfois trouver une solution, ou au moins débroussailler le terrain. Il arrive que le défendeur réagisse et s’incline dès la réception de la convocation, donc affaire réglée. Ou qu’il soit de bonne foi. Ou que le juge mène bien les débats.

Tout le monde n’est pas dans l’adversité, et un dialogue reste toujours préférable. »

(fin de citation)(sans jeu de mots)

Brochure utile : La conciliation

Le congé produit ses effets à partir de la date à laquelle son destinataire en a pris connaissance ou aurait pu raisonnablement en prendre connaissance.

La question subsidiaire est de savoir à quel type de bail s’applique le congé. Je présume qu’il s’agit d’un bail de résidence principale.

Dans ce cas, il faut encore s’interroger sur le motif du préavis. Deux possibilités:

a) fin de bail :

– bail de neuf ans : dans ce cas le congé doit être parvenu au bailleur au moins six mois avant l’échéance du bail. Donc si le bail est entré en vigueur un 3 du mois, par exemple, le congé évoqué est parvenu à temps.
– bail de courte durée: congé moyennant préavis de trois mois. Le congé doit être parvenu au moins trois mois avant la date anniversaire du bail.

b) bail de neuf ans: congé à tout moment. Dans le cas d’un congé à tout moment, le délai de préavis, qui est de trois mois, commence à courir à partir du 1er du mois qui suit celui dans lequel il est parvenu à l’autre partie (dans ce cas, au bailleur).

(extrait du forum de Pim: reproduction de l’excellente réponse de « Gof », intervenant qualifié)

Il n’y a pas de règle obligatoire. Si, dans le compromis de vente, les parties ont expressément convenu que l’acte notarié se réalisera dans une langue déterminée, elles seront tenues par cette disposition. L’emploi d’une langue déterminée pour l’acte pourra être considéré comme une condition de la vente.

Par contre, si le compromis ne prévoit rien, l’acquéreur aura le choix de la langue de l’acte. Cette solution est logique: l’acte formera le titre de propriété de l’acquéreur, et il est normal que l’acquéreur choisisse la langue de son titre de propriété futur. En outre, l’acte comprendra le rappel de toute une série de dispositions fiscales et réglementaires que l’acquéreur devra respecter.

Le fait que le compromis de vente soit rédigé dans une langue ne signifie pas que l’acte doit obligatoirement être rédigé dans cette langue: par exemple, le compromis peut très bien être établi entre les parties en anglais, en russe ou en japonais: l’acte sera reçu dans une autre langue; de même, si le compromis est établi en français, l’acquéreur néerlandophone pourra demander que l’acte soit établi en néerlandais.

(source : www.notaire.be)

Le notaire est un officier public, nommé par le Roi. Sa compétence couvre trois grands domaines du droit : le droit immobilier (achat, vente de biens immobiliers, emprunts, …) le droit familial (contrat de mariage, adoption, donation, succession, divorce, …) ainsi que le droit des affaires (constitution de sociétés, fusion, …)

Le notaire intervient souvent dans ces 3 domaines parce que la loi impose des écrits pour constater des accords entre deux ou plusieurs parties. On les appelle des actes authentiques. Le notaire et ses collaborateurs effectuent donc des recherches auprès de différentes administrations pour que l’acte soit inattaquable, tant sur le contenu que la forme. Ils en assurent également le suivi.

Le notaire est indépendant; à l’égard de ses clients, mais aussi vis-à-vis des administrations publiques. Pour garantir cette indépendance, il est soumis à un tarif fixe, déterminé par la loi, et dont il ne peut s’écarter: il ne peut pas demander plus, mais ne peut pas non plus accorder de réduction.

Il doit rester impartial: même s’il est désigné par une des parties, il doit rester totalement neutre

Le notaire est tenu par le secret professionnel et il ne peut révéler à un tiers ce qui lui a été confié sous le sceau de ce secret.

Dans le cadre de dossiers difficiles (divorce, succession complexe, etc.), il peut arriver que le client perde confiance en son notaire et souhaite en changer. Cela est parfaitement possible. Nul n’est en effet lié par son choix.

Cependant, le nouveau notaire ne peut débuter sa mission que si son confrère précédant a été honoré de ses prestations.

L’acte de vente peut être rédigé dans une des trois langues nationales (Français, néerlandais, ou allemand). Le lieu de la situation de l’immeuble ou le lieu de la résidence du notaire qui reçoit l’acte n’ont pas d’importance.

Ainsi, un acte de vente d’un chalet en Ardenne peut valablement être reçu en néerlandais par un notaire de Bruxelles; inversement, un notaire d’Eupen ou de Saint Vith peut recevoir en français un acte de vente portant sur un appartement à la côte.

Il existe cependant une obligation: le notaire qui reçoit l’acte doit comprendre la langue de l’acte. Les parties doivent également comprendre la langue de l’acte: si l’une d’elles ne la comprend pas, elle pourra toujours se faire accompagner d’un traducteur. Dans ce cas, le notaire en fera mention au bas de l’acte.

(source : www.notaire.be)

Vous pouvez choisir votre propre Notaire.
Le vendeur et l’acquéreur peuvent désigner chacun leur propre notaire (ce qui est d’ailleurs conseillé), sans supplément de frais. Ils pratiqueront un partage d’honoraires entre eux.

Selon l’usage, à quelques exceptions près, l‘acte authentique se signe chez le notaire de l’acquéreur. On l’appelle le « notaire instrumentant ».

Le compromis de vente, quant à lui, est habituellement préparé par le notaire du vendeur.

S’il est rédigé par l’agent immobilier, celui-ci le soumettra à l’approbation des parties et de leurs notaires respectifs.

Le lieu de résidence du notaire n’a pas d’importance, pour autant qu’il s’agisse d’un notaire belge.

Le vendeur habitant à Namur et l’acquéreur habitant à Charleroi peuvent donc choisir un notaire de Virton ou de Renaix pour dresser un acte de vente d’un appartement situé à Ostende. Toutefois, le notaire ne peut signer l’acte que dans son arrondissement.

Le choix du notaire est exprimé dans le compromis de vente; il faut donc veiller à y préciser le nom du notaire choisi.

Heureusement que les actes ne s’écrivent plus à la plume…

Celui qui tient la plume, c’est le notaire instrumentant, celui « chez qui on signe ».

Ce sera celui qui détiendra la « minute » (l’original) de l’acte.

L’acquéreur en reçoit une expédition (copie).

Voyez notre lexique online pour cette terminologie.

A priori, le notaire instrumentant est celui de l’acquéreur. Sauf exceptions (dont par exemple: en cas de première mutation suite à un nouvel acte de base, auquel cas l’acte sera reçu par celui qui a reçu le dit acte de base).

Sauf rarissime stipulation contraire, dans le cadre d’une vente, les frais et honoraires notariaux sont à charge exclusive de l’acquéreur.
C’est d’ailleurs précisé dans le compromis de vente.

Si le notaire du vendeur intervient également, le coût de ses prestations n’est pas payé par le vendeur, à l’exception des devoirs particuliers nécessités par les obligations du vendeur (certificats, attestations, etc.) appelés « frais de délivrance » (qui seront à charge du vendeur et seront déduits du prix à recevoir, lors des décomptes).

Un usage inter-notarial fait qu’il y a partage d’honoraires entre notaires, lorsqu’ils sont plusieurs à intervenir dans le même dossier « vente ».

L’intervention d’un notaire, pour conseiller chaque partie, ne génère donc pas d’augmentation d’honoraires.

Après leur signature, tous les actes de vente sont déposés par les soins du notaire au bureau des hypothèques où ils y sont retranscrits intégralement.

La transcription hypothécaire est donc une copie intégrale de l’acte de vente et de ses annexes. Endéans les deux mois de la signature de l’acte, le notaire doit le déposer au bureau des hypothèques où ils sont intégralement retranscrits. Habituellement, les notaires déposent les actes immédiatement après les avoir fait enregistrer, mais ils restent parfois de nombreux mois à la conservation des hypothèques, en attente de transcription, en raison du nombre d’actes à faire transcrire. Ce délai constitue la raison majeure pour laquelle le titre de propriété est souvent remis avec beaucoup de retard aux acquéreurs.

L’accès aux bureaux des hypothèques est public. Toute personne peut s’y rendre pour consulter les archives et prendre connaissance des différents actes qui ont été transcrits. Ainsi, si, pour une raison quelconque, l’original de l’acte notarié ou le titre de propriété ne sont plus retrouvés (perte, incendie, inondation, …), il est toujours possible de le reconstituer intégralement. Ce système permet à tous de savoir qui est le réel propriétaire des immeubles.

(source : www.notaire.be)

Aperçu de la jurisprudence (en mai 2003) relative au devoir de conseil s’imposant au notaire :

« Le devoir de conseil du notaire consiste à éclairer les parties à l’acte sur la portée et les effets de leurs engagements ainsi que sur leurs négociations. Le notaire doit fournir aux parties des renseignements très complets non seulement sur les conditions de validité de l’acte qu’elles se proposent de passer, mais également sur son efficacité. Le notaire doit attirer l’attention des parties sur tous les risques que présente l’opération pour l’un ou l’autre d’entre eux. Cette obligation de mise en garde porte non seulement sur les risques d’ordre juridique mais également sur les risques purement économiques. Il doit se livrer à toutes les recherches nécessaires pour renseigner ses clients sur la situation exacte du bien sur lequel porte l’opération. » (sommaire de : Brux., 6 mars 1995, R.G. n° 951169, arrêt n° JH06311_1, Rev. Not. b., 1995, p. 22) ;

« Le notaire est tenu, à l’égard des parties qui passent un acte devant lui, des soins les plus diligents. Outre qu’il accorde l’authenticité, il est en effet par excellence le conseil des parties. L’exécution des obligations du notaire doit toutefois être appréciée à la lumière de critères raisonnables. Si le notaire prouve qu’il a satisfait à son devoir d’enquête en ayant réclamé les pièces qui suffisent normalement, l’on ne peut lui imputer aucune responsabilité. En effet, personne n’est tenu à l’impossible » (sommaire de : Gand, 22 octobre 1993, arrêt n° JB11644_1, RGDC, 1995, pp. 46 et 54) ;

« Le notaire doit éclairer entièrement les parties sur la véritable portée de leurs opérations juridiques, sur l’étendue de leurs engagements et sur leurs conséquences et plus précisément sur l’existence de toute inscription hypothécaire grevant un immeuble. Cette obligation existe même s’il n’a eu pour mission que de donner forme authentique à un emprunt hypothécaire dont les termes auraient été négociés en dehors de son intervention. Commet une faute, le notaire qui omet d’informer un prêteur du danger de conclure l’opération compte tenu du rang hypothécaire occupé par l’un des immeubles offerts en garantie » (sommaire de : Mons, arrêt n° JB07165_1, 2 mai 1991, JT, 1991, p. 794 et Rev.Not. b., 1992, p. 149) ;

« En vertu de son devoir de conseil, le notaire doit rendre les parties attentives aux risques qu’elles encourent et se ménager la preuve de l’avertissement donné, voire faire signer une décharge de sa responsabilité, lorsque les parties n’ont pas une compétence particulière en la matière » (sommaire de : Civ. Nivelles, 26 juin 1990, R.G. n° 86/245, jugement n° JB06750_1, JLMB, 1992, p. 319) ;

« Son devoir de conseil lui impose, lorsqu’il reçoit un acte, de procéder à une désignation et une description du bien exacte et suffisante. Le devoir de conseil du notaire diminue lorsqu’il ne s’agit, pour lui, que d’imprimer l’authenticité à un acte qu’il n’a pas préparé lui-même mais n’est pas abolie et il lui appartient de combler les lacunes ou omissions du projet et d’en redresser les erreurs » (Civ. Brux., 7 juin 1989, R.G. 40842, jugement n° JB01033_1) ;

« Le devoir de conseil qui s’impose au notaire par la nature de ses fonctions implique dans son chef la recherche et la vérification d’informations indispensables à la réalisation d’opérations juridiques telle que l’aliénation d’un bien immobilier ou son affectation en hypothèque » (sommaire de : Civ. Charleroi, 24 février 1989, R.G. n° -, jugement n° JB02087_1 , JLMB, 1990, p. 1423) ;

« En vertu de son devoir de conseil qui est d’ordre public, le notaire doit éclairer les parties et les avertir de tout ce qu’elles ont intérêt à savoir au sujet de la portée d’une clause qu’il a rédigée. En particulier, il a l’obligation d’informer les fondateurs d’une société des difficultés prévisibles et des risques éventuels d’une situation juridique » (sommaire de : Brux., 19 mai 1988, R.G. n° 86/21/91, arrêt n° JB00793_1, Rev. Not. b., 1983, p. 23, note De Valkeneer, r., Le statut d’indépendant et le mandat d’administrateur de société; 1988, p. 531 ; RGAR, 1990, p. 11642) ;

« Le notaire est tenu d’éclairer les parties sur toutes les conséquences juridiques des actes auxquels il prête son ministère » (sommaire de : Civ. Brux., 22 septembre 1987, jugement n° JF00174_2 , RGEN, 1993, p. 318) ; par exemple, en cas d’acte constitutif de société, le notaire doit informer les parties des conséquences économiques et juridiques du défaut de libération du capital (Civ. Charleroi, 26 janvier 1996, Rev. Not. b., 1997, p. 613).

« Il incombe au notaire instrumentant de s’assurer que l’acte qu’il est chargé de recevoir est bien conforme au prescrit de la loi et que les formalités qui lui donneront son efficacité ont été accomplies; (…). Le rôle du notaire ne se limite pas à donner la forme authentique à un acte sous seing privé négocié et conclu en dehors de lui; en vertu de son devoir de conseil, qui est d’ordre public, le notaire doit éclairer les parties, notamment sur les formalités qui se rattachent à l’acte qu’il reçoit et dont l’absence peut compromettre leurs intérêts. La circonstance que le notaire a été étranger aux négociations qui ont précédé la vente et à la confection du compromis, d’une part, et que la notification légale en vue de l’exercice du droit de préemption n’émanait pas de lui, d’autre part, n’est pas de nature à l’exonérer de son devoir de conseil. Le notaire doit informer les parties des difficultés prévisibles et des risques éventuels d’une situation » (sommaire de : Brux., 17 février 1987, R.G. n° 89/3060, arrêt n° JB05763_3, JLMB, 1987, p. 537) ;

« Il incombe en effet au notaire de prendre tous renseignements utiles avant de prêter son ministère et de rédiger l’acte » (sommaire de : Liège, 1er mars 1984, R.G. n° 86/245, arrêt n° JB06333_1, JLMB, 1984, p. 349) ;

« Le notaire a pour mission d’éclairer les parties à l’acte sur la portée et les effets juridiques des actes passés à son intervention » (Civ. Neufchâteau, 30 juin 1983, R.G. n° 86/245, jugement n° JB06467_1, JLMB, 1983, p. 422).

(source : pyxis.be)

Plusieurs mois après avoir signé votre acte d’achat, le notaire instrumentant vous enverra une « expédition de l’acte ». Il s’agit d’une copie certifiée conforme par le notaire.

L’original signé (la « minute ») reste chez le Notaire.

La longue durée de transmission s’explique par les délais de transcription au Bureau des Hypothèques.

Si vous avez perdu votre « titre de propriété », vous pourrez toujours en obtenir une copie (parfois moyennant remboursement de frais) auprès dudit Notaire.

Si vous étiez inscrit auprès d’une ambassade ou d’un consulat et que vous revenez définitivement en Belgique, vous avez tout intérêt à l’avoir signalé au moment de votre départ.

En principe, vous devrez vous présenter à votre nouvelle commune dans les huit jours ouvrables suivant votre arrivée en Belgique. Après la constatation de votre résidence principale, vous êtes inscrit dans les registres de population. Votre nouvelle commune communiquera cette information à la commune où vous aviez votre résidence principale avant votre départ à l’étranger. Si cette commune dispose encore de votre dossier administratif, elle le transmettra à votre nouvelle commune.

Aussitôt après votre inscription, commence la procédure pour la déclaration d’une nouvelle carte d’identité.

(source: www.belgium.be)

Si vous déménagez vers la Belgique, posez-vous trois questions importantes concernant l’importation de vos biens personnels :

1. Quel pays quittez-vous pour rejoindre la Belgique ? Est-ce ou non un État membre de l’Union européenne ?
2. Ces biens sont-ils destinés à votre usage personnel ?
3. Quels genres de biens emmenez-vous ?

Le pays que vous quittez

Si le pays que vous quittez est membre de l’Union européenne, vous ne devez en principe pas remplir de formalités de douane ni payer de taxes, sauf pour certaines marchandises (tels que l’alcool et le tabac).

Si ce pays n’appartient pas à l’Union européenne, il y aura en principe toujours des formalités de douane. Vous pourrez pourtant être dispensé de droits et de taxes sous certaines conditions. Sinon, vous devrez payer les droits et les taxes.
Plus d’informations sur l’importation de vos biens personnels si vous déménagez vers la Belgique

Les biens à usage personnel

Les biens à usage personnel sont exempts de droits et de taxes. Les marchandises à vocation commerciale requièrent en revanche le paiement de droits et de taxes.

Types de biens

Des formalités particulières sont d’application pour les marchandises suivantes :

* Les véhicules
* Les plantes et animaux protégés
* Les armes autorisées (les armes interdites sont confisquées)
* Les denrées alimentaires : pour tous les produits qui sont soumis à des accises, tels que l’alcool et le tabac, l’exemption est limitée à des quantités définies ; pour d’autres denrées alimentaires, il y a également des formalités quand on dépasse certaines quantités.

(source: belgium.be)

Non, dans la réglementation sur la population, il n’existe aucune prescription relative à la superficie et à l’équipement minimum dont doit disposer un logement utilisé comme résidence principale. Par contre, il existe des normes de ce genre dans certaines législations régionales, comme le décret wallon du 29 octobre 1998 instaurant le Code wallon du logement.

Toutefois, en vertu de l’article 16, § 2 de l’arrêté royal du 16 juillet 1992 relatif aux registres de la population et au registre des étrangers, aucun refus d’inscription à titre de résidence principale ne peut être opposé pour des motifs de sécurité, de salubrité, d’urbanisme ou d’aménagement du territoire. Dans le cas où de telles infractions seraient commises par un ménage qui sollicite son inscription à un endroit donné, la commune peut procéder à une inscription provisoire pour une période de 3 ans maximum, l’inscription devenant définitive après ce délai si aucune décision administrative ou judiciaire mettant fin à la situation irrégulière n’est intervenue.

Avant toute inscription, l’administration communale doit vérifier si l’habitation où celle-ci est demandée n’est pas grevée d’une autre inscription. En effet, c’est l’autorité locale qui est en premier lieu responsable de la tenue des registres et de la détermination de la résidence principale.

Si une inscription existe déjà à cette adresse, il faut en aviser la personne sollicitant son inscription dans la même habitation et entamer éventuellement une procédure destinée à éliminer ou à rectifier l’inscription précédente (radiation d’office si la résidence actuelle de la personne précédemment inscrite ne peut être déterminée et qu’elle n’est pas détenue dans un établissement pénitentiaire ; mesures en vue de provoquer l’inscription dans une autre commune ; …).

Cela ne signifie nullement que le nouvel habitant ne peut pas encore y être inscrit. La date d’inscription est en principe celle à laquelle l’autorité communale constate, sous sa responsabilité, la réalité de la résidence principale.

L’enquête de résidence peut amener à éliminer une inscription fictive, mais peut aussi amener à adapter une composition de ménage. En effet, les deux personnes qui demandent leur inscription à la même adresse forment peut-être un ménage.

Si les deux personnes ne reconnaissent pas former un ménage, il y a lieu que la commune tranche sur base des éléments recueillis lors de l’enquête. Ainsi, si les deux personnes demandent une inscription comme isolés, l’agent communal compétent peut demander à constater de visu la disposition des lieux et à se faire communiquer tous les renseignements nécessaires. Si les intéressés refusent leur collaboration, la commune procède aux inscriptions sur la base des informations disponibles et, s’il s’agit en principe d’un logement unifamilial, inscrit en tant que ménage.

En cas de difficulté ou de contestation de cet ordre, le dossier peut aussi être soumis au SPF Intérieur.

La résidence principale est le lieu où un ménage ou une personne isolée vit habituellement. Une famille peut se composer de personnes unies par un lien de parenté (exemple : les membres d’une famille) ou des personnes qui ne sont pas unies par un lien de parenté (exemple : des amis, des conjoints …).
Détermination de la résidence principale

La détermination de la résidence principale se fonde sur la situation de fait. Il s’agit donc du lieu où le ménage ou la personne isolée réside pendant la majeure partie de l’année. Cette constatation s’effectue sur la base de différents éléments :

* le lieu où vous vous rendez après vos occupations professionnelles
* le lieu de fréquentation scolaire des enfants
* les consommations énergétiques et les frais de téléphone
* le séjour habituel du conjoint ou des autres membres de la famille
* …

La seule intention manifestée par une personne de fixer sa résidence principale dans un lieu donné n’est pas suffisante. Il faut aussi y résider effectivement. Inversement, si vous avez établi votre résidence principale quelque part, il est impossible pour des tiers d’empêcher l’inscription. Vous-même ne le pouvez pas non plus.
La constatation de la résidence principale

La constatation de la résidence principale se fait après enquête. L’administration communale en définit les modalités. Généralement, elle consiste en une visite de l’agent de quartier, visant à vérifier que vous habitez effectivement à l’adresse renseignée.
Conséquences de la détermination

Si vous avez votre résidence principale dans une commune donnée et qu’il s’avère, après enquête, que cette résidence est effective, vous êtes inscrit au registre de population de cette commune.
La commune ne peut refuser aucune inscription à titre de résidence principale pour des raisons de sécurité, de salubrité ou d’aménagement du territoire. Elle ne peut donc pas refuser l’inscription sous prétexte que le lieu occupé par quelqu’un n’est pas sûr ou salubre, ou ne peut être utilisé comme résidence principale pour une autre raison (exemples : maisons de vacances, camping …). Le cas échéant, l’on procède, pour la personne concernée, à une inscription provisoire. La commune peut entamer une procédure administrative ou judiciaire pour mettre fin à une situation irrégulière.

(source: www.belgium.be)

Si vous n’êtes pas belge et que vous voulez déménager pour vous établir en Belgique, il faut, pour ce faire, posséder les documents de séjour nécessaires. La procédure qu’un étranger doit suivre pour les obtenir dépend de sa nationalité, de la durée et du but du séjour en Belgique.

La libre circulation des personnes, qui vaut pour l’ensemble des pays de l’Union européenne, rend plus souple la réglementation relative au séjour des citoyens de l’UE ressortissant d’autres pays. Cette « libre circulation » vaut aussi pour les pays de l’Espace économique européen (EEE) : à savoir, outre les pays de l’UE, la Norvège, l’Islande et le Liechtenstein. Pour certains Etats membres de l’UE, il existe des mesures transitoires.

Inscription par commune
Si vous souhaitez séjourner plus de trois mois en tant qu’étranger en Belgique, vous devez vous présenter à la commune où vous résidez dans les huit jours suivant votre arrivée. Il faut vous inscrire dans les registres de population ; pour cela, vous devez disposer d’une résidence effective dans la commune.

Pour venir en Belgique en tant qu’étranger, vous devez pouvoir produire des documents d’identité et de séjour spécifiques : faute de quoi, l’accès au territoire belge vous sera refusé.

En général, pour les ressortissants de l’UE, la carte d’identité ou un passeport suffisent. Les étrangers qui ont une autre nationalité peuvent avoir besoin d’un visa. Pour rester en Belgique pour une longue période ou de manière permanente, il existe encore d’autres statuts de séjour.

Les documents requis dépendent :

* de la nationalité de la personne souhaitant venir en Belgique
* de la durée du séjour en Belgique
* du but du séjour en Belgique

Qu’est qu’un visa ?

Le visa se présente sous la forme d’un autocollant que le consulat insère dans le passeport. Il donne l’autorisationde résider en Belgique ou d’y voyager pendant une période déterminée. L’octroi du visa relève de la compétence du SPF Affaires étrangères.

Il existe différents types de visa. Lors de votre demande de visa à l’ambassade ou au consulat, on vous indiquera directement de quel type de visa vous avez besoin.
Demande de visa

Le visa doit être demandé à l’ambassade ou au consulat belge du pays où vous habitez.

S’il n’y a pas d’ambassade ou de consulat belge dans le pays où vous habitez, il faut vous adresser à l’ambassade belge qui est compétente pour votre pays. Celle-ci se situe généralement dans un des pays voisins.

La procédure de demande de visa peut dans certains cas durer longtemps. Par conséquent, introduisez votre demande au moins quatre semaines avant votre départ.

Sur le site du SPF Affaires étrangères, vous trouverez toutes les informations sur le visa pour la Belgique. Vous pouvez aussi demander des informations à l’ambassade de Belgique ou au consulat belge local.
Autres statuts de séjour

Si vous voulez résider en Belgique pour une très longue période ou de manière permanente, vous aurez besoin d’un autre document de séjour après l’expiration du visa.

Ces documents de séjour relèvent de la compétence du SPF Intérieur, Office des Etrangers.

Pour plus d’information sur ces documents de séjour, prenez contact avec le :

Helpdesk de l’Office des Etrangers
Chaussée d’Anvers 59B
1000 Bruxelles
Tél : 02 206 15 99
Fax : 02 274 66 91
E-mail : helpdesk.dvzoe@dofi.fgov.be

(source: belgium.be)

Conformément à l’article 1er de la loi du 19 juillet 1991 relative aux registres de la population et aux cartes d’identité, toute personne doit être inscrite dans les registres de la commune où elle a établi sa résidence principale. La détermination de celle-ci se fonde sur une situation de fait, c’est-à-dire que l’on constate que la personne séjourne effectivement dans la commune durant la plus grande partie de l’année. Cette constatation s’effectue sur base d’éléments tels que le lieu que rejoint la personne après le travail, le séjour habituel du conjoint ou des autres membres du ménage, les consommations de gaz, d’électricité, les frais de téléphone, etc.

La seule intention manifestée par une personne de fixer sa résidence principale à un endroit donné n’est pas suffisante pour justifier l’inscription à titre de résidence principale. En effet, une enquête, dont les modalités doivent être fixées par règlement communal en vertu de l’article 5 de la loi du 19 juillet 1991, est réalisée par les autorités communales pour vérifier la réalité de la résidence.

Quand on change de commune, la déclaration de changement d’adresse doit se faire auprès de l’administration communale du lieu où l’on vient se fixer ; dans le cas d’un transfert de résidence principale dans la même commune, auprès de l’administration communale de la commune où l’on est inscrit. Cette déclaration doit avoir lieu dans les huit jours ouvrables de l’installation effective dans le nouveau logement.

Lors du transfert de résidence principale dans un autre pays, la déclaration se fait dans la commune belge où la personne est inscrite et peut avoir lieu au plus tard la veille du départ.

Lorsque vous changez d’adresse, même si vous déménagez au sein de la même commune, vous êtes tenu de le signaler.
Déclaration de changement d’adresse

Après votre déménagement, vous avez huit jours ouvrables pour déclarer votre changement d’adresse au service population de votre nouvelle résidence. Si vous n’effectuez pas cette démarche ou que vous le faites avec retard, la commune pourra vous infliger une amende.

Pour déclarer votre changement d’adresse, vous pouvez vous rendre au service population, ou le signaler par écrit, par fax ou par voie électronique. Seule condition : vous identifier en donnant vos données personnelles et votre numéro de registre national.

Si le changement d’adresse concerne toute la famille, il suffit qu’un des membres majeurs de la famille fasse la déclaration. Si un mineur change d’adresse, il doit être accompagné par une personne exerçant l’autorité parentale.
Contrôle de la commune

L’administration communale enverra un agent de quartier ou un fonctionnaire habilité pour s’assurer que vous avez bien votre résidence principale à l’adresse renseignée. Après une constatation positive, votre adresse est changée dans le registre de population de la commune et dans le Registre national.
Modification de la carte d’identité

Ensuite, vous devrez vous présenter au plus vite au service population. Ce service adaptera votre carte d’identité et éventuellement celle des autres membres de votre famille. Elle modifiera également les preuves d’immatriculation des véhicules motorisés.

Si vous changez de commune et que vous n’avez pas encore de carte d’identité électronique, vous devrez encore vous présenter deux fois. La première fois pour signer le document de base pour la demande d’une nouvelle carte d’identité et fournir une photo ; une deuxième fois pour rechercher votre carte d’identité. Pour celui qui possède déjà une carte d’identité électronique, la procédure est plus rapide : la nouvelle adresse est introduite dans la puce de la carte de manière électronique.

Communiquer votre adresse

Votre adresse constitue un élément d’information important pour toutes sortes d’institutions et d’entreprises. Une fois votre carte d’identité modifiée, vous pouvez informer ces institutions de votre changement d’adresse.

Un certain nombre d’entre elles sont automatiquement informées de ce changement une fois qu’il devient officiel :

* les institutions de la sécurité sociale
* la caisse de paiement pour les allocations de chômage
* la caisse d’allocations familiales
* la mutuelle
* le CPAS
* les assureurs pour les accidents du travail
* les caisses pour les vacances annuelles
* le Fonds de sécurité d’existence
* les sociétés régionales de logement
* l’organisation « Kind en Gezin »
* le Forem, ACTIRIS ou le VDAB

Vous devez avertir vous-même un certain nombre d’autres instances :

* votre employeur
* les entreprises d’utilité publique (fournisseurs d’électricité, de gaz et d’eau)
* les câblodistributeurs, sociétés de téléphone et/ou fournisseurs d’accès à internet
* la banque et compagnie(s) d’assurance
* les société(s) de distribution de quotidiens et de magazines
* les associations dont vous êtes membre
* les sociétés pour lesquelles vous avez une carte de fidélité

Litiges

Si la commune n’accepte pas le changement d’adresse, le litige peut être soumis au SPF Intérieur – DG Institutions et Population, Direction Population et Cartes d’identité.
Plus d’information

Prenez contact avec le service population de votre administration communale.

(source: www.belgium.be)

Il arrive régulièrement que les acquéreurs demandent aux vendeurs de disposer des clés dès la signature du compromis de vente (et donc bien avant l’acte authentique), dans la mesure où le bien vendu est déjà libre d’occupation.

Pour gagner du temps, l’acheteur souhaite, en effet, réaliser immédiatement certains travaux. Cela lui permettra d’emménager dès la signature de l’acte notarié.

Bien souvent, le vendeur accepte de bonne grâce de mettre les clés anticipativement à disposition de l’acquéreur, mais les parties ne mesurent pas l’incidence juridique de cet acte.

Quelques exemples explicites :

Un jeune couple achète une maison. Ils connaissent bien les vendeurs. L’acompte est payé. Les parents ont « de la surface ». La banque a marqué son accord pour le prêt. Tout va bien. Pas de raison de s’inquiéter. Même si l’acte est prévu dans 3 mois, les vendeurs donnent les clés et les travaux sont entrepris.
2 mois plus tard, c’est le drame. Le jeune couple décède tragiquement dans un accident de voiture. Les parents renoncent à la succession. Les vendeurs se retrouvent avec un chantier inachevé et une maison invendable, sinon à sérieuse perte.
Un acquéreur a reçu les clés et l’autorisation implicite de faire des travaux dans la maison. Il touche à un mur porteur qui s’effondre. Une partie de la maison s’affaisse. Les travaux de remise en état sont trop lourds à supporter financièrement. L’acquéreur préfère abandonner l’acompte versé et ne passera jamais l’acte… Vu la quasi insolvabilité de l’acquéreur, les vendeurs se résignent à renoncer à l’exécution forcée de la vente et se retrouvent avec une maison quasi invendable…
Le vendeur autorise l’acquéreur à effectuer des travaux de détapissage. L’appareil utilisé par l’acquéreur est défectueux et il provoque accidentellement un incendie. Les pompiers doivent intervenir. L’appartement est saccagé et les voisins du dessous ont subi des dégâts. Qui va payer ?
Pour montrer sa bonne foi et prévoir une indmenisation correcte du vendeur « en cas de problème », l’acquéreur a versé au compromis un acompte substantiel de 25 % du prix (au lieu des 10 % habituels), de manière à pouvoir disposer immédiatement des clés et effectuer des travaux.

Après avoir effectué d’importantes rénovations, l’acquéreur apprend du notaire que l’acte authentique ne pourra pas être signé par la faute du vendeur : la maison vendue est hypothéquée pour un montant bien supérieur au prix de vente et le vendeur est criblé de dettes fiscales… Si une solution n’est pas trouvée , l’acquéreur risque de perdre l’acompte remis au vendeur et le prix des rénovations réalisées…
Des exemples de ce type, il y en a beaucoup et « cela n’arrive pas qu’aux autres » !

Donc, remettre les clés avant l’acte, c’est dangereux, tant pour le vendeur que pour l’acquéreur !

Et si c’est réellement impératif ou une condition essentielle de la vente, il faudra, alors, s’entourer d’un maximum de précautions :

– préciser la nature des travaux autorisés et exclure expressément les gros travaux ainsi que ceux touchant aux structures
– imposer la souscription par l’acquéreur d’une assurance couvrant l’immeuble contre tous dégâts (par exemple, une assurance du type « tous risques chantier ») ainsi qu’en responsabilité civile
– prévoir un acompte plus important que les 10 % habituels, mais en prévoir la consignation chez le notaire jusqu’à l’acte et/ou jusqu’à production d’un certificat hypothécaire montrant qu’il n’y a pas d’inscription (ou qu’elle est nettement inférieure au prix de vente)
– prévoir que les travaux réalisés restent acquis au vendeur, au fur et à mesure de leur mise en œuvre, sans indemnité, si l’acte authentique n’est pas signé dans le délai convenun, par la faute de l’acquéreur.
– prévoir que les charges de l’immeuble, le précompte et les consommations sont à charge de l’acquéreur à dater de la réception des clés
– faire signer un reçu pour les clés, etc…

Bref, la solution la plus simple ne serait-elle pas de signer l’acte authentique dans un délai plus rapide que les 4 mois usuels ?…. Et de recevoir à ce moment-là les clés de l’immeuble dont on est devenu propriétaire… et responsable ?!

Une hypothèque est une garantie prise sur un immeuble. Mais sa constitution entraîne des frais pour le débiteur. Ne peut-on pas donner à la banque une promesse d’hypothéquer?

L’institution financière qui avancera à son client une somme importante par exemple, pour lui permettre d’acquérir un immeuble, demandera des garanties pour avoir la certitude de récupérer ce qui lui est dû. Généralement, ce sera une hypothèque sur l’immeuble acquis. Mais, la constitution d’une hypothèque entraîne des frais qui peuvent paraître importants et inutiles, surtout si la banque n’a aucune méfiance à l’égard de son client et dispose éventuellement d’autres garanties, ou si le crédit doit être consenti pour une très courte durée (par exemple, un crédit de transition entre l’acquisition d’une nouvelle habitation, et la vente de l’ancienne).

Afin de permettre au débiteur d’économiser ces frais, les institutions qui ont une totale confiance en leur client, acceptent parfois de ne pas demander d’hypothèque, en se contentant d’un mandat hypothécaire: le débiteur signe un mandat en faveur de délégués de l’institution financière qui pourront immédiatement prendre une hypothèque, sans l’intervention de ce débiteur, si celui-ci ne respecte pas ses engagements.

Cette situation est dangereuse pour l’institution financière, parce qu’elle mettra de l’argent à la disposition de son débiteur sans avoir de garantie: elle a seulement la possibilité de prendre une garantie dès qu’elle se méfiera de la solvabilité de son client. Le mandat n’est qu’un contrat entre la banque et le débiteur, et il ne sera pas renseigné dans des registres publics: le débiteur de mauvaise foi aura toujours la possibilité de vendre l’immeuble qui fait l’objet du mandat ou l’hypothéquer au profit d’une autre institution. Il s’agit donc d’un contrat de confiance entre la banque et son client, mais, lorsque la banque se rendra compte de ce que son client ne méritait pas cette confiance, il sera souvent trop tard! Une des plus grandes qualités des banquiers est la prudence: pour cette raison, ils hésitent à utiliser cette solution et ils ne la proposeront que si ils peuvent avoir également d’autres garanties (comme un dépôt de titres).

Un mandat hypothécaire est également très dangereux pour le débiteur, parce que le créancier pourra utiliser le mandat et prendre l’hypothèque (sans devoir le signaler au débiteur) quand il le désirera. C’est l’épée de Damoclès qui pendra au-dessus de sa tête! Le débiteur devra également avoir une totale confiance en son banquier, en espérant qu’il ne se servira pas abusivement de ce mandat.

L’avantage de la formule est évidemment l’économie de frais qu’elle engendre. Il n’y a pas de constitution d’hypothèque, et donc, pas de droit d’enregistrement et de droit d’hypothèque. Cependant, comme le mandat porte sur un immeuble, il devra être rédigé dans la forme d’un acte notarié. Outre les frais des recherches et de timbres, le débiteur devra payer un honoraire notarié: le tarif des actes notariés, identique et obligatoire pour tous les notaires, prévoit un honoraire d’un quart de l’honoraire de l’acte d’affectation hypothécaire.

Mais, si la banque doit faire usage du mandat, cela coûtera plus cher au débiteur qui devra supporter, les frais du mandat et les frais de l’acte d’affectation hypothécaire.

La formule paraît attrayante, mais elle reste dangereuse pour tous; pour cette raison, elle demeure une exception.

(source: notaires)

PS PIM: certains organismes financiers utilisent une solution mixte: inscription hypothécaire pour une partie du prêt + mandat hypothécaire pour le solde.

Si les emprunteurs remboursent leur emprunt hypothécaire avant terme, l’institution financière peut, dans certains cas, demander une indemnité, appelée « indemnité de remploi ».

En signant un acte d’emprunt hypothécaire, les emprunteurs s’engagent à rembourser le capital pendant un certain nombre d’années. Ce capital est productif d’intérêts au profit de l’institution financière qui a consenti l’emprunt et qui s’attend donc à percevoir l’intérêt pendant toute la durée de l’emprunt.

Si l’emprunteur rembourse le capital anticipativement, le créancier retrouve le capital, mais n’aura plus d’intérêt: il subira un manque à gagner pendant le reste de la durée prévue initialement. Pour compenser ce manque à gagner, il demandera une compensation forfaitaire: ce sera une indemnité pour le replacement du capital, appelée « indemnité de remploi ».

Le montant de l’indemnité est fixé librement lors de la conclusion de l’emprunt. Il est généralement égal à trois mois d’intérêts. Cela ne veut pas dire qu’il est égal à trois mensualités de remboursement, mais bien à trois fois la partie d’intérêt comprise dans la dernière mensualité.

Certaines institutions financières, dont celles qui ont une vocation plus sociale, ne prévoient pas cette indemnité. D’autres créanciers la limitent à un mois ou deux. Pour les crédits hypothécaires soumis à la loi de 1992, c’est à dire pour les crédits destinés à l’acquisition ou la construction d’un immeuble privé, l’indemnité de remploi ne peut être supérieure à trois mois d’intérêts. Cela ne vise pas les crédits professionnels, pour lesquels les institutions financières prévoient parfois une indemnité égale à six mois.

Même si l’acte prévoit une indemnité de remploi, il est toujours possible de la négocier avec l’institution financière: pour garder son client, une grande banque préférera parfois « faire un geste » en ne réclamant pas une indemnité pourtant bien prévue. Les compagnies d’assurances ont suivi: si les emprunteurs ont souscrit une assurance-vie mixte destinée à reconstituer le montant du capital emprunté, elles ne réclament généralement pas l’indemnité de remploi si les emprunteurs remboursent avant terme en conservant les contrats d’assurance.

De même, il est souvent précisé dans les actes de crédit hypothécaire qu’en cas de décès de l’emprunteur, cette indemnité n’est pas due sur la partie de l’emprunt couverte par l’assurance solde restant dû. La famille de l’emprunteur est déjà suffisamment pénalisée par sa disparition! Il serait illogique que l’institution financière puisse en retirer un petit profit.

Les actes prévoient que l’indemnité est due dans tous les cas de remboursement avant terme: remboursement total ou partiel, remboursement volontaire (si l’emprunteur, heureux gagnant au Lotto décide de rembourser) ou forcé (par exemple, en cas de saisie). Si les emprunteurs ne remboursent qu’une partie du capital encore dû, ils ne paieront l’indemnité que sur la partie du capital qu’ils remboursent: si le solde du prêt est de 30.000 €, et s’ils remboursent la totalité, l’indemnité sera calculée sur 30.000 €. Par contre, s’ils remboursent 10.000 €, l’indemnité ne sera calculée que sur ce montant.

(source: www.notaire.be)

Si vous optez pour des amortissements constants en capital, vous remboursez toujours le même montant en capital, avec une périodicité mensuelle, trimestrielle, semestrielle ou annuelle.

Les intérêts sont calculés sur le solde restant dû.

Moralité: la charge mensuelle de remboursement est plus élevée au début qu’à la fin. Avantage: le montant total remboursé (capital + intérêts) est moins élevé que dans la formule des « mensualités constantes ».

En cas d’amortissements variables en capital, vous déterminez vous-même le montant des remboursements en capital qui peut varier jusqu’à 5 fois pendant la durée de votre crédit. Vous déterminez également la périodicité des remboursements.

En cas de mensualités constantes, vous payez chaque mois le même montant qui comporte une partie d’intérêts et une partie de capital.
Au début du remboursement , la portion affectée aux intérêts est nettement plus importante que celle du capital remboursé.

Moralité : si vous remboursez votre prêt intégral anticipativement très rapidement, vous devez quasi rembourser la même chose que votre emprunt initial, car vos paiements effectués ont essentiellement couvert des intérêts.

Oui, vous pouvez contracter un prêt pour racheter la part de votre conjoint.
Si vous avez un crédit hypothécaire aux deux noms, vous pouvez continuer à le rembourser seul(e), soit intégralement, soit uniquement le solde restant dû après que votre conjoint ait remboursé sa part anticipativement.

Pour que la banque libère le conjoint « quittant » de ses obligations à son égard, il conviendra cependant de montrer que le conjoint « restant » dispose de capacités financières suffisantes pour faire face seul.e à la charge de remboursement.

Au moment d’acquérir son habitation, il ne faut pas oublier de se faire couvrir contre l’incendie et les autres risques connexes. Vous êtes concernés directement; votre créancier hypothécaire aussi.

Aucune disposition légale n’impose de se faire assurer contre l’incendie. Seules des dispositions contractuelles peuvent l’imposer, comme par exemple, un contrat de bail ou un règlement de copropriété.

La souscription d’une assurance-incendie permet au propriétaire ou à l’occupant de l’immeuble de se protéger. La prime d’assurance est relativement modeste, et un accident est vite arrivé. Pour ces raisons, la presque totalité des habitations est couverte.

Différents types de contrat

Il existe différents types de contrats suivant les risques couverts: l’occupant de l’immeuble demandera une couverture pour ses risques locatifs, et pour ses meubles, tandis que le propriétaire s’assurera pour être certain de récupérer le coût des réparations à l’immeuble si un sinistre survient. Il peut donc y avoir plusieurs assurances-incendie différentes pour le même immeuble, suivant les risques assurés.

Le propriétaire devrait toujours souscrire une assurance lui permettant de faire reconstruire son immeuble en cas de sinistre. Il fera dès lors assurer son immeuble pour la valeur à neuf, c’est à dire pour pouvoir le faire reconstruire entièrement en cas de sinistre total.

La valeur assurée n’est pas la valeur vénale de l’immeuble. En déterminant le montant pour lequel il se fait assurer, le propriétaire ne doit pas oublier l’application de la règle proportionnelle en cas de sinistre partiel. Ainsi, si la valeur de reconstruction est de 250.000 €, et si l’immeuble est assuré pour 125.000 €, le propriétaire ne récupérerait que 62.500 € si la moitié de sa maison était détruite et devait être reconstruite.

Les avenants de créance hypothécaire

Si le propriétaire hypothèque son immeuble, le créancier devra avoir la certitude de ce que l’immeuble est bien assuré et de ce que les primes sont toujours payées. En outre, il doit être certain de pouvoir récupérer le montant qui lui est dû si l’immeuble vient à disparaître.

Le créancier imposera dès lors à son débiteur de souscrire un contrat d’assurance et d’y inclure un « avenant de créance hypothécaire ». Il s’agit d’un complément au contrat d’assurance obligeant la compagnie à avertir l’organisme financier si les primes ne sont pas payées. L’organisme pourra alors en faire l’avance pour le compte de son client: il a tout intérêt à ne pas courir le risque d’une déchéance de couverture si un incendie survient. Dans cet avenant, il sera également prévu que la compagnie d’assurance s’interdit de remettre l’indemnité au propriétaire sans l’accord du créancier hypothécaire qui devra être désintéressé en premier lieu.

Le choix de la compagnie d’assurances

Le propriétaire de l’immeuble peut se faire assurer où il le souhaite, mais la banque créancière demandera que l’assurance soit souscrite auprès d’une compagnie en laquelle elle a confiance. Elle ne peut cependant pas imposer une compagnie particulière, chaque propriétaire restant libre de se faire assurer auprès de la compagnie de son choix.

(source: site des notaires)

Si vous achetez un bien immobilier, les fonds sont disponibles à la signature de l’acte authentique, puisque vous n’en serez propriétaire qu’à ce moment-là et ne pourrez donc le donner en garantie qu’à ce moment-là: raison pour laquelle l’acte de prêt et l’acte de vente se tiennent quasi simultanément chez le notaire.

Si vous construisez ou si vous transformez votre logement, les fonds sont libérés en tranches sur base de l’avancement des travaux qui doit être prouvé par des factures.

Dans certains cas, la banque se satisfait du compromis de vente et ne demande pas d’expertise du bien acheté pour octroyer le prêt sollicité. Mais, cela reste rare.

L’usage veut qu’il y ait expertise pour compte de l’organisme financier, aux frais du candidat-emprunteur.

Et chaque organisme a sa propre liste d’experts agréés… Un expert agréé pour l’un, ne l’est pas nécessairement pour l’autre !

Pour éviter des frais répétitifs, si vous introduisez plusieurs demandes de prêt en concurrence, tentez d’obtenir un accord quant à l’identité de l’expert.

N’oubliez toutefois jamais que, pour l’expert, son client, c’est la banque et pas vous !… (même si, comme nous l’a fait remarquer un lecteur de cette FAQ: « L’expert doit établir son expertise en toute indépendance »)
Le rapport d’expertise reste propriété de la banque et il est parfois difficile d’obtenir communication du résultat ou du rapport.

Le rôle de cet expert est de déterminer, pour la banque, une valeur qui sera souvent celle en vente forcée, soit une valeur nettement inférieure à la valeur vénale (en gré à gré).

Contracter un emprunt hypothécaire, c’est aussi signer un acte supplémentaire chez son notaire.

Les frais de cet acte sont d’environ 2 % du montant emprunté (majoré de 10 %, pour couvrir les frais accessoires).

Votre notaire vous en donnera le coût précis.

Vous pouvez également utiliser notre module de calcul estimatif online disponible sur Pim.

Il s’agit d’une « assurance-vie » qui couvre le décès de l’emprunteur. En clair, si l’emprunteur décède avant d’avoir remboursé son prêt, c’est la compagnie qui rembourse à l’organisme financier. Il s’agit d’ainsi protéger les héritiers, par exemple en cas de décès de celui (ou celle) (ou les 2) qui générait les revenus et qui avait donc la capacité financière de procéder au remboursement du prêt.

Comme expliqué dans « Le Soir » (voir son site « Couleur Brique ») :
En Europe, plusieurs pays obligent le prêteur d’incorporer le coût des assurances décès dans la mensualité du crédit. Le taux d’intérêt proposé par l’institution de crédit sera dès lors dépendant de l’âge des demandeurs. Cette démarche permet de mieux appréhender le coût total d’une acquisition et facilite la comparaison entre les offres des différents prêteurs.

En Belgique, crédit et assurances décès sont totalement séparés. On souscrira l’un et l’autre d’une manière distincte.

La vente conjointe étant proscrite, le prêteur ne pourra pas vous obliger à prendre une assurance décès dans une compagnie spécifique.

Dire aux clients que son crédit est accepté à la condition qu’il souscrive une assurance décès est légal, ne pas lui laisser le choix de la compagnie d’assurances est illégal. Le client pourra donc être obligé de souscrire une assurance décès, mais il aura toujours le choix de la compagnie d’assurances.

Cette pratique devrait théoriquement faire mieux fonctionner la concurrence. En fait, on remarque que les consommateurs font admirablement jouer la concurrence entre les prêteurs, mais négligent les coûts de l’assurance décès.

Pour bien appréhender la comparaison, sachez qu’il existe deux grands types d’assurances solde restant dû. Les assurances solde restant dû à primes annuelles successives et celles à primes nivelées.

Dans le premier cas, la prime est recalculée chaque année en fonction de l’âge et du montant encore à assurer. Ce type de calcul entraîne une prime différente chaque année. Dans un premier temps, la prime augmente, ensuite elle diminue.

Avec une prime nivelée, on évite ces différences en calculant une prime constante sur une fraction de la période couverte. Ces deux produits ont un coût total parfaitement similaire. Il sera parfois recommandé d’utiliser le produit à primes nivelées pour maximaliser la fiscalité.

Certaines compagnies vous permettent de choisir vous-même la durée des payements des primes nivelées pour optimaliser votre fiscalité. Il est donc important de ne pas s’arrêter à comparer la première prime. Un examen de toutes les primes sera la seule manière de comparer efficacement.

Vous avez obtenu l’accord de votre banque pour l’octroi du prêt ? Bravo.

N’oubliez pas de vérifier la durée de validité de cet accord: il est fréquemment limité dans le temps (par exemple: 2 mois).

Il faut donc aussi s’inquiéter de la date de signature de l’acte de vente qui doit intervenir dans ce délai…

Prenez contact avec votre notaire pour que tout cela se passe harmonieusement…. également de concert avec votre propriétaire-vendeur.

La banque demandera, en outre, au notaire instrumentant de préparer le projet d’acte de prêt et en vérifiera le contenu… avant de préparer votre chèque.

N’oubliez pas de tenir compte de cette prestation.

Il n’y a pas de délai.

On considère toutefois que sauf circonstances exceptionnelles, une bonne dizaine de jours devraient suffire, à partir du moment où le dossier est complet (formulaires complétés et signés, attestations fournies, expertise réalisée, etc.).

Le silence (absence de réponse) ne vaut pas accord de la banque.

Il est singulier de constater combien les candidats-acquéreurs peuvent prendre légitimement le temps de choisir la maison à acquérir, pour les voir, ensuite, leur choix étant fait, se « jeter dans les bras du premier banquier venu » !

Choisir son prêt et mettre les offres financières en concurrence est pourtant tout aussi important.

Il existe de nombreuses formules de prêts, de durées, de taux, de modes d’amortissement du capital emprunté, etc.

Si une condition suspensive (octroi crédit) a été prévue dans le compromis de vente, nous vous conseillons d’opérer en deux étapes:

1.- S’adresser d’abord à son banquier traditionnel, qui connaît bien votre capacité de remboursement, de manière à pouvoir rendre le plus vite possible la vente parfaite et définitive, sans trop se préoccuper tout de suite des conditions financières bancaires proposées.

2.- Faire, ensuite, la conscience tranquille, le tour du marché hypothécaire et contracter avec l’organisme qui vous fera les meilleures conditions, même si finalement vous atterrissez à nouveau, toutes comptes faits, chez votre banquier traditionnel… qui n’a peut-être pas envie de vous perdre comme client et vous aura concédé une meilleure offre que son initiale, au vu des propositions de la concurrence…

S’il n’y a pas de condition suspensive (elle n’est pas toujours aisée à obtenir), et que vous êtes certain « d’obtenir votre prêt », rien ne vous empêche cependant de faire « votre marché hypothécaire » pour trouver la meilleure offre.

Une bonne offre, ce n’est pas seulement le taux d’intérêt pratiqué. Il faut vérifier aussi : le type de garantie(s) demandée(s), le service offert par l’organisme financier, l’obligation ou non d’y souscrire les assurances (incendie, solde restant dû, etc.), l’indemnité de réemploi, etc.

Bref, comparez avec pertinence.

« J’ai acheté une nouvelle maison et je mets l’actuelle en vente : comment financer dans l’intervalle ? »
Dans ce cas, vous devrez probablement disposer du prix d’achat (+ frais) de votre nouvelle habitation avant d’avoir vendu votre logement actuel.

Mieux vaut demander un crédit de pont : c’est un crédit à court terme dont vous payez les intérêts mensuellement et dont vous remboursez le capital en une seule fois à une échéance donnée que vous choisissez (de concert avec la banque).

Vendre une maison hypothéquée ne pose pas de problème, pour autant que le prix soit suffisant pour rembourser les dettes. Mais, si le vendeur désire acheter un autre immeuble, il peut toujours demander le maintien du crédit et un transfert de l’hypothèque.

Une majorité d’acquéreurs ont recours au crédit hypothécaire pour financer leur achat. S’ils veulent vendre, il faut qu’ils obtiennent un montant suffisant pour rembourser le solde dû à l’institution de crédit, ainsi que toutes les autres dettes privilégiées (comme par exemple les arriérés de contributions). Le remboursement s’effectue le jour de l’acte par le notaire chargé de dresser l’acte de vente, et le solde du prix sera remis aux vendeurs. Ce notaire devra ensuite dresser l’acte de mainlevée de l’inscription hypothécaire.

Si les vendeurs désirent acquérir un autre immeuble, sans disposer d’économies personnelles pour financer leur acquisition, ils devront à nouveau s’adresser à une institution de crédit qui demandera comme garantie une nouvelle inscription hypothécaire.

Ceux qui désirent réaliser cette opération devront dès lors supporter les frais d’un acte de mainlevée de l’ancienne hypothèque et ceux d’un acte de constitution d’une nouvelle hypothèque. Si l’ancien et le nouveau crédit sont consentis par la même institution, ce sera le même argent qui aura servi au remboursement et qui sera redemandé lors de la nouvelle acquisition: seule la garantie change.

Il existe cependant un moyen de limiter les frais de l’opération, en demandant un transfert de l’hypothèque: Dans ce cas, il n’y a pas de droit d’enregistrement (1% sur les montants de la garantie hypothécaire) ni de droit d’hypothèque (0.30% de ces mêmes montants). C’est le même crédit qui subsiste: seule l’hypothèque est transférée d’un immeuble à l’autre. Les conditions de remboursement restent les mêmes. Il y aura quand même des frais d’acte à devoir supporter parce que ce transfert doit se réaliser par acte notarié, mais leur montant est bien inférieur aux frais cumulés des actes de mainlevée et de nouvelle inscription.

Bien entendu, l’opération ne peut se réaliser que si les crédits sont sollicités auprès de la même institution financière. De même, il ne faut pas qu’il y ait un délai trop long entre la vente et la nouvelle acquisition.

Si le montant demandé à l’institution financière au moment de la nouvelle acquisition est supérieur au montant initial, il peut y avoir un transfert de l’hypothèque pour l’ancien crédit, et une nouvelle hypothèque pour les montants complémentaires: cette solution permet de limiter les frais de la constitution de la nouvelle hypothèque en ne payant les droits fiscaux d’enregistrement et d’hypothèque que sur les nouveaux montants. L’opération globale sera quand même bien moins chère que s’il n’y avait pas eu de transfert.

(source : www.notaire.be)

Le droit d’enregistrement sur l’apport de biens à des sociétés belges a été réduit à zéro à partir du 1er janvier 2006 par la loi du 22 juin 2005 instaurant une déduction fiscale pour capital à risque (MB du 30 juin 2005, 1ère éd.).

Cependant, l’apport de biens immeubles situés en Belgique, partiellement ou totalement affectés ou destinés à l’habitation, est soumis au droit de 12,5% (10% en Région flamande) lorsque ces apports sont effectués par des personnes physiques.

Le vendeur particulier (lorsqu’il revend un immeuble sous le régime tva – cfr conditions expliquées ailleurs dans notre FAQ) doit déposer lui-même cette déclaration (qu’il aura pu obtenir auprès de son bureau TVA local – formulaire n° 104/1).

Si le vendeur a un numéro d’entreprise pour une autre activité, il devra également déposer une nouvelle fois cette déclaration spéciale. Il ne peut donc pas utiliser sa déclaration tva mensuelle ou trimestrielle habituelle.

Seul celui qui vend des maisons à titre professionnel (par exemple : un promoteur) ne doit pas déposer de déclaration spéciale.

Cette déclaration spéciale doit être déposée en 3 exemplaires dans le bureau de TVA local concerné.

L’acheteur n’a aucune démarche particulière à accomplir: c’est le vendeur qui remplit les formalités de la TVA.

Le vendeur (par la plume du notaire) indiquera dans l’acte de vente le bureau TVA où il déposera une déclaration spéciale (s’il s’agit d’un assujetti occasionnel).

Dans l’acte de vente, le vendeur indiquera également l’année au cours de laquelle a eu lieu le premier enrôlement au précompte immobilier (cela joue un rôle pour déterminer le caractère « neuf » ou non, du bien vendu)

C’est à payer au plus tard dans les quatre mois (120 jours) à dater de la vente.

Si le contrat de vente contient une condition suspensive, ce délai de 4 mois est compté à dater du caractère définitif de la vente.
Ce délai fiscal de 4 mois a créé l’usage selon lequel l’acte authentique notarié doit intervenir au plus tard dans les quatre mois à dater du compromis de vente.
Un acte authentique peut donc être signé, par exemple, 6 mois après le compromis… mais, les droits d’enregistrement doivent, quant à eux, être payés dans les 4 mois (indépendamment de cette date d’acte) à dater de la vente effective.

Le Notaire se charge de verser à l’Etat les droits d’enregistrement que vous lui aurez remis.

Pour la TVA, elle est en général due au vendeur, assujetti à la TVA, sur production de sa facture. Faites vérifier ce document par votre Notaire.
Sauf convention contraire rare, la partie constructive et la TVA ne sont à payer également qu’à la date de signature de l’acte authentique notarié.

S’il s’agit d’une vente sur plans, la partie constructive et sa TVA ne sont dus, le jour de l’acte, qu’à concurrence des constructions déjà exécutées (cfr loi Breyne) à ce moment-là.

Pour l’instant dans toute la Belgique, les ventes d’immeubles neufs sont taxés différemment des ventes « d’occasion »: elles sont soumises au régime de la TVA.

Si l’immeuble acheté est neuf ou en cours de réalisation, le prix de vente se décompose, pro fisco, en deux parties:
* la partie « terrain » soumise aux droits d’enregistrement (12,5 %)(ou 10 %/7 % si Flandre) ou avec ristourne à Bruxelles (si lié à l’achat d’un appartement neuf)
* la partie « constructions » soumise à la TVA (21 %).
Il convient d’ajouter également les honoraires et frais notariaux (env. 1 % + tva) calculés sur la valeur totale.

Normalement, si le vendeur fait bien son travail (et, a priori, pour les ventes du « neuf », on s’adresse à un professionnel), il doit pouvoir vous communiquer la « décomposition pro fisco » du prix (valeur des quotités de terrain et valeur des constructions) pour vous permettre de calculer le prix « TTC ».

Ne pas oublier également qu’en cas de construction d’un immeuble à appartements, il en résulte l’existence d’un « acte de base » dont les frais, à concurrence des quotités du bien, sont souvent à charge de l’acquéreur.

Bref, demandez au vendeur professionnel (le promoteur, etc.) de vous communiquer le montant des frais totaux : il devrait pouvoir vous les communiquer.

IMPORTANT:
L’explication ci-dessus (décomposition pro fisco terrain/construction) ne reste vraie que si le vendeur du terrain n’est pas la même entité juridique que le vendeur des constructions neuves.

Si l’achat est contracté avec une entité unique (propriétaire-vendeur du terrain et des constructions), le prix de vente complet est soumis à la TVA (actuellement 21 %). Il n’y a pas de droits d’enregistrement dus.

* les honoraires du notaire soumis à majorer de la tva aussi.

Les ventes d’immeubles neufs sont soumis au régime de la TVA (actuellement au taux de 21 % !…), sur la partie constructive ET sur la partie terrain (sauf si le vendeur du terrain n’est pas la même entité juridique que le vendeur des constructions). Il n’y a dès lors pas de droits d’enregistrement applicables, lors d’une vente intégralement sous régime TVA.

Il convient d’ajouter également les honoraires et frais notariaux (env. 1 %) calculés également sur la valeur totale et à majorer de la TVA.

Lors de l’achat d’un immeuble d’habitation en Belgique, vous devez payer des droits d’enregistrement. Ces droits sont variables selon que l’immeuble est situé à Bruxelles, en Flandre ou en Wallonie !… Chaque région y va de son chant des sirènes pour vous attirer chez elle… alors qu’en définitive, ces taux restent parmi les plus élevés d’Europe !

Tentez d’expliquer à quelqu’un qui arrive de l’étranger que lorsqu’il quitte Uccle , traverse Rhode-St-Genèse et arrive à Waterloo… il a traversé 3 régions et a droit à 3 régimes fiscaux différents en 10 km !!!

Bref, pour comparer, nous avons réalisé un tableau comparatif (la mention « avec abattement » suppose que les conditions d’octroi sont réunies):

Comparaison des droits d’enregistrement entre les 3 Régions
(en euros)
Valeur habitation(prix de vente)
(en euros)
A payer en Flandre
(tarif général 10 %)
A payer en Flandre
(résidence principale)
Moins 12.500 euros
A payer
à Bruxelles
(sans abattement)
tarif général 12,5 %
A payer
à Bruxelles
(résidence principale)
(avec abattement)
A payer
en Wallonie
tarif général 12,5 %
A payer en Wallonie (avec abattement 20.000 €)
25.000 2.500 1.250 3.125 0 3.125 625
75.000 7.500 6.250 9.375 0 9.375 6.875
100.000 10.000 8.750 12.500 0 12.500 10.000
200.000 20.000 18.750 25.000 3.125 25.000 22.500
300.000 30.000 28.750 37.500 15.625 37.500 35.000

Voici le texte du code de la TVA à ce sujet :

« Article 8
§ 1er. La personne qui, autrement que dans l’exercice d’une activité économique, a construit, fait construire ou acquis avec application de la taxe, un bâtiment qu’elle cède à titre onéreux, en tout ou en partie, soit avant son érection, soit en cours d’érection, soit après son érection mais au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle au cours de laquelle a lieu la première occupation ou la première utilisation de ce bâtiment, a, pour cette cession, la qualité d’assujetti lorsqu’elle a manifesté, dans la forme et de la manière déterminées par le Roi, l’intention de céder le bâtiment avec application de la taxe.

§ 2. La personne qui, autrement que dans l’exercice d’une activité économique, a construit, fait construire ou acquis avec application de la taxe, un bâtiment sur lequel, dans le délai prévu au § 1er, elle constitue à titre onéreux un droit réel au sens de l’article 9, alinéa 2, 2°, a la qualité d’assujetti pour cette constitution, lorsqu’elle a manifesté dans la forme et de la manière déterminées par le Roi, l’intention de constituer le droit réel sur ledit bâtiment, avec application de la taxe.

§ 3. La personne qui, autrement que dans l’exercice d’une activité économique, cède ou rétrocède à titre onéreux, dans le délai prévu au § 1er, un droit réel sur un bâtiment, au sens de l’article 9, alinéa 2, 2°, qui a été constitué à son profit ou qui lui a été cédé avec application de la taxe, a, pour cette cession ou rétrocession, la qualité d’assujetti, lorsqu’elle a manifesté, dans la forme et de la manière déterminées par le Roi, l’intention de céder ou de rétrocéder le droit réel sur le bâtiment avec application de la taxe. »

L’âge d’une habitation est déterminé par la première occupation. Il s’agit de la date à laquelle l’habitation a été occupée ou utilisée pour la première fois, que ce soit à des fins professionnelles ou à titre privé. L’occupation d’un appartement dans un immeuble n’a pas d’incidence sur l’occupation ou non des autres appartements de cet immeuble.

Une habitation est neuve lorsqu’elle est cédée au plus tard le 31 décembre de la 2e année qui suit celle au cours de laquelle a lieu la première occupation ou la première utilisation.

Exemples :

Une habitation qui a été occupée pour la première fois en 2018 est neuve en 2019 (jusqu’au 31/12/2020 inclus).
Une habitation qui a été occupée pour la première fois en 2018 est neuve en 2020 (jusqu’au 31/12/2020 inclus).
Une habitation qui était occupée pour la première fois en 2018 était neuve jusqu’au 31/12/2020 inclus, et n’est plus considérée comme neuve en 2021.

Un lien utile à ce sujet complété depuis lors par cet article-ci

Un article complémentaire utile à ce sujet (novembre 2015): pourquoi les promoteurs en neuf vont se diriger vers la rénovation

——————–
Art. 8 : Remplacé par l’art. 8, loi 28-12-92 (M.B. 31-12-92) (1ère éd.),
applicable à partir du 1er janvier 1993,
modifié par art. 131, L 02.08.2002 (M.B. 29.08.2002), applicable à
partir du 26.04.2002.

Dans le cadre d’une vente de gré à gré d’un immeuble « d’occasion » (qui n’est donc plus à considérer comme étant neuf), il faut payer à l’Etat Belge (ou, plus précisément, à la Région concernée) une taxe appelée « droits d’enregistrement ».

Sous réserve de quelques exceptions (rarement applicables), le taux de taxation est toujours de 12,5 % calculés sur base de la valeur conventionnelle (prix et charges stipulés). La base d’imposition ne peut jamais être inférieure à la valeur vénale du bien vendu, soit souvent 12,5 % du prix de vente principal convenu.

Outre cette importante taxe (l’une des plus élevées d’Europe), il faut ajouter les honoraires et frais notariaux.

Ceux-ci sont variables en fonction du prix de vente. Ils sont fixés par un barème officiel. Depuis le 1er janvier 2012, ces honoraires sont à majorer de la TVA (21 %). Il en est de même pour la plupart des frais.

Pour des prix de vente de l’ordre de 250.000 euros et plus, il faut prévoir des honoraires notariaux d’environ 1 %, soit un total (taxes comprises) d’environ 13,6 %.

Habituellement, ces taxes, frais et honoraires notariaux sont à charge de l’acquéreur et sont à compter en sus du prix de vente principal.
Il convient toutefois de le préciser dans le compromis de vente. Ce qui est l’usage.

(Remarque: cette obligation fiscale est toutefois contractée solidairement à l’égard du fisc, par le vendeur et par l’acquéreur).

Vous pouvez obtenir ce calcul immédiatement on-line. Où ?…. Sur PIM ! (page spéciale : calcul automatique des frais)

La règle précitée a toujours été valable pour toute la Belgique, sauf que depuis le premier janvier 2002, on a fédéralisé cette partie de la fiscalité : on ne paye dorénavant plus la même chose dans chacune des régions du pays.

Voyez notre FAQ « Flandre » et « Bruxelles » pour les détails spécifiques, ainsi que la page comparative entre régions.

Bref, la règle générale toute simple (et chère) des 12,5 % ne s’applique plus (pour l’instant) qu’en Wallonie.

Un lien utile :
http://finances.belgium.be/fr/particuliers/habitation/acheter_vendre/acheter_et_vendre_avec_droits_d_enregistrement/

Dans le cadre d’une vente de gré à gré classique, sauf convention contraire (rarissime), les honoraires et frais de notaire sont à charge exclusive de l’acquéreur. Il en est de même pour les droits d’enregistrement (même si, d’un point de vue fiscal, les parties ‘vendeur’ et ‘acquéreur’ ont une obligation solidaire, mais ne compliquons pas ici l’explication).

Les seuls frais qui pourraient être à charge du vendeur sont ceux liés à l’éventuelle mainlevée hypothécaire ainsi qu’aux frais de commercialisation (pour autant qu’une convention écrite ait été signée avec le notaire à ce sujet, lui confiant la mission de rechercher acquéreur).

Toutefois, les récentes nouvelles obligations d’informations diverses créent, dans le chef du vendeur, des frais à sa charge, appelés « frais de délivrance » (RU – renseignements urbanistiques, PEB, DIU, installation électrique, attestation de sol, démarches du syndic, etc.)

Sans compter les éventuels frais d’agence immobilière, etc. (mais on sort du sujet « notaire »)

Pour les immeubles et terrains existants, en RW, il faut ajouter 12,5 % de droits d’enregistrement.

Ces droits sont calculés sur le prix de vente et les charges, avec comme base minimale, la valeur vénale de l’immeuble.

A effet du 1er janvier 2018, la RW a voté un Décret prévoyant:

  • L’instauration d’un système d’abattement de 20.000 € sur la base imposable pour une première acquisition d’un bien qui deviendra la résidence principale du redevable. Cette mesure vise à soutenir les jeunes dans l’achat de leur premier logement et générera des droits d’enregistrement moins onéreux.
  • La modification du mécanisme du viager afin de le rendre plus praticable et intéressant en appliquant un taux de 6% au lieu de 12,5%  sur le prix d’un bâtiment qui est la résidence principale du vendeur depuis au moins 5 ans.
  • L’immunisation totale de l’habitation familiale lors d’une succession pour le conjoint ou cohabitant légal survivant, là où des droits de succession peuvent être dus durant une période douloureuse à vivre.

Réduction pour habitations modestes

Dans le but de favoriser l’accès à la propriété pour les habitations modestes, un régime de réduction des droits fiscaux d’enregistrement est prévu.
Le taux normal de droits d’enregistrement (12,5% ou 10 %) peut être réduit à 6% ou 5 % sur la première tranche du prix.
Cette tranche varie selon la zone où se situe l’habitation achetée (pour toutes les ventes à partir du 1/01/2014) :
zone de pression immobilière –> tranche pouvant bénéficier du taux réduit = 160.000 euros
en dehors d’une de cette zone –> tranche pouvant bénéficier du taux réduit = 150.000 euros
Le solde du prix reste taxé au taux ordinaire de 12,5%.
Le taux sera de 5 %, lorsque l’achat donne droit à l’acquéreur à un crédit hypothécaire « social ». Sinon, le taux est de 6 %.

Pour profiter de cette réduction, les acquéreurs doivent remplir certaines conditions expliquées sur ce site. Si vous pensez les remplir, contactez votre notaire.

Lorsque vous avez comme vendeur trouvé un candidat-acquéreur, il y a lieu de procéder à toute une série d’opérations avant que la vente de votre bien immobilier puisse être officiellement enregistrée.

Lors de ce processus, vous aurez à faire appel à un Notaire qui est votre personne de contact avec les autorités compétentes qui sont mêlées à cette transaction.

Un dossier de vente génère différentes étapes.

Voici le cheminement standard d’un dossier. Ce mémo  a pour but de mieux vous informer concernant les formalités que  réalise votre notaire tant avant qu’après la signature de l’acte de vente.

Cette note informative a été rédigée, à l’époque, par l’étude bruxelloise des notaires associés Dubaere & Neyrinck & Carrette

 

I. VOTRE VENTE ETAPE PAR ETAPE :

1) La mise en vente :

Lorsque vous désirez procéder à la vente d’un bien immobilier, vous devez préparer un certain nombre d’informations auxquelles l’acquéreur a droit.

Divers documents/attestations sont nécessaires afin qu’un compromis de vente puisse être établi.

Ainsi sont nécessaires :

–  une attestation IBGE (Bruxelles) ou une attestation OVAM (Flandre),

–  une attestation par laquelle l’installation électrique a été vérifiée (maison d’habitation et appartement),

–  une attestation PEB (habitation et appartement),

–  les renseignements urbanistiques concernant les registres des plans dans les communes néerlandophones et les renseignements urbanistiques classiques à Bruxelles.

–  les renseignements à fournir pour le syndic dans le cadre de la vente d’un bien faisant partie d’une copropriété.

Prenez contact avec notre Etude si vous désirez des informations complémentaires à ce sujet.

Si vous avez déjà mis le bien immobilier en vente sans disposer des documents ci-dessus, je vous conseille de prendre contact avec l’Etude afin qu’ensemble, nous puissions vérifier la situation pour régulariser celle-ci.

2) La signature du compromis :

Lorsque vous aurez un accord avec un acquéreur concernant les modalités de la vente, il est établi entre vous un compromis (également dénommé ‘convention de vente’).

Etant donné qu’il s’agit d’un contrat liant les deux parties, il est important que tous les points soient complets et correctement repris dans le texte.

Il est donc conseillé de nous consulter préalablement afin que nous puissions vous assister lors de la rédaction ou à tout le moins, lors du contrôle de cette convention.

Dans le compromis, chacune des parties mentionne le choix de son Notaire si elle l’estime nécessaire, pour la signature de l’acte authentique.

Lors de la signature du compromis, il sera payé par l’acquéreur une garantie (acompte) qui peut varier et est pour la plupart du temps, soit 10% ou 5% du prix de vente.

Cette garantie nous est confiée à l’Etude et nous plaçons cette somme dans le mois sur un compte individualisé.

A la signature de l’acte authentique, cet acompte, en ce compris les intérêts, sera remis au vendeur.

3) Informer le Notaire :

Tant l’acquéreur que le vendeur prennent contact avec le Notaire de leur choix et lui fournit les informations nécessaires pour démarrer le dossier.

Le fait d’avoir choisi, chacun individuellement, un autre Notaire, n’a aucun effet sur les frais payés par l’acquéreur.

Etant donné que l’honoraire du Notaire est légalement déterminé, les Notaires sont obligés de se partager l’honoraire suivant des règles qui existent dans la profession.

4) Les Notaires prennent contact entre eux :

Si votre acquéreur a choisi son propre Notaire, nous prenons automatiquement contact avec ce Notaire afin de régler les rendez-vous pratiques et pour s’échanger les renseignements nécessaires.

En principe, l’acte sera rédigé par le Notaire de l’acquéreur (nous qualifions ce Notaire de « détenteur de la minute ») et l’acte sera donc signé en son Etude. Par contre le compromis est rédigé par le notaire du vendeur, ce dernier dispose généralement de tous les renseignements relatif au bien.

5) Le Notaire lance les recherches et pose des questions :

Lorsque nous avons été désigné par l’acquéreur comme Notaire « détenteur de la minute », nous démarrons immédiatement les recherches nécessaires. Nous demandons les attestations requises et effectuons les communications nécessaires.

Votre dossier n’est complet que lorsque nous avons écrit à toutes les instances officielles et que nous avons obtenu les réponses dans les termes qui sont impartis par la loi.

Dépendant de certaines réponses ou instances à qui nous nous sommes adressés, ce temps de réponse peut prendre plusieurs semaines.

Parfois, nous ne pouvons écrire qu’aux autorités compétentes, que lorsque nous avons obtenu les renseignements d’un autre service .

Lorsque l’acquéreur a choisi son propre Notaire qui détiendra la minute, nous fournissons au Notaire de l’acquéreur immédiatement toute information dont nous disposons (attestation OVAM/IBGE, informations cadastrales, renseignements urbanistiques, le titre de propriété,… ainsi que les données d’identité qui vous concernent).

De plus, nous vérifions que vos intérêts comme vendeur ne soient pas en péril.

De même, lors de la signature de l’acte, nous serons présents.

6) Votre dossier est entre de bonnes mains :

Si des questions subsidiaires subsistent, votre gestionnaire de dossier prendra personnellement contact avec vous.

Si vous avez des questions, n’hésitez pas à prendre contact avec notre Etude : votre gestionnaire de dossier pourra en tout temps vous informer sur l’état du dossier qui vous concerne.

N’oubliez pas, lors de chaque contact, par mail ou par écrit, de mentionner le nom du gestionnaire de votre dossier afin que nous puissions plus rapidement et de manière plus efficace vous informer.

Les coordonnées de votre personne de contact se trouvent sur tout courrier qui vous a été adressé.

7) Fixation de la date de signature :

Aussitôt que nous aurons toutes les informations et que votre dossier sera complet pour l’élaboration de l’acte, nous prendrons contact avec vous afin de coordonner la date de l’acte.

Il sera tenu compte avec :

–  la date ultime prévue au compromis,

–  les conditions suspensives reprises au compromis,

–  la date de validité de l’offre de crédit de l’acquéreur,

–  la date de validité des documents ou attestations reçus,

–  dans la mesure du possible : les souhaits personnels de l’acquéreur et du vendeur,

–  l’agenda du Notaire choisi par l’acquéreur.

8) Projet d’acte et décompte :

Une semaine avant la signature de l’acte, le projet d’acte vous est envoyé ensemble avec le décompte complet du prix de vente qui vous revient, de sorte que vous puissiez, à votre aise, vérifier cela.

Avez-vous des questions ? N’hésitez pas à nous demander des renseignements complémentaires.

9) Signature de l’acte :

Pour la signature de l’acte, vous êtes ensemble avec l’acquéreur, invité à l’Etude du Notaire « détenteur de la minute ».

A ce moment, vous recevrez la totalité du prix, généralement par transfert bancaire et vous devez mettre la jouissance du bien à la disposition de l’acquéreur, sauf s’il en a été convenu autrement (par exemple, vous avez convenu de rester dans le bien pour une période plus longue en raison de travaux à un nouveau bien que vous allez occuper).

10) Décompte du prix de vente :

Vous vendez votre bien libre de toutes charges à l’acquéreur.

C’est la raison pour laquelle nous vérifions s’il subsiste des dettes sur le bien.

Au moment du paiement du prix, les éventuelles dettes qui grèvent le bien, seront retenues et remboursées au créancier (banque).

Il en va de même des dettes d’impôts que nous sommes obligés de retenir afin de les payer à l’autorité compétente.

Le solde vous sera payé généralement par un transfert bancaire.

11) Radiation de l’hypothèque ancienne auprès du Bureau des Hypothèques :

Des éventuelles hypothèques sur le bien doivent être radiées par un acte notarié séparé.

Cette inscription hypothécaire subsiste autrement durant 30 ans indépendamment du fait que la dette ait été remboursée ou pas.

Ainsi, il est parfaitement possible que votre crédit soit remboursé depuis longtemps mais que l’inscription hypothécaire subsiste sur votre bien.

Dans un certificat hypothécaire notarial, le Notaire confirme que toutes les dettes ont été remboursées et il donne l’autorisation au Conservateur des Hypothèques de radier l’inscription.

II. LE DEMARRAGE DE VOTRE DOSSIER : INFORMATIONS A COMMUNIQUER :

Afin de pouvoir démarrer votre dossier de vente, les informations suivantes doivent nous être fournies :

–  copie de votre carte d’identité (deux côtés ou pour les cartes d’identité électroniques, celles-ci peuvent être lues à l’Etude).

Nous sommes obligés, lors de chaque transaction, de contrôler l’identité des parties au moyen des données d’identité.

–  si vous êtes marié : copie de votre carnet de mariage, éventuellement, copie de votre contrat de mariage et modifications ultérieures,

–  si le vendeur est une société : acte constitutif et éventuellement, modification des statuts,

–  titre de propriété du bien vendu (copie de l’acte d’acquisition antérieur du bien),

–  copie de l’acte de crédit par lequel le bien vendu a été donné en garantie,

–  attestation de conformité pour les tanks à mazout (d’application en Flandre),

–  attestation de l’installation électrique (1),

–  certificat énergétique PEB délivré par un organisme agréé (2),

–  si le bien est loué : le contrat de bail avec l’état des lieux et la garantie bancaire éventuelle,

–  si le bien concerne un appartement :

  •   l’acte de base,
  •   rapport des 3 dernières assemblées générales des copropriétaires,
  •   identité du syndic,

–  éventuellement, permis de lotir,

–  éventuellement, dossier d’intervention ultérieure (3),

–  les plans et permis,

–  les données d’entretien :

–  carnet d’entretien et manuel d’utilisation d’appareillages,

–  factures des entrepreneurs (pour les garanties),

–  l’entretien de l’alarme,

–  l’entretien de votre chauffage,

–  autres données concernant votre bien :

  • servitude,
  • procédure avec vos voisins ou autres instances,
  • permis d’urbanisme,
  • les renseignements urbanistiques à obtenir à la commune de la situation du bien (Bruxelles et Flandre).

(1)  Les installations électriques doivent être vérifiées tous les 25 ans par un organisme agréé. Vous devez pouvoir produire une attestation de vérification à l’acquéreur. Pour plus d’informations, vous pouvez toujours nous contacter.

(2)  Le certificat énergétique PEB informe les acquéreurs ou locataires potentiels concernant la qualité énergétique du bâtiment en lui donnant un score énergétique. Le PEB doit être élaboré par un expert énergétique reconnu de type A. Pour plus d’informations, contactez-nous.

(3)  Si des travaux ont été effectués depuis le 1er mai 2001 par un entrepreneur agréé, vous devez fournir à l’acquéreur le dossier avec la description des travaux. Seulement lorsque tous les travaux ont été effectués par un particulier qui n’est pas un entrepreneur, il ne faut pas fournir de dossier d’intervention : de plus amples informations peuvent vous être fournies.

III. QUE FONT LES NOTAIRES ET LEURS COLLABORATEURS ?

Lorsqu’un bien immobilier change de propriétaire, nous devons effectuer un certain nombre de recherches concernant le bien, le vendeur et l’acquéreur.

Nous vous fournissons bien volontiers un aperçu de ces recherches, demandes et communications dans le cadre de votre vente.

1) Avant la signature du compromis et/ou de l’acte :

  • Contrôle de l’information du vendeur :

Nous contrôlons si vous êtes bien en possession des documents et attestations nécessaires afin de pouvoir signer un compromis valable, à savoir :

–  certificat de contrôle électrique

–  certificat énergétique (PEB)

–  dossier d’intervention ultérieure

–  attestation de validité du tank à mazout

–  renseignements urbanistiques

Si nécessaire, nous vous aidons lors de la demande de ces documents.

  • Demande d’extrait cadastral et plan cadastral :

Sur base des données cadastrales, nous pouvons contrôler que vous vendez le bien concerné.

Nous devons disposer des renseignements cadastraux afin de poursuivre d’autres recherches :

les données cadastrales contiennent un numéro d’identification que nous devons mentionner dans d’autres recherches.

Sur base des renseignements du cadastre, nous pouvons vérifier si vous pouvez éventuellement bénéficier d’exonération ou diminution des droits d’enregistrement.

  • Demande d’attestation du sol :

L’attestation du sol obligatoire mentionne si le bien, dont vous êtes propriétaire et que vous vendez, n’est pas repris au registre des biens pollués.

Ainsi, l’acquéreur du terrain sera informé des éventuelles pollutions du terrain avant que le compromis ne se signe.

  • Recherches auprès de la Commune :

Les renseignements urbanistiques sont demandés au service technique de la Commune/Ville.

Le but est de vérifier, bien entendu, qu’il n’y ait pas d’infraction d’urbanisme, que le bien ne soit pas classé ou ne soit pas situé dans une zone particulière.

Dans ce cadre et complémentairement aux données que la Commune/Ville nous fournit, il est possible que nous soyons obligés de demander des renseignements complémentaires auprès d’instances telles que patrimoine ou autres.

  • Vérification des droits de préemption :

Nous sommes obligés de contrôler s’il n’existe pas des droits de préemption légaux qui peuvent être exercés sur le bien.

Dans le cas d’espèce, nous devons présenter ce droit de préemption aux autorités titulaires de ce droit.

  • Contact avec le syndic de l’immeuble (si d’application) :

D’une part, nous demandons les renseignements au syndic concernant, par exemple, les investissements planifiés dans l’immeuble.

D’autre part, nous l’informons du transfert de propriété et de la date à partir de laquelle le nouveau propriétaire devra contribuer aux charges communes et au fonds de réserve.

  • Recherches fiscales et sociales :

Une partie de la fonction de Notaire consiste à percevoir les impôts pour compte de l’Etat : pensez, par exemple, aux droits d’enregistrement et aux droits d’hypothèque que l’acquéreur paye dans le cadre de l’acquisition et d’un crédit.

Une autre partie de notre rôle consiste à préserver les intérêts de l’administration fiscale.

Ainsi, nous devons, dans le cadre d’une vente, d’une hypothèque, vérifier si le propriétaire/emprunteur n’est pas redevable d’impôts à l’Etat.

Si c’est le cas, nous sommes obligés de retenir l’impôt dû même si la date d’exécution pour le paiement n’a lieu qu’un mois plus tard.

Les impôts suivants doivent être contrôlés :

–  les impôts communaux du domicile des parties et de la situation du bien,

–  les impôts provinciaux du domicile des parties et de la situation du bien,

–  les impôts personnes physique des parties,

–  le précompte immobilier,

–  les impôts de société et charges sociales,

–  si vous êtes assujetti à la TVA, nous devons en plus écrire à l’administration de la TVA.

  • Recherches hypothécaires :

Un bien immobilier peut être grevé d’hypothèque, de saisie ou autres charges.

Etant donné que vous vendez votre bien libre de toutes charges, nous devons vérifier cet état de choses au Bureau des Hypothèques.

S’il subsiste des inscriptions hypothécaires à votre charge, nous prenons contact avec les créanciers (banques, institutions de crédit, instances officielles ou autres) afin de demander le décompte de remboursement et leur accord quant à la radiation de l’inscription hypothécaire, dénommée « mainlevée ».

Au moment du paiement du prix, les dettes subsistantes seront retenues et remboursées au créancier.

Après, nous faisons le nécessaire pour l’élaboration du certificat de radiation par lequel le Conservateur des Hypothèques reçoit l’autorisation de radier ces anciennes inscriptions hypothécaires.

2) Après l’acte :

  • Transcription de votre acte de vente au Bureau des Hypothèques compétent :

Immédiatement après la signature de l’acte, votre acte est transmis au Bureau des Hypothèques compétent via la voie électronique (et cela depuis le 1er avril 2014 pour notre étude pilote en la matière).

Le Conservateur des Hypothèques transcrira le transfert de propriété du bien au nom du nouveau propriétaire toujours par la voie électronique.

  • Paiement des dettes existantes :

Le Notaire « détenteur de la minute » fera tous les paiements afin que la radiation des inscriptions existantes à votre nom, puisse avoir lieu.

De même, il effectuera le paiement des dettes d’impôts éventuelles tant à votre nom qu’au nom de l’acquéreur.

  • Radiation de l’hypothèque existante :

Ce n’est pas parce qu’un crédit est entièrement remboursé que l’hypothèque n’existe plus.

Une hypothèque subsiste de droit 30 ans sur le bien : dans la foulée de l’acte de vente et des remboursements, nous établissons le certificat de radiation.

Ceci est un acte notarié : une copie de cet acte sera transmise au Conservateur des Hypothèques, lui donnant autorisation de radier l’inscription (toujours par voie électronique).

  • Le Notaire informe les instances concernées du transfert de propriété :

Après la signature de l’acte, le Notaire informera les instances officielles de la vente du bien : il en va ainsi du syndic de l’immeuble à qui une attestation de transfert de propriété est envoyée.

3) Calcul des frais :

Depuis 2012, les droits, frais, honoraires et taxes ne sont plus uniquement à charge de l’acquéreur.

En effet, sont désormais à charge du vendeur les frais liés à la délivrance du bien.

Il s’agit notamment des coûts et rémunérations (dus au Notaire ou à l’agent immobilier) résultant des devoirs suivants et pour autant que la réalisation en soit imposée au vendeur dans le cadre de la vente :

  • lotissement, division, acte de base et dans le cadre des dites opérations les plans, bornages et mesurages,
  • attestations relatives à la situation du sol, reconnaissance du sol et assainissement du sol,
  • attestation de contrôle de citernes à mazout,
  • attestation de contrôle de l’installation électrique,
  • détecteurs de fumée,
  • certificat de performance énergétique (PEB),
  • renseignements urbanistiques,
  • documents cadastraux (recherche et plan),
  • attestation «as-built »,
  • frais de mainlevée,
  • lettres d’information du syndic préalablement à la vente, contenant les renseignements qu’un acquéreur doit recevoir,
  • établissement du dossier d’intervention ultérieure,
  • copie de titre de propriété, d’acte de base/lotissement/division à demander,

Il est évident que restent toujours à charge du vendeur les frais d’agence, de publicité et de procuration, si nécessaire.

Tous les autres frais sont à charge de l’acquéreur.

S’il s’agit d’un bail relatif à la résidence principale du locataire, en vertu de l’art. 5 de la loi concernée :
le précompte immobilier relatif à l’immeuble loué ne peut pas être mis à charge du locataire. Cette interdiction s’applique aux baux conclus à partir du 30 décembre 1989.

L’interdiction est également valable en RW pour les baux de colocation et les baux étudiants.

En Région de Bruxelles-Capitale, le précompte immobilier afférent à l’immeuble loué ne peut être mis à charge du preneur d’un bail de résidence principale, d’un bail de logement étudiant ou d’un bail glissant.

Ces dispositions sont impératives. La clause contractuelle par laquelle le locataire est tenu de payer le précompte immobilier n’est pas valable.

Pour les autres baux (bureaux, résidence secondaire, etc.) : le précompte immobilier peut être mis contractuellement à charge du locataire.

C’est le propriétaire qui reste, vis-à-vis de l’administration fiscale, redevable du précompte immobilier.

Depuis le premier juillet 2007, les actes d’une durée de 9 ans portant bail, sous-bail ou cession de bail d’immeubles ou de parties d’immeubles affectés exclusivement au logement d’une famille, ou d’une personne seule devront être enregistrés dans un délai maximal de deux mois et non plus de 4 mois.

Suite à la régionalisation des baux: Après la période de deux mois instituée par la loi pour l’enregistrement d’un bail exclusivement affecté à un logement, et aussi longtemps que cette convention n’est pas enregistrée, les délais du congé ainsi que les indemnités dues par le Preneur au Bailleur prévus par le Code du logement (Bxl)  (par le décret RW) en matière de baux de neuf ans et de baux de courte durée, ne sont pas d’application, pour autant qu’une mise en demeure d’enregistrer le bail, adressée par le Preneur au Bailleur par voie recommandée, soit demeurée sans suite utile pendant un mois.

La notion de « sans préavis » doit s’entendre comme sans durée de préavis. Le preneur se doit de notifier au bailleur sa décision de résilier le bail, avec date de prise d’effet. Il est prudent de notifier par lettre recommandée de manière à donner date certaine à cette notification, de manière à pouvoir prouver, le cas échéant, qu’elle est antérieure à l’enregistrement (tardif) du bail.

Notez qu’en effet si le délai de 2 mois (4 mois si pas 100 % logement) est dépassé, il reste possible de procéder à l’enregistrement, mais avec une amende.

Il reste donc toujours possible de procéder à l’enregistrement du bail et la sanction du bail résiliable pour défaut d’enregistrement ne sera pas applicable, pour autant que cet enregistrement (même tardif) ait été effectué avant le congé donné, après la mise en demeure susmentionnée.

L’absence d’enregistrement d’un contrat de bail peut avoir des conséquences non négligeables (pour mémoire: l’enregistrement de tout contrat de bail est obligatoire), notamment en matière de faculté de résiliation « sans préavis » par le preneur. Cette conséquence a été pondérée, pour l’instant en RW et à Bruxelles, par la nécessité, pour le preneur, d’adresser une mise en demeure préalable au bailleur pour procéder à cet enregistrement, restée sans suite utile pendant un mois.

La notion de « sans préavis » doit s’entendre comme sans durée de préavis. Le preneur se doit de notifier au bailleur sa décision de résilier le bail, avec date de prise d’effet. Il est prudent de notifier par lettre recommandée de manière à donner date certaine à cette notification, et notamment à pouvoir prouver, le cas échéant, qu’elle est antérieure à l’enregistrement (tardif) du bail.

Encore faut-il savoir si ce bail a été enregistré ou non ? Comment le savoir ?

Inutile d’interroger PIM à ce sujet ! (aussi curieux que cela puisse paraître, cela arrive très fréquemment…) : nous n’intervenons en rien dans le processus d’enregistrement des baux.

Pour savoir si votre bail est enregistré, vous pouvez soit utiliser l’application officielle MyFin , soit vous adresser directement au bureau des droits d’enregistrement concerné (en fonction de la localisation de l’immeuble loué) et dont vous pourrez disposer des coordonnées précises en prenant contact avec le Call Center des Finances en formant le numéro 0257-257 57 (accessible chaque jour ouvrable de 8 à 17 h)

L’obligation de mise en demeure du bailleur par le preneur et les conséquences de l’absence d’effet de celle-ci concernent en Région wallonne les baux relatifs à la résidence principale du preneur tandis qu’en Région bruxelloise, elles visent tous les baux d’habitation.

Il serait bien utile d’avoir sous les yeux un tableau de concordance entre les législations fédérale et régionales (actuellement Bruxelles et Wallonie)…

REGION WALLONNE
15 MARS 2018. – Décret relatif au bail d’habitation
CHAPITRE III. – Dispositions particulières relatives aux baux relatifs à la résidence principale du preneur
Section 2. – Obligation d’enregistrement du contrat de bail

Art. 53. L’obligation d’enregistrement du contrat de bail repose sur le bailleur. Les frais liés à un enregistrement tardif éventuel sont entièrement à sa charge.

Art. 54. Après la période de deux mois visée à l’article 32, 5°, du Code des droits d’enregistrement, d’hypothèque et de greffe et aussi longtemps que le contrat de bail n’est pas enregistré, le délai du congé et l’indemnité visée contractuellement, ou en vertu du présent décret, à la charge du preneur ne sont pas d’application, pour autant qu’une mise en demeure d’enregistrer le bail, adressée par le preneur au bailleur dans les formes prévues à l’article 30, du présent décret, soit demeurée sans effet pendant un mois.

REGION BRUXELLOISE
27 JUILLET 2017. – Ordonnance visant la régionalisation du bail d’habitation
CHAPITRE II. – Règles communes à tous les baux d’habitation
Section 5. – Précompte immobilier et frais du bail
Article 227. – Enregistrement
L’obligation d’enregistrement du contrat de bail repose sur le bailleur. Les frais liés à un enregistrement tardif éventuel sont entièrement à sa charge.
Après la période de deux mois visée à l’article 32, 5°, du Code des droits d’enregistrement, d’hypothèque et de greffe et aussi longtemps que le contrat de bail n’est pas enregistré par le bailleur, les délais du congé ainsi que les indemnités dues par le preneur au bailleur en application des articles 237, § 5, alinéas 1er et 2, 238, alinéas 3 et 4, et 256, § 2, alinéa 2, ne sont pas d’application, pour autant qu’une mise en demeure d’enregistrer le bail, adressée par le preneur au bailleur par voie recommandée, soit demeurée sans suite utile pendant un mois.

(Merci au pimonaute GT pour sa contribution)

Depuis le 1er juillet 2008, pour toute vente d’une habitation, le vendeur doit faire effectuer une visite de contrôle de l’installation électrique à basse tension. Toutes les habitations sont visées: les maisons, les appartements, les locaux ou les ensembles de locaux servant d’habitation à une ou plusieurs personnes vivant en famille ou en communauté.

Le but de ces nouvelles règles est de veiller à ce que les installations électriques des habitations soient contrôlées, et en particulier les vieilles installations qui ont été placées avant 1981.

En ce qui concerne les installations placées après le 1er octobre 1981, un contrôle a déjà eu lieu avant leur mise en service, mais la réglementation selon laquelle l’installation doit être recontrôlée après 25 ans reste d’application.

La nouvelle réglementation ne s’applique qu’aux ventes d’unités d’habitation (une maison, un appartement, un local ou un ensemble de locaux servant d’habitation à une ou plusieurs personnes vivant en famille ou en communauté). Les magasins, les bureaux et autres types de bâtiment sont exclus.

Procédure ?

En cas de vente d’habitations équipées d’une vieille installation électrique mise en service avant le 1er octobre 1981, une enquête de contrôle est requise, et est effectuée par les organismes de contrôle agréés à moins qu’un contrôle complet ait eu lieu depuis cette date à la suite d’un renforcement de l’installation.

Un procès-verbal est dressé et indique si l’installation électrique satisfait ou non. Si ce n’est pas le cas, un délai de 12 ou 18 mois à compter de la date de l’acte authentique de vente au cours duquel l’installation doit être remise en ordre (par l’acquéreur), commence à courir. Au terme de ce délai, un nouveau contrôle est effectué par le même expert ou par l’expert désigné par l’acheteur.

12 ou 18 mois ?

A la suite d’un procès-verbal de visite établissant que l’installation électrique n’est pas conforme au règlement général sur les installations électriques (RGIE), la vérification de la disparition des infractions est effectuée par le même organisme agréé que celui qui a réalisé la visite de contrôle (Art. 271 du RGIE) au plus tard 12 mois après la date de contrôle (Art. 274.02 du RGIE).

S’il s’agit d’une visite de contrôle effectuée lors de la vente d’une unité d’habitation équipée d’une ancienne installation électrique, autrement dit datant d’avant le 01/10/1981, et n’ayant jamais été contrôlée (Art. 276 bis), la levée des infractions est réalisée au plus tard au terme du délai de 18 mois prenant cours le jour de l’acte de vente. L’acheteur a le libre choix de désigner l’organisme agréé qui s’en chargera.

Quel organisme est agréé ?

Le Service public fédéral Economie, PME, Classes moyennes et Energie (ancien ministère des affaires économiques) a publié une liste. Voir les explications et la liste à cette page-ci.

Qui doit faire contrôler l’installation ?

C’est le vendeur qui a l’obligation de faire effectuer un contrôle préalable. Celui-ci est tenu de transmettre les informations nécessaires au notaire, afin que ce dernier puisse apporter les mentions requises dans l’acte.

Les obligations du vendeur sont les suivantes:

– Si l’installation électrique a été mise en service avant le 1er octobre 1981 et n’a pas fait l’objet d’une modification complète ou d’une augmentation de puissance depuis lors :

Le vendeur doit faire procéder, par un organisme agréé, à une visite de contrôle de l’installation électrique, dont le procès-verbal est remis à l’acquéreur lors de la signature de l’acte authentique de vente (Règlement général sur les installations électriques, art. 276bis). Celui-ci constate cette remise.

Exception : si le projet de l’acquéreur est de démolir ou de rénover complètement l’installation électrique, mention en est faite dans la convention de vente ainsi que de l’accord des parties de dispenser du contrôle de visite. L’acquéreur a alors deux obligations : informer la Direction générale Energie, Division Infrastructure de la démolition ou de la rénovation et faire procéder, par un organisme agréé, à un examen de conformité de l’installation avant sa mise en service. L’acte authentique de vente rappelle ces obligations.

Conséquences d’un contrôle négatif : le contrôle négatif, c’est-à-dire celui qui révèle que l’installation électrique ne répond pas aux normes applicables, ne remet en question ni la vente, ni le prix convenu ; en effet, le vendeur n’a aucune autre obligation que celle de faire réaliser la visite de contrôle et d’informer l’acquéreur de son résultat. L’acquéreur a alors trois obligations : communiquer son identité ainsi que la date de l’acte authentique de vente à l’organisme qui a effectué le contrôle, remédier aux manquements constatés lors de la visite de contrôle et faire procéder à une nouvelle visite de contrôle, par un organisme agréé de son choix, dans les 18 mois de l’acte authentique de vente, pour constater la conformité de l’installation. Ces obligations peuvent entraîner d’importants frais pour l’acquéreur ; il est donc primordial pour lui de se renseigner avant le compromis de vente.

Conséquences en cas de manquements persistants : si la visite de contrôle n’est pas effectuée par le vendeur, ou si l’acquéreur ne remplit pas ses obligations en cas de contrôle négatif, le Ministère de l’Energie en est informé (Règlement général sur les installations électriques, art. 274.02) et des sanctions pénales (peine d’emprisonnement ou d’amende) peuvent être prononcées (L. 10 mars 1925 sur les distributions d’énergie électrique, art. 24).

De plus, la responsabilité civile de l’auteur du manquement peut également être soulevée en cas de dommage, et les compagnies d’assurance peuvent refuser leur intervention en cas de sinistre.

– Si l’installation électrique a été mise en service avant le 1er octobre 1981 mais a fait l’objet d’une modification complète ou d’une augmentation notable de puissance depuis lors :

Dans les cas où une installation électrique ancienne a fait l’objet, depuis le 1er octobre 1981, d’une modification complète ou d’une augmentation notable de puissance, un examen de conformité complet de l’installation électrique a été réalisé lors de cette modification ou du renforcement. Le rapport doit être remis à l’acquéreur. Dès lors, la visite de contrôle ne doit pas être renouvelée.

Toutefois, l’installation doit faire l’objet d’un contrôle périodique tous les 25 ans (Règlement général sur les installations électriques, art. 271) ; l’acquéreur doit en être informé.

– Si l’installation électrique a été mise en service à partir du 1er octobre 1981 :

Les installations électriques récentes (mise en service depuis le 1er octobre 1981) ont fait l’objet d’un examen de conformité lors de leur mise en service. Le rapport doit être remis à l’acquéreur. Dès lors, la visite de contrôle ne doit pas être renouvelée.

Toutefois, l’installation doit faire l’objet d’un contrôle périodique tous les 25 ans (Règlement général sur les installations électriques, art. 271) ; l’acquéreur doit en être informé.

Quid des frais ?

Puisque l’obligation de contrôle incombe au vendeur, cela signifie également qu’en principe, les frais de ce contrôle sont à charge du vendeur. L’acheteur et le vendeur peuvent cependant se mettre d’accord sur le sujet, mais à défaut d’accord, les frais sont supportés par le vendeur.

Attention, si le rapport concernant l’installation est négatif, après la vente, les obligations incombent à l’acheteur, qui se charge de faire effectuer un nouveau contrôle dans les 12 ou 18 mois.

L’acte authentique doit contenir les éléments indiquant à l’acheteur si le contrôle a donné lieu à un rapport positif ou négatif, et, si un contrôle complémentaire devra être effectué dans les 12 ou 18 mois de l’acte authentique.

Durée de validité d’un PV de non conformité ?

Pour les rapports dont le délai de mise en conformité est de 12 mois, ce délai prend cours à partir de la date du contrôle. Si le propriétaire ne vend pas son bien dans les 12 mois, il est donc tenu de mettre son installation en conformité et de la refaire contrôler dans ce délai. Une prolongation de délai peut éventuellement être demandée au SPF. Notre rapport n’est donc plus valable étant donné que le propriétaire du bien est en infraction.

Pour un rapport dont le délai de mise en conformité est de 18 mois, ce délai prend cours à partir de l’acte de vente. Ce rapport a pour objectif de mettre au courant l’acquéreur du bien de l’état de l’installation électrique. Il reste donc valable tant que le vendeur n’a pas effectué de modification à son installation.

Plus d’info ?

SPF Economie, PME, Classes moyennes et Energie
Direction générale de l’Energie
Boulevard du Roi Albert II, 16 à 1000 BRUXELLES
Tél. : 0800/120.33
Fax : 02/277.52.05

site web :https://economie.fgov.be/fr/themes/energie/sources-denergie/electricite/securite-et-controle-des

Comme expliqué par aillleurs dans cette FAQ, si vous louez votre bâtiment à une personne, une société ou une association qui l’utilise à des fins professionnelles, vous êtes, en tant que propriétaire, imposable à l’IPP sur le loyer (au lieu du revenu cadastral), diminué des charges.

Pour les immeubles bâtis, les charges sont estimées forfaitairement à 40 % du loyer.

Depuis l’exercice d’imposition 1985, la déduction des charges locatives est limitée à 2/3 du revenu cadastral revalorisé sur base d’un coefficient déterminé annuellement par arrêté royal.

Ce coefficient de revalorisation s’élève à (voir la mise à jour ci-dessous en bas de page):
– 3,15 pour l’exercice d’imposition 2000
– 3,19 pour celui de 2001
– 3,26 pour 2002
– 3,35 pour 2003
– 3,39 pour 2004
-….
– à 3,65 pour l’exercice d’imposition 2008 (revenus 2007).
– à 3,75 pour l’exercice 2009 (revenus 2008).
– à 3,88 pour l’exercice 2010 (revenus 2009).
– à 3,87 pour l’exercice 2011 (revenus 2010)
– à 3,97 pour l’exercice 2012 (revenus 2011)
– à 4,19 pour l’exercice 2014 (revenus 2013)

 

Exemple:
En 2003 (= exercice imposition 2004), un immeuble dont le RC est de 3.750 € est loué (charges comprises) à une société pour 2.000 € par mois.
Calcul du montant net du loyer:
– loyer annuel: 24.000 €
– montant net : 24.000 x 40 % = 9.600 €
– limitation: 3.750 x 2/3 x 3,39 = 8.475 €

Le montant imposable s’élève donc à :
24.000 – 8.475 = 15.525 €

Ce coefficient est également applicable en cas de requalification des loyers en revenus d’administrateurs et associés actifs.

Ce coefficient sert donc aussi à vérifier si les dirigeants d’entreprise de la 1ère catégorie (dans laquelle on retrouve notamment les administrateurs, les gérants, les liquidateurs ou les personnes qui exercent une fonction analogue) ne s’accordent pas des loyers excessifs dans le cadre de la location d’un bien immobilier dont ils sont propriétaires à la société à laquelle ils sont liés.

Pour cette hypothèse (administrateurs):
Lorsque les loyers perçus sont supérieurs au résultat obtenu en appliquant la formule suivante: revenu cadastral (non indexé) x 5/3 x coefficient de revalorisation, les loyers sont requalifiés en rémunération.
Les loyers requalifiés en rémunération doivent obligatoirement être traités mensuellement. En effet, il convient de retenir un précompte professionnel sur le montant requalifié de chaque loyer au moment de la perception de celui-ci, et donc dans la plupart des cas chaque mois.

Mise à jour pour 2019
Le coefficient de revalorisation des revenus cadastraux (RC) pour l’exercice d’imposition 2019 s’élève à 4,47. Ce coefficient était de 4,39 en 2018.  Il y a donc une augmentation.
Ce coefficient est important, notamment pour la taxation des revenus locatifs que perçoivent certains dirigeants d’entreprise qui louent un bien immeuble bâti à la société à laquelle ils sont liés.

Le loyer (et les avantages locatifs) seront imposés à titre de revenus professionnels pour ces dirigeants d’entreprise s’ils dépassent 5/3 du RC revalorisé. (c’est-à-dire le RC multiplié par le coefficient de revalorisation).

Exemple

Un dirigeant d’entreprise célibataire perçoit chaque année 250 000 euros pour l’immeuble qu’il loue à sa société. Le RC de cet immeuble s’élève à 20 000 euros.

Le RC revalorisé s’élève à 149.000 euros (= 20 000 x 4,47 x 5/3).

Le loyer est supérieur au RC revalorisé. Par conséquent, un montant de 101.000 euros (250.000 euros – 149.000 euros) pour le dirigeant d’entreprise célibataire sera imposé à titre de revenus professionnels.

L’employeur

La publication du coefficient de revalorisation des revenus cadastraux (RC) est importante pour le calcul de l’avantage imposable qui naît pour le dirigeant d’entreprise qui loue un bien immeuble bâti à sa société.

Fiche 281

Dans la mesure où le loyer perçu est supérieur à 5/3 du RC revalorisé, les revenus locatifs perçus sont en effet requalifiés en « salaire » et cela doit être mentionné sur la fiche fiscale 281.2

Aperçu coefficient de révalorisation

Coefficient de revalorisation des revenus cadastraux 2011 3,87
Coefficient de revalorisation des revenus cadastraux 2012 3,97
Coefficient de revalorisation des revenus cadastraux 2013 4,10
Coefficient de revalorisation des revenus cadastraux 2014 4,19
Coefficient de revalorisation des revenus cadastraux 2015 4,23
Coefficient de revalorisation des revenus cadastraux 2016 4,23
Coefficient de revalorisation des revenus cadastraux 2017 4,31
Coefficient de revalorisation des revenus cadastraux 2018 4,39
Coefficient de revalorisation des revenus cadastraux 2019 4,47

 

Consultez le texte intégral de l’arrêté royal du 24 juin 2018 modifiant, en ce qui concerne le coefficient de revalorisation pour les revenus cadastraux, l’AR/CIR 92

Pas de problème pour l’achat.
Sachez tout de même notamment que :
– dans le cadre de la lutte contre le blanchiment d’argent, il faut pouvoir justifier de la provenance des fonds et les coordonnées bancaires doivent être précisées;
– le revenu est imposable en qualité de non-résident (prenez connaissance de la brochure informative disponible sur notre site: « Impôts des non-résidents »)

L’organisation d’un prêt hypothécaire auprès d’une banque belge n’est pas aisée, si l’acquéreur n’a pas de revenus belges.

Pour éviter toute équivoque ou tout conflit, si les parties (vendeur et acquéreur) ont finalement convenu de prévoir une condition suspensive d’obtention de prêt dans le compromis, celle-ci devra, à notre avis:

* préciser le montant maximal (ou la quotité maximale) que l’acquéreur compte emprunter, de manière à ce que la proportion empruntée reste raisonnable par rapport au prix de vente (vouloir emprunter 250.000 € sur un prix de vente de 350.000 € ou vouloir emprunter 250.000 € sur un prix de vente principal de 220.000 € … ce n’est pas la même chose, en terme de risque pris par le banquier et donc, par voie de conséquence, par le vendeur quant à l’issue possible de la vente)

* être limitée dans le temps (± 30 jours)

* prévoir que la vente deviendra automatiquement parfaite et définitive à l’expiration du délai prévu, si l’acquéreur n’a pas invoqué en temps utile ladite condition suspensive, par production de la lettre de refus de l’organisme financier pressenti.

* prévoir, éventuellement, une indemnité d’immobilisation.

Si une maison, étant la résidence conjugale, appartient aux deux conjoints, même dans des proportions différentes pour chacun, l’accord des deux, pour vendre, est indispensable.

Pour qu’un seul époux puisse vendre seul un immeuble, il faut évidemment qu’il en soit le seul propriétaire.
Il pourra le vendre sans l’accord de son conjoint, pour autant qu’il ne s’agisse pas de la résidence principale de la famille !
S’il s’agit de la résidence principale, l’accord du conjoint est requis (art. 215 du Code Civil): son accord devra être explicitement stipulé, dès le compromis de vente, même si ce conjoint n’intervient pas comme « vendeur » et même s’il n’est pas en droit de toucher une partie du prix de vente. L’agent immobilier, chargé de la mise en vente, veillera à disposer de cette autorisation, dès le début de sa mission.
Cet accord reste requis, même en cas de séparation de fait dans le couple, tant que le divorce n’est pas prononcé et transcrit.
Ce qui précède ne concerne que les couples mariés ainsi que les cohabitants légaux.

Il est donc important de vérifier la capacité juridique du vendeur – et son statut matrimonial – lors de la signature d’un compromis de vente.

La  loi sur la cohabitation légale a étendu cette disposition à ceux qui vivent dans le cadre de la cohabitation « légale ». Ainsi, un des cohabitants ne pourra plus vendre le domicile commun sans l’accord de l’autre, même si ce dernier n’est pas copropriétaire. Si le cohabitant refuse, le propriétaire disposera (comme c’est le cas pour les couples mariés) d’un recours en demandant l’autorisation de vendre au Tribunal de Première Instance. Cette disposition vise aussi les meubles qui garnissent cette résidence.

A priori, lorsque vous recevez votre « avertissement extrait de rôle » annuel en matière de précompte immobilier, le calcul est déjà fait pour vous. Mais si vous avez l’envie / le besoin de le vérifier, voici comment faire.

Pour calculer le précompte immobilier, il faut connaître les différentes composantes de cette taxe: le taux d’impôt régional, les additionnels provinciaux et les additionnels communaux.

En Wallonie, le taux est de 1.25%
Les additionnels provinciaux varient en fonction de la province.
Les additionnels communaux varient en fonction de la commune. Subtil, hein. C’est ici que cela se corse.

Prenons un exemple. Des additionnels provinciaux de 1825 et communaux de 2600 (Cas de Charleroi en 2004, vérifier les sites internet des communes et province pour connaître les chiffres actualisés)

En ce qui concerne les centimes additionnels, ils s’appliquent à la partie régionale du PI.

1 centime correspond à 1/100 d’euro.
1 centime additionnel = 1/100 de l’impôt régional, soit, pour Bruxelles et la Wallonie, 1/100 de 1,25% ou 0,0125% ;
1825 + 2600 = 4.425 centimes additionnels s’élèvent donc à 4.425 x 0,0125% = 55,3% du RC en Wallonie ou à Bruxelles pour la commune et la province.

Comme leur nom l’indique, ils sont additionnés au PI dû à la région.

Le taux du précompte est donc calculé comme suit:
1.25% + 1825 centimes additionnels + 2600 centimes additionnels
= 1.25% + 18.25 additionnels + 26.00 additionnels= 1.25% x (1 + 18.25 + 26.00)= 56.5625%

Ce taux est appliqué au revenu cadastral indexé. Le coefficient d’indexation pour 2003 = 33,91 %;le coefficient pour 2004 est de 36,04%.

Pour un RC de 1000 euros, le précompte sera donc de:
PI = 1000 x (1+33.91%) x 56.5625% = 757.43€ , aux divers arrondis près. (parce que les règles administratives des arrondis dépassent largement le cadre de ce site internet)

Publié par Grmf! (pour le bonheur fiscal de tous) sur le forum PIM

Lire également les explications pour 2019, publiées sur Pim’s Blog:

Le coefficient d’indexation du revenu cadastral 2019 a été publié: conséquences et explications

Un maître d’ouvrage ou un entrepreneur a une obligation de retenue lorsque son cocontractant a des dettes sociales et/ou fiscales au moment du paiement de la facture. En l’absence de retenues ou si celles-ci ne sont pas effectuées correctement, le maître de l’ouvrage et l’entrepreneur sont solidairement responsables pour le paiement de ces dettes.

L’existence de dettes, tant sur le plan social que sur le plan fiscal, est appréciée au moment du paiement de la facture, via une banque de données qui est accessible au public.

Utilisez l’outil officiel: https://www.checkobligationderetenue.be/

Avec ce service en ligne « Check obligation de retenue », vous pouvez vérifier, en une seule étape, si vous devez effectuer et verser une retenue sur les factures présentées pour l’exécution de travaux immobiliers, de travaux de gardiennage et/ou de surveillance ou certaines activités du secteur de la viande, réalisés par une entreprise déterminée.

Il vous suffit d’introduire le numéro de l’entreprise concernée pour savoir s’il y a une obligation de retenue à verser au SPF Finances et/ou à l’Office National de Sécurité sociale.

S’il y a bien un sujet récurrent, au rythme des rendez-vous électoraux, c’est celui de la taxation des revenus locatifs.

Nous vous décrivons ici les principes généraux du mode de taxation dans l’état actuel connu de la législation (2018).

(Pour une approche plus détaillée au 30/04/2019, voir cet article-ci sur notre blog: https://www.pim.be/faq-officielle-de-la-fiscalite-des-revenus-immobiliers-nouvelle-version/ )

Les propriétaires qui louent leur immeuble doivent déclarer un revenu pour cet immeuble.

Cependant, le régime fiscal applicable n’est pas uniforme: il dépend de l’affectation donnée au bien par le locataire: usage privé, usage professionnel, ou usage mixte… Chaque type d’affectation donne lieu à une imposition propre.

Immeubles entièrement affectés au logement

Si le bien immobilier est entièrement affecté au logement, le propriétaire de l’immeuble devra déclarer le revenu cadastral, et non le loyer réellement perçu. Ce revenu cadastral, indexé, et majoré de 40% sera ajouté aux autres revenus.

Si l’immeuble est loué meublé, il faudra également déclarer des revenus mobiliers.

Immeubles entièrement affectés à une activité professionnelle

Par contre, si le bien loué est affecté à une activité professionnelle, il faudra déclarer, et le revenu cadastral, et le montant du loyer brut payé par le locataire.

Le propriétaire sera taxé sur le montant du loyer brut, diminué d’un montant forfaitaire de 40%. Mais, ce forfait ne peut dépasser les 2/3 du montant du revenu cadastral, multiplié par un coefficient déterminé chaque année. Ce calcul semble bien compliqué, mais il est établi automatiquement par l’administration.

Immeubles affectés partiellement à l’habitation et partiellement à une activité professionnelle

Si le locataire affecte une partie de l’immeuble loué à son habitation, et une autre partie à l’exercice de son activité professionnelle, il faudra distinguer dans le contrat de bail la partie du loyer destinée aux locaux privés, et celle destinée aux locaux professionnels. Supposons que le contrat prévoie une quotité de 40% pour la partie privée et une quotité de 60 % pour la partie professionnelle, le propriétaire devra déclarer 40% du revenu cadastral et le loyer brut afférent à l’activité professionnelle. Le bail doit avoir été enregistré; s’il ne l’a pas été, ou si aucune distinction n’a été établie entre les deux loyers, tout l’immeuble sera considéré comme loué à des fins professionnelles.

Même en tant que particulier, si vous donnez en location des garages, box ou emplacements pour véhicule, vous devenez en principe assujetti à la TVA. Ce qui signifie que vous devez vous faire identifier à la TVA, auprès du bureau compétent dont dépend votre domicile (vous obtiendrez ses coordonnées dans le guide des bureaux ou auprès du Contact Center).

En principe, vous êtes tenu :

  • de porter la TVA en compte à vos locataires
  • au dépôt de déclarations périodiques à la TVA
  • au paiement au Trésor de la TVA portée en compte à vos locataires

Dans ce cas, vous pouvez d’autre part déduire, selon les règles normales, la TVA grevant les biens et les services qui vous sont fournis dans le cadre de cette location.

Si vous n’avez pas la qualité d’assujetti à la TVA pour une autre activité, et que le chiffre d’affaires annuel généré par ces locations ne dépasse pas 25.000 euros, vous pouvez opter pour un régime particulier, appelé régime de la franchise de la taxe. Vous devez toujours demander un numéro de TVA, mais vous êtes dispensé de la plupart des autres obligations (notamment, de ne pas porter la TVA à vos locataires).

Si vous donnez en location un bien immobilier (appartement, maison, bureau,…) auquel est adjoint un garage, un box ou un emplacement pour véhicule (que celui-ci fasse l’objet ou non d’une convention distincte), vous ne devez pas compter de TVA à vos locataires pour autant que :

  • le garage, le box ou l’emplacement pour véhicule et le bien immobilier affecté à un autre usage font partie d’un même ensemble immobilier
  • et sont loués au même locataire par le même propriétaire

Vous pouvez vérifier vous-même si votre contrat de bail est bien enregistré via MyMinfin (link is external).

  1. Identifiez-vous à l’aide de votre e-ID ou via Itsme
  2. Cliquez sur « Consulter mes baux de location » dans la rubrique « Mon habitation et mes biens immobiliers »

Vous pouvez également vous rendre dans un Infocenter du SPF Finances.

Vous devez faire enregistrer l’état des lieux. Il sera enregistré gratuitement si :

  • vous présentez l’état des lieux en même temps que le contrat de bail ;
  • vous présentez l’état des lieux après le contrat mais vous joignez l´original et une copie du contrat de bail (exclusivement réservé à l’habitation et donc enregistré gratuitement) à l’état des lieux ;
  • vous présentez l’état des lieux après le contrat mais vous joignez une déclaration écrite à l’état des lieux. Cette déclaration écrite doit stipuler que l’état des lieux concerne un contrat déjà enregistré gratuitement.

Si l’état des lieux est lié à un contrat de bail autre qu’exclusivement réservé à l’habitation, celui-ci sera enregistré au droit fixe général (qui s’élève actuellement à 50 euros).

Vous ne devez pas faire enregistrer la copie de l’arrêté royal du 8 juillet 1997 et l’annexe de l’arrêté royal du 4 mai 2007. Mais si vous les joignez au contrat, elles seront enregistrées gratuitement même si le contrat ne mentionne pas ces documents.

Remarques :

  • l’arrêté royal du 8 juillet 1997 détermine les conditions minimales à remplir pour qu’un bien immeuble donné en location à titre de résidence principale soit conforme aux exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d’habilité
  • l’annexe reprise dans l’arrêté royal du 4 mai 2007 informe le propriétaire et le locataire sur le droit en matière de baux à loyer

Enfin, vous ne devez pas faire enregistrer les autres annexes comme, par exemple, le certificat de performance énergétique. Mais si vous les joignez au contrat et si le contrat les énumère, elles seront enregistrées gratuitement.

Pour un immeuble affecté exclusivement à l’habitation d’une famille ou d’une personne seule, l’enregistrement d’un contrat de bail est gratuit.

Pour un immeuble qui n’est pas affecté exclusivement à l’habitation d’une famille ou d’une personne seule comme un bâtiment industriel, un terrain ou encore un parking, l’enregistrement d’un contrat de bail est payant. Les droits d’enregistrement s’élèvent dans ce cas à 0,2 % du montant cumulé des loyers et des charges imposées au locataire pour toute la durée du bail, toutefois avec un minimum qui ne peut pas être inférieur au droit fixe général de 50 euros.

Exemple : si pour un bail de 3 ans, le loyer est de 900 € par mois et les charges de 100 € par mois, l’enregistrement du bail coûtera 72 € (36 mois x 900 + 36 mois x 100 € = un montant cumulé de 36.000 € sur lequel 0,2 % font 72 €).

Remarque :

Si dans un même contrat de bail, l’immeuble est loué en partie à titre d’habitation et en partie à d’autres fins (commerce, bureau), l’enregistrement du contrat est payant pour tout l’immeuble.

Par contre, si deux contrats de bail distincts ont été établis (un pour l’habitation et un autre pour la partie destinée à d’autres fins), l’enregistrement du contrat de bail qui concerne exclusivement l’habitation est gratuit.

Attention : si vous dépassez le délai pour faire enregistrer votre bail, vous devrez payer une amende.

Pour un immeuble affecté exclusivement à l’habitation d’une famille ou d’une personne seule, vous devez faire enregistrer le contrat de bail dans les deux mois qui suivent la signature du contrat.

Pour un immeuble qui n’est pas affecté exclusivement à l’habitation d’une famille ou d’une personne seule comme un bâtiment industriel, un terrain ou encore un parking, vous devez faire enregistrer le contrat de bail dans les quatre mois qui suivent la signature du contrat.

Lorsque le dernier jour du délai est un jour de fermeture des bureaux du SPF Finances, le délai est prolongé jusqu’au premier jour ouvrable qui suit son expiration.

Exemple : le contrat de bail d’un appartement signé le 21 mai 2012 doit être enregistré au plus tard pour le 23 juillet 2012 puisque les 21 et 22 juillet 2012 sont un jour férié et un dimanche.

Pour pouvoir enregistrer votre bail, le contrat doit comporter au moins les mentions suivantes :

  • le nom, les prénoms, la date et le lieu de naissance et l’adresse du bailleur (propriétaire)
  • le nom, les prénoms, la date et le lieu de naissance et l’adresse du locataire
  •  pour une personne morale: le numéro d’entreprise* et la dénomination sociale et l’adresse du siège social
    * à défaut d’attribution d’un numéro d’entreprise, le siège social avec certification de l’absence d’attribution du numéro d’entreprise dans l’acte ou dans une déclaration complétive signée au pied de l’acte
  • l’adresse et le descriptif (c’est-à-dire, la désignation de tous les locaux et parties d’immeubles couvrant l’objet locatif) du bien loué, de préférence avec références cadastrales
  • la date (jour/mois/année) à laquelle la location prend cours et la durée de la location (de préférence avec les dates de début et de fin)
  • le montant du loyer (loyer et charges)
  • la date de signature (jour/mois/année)
  • les signatures du bailleur et du locataire sur tous les exemplaires présentés

Vous pouvez faire enregistrer votre contrat de bail de différentes façons :

si vous choisissez… alors…
l’application en ligne MyRent
  • complétez le contrat de bail dans l’application ;
  • scannez le contrat au format PDF ; – via l’application, envoyez la version PDF du contrat ;
  • suivez les dernières directives de l’application.

Remarque : vous recevrez un accusé de réception du bureau Sécurité juridique qui aura enregistré votre contrat

le courrier postal envoyez trois exemplaires signés de votre contrat de bail

Remarques :

  • le bureau Sécurité juridique vous renverra le contrat de bail enregistré ainsi que votre relation d’enregistrement
  • indiquez dans votre correspondance l’adresse à laquelle l’administration doit envoyer le contrat enregistré si cette adresse est différente de celle qui figure sur le contrat
  • lorsque vous signez le bail, prévoyez donc d’en signer 4 exemplaires de manière à ce que la partie qui se charge de l’enregistrement puisse emporter 3 exemplaires signés et l’autre partie signataire conserve le 4e
le dépôt au bureau Sécurité juridique présentez-vous (ou envoyez un mandataire) au bureau Sécurité juridique compétent muni du contrat de bail en trois exemplaires

Remarques :

  • consultez la question  « Où puis-je faire enregistrer un contrat de bail ? » de notre FAQ pour savoir comment trouver les coordonnées du bureau Sécurité juridique compétent
  • vous pouvez également choisir de vous rendre avec vos originaux dans un InfoCenter
  • le contrat que vous adressez au bureau Sécurité juridique doit toujours être signé par les deux parties
  • si vous avez renvoyé votre contrat de bail par la poste, le bureau Sécurité juridique vous renverra par courrier le contrat enregistré ainsi que la relation d’enregistrement
  • si vous avez déposé votre contrat de bail au bureau Sécurité juridique, vous en recevrez en main propre l’un des exemplaires enregistrés que vous avez présenté.

Si vous n’avez pas utilisé l’application MyRent, un contrat de bail doit être enregistré au bureau Sécurité juridique dans le ressort duquel l’immeuble est situé. Pour savoir à quel bureau vous devez vous adresser,

A. Surfez sur http://finances.belgium.be/fr/bureaux puis

  • cliquez sur le lien  guide des bureaux (link is external)
  • sous « Thème Habitation », cliquez sur « Enregistrer un bail de location »
  • cliquez sur CHERCHER et ouvrez la page détaillée « Enregistrement des baux d’immeubles » dans la liste RESULTAT
  • entrez les premières lettres ou le code postal de la commune souhaitée
  • cliquez ensuite sur le bouton CHERCHER. Les informations relatives au bureau compétent s’affichent

B. Téléphonez au Contact Center du SPF Finances : 0257 257 57 les jours ouvrables entre 8h et 17h, pour obtenir l’adresse souhaitée.

C. Vous pouvez également vous présenter à l’un des Infocenters existants (cfr liste dans notre FAQ).

Pour Bruxelles:

L’enregistrement d’un contrat de bail pour un immeuble sis en région bruxelloise ne peut être effectué qu’à l’Infocenter.

L’Infocenter de Bruxelles se situe à l’étage -1 de la Tour des Finances, Boulevard du Jardin Botanique, 50 (à côté de la station métro Botanique). Ouvert de 9 à 12 h.

Si vous n’utilisez pas l’application MyRent pour procéder à l’enregistrement d’un bail, vous pouvez également vous rendre dans l’un des « infocenters » du SPF Ficances (qui peuvent également vous aider pour d’autres matières fiscales). Ils sont accessibles de 9 à 12 h. En voici les coordonnées.

L’enregistrement d’un contrat de bail relatif à un bien en région bruxelloise ne peut être effectué qu’à l’Infocenter. L’Infocenter de Bruxelles se situe à l’étage -1 de la Tour des Finances, Boulevard du Jardin Botanique, 50 (à côté de la station métro Botanique).

Bruxelles

  • Finance Tower – Finance Tower – Boulevard du Jardin Botanique 50
    • 9 h. – 12 h.
    • DEMANDES :
      • Informations générales
      • Paiements et remboursements
      • Demandes de rentes alimentaires
      • Renouvellement des avances sur rente alimentaire
      • Changement de numéro de compte
      • Extraits cadastraux
    • DÉCLARATIONS ET ATTESTATIONS :
      • Propriété / Hérédité
      • Occupation ou fin de travaux (43B)
      • Succession
    • ​ENREGISTREMENT DE DOCUMENTS :
      • Contrats de bail

Wallonie

  • LIEGE – Rue de Fragnée 2
    • 9 h. – 12 h.
    • DEMANDES :
      • Informations générales
      • Paiements et remboursements
      • Demandes de rentes alimentaires
      • Renouvellement des avances sur rente alimentaire
      • Changement de numéro de compte
      • Extraits cadastraux
    • DÉCLARATIONS ET ATTESTATIONS :
      • Propriété / Hérédité
      • Occupation ou fin de travaux (43B)
      • Succession
    • ENREGISTREMENT DE DOCUMENTS :
      • Contrats de bail
      • Donations
      • Demandes de nationalité
  • MONS – Rue du Joncquois 116
    • 9 h. – 12 h.
    • DEMANDES :
      • Informations générales
      • Paiements et remboursements
      • Demandes de rentes alimentaires
      • Renouvellement des avances sur rente alimentaire
      • Changement de numéro de compte
      • Extraits cadastraux
    • DÉCLARATIONS ET ATTESTATIONS :
      • Propriété / Hérédité
      • Occupation ou fin de travaux (43B)
      • Succession
    • ENREGISTREMENT DE DOCUMENTS :
      • Contrats de bail
  • NAMUR – Rue des Bourgeois 7
    • 9 h. – 12 h.
    • DEMANDES :
      • Informations générales
      • Paiements et remboursements
      • Demandes de rentes alimentaires
      • Renouvellement des avances sur rente alimentaire
      • Changement de numéro de compte
      • Extraits cadastraux
    • DÉCLARATIONS ET ATTESTATIONS :
      • Propriété / Hérédité
      • Occupation ou fin de travaux (43B)
      • Succession
    • ENREGISTREMENT DE DOCUMENTS :
      • Contrats de bail
      • Donations
      • Demandes de nationalité
  • NEUFCHATEAU – Rue du Clos des Seigneurs 2
    • 9 h. – 12 h.
    • DEMANDES :
      • Informations générales
      • Paiements et remboursements
      • Demandes de rentes alimentaires
      • Renouvellement des avances sur rente alimentaire
      • Changement de numéro de compte
      • Extraits cadastraux
    • DÉCLARATIONS ET ATTESTATIONS :
      • Propriété / Hérédité
      • Occupation ou fin de travaux (43B)
      • Succession
    • ENREGISTREMENT DE DOCUMENTS :
      • Contrats de bail
      • Donations
      • Demandes de nationalité
  • CHARLEROI – Rue Jean Monnet 14
    • 9 h. – 12 h.
    • DEMANDES :
      • Informations générales
      • Paiements et remboursements
      • Demandes de rentes alimentaires
      • Renouvellement des avances sur rente alimentaire
      • Changement de numéro de compte
      • Extraits cadastraux
    • DÉCLARATIONS ET ATTESTATIONS :
      • Propriété / Hérédité
      • Occupation ou fin de travaux (43B)
      • Succession
    • ENREGISTREMENT DE DOCUMENTS :
      • Contrats de bail
      • Donations
      • Demandes de nationalité

Vlaanderen

  • ANTWERPEN – AMCA – Italiëlei 4
    • 9 u. – 12 u.
    • AANVRAGEN:
      • Algemene informatie
      • Betalingen en terugbetalingen
      • Aanvragen onderhoudsgelden
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MyRent est une application (officielle) en ligne vous permettant d’envoyer à l’enregistrement un contrat de bail et/ou un état des lieux. Le contrat de bail ne doit pas être exclusivement réservé à l’habitation. Vous pouvez également utiliser MyRent pour un contrat de bail commercial ou pour un bail de location d’un garage.

Saviez-vous que vous pouvez même enregistrer un contrat de bail pour un membre de la famille ou pour un ami ? Vous ne devez pas être une partie prenante au contrat de bail pour le faire enregistrer.

L’indexation est l’adaptation du loyer d’un bail verbal ou écrit au coût de la vie, dans une mesure réglementée de manière impérative par l’autorité: chaque année, à la date anniversaire de l’entrée en vigueur du contrat, le loyer peut donc être adapté au coût de la vie. Depuis 1994, il faut utiliser obligatoirement « l’indice-santé »

L’indexation n’est pas automatique. Elle doit être convenue.

En matière de bail de résidence principale, l’indexation est cependant présumée (sauf à démontrer son exclusion), mais elle requiert un bail écrit.

Depuis le 01/09/2018, en région wallonne (Décret du 15/3/18), si l’adaptation a pour effet d’augmenter le montant du loyer, elle n’est due que si le bail portant sur un immeuble a été enregistré

L’indice de référence est actuellement ce que l’on nomme “l’indice-santé”.

Quelles sont les données dont il faut disposer pour pouvoir effectuer le calcul ?

Comment faire le calcul ?

Non, ce n’est pas une maladie !

C’est un terme juridique utilisé rarement, pour faire plus savant que « bilatéral » ;-))

Le contrat est dit « synallagmatique » ou encore « bilatéral » lorsque ses dispositions mettent à la charge de chacune des parties ayant des intérêts opposés l’exécution de prestations qu’elles se doivent réciproquement.

Tel est le cas de la vente ou du contrat de bail.

L’ adjectif exprimant le contraire de synallagmatique est « unilatéral ».

Ainsi, par exemple, une promesse d’achat est unilatérale.

REGION DE BRUXELLES CAPITALE. Arrêté du 15.04.2004 (M.B. du 05.05.2004, Err. M.B. 11.06.04)

1. A Bruxelles, tout bailleur a l’obligation d’installer un ou plusieurs détecteurs de fumée.
Le bailleur est tenu de supporter les coûts d’achat et d’installation de ces dispositifs.

Ces détecteurs doivent être installés dans tous les logements donnés en location, dans toutes les pièces qui constituent le chemin d’évacuation entre la ou les chambres à coucher et la porte extérieure du logement. En pratique, il faudra un détecteur dans chaque pièce en enfilade qui séparerait la ou les chambre de la porte d’entrée.

Pour un immeuble à appartements, par «porte extérieur du logement », il semble qu’on puisse considérer le palier commun, bien que l’arrêté ne soit pas clair à ce sujet.

2. Tous les détecteurs de fumée ne sont pas autorisés : il doit s’agir d’un détecteur « optique » agréé BOSEC (« Belgian Organisation for Security Certification ») qui ne peut donc pas être « ionique ». Ces derniers sont moins coûteux et se vendent facilement dans les grandes surfaces. Ils ont été toutefois écartés car ils contiennent une très faible dose de radioactivité.

Il doit être muni d’une batterie incorporée d’une durée de vie de plus de 5 ans ou être relié au circuit électrique. Dans ce dernier cas, une batterie de secours doit être prévue afin de garantir le bon fonctionnement de l’appareil en cas de panne de courant.

Si le propriétaire veut installer un détecteur dans la cuisine ou dans une salle de bains, bien que cela ne soit pas obligatoire, il est conseillé de prendre des détecteurs de type « thermique », car les autres s’enclencheront chaque fois qu’il y aura une trop forte condensation.

2. Les détecteurs doivent être installés en respectant les règles de l’art.

Si le détecteur est fixé au plafond, il doit l’être le plus près possible du centre, mais à une distance minimale de 30 cm de tous les coins et bords du plafond.
S’il est fixé au mur, il doit l’être à 15 cm minimum et 30 cm maximum du plafond et à 30 cm minimum d’un coin.

3. Les obligations du bailleur ne s’arrêtent pas à l’achat et à l’installation du détecteur de fumée.

Il lui incombe également de supporter le coût du remplacement du détecteur de fumée au terme de la validité de la batterie annoncée par le fabricant, ou lorsque le locataire établit et avertit le bailleur par lettre recommandée que la batterie est déchargée prématurément, ou qu’il y a un dysfonctionnement. (à ce sujet, voir encadré ci-contre).

En tout état de cause, il incombe au bailleur de remplacer le détecteur au plus tard dix ans après son installation initiale.

On conseillera au bailleur de noter consciencieusement la date à laquelle le remplacement de la pile a eu lieu, et de faire contresigner cette constatation par le locataire, ou tout au moins de se réserver une preuve de la date du placement initial ou du remplacement tant de la pile que de l’appareil. Tout remplacement de la pile à une date autre que celle prévue pour sa péremption par le fabricant relève de la responsabilité du locataire qui doit avertir le bailleur par recommandé de la nécessité de procéder à cette mesure.

4. Comme l’Arrêté n’entrera en vigueur que le 1er juillet 2005, les obligations concernant la prévention de l’incendie ne seront d’application qu’à partir de cette date.

Remarquons que les détecteurs de fumée déjà installés ne doivent pas nécessairement être enlevés : les mesures transitoires disposent que les bailleurs qui démontrent avoir installé, avant la date de publication de cet arrêté (5.5.2004), des détecteurs ne satisfaisant pas aux conditions mentionnées ci-dessus, peuvent les conserver jusqu’à la date de remplacement de l’appareil (10 ans après l’installation) et au plus tard jusqu’au 1er janvier 2010.

(source info: SNP. Article paru dans Le Cri de septembre 2004)

La valeur fixée par le ou les expert(s), dans le cadre d’une expertise préalable, lie à la fois les héritiers et l’administration.

Aucune insuffisance ne pourra dès lors être relevée sur les biens qui ont fait l’objet d’une telle procédure.

La procédure d’expertise préalable concerne principalement les immeubles.

Les biens à expertiser doivent se trouver en Belgique.

Au moment de l’achat de son appartement, l’acquéreur devra être complètement informé sur ses rapports futurs avec les autres copropriétaires.

Il existe une obligation d’information en cas de vente d’un lot. L’acheteur devra recevoir, avant la signature de la convention ou de l’offre/promesse d’achat, les informations et documents suivants :

  • le montant du fonds de roulement et du fonds de réserve,
  • le montant des arriérés éventuels dus par le cédant;
  • la situation des appels de fonds, destinés au fonds de réserve et décidés par l’assemblée générale avant la date certaine du transfert de la propriété;
  • le cas échéant, le relevé des procédures judiciaires en cours relatives à la copropriété;
  • les procès-verbaux des AG ordinaires et extraordinaires des trois dernières années, ainsi que les décomptes périodiques des charges des deux dernières années;
  • une copie du dernier bilan approuvé par l’AG de l’association des copropriétaires.

Le syndic doit les communiquer sur simple demande, dans les 15 jours.

Si l’acheteur ne reçoit pas ces informations, il pourra y avoir des conséquences sur la vente. L’acquéreur pourra tenter de se dégager du contrat en prétendant qu’il est nul ou qu’il y a un vice de consentement.

Rôle du notaire avant l’acte de vente

Le notaire devra, en cas de vente d’un lot, demander au syndic par lettre recommandée à la poste, de lui transmettre les informations et documents suivants :

  • le montant des dépenses décidées par l’AG ou le syndic avant la vente mais dont le paiement est demandé par le syndic après cette date;
  • un état des appels de fonds approuvés par l’AG des copropriétaires avant la vente et le coût des travaux urgents dont le paiement est demandé par le syndic après cette date;
  • un état des frais liés à l’acquisition de parties communes, décidés par l’ AG avant la vente, mais dont le paiement est demandé après cette date;
  • un état des dettes certaines dues par l’association des copropriétaires à la suite de litiges nés avant la vente mais dont le paiement est demandé après cette date.

Le syndic a 30 jours pour répondre.
Le notaire transmet ensuite les documents à l’acheteur, aux frais du vendeur.

Attention! Après paiement des certaines créances, le notaire doit retenir sur le prix de vente, lors de la signature de l’acte, les arriérés des charges ordinaires et extraordinaires dus par le vendeur. Il peut les contester, sauf décision judiciaire définitive.

La répartition des frais

Les informations ci-dessus devront donc être portées à la connaissance de l’acheteur lors de l’acte authentique, sans que ce dernier ne puisse toutefois se prévaloir d’une nullité en l’absence de celles-ci.
Au-delà de ces obligations, et sauf arrangement particuliers entre les parties, le nouveau propriétaire sera aussi tenu des charges ordinaires dès la date de la signature de l’acte notarié. Il devra également s’acquitter des charges extraordinaires et des appels de fonds décidés par l’assemblée générale. Pour autant que ces décisions aient lieu entre le compromis de vente et l’acte authentique et que le nouveau propriétaire ait disposé alors d’une procuration pour y assister.
L’ensemble des frais liés à la transmission des informations et de remise des documents par le syndic est à la charge du propriétaire sortant.

L’obligation de mise en demeure du bailleur par le preneur et les conséquences de l’absence d’effet de celle-ci concernent en Région wallonne les baux relatifs à la résidence principale du preneur tandis qu’en Région bruxelloise, elles visent tous les baux d’habitation.

Il serait bien utile d’avoir sous les yeux un tableau de concordance entre les législations fédérale et régionales (actuellement Bruxelles et Wallonie)…

REGION WALLONNE
15 MARS 2018. – Décret relatif au bail d’habitation
CHAPITRE III. – Dispositions particulières relatives aux baux relatifs à la résidence principale du preneur
Section 2. – Obligation d’enregistrement du contrat de bail

Art. 53. L’obligation d’enregistrement du contrat de bail repose sur le bailleur. Les frais liés à un enregistrement tardif éventuel sont entièrement à sa charge.

Art. 54. Après la période de deux mois visée à l’article 32, 5°, du Code des droits d’enregistrement, d’hypothèque et de greffe et aussi longtemps que le contrat de bail n’est pas enregistré, le délai du congé et l’indemnité visée contractuellement, ou en vertu du présent décret, à la charge du preneur ne sont pas d’application, pour autant qu’une mise en demeure d’enregistrer le bail, adressée par le preneur au bailleur dans les formes prévues à l’article 30, du présent décret, soit demeurée sans effet pendant un mois.

REGION BRUXELLOISE
27 JUILLET 2017. – Ordonnance visant la régionalisation du bail d’habitation
CHAPITRE II. – Règles communes à tous les baux d’habitation
Section 5. – Précompte immobilier et frais du bail
Article 227. – Enregistrement
L’obligation d’enregistrement du contrat de bail repose sur le bailleur. Les frais liés à un enregistrement tardif éventuel sont entièrement à sa charge.
Après la période de deux mois visée à l’article 32, 5°, du Code des droits d’enregistrement, d’hypothèque et de greffe et aussi longtemps que le contrat de bail n’est pas enregistré par le bailleur, les délais du congé ainsi que les indemnités dues par le preneur au bailleur en application des articles 237, § 5, alinéas 1er et 2, 238, alinéas 3 et 4, et 256, § 2, alinéa 2, ne sont pas d’application, pour autant qu’une mise en demeure d’enregistrer le bail, adressée par le preneur au bailleur par voie recommandée, soit demeurée sans suite utile pendant un mois.

(Merci au pimonaute GT pour sa contribution)

Certaines questions sont posées par nos visiteurs  dans notre forum https://forum.pim.be

Le Forum est utile pour toute question ponctuelle qui nécessite une réponse en fonction du cas d’espèce.

La présente FAQ est davantage orientée vers une information générale « permanente » (permanence très relative, avec ces législations régionales), liée au droit immobilier et à sa fiscalité particulière.

Lorsque la question posée dans notre forum est pertinente – dans le sens de l’intérêt général – et qu’elle y a reçu une réponse de qualité, elle peut se retrouver ici dans notre FAQ, par décision du webmaster.

N’hésitez pas à faire usage de notre moteur de recherche (en haut de page).

Un droit d’enregistrement de 12,5 % (ou de 10 % si Flandre) représente un coût très important lors de l’acquisition d’un bien immeuble.

Comme le principe du libre choix de la voie la moins imposée existe en matière de droits d’enregistrement comme pour tout autre impôt, certains acheteurs imaginent des mécanismes leur permettant, sans simulation, d’éviter le paiement de ces droits.

L’une des solutions fréquemment rencontrée est la vente d’actions d’une société possédant un (ou des) immeuble(s).

Certaines sociétés sont licitement constituées dans le seul but de posséder et de gérer un bien immeuble, parfois unique. On les appelle « sociétés patrimoniales ».

D’autres sociétés, après avoir exercé une activité, cessent parfois celle-ci et se retrouvent avec des actifs qui se limitent parfois, pour l’essentiel à un bien immeuble.

Dans ce cas, il peut être intéressant de vendre les actions de la société plutôt que l’immeuble.

Le vendeur y trouve son compte en matière d’impôts sur les revenus, parce que la plus-value réalisée sur les actions, dans le cadre d’une opération normale de la gestion du patrimoine privé, n’est (actuellement) pas taxable dans son chef, alors que la plus-value qui aurait été réalisée par la société, sur l’immeuble, aurait été imposable dans le chef de celle-ci. Et après liquidation de la dite société, il ne reste plus grand-chose dans la poche des actionnaires…

Quant à l’acheteur, il évite les droits d’enregistrement et frais de notaire, parce qu’il n’acquiert que des actions, non passibles de ces droits et frais, et non l’immeuble lui-même. Il aura cependant à supporter les probables frais de conseillers spécialisés.

Certains ont soutenu que, lorsque la société est « à prépondérance immobilière », une telle opération simule une vente de l’immeuble. Cette conception est tout à fait inexacte : les effets juridiques d’une vente d’actions sont en effet tout à fait différents de ceux d’une vente d’immeuble, puisque, en cas de vente d’actions, l’immeuble ne change pas de propriétaire, tandis que les actions font l’objet d’un transfert de propriété.

Ceci empêche également de requalifier l’opération conformément aux articles 344, §1er du Code des Impôts sur les Revenus et 18 du code des droits d’enregistrement , puisque les effets juridiques de la qualification « vente d’actions » diffèrent de ceux de la qualification « vente d’immeuble ».

Le seul fait de vendre des actions plutôt que de vendre l’immeuble ne peut donc être critiqué par l’administration, même si elle risque de tenter de le faire…

Il n’en va autrement que dans le cas où un immeuble appartenant à une personne est, à un moment où il existe déjà un accord avec un acheteur, d’abord mis en société, par voie d’apport, pour qu’ensuite les actions soient cédées par le vendeur à l’acheteur. Dans ce cas, l’opération, qui vise à ne payer que le droit d’apport de 0,5 %, plutôt que le droit de vente de 12,5 % (ou 10 %) est considérée par la jurisprudence comme simulée.

Il faut clairement distinguer l’opération considérée comme simulée, mentionnée ci-dessus, de la simple vente d’actions d’une société immobilière : lorsque l’immeuble n’a pas été préalablement apporté en société, à un moment où l’acheteur et le vendeur étaient déjà en négociation pour la détermination du prix, il n’y a aucune raison de considérer qu’il y a simulation.

L’idéal, c’est donc que l’immeuble soit « en société » depuis quelques années déjà.

Si ce type de transaction peut paraître attractif pour toutes les parties, il faudra cependant également tenir compte des éléments suivants :

  • risque éventuel de « passif occulte » dans la société rachetée (risque contre lequel il est cependant possible de se prémunir)
  • financement de l’opération plus difficile à organiser : le traditionnel « prêt hypothécaire » réglementé ne fonctionne évidemment pas, l’immeuble appartenant à la société. Il s’agit de financer un achat d’actions et pas l’achat d’un immeuble… (qui ne pourra pas être donné en garantie). Mais, il faut savoir que si vous disposez déjà d’un profil favorable auprès de votre banque, celle-ci fera certainement preuve d’imagination… Il conviendra donc de recourir à un « crédit d’investissement » qui ne bénéficie pas des protections du prêt hypothécaire classique (notamment pour les indemnités de remploi).
  • audit comptable
  • société à gérer (comptes annuels, etc.)
  • en cas de cession ultérieure, quasi obligation de trouver à nouveau un acheteur des actions, au lieu d’une vente d’immeuble. A défaut d’utiliser le même mode opératoire, la société connaîtra, à son tour, la taxation sur plus-value… alors que, dans l’intervalle, l’immeuble aura été davantage amorti (et donc que sa « valeur comptable » aura baissé… rendant la plus-value plus importante). Il faut donc tenir compte, lors de la fixation du prix de cession des parts, de cette « plus-value latente »

ce qui risque de refroidir l’enthousiasme de certains…, mais ne devrait pas en décourager d’autres !

Consultez les autres explications au chapitre « cession de parts d’une société patrimoniale » de notre FAQ.

Si vous désirez céder les parts sociales de votre société, n’hésitez pas à prendre contact avec Pim.be

Dès la signature de l’acte de vente, l’acquéreur est propriétaire, et il peut jouir de son immeuble dans les conditions prévues dans l’acte.

Mais, tant que l’acte n’a pas été déposé en vue de sa transcription, les « tiers », c’est-à-dire les autres personnes que les parties à l’acte, ne peuvent pas en prendre connaissance. Ainsi, entre l’acte de vente et sa transcription, l’immeuble vendu pourrait toujours faire l’objet d’une saisie de la part des créanciers du vendeur. C’est pour éviter ce genre de difficultés que les actes sont toujours déposés très rapidement en vue de leur transcription.

La transcription de l’acte de vente est également importante pour les locataires : le propriétaire qui vient d’acheter son immeuble et qui veut l’occuper personnellement ne peut donner son congé au locataire qu’après le dépôt de l’acte de vente au bureau des hypothèques, en vue de sa transcription.

(source : www.notaire.be)

Souvent après le remboursement de leur prêt hypothécaire, les emprunteurs reçoivent une lettre de l’institution financière les invitant à faire procéder à la mainlevée de l’inscription hypothécaire.

Dans un acte de prêt hypothécaire, il y a en réalité plusieurs conventions : d’abord une convention financière par laquelle un emprunteur reconnaît avoir reçu une somme d’argent et s’engage à la rembourser suivant certaines modalités, et une convention par laquelle on constitue une garantie hypothécaire sur un immeuble, et qui donne la certitude au créancier de pouvoir récupérer les sommes qui lui sont dues.

Même si ces deux conventions se retrouvent dans un même acte, elles sont indépendantes l’une de l’autre: on peut rembourser la dette sans disparition de la garantie ou l’hypothèque peut changer ou disparaître sans remboursement.

L’inscription hypothécaire est prise pour une durée de 30 ans, quelle que soit la durée de l’emprunt (Avant 1992, ce délai était de 15 ans). Si le remboursement a lieu avant l’expiration de ce délai de 30 ans, l’hypothèque subsiste, et elle ne disparaîtra qu’avec l’accord du créancier consigné dans un acte par lequel il renonce à son droit d’hypothèque: il s’agit de l’acte de mainlevée.

En pratique, la mainlevée d’une hypothèque ne sera indispensable que si le propriétaire d’un immeuble le vend, ou s’il désire à nouveau hypothéquer son immeuble. Dans les autres cas, il peut paisiblement attendre l’expiration du délai de 30 ans, et l’hypothèque disparaîtra automatiquement, sans aucun frais.

La mainlevée est un acte notarié, et le notaire devra demander aux représentants de l’institution financière de signer cet acte en sa présence. Il remettra une copie de l’acte au bureau des hypothèques qui se chargera de la radiation.

Ce acte entraînera la débition de frais. Bien sûr, l’État percevra un droit d’enregistrement et des droits de timbre. Il faudra y ajouter les frais de radiation dus au bureau des hypothèques et l’honoraire notarié. Ces frais dépendent du montant de l’hypothèque, et sont d’environ 315 € pour un montant de 25.000 €, 400 € pour 62.500 € ou 500 € pour 150.000 €.

Si plusieurs immeubles avaient été hypothéqués, le débiteur peut, s’il a remboursé une partie de la dette, demander la mainlevée pour un seul immeuble. De même avant tout remboursement, il peut proposer un transfert d’hypothèque sur un autre immeuble, en échange d’une mainlevée sur l’ancien bien.

(source : www.notaire.be)

Comme indiqué à la page « que faut-il ajouter au prix de vente ? » de notre FAQ, les droits d’enregistrement (notamment) sur une vente immobilière sont régionalisés.

Depuis le premier janvier 2003, la Région de Bruxelles-Capitale dispose donc de ses règles spécifiques différentes des autres régions (voir notre tableau de comparaison régionale dans cette FAQ).

Pour rester simple et intelligible, voici ce qu’il faut en savoir pour Bruxelles:

Règle générale : le taux des droits d’enregistrement reste fixé à 12,5 % de la valeur vénale de l’immeuble vendu.

Mais, à effet du 1er janvier 2017, un abattement de 175.000 € (pour les actes antérieurs au 01/01/2017, l’abattement est de 60.000 ou 75.000 € selon les cas) peut être appliqué, dans certaines conditions.

Un article 46bis, rédigé comme suit, est en effet inséré dans le Code des droits d’enregistrement, d’hypothèque et de greffe :
« Art. 46bis. En ce qui concerne les ventes, la base imposable déterminée conformément aux articles 45 et 46 est réduite de 175.000 euros en cas d’acquisition par une personne physique de la totalité en pleine propriété d’un immeuble affecté ou destiné en tout ou en partie à l’habitation, en vue d’y établir la résidence principale de l’acquéreur.

Cet abattement ne peut être appliqué que lorsque le montant sur lequel le droit devrait être liquidé conformément aux articles qui précèdent, n’excède pas 500.000 €.
Le même abattement est applicable en cas d’acquisition par deux ou plusieurs personnes physiques de la totalité en pleine propriété d’un immeuble affecté ou destiné en tout ou en partie à l’habitation en vue d’y établir la résidence principale commune des acquéreurs.
Pour l’application de cet article, est considérée comme résidence principale, sauf preuve contraire, l’adresse à laquelle les acquéreurs sont inscrits dans le registre de la population ou dans le registre des étrangers. La date d’inscription dans ces registres vaut comme date d’établissement de la résidence principale.

La réduction de la base imposable ne s’applique pas en cas d’acquisition d’un terrain à bâtir.
Cette exclusion ne s’applique pas pour l’acquisition d’un appartement en construction ou sur plan.(ndlr: cad pour la partie « terrain » de cet achat. La construction quant à elle est sous le régime de la TVA, à savoir actuellement… 21 % !)
Les honoraires et frais notariaux doivent toujours être calculés sur la valeur totale de la vente (hors ristourne).

Conditions à remplir pour bénéficier de cette réduction de la base fiscale :
1° l’acquéreur ne peut posséder, à la date de la convention d’acquisition (ndlr: en pratique: le compromis de vente), la totalité en pleine propriété d’un autre immeuble destiné en tout ou en partie à l’habitation; lorsque l’acquisition est faite par plus d’une personne, chaque acquéreur doit remplir cette condition et, en outre, les acquéreurs ne peuvent posséder ensemble la totalité en pleine propriété d’un autre immeuble destiné en tout ou en partie à l’habitation;

2° dans ou au pied du document qui donne lieu à la perception du droit d’enregistrement proportionnel ou dans un écrit signé joint à ce document, les acquéreurs sont tenus de :
a) déclarer qu’ils remplissent la condition visée au 1° de cet alinéa; (ndlr: ne pas être déjà propriétaire d’une autre habitation)
b) s’engager à établir leur résidence principale à l’endroit de l’immeuble acquis dans les deux ans :

– soit de la date de l’enregistrement du document qui donne lieu à la perception du droit d’enregistrement proportionnel, lorsque ce document est présenté à l’enregistrement dans le délai prévu à cet effet;
– soit de la date limite pour la présentation à l’enregistrement, lorsque ce document est présenté à l’enregistrement après l’expiration du délai prévu à cet effet;

c) s’engager à maintenir leur résidence principale dans l’immeuble ayant fait l’objet de l’abattement, pendant une durée ininterrompue d’au moins cinq ans à compter de la date de l’établissement de leur résidence principale dans l’immeuble pour lequel la réduction a été obtenue.

Vous avez lu ci-dessus que si vous êtes déjà propriétaire d’une habitation, vous ne pouvez pas disposer de la réduction. Il y a un petit correctif: la Région vous remboursera les droits trop versés si vous avez vendu l’immeuble qui a empêché la restitution, pour autant que cette vente intervienne dans les deux ans. S’il y avait plusieurs immeubles concernés, il faut qu’ils soient tous vendus. Voir à ce sujet l’article 212bis (nouveau).

Depuis ce 15/2/06, le délai susmentionné de 2 ans est porté à 3 ans s’il s’agit d’un appartement en construction ou sur plan.

Petite nouveauté complémentaire, depuis le 1er janvier 2018, pour l’abattement en cas d’achat d’un terrain à bâtir :

L’abattement sur les droits d’enregistrement concerne les 87.500 premiers euros, ce qui représente une économie fiscale de 10.937,5 euros étant donné que le taux des droits d’enregistrement est de 12,5% en Région de Bruxelles-Capitale.
Les terrains dont le prix est supérieur à 250.000 euros ne donneront droit à aucun abattement.

L’article 6 CIR/92 distingue les types de revenus taxables à l’impôt des personnes physiques, dont les revenus immobiliers qui nous intéressent ici.

Une mise à jour de ces informations est disponible sur notre blog, à la page suivante: https://www.pim.be/faq-officielle-de-la-fiscalite-des-revenus-immobiliers-nouvelle-version/

Seuls les loyers sont taxables à ce titre, ou la valeur locative quand l’immeuble n’est pas loué (art. 7 à 16 CIR/92). Les plus-values réalisées sont éventuellement taxées dans une autre catégorie, celle des revenus divers (art. 90, 8° et 10°).

Ce sont les revenus des immeubles détenus en Belgique et à l’étranger qui sont taxé. Mais, les revenus générés à l’étranger sont généralement exonérés en Belgique par les conventions préventives de double imposition, et taxés dans le pays de situation.

En revanche, le revenu immobilier étranger entre en considération en Belgique pour la réserve de progressivité. Cela explique que le revenu étranger doit être repris dans la déclaration fiscale.

Signalons enfin que les revenus immobiliers sont taxés dans le chef du propriétaire (art. 7) et du titulaire de droit immobilier (usufruit, emphytéose et superficie) (art. 10 et 11).

Il faut distinguer deux types de taxation : la taxation du revenu et le précompte immobilier.

Le revenu immobilier

Le revenu d’un immeuble non loué situé en Belgique que le contribuable n’habite pas est le revenu cadastral indexé (x 1,66813) majoré de 40 % (art. 7, § 1, 1°, b).
Le revenu d’un immeuble non loué situé en Belgique et habité par le contribuable est le revenu cadastral indexé (art. 7, § 1, 1°, a).
Mais le revenu cadastral de l’immeuble que le contribuable occupe est exonéré (art. 12, § 3). De plus, les intérêts d’emprunt et les sommes affectées à l’amortissement du capital pour acquérir une habitation unique, et l’assurance vie de reconstitution sont déductibles des revenus nets à hauteur de 2.260 € (exercice 2014) majorés de 750 € durant les dix premières années du prêt (art. 104, 9°).
Si l’immeuble est donné en location à une personne physique qui ne l’affecte pas à sa profession, le revenu taxable est le revenu cadastral indexé majoré de 40 % (art. 7, § 1, 2°, a).
Si l’immeuble est donné en location à une personne morale ou à une personne physique qui l’affecte à sa profession, le montant total des loyers et des avantages locatifs sera taxé sans que la somme ne puisse être inférieure au RC indexé majoré de 40 %.
C’est le revenu net qui est taxé, c’est-à-dire le montant brut diminué des frais d’entretien et de réparation de 40 % (art. 13) pour les immeubles bâtis et le matériel et l’outillage immeuble par destination, sans que cette déduction ne puisse excéder 2/3 du RC non indexé mais revalorisé, ou 10 % pour les immeubles non bâtis.

En cas d’affectation mixte, il faut ventiler les loyers dans le bail, à défaut de quoi la totalité du loyer est taxable (art. 8).

Si l’immeuble est donné en location à une personne morale autre qu’une société qui l’affecte au logement de personnes (une Agence Immobilière Sociale par exemple), le revenu taxé est le RC indexé majoré de 40 % (art. 7, § 1, 2°, b).
Si l‘immeuble est donné en location par un dirigeant à sa société, le total des loyers et avantages locatifs est taxé sans être inférieur au RC indexé (art. 7, § 1, 2°, c). En ce cas, la partie du revenu qui excède 5/3 du RC revalorisé est requalifiée en revenus professionnels (art. 32, 3°).
Le précompte immobilier

Le propriétaire, usufruitier, emphyéote ou superficiaire est en outre redevable du PI (art. 251) s’élevant à 1,25 % du RC ou 2,5 % en Flandre.
La part communale s’ajoute à la part régionale. Elle varie en fonction des Communes de 0 % à 8 %. Cela porte le PI à environ 30 % du RC. C’est un véritable impôt car le précompte n’est plus imputable.
Il existe des réductions (elles doivent être demandées) du PI pour habitation modeste, enfant à charge, personnes handicapées, improductivité et immeuble classé (art. 257).
Il existe aussi une exonération du PI pour les États étrangers et certains établissements comme les hôpitaux, les maisons de repos, les écoles, etc. (art. 253).

Source

S’il y a bien un sujet récurrent, au rythme des rendez-vous électoraux, c’est celui de la taxation des revenus locatifs.

Nous vous décrivons ici les principes généraux du mode de taxation dans l’état actuel connu de la législation (2013).

(Pour une approche plus détaillée au 30/04/2019, voir cet article-ci sur notre blog: https://www.pim.be/faq-officielle-de-la-fiscalite-des-revenus-immobiliers-nouvelle-version/ )

Les propriétaires qui louent leur immeuble doivent déclarer un revenu pour cet immeuble.

Cependant, le régime fiscal applicable n’est pas uniforme: il dépend de l’affectation donnée au bien par le locataire: usage privé, usage professionnel, ou usage mixte… Chaque type d’affectation donne lieu à une imposition propre.

Immeubles entièrement affectés au logement

Si le bien immobilier est entièrement affecté au logement, le propriétaire de l’immeuble devra déclarer le revenu cadastral, et non le loyer réellement perçu. Ce revenu cadastral, indexé, et majoré de 40% sera ajouté aux autres revenus.

Si l’immeuble est loué meublé, il faudra également déclarer des revenus mobiliers.

Immeubles entièrement affectés à une activité professionnelle

Par contre, si le bien loué est affecté à une activité professionnelle, il faudra déclarer, et le revenu cadastral, et le montant du loyer brut payé par le locataire.

Le propriétaire sera taxé sur le montant du loyer brut, diminué d’un montant forfaitaire de 40%. Mais, ce forfait ne peut dépasser les 2/3 du montant du revenu cadastral, multiplié par un coefficient déterminé chaque année. Ce calcul semble bien compliqué, mais il est établi automatiquement par l’administration.

Immeubles affectés partiellement à l’habitation et partiellement à une activité professionnelle

Si le locataire affecte une partie de l’immeuble loué à son habitation, et une autre partie à l’exercice de son activité professionnelle, il faudra distinguer dans le contrat de bail la partie du loyer destinée aux locaux privés, et celle destinée aux locaux professionnels. Supposons que le contrat prévoie une quotité de 40% pour la partie privée et une quotité de 60 % pour la partie professionnelle, le propriétaire devra déclarer 40% du revenu cadastral et le loyer brut afférent à l’activité professionnelle. Le bail doit avoir été enregistré; s’il ne l’a pas été, ou si aucune distinction n’a été établie entre les deux loyers, tout l’immeuble sera considéré comme loué à des fins professionnelles.

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