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Pim’s FAQ : réponses aux questions immobilières fréquentes 2017-06-23T13:19:59+00:00

L’achat d’un immeuble est sans doute l’une des décisions les plus importantes de votre vie.

Pour ne pas improviser les actes notamment juridiques qui accompagnent cet événement, PIM vous donne ici l’essentiel des explications sur notre droit immobilier belge et sa mise en oeuvre pratique.

En cliquant sur une question, la réponse s’affiche. En y cliquant à nouveau, la réponse se referme.

Les présentes informations de notre FAQ  sont sujettes à évolution et n’engagent aucunement PIM. Pour un dossier particulier, consultez un spécialiste, dont votre propre notaire.

12,5% ou 15% de droits d’enregistrement pour un immeuble de rapport en Wallonie? 2017-03-01T16:59:03+00:00

Si vous achetez un immeuble de rapport en Wallonie, vous êtes soumis, à partir du troisième appartement, au taux de droits d’enregistrement majoré de 15%. Oui, mais comment déterminer quel appartement est le troisième?

Depuis le 1er janvier, l’acquisition d’une résidence en Wallonie est frappée de droits d’enregistrement plus élevés si le propriétaire possède déjà deux autres habitations. Le taux des droits d’enregistrement est passé à 15% pour la troisième résidence, contre 12,5% pour les deux premières. L’évaluation de ce patrimoine immobilier tient compte de tous les immeubles (sans limite géographique) qui sont destinés à l’habitation (pas les garages, par exemple) et pour autant que le propriétaire en possède au minimum 33% en pleine propriété ou en usufruit.
Le décret-programme de décembre 2016 officialise cette mesure pour une durée indéterminée et précise la manière dont il faut calculer les droits dans le cas de l’achat simultané de trois habitations. Cela peut paraître un peu théorique mais en réalité, acheter trois habitations en même temps, ce n’est pas si incongru aux yeux de l’administration wallonne… De fait, elle considère que chaque unité distincte d’un immeuble entre en compte dans le calcul du nombre d’habitations en possession de l’acquéreur. Cela signifie concrètement que les investisseurs qui achètent un immeuble de rapport de minimum trois appartements (officiellement divisé en appartements au cadastre) deviennent en réalité propriétaires de trois habitations… et sont donc d’office soumis au taux de 15% à partir de la troisième unité.
En réalité, ce n’était pas si clair jusque-là. Le texte initial disait en effet que le propriétaire devait déjà être en possession de deux habitations « au moment de l’acquisition de la troisième » pour être frappé du taux majoré de 15%. En théorie donc, l’acquisition simultanée de trois habitations ne pouvait pas donner lieu au taux majoré. L’administration wallonne a donc dû publier une circulaire administrative dans le courant de l’année pour rectifier le tir et le décret-programme officialise cette position pour éviter toute contestation juridique.
Scinder fictivement
Comment le notaire doit-il donc procéder pour calculer les droits d’enregistrements? Imaginons que vous achetiez un immeuble qui comprend quatre unités. Vous n’avez aucune autre propriété immobilière. Les deux premières unités de votre immeuble seront frappées du taux de 12,5% et les deux suivantes du taux de 15%. « Il faut donc fixer une valeur à chaque unité via une déclaration pro fisco », explique le notaire Renaud Grégoire. C’est une valeur fictive que l’on détermine à destination du fisc. Assez logiquement, le propriétaire peut décréter que les logements qui valent le plus sont les deux premiers, tandis que ceux qui valent le moins sont les deux derniers, afin de limiter les droits d’enregistrement.
Toutefois, « on ne peut pas faire n’importe quoi, le fisc peut effectuer des contrôles pour vérifier si les valeurs ont été correctement calculées », précise le notaire. Si vous aviez déjà un immeuble auparavant, seule une unité sera encore frappée du taux de 12,5% et les trois autres seront majorées à 15%. Si vous en aviez déjà deux auparavant, la question ne se pose pas et toutes les unités sont taxées à 15% de droits d’enregistrement.
Même si l’impact de cette mesure est relativement limité (2.500 euros de droits supplémentaires par tranche de 100.000 euros), son application promet toutefois bien du plaisir aux notaires et aux propriétaires…
À quel moment?
C’est au moment de la signature du compromis de vente qu’est calculé le nombre d’immeubles déjà en votre possession. De manière générales, si vous envisagez l’achat de plusieurs résidences, vous aurez donc toujours avantage à acheter d’abord en Wallonie pour les deux premières et ensuite partout ailleurs.
Dans l’hypothèse où vous seriez déjà propriétaires de deux biens et que vous voulez revendre le « numéro deux » dans le but d’acheter un autre « numéro deux », vous risquez en réalité d’être en possession d’un « numéro trois » si le « numéro deux » n’a pas encore été vendu avant. Le texte prévoit donc que, si vous vendez dans un délai d’un an (la date de signature de l’acte authentique faisant foi) le (ou les deux) bien(s) que vous possédiez au moment de l’achat de « numéro trois », les droits supplémentaires payés lors de cette acquisition vous seront rendus.
Revente rapide
Si vous revendez un immeuble d’habitation dans les deux ans, alors l’administration wallonne vous restitue (sur demande, bien entendu !) les droits d’enregistrement que vous avez payés à hauteur de 60%. Le décret-programme de décembre 2016 étend ce régime de restitution à la revente  » rapide  » de biens qui ont été acquis au taux majoré de 15%.

 

Source: un article d’Isabelle Dykmans paru le 25/02/2017 dans l’Echo

J’achète une maison (appartement/terrain): que faut-il ajouter au prix principal ? 2017-01-03T16:50:12+00:00

Dans le cadre d’une vente de gré à gré d’un immeuble « d’occasion » (qui n’est donc plus à considérer comme étant neuf), il faut payer à l’Etat Belge (ou, plus précisément, à la Région concernée) une taxe appelée « droits d’enregistrement ».

Sous réserve de quelques exceptions (rarement applicables), le taux de taxation est toujours de 12,5 % calculés sur base de la valeur conventionnelle (prix et charges stipulés). La base d’imposition ne peut jamais être inférieure à la valeur vénale du bien vendu, soit souvent 12,5 % du prix de vente principal convenu.

Outre cette importante taxe (l’une des plus élevées d’Europe), il faut ajouter les honoraires et frais notariaux.

Ceux-ci sont variables en fonction du prix de vente. Ils sont fixés par un barême officiel. Depuis le 1er janvier 2012, ces honoraires sont à majorer de la TVA (21 %).

Pour des prix de vente de l’ordre de 250.000 euros et plus, il faut prévoir des honoraires notariaux d’environ 1 %, soit un total (taxes comprises) d’environ 13,5 %.

Habituellement, ces taxes, frais et honoraires notariaux sont à charge de l’acquéreur et sont à compter en sus du prix de vente principal.
Il convient toutefois de le préciser dans le compromis de vente.

Cette obligation fiscale est toutefois contractée solidairement à l’égard du fisc, par le vendeur et par l’acquéreur.

Vous pouvez obtenir ce calcul immédiatement on-line. Où ?…. Sur PIM ! (page spéciale : calcul automatique des frais)

La règle précitée a toujours été valable pour toute la Belgique, sauf que depuis le premier janvier 2002, on a fédéralisé cette partie de la fiscalité : on ne paye dorénavant plus la même chose dans chacune des régions du pays.

Voyez notre FAQ « Flandre » et « Bruxelles » pour les détails spécifiques, ainsi que la page comparative entre régions.

Bref, la règle générale toute simple (et chère) des 12,5 % ne s’applique plus (pour l’instant) qu’en Wallonie (qui a, en outre, inventé un taux de 15 %, si vous êtes déjà propriétaire de 2 autres biens immeubles…).

Un lien utile :
http://finances.belgium.be/fr/particuliers/habitation/acheter_vendre/acheter_et_vendre_avec_droits_d_enregistrement/

Bruxelles: quels droits d’enregistrement ? 2017-02-05T07:06:11+00:00

Comme indiqué à la page « que faut-il ajouter au prix de vente ? » de notre FAQ, les droits d’enregistrement (notamment) sur une vente immobilière sont régionalisés.

Depuis le premier janvier 2003, la Région de Bruxelles-Capitale dispose donc de ses règles spécifiques différentes des autres régions (voir notre tableau de comparaison régionale dans cette FAQ).

Pour rester simple et intelligible, voici ce qu’il faut en savoir pour Bruxelles:

Règle générale : le taux des droits d’enregistrement reste fixé à 12,5 % de la valeur vénale de l’immeuble vendu.

Mais, à effet du 1er janvier 2017, un abattement de 175.000 € (pour les actes antérieurs au 01/01/2017, l’abattement est de 60.000 ou 75.000 € selon les cas) peut être appliqué, dans certaines conditions.

Un article 46bis, rédigé comme suit, est en effet inséré dans le Code des droits d’enregistrement, d’hypothèque et de greffe :
« Art. 46bis. En ce qui concerne les ventes, la base imposable déterminée conformément aux articles 45 et 46 est réduite de 175.000 euros en cas d’acquisition par une personne physique de la totalité en pleine propriété d’un immeuble affecté ou destiné en tout ou en partie à l’habitation, en vue d’y établir la résidence principale de l’acquéreur.

Cet abattement ne peut être appliqué que lorsque le montant sur lequel le droit devrait être liquidé conformément aux articles qui précèdent, n’excède pas 500.000 €.
Le même abattement est applicable en cas d’acquisition par deux ou plusieurs personnes physiques de la totalité en pleine propriété d’un immeuble affecté ou destiné en tout ou en partie à l’habitation en vue d’y établir la résidence principale commune des acquéreurs.
Pour l’application de cet article, est considérée comme résidence principale, sauf preuve contraire, l’adresse à laquelle les acquéreurs sont inscrits dans le registre de la population ou dans le registre des étrangers. La date d’inscription dans ces registres vaut comme date d’établissement de la résidence principale.

La réduction de la base imposable ne s’applique pas en cas d’acquisition d’un terrain à bâtir.
Cette exclusion ne s’applique pas pour l’acquisition d’un appartement en construction ou sur plan.(ndlr: cad pour la partie « terrain » de cet achat. La construction quant à elle est sous le régime de la TVA, à savoir actuellement… 21 % !)
Les honoraires et frais notariaux doivent toujours être calculés sur la valeur totale de la vente (hors ristourne).

Conditions à remplir pour bénéficier de cette réduction de la base fiscale :
1° l’acquéreur ne peut posséder, à la date de la convention d’acquisition (ndlr: en pratique: le compromis de vente), la totalité en pleine propriété d’un autre immeuble destiné en tout ou en partie à l’habitation; lorsque l’acquisition est faite par plus d’une personne, chaque acquéreur doit remplir cette condition et, en outre, les acquéreurs ne peuvent posséder ensemble la totalité en pleine propriété d’un autre immeuble destiné en tout ou en partie à l’habitation;

2° dans ou au pied du document qui donne lieu à la perception du droit d’enregistrement proportionnel ou dans un écrit signé joint à ce document, les acquéreurs sont tenus de :
a) déclarer qu’ils remplissent la condition visée au 1° de cet alinéa; (ndlr: ne pas être déjà propriétaire d’une autre habitation)
b) s’engager à établir leur résidence principale à l’endroit de l’immeuble acquis dans les deux ans :

– soit de la date de l’enregistrement du document qui donne lieu à la perception du droit d’enregistrement proportionnel, lorsque ce document est présenté à l’enregistrement dans le délai prévu à cet effet;
– soit de la date limite pour la présentation à l’enregistrement, lorsque ce document est présenté à l’enregistrement après l’expiration du délai prévu à cet effet;

c) s’engager à maintenir leur résidence principale dans l’immeuble ayant fait l’objet de l’abattement, pendant une durée ininterrompue d’au moins cinq ans à compter de la date de l’établissement de leur résidence principale dans l’immeuble pour lequel la réduction a été obtenue.

Vous avez lu ci-dessus que si vous êtes déjà propriétaire d’une habitation, vous ne pouvez pas disposer de la réduction. Il y a un petit correctif: la Région vous remboursera les droits trop versés si vous avez vendu l’immeuble qui a empêché la restitution, pour autant que cette vente intervienne dans les deux ans. S’il y avait plusieurs immeubles concernés, il faut qu’ils soient tous vendus. Voir à ce sujet l’article 212bis (nouveau).

Depuis ce 15/2/06, le délai susmentionné de 2 ans est porté à 3 ans s’il s’agit d’un appartement en construction ou sur plan.

Avertissement: les explications données ici sur l’abattement de 175.000 € reposent sur les textes disponibles au 28/11/2016 et sur base de l’avis favorable donné en Commission des Finances du Parlement bruxellois. Il doit encore être voté en séance plénière.

 

Tableau fiscal (droits d’enregistrement) comparatif entre nos 3 régions ? 2017-02-05T07:06:11+00:00

Lors de l’achat d’un immeuble d’habitation en Belgique, vous devez payer des droits d’enregistrement. Ces droits sont variables selon que l’immeuble est situé à Bruxelles, en Flandre ou en Wallonie !… Chaque région y va de son chant des sirènes pour vous attirer chez elle… alors qu’en définitive, ces taux restent parmi les plus élevés d’Europe !

Tentez d’expliquer à quelqu’un qui arrive de l’étranger que lorsqu’il quitte Uccle, traverse Rhode-St-Genèse et arrive à Waterloo… il a droit à 3 régimes fiscaux différents en 10 km !!!

Remarque: à partir du 01/01/2017, l’abattement à Bruxelles est porté à 175.000 € pour des achats dont la base imposable n’excède pas 500.000 €. Le tableau ci-dessous sera adapté en conséquence.

 

Bref, pour comparer, nous avons réalisé un tableau comparatif :

Comparaison des droits d’enregistrement entre les 3 Régions
(en euros)
Valeur habitation
(en euros)
A payer en Flandre
(tarif général 10 %)
A payer en Flandre
(résidence principale)
Moins 12.500 euros
A payer
à Bruxelles
(résidence principale)
en zone EDLR
Moins 75.000 euros
A payer
à Bruxelles
(résidence principale)
hors zone EDLR
Moins 60.000 euros
A payer
en Wallonie
tarif général 12,5 %
25.000 2.500 1.250 0 0 3.125
75.000 7.500 6.250 0 1.875 9.375
100.000 10.000 8.750 3.125 5.000 12.500
200.000 20.000 18.750 15.625 17.500 25.000
300.000 30.000 28.750 28.125 30.000 37.500
Mettre le précompte immobilier à charge du locataire ? 2016-07-12T11:26:30+00:00

S’il s’agit d’un bail relatif à la résidence principale du locataire, en vertu de l’art. 5 de la loi concernée) :
le précompte immobilier relatif à l’immeuble loué ne peut être mis à charge du locataire. Cette interdiction s’applique aux baux conclus à partir du 30 décembre 1989.

Cette disposition est impérative. La clause contractuelle par laquelle le locataire est tenu de payer le précompte immobilier n’est pas valable.

Pour les autres baux (bureaux, résidence secondaire, etc.) : le précompte immobilier peut être mis contractuellement à charge du locataire.

C’est le propriétaire qui reste, vis-à-vis de l’administration fiscale, redevable du précompte immobilier.

Le Prêt vert bruxellois 2016: un outil pour les propriétaires qui souhaitent réaliser des économies d’énergie 2016-05-12T15:52:51+00:00

Le Prêt vert bruxellois vous permet d’accéder à un financement de 0% à 2% pour réaliser des travaux d’amélioration énergétique dans votre habitation. Il est le fruit d’un partenariat entre la Maison de l’Énergie, Bruxelles Environnement, la coopérative financière Crédal et le Fonds du Logement. Les nouvelles conditions sont d’application depuis le premier avril 2016.
Ce n’est plus un secret: des travaux de rénovation comme l’isolation de la toiture ou le placement d’un vitrage super isolant réduisent fortement vos factures d’énergie.

Le Prêt vert bruxellois vous permet d’accéder à un financement très avantageux pour réaliser des travaux économiseurs d’énergie dans votre habitation.

Alors n’attendez plus. Contactez la Maison de l’Énergie et demandez les conditions d’octroi du Prêt vert bruxellois. La Maison de l’Énergie vous accompagnera gratuitement dans toutes les étapes de votre projet de rénovation.

www.maisonenergiehuis.be – 02/563.40.00

Qu’est-ce que l’indexation ? 2016-03-23T12:19:24+00:00

L’indexation est l’adaptation du loyer d’un bail verbal ou écrit au coût de la vie, dans une mesure réglementée de manière impérative par l’autorité.

L’indexation n’est pas automatique. Elle doit être convenue. En matière de bail de résidence principale, l’indexation est cependant présumée (sauf à démontrer son exclusion), mais elle requiert un bail écrit.

L’indice de référence est actuellement ce que l’on nomme “l’indice-santé”.

Où et comment faut-il enregistrer son bail ? 2017-02-05T07:06:12+00:00

Un contrat de bail (ainsi que l’état des lieux) doit obligatoirement être enregistré au bureau de l’enregistrement compétent pour la zone dans laquelle se situe l’immeuble loué.

S’il s’agit d’un bail affecté à 100 % à du logement, cet enregistrement est gratuit et doit être effectué par le bailleur dans les deux mois à dater de sa signature. Cette démarche peut également être effectuée par un tiers (dont le locataire).

Depuis le premier janvier 2017, pour procéder à cet enregistrement, vous n’avez que les 3 possibilités suivantes (antérieurement il était également possible de le faire par email ou par fax: ce n’est plus le cas).

  • Soit en expédiant par la poste 3 exemplaires des documents signés, au bureau d’enregistrement compétent:

N’oubliez pas de préciser la (nouvelle) adresse du bailleur si elle diffère de celle reprise dans le bail car il recevra, en retour, le bail enregistré par la poste.

  • Soit en se rendant sur place:

Il faut se présenter, muni de trois exemplaires datés et signés, au bureau de l’enregistrement du ressort dans lequel se trouve situé le bien loué. Les exemplaires destinés au locataire et bailleur sont estampillés et sont remis à la personne venue les présenter à l’enregistrement. Le 3e exemplaire est conservé par l’administration. (Remarque: lorsque vous signez le bail, prévoyez donc d’en signer 4 exemplaires de manière à ce que la partie qui se charge de l’enregistrement puisse emporter 3 exemplaires et l’autre partie signataire conserve le 4e)

Mentions obligatoires au bail:
Pour qu’il puisse être enregistré, le contrat doit être signé par le bailleur et le locataire et comporter au moins les mentions suivantes :

– les nom, 2 premiers prénoms, date et lieu de naissance, et adresse (domicile) du bailleur
– les nom, 2 premiers prénoms, date et lieu de naissance, et adresse (domicile) du locataire
– la date à laquelle la location prendra cours
– le loyer et les charges
– l’adresse et la description de l’immeuble loué, de préférence (mais pas obligatoirement) en mentionnant la matrice cadastrale et le numéro de parcelle.

Si l’une des parties contractantes est une personne morale (société), il faut mentionner sa dénomination sociale et ajouter son numéro d’entreprise (cfr Banque Carrefour des Entreprises).

L’administration souhaiterait, pour les personnes physiques,  l’ajout du Numéro National, mais cela ne résulte actuellement pas d’une obligation légale…

Auprès de quel bureau d’enregistrement ?

Vous trouverez le bureau d’enregistrement compétent et toutes les informations utiles (heures d’ouverture, adresse e-mail, numéro de téléphone, …)

soit en naviguant sur :

http://ccff02.minfin.fgov.be/annucomp/main.do

Cliquez-y sur l’onglet « recherche de bureau » et suivez les instructions (compétence de l’administration générale de la documentation patrimoniale / antenne Bureau d’enregistrement)

soit en formant le numéro 0257-257 57 du call center des Finances, et ce, chaque jour ouvrable entre 8h et 17h.

Enregistrer un bail qui n’est pas 100 % logement ?

 

Attention : si le contrat de bail n’est pas du tout destiné à l’habitation, il ne peut être enregistré que via la poste ou en vous rendant sur place. Et ce n’est pas gratuit.

 

 

 

Un immeuble reste « neuf » (pour la TVA) pendant combien de temps ? 2017-02-05T07:06:12+00:00

Voici le texte du code de la TVA à ce sujet :

Article 8
§ 1er. La personne qui, autrement que dans l’exercice d’une activité économique, a construit, fait construire ou acquis avec application de la taxe, un bâtiment qu’elle cède à titre onéreux, en tout ou en partie, soit avant son érection, soit en cours d’érection, soit après son érection mais au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle au cours de laquelle a lieu la première occupation ou la première utilisation de ce bâtiment, a, pour cette cession, la qualité d’assujetti lorsqu’elle a manifesté, dans la forme et de la manière déterminées par le Roi, l’intention de céder le bâtiment avec application de la taxe.

§ 2. La personne qui, autrement que dans l’exercice d’une activité économique, a construit, fait construire ou acquis avec application de la taxe, un bâtiment sur lequel, dans le délai prévu au § 1er, elle constitue à titre onéreux un droit réel au sens de l’article 9, alinéa 2, 2°, a la qualité d’assujetti pour cette constitution, lorsqu’elle a manifesté dans la forme et de la manière déterminées par le Roi, l’intention de constituer le droit réel sur ledit bâtiment, avec application de la taxe.

§ 3. La personne qui, autrement que dans l’exercice d’une activité économique, cède ou rétrocède à titre onéreux, dans le délai prévu au § 1er, un droit réel sur un bâtiment, au sens de l’article 9, alinéa 2, 2°, qui a été constitué à son profit ou qui lui a été cédé avec application de la taxe, a, pour cette cession ou rétrocession, la qualité d’assujetti, lorsqu’elle a manifesté, dans la forme et de la manière déterminées par le Roi, l’intention de céder ou de rétrocéder le droit réel sur le bâtiment avec application de la taxe.

Un lien utile à ce sujet

Un article complémentaire utile à ce sujet (novembre 2015): pourquoi les promoteurs en neuf vont se diriger vers la rénovation

——————–
Art. 8 : Remplacé par l’art. 8, loi 28-12-92 (M.B. 31-12-92) (1ère éd.),
applicable à partir du 1er janvier 1993,
modifié par art. 131, L 02.08.2002 (M.B. 29.08.2002), applicable à
partir du 26.04.2002.

Opposabilité aux tiers ? 2017-02-05T07:06:12+00:00

Dès la signature de l’acte de vente, l’acquéreur est propriétaire, et il peut jouir de son immeuble dans les conditions prévues dans l’acte.

Mais, tant que l’acte n’a pas été déposé en vue de sa transcription, les « tiers », c’est-à-dire les autres personnes que les parties à l’acte, ne peuvent pas en prendre connaissance. Ainsi, entre l’acte de vente et sa transcription, l’immeuble vendu pourrait toujours faire l’objet d’une saisie de la part des créanciers du vendeur. C’est pour éviter ce genre de difficultés que les actes sont toujours déposés très rapidement en vue de leur transcription.

La transcription de l’acte de vente est également importante pour les locataires : le propriétaire qui vient d’acheter son immeuble et qui veut l’occuper personnellement ne peut donner son congé au locataire qu’après le dépôt de l’acte de vente au bureau des hypothèques, en vue de sa transcription.

(source : www.notaire.be)

Immeuble neuf: vente sous régime TVA ? 2015-09-13T12:21:09+00:00

Les ventes d’immeubles neufs sont soumis au régime de la TVA (actuellement au taux de 21 % !…), sur la partie constructive ET sur la partie terrain (sauf si le vendeur du terrain n’est pas la même entité juridique que le vendeur des constructions).

Il convient d’ajouter également les honoraires et frais notariaux (env. 1 %) calculés également sur la valeur totale et à majorer de la TVA.

Comment calculer (tous) les frais (notaire, enregistrement, tva ….) pour l’achat d’un appartement neuf ? 2015-09-13T12:18:56+00:00

Pour l’instant dans toute la Belgique, les ventes d’immeubles neufs sont taxés différemment des ventes « d’occasion ».

Elles sont soumises au régime de la TVA.

Si l’immeuble acheté est neuf ou en cours de réalisation, le prix de vente se décompose, pro fisco, en deux parties:
* la partie « terrain » soumise aux droits d’enregistrement (12,5 %)(ou 10 % si Flandre) ou avec ristourne à Bruxelles (si lié à l’achat d’un appartement neuf)
* la partie « constructions » soumise à la TVA (21 %).
Il convient d’ajouter également les honoraires et frais notariaux (env. 1 % + tva) calculés sur la valeur totale.

Normalement, si le vendeur fait bien son travail (et, a priori, pour les ventes du « neuf », on s’adresse à un professionnel), il doit pouvoir vous communiquer la « décomposition pro fisco » du prix (valeur des quotités de terrain et valeur des constructions) pour vous permettre de calculer le prix « TTC ».

Ne pas oublier également qu’en cas de construction d’un immeuble à appartements, il en résulte l’existence d’un « acte de base » dont les frais, à concurrence des quotités du bien, sont souvent à charge de l’acquéreur.

Bref, demandez au vendeur professionnel (le promoteur, etc.) de vous communiquer le montant des frais totaux : il devrait pouvoir vous les communiquer.

IMPORTANT:
L’explication ci-dessus (décomposition pro fisco terrain/construction) ne reste vraie que si le vendeur du terrain n’est pas la même entité juridique que le vendeur des constructions neuves.

Si l’achat est contracté avec une entité unique (propriétaire-vendeur du terrain et des constructions), le prix de vente complet est soumis à la TVA (actuellement 21 %)

* les honoraires du notaire soumis à majorer de la tva aussi.

Quand faut-il payer ces frais et taxes ? 2015-09-13T12:18:17+00:00

C’est à payer au plus tard dans les quatre mois (120 jours) à dater de la vente.

Si le contrat de vente contient une condition suspensive, ce délai de 4 mois est compté à dater du caractère définitif de la vente.
Ce délai fiscal de 4 mois a créé l’usage selon lequel l’acte authentique notarié doit intervenir au plus tard dans les quatre mois à dater du compromis de vente.
Un acte authentique peut donc être signé, par exemple, 6 mois après le compromis… mais, les droits d’enregistrement doivent, quant à eux, être payés dans les 4 mois (indépendamment de cette date d’acte).

Le Notaire se charge de verser à l’Etat les droits d’enregistrement que vous lui aurez remis.

Pour la TVA, elle est en général due au vendeur, assujetti à la TVA, sur production de sa facture. Faites vérifier ce document par votre Notaire.
Sauf convention contraire rare, la partie constructive et la TVA ne sont à payer également qu’à la date de signature de l’acte authentique notarié.

Que dois-je faire, en tant qu’acheteur d’une habitation, quand le vendeur vend sous régime TVA ? 2015-09-13T12:16:47+00:00

L’acheteur n’a aucune démarche particulière à accomplir: c’est le vendeur qui remplit les formalités de la TVA.

Le vendeur (par la plume du notaire) indiquera dans l’acte de vente le bureau TVA où il déposera une déclaration spéciale (s’il s’agit d’un assujetti occasionnel).

Dans l’acte de vente, le vendeur indiquera également l’année au cours de laquelle a eu lieu le premier enrôlement.

TVA: qui doit déposer la déclaration spéciale ? 2015-09-13T12:16:07+00:00

Le vendeur particulier (lorsqu’il revend un immeuble sous le régime tva – cfr conditions expliquées ailleurs dans notre FAQ) doit déposer lui-même cette déclaration (qu’il aura pu obtenir auprès de son bureau TVA local – formulaire n° 104/1).

Si le vendeur a un numéro d’entreprise pour une autre activité, il devra également déposer une nouvelle fois cette déclaration spéciale. Il ne peut donc pas utiliser sa déclaration tva mensuelle ou trimestrielle habituelle.

Seul celui qui vend des maisons à titre professionnel (par exemple : un promoteur) ne doit pas déposer de déclaration spéciale.

Cette déclaration spéciale doit être déposée en 3 exemplaires dans le bureau de tva local concerné.

Apport de biens à des sociétés belges : quels droits d’enregistrement ? 2017-02-05T07:06:13+00:00

Le droit d’enregistrement sur l’apport de biens à des sociétés belges a été réduit à zéro à partir du 1er janvier 2006 par la loi du 22 juin 2005 instaurant une déduction fiscale pour capital à risque (MB du 30 juin 2005, 1ère éd.).

Cependant, l’apport de biens immeubles situés en Belgique, partiellement ou totalement
affectés ou destinés à l’habitation, est soumis au droit de 12,5% (10% en Région flamande) lorsque ces apports sont effectués par des personnes physiques.

Mainlevée de l’hypothèque ? 2017-02-05T07:06:52+00:00

Souvent après le remboursement de leur prêt hypothécaire, les emprunteurs reçoivent une lettre de l’institution financière les invitant à faire procéder à la mainlevée de l’inscription hypothécaire.

Dans un acte de prêt hypothécaire, il y a en réalité plusieurs conventions : d’abord une convention financière par laquelle un emprunteur reconnaît avoir reçu une somme d’argent et s’engage à la rembourser suivant certaines modalités, et une convention par laquelle on constitue une garantie hypothécaire sur un immeuble, et qui donne la certitude au créancier de pouvoir récupérer les sommes qui lui sont dues.

Même si ces deux conventions se retrouvent dans un même acte, elles sont indépendantes l’une de l’autre: on peut rembourser la dette sans disparition de la garantie ou l’hypothèque peut changer ou disparaître sans remboursement.

L’inscription hypothécaire est prise pour une durée de 30 ans, quelle que soit la durée de l’emprunt (Avant 1992, ce délai était de 15 ans). Si le remboursement a lieu avant l’expiration de ce délai de 30 ans, l’hypothèque subsiste, et elle ne disparaîtra qu’avec l’accord du créancier consigné dans un acte par lequel il renonce à son droit d’hypothèque: il s’agit de l’acte de mainlevée.

En pratique, la mainlevée d’une hypothèque ne sera indispensable que si le propriétaire d’un immeuble le vend, ou s’il désire à nouveau hypothéquer son immeuble. Dans les autres cas, il peut paisiblement attendre l’expiration du délai de 30 ans, et l’hypothèque disparaîtra automatiquement, sans aucun frais.

La mainlevée est un acte notarié, et le notaire devra demander aux représentants de l’institution financière de signer cet acte en sa présence. Il remettra une copie de l’acte au bureau des hypothèques qui se chargera de la radiation.

Ce acte entraînera la débition de frais. Bien sûr, l’État percevra un droit d’enregistrement et des droits de timbre. Il faudra y ajouter les frais de radiation dus au bureau des hypothèques et l’honoraire notarié. Ces frais dépendent du montant de l’hypothèque, et sont d’environ 315 € pour un montant de 25.000 €, 400 € pour 62.500 € ou 500 € pour 150.000 €.

Si plusieurs immeubles avaient été hypothéqués, le débiteur peut, s’il a remboursé une partie de la dette, demander la mainlevée pour un seul immeuble. De même avant tout remboursement, il peut proposer un transfert d’hypothèque sur un autre immeuble, en échange d’une mainlevée sur l’ancien bien.

(source : www.notaire.be)

Transfert d’hypothèque ? 2017-02-05T07:06:52+00:00

Vendre une maison hypothéquée ne pose pas de problème, pour autant que le prix soit suffisant pour rembourser les dettes. Mais, si le vendeur désire acheter un autre immeuble, il peut toujours demander le maintien du crédit et un transfert de l’hypothèque.

Une majorité d’acquéreurs ont recours au crédit hypothécaire pour financer leur achat. S’ils veulent vendre, il faut qu’ils obtiennent un montant suffisant pour rembourser le solde dû à l’institution de crédit, ainsi que toutes les autres dettes privilégiées (comme par exemple les arriérés de contributions). Le remboursement s’effectue le jour de l’acte par le notaire chargé de dresser l’acte de vente, et le solde du prix sera remis aux vendeurs. Ce notaire devra ensuite dresser l’acte de mainlevée de l’inscription hypothécaire.

Si les vendeurs désirent acquérir un autre immeuble, sans disposer d’économies personnelles pour financer leur acquisition, ils devront à nouveau s’adresser à une institution de crédit qui demandera comme garantie une nouvelle inscription hypothécaire.

Ceux qui désirent réaliser cette opération devront dès lors supporter les frais d’un acte de mainlevée de l’ancienne hypothèque et ceux d’un acte de constitution d’une nouvelle hypothèque. Si l’ancien et le nouveau crédit sont consentis par la même institution, ce sera le même argent qui aura servi au remboursement et qui sera redemandé lors de la nouvelle acquisition: seule la garantie change.

Il existe cependant un moyen de limiter les frais de l’opération, en demandant un transfert de l’hypothèque: Dans ce cas, il n’y a pas de droit d’enregistrement (1% sur les montants de la garantie hypothécaire) ni de droit d’hypothèque (0.30% de ces mêmes montants). C’est le même crédit qui subsiste: seule l’hypothèque est transférée d’un immeuble à l’autre. Les conditions de remboursement restent les mêmes. Il y aura quand même des frais d’acte à devoir supporter parce que ce transfert doit se réaliser par acte notarié, mais leur montant est bien inférieur aux frais cumulés des actes de mainlevée et de nouvelle inscription.

Bien entendu, l’opération ne peut se réaliser que si les crédits sont sollicités auprès de la même institution financière. De même, il ne faut pas qu’il y ait un délai trop long entre la vente et la nouvelle acquisition.

Si le montant demandé à l’institution financière au moment de la nouvelle acquisition est supérieur au montant initial, il peut y avoir un transfert de l’hypothèque pour l’ancien crédit, et une nouvelle hypothèque pour les montants complémentaires: cette solution permet de limiter les frais de la constitution de la nouvelle hypothèque en ne payant les droits fiscaux d’enregistrement et d’hypothèque que sur les nouveaux montants. L’opération globale sera quand même bien moins chère que s’il n’y avait pas eu de transfert.

(source : www.notaire.be)

Crédit pont ? 2015-09-13T12:12:40+00:00

« J’ai acheté une nouvelle maison et je mets l’actuelle en vente : comment financer ? »
Dans ce cas, vous devrez probablement disposer du prix d’achat de votre nouvelle habitation avant d’avoir vendu votre logement actuel.

Mieux vaut demander un crédit de pont : c’est un crédit à court terme dont vous payez les intérêts mensuellement et dont vous remboursez le capital en une seule fois à une échéance donnée que vous choisissez (de concert avec la banque).

Quel prêt hypothécaire ? 2017-02-05T07:06:52+00:00

Il est singulier de constater combien les candidats-acquéreurs peuvent prendre légitimement le temps de choisir la maison à acquérir, pour les voir, ensuite, leur choix étant fait, se « jeter dans les bras du premier banquier venu » !

Choisir son prêt et mettre les offres financières en concurrence est pourtant tout aussi important.

Il existe de nombreuses formules de prêts, de durées, de taux, de modes d’amortissement du capital emprunté, etc.

Si une condition suspensive (octroi crédit) a été prévue dans le compromis de vente, nous vous conseillons d’opérer en deux étapes:

1.- S’adresser d’abord à son banquier traditionnel, qui connaît bien votre capacité de remboursement, de manière à pouvoir rendre le plus vite possible la vente parfaite et définitive, sans trop se préoccuper tout de suite des conditions financières bancaires proposées.

2.- Faire, ensuite, la conscience tranquille, le tour du marché hypothécaire et contracter avec l’organisme qui vous fera les meilleures conditions, même si finalement vous atterrissez à nouveau, toutes comptes faits, chez votre banquier traditionnel… qui n’a peut-être pas envie de vous perdre comme client et vous aura concédé une meilleure offre que son initiale, au vu des propositions de la concurence…

S’il n’y a pas de condition suspensive (elle n’est pas toujours aisée à obtenir), et que vous êtes certain « d’obtenir votre prêt », rien ne vous empêche cependant de faire « votre marché hypothécaire » pour trouver la meilleure offre.

Une bonne offre, ce n’est pas seulement le taux d’intérêt pratiqué. Il faut vérifier aussi : le type de garantie(s) demandée(s), le service offert par l’organisme financier, l’obligation ou non d’y souscrire les assurances (incendie, solde restant dû, etc.), l’indemnité de réemploi, etc.

Bref, comparez avec pertinence.

Délai pour obtenir la réponse de la banque ? 2015-09-13T12:05:03+00:00

Il n’y a pas de délai.

On considère toutefois que sauf circonstances exceptionnelles, une bonne dizaine de jours devraient suffire, à partir du moment où le dossier est complet (formulaires complétés et signés, attestations fournies, expertise réalisée, etc.).

Le silence (absence de réponse) ne vaut pas accord de la banque.

Délais après la réception de l’accord de la banque ? 2015-09-13T12:03:55+00:00

Vous avez obtenu l’accord de votre banque pour l’octroi du prêt ? Bravo.

N’oubliez pas de vérifier la durée de validité de cet accord: il est fréquemment limité dans le temps (par exemple: 2 mois).

Il faut donc aussi s’inquiéter de la date de signature de l’acte de vente qui doit intervenir dans ce délai…

Prenez contact avec votre notaire pour que tout cela se passe harmonieusement…. également de concert avec votre propriétaire-vendeur.

 

La banque demandera, en outre, au notaire instrumentant de préparer le projet d’acte de prêt et en vérifiera le contenu… avant de préparer votre chèque.

N’oubliez pas de tenir compte de cette prestation.

Assurance solde restant dû ? 2017-02-05T07:06:53+00:00

Il s’agit d’une « assurance-vie » qui couvre le décès de l’emprunteur. En clair, si l’emprunteur décède avant d’avoir remboursé son prêt, c’est la compagnie qui rembourse à l’organisme financier. Il s’agit d’ainsi protéger les héritiers, par exemple en cas de décès de celui (ou celle) (ou les 2) qui générait les revenus et qui avait donc la capacité financière de procéder au remboursement du prêt.

Comme expliqué dans « Le Soir » (voir son site « Couleur Brique ») :
En Europe, plusieurs pays obligent le prêteur d’incorporer le coût des assurances décès dans la mensualité du crédit. Le taux d’intérêt proposé par l’institution de crédit sera dès lors dépendant de l’âge des demandeurs. Cette démarche permet de mieux appréhender le coût total d’une acquisition et facilite la comparaison entre les offres des différents prêteurs.

En Belgique, crédit et assurances décès sont totalement séparés. On souscrira l’un et l’autre d’une manière distincte.

La vente conjointe étant proscrite, le prêteur ne pourra pas vous obliger à prendre une assurance décès dans une compagnie spécifique.

Dire aux clients que son crédit est accepté à la condition qu’il souscrive une assurance décès est légal, ne pas lui laisser le choix de la compagnie d’assurances est illégal. Le client pourra donc être obligé de souscrire une assurance décès, mais il aura toujours le choix de la compagnie d’assurances.

Cette pratique devrait théoriquement faire mieux fonctionner la concurrence. En fait, on remarque que les consommateurs font admirablement jouer la concurrence entre les prêteurs, mais négligent les coûts de l’assurance décès.

Pour bien appréhender la comparaison, sachez qu’il existe deux grands types d’assurances solde restant dû. Les assurances solde restant dû à primes annuelles successives et celles à primes nivelées.

Dans le premier cas, la prime est recalculée chaque année en fonction de l’âge et du montant encore à assurer. Ce type de calcul entraîne une prime différente chaque année. Dans un premier temps, la prime augmente, ensuite elle diminue.

Avec une prime nivelée, on évite ces différences en calculant une prime constante sur une fraction de la période couverte. Ces deux produits ont un coût total parfaitement similaire. Il sera parfois recommandé d’utiliser le produit à primes nivelées pour maximaliser la fiscalité.

Certaines compagnies vous permettent de choisir vous-même la durée des payements des primes nivelées pour optimaliser votre fiscalité. Il est donc important de ne pas s’arrêter à comparer la première prime. Un examen de toutes les primes sera la seule manière de comparer efficacement.

Un acte de prêt ? Des frais d’acte ! 2015-09-13T12:01:06+00:00

Contracter un emprunt hypothécaire, c’est aussi signer un acte supplémentaire chez son notaire.

Les frais de cet acte sont d’environ 2 % du montant emprunté (majoré de 10 %, pour couvrir les frais accessoires).

Votre notaire vous en donnera le coût précis.

Vous pouvez également utiliser notre module de calcul estimatif online (menu « achats/ventes »)

Un prêt ? Des frais d’expertise ! 2017-02-05T07:06:53+00:00

Dans certains cas, la banque se satisfait du compromis de vente et ne demande pas d’expertise du bien acheté pour octroyer le prêt sollicité. Mais, cela reste rare.

L’usage veut qu’il y ait expertise pour compte de l’organisme financier, aux frais du candidat-emprunteur.

Et chaque organisme a sa propre liste d’experts agréés… Un expert agréé pour l’un, ne l’est pas nécessairement pour l’autre !

Pour éviter des frais répétitifs, si vous introduisez plusieurs demandes de prêt en concurrence, tentez d’obtenir un accord quant à l’identité de l’expert.

N’oubliez toutefois jamais que, pour l’expert, son client, c’est la banque et pas vous !… (même si, comme nous l’a fait remarquer un lecteur de cette FAQ: « L’expert doit établir son expertise en toute indépendance »)
Le rapport d’expertise reste propriété de la banque et il est parfois difficile d’obtenir communication du résultat ou du rapport.

Le rôle de cet expert est de déterminer, pour la banque, une valeur qui sera souvent celle en vente forcée, soit une valeur nettement inférieure à la valeur vénale (en gré à gré).

Ok de la banque: je reçois mon chèque quand ? 2015-09-13T11:50:18+00:00

Si vous achetez un bien immobilier, les fonds sont disponibles à la signature de l’acte authentique, puisque vous n’en serez propriétaire qu’à ce moment-là et ne pourrez donc le donner en garantie qu’à ce moment-là: raison pour laquelle l’acte de prêt et l’acte de vente se tiennent quasi simultanément chez le notaire.

Si vous construisez ou si vous transformez votre logement, les fonds sont libérés en tranches sur base de l’avancement des travaux qui doit être prouvé par des facture

Une variété de formules possibles… 2017-02-05T07:06:53+00:00

A côté du très traditionnel et très prisé « 20 ans à taux fixe », il y a aussi (dont certaines nouveautés) :

– le taux variable
– la durée révisable
– le prêt très longue durée (30 et…. 40 ans !)
– la mensualité progressive
– la mensualité dégressive
– capital remboursé en fin de prêt.

L’imagination des banquiers est sans limites….

Un article publié il y a quelque temps dans Le Soir donne quelques explications à ce sujet: nous l’avons sauvegardé pour vous dans un fichier pdf.

Je suis étranger « non-résident » en Belgique : puis-je contracter un emprunt hypothécaire belge ? 2015-09-13T11:48:33+00:00

Oui, les non-résidents entrent également en ligne de compte pour l’octroi d’un crédit hypothécaire, à condition qu’il s’agisse de l’achat ou de la construction d’un bien immobilier situé en Belgique et que le crédit soit garanti par une hypothèque sur un bien situé en Belgique.

Avenant de créance hypothécaire (assurance incendie) ? 2017-02-05T07:06:54+00:00

Au moment d’acquérir son habitation, il ne faut pas oublier de se faire couvrir contre l’incendie et les autres risques connexes. Vous êtes concernés directement; votre créancier hypothécaire aussi.

Aucune disposition légale n’impose de se faire assurer contre l’incendie. Seules des dispositions contractuelles peuvent l’imposer, comme par exemple, un contrat de bail ou un règlement de copropriété.

La souscription d’une assurance-incendie permet au propriétaire ou à l’occupant de l’immeuble de se protéger. La prime d’assurance est relativement modeste, et un accident est vite arrivé. Pour ces raisons, la presque totalité des habitations est couverte.

Différents types de contrat

Il existe différents types de contrats suivant les risques couverts: l’occupant de l’immeuble demandera une couverture pour ses risques locatifs, et pour ses meubles, tandis que le propriétaire s’assurera pour être certain de récupérer le coût des réparations à l’immeuble si un sinistre survient. Il peut donc y avoir plusieurs assurances-incendie différentes pour le même immeuble, suivant les risques assurés.

Le propriétaire devrait toujours souscrire une assurance lui permettant de faire reconstruire son immeuble en cas de sinistre. Il fera dès lors assurer son immeuble pour la valeur à neuf, c’est à dire pour pouvoir le faire reconstruire entièrement en cas de sinistre total.

La valeur assurée n’est pas la valeur vénale de l’immeuble. En déterminant le montant pour lequel il se fait assurer, le propriétaire ne doit pas oublier l’application de la règle proportionnelle en cas de sinistre partiel. Ainsi, si la valeur de reconstruction est de 250.000 €, et si l’immeuble est assuré pour 125.000 €, le propriétaire ne récupérerait que 62.500 € si la moitié de sa maison était détruite et devait être reconstruite.

Les avenants de créance hypothécaire

Si le propriétaire hypothèque son immeuble, le créancier devra avoir la certitude de ce que l’immeuble est bien assuré et de ce que les primes sont toujours payées. En outre, il doit être certain de pouvoir récupérer le montant qui lui est dû si l’immeuble vient à disparaître.

Le créancier imposera dès lors à son débiteur de souscrire un contrat d’assurance et d’y inclure un « avenant de créance hypothécaire ». Il s’agit d’un complément au contrat d’assurance obligeant la compagnie à avertir l’organisme financier si les primes ne sont pas payées. L’organisme pourra alors en faire l’avance pour le compte de son client: il a tout intérêt à ne pas courir le risque d’une déchéance de couverture si un incendie survient. Dans cet avenant, il sera également prévu que la compagnie d’assurance s’interdit de remettre l’indemnité au propriétaire sans l’accord du créancier hypothécaire qui devra être désintéressé en premier lieu.

Le choix de la compagnie d’assurances

Le propriétaire de l’immeuble peut se faire assurer où il le souhaite, mais la banque créancière demandera que l’assurance soit souscrite auprès d’une compagnie en laquelle elle a confiance. Elle ne peut cependant pas imposer une compagnie particulière, chaque propriétaire restant libre de se faire assurer auprès de la compagnie de son choix.

(source: notaires.net)

Je vais divorcer. Puis-je contracter un prêt pour racheter la part de mon conjoint? Puis-je rembourser seul(e) un crédit existant ? 2015-09-13T11:46:39+00:00

Oui, vous pouvez contracter un prêt pour racheter la part de votre conjoint.
Si vous avez un crédit hypothécaire aux deux noms, vous pouvez continuer à le rembourser seul(e), soit intégralement, soit uniquement le solde restant dû après que votre conjoint ait remboursé sa part anticipativement.

Remboursement à mensualités constantes ? 2015-09-13T11:45:15+00:00

En cas de mensualités constantes, vous payez chaque mois le même montant qui comporte une partie d’intérêts et une partie de capital.
Au début du remboursement , la portion affectée aux intérêts est nettement plus importante que celle du capital remboursé.

Moralité : si vous remboursez votre prêt intégral anticipativement très rapidement, vous devez quasi rembourser la même chose que votre emprunt initial, car vos paiements effectués ont essentiellement couvert des intérêts.

Amortissements variables en capital ? 2015-09-13T11:44:23+00:00

En cas d’amortissements variables en capital, vous déterminez vous-même le montant des remboursements en capital qui peut varier jusqu’à 5 fois pendant la durée de votre crédit. Vous déterminez également la périodicité des remboursements.

Amortissements constants en capital ? 2015-09-13T11:43:45+00:00

Si vous optez pour des amortissements constants en capital, vous remboursez toujours le même montant en capital, avec une périodicité mensuelle, trimestrielle, semestrielle ou annuelle.

Les intérêts sont calculés sur le solde restant dû.

Moralité: la charge mensuelle de remboursement est plus élevée au début qu’à la fin. Avantage: le montant total remboursé (capital + intérêts) est moins élevé que dans la formule des « mensualités constantes ».

Indemnité de remploi ? 2017-02-05T07:06:54+00:00

Si les emprunteurs remboursent leur emprunt hypothécaire avant terme, l’institution financière peut, dans certains cas, demander une indemnité, appelée « indemnité de remploi ».

En signant un acte d’emprunt hypothécaire, les emprunteurs s’engagent à rembourser le capital pendant un certain nombre d’années. Ce capital est productif d’intérêts au profit de l’institution financière qui a consenti l’emprunt et qui s’attend donc à percevoir l’intérêt pendant toute la durée de l’emprunt.

Si l’emprunteur rembourse le capital anticipativement, le créancier retrouve le capital, mais n’aura plus d’intérêt: il subira un manque à gagner pendant le reste de la durée prévue initialement. Pour compenser ce manque à gagner, il demandera une compensation forfaitaire: ce sera une indemnité pour le replacement du capital, appelée « indemnité de remploi ».

Le montant de l’indemnité est fixé librement lors de la conclusion de l’emprunt. Il est généralement égal à trois mois d’intérêts. Cela ne veut pas dire qu’il est égal à trois mensualités de remboursement, mais bien à trois fois la partie d’intérêt comprise dans la dernière mensualité.

Certaines institutions financières, dont celles qui ont une vocation plus sociale, ne prévoient pas cette indemnité. D’autres créanciers la limitent à un mois ou deux. Pour les crédits hypothécaires soumis à la loi de 1992, c’est à dire pour les crédits destinés à l’acquisition ou la construction d’un immeuble privé, l’indemnité de remploi ne peut être supérieure à trois mois d’intérêts. Cela ne vise pas les crédits professionnels, pour lesquels les institutions financières prévoient parfois une indemnité égale à six mois.

Même si l’acte prévoit une indemnité de remploi, il est toujours possible de la négocier avec l’institution financière: pour garder son client, une grande banque préférera parfois « faire un geste » en ne réclamant pas une indemnité pourtant bien prévue. Les compagnies d’assurances ont suivi: si les emprunteurs ont souscrit une assurance-vie mixte destinée à reconstituer le montant du capital emprunté, elles ne réclament généralement pas l’indemnité de remploi si les emprunteurs remboursent avant terme en conservant les contrats d’assurance.

De même, il est souvent précisé dans les actes de crédit hypothécaire qu’en cas de décès de l’emprunteur, cette indemnité n’est pas due sur la partie de l’emprunt couverte par l’assurance solde restant dû. La famille de l’emprunteur est déjà suffisamment pénalisée par sa disparition! Il serait illogique que l’institution financière puisse en retirer un petit profit.

Les actes prévoient que l’indemnité est due dans tous les cas de remboursement avant terme: remboursement total ou partiel, remboursement volontaire (si l’emprunteur, heureux gagnant au Lotto décide de rembourser) ou forcé (par exemple, en cas de saisie). Si les emprunteurs ne remboursent qu’une partie du capital encore dû, ils ne paieront l’indemnité que sur la partie du capital qu’ils remboursent: si le solde du prêt est de 30.000 €, et s’ils remboursent la totalité, l’indemnité sera calculée sur 30.000 €. Par contre, s’ils remboursent 10.000 €, l’indemnité ne sera calculée que sur ce montant.

(source: www.notaire.be)

Mandat hypothécaire ? 2017-02-05T07:06:54+00:00

Une hypothèque est une garantie prise sur un immeuble. Mais sa constitution entraîne des frais pour le débiteur. Ne peut-on pas donner à la banque une promesse d’hypothéquer?

L’institution financière qui avancera à son client une somme importante par exemple, pour lui permettre d’acquérir un immeuble, demandera des garanties pour avoir la certitude de récupérer ce qui lui est dû. Généralement, ce sera une hypothèque sur l’immeuble acquis. Mais, la constitution d’une hypothèque entraîne des frais qui peuvent paraître importants et inutiles, surtout si la banque n’a aucune méfiance à l’égard de son client et dispose éventuellement d’autres garanties, ou si le crédit doit être consenti pour une très courte durée (par exemple, un crédit de transition entre l’acquisition d’une nouvelle habitation, et la vente de l’ancienne).

Afin de permettre au débiteur d’économiser ces frais, les institutions qui ont une totale confiance en leur client, acceptent parfois de ne pas demander d’hypothèque, en se contentant d’un mandat hypothécaire: le débiteur signe un mandat en faveur de délégués de l’institution financière qui pourront immédiatement prendre une hypothèque, sans l’intervention de ce débiteur, si celui-ci ne respecte pas ses engagements.

Cette situation est dangereuse pour l’institution financière, parce qu’elle mettra de l’argent à la disposition de son débiteur sans avoir de garantie: elle a seulement la possibilité de prendre une garantie dès qu’elle se méfiera de la solvabilité de son client. Le mandat n’est qu’un contrat entre la banque et le débiteur, et il ne sera pas renseigné dans des registres publics: le débiteur de mauvaise foi aura toujours la possibilité de vendre l’immeuble qui fait l’objet du mandat ou l’hypothéquer au profit d’une autre institution. Il s’agit donc d’un contrat de confiance entre la banque et son client, mais, lorsque la banque se rendra compte de ce que son client ne méritait pas cette confiance, il sera souvent trop tard! Une des plus grandes qualités des banquiers est la prudence: pour cette raison, ils hésitent à utiliser cette solution et ils ne la proposeront que si ils peuvent avoir également d’autres garanties (comme un dépôt de titres).

Un mandat hypothécaire est également très dangereux pour le débiteur, parce que le créancier pourra utiliser le mandat et prendre l’hypothèque (sans devoir le signaler au débiteur) quand il le désirera. C’est l’épée de Damoclès qui pendra au-dessus de sa tête! Le débiteur devra également avoir une totale confiance en son banquier, en espérant qu’il ne se servira pas abusivement de ce mandat.

L’avantage de la formule est évidemment l’économie de frais qu’elle engendre. Il n’y a pas de constitution d’hypothèque, et donc, pas de droit d’enregistrement et de droit d’hypothèque. Cependant, comme le mandat porte sur un immeuble, il devra être rédigé dans la forme d’un acte notarié. Outre les frais des recherches et de timbres, le débiteur devra payer un honoraire notarié: le tarif des actes notariés, identique et obligatoire pour tous les notaires, prévoit un honoraire d’un quart de l’honoraire de l’acte d’affectation hypothécaire.

Mais, si la banque doit faire usage du mandat, cela coûtera plus cher au débiteur qui devra supporter, les frais du mandat et les frais de l’acte d’affectation hypothécaire.

La formule paraît attrayante, mais elle reste dangereuse pour tous; pour cette raison, elle demeure une exception.

(source: notaires.net)

PS PIM: certains organismes financiers utilisent une solution mixte: inscription hypothécaire pour une partie du prêt + mandat hypothécaire pour le solde.

Remettre les clés à l’acheteur avant la signature de l’acte ? 2015-09-13T11:40:40+00:00

Il arrive régulièrement que les acquéreurs demandent aux vendeurs de disposer des clés dès la signature du compromis de vente (et donc bien avant l’acte authentique), dans la mesure où le bien vendu est déjà libre d’occupation.

Pour gagner du temps, l’acheteur souhaite, en effet, réaliser immédiatement certains travaux. Cela lui permettra d’emménager dès la signature de l’acte notarié.

Bien souvent, le vendeur accepte de bonne grâce de mettre les clés anticipativement à disposition de l’acquéreur, mais les parties ne mesurent pas l’incidence juridique de cet acte.

Quelques exemples explicites :

Un jeune couple achète une maison. Ils connaissent bien les vendeurs. L’acompte est payé. Les parents ont « de la surface ». La banque a marqué son accord pour le prêt. Tout va bien. Pas de raison de s’inquiéter. Même si l’acte est prévu dans 3 mois, les vendeurs donnent les clés et les travaux sont entrepris.
2 mois plus tard, c’est le drame. Le jeune couple décède tragiquement dans un accident de voiture. Les parents renoncent à la succession. Les vendeurs se retrouvent avec un chantier inachevé et une maison invendable, sinon à sérieuse perte.
Un acquéreur a reçu les clés et l’autorisation implicite de faire des travaux dans la maison. Il touche à un mur porteur qui s’effondre. Une partie de la maison s’affaisse. Les travaux de remise en état sont trop lourds à supporter financièrement. L’acquéreur préfère abandonner l’acompte versé et ne passera jamais l’acte… Vu la quasi insolvabilité de l’acquéreur, les vendeurs se résignent à renoncer à l’exécution forcée de la vente et se retrouvent avec une maison quasi invendable…
Le vendeur autorise l’acquéreur à effectuer des travaux de détapissage. L’appareil utilisé par l’acquéreur est défectueux et il provoque accidentellement un incendie. Les pompiers doivent intervenir. L’appartement est saccagé et les voisins du dessous ont subi des dégâts. Qui va payer ?
Pour montrer sa bonne foi et prévoir une indmenisation correcte du vendeur « en cas de problème », l’acquéreur a versé au compromis un acompte substantiel de 25 % du prix (au lieu des 10 % habituels), de manière à pouvoir disposer immédiatement des clés et effectuer des travaux.

Après avoir effectué d’importantes rénovations, l’acquéreur apprend du notaire que l’acte authentique ne pourra pas être signé par la faute du vendeur : la maison vendue est hypothéquée pour un montant bien supérieur au prix de vente et le vendeur est criblé de dettes fiscales… Si une solution n’est pas trouvée , l’acquéreur risque de perdre l’acompte remis au vendeur et le prix des rénovations réalisées…
Des exemples de ce type, il y en a beaucoup et « cela n’arrive pas qu’aux autres » !

Donc, remettre les clés avant l’acte, c’est dangereux, tant pour le vendeur que pour l’acquéreur !

Et si c’est réellement impératif ou une condition essentielle de la vente, il faudra, alors, s’entourer d’un maximum de précautions :

préciser la nature des travaux autorisés et exclure expressément les gros travaux ainsi que ceux touchant aux structures
imposer la souscription par l’acquéreur d’une assurance couvrant l’immeuble contre tous dégâts (par exemple, une assurance du type « tous risques chantier ») ainsi qu’en responsabilité civile
prévoir un acompte plus important que les 10 % habituels, mais en prévoir la consignation chez le notaire jusqu’à l’acte et/ou jusqu’à production d’un certificat hypothécaire montrant qu’il n’y a pas d’inscription (ou qu’elle est nettement inférieure au prix de vente)
prévoir que les travaux réalisés restent acquis au vendeur, au fur et à mesure de leur mise en oeuvre, sans indemnité, si l’acte authentique n’est pas signé dans le délai convenun, par la faute de l’acquéreur.
prévoir que les charges de l’immeuble, le précompte et les consommations sont à charge de l’acquéreur à dater de la réception des clés
faire signer un reçu pour les clés, etc…
Bref, la solution la plus simple ne serait-elle pas de signer l’acte authentique dans un délai plus rapide que les 4 mois usuels ?…. Et de recevoir à ce moment-là les clés de l’immeuble dont on est devenu propriétaire… et responsable ?!

J’achète une maison occupée par un locataire : puis-je l’occuper ? 2017-02-05T07:06:55+00:00

Plusieurs hypothèses juridiques sont possibles.

Nous présentons ici les principaux cas qui résultent des lois du 20 février 1991 et du 17 avril 1997, lorsque les contrats de bail portent sur le logement affecté à la résidence principale du locataire et donc aussi pour les contrats en cours et conclus après le 28 février 1991.
Les autres cas doivent faire l’objet d’un examen particulier.

(remarque: il y a lieu d’entendre par l’expression « lorsque le bail est enregistré« : « lorsque le bail a date certaine« . Pour la nuance, voir la question spécifique à ce sujet: « comment un bail a-t-il date certaine ? », dans cette même FAQ)

A.- si le bail a été enregistré avant la signature de l’acte authentique de vente, l’acquéreur est subrogé aux droits et obligations du vendeur (ancien bailleur). En clair: vous devenez bailleur à la place du bailleur…

Si ce bail enregistré est un bail « ordinaire » de 9 ans (l’ancien 3-6-9 ans n’existe plus depuis la loi du 20/2/1991) ou d’une durée supérieure à ces 9 ans habituels, vous pourrez y mettre fin à tout moment pour « occupation personnelle » moyennant notification d’un congé de 6 mois, sans indemnité.

Si ce bail enregistré est de courte durée (c’est-à-dire de 3 ans maximum), vous ne pourrez pas y mettre fin anticipativement (sauf, bien sûr, de commun accord avec le locataire).

B.- si le bail n’a pas été enregistré avant votre acte authentique de vente, il existe 2 possibilités, qui résultent de la durée d’occupation par le locataire:
a) si le locataire occupe les lieux depuis moins de 6 mois, vous pourrez mettre fin au bail, et ce sans motif, ni indemnité.
b) si le locataire occupe les lieux depuis 6 mois au moins (sa domiciliation à la commune le prouve), vous pourrez mettre fin au bail pour occupation personnelle, moyennant un préavis de 3 mois, sans indemnité. Ce congé doit être notifié au locataire dans un délai de 3 mois à compter de la passation de l’acte authentique.

Extraits du Code Civil de référence, à propos de ce qui précède:

Art. 9. Transmission du bien loué.
Si le bail a date certaine antérieure à l’aliénation du bien loué, l’acquéreur à titre gratuit ou à titre onéreux est subrogé aux droits et obligations du bailleur (à la date de la passation de l’acte authentique), même si le bail réserve la faculté d’expulsion en cas d’aliénation.
précisions art. 15 de la L 1997-04-13/43>
Il en va de même lorsque le bail n’a pas date certaine antérieure à l’aliénation, si le preneur occupe le bien loué depuis six mois au moins. Dans ce cas, l’acquéreur peut cependant mettre fin au bail, à tout moment, pour les motifs et dans les conditions visés à l’article 3, §§ 2, 3 et 4, moyennant un congé de trois mois notifié au preneur, à peine de déchéance, dans les trois mois qui suivent (la date de la passation de l’acte authentique) constatant la mutation de la propriété.

Changement d’adresse: quelles démarches ? 2017-02-05T07:06:55+00:00

Lorsque vous changez d’adresse, même si vous déménagez au sein de la même commune, vous êtes tenu de le signaler.
Déclaration de changement d’adresse

Après votre déménagement, vous avez huit jours ouvrables pour déclarer votre changement d’adresse au service population de votre nouvelle résidence. Si vous n’effectuez pas cette démarche ou que vous le faites avec retard, la commune pourra vous infliger une amende.

Pour déclarer votre changement d’adresse, vous pouvez vous rendre au service population, ou le signaler par écrit, par fax ou par voie électronique. Seule condition : vous identifier en donnant vos données personnelles et votre numéro de registre national.

Si le changement d’adresse concerne toute la famille, il suffit qu’un des membres majeurs de la famille fasse la déclaration. Si un mineur change d’adresse, il doit être accompagné par une personne exerçant l’autorité parentale.
Contrôle de la commune

L’administration communale enverra un agent de quartier ou un fonctionnaire habilité pour s’assurer que vous avez bien votre résidence principale à l’adresse renseignée. Après une constatation positive, votre adresse est changée dans le registre de population de la commune et dans le Registre national.
Modification de la carte d’identité

Ensuite, vous devrez vous présenter au plus vite au service population. Ce service adaptera votre carte d’identité et éventuellement celle des autres membres de votre famille. Elle modifiera également les preuves d’immatriculation des véhicules motorisés.

Si vous changez de commune et que vous n’avez pas encore de carte d’identité électronique, vous devrez encore vous présenter deux fois. La première fois pour signer le document de base pour la demande d’une nouvelle carte d’identité et fournir une photo ; une deuxième fois pour rechercher votre carte d’identité. Pour celui qui possède déjà une carte d’identité électronique, la procédure est plus rapide : la nouvelle adresse est introduite dans la puce de la carte de manière électronique.

Communiquer votre adresse

Votre adresse constitue un élément d’information important pour toutes sortes d’institutions et d’entreprises. Une fois votre carte d’identité modifiée, vous pouvez informer ces institutions de votre changement d’adresse.

Un certain nombre d’entre elles sont automatiquement informées de ce changement une fois qu’il devient officiel :

* les institutions de la sécurité sociale
* la caisse de paiement pour les allocations de chômage
* la caisse d’allocations familiales
* la mutuelle
* le CPAS
* les assureurs pour les accidents du travail
* les caisses pour les vacances annuelles
* le Fonds de sécurité d’existence
* les sociétés régionales de logement
* l’organisation « Kind en Gezin »
* le Forem, ACTIRIS ou le VDAB

Vous devez avertir vous-même un certain nombre d’autres instances :

* votre employeur
* les entreprises d’utilité publique (fournisseurs d’électricité, de gaz et d’eau)
* les câblodistributeurs, sociétés de téléphone et/ou fournisseurs d’accès à internet
* la banque et compagnie(s) d’assurance
* les société(s) de distribution de quotidiens et de magazines
* les associations dont vous êtes membre
* les sociétés pour lesquelles vous avez une carte de fidélité

Litiges

Si la commune n’accepte pas le changement d’adresse, le litige peut être soumis au SPF Intérieur – DG Institutions et Population, Direction Population et Cartes d’identité.
Plus d’information

Prenez contact avec le service population de votre administration communale.

(source: www.belgium.be)

Quand et à qui faut-il déclarer son changement de résidence principale ? 2017-02-05T07:06:56+00:00

Quand on change de commune, la déclaration de changement d’adresse doit se faire auprès de l’administration communale du lieu où l’on vient se fixer ; dans le cas d’un transfert de résidence principale dans la même commune, auprès de l’administration communale de la commune où l’on est inscrit. Cette déclaration doit avoir lieu dans les huit jours ouvrables de l’installation effective dans le nouveau logement.

Lors du transfert de résidence principale dans un autre pays, la déclaration se fait dans la commune belge où la personne est inscrite et peut avoir lieu au plus tard la veille du départ.

Comment détermine-t-on la résidence principale d’une personne ? 2017-02-05T07:06:56+00:00

Conformément à l’article 1er de la loi du 19 juillet 1991 relative aux registres de la population et aux cartes d’identité, toute personne doit être inscrite dans les registres de la commune où elle a établi sa résidence principale. La détermination de celle-ci se fonde sur une situation de fait, c’est-à-dire que l’on constate que la personne séjourne effectivement dans la commune durant la plus grande partie de l’année. Cette constatation s’effectue sur base d’éléments tels que le lieu que rejoint la personne après le travail, le séjour habituel du conjoint ou des autres membres du ménage, les consommations de gaz, d’électricité, les frais de téléphone, etc.

La seule intention manifestée par une personne de fixer sa résidence principale à un endroit donné n’est pas suffisante pour justifier l’inscription à titre de résidence principale. En effet, une enquête, dont les modalités doivent être fixées par règlement communal en vertu de l’article 5 de la loi du 19 juillet 1991, est réalisée par les autorités communales pour vérifier la réalité de la résidence.

Etranger: documents de séjour pour la Belgique ? 2017-02-05T07:06:56+00:00

Si vous n’êtes pas belge et que vous voulez déménager pour vous établir en Belgique, il faut, pour ce faire, posséder les documents de séjour nécessaires. La procédure qu’un étranger doit suivre pour les obtenir dépend de sa nationalité, de la durée et du but du séjour en Belgique.

La libre circulation des personnes, qui vaut pour l’ensemble des pays de l’Union européenne, rend plus souple la réglementation relative au séjour des citoyens de l’UE ressortissant d’autres pays. Cette « libre circulation » vaut aussi pour les pays de l’Espace économique européen (EEE) : à savoir, outre les pays de l’UE, la Norvège, l’Islande et le Liechtenstein. Pour certains Etats membres de l’UE, il existe des mesures transitoires.

Inscription par commune
Si vous souhaitez séjourner plus de trois mois en tant qu’étranger en Belgique, vous devez vous présenter à la commune où vous résidez dans les huit jours suivant votre arrivée. Il faut vous inscrire dans les registres de population ; pour cela, vous devez disposer d’une résidence effective dans la commune.

Pour venir en Belgique en tant qu’étranger, vous devez pouvoir produire des documents d’identité et de séjour spécifiques : faute de quoi, l’accès au territoire belge vous sera refusé.

En général, pour les ressortissants de l’UE, la carte d’identité ou un passeport suffisent. Les étrangers qui ont une autre nationalité peuvent avoir besoin d’un visa. Pour rester en Belgique pour une longue période ou de manière permanente, il existe encore d’autres statuts de séjour.

Les documents requis dépendent :

* de la nationalité de la personne souhaitant venir en Belgique
* de la durée du séjour en Belgique
* du but du séjour en Belgique

Qu’est qu’un visa ?

Le visa se présente sous la forme d’un autocollant que le consulat insère dans le passeport. Il donne l’autorisationde résider en Belgique ou d’y voyager pendant une période déterminée. L’octroi du visa relève de la compétence du SPF Affaires étrangères.

Il existe différents types de visa. Lors de votre demande de visa à l’ambassade ou au consulat, on vous indiquera directement de quel type de visa vous avez besoin.
Demande de visa

Le visa doit être demandé à l’ambassade ou au consulat belge du pays où vous habitez.

S’il n’y a pas d’ambassade ou de consulat belge dans le pays où vous habitez, il faut vous adresser à l’ambassade belge qui est compétente pour votre pays. Celle-ci se situe généralement dans un des pays voisins.

La procédure de demande de visa peut dans certains cas durer longtemps. Par conséquent, introduisez votre demande au moins quatre semaines avant votre départ.

Sur le site du SPF Affaires étrangères, vous trouverez toutes les informations sur le visa pour la Belgique. Vous pouvez aussi demander des informations à l’ambassade de Belgique ou au consulat belge local.
Autres statuts de séjour

Si vous voulez résider en Belgique pour une très longue période ou de manière permanente, vous aurez besoin d’un autre document de séjour après l’expiration du visa.

Ces documents de séjour relèvent de la compétence du SPF Intérieur, Office des Etrangers.

Pour plus d’information sur ces documents de séjour, prenez contact avec le :

Helpdesk de l’Office des Etrangers
Chaussée d’Anvers 59B
1000 Bruxelles
Tél : 02 206 15 99
Fax : 02 274 66 91
E-mail : helpdesk.dvzoe@dofi.fgov.be

(source: belgium.be)

Résidence principale ? C’est-à-dire ? 2017-02-05T07:06:57+00:00

La résidence principale est le lieu où un ménage ou une personne isolée vit habituellement. Une famille peut se composer de personnes unies par un lien de parenté (exemple : les membres d’une famille) ou des personnes qui ne sont pas unies par un lien de parenté (exemple : des amis, des conjoints …).
Détermination de la résidence principale

La détermination de la résidence principale se fonde sur la situation de fait. Il s’agit donc du lieu où le ménage ou la personne isolée réside pendant la majeure partie de l’année. Cette constatation s’effectue sur la base de différents éléments :

* le lieu où vous vous rendez après vos occupations professionnelles
* le lieu de fréquentation scolaire des enfants
* les consommations énergétiques et les frais de téléphone
* le séjour habituel du conjoint ou des autres membres de la famille
* …

La seule intention manifestée par une personne de fixer sa résidence principale dans un lieu donné n’est pas suffisante. Il faut aussi y résider effectivement. Inversement, si vous avez établi votre résidence principale quelque part, il est impossible pour des tiers d’empêcher l’inscription. Vous-même ne le pouvez pas non plus.
La constatation de la résidence principale

La constatation de la résidence principale se fait après enquête. L’administration communale en définit les modalités. Généralement, elle consiste en une visite de l’agent de quartier, visant à vérifier que vous habitez effectivement à l’adresse renseignée.
Conséquences de la détermination

Si vous avez votre résidence principale dans une commune donnée et qu’il s’avère, après enquête, que cette résidence est effective, vous êtes inscrit au registre de population de cette commune.
La commune ne peut refuser aucune inscription à titre de résidence principale pour des raisons de sécurité, de salubrité ou d’aménagement du territoire. Elle ne peut donc pas refuser l’inscription sous prétexte que le lieu occupé par quelqu’un n’est pas sûr ou salubre, ou ne peut être utilisé comme résidence principale pour une autre raison (exemples : maisons de vacances, camping …). Le cas échéant, l’on procède, pour la personne concernée, à une inscription provisoire. La commune peut entamer une procédure administrative ou judiciaire pour mettre fin à une situation irrégulière.

(source: www.belgium.be)

Que faire si quelqu’un demande son inscription à une adresse déterminée et y réside, mais que l’on constate qu’une autre personne est déjà inscrite à cette adresse ? 2017-02-05T07:06:57+00:00

Avant toute inscription, l’administration communale doit vérifier si l’habitation où celle-ci est demandée n’est pas grevée d’une autre inscription. En effet, c’est l’autorité locale qui est en premier lieu responsable de la tenue des registres et de la détermination de la résidence principale.

Si une inscription existe déjà à cette adresse, il faut en aviser la personne sollicitant son inscription dans la même habitation et entamer éventuellement une procédure destinée à éliminer ou à rectifier l’inscription précédente (radiation d’office si la résidence actuelle de la personne précédemment inscrite ne peut être déterminée et qu’elle n’est pas détenue dans un établissement pénitentiaire ; mesures en vue de provoquer l’inscription dans une autre commune ; …).

Cela ne signifie nullement que le nouvel habitant ne peut pas encore y être inscrit. La date d’inscription est en principe celle à laquelle l’autorité communale constate, sous sa responsabilité, la réalité de la résidence principale.

L’enquête de résidence peut amener à éliminer une inscription fictive, mais peut aussi amener à adapter une composition de ménage. En effet, les deux personnes qui demandent leur inscription à la même adresse forment peut-être un ménage.

Si les deux personnes ne reconnaissent pas former un ménage, il y a lieu que la commune tranche sur base des éléments recueillis lors de l’enquête. Ainsi, si les deux personnes demandent une inscription comme isolés, l’agent communal compétent peut demander à constater de visu la disposition des lieux et à se faire communiquer tous les renseignements nécessaires. Si les intéressés refusent leur collaboration, la commune procède aux inscriptions sur la base des informations disponibles et, s’il s’agit en principe d’un logement unifamilial, inscrit en tant que ménage.

En cas de difficulté ou de contestation de cet ordre, le dossier peut aussi être soumis au SPF Intérieur.

Pour qu’un logement puisse être utilisé comme résidence principale, existe-t-il un nombre minimum de m2 par habitant et doit-il être équipé d’une manière particulière ? 2015-09-13T11:18:41+00:00

Non, dans la réglementation sur la population, il n’existe aucune prescription relative à la superficie et à l’équipement minimum dont doit disposer un logement utilisé comme résidence principale. Par contre, il existe des normes de ce genre dans certaines législations régionales, comme le décret wallon du 29 octobre 1998 instaurant le Code wallon du logement.

Toutefois, en vertu de l’article 16, § 2 de l’arrêté royal du 16 juillet 1992 relatif aux registres de la population et au registre des étrangers, aucun refus d’inscription à titre de résidence principale ne peut être opposé pour des motifs de sécurité, de salubrité, d’urbanisme ou d’aménagement du territoire. Dans le cas où de telles infractions seraient commises par un ménage qui sollicite son inscription à un endroit donné, la commune peut procéder à une inscription provisoire pour une période de 3 ans maximum, l’inscription devenant définitive après ce délai si aucune décision administrative ou judiciaire mettant fin à la situation irrégulière n’est intervenue.

Importation de biens personnels en raison d’un déménagement 2017-02-05T07:06:57+00:00

Si vous déménagez vers la Belgique, posez-vous trois questions importantes concernant l’importation de vos biens personnels :

1. Quel pays quittez-vous pour rejoindre la Belgique ? Est-ce ou non un État membre de l’Union européenne ?
2. Ces biens sont-ils destinés à votre usage personnel ?
3. Quels genres de biens emmenez-vous ?

Le pays que vous quittez

Si le pays que vous quittez est membre de l’Union européenne, vous ne devez en principe pas remplir de formalités de douane ni payer de taxes, sauf pour certaines marchandises (tels que l’alcool et le tabac).

Si ce pays n’appartient pas à l’Union européenne, il y aura en principe toujours des formalités de douane. Vous pourrez pourtant être dispensé de droits et de taxes sous certaines conditions. Sinon, vous devrez payer les droits et les taxes.
Plus d’informations sur l’importation de vos biens personnels si vous déménagez vers la Belgique
Les biens à usage personnel

Les biens à usage personnel sont exempts de droits et de taxes. Les marchandises à vocation commerciale requièrent en revanche le paiement de droits et de taxes.

Types de biens

Des formalités particulières sont d’application pour les marchandises suivantes :

* Les véhicules
* Les plantes et animaux protégés
* Les armes autorisées (les armes interdites sont confisquées)
* Les denrées alimentaires : pour tous les produits qui sont soumis à des accises, tels que l’alcool et le tabac, l’exemption est limitée à des quantités définies ; pour d’autres denrées alimentaires, il y a également des formalités quand on dépasse certaines quantités.

(source: belgium.be)

Belges qui reviennent au pays: démarches ? 2015-09-13T11:01:57+00:00

Si vous étiez inscrit auprès d’une ambassade ou d’un consulat et que vous revenez définitivement en Belgique, vous avez tout intérêt à l’avoir signalé au moment de votre départ.

En principe, vous devrez vous présenter à votre nouvelle commune dans les huit jours ouvrables suivant votre arrivée en Belgique. Après la constatation de votre résidence principale, vous êtes inscrit dans les registres de population. Votre nouvelle commune communiquera cette information à la commune où vous aviez votre résidence principale avant votre départ à l’étranger. Si cette commune dispose encore de votre dossier administratif, elle le transmettra à votre nouvelle commune.

Aussitôt après votre inscription, commence la procédure pour la déclaration d’une nouvelle carte d’identité.

(source: www.belgium.be)

Titre de propriété ? 2015-09-13T10:58:07+00:00

Plusieurs mois après avoir signé votre acte d’achat, le notaire instrumentant vous enverra une « expédition de l’acte ». Il s’agit d’une copie certifiée conforme par le notaire.

L’original signé (la « minute ») reste chez le Notaire.

La longue durée de transmission s’explique par les délais de transcription au Bureau des Hypothèques.

Si vous avez perdu votre « titre de propriété », vous pourrez toujours en obtenir une copie (parfois moyennant remboursement de frais) auprès dudit Notaire.

Devoir de conseil du notaire ? 2017-02-05T07:06:58+00:00

Aperçu de la jurisprudence (en mai 2003) relative au devoir de conseil s’imposant au notaire :
« Le devoir de conseil du notaire consiste à éclairer les parties à l’acte sur la portée et les effets de leurs engagements ainsi que sur leurs négociations. Le notaire doit fournir aux parties des renseignements très complets non seulement sur les conditions de validité de l’acte qu’elles se proposent de passer, mais également sur son efficacité. Le notaire doit attirer l’attention des parties sur tous les risques que présente l’opération pour l’un ou l’autre d’entre eux. Cette obligation de mise en garde porte non seulement sur les risques d’ordre juridique mais également sur les risques purement économiques. Il doit se livrer à toutes les recherches nécessaires pour renseigner ses clients sur la situation exacte du bien sur lequel porte l’opération. » (sommaire de : Brux., 6 mars 1995, R.G. n° 951169, arrêt n° JH06311_1, Rev. Not. b., 1995, p. 22) ;

« Le notaire est tenu, à l’égard des parties qui passent un acte devant lui, des soins les plus diligents. Outre qu’il accorde l’authenticité, il est en effet par excellence le conseil des parties. L’exécution des obligations du notaire doit toutefois être appréciée à la lumière de critères raisonnables. Si le notaire prouve qu’il a satisfait à son devoir d’enquête en ayant réclamé les pièces qui suffisent normalement, l’on ne peut lui imputer aucune responsabilité. En effet, personne n’est tenu à l’impossible » (sommaire de : Gand, 22 octobre 1993, arrêt n° JB11644_1, RGDC, 1995, pp. 46 et 54) ;

« Le notaire doit éclairer entièrement les parties sur la véritable portée de leurs opérations juridiques, sur l’étendue de leurs engagements et sur leurs conséquences et plus précisément sur l’existence de toute inscription hypothécaire grevant un immeuble. Cette obligation existe même s’il n’a eu pour mission que de donner forme authentique à un emprunt hypothécaire dont les termes auraient été négociés en dehors de son intervention. Commet une faute, le notaire qui omet d’informer un prêteur du danger de conclure l’opération compte tenu du rang hypothécaire occupé par l’un des immeubles offerts en garantie » (sommaire de : Mons, arrêt n° JB07165_1, 2 mai 1991, JT, 1991, p. 794 et Rev.Not. b., 1992, p. 149) ;

« En vertu de son devoir de conseil, le notaire doit rendre les parties attentives aux risques qu’elles encourent et se ménager la preuve de l’avertissement donné, voire faire signer une décharge de sa responsabilité, lorsque les parties n’ont pas une compétence particulière en la matière » (sommaire de : Civ. Nivelles, 26 juin 1990, R.G. n° 86/245, jugement n° JB06750_1, JLMB, 1992, p. 319) ;
« Son devoir de conseil lui impose, lorsqu’il reçoit un acte, de procéder à une désignation et une description du bien exacte et suffisante. Le devoir de conseil du notaire diminue lorsqu’il ne s’agit, pour lui, que d’imprimer l’authenticité à un acte qu’il n’a pas préparé lui-même mais n’est pas abolie et il lui appartient de combler les lacunes ou omissions du projet et d’en redresser les erreurs » (Civ. Brux., 7 juin 1989, R.G. 40842, jugement n° JB01033_1) ;

« Le devoir de conseil qui s’impose au notaire par la nature de ses fonctions implique dans son chef la recherche et la vérification d’informations indispensables à la réalisation d’opérations juridiques telle que l’aliénation d’un bien immobilier ou son affectation en hypothèque » (sommaire de : Civ. Charleroi, 24 février 1989, R.G. n° -, jugement n° JB02087_1 , JLMB, 1990, p. 1423) ;
« En vertu de son devoir de conseil qui est d’ordre public, le notaire doit éclairer les parties et les avertir de tout ce qu’elles ont intérêt à savoir au sujet de la portée d’une clause qu’il a rédigée. En particulier, il a l’obligation d’informer les fondateurs d’une société des difficultés prévisibles et des risques éventuels d’une situation juridique » (sommaire de : Brux., 19 mai 1988, R.G. n° 86/21/91, arrêt n° JB00793_1, Rev. Not. b., 1983, p. 23, note De Valkeneer, r., Le statut d’indépendant et le mandat d’administrateur de société; 1988, p. 531 ; RGAR, 1990, p. 11642) ;

« Le notaire est tenu d’éclairer les parties sur toutes les conséquences juridiques des actes auxquels il prête son ministère » (sommaire de : Civ. Brux., 22 septembre 1987, jugement n° JF00174_2 , RGEN, 1993, p. 318) ; par exemple, en cas d’acte constitutif de société, le notaire doit informer les parties des conséquences économiques et juridiques du défaut de libération du capital (Civ. Charleroi, 26 janvier 1996, Rev. Not. b., 1997, p. 613).

« Il incombe au notaire instrumentant de s’assurer que l’acte qu’il est chargé de recevoir est bien conforme au prescrit de la loi et que les formalités qui lui donneront son efficacité ont été accomplies; (…). Le rôle du notaire ne se limite pas à donner la forme authentique à un acte sous seing privé négocié et conclu en dehors de lui; en vertu de son devoir de conseil, qui est d’ordre public, le notaire doit éclairer les parties, notamment sur les formalités qui se rattachent à l’acte qu’il reçoit et dont l’absence peut compromettre leurs intérêts. La circonstance que le notaire a été étranger aux négociations qui ont précédé la vente et à la confection du compromis, d’une part, et que la notification légale en vue de l’exercice du droit de préemption n’émanait pas de lui, d’autre part, n’est pas de nature à l’exonérer de son devoir de conseil. Le notaire doit informer les parties des difficultés prévisibles et des risques éventuels d’une situation » (sommaire de : Brux., 17 février 1987, R.G. n° 89/3060, arrêt n° JB05763_3, JLMB, 1987, p. 537) ;

« Il incombe en effet au notaire de prendre tous renseignements utiles avant de prêter son ministère et de rédiger l’acte » (sommaire de : Liège, 1er mars 1984, R.G. n° 86/245, arrêt n° JB06333_1, JLMB, 1984, p. 349) ;

« Le notaire a pour mission d’éclairer les parties à l’acte sur la portée et les effets juridiques des actes passés à son intervention » (Civ. Neufchâteau, 30 juin 1983, R.G. n° 86/245, jugement n° JB06467_1, JLMB, 1983, p. 422).

(source : pyxis.be)

Transcription de l’acte au bureau des hypothèques ? 2017-02-05T07:06:58+00:00

Après leur signature, tous les actes de vente sont déposés par les soins du notaire au bureau des hypothèques où ils y sont retranscrits intégralement.

La transcription hypothécaire est donc une copie intégrale de l’acte de vente et de ses annexes. Endéans les deux mois de la signature de l’acte, le notaire doit le déposer au bureau des hypothèques où ils sont intégralement retranscrits. Habituellement, les notaires déposent les actes immédiatement après les avoir fait enregistrer, mais ils restent parfois de nombreux mois à la conservation des hypothèques, en attente de transcription, en raison du nombre d’actes à faire transcrire. Ce délai constitue la raison majeure pour laquelle le titre de propriété est souvent remis avec beaucoup de retard aux acquéreurs.

L’accès aux bureaux des hypothèques est public. Toute personne peut s’y rendre pour consulter les archives et prendre connaissance des différents actes qui ont été transcrits. Ainsi, si, pour une raison quelconque, l’original de l’acte notarié ou le titre de propriété ne sont plus retrouvés (perte, incendie, inondation, …), il est toujours possible de le reconstituer intégralement. Ce système permet à tous de savoir qui est le réel propriétaire des immeubles.

(source : www.notaire.be)

Qui paye le(s) notaire(s) ? 2015-09-13T10:55:13+00:00

Sauf rarissime stipulation contraire, dans le cadre d’une vente, les frais et honoraires notariaux sont à charge exclusive de l’acquéreur.
C’est d’ailleurs précisé dans le compromis de vente.

Si le notaire du vendeur intervient également, le coût de ses prestations n’est pas payé par le vendeur, à l’exception des devoirs particuliers nécessités par les obligations du vendeur (certificats, atrtetations, etc.).

Un usage inter-notarial fait qu’il y a partage d’honoraires entre notaires, lorsqu’ils sont plusieurs à intervenir dans le même dossier « vente ».

L’intervention d’un notaire, pour conseiller chaque partie, ne génère donc pas d’augmentation d’honoraires.

Le Notaire qui « tient la plume » ? 2015-09-13T10:52:11+00:00

Heureusement que les actes ne s’écrivent plus à la plume…

Celui qui tient la plume, c’est le notaire instrumentant, celui « chez qui on signe ».

Ce sera celui qui détiendra la « minute » (l’original) de l’acte.

L’acquéreur en reçoit une expédition (copie).

Voyez notre lexique online pour cette terminologie.

Quel(s) Notaire(s) ? 2015-09-13T10:50:54+00:00

Le lieu de résidence du notaire n’a pas d’importance, pour autant qu’il s’agisse d’un notaire belge.

Le vendeur habitant à Namur et l’acquéreur habitant à Charleroi peuvent donc choisir un notaire de Virton ou de Renaix pour dresser un acte de vente d’un appartement situé à Ostende. Toutefois, le notaire ne peut signer l’acte que dans son arrondissement.

Le choix du notaire est exprimé dans le compromis de vente; il faut donc veiller à y préciser le nom du notaire choisi.

Puis-je choisir mon propre notaire ? 2015-09-13T10:49:49+00:00

Vous pouvez choisir votre propre Notaire.
Le vendeur et l’acquéreur peuvent désigner chacun leur propre notaire (ce qui est d’ailleurs conseillé), sans supplément de frais

Selon l’usage, à quelques exceptions près, l‘acte authentique se signe chez le notaire de l’acquéreur. On l’appelle le « notaire instrumentant ».

Le compromis de vente, quant à lui, est habituellement préparé par le notaire du vendeur.

Langue de l’acte ? 2015-09-13T10:48:57+00:00

L’acte de vente peut être rédigé dans une des trois langues nationales (Français, néerlandais, ou allemand). Le lieu de la situation de l’immeuble ou le lieu de la résidence du notaire qui reçoit l’acte n’ont pas d’importance.

Ainsi, un acte de vente d’un chalet en Ardenne peut valablement être reçu en néerlandais par un notaire de Bruxelles; inversement, un notaire d’Eupen ou de Saint Vith peut recevoir en français un acte de vente portant sur un appartement à la côte.

Il existe cependant une obligation: le notaire qui reçoit l’acte doit comprendre la langue de l’acte. Les parties doivent également comprendre la langue de l’acte: si l’une d’elles ne la comprend pas, elle pourra toujours se faire accompagner d’un traducteur. Dans ce cas, le notaire en fera mention au bas de l’acte.

(source : www.notaire.be)

Changer de notaire « en cours de route » ? 2017-02-05T07:06:59+00:00

Dans le cadre de dossiers difficiles (divorce, succession complexe, etc.), il peut arriver que le client perde confiance en son notaire et souhaite en changer. Cela est parfaitement possible. Nul n’est en effet lié par son choix.

Cependant, le nouveau notaire ne peut débuter sa mission que si son confrère précédant a été honoré de ses prestations.

Qu’est-ce qu’un notaire ? 2017-02-05T07:06:59+00:00

Le notaire est un officier public, nommé par le Roi. Sa compétence couvre trois grands domaines du droit : le droit immobilier (achat, vente de biens immobiliers, emprunts, …) le droit familial (contrat de mariage, adoption, donation, succession, divorce, …) ainsi que le droit des affaires (constitution de sociétés, fusion, …)

Le notaire intervient souvent dans ces 3 domaines parce que la loi impose des écrits pour constater des accords entre deux ou plusieurs parties. On les appelle des actes authentiques. Le notaire et ses collaborateurs effectuent donc des recherches auprès de différentes administrations pour que l’acte soit inattaquable, tant sur le contenu que la forme. Ils en assurent également le suivi.

Le notaire est indépendant; à l’égard de ses clients, mais aussi vis-à-vis des administrations publiques. Pour garantir cette indépendance, il est soumis à un tarif fixe, déterminé par la loi, et dont il ne peut s’écarter: il ne peut pas demander plus, mais ne peut pas non plus accorder de réduction.

Il doit rester impartial: même s’il est désigné par une des parties, il doit rester totalement neutre

Le notaire est tenu par le secret professionnel et il ne peut révéler à un tiers ce qui lui a été confié sous le sceau de ce secret.

Qui choisit la langue de l’acte ? 2017-02-05T07:06:59+00:00

Il n’y a pas de règle obligatoire. Si, dans le compromis de vente, les parties ont expressément convenu que l’acte notarié se réalisera dans une langue déterminée, elles seront tenues par cette disposition. L’emploi d’une langue déterminée pour l’acte pourra être considéré comme une condition de la vente.

Par contre, si le compromis ne prévoit rien, l’acquéreur aura le choix de la langue de l’acte. Cette solution est logique: l’acte formera le titre de propriété de l’acquéreur, et il est normal que l’acquéreur choisisse la langue de son titre de propriété futur. En outre, l’acte comprendra le rappel de toute une série de dispositions fiscales et réglementaires que l’acquéreur devra respecter.

Le fait que le compromis de vente soit rédigé dans une langue ne signifie pas que l’acte doit obligatoirement être rédigé dans cette langue: par exemple, le compromis peut très bien être établi entre les parties en anglais, en russe ou en japonais: l’acte sera reçu dans une autre langue; de même, si le compromis est établi en français, l’acquéreur néerlandophone pourra demander que l’acte soit établi en néerlandais.

(source : www.notaire.be)

Les notaires doivent-ils être inscrits dans les registres de la population de la commune où est établie leur étude ou bien de la commune où ils résident réellement ? 2017-02-05T07:07:00+00:00

Toute personne doit être inscrite dans les registres de la population de la commune où elle a établi sa résidence principale et cette disposition s’applique également aux personnes dont le domicile est réglé par l’article 107 du Code civil.

Ainsi, en ce qui concerne les notaires, la loi du 25 ventôse – 5 germinal an XI contenant organisation du notariat dispose en son article 4 que chaque notaire devra résider dans le lieu qui lui sera fixé par le Roi. Un arrêt de la Cour de cassation du 29 novembre 1984 précise qu’il faut entendre par « tenu de résider dans le lieu qui lui sera fixé par le Roi » que le notaire doit y occuper une étude normalement accessible à la clientèle où il se tient habituellement à la disposition de celle-ci.

Il n’y a donc pas de contradiction entre la réglementation sur la tenue des registres de la population et le statut des notaires. Par conséquent, le notaire qui établit sa résidence principale à une autre adresse que celle de son étude doit être inscrit dans les registres de la population à l’adresse de sa résidence principale effective.

Combien cela coûte-t-il, un notaire ? 2015-09-13T10:26:03+00:00

Une première consultation de conseil, ne nécessitant pas l’ouverture d’un dossier et des recherches, est généralement gratuite chez un notaire.

Pour les actes, c’est évidemment payant.
La plupart des prestations font l’objet de barèmes officiels: n’hésitez pas à demander AU PREALABLE à votre notaire: « combien cela va-t-il coûter ? ».

Depuis le 1er janvier 2012, les honoraires et frais notariaux sont à majorer de la TVA (21 %).

Pour le calcul des frais d’acte de vente et de prêt, utilisez nos outils online sur Pim.

Faut-il enregistrer les annexes du bail ? 2017-02-05T07:07:00+00:00

Il y a lieu de joindre obligatoirement les pièces suivantes au contrat de bail tombant sous la loi des baux à loyer:

  • une copie de l’Arrêté Royal du 8 juillet 1997 déterminant les conditions minimales à remplir pour qu’un bien immeuble donné en location à titre de résidence principale soit conforme aux exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d’habitabilité,
  • l’annexe (qui varie selon la région où le bien immeuble est situé) reprise dans l’Arrêté Royal du 4 mai 2007 contenant une explication destinée à informer le locataire et le bailleur sur un certain nombre d’aspects importants du droit en matière de baux à loyer.

Ces pièces annexées ne doivent pas être obligatoirement enregistrées .

Si vous souhaitez quand même le faire, présentez-les à l’enregistrement ensemble avec le contrat de bail (location d’un immeuble exclusivement destiné à l’habitation). Les annexes seront, comme le contrat de bail lui-même, enregistrées gratuitement et ce, même s’il n’y est pas expressément référé dans le contrat de bail.

Les autres annexes (et/ou documents requis en vertu du bail) qui ne doivent pas obligatoirement être enregistrées (p.ex. le certificat de performance énergétique) mais que l’on présente néanmoins à l’enregistrement, peuvent être enregistrées gratuitement dans le cas où celles-ci sont présentées ensemble avec le contrat de bail dont l’enregistrement est gratuit, et si ces annexes sont mentionnées dans ou au bas du contrat lui-même

FAQ ou Forum ? 2017-02-05T07:07:00+00:00

Certaines questions sont posées par nos visiteurs  dans notre forum https://forum.pim.be

Le Forum est utile pour toute question ponctuelle qui nécessite une réponse en fonction du cas d’espèce.

La présente FAQ est davantage orientée vers une information générale « permanente », liée au droit immobilier et à sa fiscalité particulière.

Lorsque la question posée dans notre forum est pertinente – dans le sens de l’intérêt général – et qu’elle y a reçu une réponse de qualité, elle peut se retrouver ici dans notre FAQ, par décision du webmaster.

Avant de poser votre question sur notre forum, vérifiez que la réponse n’existe pas déjà dans cette FAQ.

N’hésitez pas à utiliser le moteur de recherche incorporé à la FAQ.

Bruxelles : location meublée : attestation de conformité ? 2015-10-19T16:37:07+00:00

Les logements meublés à Bruxelles ne pouvaient être mis en location qu’après avoir obtenu auprès du service d’inspection régionale , une attestation de conformité.

Vous ne devez plus obtenir une attestation de conformité avant de mettre un logement en location.

L’attestation de conformité préalable a été supprimée.

Attention, le logement que vous louez doit toujours répondre exigences de sécurité, de salubrité et d’équipement des logements, mais le contrôle s’organise a posteriori.

Si votre logement est contrôlé et qu’il ne répond pas aux exigences de sécurité, de salubrité et d’équipement des logements, des sanctions peuvent vous être infligées.

Liens utiles:

http://logement.brussels/louer/droits-et-devoirs/exigences-minimales

http://logement.brussels/louer/droits-et-devoirs/plaintes-litiges/plaintes-litiges

Service Public Régional de Bruxelles -Service Logement

Formulaire de demande d’attestation de conformité (après interdiction)

 

Justice de Paix: comment déposer une requête et se défendre soi-même, comme propriétaire-bailleur ? 2015-09-11T09:07:53+00:00

L’objet d’une FAQ, c’est de répondre …. aux questions posées fréquemment ;-))

L’une de celles-ci concerne les démarches à faire, comme bailleur, par exemple dans le cas de loyers impayés.

Découvrez ici l’excellente réponse de synthèse postée sur notre forum par « Grmff », bailleur expérimenté.

Quand le congé prend-il effet ? 2015-09-11T09:06:44+00:00

Le congé produit ses effets à partir de la date à laquelle son destinataire en a pris connaissance ou aurait pu raisonnablement en prendre connaissance.

La question subsidiaire est de savoir à quel type de bail s’applique le congé. Je présume qu’il s’agit d’un bail de résidence principale.

Dans ce cas, il faut encore s’interroger sur le motif du préavis. Deux possibilités:

a) fin de bail :

– bail de neuf ans : dans ce cas le congé doit être parvenu au bailleur au moins six mois avant l’échéance du bail. Donc si le bail est entré en vigueur un 3 du mois, par exemple, le congé évoqué est parvenu à temps.
– bail de courte durée: congé moyennant préavis de trois mois. Le congé doit être parvenu au moins trois mois avant la date anniversaire du bail.

b) bail de neuf ans: congé à tout moment. Dans le cas d’un congé à tout moment, le délai de préavis, qui est de trois mois, commence à courir à partir du 1er du mois qui suit celui dans lequel il est parvenu à l’autre partie (dans ce cas, au bailleur).

(extrait du forum de Pim: reproduction de l’excellente réponse de « Gof », intervenant qualifié)

Justice de Paix: avantages de la conciliation ? 2017-02-05T07:07:01+00:00

(réponse complémentaire à celle comprise dans cette même FAQ, sous le titre « Justice de Paix: comment fonctionne la procédure en conciliation ? »)

En cas de litige existant ou potentiel, notamment entre bailleur et locataire, il existe une procédure en Justice de Paix, qui n’est pas obligatoire, appelée « conciliation ».

En cliquant ci-dessous sur « fichier utile », vous aurez accès à une brochure d’information publiée en 2010 par le SPF Justice.

Voici, par ailleurs, une approche vulgarisée – mais vécue – de cette procédure, telle qu’expliquée sur notre forum, par le pimonaute « ChristopheDelagrange » (s’il n’a pas re-changé de pseudonyme dans l’intervalle…)

« On lit encore souvent que la conciliation est obligatoire… Sur certains forums (pas ici bien sûr), des conseilleurs affirment encore qu’il faut demander une conciliation en cas de loyer non payé. C’est bien entendu une perte de temps quand il y a urgence. Cependant, en ce qui me concerne, je crois que je demanderai une conciliation quand j’ai le temps (par exemple en cas de problème de charges ou de dégâts)

La conciliation a aussi des avantages :

– Éviter les aléas d’une procédure…
– la partie adverse aura plus tendance à prendre un avocat en cas de requête qu’en cas de conciliation.
– On peut déjà discuter et voir les arguments de l’autre partie et comment elle va se défendre, et donc préparer une éventuelle requête
– Pas de conclusions à déposer, pas de risque de report, de 747 et toutes ces complications qui peuvent conduire à des mois de procédure.
– Pas besoin d’attestation de domicile, donc pas besoin de faire la file 1/2 heure à la maison communale, et de se déplacer parfois loin si le loc a déménagé à l’autre bout du pays
– Pas besoin de se rendre au greffe (il est inexact que le greffier accepte une requête envoyée – ça ne se fait pas partout)

Un seul exemple : en novembre je dépose une requête pour récupération de charges (1.500 € !). Le locataire vient avec son père qui prend sa défense. Qui lui même a consulté sa belle-sœur avocate. Qui a rédigé des conclusions de 15 pages. Ils ont aussi contacté par mails d’autres ex-locs qui avaient des « griefs » à mon encontre. Bah oui, l’ELS s’était mal passé, ça arrive…

Il s’ensuit des pages accablantes, car on a été chercher la petite bête et on me fait passer pour un bailleur indélicat.
J’en ai souffert et ai finalement accepté une transaction, car je n’était pas en état de plaider. On arrivait alors en février, il faisait neigeux, j’habite dans les Ardennes. Faire 50 kms dans un temps de merde, et attendre 3 heures que les avocats passent, pour me retrouver devant ces gens agressifs… C’était au dessus de mes forces

Nous avons conservé toutefois le dialogue, et il m’a été dit alors : vous auriez pu nous convoquer en conciliation, on serait venu

De fait, en conciliation, on peut parfois trouver une solution, ou au moins débroussailler le terrain. Il arrive que le défendeur réagisse et s’incline dès la réception de la convocation, donc affaire réglée. Ou qu’il soit de bonne foi. Ou que le juge mène bien les débats.

Tout le monde n’est pas dans l’adversité, et un dialogue reste toujours préférable. »

(fin de citation)

Brochure utile : La conciliation

Justice de Paix: comment fonctionne la procédure en conciliation ? 2015-09-11T09:04:30+00:00

La procédure en conciliation préalable n’est plus obligatoire (loi du 18/6/2008 – MB du 17/7/08).

La procédure de conciliation prend cours avec le dépôt d’une requête écrite ou l’introduction d’une demande orale au greffe du canton compétent (du lieu où se trouve l’immeuble loué).

C’est gratuit.

Le locataire et le bailleur sont alors appelés par pli judiciaire à comparaître devant le juge de paix au jour et à l’heure arrêtés.

En cas de conciliation, le juge de paix fait acter les éléments de l’accord. Cet accord a alors la même valeur qu’un jugement. Si l’une des parties ne comparaît pas ou en l’absence de conciliation, le juge fait tout simplement acter la non-conciliation.

En cas de non-conciliation, il ne reste plus qu’à devoir recourir à la procédure judiciaire… devant le même juge de Paix.

Voyez aussi dans ce chapitre de notre FAQ, la question: « Justice de Paix: avantages de la conciliation ? », avec notamment un lien vers une brochure utile

Bail non enregistré : risques ? Amendes ? 2017-02-05T07:07:01+00:00

Les personnes qui n’ont pas fait enregistrer le bail dans le délai prévu encourent indivisiblement une amende égale au montant des droits avec un minimum de 25 euros (au 1er janvier 2003) (article 41). Or, l’obligation d’enregistrement s’impose à toutes les parties contractantes (article 35, 6°), et ce quelles que soient les dispositions du bail à cet égard, donc même si – par exemple – le bail précise que l’accomplissement de l’obligation et le paiement des droits incombent au preneur. Le paiement des droits et de l’amende peut donc être réclamé au choix, par le receveur, à l’une ou à l’autre partie.

En pratique, l’omission d’avoir payé les droits d’enregistrement est généralement portée à la connaissance du receveur à l’occasion d’un procès entre propriétaire et locataire. En effet, les actes d’huissier et les jugements étant eux-mêmes soumis à la formalité (article 19, 1°), le receveur prend à cette occasion connaissance de l’existence du bail et, le cas échéant, il mène une enquête destinée à savoir s’il s’agit d’un bail écrit. De plus, les greffiers des cours et tribunaux sont tenus de communiquer aux agents de l’administration, les actes passés par eux ou devant eux (article 181-2).

En outre, bien que l’enregistrement ne soit pas une condition de validité du bail sur le plan civil, l’accomplissement de la formalité a pour effet civil de donner date certaine à l’acte vis-à-vis des tiers, ce qui peut avoir une importance pratique considérable en certaines circonstances, notamment en cas de litige relatif à l’impôt sur les revenus, au privilège du bailleur ou au sort du bail suite à la vente de l’immeuble (LOUVEAUX, B., Le droit du bail, régime général, De Boeck Université, 1993, p. 449, n° 709).

(Source : avocat Eric Causin www.comptadroit.be, cité par www.pyxis.be)

Remarque: suite aux dispositions votées fin décembre 2006 (loi-programme) des modifications dans cette matière sont intervenues. Nous aurons l’occasion d’y revenir.

Voir aussi dans cette même FAQ, la réponse à : « Bail non enregistré résiliable sans préavis ?? »

Bail non enregistré résiliable sans préavis ? 2017-02-05T07:07:01+00:00

Depuis le premier juillet 2007, les actes d’une durée de 9 ans portant bail, sous-bail ou cession de bail d’immeubles ou de parties d’immeubles affectés exclusivement au logement d’une famille, ou d’une personne seule devront être enregistrés dans un délai maximal de deux mois et non plus de 4 mois.

Après la période de deux mois, si le bail n’a pas été enregistré, à titre de sanction, le locataire peut quitter les lieux loués sans préavis ni indemnités.(article 62-75 de la loi-programme du 27/12/06).

Cette sanction n’est pas applicable pour les autres cas (ex: baux courte durée, pas 100 % logement, etc.).

Si le délai de 2 mois (4 mois si pas 100 % logement) est dépassé, il reste possible de procéder à l’enregistrement, mais avec une amende.

Il reste donc toujours possible de procéder à l’enregistrement du bail et la sanction du bail résiliable pour défaut d’enregistrement ne sera pas applicable, pour autant que cet enregistrement (même tardif) ait été effectué avant le congé donné.

Enregistrer le bail : combien cela coûte ? 2017-02-05T07:07:02+00:00

Les baux écrits, de même que les actes écrits portant sous-bail ou cession de bail, d’immeubles sis en Belgique doivent être soumis à la formalité de l’enregistrement (article 19, 3° du Code des droits d’enregistrement) auprès du receveur de l’enregistrement (article 1er). La formalité doit être accomplie dans les quatre mois de la signature de l’acte (article 32, 4°). Elle donne lieu à la perception d’un impôt dénommé droit d’enregistrement.

Le droit d’enregistrement des baux est un droit proportionnel dont le taux s’élève à 0,20 p.c., réduit à 1,5 p.c. pour les baux de chasse ou de pêche.

Lorsque le bail est à durée déterminée, ce taux s’applique au montant cumulé des loyers et des charges imposées au preneur ; lorsque le bail est à durée indéterminée, le taux s’applique à dix fois le loyer et les charges annuelles (articles 83-84).

EXCEPTION IMPORTANTE depuis le 1er janvier 2007: 
Toutefois, les baux, signés depuis le 1/1/2007, affectés exclusivement au logement d’une famille ou d’une personne seule sont exemptés du droit proportionnel (= donc enregistrement gratuit). Ils doivent être enregistrés dans les DEUX mois (au lieu de 4) et cette formalité doit être accomplie par le bailleur.

L’enregistrement d’un contrat de bail d’un immeuble affecté exclusivement au logement d’une famille ou d’une personne seule est donc gratuit depuis le 1er janvier 2007, même s’il ne s’agit pas de la résidence principale du locataire. Auparavant, le montant s’élevait à 25 euros de droits d’enregistrement et 5 euros par timbre fiscal (ou équivalent).

L’enregistrement des autres contrats de bail est toutefois soumis à des droits d’enregistrement.

Si dans un même contrat, un immeuble est loué en partie à titre d’habitation et en partie à d’autres fins (ex : magasin), l’enregistrement n’est pas gratuit. Par contre, si deux contrats distincts ont été établis (un pour l’habitation et un autre pour l’autre destination), le contrat qui concerne exclusivement l’habitation sera enregistré gratuitement.

Risque de taxation du revenu locatif réel en cas de déduction même illicite du loyer par le locataire 2015-09-11T08:57:43+00:00

Une clause d’un contrat de bail prévoyant que le bien loué ne peut être utilisé qu’à des fins d’habitation, donc non professionnelle, n’est pas opposable à l’administration fiscale, en sorte que la déduction du loyer par le locataire aura pour effet de faire entrer le loyer réel dans la base taxable du propriétaire en lieu et place du revenu cadastral (Anvers, 1er mars 1993, B.C., 1994, n° 744, p. 2864 ; Anvers, 4 novembre 1993, Courrier fisacl, 1994, p. 183 ; Brux., 28 juin 2002, Courrier fiscal, 2002, p. 547) (contra : Brux., 23 mai 1996, A.F.T., 1996, p. 370).

Par conséquent, la seule façon de se prémunir contre ce risque est de stipuler dans le contrat de bail, non seulement que les lieux ne peuvent être occupés à des usage professionnel, mais aussi que l’impôt supplémentaire mis à charge du bailleur du fait d’une utilisation professionnelle contraire au bail, sera mis à charge du locataire, pareille clause étant jugée licite (J.P. Bruges, 17 juin 1985, T.B.R., 1985, p. 202 ; J.P. Boom, 1er décembre 1994, R.W., 1996-97, p. 308 ; Civ. Liège, 7 février 2000, J.L.M.B., 2000, p. 895).

(Source : avocat Eric Causin www.comptadroit.be, cité par www.pyxis.be)

Où puis-je trouver un (bon) modèle de bail gratuit ? 2017-02-05T07:07:02+00:00

Vous pouvez le télécharger gratuitement sur PIM !

Vous les trouverez à cette page-ci.

 

Comment obtenir une réduction du précompte immobilier ? 2017-02-05T07:07:02+00:00

Dans certains cas, vous pouvez bénéficier d’une réduction du précompte immobilier. Ce sera notamment le cas si vous êtes propriétaire d’une habitation modeste. D’autres réductions s’adressent spécifiquement à l’occupant de l’habitation. Il peut s’agir du propriétaire lui-même ou d’un locataire. S’il s’agit d’une habitation mise en location, la réduction profitera donc au locataire. Comme le précompte immobilier n’est pas à la charge du locataire, la réduction sera accordée au bailleur (le propriétaire) et le locataire pourra déduire ce montant de son loyer.

Voici les réductions dont il s’agit :

  • réduction pour chef de famille souffrant d’un handicap
  • réduction pour grand invalide de guerre
  • réduction pour enfants à charge
  • réduction pour personnes handicapées à charge
  • réduction pour autres personnes à charge qui ne sont ni des enfants, ni des personnes handicapées (ce ne peut en aucun cas être votre conjoint(e) ou le cohabitant légal).

Les conditions de ces réductions diffèrent en fonction de la région que vous habitez.

En Région wallonne et dans la Région de Bruxelles-Capitale, toutes les réductions doivent faire l’objet d’une demande. En Région flamande, certaines réductions sont accordées automatiquement tandis que d’autres doivent être demandées.

Lien utile avec explications complémentaires et formulaires

Garantie locative : 2 ou 3 mois ? 2017-02-05T07:07:03+00:00

Dans le cadre d’un bail portant sur la résidence principale du preneur conclu dès le 18 mai 2007, la garantie locative pourra revêtir trois formes distinctes et s’élèvera au plus à deux ou trois mois de loyers suivant la forme choisie.

Ainsi, le locataire aura le choix entre :

* déposer un montant équivalent au maximum à 2 mois de loyer sur un compte bancaire individualisé ouvert au nom du locataire ;
* opter pour une garantie bancaire d’un montant équivalent au maximum à 3 mois de loyer;
* pour les personnes à faible revenus : opter pour une garantie bancaire de maximum 3 mois de loyer résultant d’un contrat-type entre un CPAS et une institution financière.

En cas de garantie bancaire, la banque sera obligée de garantir automatiquement le montant total de la garantie auprès du bailleur même si la nouvelle loi prévoit que cette garantie peut être constituée mensuellement pendant la durée du bail et jusqu’à un terme de 3 ans.

La banque émettrice de cette garantie devra être celle auprès de laquelle sont versés les revenus professionnels ou de remplacement du locataire.

Attention, si aucun intérêt débiteur ne pourra être réclamé par la banque au locataire pendant la constitution de la garantie, il faut savoir que la banque n’accordera des intérêts créditeurs qu’à partir du moment où le montant total de la garantie sera consigné.

Comment le bailleur peut-il mettre fin au bail de 9 ans ? 2017-02-05T07:07:03+00:00

Pour les baux affectés à la résidence principale du locataire (preneur).

Durant cette période de 9 ans, le bailleur a la faculté de mettre fin au bail, à certaines conditions.

1. Pour occupation personnelle.

Le bailleur peut mettre fin au bail à tout moment, pour occupation personnelle, à condition de notifier un congé de 6 mois.

Ce congé, pour être valable, doit mentionner le motif invoqué et l’identité de la personne qui occupera personnellement et effectivement le bien loué. il peut s’agir :

– du bailleur lui-même;
– de son conjoint;
– de ses enfants, petits-enfants ou enfants adoptifs, et de ceux de son conjoint;
– de ses ascendants (père, mère, grands-parents) et de ceux de son conjoint;
– de ses frères et soeurs, oncles et tantes, neveux et nièces, et de ceux de son conjoint.

Le bailleur ne pourra plus mettre fin au bail en vue de l’occupation personnelle par des membres de sa famille au 3è degré pendant les 3 premières années du bail.
Ceci s’applique aux contrats conclus ou renouvelés à partir du 31 mai 1997.
Le locataire peut demander au bailleur la preuve du lien de parenté. Dans ce cas, le bailleur doit prouver ce lien dans les deux mois; dans le cas contraire, le locataire peut requérir la nullité du congé. Le locataire doit à son tour introduire la requête en nullité dans les deux mois avant la fin du délai de préavis. Cette nouvelle règle s’applique déjà aux baux en cours le 31 mai 1997.

Que se passe-t-il si le congé n’est pas motivé ?

Ce congé est nul. Le bailleur doit notifier un nouveau congé qui soit conforme à la loi.
Le délai ne commence à courir qu’à partir de la réception de ce nouveau congé par le locataire.

Comment le locataire peut-il contrôler le respect de ces conditions ?

La loi prévoit que l’occupation personnelle des lieux par le bailleur ou l’un de ses proches doit avoir heu dans l’année qui suit l’échéance du préavis donné, ou en cas de prolongation, après restitution des lieux par le locataire, et se prolonger de façon effective et continue pendant deux ans au moins.

Si ces conditions ne sont pas réalisées, le locataire a droit à une indemnité égale à 18 mois de loyer, à moins que le bailleur puisse justifier d’une circonstance exceptionnelle.

Qu’entend-on par circonstance exceptionnelle dans ce cadre-ci ?

Il doit s’agir d’un motif important qui

* empêche le bailleur d’exécuter le projet qui était le sien,
* résulte d’une circonstance indépendante de sa volonté et
* est imprévisible au moment de la notification du congé.

Attention
Cette disposition de la loi n’est pas impérative. Cela signifie que le bail peut exclure ou limiter le droit du bailleur de mettre fin au bail pour l’occuper personnellement et qu’il peut prévoir, par exemple, que le bailleur ne peut invoquer cette possibilité de congé pendant les 3 premières années du bail.

2. Pour travaux.

Le bailleur peut également mettre fin au bail s’il envisage de procéder à des travaux de reconstruction, transformation ou rénovation du bien loué.
Il ne peut cependant le faire qu’à l’expiration de la 3e et/ou de la 6e année (pas d’obligation de respecter les conditions et motivations travaux pour mettre fin à la 9ème année ou à l’échéance des triennats suivants), et à condition de notifier au locataire un congé de 6 mois, qui doit préciser le motif invoqué et répondre en outre à quatre conditions.

1. il doit être accompagné d’une copie
– soit du permis de bâtir, dans les cas où les travaux envisagés requièrent un tel permis;
– soit d’un devis détaillé;
– soit d’une description des travaux avec estimation détaillée de leur coût, si le bailleur a l’intention de réaliser lui-même les travaux;
– soit d’un contrat d’entreprise.

2. Le bailleur doit démontrer en donnant le congé que les travaux envisagés respectent les dispositions légales et réglementaires en matière d’urbanisme, relatives à l’affectation des lieux.

3. Il doit également établir que les travaux affecteront le corps du logement occupé par le locataire. Ne peuvent justifier la rupture du contrat : les travaux devant exclusivement affecter la façade de l’immeuble, le grenier, le jardin, les dépendances de l’immeuble et, de façon générale, les travaux qui ne rendent pas le logement du locataire inhabitable (tels que ceux qui portent sur un autre étage que celui qu’il occupe).

4. Enfin, le bailleur doit démontrer que le coût des travaux est supérieur à trois années de loyer.

Cette condition est cependant assouplie si l’immeuble dans lequel est situé le bien loué comprend plusieurs logements loués appartenant au même bailleur et affectés par les travaux. Dans ce cas, il suffit que le coût global des travaux dépasse deux années de loyer de l’ensemble de ces logements.

En outre, en vue d’assurer le bon déroulement des travaux, le bailleur peut à tout moment mettre un terme au bail de chaque logement concerné moyennant un préavis de 6 mois, MAIS ce bail ne peut pas être résilié pendant la première année.

Attention!
Cette disposition de la loi sur les loyers n’est pas impérative. Cela signifie que le bail peut exclure ou limiter le droit du bailleur de mettre fin au bail pour effectuer des travaux et prévoir, par exemple, qu’il ne peut le faire avant l’expiration du deuxième triennat. Une telle clause est parfaitement valable.

Que se passe-t-il si le congé ne répond pas aux conditions de la loi ?

Ce congé est nul. Le bailleur doit notifier un nouveau congé, qui soit conforme à la loi, s’il est encore possible de le faire dans le délai prescrit par la loi.

Le locataire peut-il contrôler le respect des conditions légales par le bailleur ?

La loi prévoit que les travaux doivent être commencés dans les 6 mois et être terminés dans les 24 mois qui suivent l’échéance du préavis donné, ou en cas de prorogation, après restitution des lieux par le locataire.

Le locataire peut demander au bailleur de lui communiquer les documents (factures, photos, … ) permettant de prouver que les travaux projetés ont été réalisés dans les conditions et les délais prévus par la loi. Si le bailleur, sans justifier d’une «circonstance exceptionnelle», ne réalise pas les travaux dans les conditions et les délais prévus, le locataire a droit à une indemnité égale à 18 mois de loyer. En ce qui concerne l’appréciation de la «circonstance exceptionnelle», on se reportera à ce qui est dit au sujet de la résiliation pour cause d’occupation personnelle (ci-dessus, point 1.)

3. Résiliation sans motif, moyennant indemnité.

A la fin du premier et du deuxième triennat, le bailleur peut également mettre fin au bail sans motif, mais à condition de notifier un congé de 6 mois et de verser au locataire une indemnité. Cette indemnité est égale à :

– 9 mois de loyer si le congé est notifié à la fin du premier triennat;
– 6 mois de loyer si le congé est notifié à la fin du deuxième triennat.

Le versement de l’indemnité n’est pas une condition de validité du congé, ce qui signifie quelle ne doit pas être versée au moment de la notification du congé pour que celui-ci soit valable.

Attention!
Cette disposition de la loi sur les loyers n’est pas impérative non plus. Cela signifie que le contrat peut exclure ou limiter le droit au bailleur de mettre fin au bail sans motif (et prévoir par exemple qu’fl ne peut le faire avant l’expiration du deuxième triennat).
(source: Cabinet Demine)

Obligation d’établir un état des lieux d’entrée (et enregistrement de ce dernier) ? 2015-09-11T08:44:27+00:00

L’état des lieux est toujours obligatoire pour tous les baux d’immeubles, sauf le bail à ferme, conclus dès le 18 mai 2007.

Il devra être dressé contradictoirement et à frais communs par les deux parties et réalisé, soit au cours de la période où les locaux son inoccupés, soit au cours du premier mois d’occupation des lieux par le preneur.

Par ailleurs, en cas de bail portant sur la résidence principale du preneur ou de bail d’une chambre destinée au logement d’un ou de plusieurs étudiants, il devra être annexé au contrat de bail écrit et sera soumis à l’enregistrement.

Cette nouvelle règle n’est cependant assortie d’aucune sanction, si ce n’est qu’à défaut de rédaction d’un état des lieux, le preneur sera présumé, sauf preuve contraire, avoir reçu le bien dans l’état où il se trouve à la fin du bail. Tel est déjà le cas à l’heure actuelle, en sorte que la nouvelle règle ne constitue qu’une pétition de principe, sans réelle conséquence en pratique.

Taxation des revenus de biens immobiliers donnés en location – Importance de la ventilation du loyer dans le bail 2015-09-11T08:43:32+00:00

Lorsqu’un immeuble sis en Belgique est donné en location, le revenu à déclarer fiscalement par le propriétaire est le revenu cadastral (article 7, § 1er, 2°, a du CIR92) lorsque l’immeuble n’est affecté ni totalement ni partiellement par le locataire à son activité professionnelle. Il s’agit du montant total du loyer et des avantages locatifs dans les autres cas (article 7, § 1er, 2°, c du CIR92).

Toutefois, lorsque le contrat de bail soumis à l’enregistrement détermine séparément le loyer afférent à la partie professionnelle et le loyer afférent à la partie privée, les revenus des deux parties sont fiscalement déterminés séparément, à savoir respectivement partim loyer et avantage réels, partim revenu cadastral (article 8 du CIR92). En pratique, il est donc important de prévoir cette ventilation dans le bail, de disposer d’un bail écrit et d’enregistrer ce bail, à défaut de quoi le revenu à déclarer sera le revenu réel pour le tout, même si la partie professionnelle n’est que partielle (Liège, 28 février 2003, RG n° 1 998/FI/88).

(Source : avocat Eric Causin www.comptadroit.be, cité par www.pyxis.be)

Lorsque le bail est affecté au logement d’un couple marié ou de cohabitants légaux, qui est le locataire ? Qui doit écrire à qui ? 2015-09-11T08:41:51+00:00

Le contrat de bail portant sur le logement principal d’un couple marié est toujours censé avoir été conclu par les deux époux, même si le contrat a été conclu par un seul des conjoints, et même s’il a été conclu avant le mariage. Le bail «appartient» donc toujours aux deux époux.

Cela signifie :

– que le bailleur doit envoyer obligatoirement tous les congés, notifications et exploits relatifs à ce bail en deux exemplaires, séparément, à chacun des époux (en pratique, une lettre devra être adressée à Madame, et une autre lettre à Monsieur, dans deux enveloppes séparées);

– que les congés, notifications et exploits doivent également être adressés par les deux conjoints locataires, séparément, au bailleur.

Que se passe-t-il si ces formalités ne sont pas respectées ?

Le bailleur ne peut invoquer la nullité des actes qui lui sont adressés au mépris de cette règle, parce qu’elle vise à protéger les intérêts du conjoint.

Chacun des époux pourra cependant invoquer la nullité des actes qui ont été adressés uniquement à son conjoint par le bailleur, ou qui ont été adressés au bailleur uniquement par son conjoint, mais à la condition cependant de prouver que le bailleur avait connaissance du mariage.

Pratiquement, si les époux veulent pouvoir invoquer cette règle, ils doivent veiller à mentionner dans le bail qu’ils sont mariés, ou avertir le bailleur de leur mariage par lettre recommandée à la poste, si ce mariage a lieu après la conclusion du bail.

Les règles énoncées ci-dessus s’appliquent également aux cohabitants légaux.

La loi du 23 novembre 1998 instaurant la cohabitation légale prévoit que l’article 215 du Code civil s’applique par analogie à la cohabitation légale. La présente loi est entrée en vigueur le 1er janvier 2000.

Distinction entre règle impérative & règle supplétive ? 2015-09-11T08:40:47+00:00

Une règle impérative est une règle à laquelle il ne peut être dérogé dans le contrat. Une telle règle s’applique même si le contrat contient une clause contraire. Dans ce cas, la clause contractuelle est nulle.
Les dispositions de la loi sur les loyers (Section II) sont normalement impératives, sauf dans la mesure où elles précisent elles-mêmes qu’elles ne le sont pas.

Une règle supplétive est une règle à laquelle il peut être dérogé dans le contrat. Elle s’applique uniquement si le bail est verbal ou si le bail écrit ne prévoit pas le contraire. Les dispositions générales du Code civil sont normalement supplétives, sauf si elles précisent elles-mêmes qu’elles sont impératives.

Date de prise d’effet d’un préavis ? 2015-09-11T08:40:00+00:00

Dans tous les cas où le préavis peut à tout moment être donné, le délai de préavis prend cours le premier jour du mois qui suit le mois au cours duquel le préavis est donné.

Bail écrit obligatoire ? 2017-02-05T07:07:03+00:00

Un bail afférent à la résidence principale du preneur doit toujours être établi par écrit et doit mentionner l’identité de toutes les parties, la date de début du contrat, la description de tous les locaux et parties du bâtiment qui font l’objet de la location ainsi que le montant du loyer.

Ce contrat doit être signé par les parties et doit être établi en autant d’exemplaires qu’il y a de parties ayant un intérêt distinct (plus un exemplaire supplémentaire pour le bureau d’enregistrement .

En outre, chaque original du contrat doit contenir la mention du nombre d’originaux.

Publicité: Obligation d’indication du montant loyer et charges communes ? 2015-09-11T08:37:52+00:00

Depuis le 18 mai 2007 (loi du 25/4/07, publiée le 8/5/07), toute communication publique ou officielle (comme une annonce ou une affiche) relative à la mise en location d’un bien affecté à l’habitation au sens large (résidence principale, résidence secondaire, kot, location de vacance, …) devra faire figurer le montant du loyer demandé et des charges communes.

Les communes pourront constater, poursuivre et sanctionner les manquements à cette obligation, par le bailleur ou par son mandataire, d’une amende administrative fixée entre 50 et 200 Euros, la commune compétente étant celle où le bien est situé.

Il ne s’agit toutefois pas d’une obligation pour les communes, avec cette conséquence que la sanction du non respect de cette obligation dépendra de chaque commune, non seulement quant au montant de l’amende mais aussi quant à sa perception même …

Modalités de résiliation du bail par le bailleur pour travaux ? 2017-02-05T07:07:04+00:00

Le bailleur peut mettre fin au bail s’il envisage de procéder à des travaux de reconstruction, transformation ou rénovation du bien loué. Il ne peut cependant le faire qu’à l’expiration de chaque triennat, c’est-à-dire à l’expiration de chaque période de trois ans, et à condition de notifier au locataire un congé de 6 mois, qui doit préciser le motif invoqué et répondre en outre à quatre conditions.

a) Il doit être accompagné d’une copie :
• soit du permis de bâtir, dans les cas où les travaux envisagés requièrent un tel permis ;
• soit d’un devis détaillé ;
• soit d’une description des travaux avec estimation détaillée de leur coût, si le bailleur a l’intention de réaliser lui-même les travaux ;
• soit d’un contrat d’entreprise.

b) Le bailleur doit démontrer en donnant le congé que les travaux envisagés respectent les dispositions légales et réglementaires en matière d’urbanisme, relatives à l’affectation des lieux.

c) Il doit également établir que les travaux affecteront le corps du logement occupé par le locataire. Ne peuvent justifier la rupture du contrat : les travaux devant exclusivement affecter la façade de l’immeuble, le grenier, le jardin, les dépendances de l’immeuble et, de façon générale, les travaux qui ne rendent pas le logement du locataire inhabitable (tels que ceux qui portent sur un autre étage que celui qu’il occupe).

d) Enfin, le bailleur doit démontrer que le coût des travaux est supérieur à trois années de loyer.

Cette condition est cependant assouplie si l’immeuble dans lequel est situé le bien loué comprend plusieurs logements loués appartenant au même bailleur et affectés par les travaux.
Dans ce cas, il suffit que le coût global des travaux dépasse deux années de loyer de l’ensemble de ces logements.
En outre, en vue d’assurer le bon déroulement des travaux, le bailleur peut à tout moment mettre un terme au bail de chaque logement concerné moyennant un préavis de 6 mois, MAIS ce bail ne peut pas être résilié pendant la première année.

(extrait de la brochure « la loi sur les loyers » téléchargeable sur Pim)

Que peut faire le bailleur si le locataire ne paye pas le loyer ou les charges ? 2015-09-11T08:34:03+00:00

Le bailleur ne peut pas expulser unilatéralement le locataire qui ne paie pas son loyer ou les charges, même si le contrat prévoit expressément cette sanction.

Après avoir mis le locataire en demeure de payer dans le délai qu’il fixe (par lettre recommandée à la poste), le bailleur peut l’assigner devant le juge de paix ou le faire convoquer par requête et exiger le paiement :
• des arriérés de loyer et ou des charges ;
• et éventuellement, la résolution du bail aux torts du preneur, et en outre, dans les deux cas, des dommages et intérêts.

Le juge de paix peut, en tenant compte de certaines circonstances, accorder un délai de paiement au locataire.

Attention !
Il faut tenir compte des règles applicables à la prescription. L’action du bailleur pour le paiement des loyers qui n’ont pas été payés ou qui ne l’ont pas été intégralement se prescrit par 5 ans à compter de la date d’échéance de ces loyers.
Ce délai de prescription de 5 ans s’applique aussi lorsque les sommes dues et non payées correspondent à des frais et charges qui sont payables par année ou à des termes périodiques plus courts (si des délais plus longs sont prévus, la prescription est de 10 ans)

Si le bail contient une clause d’arbitrage… adressez-vous à la Chambre d’Arbitrage (comme expliqué sur Pim)

Faut-il enregistrer l’état des lieux d’entrée ? 2017-02-05T07:07:04+00:00

Les parties d’un contrat de bail dressent impérativement un état des lieux d’entrée (ELE) détaillé de l’immeuble loué.

Il est annexé au contrat écrit d’un bail à loyer et il est obligatoire de le faire enregistrer.

Cette obligation vaut pour tous les types de contrat de bail: pour habitation mais aussi pour les baux commerciaux, les baux pour des bureaux, etc. …

S’il s’agit d’un bail enregistré/à enregistrer gratuitement, l’enregistrement de l’état des lieux sera gratuit aussi, si:
✓ l’état des lieux est présenté à l’enregistrement simultanément avec le contrat de bail OU
✓ l’état des lieux est présenté plus tard, et le contrat de bail enregistré gratuitement y est joint en original ou en copie OU
✓ l’état des lieux est présenté plus tard, et une déclaration écrite y est jointe et stipule qu’il concerne un contrat de bail qui a déjà été enregistré gratuitement
(en application de l’article 161, 12° du C. Enreg). Dans cette déclaration les données du cachet de l’enregistrement doivent être reprises.

L’état des lieux peut comme le contrat de bail être soumis à l’enregistrement via internet, par mail, par poste, par fax ou en vous rendant personnellement au bureau de l’enregistrement compétent (voir ici dans notre FAQ)

Comment le locataire peut-il mettre fin au bail de 9 ans (residence principale) ? 2017-02-05T07:07:04+00:00

Le locataire peut partir à tout moment, à condition de notifier au bailleur un congé de 3 mois. Il n’est jamais tenu de motiver son congé.

Durant les 3 premières années du bail, il doit cependant payer au bailleur une indemnité égale à :
• 3 mois de loyer s’il part durant la 1re année ;
• 2 mois de loyer s’il part durant la 2e année ;
• 1 mois de loyer s’il part durant la 3e année.

Cette indemnité ne doit pas être versée au moment de la notification du congé pour que celui-ci
soit valable. Elle intervient dans le décompte final des sommes revenant à chacune des parties à l’expiration du contrat.

Si le bailleur met fin au bail anticipativement moyennant un congé de 6 mois afin d’occuper les lieux personnellement, d’exécuter des travaux ou qu’il le fait sans évoquer de motif, le locataire peut à son tour notifier un congé (« contre-préavis ») d’un mois sans devoir payer d’indemnité, même si le congé intervient pendant les 3 premières années de son contrat.

Enfin, depuis le 1er juillet 2007, un bail de 9 ans (rés. pr.) qui n’a pas été enregistré dans le délai légal peut être résilié par le preneur sans observer de délai de préavis et sans verser d’indemnité.

Résiliation anticipée du bail de commun accord ? 2015-09-11T08:31:48+00:00

Les parties (preneur et bailleur) peuvent (mais ne doivent pas) toujours se mettre d’accord pour mettre fin au bail anticipativement, c’est-à-dire avant son échéance normale.

Etant donné le caractère impératif des dispositions de la loi sur les loyers, il est cependant conseillé de confirmer cet accord par écrit, pour éviter toute contestation ultérieure.

Inexécution fautive ? 2015-09-11T08:30:46+00:00

Lorsque le locataire ou le bailleur n’exécute pas les obligations qui lui sont imposées par le contrat de bail ou par la loi, l’autre partie peut la faire convoquer ou la faire citer devant le juge de paix (ou chambre d’arbitrage, si prévu au bail) et demander :
• soit l’exécution pure et simple du contrat,
• soit la résolution du contrat, et, en outre,
dans les deux cas, des dommages et intérêts.

Il s’agit d’une application d’un principe général du droit des contrats.

Cela ne peut toutefois résulter que d’une décision (juge ou arbitre) et pas d’une initiative unilatérale de l’une des parties.

Qu’est-ce qu’un contrat de bail ? 2017-02-05T07:07:04+00:00

Un contrat de bail existe dès qu’une personne (qu’on appelle le bailleur et qui est en général le propriétaire) cède l’usage ou la jouissance d’un immeuble ou d’une partie d’immeuble à une autre personne (qu’on appelle le preneur ou le locataire), en contrepartie du paiement d’un loyer (ou variantes, mais restons simples…).

Tout locataire a donc nécessairement un bail, même si parfois il l’ignore : il ne faut pas nécessairement qu’il y ait un écrit, comme il ne faut pas non plus qu’il y ait une durée précise, pour qu’il y ait un bail.

Comment fonctionne l’arbitrage (de la Chambre d’Arbitrage et de Médiation) prévu dans le bail Pim ? 2017-02-05T07:07:05+00:00

Le « bail Pim » prévoit, au lieu de la Justice de Paix, le recours à l’arbitrage de la Chambre d’Arbitrage et de Médiation.

Voici la réponse synthétique à la question posée fréquemment : comment cela fonctionne-t-il ? Quel est l’intérêt d’y recourir ?
Les parties déterminent elles-mêmes les règles de procédure dans un délai fixé par l’Arbitre, à moins que la requête d’arbitrage n’exprime d’ores et déjà la volonté de ne pas déroger au règlement de la Chambre, ou que les parties ne se soient déjà entendues sur des règles de déroulement de l’instance..
L’idée de la fixation de règles par les parties est louable, parce qu’elle repose sur l’espoir d’une collaboration de leur part.

Cependant, l’efficacité de ce principe est évidemment fonction de leur aptitude à s’entendre sur ce point en plein conflit.

Le délai donné le cas échéant par l’Arbitre pour déroger au règlement de la Chambre est usuellement de 7/8 jours, sauf circonstances particulières (urgence, etc.).

Cela étant, l’Arbitre donne aux parties un corpus sur laquelle celles-ci s’entendent généralement, le texte étant élaboré et rédigé par une personne neutre.

La procédure se caractérise par quatre paramètres principaux : Confiance mutuelle – Souplesse – Rapidité – Polyvalence des pouvoirs de l’Arbitre.

I. La confiance

L’Arbitre oeuvrant au sein de la Chambre siège comme « juge » unique. Il statue en premier et dernier ressort à l’issue d’une procédure légalement réputée contradictoire (il n’y a en effet pas, en matière arbitrale, de procédure par « défaut » permettant de refaire juger l’affaire sur opposition, par exemple lorsqu’une partie n’a pas comparu à l’audience à laquelle elle a été convoquée).

Comme tout juge, l’Arbitre doit être impartial et indépendant.

L’arbitrage est attractif s’il est effectué en confiance. Cet avantage serait fortement diminué si dès le départ, sa décision, par laquelle une partie peut se voir condamnée, était susceptible d’être remise en cause.

La qualité nécessaire des débats fonde la crédibilité-même de la Chambre vis-à-vis des justiciables, et constitue un critère essentiel de recrutement de ses membres.
L’Arbitre peut être amené à guider activement les débats, et à rechercher une solution satisfactoire pour l’ensemble des parties, avec leur collaboration. Cette manière de régler les litiges est préférable à celle qui consisterait à rester de marbre et à laisser les parties totalement ignorantes de ses appréciations lors des échanges, d’autant plus que la décision est sans appel. Il s’agit là d’un contrepoids non négligeable à l’absence de recours vis-à-vis d’une sentence arbitrale.

Il s’agit aussi de réunir les conditions d’un débat « fair-play », lorsque l’Arbitre est bien évidemment mis en mesure de le faire.

En pratique, nombreuses sont en fait les décisions entérinant dans ce contexte un accord des parties.
II. Souplesse et rapidité – Mise en oeuvre du règlement

La procédure d’arbitrage ne peut être expéditive. En revanche, elle doit être réalisée avec diligence.

La saisine de l’Arbitre est réalisée par lettre, fax, ou courrier électronique, l’intervention d’un huissier de justice n’étant pas requise.
L’Arbitre fixe la date de l’audience, qui doit se tenir dans les trente jours de sa constatation de l’absence de volonté commune des parties de déroger au règlement de la Chambre. En pratique, cette audience se tient dans maints cas dans les 15-20 jours (l’agenda de l’Arbitre le permettant fréquemment ou parce que le requérant communique dès l’introduction de la procédure un dossier contenant ses exposé, moyens et pièces).

Il invite en même temps la partie requérante, qui ne l’aurait pas déjà fait, à communiquer un résumé des faits et sa demande, et à la partie défenderesse à adresser un mémoire en réponse, le tout avant l’audience.

L’Arbitre peut ainsi connaître pour l’audience les éléments soumis par les parties, ce qui permet de substantiels gains de temps et renforce son rôle actif.

Au jour prévu pour l’audience, en cas d’absence d’une partie n’ayant pas communiqué l’existence d’un empêchement légitime, et sauf demande de remise émanant de la partie présente (auquel cas l’Arbitre remet la cause dans le mois), l’Arbitre doit prendre l’affaire en délibéré.

Si l’ensemble des parties y comparaissent ou y sont représentées, la cause y est débattue, sauf si l’affaire ne peut y être traitée en débats succincts.

Lorsque la cause appelle alors un échange de conclusions, un calendrier est fixé ou, le cas échéant, entériné par l’Arbitre, les délais prévus à cette fin étant censés être respectés sous peine de rejet.

L’Arbitre dispose en principe d’un délai de 45 jours pour rendre sa sentence (voir le règlement en ce qui concerne les aménagements de ce délai).

L’expérience démontre toutefois que la majorité des sentences sont rendues dans un délai bien inférieur (fréquemment quelques jours dans les affaires simples)..

Les notifications se font, selon les cas, par courriel, télécopie, ou courrier postal (voir le règlement sur le détail des envois prévus).

Pour tout ce qui n’est pas stipulé par le règlement ou préliminairement par les parties lors de la saisine de l’Arbitre, celui-ci fixe oralement ou par écrit les règles de procédure préalablement aux débats, ou lors de ceux-ci, ou encore à l’occasion de tout incident de procédure, selon les circonstances.

Il peut, dans le respect de la loi et des principes généraux du droit, modifier ou adapter les règles en cas de nécessité de bonne administration de justice.
Aucune saturation de la Chambre n’est à craindre, car le nombre des affaires conditionne celui des Arbitres.

Ainsi, aucun encombrement ne peut être créé tel que celui susceptible de résulter de la fixation d’un cadre ou statut rigide.

Faut-il diligenter une expertise, les experts travaillant pour la Chambre remettent le résultat de leurs travaux dans des délais très brefs (quelques semaines, voire quelques jours).
La rapidité du règlement arbitral des litiges est aussi, fondamentalement, assurée par la législateur lui-même, puisque ce dernier a expressément exclu la faculté de faire appel (sauf volonté des parties de se ménager une telle voie de recours).

III. La polyvalence des pouvoirs de l’Arbitre

L’Arbitre dispose d’un large éventail légal de mesures destinées à étayer les débats d’éléments propres à forger son point de vue. Il peut ordonner la production de pièces, une enquête (audition de témoins), des mesures d’expertise, des descentes sur les lieux, celles-ci lui permettant dans de nombreux cas (dégâts locatifs, constructifs, services inopérants, problèmes techniques, etc.) de prendre par lui-même la mesure de la situation, généralement dans le cadre d’affaires complexes.

L’Arbitre est par ailleurs habilité à prendre des mesures provisoires ou conservatoires, et à fixer des astreintes.

Exécution de la sentence arbitrale

Pour acquérir la force exécutoire, une décision arbitrale définitive doit faire l’objet, sur requête d’une partie, de l’exequatur du Président
du Tribunal de Première Instance, même pour un dossier commercial.

Un modèle de requête figure sur le site.

La durée de la procédure d’exequatur est généralement de quelques jours. Le dépôt de la requête au greffe donne lieu à la perception d’un droit modique faisant partie des frais de procédure dus par la partie succombante.

Au cours de la procédure d’exequatur, à laquelle aucune des parties n’est conviée, le Président du Tribunal de Première Instance contrôle essentiellement
les éléments de forme que doit comprendre légalement la sentence, sans être habilité à rejuger l’affaire au fond lorsque lesdites formes sont respectées.

Il vérifie principalement si la matière peut faire l’objet d’un arbitrage, si la sentence contient les énonciations prévues par la loi, a été notifiée aux parties.
Une fois exequaturée, la sentence peut faire l’objet d’une exécution forcée (il est à noter qu’une sentence non exequaturée constitue un titre permettant une saisie conservatoire sans autorisation préalable).
Lorsque les parties ont prévu la faculté de faire appel d’une sentence arbitrale (cas rarissime), la sentence arbitrale rendue en première instance peut ordonner l’exécution provisoire.

Lien: http://www.arbitrage-mediation.be/

Quand un bail a-t-il « date certaine » ? 2017-02-05T07:07:05+00:00

Un bail sous seing privé lie les contractants (par ex.: bailleur et locataire) entre eux, mais ce bail n’est pas « opposable aux tiers ».

« Opposable aux tiers »: cela signifie que les personnes autres que le bailleur et le preneur ne peuvent plus prétendre ignorer le bail, et qu’elles doivent respecter son existence.

Un bail écrit, rédigé sous seing privé (c’est-à-dire non authentique) acquiert date certaine :
• à partir du jour de son enregistrement ;
• à partir du jour du décès de l’une des parties qui l’a signé ;
• à partir du jour où son existence est constatée dans un jugement ou un acte dressé par un officier public, tel qu’un notaire ou un huissier de justice.

Un bail « authentique », notamment celui établi par un notaire, a toujours date certaine.

Une société peut-elle être locataire dans un bail de résidence principale ? 2017-02-05T07:07:05+00:00

Un bail de résidence principale ne peut faire intervenir qu’une personne physique comme locataire.

Voir les explications complémentaires ici sur le blog de Me Carnoy.

Et notamment cet extrait-ci:

« Il arrive qu’un employeur doive louer des logements destinés à ses employés, pour une durée qui exclut le recours à l’hébergement en appart-hôtel.

Il peut s’agir d’une ambassade qui loge son personnel, d’une entreprise qui loge des experts ou cadres expatriés, de consultants en mission de longue durée, etc.

Quel type de location s’ouvre à la société ou à l’ambassade qui veut louer des logements pour les mettre à la disposition de son personnel ?

La première question qui se pose est de savoir si une société peut conclure une convention régie par la loi sur le bail de résidence principale.

La réponse est négative. L’article 1, § 1, de la loi du 20 février 1991 pose que la loi s’applique aux baux portant sur le logement « que le preneur affecte à sa résidence principale ».

Une société n’ayant pas de résidence principale, cela exclut les sociétés du champ d’application de la loi, même si le destinataire final du bien loué est une personne physique (B. Louveau, Le droit du bail de résidence principale, De Boeck, 1995, p. 75 ; Pauwels & Raes, Manuel permanent des baux à loyers et commerciaux, C-II-1-7).

La solution n’est plus guère discutée malgré certains errements de la jurisprudence (J.P., Bruges, 24 mai 1994, T.V.B.R., 1991, p. 100 et J.P., Rhode St Genèse, 8 février 1999, R.W.,
2001-2002, p. 357 réformé par Civ., Bruxelles, 6 avril 2000, R.W., 2001-2002, p. 1539).

Cela signifie que la société devra conclure un bail de droit commun ; cependant rien n’empêche les parties de convenir que la loi s’appliquera comme cadre contractuel et non légal. »

La garantie locative sous toutes ses formes : focus sur une solution passant par l’assurance-caution 2017-02-05T07:07:06+00:00

La garantie locative, notamment pour les baux de résidence principale, connaît ses nouvelles traditions: somme versée sur un compte bancaire bloqué au nom du preneur (avec un maximum de 2 mois de loyer) et/ou garantie bancaire.

Une nouvelle forme de garantie (3 mois) attractive fait son apparition depuis peu: l’assurance-caution.

Quelle en est sa valeur ?

Voici l’avis de Me Pierre Moreau, avocat aux Barreaux de Bruxelles et de Luxembourg, du cabinet Philippe & Partners , avis que nous publions ici avec son aimable autorisation:

« Que l’on se situe dans le cadre d’un bail de résidence principale/à loyers ou commercial, un bon contrat est avant tout un contrat où tant le bailleur que le locataire s’inscrivent dans une relation de confiance. Le premier sachant que les loyers seront payés et les éventuelles dégradations au bien prises en charge, tandis que le second pourra pleinement jouir du bien loué, en toute tranquillité.La constitution et le maintien d’une garantie locative permettra au contrat de vivre une vie la plus paisible possible. Mais, que l’on se situe en matière de bail de résidence principale/à loyers ou de bail commercial, la garantie n’est pas de droit. Ce n’est que si le contrat écrit prévoit l’obligation de constituer une garantie que le locataire doit se soumettre à cette obligation (en ce sens en matière de bail de résidence principale voy. B. Louveaux, La nouvelle loi sur les baux, Immobilier, n°12, Kluwer, 2007, p. 9 ; Y. Merchiers, Répertoire notarial (Traités), Tome VIII : «Les baux», Livre 3, éd. 2010 : Bail de résidence principale, p. 199 ; en matière de bail commercial : J. Kint – M. Godhaird, Répertoire notarial (Traités), Tome VIII : «Les baux» — Livre 4, éd. 2011 : Bail commercial (Commentaire(s), p. 111)).

Bien souvent le bailleur exige du preneur, qui y souscrit, que celui-ci fournisse l’une ou l’autre garantie. Les contractants conviennent librement sous quelle forme cette garantie sera fournie. Celle-ci peut, au choix des contractants, consister en une somme d’argent, en actions, obligations, bons de caisse ou autres biens meubles; elle peut également être fournie par un tiers se portant caution (Y. Merchiers, op. cit., p. 199 ; en ce sens J. Kint – M. Godhaird, op. cit., p. 114).

Si les parties choisissent de recourir à un type de garanties réglementées par la loi (par exemple, en droit belge, les trois hypothèses visées à l’article 10 de la loi du 20 février 1991), elles devront impérativement respecter le prescrit du texte légal. Par contre, si les parties choisissent une autre forme de garantie – ce qui est parfaitement légal – elle pourront l’aménager contractuellement. Le contrat de bail pourra par exemple contenir une clause du type « Les parties conviennent que les obligations du locataires seront impérativement garanties par

[type de garantie + modalités]».

Le preneur qui s’est obligé lors de la conclusion du bail à fournir l’une ou l’autre garantie et qui ne respecte pas cet engagement, commet une faute contractuelle que le juge peut sanctionner. La sanction peut consister en la résolution du contrat ou en une condamnation à fournir la garantie convenue. La résolution du contrat aux torts du preneur défaillant peut s’assortir, le cas échéant, de dommages-intérêts (Y. Merchiers, op. cit., p. 200).

La garantie peut-elle notamment consister dans une assurance-caution souscrite auprès d’une compagnie qui se porterait caution de la garantie locative ? Rien ne s’y oppose. Au contraire, cette formule permet au bailleur, moyennant paiement par le locataire d’une prime calculée en fonction du profil de ce dernier, d’obtenir qu’un assureur-caution se porte caution des dettes éventuelles du locataire, par exemple en raison d’un défaut de paiement du loyer ou de dégradations occasionnées au bien loué. Une des caractéristiques de ce type d’assurance favorable au bailleur consiste dans le fait que l’assureur-caution aura accès à un nombre de données permettant de vérifier de manière plus précise la solvabilité du locataire, et donc du risque à couvrir.

Cette formule de garantie via une assurance caution n’impose pas de bloquer de fonds sur un compte. Les règles du cautionnement seront d’application (articles 2011 et suivants du Code civil).

En cas de conflit né à l’occasion de l’exécution du contrat, favoriser la médiation permettra souvent d’éviter d’importants tracas et frais de justice, mais au mieux le contrat sera rédigé, au mieux sa vie se déroulera sans heurt.

Notre conseil :
Apporter une attention particulière à la forme de garantie permettra tant au bailleur qu’au locataire de savoir à quoi s’attendre en cas de difficultés, dans la parfaite lignée de l’adage « mieux vaut prévenir que guérir » ! »
(fin de citation)

 

Quelle est la différence entre un bail de bureaux et un bail commercial ? 2017-02-05T07:07:06+00:00

Parmi nos modèles de baux, il existe le bail commercial et le bail de bureaux. Lequel choisir ?

Un bail commercial est un bail visant une situation prévue par la loi du 30 avril 1951 sur le bail commercial, avec des contraintes spécifiques.

Il s’agit des baux d’immeubles ou de parties d’immeubles qui sont affectés principalement par le locataire à l’exercice d’un commerce de détail ou à l’activité d’un artisan, directement en contact avec le public.

On pense, par exemple, aux activités Horeca, à une librairie, un fleuriste, une épicerie, etc.

Par contre, les baux d’immeubles affectés par le locataire à une activité non commerçante (profession libérales, etc.) ou dont l’activité est commerciale mais n’est pas de détail ou n’est pas accessible au grand public (par exemple: vente à des grossistes uniquement ou sur rendez-vous) sont des baux de droit commun soumis aux articles 1714 et suivants du Code Civil.

Le congé à donner en fin de bail 2015-09-11T08:03:03+00:00

Le congé à donner en fin de bail

Le bail de résidence principale ne prend pas automatiquement fin au terme convenu: il faut toujours donner un congé. Cette règle vaut pour tous les contrats: baux de courte durée, baux de neuf ans, ou baux de longue durée.

La nécessité de donner un congé a été imposée pour éviter de laisser le bailleur et le locataire dans l’incertitude de ce qui va se passer en fin de bail: tant le bailleur que le locataire doivent prendre leurs dispositions suffisamment tôt, soit pour trouver un autre locataire, soit pour trouver un autre logement. Il n’est donc pas nécessaire d’invoquer un motif quelconque.

Comment donner le congé ?

La loi n’impose pas de forme particulière pour le congé. Il suffit que le bailleur ou le locataire ait manifesté son intention de mettre fin au bail à son échéance. Ainsi, le congé peut être donné oralement, mais en cas de difficultés, il sera sans doute difficile de prouver la réalité de l’existence du congé.

Il est donc hautement recommandé de donner le congé par écrit. Une simple lettre de congé peut suffire, mais, si l’autre partie conteste l’avoir reçue, il sera également très difficile de prouver son existence.

Pour ces raisons, il est toujours conseillé à celui qui ne veut pas proroger le bail d’adresser à l’autre partie une lettre recommandée (de préférence avec accusé de réception) ou un exploit d’huissier. Le destinataire ne pourra donc plus contester l’existence du congé qui lui a été notifié.

Bien entendu, la meilleure solution est toujours de s’entendre entre bailleur et locataire, qui peuvent ensemble signer un document constatant de part et d’autre l’existence du congé donné.

La durée du congé

Le congé doit être notifié au moins six mois à l’avance.

Cependant, s’il s’agit d’un bail à courte durée (c’est-à-dire un bail de moins de trois ans, qui doit obligatoirement être conclu par écrit), le délai de congé peut être ramené à trois mois.

Il est donc indispensable de connaître la durée pour lequel le bail a été conclu, et le moment où il a pris cours. S’il s’agit d’un bail écrit, il suffira de consulter le contrat pour obtenir une réponse à ces questions. Par contre, s’il s’agit d’un bail verbal, ces réponses seront beaucoup plus délicates: comment prouver la date d’entrée en vigueur du bail s’il n’existe pas d’écrit?

Prorogations possibles

Le bail peut être prorogé si des circonstances exceptionnelles l’exigent. Par exemple, un travailleur étranger en poste en Belgique loue un appartement. Le bail a été conclu pour 9 ans, représentant exactement la période de sa mission en Belgique. Plus de six mois avant l’expiration de son bail, son propriétaire lui a notifié le congé. A ce moment, il apprend que sa mission devra durer trois mois de plus. Il pourra demander la prorogation de son bail.

Si le bailleur et le locataire s’accordent, ils peuvent bien entendu conclure une convention de prorogation; à défaut d’accord, le locataire pourra demander l’intervention du juge de paix qui pourrait l’accorder pour la période qu’il déterminera.

A la fin de la période de prorogation, il ne faudra plus donner de congé: le bail prendra immédiatement fin, sans autre formalité.

Et s’il n’y a pas de congé?

A défaut de congé valable, ou si le congé a été donné tardivement, le bail est automatiquement prorogé. Dans ce cas, le bail continue, aux mêmes conditions que le bail antérieur, à l’exception de la durée.

Si le bail initial était de neuf ans ou plus, il est automatiquement prorogé pour une durée de trois ans.

Si le bail initial avait été conclu pour une courte durée, il sera automatiquement censé avoir été conclu pour une période de neuf ans, depuis sa conclusion: ainsi, un bail conclu pour trois ans le 1 juillet 1996 se termine le 30 juin 1999. Le propriétaire-bailleur ou le locataire qui souhaite y mettre fin, doit notifier le congé avant le 1 avril 1999; à défaut de congé valable, le bail sera censé avoir été conclu pour 9 ans, à partir du 1 juillet 1996 et se terminera donc le 30 juin 2005.

Bien entendu, la bailleur et le locataire peuvent toujours s’entendre pour ne pas se prévaloir de la prorogation.

(source: Notaire.be)

Réméré ? 2015-09-11T07:59:54+00:00

La vente à réméré (procédé juridique utilisé rarement) est la vente par laquelle le vendeur se garde le droit de racheter le bien vendu à l’intérieur d’un certain délai en payant le prix versé par l’acheteur auquel il doit certains frais. On pourrait dire qu’il s’agit d’un droit de préemption en faveur du vendeur précédent… Tordu, non ?

Contrat synallagmatique ? 2015-09-11T07:59:04+00:00

Non, ce n’est pas une maladie !

C’est un terme juridique utilisé rarement, pour faire plus savant que « bilatéral » ;-))

Le contrat est dit « synallagmatique » ou encore « bilatéral » lorsque ses dispositions mettent à la charge de chacune des parties ayant des intérêts opposés l’exécution de prestations qu’elles se doivent réciproquement.

Tel est le cas de la vente ou du contrat de bail.

L’ adjectif exprimant le contraire de synallagmatique est « unilatéral ».

Ainsi, par exemple, une promesse d’achat est unilatérale.

Bruxelles : Zone EDLR ? 2017-02-05T07:07:06+00:00

En Région Bruxelloise, la réduction des droits d’enregistrement (abattement) est plus élevée en zone EDLR….

EDLR ? = Zone EDLR = espace géographique délimité dans la région bruxelloise de développement renforcé du logement et de la rénovation urbaine.

Voici le lien utile par lequel aurez accès à l’outil online  permettant de vérifier ladite zone.

Vous pouvez également vous renseigner au centre d’information de la région de Bruxelles-Capitale, chaque jour ouvrable de 9 à 12 h- au tel. gratuit 0800 404 00

Bruxelles: détection incendie obligatoire ? 2017-02-05T07:07:06+00:00

REGION DE BRUXELLES CAPITALE. Arrêté du 15.04.2004 (M.B. du 05.05.2004, Err. M.B. 11.06.04)

1. A Bruxelles, tout bailleur a l’obligation d’installer un ou plusieurs détecteurs de fumée.
Le bailleur est tenu de supporter les coûts d’achat et d’installation de ces dispositifs.

Ces détecteurs doivent être installés dans tous les logements donnés en location, dans toutes les pièces qui constituent le chemin d’évacuation entre la ou les chambres à coucher et la porte extérieure du logement. En pratique, il faudra un détecteur dans chaque pièce en enfilade qui séparerait la ou les chambre de la porte d’entrée.

Pour un immeuble à appartements, par «porte extérieur du logement », il semble qu’on puisse considérer le palier commun, bien que l’arrêté ne soit pas clair à ce sujet.

2. Tous les détecteurs de fumée ne sont pas autorisés : il doit s’agir d’un détecteur « optique » agréé BOSEC (« Belgian Organisation for Security Certification ») qui ne peut donc pas être « ionique ». Ces derniers sont moins coûteux et se vendent facilement dans les grandes surfaces. Ils ont été toutefois écartés car ils contiennent une très faible dose de radioactivité.

Il doit être muni d’une batterie incorporée d’une durée de vie de plus de 5 ans ou être relié au circuit électrique. Dans ce dernier cas, une batterie de secours doit être prévue afin de garantir le bon fonctionnement de l’appareil en cas de panne de courant.

Si le propriétaire veut installer un détecteur dans la cuisine ou dans une salle de bains, bien que cela ne soit pas obligatoire, il est conseillé de prendre des détecteurs de type « thermique », car les autres s’enclencheront chaque fois qu’il y aura une trop forte condensation.

2. Les détecteurs doivent être installés en respectant les règles de l’art.

Si le détecteur est fixé au plafond, il doit l’être le plus près possible du centre, mais à une distance minimale de 30 cm de tous les coins et bords du plafond.
S’il est fixé au mur, il doit l’être à 15 cm minimum et 30 cm maximum du plafond et à 30 cm minimum d’un coin.

3. Les obligations du bailleur ne s’arrêtent pas à l’achat et à l’installation du détecteur de fumée.

Il lui incombe également de supporter le coût du remplacement du détecteur de fumée au terme de la validité de la batterie annoncée par le fabricant, ou lorsque le locataire établit et avertit le bailleur par lettre recommandée que la batterie est déchargée prématurément, ou qu’il y a un dysfonctionnement. (à ce sujet, voir encadré ci-contre).

En tout état de cause, il incombe au bailleur de remplacer le détecteur au plus tard dix ans après son installation initiale.

On conseillera au bailleur de noter consciencieusement la date à laquelle le remplacement de la pile a eu lieu, et de faire contresigner cette constatation par le locataire, ou tout au moins de se réserver une preuve de la date du placement initial ou du remplacement tant de la pile que de l’appareil. Tout remplacement de la pile à une date autre que celle prévue pour sa péremption par le fabricant relève de la responsabilité du locataire qui doit avertir le bailleur par recommandé de la nécessité de procéder à cette mesure.

4. Comme l’Arrêté n’entrera en vigueur que le 1er juillet 2005, les obligations concernant la prévention de l’incendie ne seront d’application qu’à partir de cette date.

Remarquons que les détecteurs de fumée déjà installés ne doivent pas nécessairement être enlevés : les mesures transitoires disposent que les bailleurs qui démontrent avoir installé, avant la date de publication de cet arrêté (5.5.2004), des détecteurs ne satisfaisant pas aux conditions mentionnées ci-dessus, peuvent les conserver jusqu’à la date de remplacement de l’appareil (10 ans après l’installation) et au plus tard jusqu’au 1er janvier 2010.

(source info: SNP. Article paru dans Le Cri de septembre 2004)

Flandre : achat immobilier et infraction urbanistique. Quid ? 2017-02-05T07:07:07+00:00

L’achat d’un bien immobilier est un événement important, aussi bien pour les particuliers que pour les entreprises. Par conséquent, il est important que le bien acheté réponde non seulement aux attentes personnelles de l’acheteur, mais également aux normes légales de la construction.

Beaucoup d’habitations, de commerces et de bâtiments industriels font en effet l’objet d’infractions aux règles de la construction. L’acheteur qui, en dépit des infractions aux règles de la construction, souhaite néanmoins conclure l’achat, doit être conscient des conséquences de celui-ci sur le plan pénal et sur le plan civil.

1. LA RESPONSABILITÉ PÉNALE DE L’ACHETEUR 

La pénalisation de principe de l’acheteur
L’article 146 du nouveau décret sur l’Aménagement du Territoire et l’Urbanisme (Décret d’application en Flandre)stipule explicitement qu’est punissable le fait d’exécuter, de poursuivre ou de maintenir en état des constructions sans le permis de construire requis.

L’acheteur qui acquiert en pleine connaissance de cause un bien immobilier faisant l’objet d’infractions aux règles de la construction, sera considéré comme maintenant les infractions aux règles de la construction. Dans ce cas, l’acheteur peut être tenu pour responsable sur le plan pénal des constructions non autorisées qu’il a achetées.
Même si l’acheteur s’engage à entamer immédiatement après la conclusion de l’achat une procédure en vue de régulariser le bien en matière d’infractions aux règles de la construction, le risque de poursuite subsiste.
Qui plus est, en entamant la procédure de régularisation, l’acheteur reconnaît en fait les faits répréhensibles parce qu’il en ressort qu’il avait connaissance du caractère illicite des travaux de construction et qu’il a délibérément omis de les enlever.

Pour être punissable, il n’est au demeurant pas requis d’être également l’auteur des travaux. Le seul fait de les maintenir en état est en soi suffisant pour pouvoir être poursuivi sur le plan pénal.

Exception à la pénalisation 
Dans trois cas, la sanction pénale ne sera pas d’application pour le maintien en état d’infractions, notamment dans la mesure où les actes, les travaux, les modifications ou l’utilisation contestée :

– ne sont pas exécutés dans les zones d’espace critiques. Par zones d’espace critiques, on entend les zones vertes, les régions naturelles, les régions naturelles à valeur scientifique, les réserves naturelles, les régions naturelles en développement, les zones de parc naturel, les zones boisées, les zones vallonnées, les zones de sources, les zones rurales à valeur ou intérêt écologique, les zones rurales à valeur particulière, les grands ensembles naturels, les grands ensembles naturels en développement et les zones comparables à ceux-ci, indiqués dans les plans d’espace d’exécution ou dans les plans d’installation, ainsi que les régions de dunes protégées et les zones agricoles importantes pour la région des dunes mentionnées au décret du 14 juillet 1993 relatif aux mesures prises en vue de protéger les dunes côtières ;
ne causent aucune nuisance urbanistique inacceptable pour les riverains ;

– ne constituent aucune infraction grave aux prescriptions urbanistiques essentielles en ce qui concerne l’affectation, conformément au plan d’espace d’exécution ou au plan d’installation ;

Pour le moment, la prudence est de mise pour l’application de ces dispositions exceptionnelles. Différents juges doutent en effet de la constitutionnalité de celles-ci et ont posé à ce sujet une question à la Cour d’Arbitrage.

La sanction 
Pour le fait de commettre ou de maintenir en état une infraction aux règles de la construction, il est prévu une amende qui peut varier de 26 à 400.000 euros et/ou une peine de prison allant de 8 jours à 5 ans.

On notera que la législation prévoit des peines minimales plus sévères lorsque les infractions aux règles de la construction sont commises ou maintenues en état par des fonctionnaires, des agents immobiliers et d’autres personnes qui, dans l’exercice de leur profession ou dans leur activité, achètent, vendent, lotissent des biens immobiliers, en donnent en location ou en louent ou qui interviennent dans ces opérations comme intermédiaires.
Dans de tels cas, les peines minimales sont portées à une amende de 2000 euros et/ou une peine de prison de 15 jours.

2. LES CONSÉQUENCES SUR LE PLAN CIVIL DE L’ACHAT D’UN BIEN IMMOBILIER FAISANT L’OBJET D’INFRACTIONS AUX REGLES DE LA CONSTRUCTION

L’acheteur peut-il couvrir la nullité ?
Le contrat d’achat est-il valable lorsque l’objet de l’achat concerne un bien immobilier faisant l’objet d’infractions aux règles de la construction ?

De temps immémorial, la jurisprudence admet que, si l’on cache à l’acheteur que le bien immobilier acheté fait l’objet d’une infraction aux règles de la construction, celui-ci peut faire annuler l’achat pour cause de dol ou d’erreur.
Dans le nouveau décret relatif à l’aménagement du territoire, l’article 162 le confirme en stipulant explicitement que le titre de propriété peut être annulé.

L’acheteur qui veut faire annuler l’achat, doit expressément faire valoir devant le juge qu’il a été victime d’un dol ou d’une erreur au sujet du bien immobilier vendu.

Un objet illicite 

Peut-on alors déduire de ce qui précède que le contrat d’achat est valable si l’acheteur est au courant des infractions aux règles de la construction et qu’il n’entreprend rien pour faire annuler l’achat ?
Conformément au droit commun des obligations, tout contrat doit avoir un objet ‘licite’. Cela implique que l’objet ne peut pas être contraire aux prescriptions qui concernent l’ordre public et les bonnes mœurs.

L’ensemble du droit pénal est considéré comme relevant de l’ordre public, avec pour conséquence que les contrats entachés d’infractions de droit pénal – et certainement les contrats qui placent une des parties dans une situation relevant du droit pénal – sont nuls à défaut d’objet licite.
Ainsi, les contrats en rapport avec la cession de biens délictueux, comme par ex. la vente de stupéfiants, sont nuls en raison du caractère illicite de leur objet.

Dès lors que l’objet du contrat de vente concerne un (une partie d’un) bâtiment qui a été rehaussé sans qu’il n’ait été tenu compte des dispositions en matière de permis de construire, il y va d’un bâtiment qui est en infraction avec une loi d’ordre public. Par conséquent, l’achat sera nul parce qu’il a un objet illicite.
Ici aussi, il appartiendra à la jurisprudence d’apporter davantage de clarté.

3. Solution : le contrat d’achat sous condition suspensive de régularisation 

L’acheteur qui souhaite acquérir un bâtiment pour lequel un permis de construire fait défaut ou qui a été construit en contradiction avec le permis de construire délivré, prend des risques importants.
Non seulement il commet une infraction à la loi pénale, mais il s’expose également à une amende et/ou à une peine de prison. En outre, le contrat peut lui-même être nul parce qu’il a un objet illicite.

Toutefois, il existe pour l’acheteur une possibilité de se prémunir contre de tels dangers : conclure l’achat sous condition suspensive que le vendeur régularise les infractions aux règles de la construction.
Le contrat d’achat ne sera effectif que lorsque le bien immobilier aura été régularisé en ce qui concerne toutes les infractions aux règles de la construction.

Articlé publié sous la signature du Cabinet d’avocats
Monard d’Hulst
dans le bulletin d’information professionnelle Ipiscoop (août 2004)

Droit de préemption (dispositions régionales) 2017-02-05T07:07:07+00:00

Les clauses suivantes sont nécessaires / préconisées dans les compromis de vente, selon la localisation de l’immeuble.

Référez-vous également à nos modèles de compromis de vente disponibles sur notre site.

S’il s’agit d’un immeuble situé en Région de Bruxelles-Capitale, ajoutez ceci :
« Les vendeurs déclarent qu’à ce jour il ne leur a pas été notifié dans les formes prévues par l’ordonnance du 18 juillet 2002 relative au droit de préemption en Région de Bruxelles-Capitale que le bien serait situé dans le périmètre arrêté par le Gouvernement reprenant les différents immeubles soumis au droit de préemption instauré par ladite Ordonnance. Pour autant que de besoin, la présente vente est faite sous la condition suspensive du non-exercice du dit droit de préemption de la Région de Bruxelles-Capitale. »

Remarque pour Bruxelles : l’ordonnance du 18 juillet 2002 relative au droit de préemption précise en son article 9 que « toute convention écrite ou orale soumise au droit de préemption en vertu de l’ordonnance, est réputée conclue de manière irréfragable à la condition suspensive du non-exercice du droit de préemption ». Moralité: même si ladite condition suspensive n’est pas reprise dans le compromis, elle est d’application… même si, en pratique, elle n’est pas utilisée faute de budgets !!!

S’il s’agit d’un bien situé en Région Wallonne, ajoutez ceci:
« Le vendeur déclare que le bien est/n’est pas concerné par la législation sur les sites wallons d’activité économique désaffectés ; qu’il est/n’est pas soumis au droit de préemption instauré par les articles 175 et suivants du Code Wallon d’Aménagement du Territoire, de l’Urbanisme et du Patrimoine (décret MB 25 mai 1984), LE VENDEUR déclarant qu’il a/ n’a pas reçu notification à ce sujet.
Si le bien est soumis au droit de préemption, la présente vente est conclue sous condition suspensive de non-exercice de ce droit. »

S’il s’agit d’un bien situé en Région Flamande, ajoutez ceci :
« LE VENDEUR déclare qu’à sa connaissance le bien vendu tombe/ne tombe pas sous l’application de l’article 85 du code flamand du logement (décret du 15 juillet 1997) aux termes duquel :
La  » VHM  » (Vlaams Huisvestingsmaatschappij), les sociétés de logement social, les communes et les centres publics d’aide sociale disposent d’un droit de préemption sur les habitations dans lesquelles ils ont exécuté des travaux de rénovation, d’adaptation ou d’amélioration en application des articles 18 §2 et 90.
Sans préjudice de l’alinéa premier, la  » VHM « , les sociétés de logement social sur leur terrain d’action et les communes sur leur territoire ont un droit de préemption sur :
1° une habitation qui est reprise sur une des listes de l’inventaire visé à l’article 28, § 1er, du décret du 22 décembre 1995, relatif à la redevance visant à lutter contre la désaffectation et la dégradation;
2° l’habitation visée à l’article 19 qui n’a pas été démolie dans le délai fixé par le Gouvernement flamand;
3° une parcelle destinée à la construction située dans une région spéciale à déterminer par le Gouvernement flamand.
LE VENDEUR déclare que le bien est/n’est pas repris dans l’inventaire des bâtiments et/ou habitations désaffectés, des habitations inadaptées et/ou inhabitables, des bâtiments et/ou habitations laissés à l’abandon. LE VENDEUR déclare avoir/ne pas avoir reçu de notification à ce sujet de la part de l’administration.

Dans l’hypothèse où le bien tombe sous application de l’article 85 du code, la vente est conclue sous la condition suspensive de non-exercice de ce droit de préemption.

En cas d’exercice du droit de préemption, la présente convention sera considérée comme nulle et non avenue, sans indemnité entre parties. »

Bruxelles: où trouver un extrait ou plan cadastral ? 2015-09-11T07:54:20+00:00

Si vous souhaitez obtenir un extrait ou un plan cadastral, vous devez vous adresser à la Direction du Cadastre du Service Public Fédéral des Finances pour la Région de Bruxelles-Capitale: rue J. Stevens 7 à 1000 Bruxelles (tel: 02 552 54 25 ou 26 ou 27).
Service ouvert tous les jours… ouvrables de 8h30 à 11h30 & de 13h30 à 16h00.

Bruxelles: code du logement 2015-09-11T07:53:39+00:00

Un site est enfin dédié au logement à Bruxelles: http://www.logement.irisnet.be/

Vous y trouverez les informations législatives et réglementaires utiles.

Installations électriques : contrôles et certificats obligatoires 2017-02-05T07:07:07+00:00

Depuis le 1er juillet 2008, pour toute vente d’une habitation, le vendeur doit faire effectuer une visite de contrôle de l’installation électrique à basse tension. Toutes les habitations sont visées: les maisons, les appartements, les locaux ou les ensembles de locaux servant d’habitation à une ou plusieurs personnes vivant en famille ou en communauté.

Le but de ces nouvelles règles est de veiller à ce que les installations électriques des habitations soient contrôlées, et en particulier les vieilles installations qui ont été placées avant 1981.

En ce qui concerne les installations placées après le 1er octobre 1981, un contrôle a déjà eu lieu avant leur mise en service, mais la réglementation selon laquelle l’installation doit être recontrôlée après 25 ans reste d’application.

La nouvelle réglementation ne s’applique qu’aux ventes d’unités d’habitation (une maison, un appartement, un local ou un ensemble de locaux servant d’habitation à une ou plusieurs personnes vivant en famille ou en communauté). Les magasins, les bureaux et autres types de bâtiment sont exclus.

Procédure ?

En cas de vente d’habitations équipées d’une vieille installation électrique mise en service avant le 1er octobre 1981, une enquête de contrôle est requise, et est effectuée par les organismes de contrôle agréés à moins qu’un contrôle complet ait eu lieu depuis cette date à la suite d’un renforcement de l’installation.

Un procès-verbal est dressé et indique si l’installation électrique satisfait ou non. Si ce n’est pas le cas, un délai de 18 mois à compter de la date de l’acte authentique de vente au cours duquel l’installation doit être remise en ordre (par l’acquéreur), commence à courir. Au terme de ce délai, un nouveau contrôle est effectué par le même expert ou par l’expert désigné par l’acheteur.

Quel organisme est agréé ?

Le Service public fédéral Economie, PME, Classes moyennes et Energie (ancien ministère des affaires économiques) a publié une liste. Vous pouvez la consulter en cliquant sur le lien « fichier utile » ci-dessous.

Qui doit faire contrôler l’installation ?

C’est le vendeur qui a l’obligation de faire effectuer un contrôle préalable. Celui-ci est tenu de transmettre les informations nécessaires au notaire, afin que ce dernier puisse apporter les mentions requises dans l’acte.

Les obligations du vendeur sont les suivantes:

– Si l’installation électrique a été mise en service avant le 1er octobre 1981 et n’a pas fait l’objet d’une modification complète ou d’une augmentation de puissance depuis lors :

Le vendeur doit faire procéder, par un organisme agréé, à une visite de contrôle de l’installation électrique, dont le procès-verbal est remis à l’acquéreur lors de la signature de l’acte authentique de vente (Règlement général sur les installations électriques, art. 276bis). Celui-ci constate cette remise.

Exception : si le projet de l’acquéreur est de démolir ou de rénover complètement l’installation électrique, mention en est faite dans la convention de vente ainsi que de l’accord des parties de dispenser du contrôle de visite. L’acquéreur a alors deux obligations : informer la Direction générale Energie, Division Infrastructure de la démolition ou de la rénovation et faire procéder, par un organisme agréé, à un examen de conformité de l’installation avant sa mise en service. L’acte authentique de vente rappelle ces obligations.

Conséquences d’un contrôle négatif : le contrôle négatif, c’est-à-dire celui qui révèle que l’installation électrique ne répond pas aux normes applicables, ne remet en question ni la vente, ni le prix convenu ; en effet, le vendeur n’a aucune autre obligation que celle de faire réaliser la visite de contrôle et d’informer l’acquéreur de son résultat. L’acquéreur a alors trois obligations : communiquer son identité ainsi que la date de l’acte authentique de vente à l’organisme qui a effectué le contrôle, remédier aux manquements constatés lors de la visite de contrôle et faire procéder à une nouvelle visite de contrôle, par un organisme agréé de son choix, dans les 18 mois de l’acte authentique de vente, pour constater la conformité de l’installation. Ces obligations peuvent entraîner d’importants frais pour l’acquéreur ; il est donc primordial pour lui de se renseigner avant le compromis de vente.

Conséquences en cas de manquements persistants : si la visite de contrôle n’est pas effectuée par le vendeur, ou si l’acquéreur ne remplit pas ses obligations en cas de contrôle négatif, le Ministère de l’Energie en est informé (Règlement général sur les installations électriques, art. 274.02) et des sanctions pénales (peine d’emprisonnement ou d’amende) peuvent être prononcées (L. 10 mars 1925 sur les distributions d’énergie électrique, art. 24).

De plus, la responsabilité civile de l’auteur du manquement peut également être soulevée en cas de dommage, et les compagnies d’assurance peuvent refuser leur intervention en cas de sinistre.

– Si l’installation électrique a été mise en service avant le 1er octobre 1981 mais a fait l’objet d’une modification complète ou d’une augmentation notable de puissance depuis lors :

Dans les cas où une installation électrique ancienne a fait l’objet, depuis le 1er octobre 1981, d’une modification complète ou d’une augmentation notable de puissance, un examen de conformité complet de l’installation électrique a été réalisé lors de cette modification ou du renforcement. Le rapport doit être remis à l’acquéreur. Dès lors, la visite de contrôle ne doit pas être renouvelée.

Toutefois, l’installation doit faire l’objet d’un contrôle périodique tous les 25 ans (Règlement général sur les installations électriques, art. 271) ; l’acquéreur doit en être informé.

– Si l’installation électrique a été mise en service à partir du 1er octobre 1981 :

Les installations électriques récentes (mise en service depuis le 1er octobre 1981) ont fait l’objet d’un examen de conformité lors de leur mise en service. Le rapport doit être remis à l’acquéreur. Dès lors, la visite de contrôle ne doit pas être renouvelée.

Toutefois, l’installation doit faire l’objet d’un contrôle périodique tous les 25 ans (Règlement général sur les installations électriques, art. 271) ; l’acquéreur doit en être informé.

Quid des frais ?

Puisque l’obligation de contrôle incombe au vendeur, cela signifie également qu’en principe, les frais de ce contrôle sont à charge du vendeur. L’acheteur et le vendeur peuvent cependant se mettre d’accord sur le sujet, mais à défaut d’accord, les frais sont supportés par le vendeur.

Attention, si le rapport concernant l’installation est négatif, après la vente, les obligations incombent à l’acheteur, qui se charge de faire effectuer un nouveau contrôle dans les 18 mois.

L’acte authentique doit contenir les éléments indiquant à l’acheteur si le contrôle a donné lieu à un rapport positif ou négatif, et, si un contrôle complémentaire devra être effectué dans les 18 mois de l’acte authentique.

Plus d’info ?

SPF Economie, PME, Classes moyennes et Energie
Direction générale de l’Energie
Boulevard du Roi Albert II, 16 à 1000 BRUXELLES
Tél. : 0800/120.33
Fax : 02/277.52.05

site web : http://economie.fgov.be/fr/

Cobat, PRD, Pras, PCD, Cwatup, SDER, etc. ??? 2017-02-05T07:07:07+00:00

En Région bruxelloise:
Le code bruxellois d’aménagement du territoire (COBAT) définit quatre types de plans:
– le plan régional de développement (PRD) : outil de planification qui, sur l’ensemble de la Région, établit les grandes lignes de l’aménagement du territoire sur la durée d’une législature
– le plan régional d’affectation du sol (PRAS) : il complète le PRD et effecte et définit les différentes zones du territoire
– le plan communal de développement (PCD) : il s’agit, comme le PRD, mais à l’échelle communale d’un outil de législature qui précise dans le détail les enjeux urbanistiques
– le plan particulier d’affectation du sol (PPAS): sur le territoire d’une commune, le PPAS définit de manière détaillée toutes les zones et le prescrit urbanistique qui s’y rapporte.

En Région wallonne:
Le code wallon du territoire, de l’urbanisme et du patrimoine (CWATUP) prévoit lui aussi 4 outils:
– le schéma de développement de l’espace régional (SDER) : indique les grandes options du territoire wallon
– le schéma de structure communal : outil réglementaire qui oriente et programme la politique d’urbanisme d’une commune
– le plan de secteur : affecte les zones de toute la région en fonction de ce que prescrit le SDER. Il s’accompagne d’un réglement régional d’urbanisme.
– le plan communal d’aménagement (PCA): dans chaque commune, il précise et complète sur carte le plan de secteur. Il est lui-même assorti d’un règlement communal d’urbanisme.

Wallonie (fiscalité): annulation amiable du compromis de vente: quels droits à payer ? 2017-02-05T07:07:08+00:00

Comme expliqué par ailleurs, en Flandre, un Décret (Décret du 23 novembre 2007, Moniteur belge du 3 janvier 2008) exempte la perception des droits dits proportionnels. Il prévoit un droit fixe de 10 EUR (par document) si le compromis n’a pas été confirmé par acte authentique.

Pour obtenir cette «faveur» fiscale, il faut «présenter ensemble à l’enregistrement, le document relatif à cette convention (le compromis), ainsi qu’une convention constatée par écrit dans laquelle toutes les parties à cette première convention déclarent avoir résolu ou annulé celle-ci à l’amiable ou dans laquelle elles déclarent qu’une condition résolutoire expresse stipulée dans la première convention s’est réalisée».

Sans entrer dans les détails, une condition résolutoire est une clause du compromis qui prévoit son annulation si un fait précis survient. Autre condition : il ne peut s’être écoulé plus d’un an entre compromis et convention nouvelle.

En Wallonie, un Décret similaire, du 30 avril 2009, publié au Moniteur belge du premier juillet 2009, prévoit des dispositions similaires et un même montant de taxation (10 EUR).

Bien entendu, tout cela ne concerne que l’aspect fiscal des choses, mais cette nouvelle mesure simplifie clairement la situation des personnes concernées.

Voici le texte du décret wallon:

« Art. 67. Dans le Titre Premier, Chapitre IV, du même Code, il est inséré une Section 21, rédigée comme suit :
« Section 21. – Actes exemptés du droit proportionnel et assujettis à un droit fixe spécifique de 10 euros
Art. 159bis. § 1er. Sont exemptés du droit proportionnel et soumis à un droit fixe spécifique de 10 euros :
1° les conventions visées par les articles 44 à 71, 72, alinéa 2, 74 et 75, 109 à 114, 131 à 140octies, mais dont l’annulation, la rescision, la <résolution>ou la résiliation a été convenue amiablement entre parties au plus tard au moment où l’acte est présenté à l’enregistrement, aux conditions que :
a) la convention d’annulation, de rescision, de résolution ou de résiliation soit également présentée à l’enregistrement, au plus tard en même temps que la convention annulée, rescindée, résolue ou résiliée, avec application à cette convention du droit fixe spécifique prévu par le 2° du présent § 1er;
b) la convention annulée, rescindée, résolue ou résiliée n’ait pas encore été constatée par un acte authentique;
c) la convention annulée, rescindée, résolue ou résiliée ne soit pas antérieure de plus d’un an à la conclusion de la convention d’annulation, de rescision, de résolution ou de résiliation;
2° les conventions d’annulation, de rescision, de résolution ou de résiliation de conventions soumises aux droits proportionnels prévus aux articles 44 à 71, 72, alinéa 2, 74 et 75, 109 à 114, 131 à 140octies, ou de conventions soumises au droit fixe du 1o du présent § 1er, aux conditions que :
a) la convention annulée, rescindée, résolue ou résiliée n’ait pas encore été constatée par un acte authentique;
b) la convention annulée, rescindée, résolue ou résiliée ne soit pas antérieure de plus d’un an à la conclusion de la convention d’annulation, de rescision, de résolution ou de résiliation.
§ 2. Sont exemptés du droit proportionnel et soumis à un droit fixe spécifique de 10 euros :
1° les conventions visées par les articles 44 à 71, 72, alinéa 2, 74 et 75, 109 à 114, 131 à 140octies, mais dont la résolution résulte de l’application d’une condition résolutoire opérant de plein droit intervenue au plus tard au moment où l’acte est présenté à l’enregistrement, aux conditions que :
a) la réalisation de la condition résolutoire soit constatée dans un acte signé par toutes les parties, également présenté à l’enregistrement, au plus tard en même temps que la convention résolue, avec application à cet acte écrit du droit fixe spécifique prévu par le 2° du présent § 2; lorsque la convention résolue a été constatée par un acte authentique, cette réalisation de ladite condition résolutoire doit être constatée dans un acte authentique, signé par toutes les parties;
b) la convention résolue ne soit pas antérieure de plus d’un an à la date de réalisation de ladite condition résolutoire;
2° les actes constatant la réalisation d’une condition résolutoire opérant de plein droit entraînant la <résolution>de conventions soumises aux droits proportionnels prévus aux articles 44 à 71, 72, alinéa 2, 74 et 75, 109 à 114, 131 à 140octies, ou de conventions soumises au droit fixe du 1° du présent § 2, aux conditions que :
a) lorsque la convention résolue a été constatée par un acte authentique, la réalisation de ladite condition résolutoire soit également constatée par un acte authentique, signé par toutes les parties;
b) la convention résolue ne soit pas antérieure de plus d’un an à la date de réalisation de la condition résolutoire. »

Bruxelles : diviser un immeuble en plusieurs logements ? 2015-09-11T07:50:33+00:00

Diviser un logement est une situation rencontrée assez fréquemment en Région bruxelloise.

En effet, l’évolution de la structure familiale ou encore l’évolution du prix de l’immobilier poussent à la division des logements.

Par le passé, les divisions ont trop souvent abouti à de petits logements dépourvus de confort.

C’est pourquoi la Région a édicté des règles à suivre et impose l’obtention d’un permis d’urbanisme pour diviser un logement.

Toutes informations utiles relatives
à l’urbanisme à Bruxelles peuvent être consultées sur le site web http://www.bruxelles.irisnet.be/vivre-a-bruxelles/amenagement-du-territoire/urbanisme

Flandre (fiscalité): annulation amiable du compromis de vente: quels droits ? 2017-02-05T07:07:08+00:00

aru au Moniteur Belge du 3 janvier 2008, un décret (Flandre) portant introduction d’un droit fixe spécifique pour la résolution ou l’annulation amiable des compromis de vente (qui déroge donc au droit proportionnel habituel):

Le Parlement flamand a adopté et Nous, Gouvernement, sanctionnons ce qui suit :
Décret portant introduction d’un droit fixe spécifique pour la résolution ou l’annulation amiable des compromis de vente.
Article 1er. Le présent décret règle une matière régionale.
Art. 2. Dans le titre Ier, chapitre IV du Code des droits d’enregistrement, d’hypothèque et de greffe, le § 8 de la section Ire, abrogé par la loi du 22 juin 1960, est à nouveau introduit, avec le texte suivant :
« § 8. Résolution et annulation amiable de transmissions à titre onéreux d’immeubles.
Article 76. 1° La convention visée à l’article 44 est exemptée du droit proportionnel et soumise à un droit fixe de 10 euros si elle n’a pas été constatée par acte authentique et si, dans les délais visés aux articles 32 ou 33, il est présenté ensemble à l’enregistrement, le document relatif à cette convention ainsi qu’une convention constatée par écrit dans laquelle toutes les parties à cette première convention déclarent avoir résolu ou annulé celle-ci à l’amiable ou dans laquelle elles déclarent qu’une condition résolutoire expresse stipulée dans la première convention s’est réalisée.
Cette exemption ne vaut pas pour les apports par une personne physique d’une habitation dans une société belge par une personne physique, ni pour les conventions soumises au tarif mentionné à l’article 62.
2° Est enregistrée à un droit fixe de 10 euros, la convention constatée par écrit dans laquelle toutes les parties déclarent avoir résolu ou annulé à l’amiable une convention visée à l’article 44 ou dans laquelle elles déclarent qu’une condition résolutoire expresse stipulée dans cette convention s’est réalisée, à condition que la convention résolue ou annulée :
a) n’ait pas été constatée par acte authentique;
b) date de moins d’un an avant la date de la convention présentée à l’enregistrement. »
Art. 3. Dans l’article 159, 1°, du même Code, modifié par la loi du 5 juillet 1963, le mot « premier » est remplacé chaque fois par le mot « cinquième ».
Art. 4. A l’article 209, alinéa premier, du même Code, modifié par les lois du 23 décembre 1958, 22 décembre 1989 et 10 février 1998, sont apportées les modifications suivantes :
1° le point 2° est adapté comme suit :
« 2° les droits proportionnels perçus soit du chef d’un acte qui a été déclaré faux, soit du chef d’une convention dont la nullité est prononcée ou constatée par un jugement ou arrêt passé en force de chose jugée; »;
2° il est inséré un point 2°bis ainsi rédigé :
« 2°bis les droits proportionnels perçus sur une convention visée à l’article 44, si, à la demande en restitution introduite conformément à l’article 2172, il est annexé une convention enregistrée qui date de moins d’un an après la signature de la première convention et dans laquelle toutes les parties à cette première convention déclarent avoir résolu ou annulé celle-ci à l’amiable ou dans laquelle elles déclarent qu’une condition résolutoire expresse stipulée dans la première convention s’est réalisée.
La restitution n’est pas possible pour les droits proportionnels perçus sur une convention qui a été constatée par acte authentique, ni sur un apport d’une habitation dans une société belge par une personne physique, ni sur une convention soumise au tarif mentionné à l’article 62. »
3° le point 3° est adapté comme suit :
« 3° le droit proportionnel perçu du chef d’une convention dont un jugement ou un arrêt passé en force de chose jugée prononce ou constate la résolution ou la révocation, à condition qu’il résulte de la décision que l’instance a été introduite au plus tard un an après la convention, même devant un juge incompétent; ».
Art. 5. Le présent décret entre en vigueur le 1er novembre 2007.
Promulguons le présent décret, ordonnons qu’il soit publié au Moniteur belge.
Bruxelles, le 23 novembre 2007.
Le Ministre-Président du Gouvernement flamand,
K. PEETERS
Le Ministre flamand des Finances et du Budget et de l’Aménagement du Territoire,
D. VAN MECHELEN
_______
Note
(1) Session 2007-2008.
Document. – Projet de décret : 1344 – N° 1. – Amendement : 1344 – N° 2. – Rapport : 1344 – N° 3. – Texte adopté en séance plénière : 1344 – N° 4.
Annales. – Discussion et adoption. Séance du 7 novembre 2007.

La structure belge compliquée à comprendre ? 2017-02-05T07:07:08+00:00

Dans notre forum, en réponse à cette question posée à un intervenant « expat » installé dans nos vertes contrées, voici la réponse donnée par l’excellent « Gof », qui donne une synthèse claire de la situation (connue à ce jour….):

Ca ira, vous verrez. D’accord, nous avons d’éminents juristes qui fondent leur notoriété quasiment exclusivement sur la connaissance et l’interprétation de notre constitution, voire sur quelques uns de ses articles. Notre Cour constitutionnelle était jusqu’il y a peu appelée Cour d’Arbitrage et son principal objet était de départager les conflits d’intérêts entre les différentes entités, fédérale et fédérées, du pays.

Mais pourtant, cela reste très accessible. C’est en fait un état d’esprit plus qu’autre chose. Il ne faut donc pas s’inquiéter voyons. Ca viendra.

Tout d’abord, il ne faut pas dire que vous habitez dans la région de Bruxelles Centre. Non vous habitez Bruxelles centre (les Néerlandophones disent parfois het centrum van Brussel). Par là, vous dites en fait que vous habitez Bruxelles (la Ville de …).

Bruxelles est située dans une des quatre régions (r minuscule) linguistiques du pays, qui sont la Wallonie moins la région linguistique germanophone, la région linguistique germanophone, la Flandre (en entier) et la région bilingue dont le territoire correspond à la Région (R majuscule) de Bruxelles-Capitale. Ces régions ne représentent qu’une délimitation du territoire.

Puis, vous avez trois Communautés (avec C majuscule), à savoir, la française, la flamande et la germanophone. Ceci sont des entités fédérées (avec parlement, gouvernement, administration).

Enfin (j’essaie de rester simple), vous avez trois Régions (avec R majuscule) : la wallonne, la Flamande et celle de Bruxelles-Capitale (aussi appelée Région bruxelloise). Il s’agit également d’entités fédérées (avec parlement, gouvernement et administration), mais qui ont des compétences propres et différentes de celles des Communautés.

Vous voyez, c’est vraiment pas compliqué et je vous assure que chaque personne qui a grandit dans ce beau pays du chocolat (on est très fort sur ce point ), comprend parfaitement bien le système (enfin presque).

Revenons à nos moutons. Le droit du bail est une compétence fédérale. Le texte légal que vous avez consulté est un texte belge (au sens qu’il a été adopté par le parlement fédéral, sanctionné et promulgué par le Roi).

La compétence en matière de logement, y compris les critères de qualité, ressort des Régions. Puisque vous habitez Bruxelles, vous devriez consulter le Code bruxellois du Logement, plus particulièrement les articles 4 et suivants (surtout les premiers, mais jusqu’à 17 si vous avez le courage).

En partant de l’onglet « arrêtés d’exécution » en haut de la page, vous devriez également consulter celui du 4 septembre 2003, ainsi que celui du 15 avril 2004.

Ainsi vous saurez à quels critères un logement à Bruxelles (je veux dire la Région évidemment) doit répondre. Il semble aujourd’hui acquis que ces critères relèvent de l’ordre public et ne souffrent dès lors aucune dérogation sur le plan contractuel.

Bonne lecture.

Sujet concerné dans notre forum :

https://forum.pim.be/messages.php?idsalon=19580&idsujet=279401&page=0

CPEB: kWh/m² ? 2015-09-11T07:48:03+00:00

kWh/m2= unité de mesure des performances énergétiques de l’habitation.

Cela correspond à la consommation annuelle par m2 utile au sol. Cette information est toujours mentionnée dans le certificat de prestation énergétique (CPE). Cette valeur figurera sur une échelle de 0 à 700 qui correspond à des valeurs de référence en vigueur. Une habitation qui se trouve dans une zone verte (valeur entre 0 et 200) va bien scorer sur le plan énergétique tandis qu’une habitation en zone rouge (valeur entre 500 et 700) s’avèrera être énergivore.

DIU ? (Dossier d’Intervention Ultérieure) 2017-02-05T07:07:08+00:00

Si des travaux de rénovation ont été réalisés dans l’immeuble vendu, après le 1er mai 2001, le vendeur doit remettre à l’acquéreur un DIU… Cette obligation existe également pour les constructions neuves (donc on suppose qu’elles sont postérieures à 2001 ;-)) )

Le dossier d’intervention ultérieure (DIU) est un dossier dont le contenu répond à l’Annexe I, Partie C de l’AR 25/01/2001 et qui contient les éléments utiles pour la sécurité et la santé dont il faut tenir compte lors de travaux ultérieurs éventuels et qui est adapté aux caractéristiques de l’ouvrage.

Lorsque l’obligation de coordination n’est pas applicable, le maître de l’ouvrage doit rédiger lui-même ce dossier ou le faire rédiger par une personne habilitée (architecte ou entrepreneur).

DIU simplifié

Le DIU simplifié se limite à une description des éléments porteurs de risques de l’ouvrage et la localisation exacte de tous les conduits utilitaires (eau, téléphone, gaz, égouts, électricité…), plus spécifiquement lorsqu’ils sont incorporés.

Un lien utile : http://www.securisan.be/diu.html

Une petite video explicative (via notairetv):

RW: Circulaire réglementant les subdivisions de maisons unifamiliales en petits logements 2017-02-05T07:07:09+00:00

RW: Circulaire réglementant les subdivisions de maisons unifamiliales en petits logements

Généralités
1. La division d’un immeuble en plusieurs logements doit répondre à des critères de qualité tels que la salubrité, le confort et la sécurité.
En aucun cas, la division ne peut engendrer un habitat indigne.

2. Il convient de ne pas dénaturer la typologie architecturale de l’immeuble lorsqu’il présente une valeur patrimoniale intrinsèque ou une valeur d’ensemble et le cas échéant, c’est au contraire, une recomposition de la façade à l’occasion des travaux, qui peut permettre de retrouver une typologie intéressante pour la qualité de l’espace public.

Superficies
3. Lorsque la maison est petite, il faut en conserver le caractère unifamilial et interdire toute division.
Par maison unifamiliale petite, on entend :
Une maison dont la superficie totale des niveaux habitables (rez + étages) situés dans la construction principale et éventuellement dans une ou plusieurs constructions secondaires hors caves, annexes, garage et combles non aménagées, est inférieure à 180 m² bruts (= murs compris)

4. Lorsque la maison présente une superficie totale de niveaux habitables hors caves, annexes, garage et combles non aménagées supérieure ou égale à 180 m² bruts (= murs compris), la division peut être envisagée sur base des éléments suivants :
1° il n’y aura qu’un seul logement au rez-de-chaussée sauf si la superficie du rez est supérieure 120 m² bruts. Ce logement sera en relation avec la cour et/ou le jardin ;
2° aucun appartement (= logement composé de plusieurs pièces où séjour/cuisine sont séparés de la(des) chambre(s)) n’aura une superficie inférieure à 60 m² bruts ;
3° aucun studio (= logement composé d’une seule pièce principale séjour/chambre et de pièces accessoires, cuisine/salle de bains) n’aura une superficie inférieure à 30 m² bruts ;
NB : superficies calculées avec hauteur sous plafond 2,10 m min. et sans entrave due à la présence d’une poutre.
4° si plusieurs logements sont créés sur un plateau, les travaux d’isolation phonique seront décrits dans la demande,

5. Il est possible de créer des kots pour étudiants à condition que la superficie habitable du kot soit supérieure à 12 m² nets (= mesures intérieur murs). Si la superficie habitable est supérieure à 16 m² nets, les étudiants pourront y être domiciliés et seulement dans ce cas.
Les kots sont des chambres d’étudiants, les étudiants étant des personnes qui suivent des études supérieures – enseignement de jour – dans une institution située sur le territoire de Charleroi. Ces personnes sont donc titulaires de la carte d’étudiant délivrée par l’institution.
Les baux pour les kots d’étudiants ont une durée maximale de un an ;
Lors de la demande de domiciliation, l’administration communale peut demander une copie des baux et des cartes d’étudiants.
Le demandeur indiquera dans une note d’accompagnement la présence d’une institution scolaire fréquentée par des étudiants ayant besoin d’un kot, à moins de 500 m. à pied ou bien la présence d’un arrêt de bus d’une ligne desservant aisément des institutions.
De plus, un courrier émanant d’une institution au moins sera joint à la demande de permis d’urbanisme, courrier marquant un intérêt pour la création de kots à l’adresse concernée et faisant état d’un besoin en fonction des demandes insatisfaites

6. Conception des logements :
– privilégier les logements traversants.
– veiller au respect de l’intimité des occupants.

Interdictions

7. Il est interdit de créer un logement :
– en sous-sol sauf situation particulière liée au relief ;
– dans un garage.

8. Il est interdit d’exhausser une annexe sur deux niveaux pour créer un logement

9. Il est interdit de construire des annexes ou des volumes secondaires pour créer des logements.

Salubrité
10. L’éclairage naturel d’une pièce d’habitation (chambre, bureau, séjour, cuisine) répond au coefficient ci-après :
14V + 16T supérieur ou égal à1.
S
T = surface totale du vitrage de toiture, en m²
V = surface totale du vitrage vertical en m²
S = superficie du plancher de la pièce d’habitation qui reçoit l’éclairage naturel direct, en m².

11. La ventilation des pièces est au moins assurée par une ouverture, une grille ou une gaine ouvrant sur l’extérieur en façade latérale ou arrière, d’une surface de section libre en position ouverte d’au moins 70 cm² pour les WC et 140 cm² pour les cuisine, salle de bains, douche et buanderie.

12. La chambre principale d’un logement ne peut présenter une superficie inférieure à 9 m² nets.

Commodités
13. Pour les immeubles divisés en appartements et/ou studios, un local commun ou privatif doit être prévu pour le stockage des déchets en attente de collectes à raison de 3 m² par logement, l’éclairage et la ventilation des pièces de vie, (séjour, cuisine, salle-à-manger, bureau, chambre) doit se faire de manière naturelle et directe, lorsque les fenêtres sont des fenêtres de toit, elles doivent permettre à l’occupant d’avoir une vue directe vers l’extérieur et ce tant en position assise (table et canapé/fauteuil) que debout.

14. Les compteurs ou coffrets divisionnaires électriques, eau et gaz doivent être intégrés à l’intérieur de l’immeuble, éventuellement en cave, dans un local accessible à tous et ventilé. L’emplacement est précisé sur les plans. En cas d’impossibilité, la division de l’immeuble est inopportune. En cas d’impossibilité technique justifiée par le gestionnaire du réseau, ces équipements pourront être incorporés dans une façade moyennant un traitement architectural soigné.

15. A partir de deux logements au total dans l’immeuble, les boîtes aux lettres seront intégrées à la façade.

16. Chaque logement constituant un domicile dispose d’un local de rangement privatif en cave ou en grenier, éventuellement en tout endroit de l’immeuble – min. 3 m² nets/studio et 6 m² nets/appartement.
Cette surface peut être atteinte en additionnant les surfaces nécessaires.

Stationnement
17. La création des logements ne pourra entraîner une charge excessive de stationnement sur la voirie.
La demande de permis d’urbanisme précisera les modalités escomptées ou les dispositions contractuelles éventuelles.
Le cas échéant, le service de l’urbanisme solicitera l’avis du service communal de mobilité.

Mixité de logements et de fonction
Lors de la division d’un immeuble important, la mixité de différents types de logement sera privilégiée.
Lorsqu’un commerce ou des bureaux sont aménagés au rez-de-chaussée, un accès séparé aux étages sera prévu.

Façades
La division ne peut amener une déstructuration de la composition de la façade en particulier au niveau des baies, des châssis et des fenêtres. Au contraire, l’investissement des travaux de division doit s’accompagner de tout investissement nécessaire pour restaurer une bonne composition et un bel aspect.
Par exemple :
– faire disparaître les ragréages sous un enduit ou une peinture ;
– idem pour uniformiser des matériaux hétéroclites ;
– supprimer de vieilles enseignes ou publicités ;
– recomposer les baies.

Logements collectifs
Les logements collectifs au sens du Code du Logement peuvent être acceptés sous réserve du respect des points supra.

Composition du dossier de demande
18. La demande de permis d’urbanisme doit comporter les formulaires prévus par le CWATUPE soit au minimum,
en double exemplaire :
a) – la demande (annexe 10)
b) – la notice d’évaluation des incidendes sur l’environnement ;
c) – un extrait du plan de secteur ;
d) – le formulaire statistique modèle 1 ;
e) – le formulaire PEB ;
f) – les attestations de l’architecte lorsque le concours de celui-ci est obligatoire (annexe 21 et 22) ;
g) – le jeu de trois photos minimum ;
en dix exemplaires : les plans utiles à la compréhension de la demande, à savoir :
h) – le plan d’implantation de l’immeuble (cfr articles 287 à 289 ou 290 et 291 du CWATUPE selon le cas) ;
i) – les plans de tous les niveaux avec indication des superficies de chaque pièce ;
j) – les vues en élévation des façades et pignons ;
k) – les coupes, au minimum une ;
Tous les plans seront dessinés à l’échelle, les plans seront cotés complètement de manière à pouvoir vérifier les critères énoncés supra.
Dans l’hypothèse où une enquête publique est imposée en application du CWATUPE, une perspective axonométrique pourra être demandée.

Flandre : quels droits d’enregistrement ? 2017-02-05T07:07:09+00:00

Le 16 janvier 2002 le Parlement flamand a approuvé le décret annoncé depuis longtemps concernant la nouvelle réglementation relative aux droits d’enregistrement pour les biens en Flandre. Ce décret a été publié au Moniteur belge du 28 février 2002 (page 7.915) et prévoit une entrée en vigueur rétroactive au 1er janvier 2002.

Le décret d’une part diminue le tarif des droits d’enregistrement sur les cessions de biens immobiliers en Flandre et d’autre part prévoit une série d’éventuels avantages complémentaires pour les acquéreurs de tels biens immobiliers.

1. Diminution des droits d’enregistrement

1.1. diminution générale des droits d’enregistrement

Le décret prévoit une diminution générale des droits d’enregistrement de 12, 5 à 10 %. Cela consiste donc en une diminution d’impôt pouvant profiter à tous les acquéreurs de biens immobiliers, quelle que soit la qualité de l’acquéreur (personne physique ou personne morale) ou la valeur du bien immobilier. La seule condition est que le bien immobilier se situe en région flamande.

1.2. droit réduit (habitation modeste): aussi une diminution de tarif

Le tarif général de ce qu’on appelle le « droit réduit (habitation modeste) » passe de 6 à 5%. Ce « droit réduit » s’applique pour les maisons d’habitation pour lesquelles le revenu cadastral non indexé est inférieur à 745 euros.

Cette diminution de droit s’applique pour les acquisitions en Flandre de telles maisons lorsque l’acquéreur est une personne physique. Cela doit être la seule maison d’habitation de l’acquéreur ou un terrain à bâtir sur lequel un tel immeuble va être érigé. De plus, l’acquéreur doit dans les trois ans suivant l’acquisition être inscrit sur les registres de la population de l’adresse de ce bien immobilier. Cette inscription doit être maintenue pendant au moins trois ans.

2. Avantages complémentaires pour quelques acquéreurs d’habitation et de terrains à bâtir destinés à l’établissement de la résidence principale

2.1. abattement
Sur la première tranche de 15.000 € (anciennement: 12.500 euros) l’acquéreur ne doit payer aucun droit d’enregistrement. Cet abattement s’applique aussi bien aux acquisitions soumises au droit de 10 % qu’à celles pour lesquelles le droit de 5 % (droit réduit habitation modeste) est applicable.

Une série de conditions sont imposées, auxquelles tous les acquéreurs doivent répondre :
– le bien immobilier doit être situé en Flandre
– l'(les) acquéreur(s) doit (doivent) être une (des) personne(s) physique(s)
– l’acquisition doit concerner une habitation ou un terrain sur lequel une habitation sera érigée,
– l’habitation doit être destinée comme habitation principale par l’acquéreur (dans les deux ans de l’acquisition d’une habitation ou dans les cinq ans de l’acquisition d’un terrain) (cela sera apprécié en fonction de la situation de fait et n’a aucun rapport avec la définition de l’habitation « modeste »),
– l’acquisition doit être « pure et simple » c’est-à-dire un « réel » achat (et donc par exemple pas l’échange ou la sortie d’indivision) et inconditionnel,
– l’achat doit concerner la totalité en pleine propriété du bien immobilier (seront donc exclus les acquisitions d’une partie d’un bien immobilier ou de l’usufruit ou de la nue-propriété d’un bien)
– l’acquéreur ne peut être propriétaire d’un autre bien immeuble affecté en tout ou en partie à l’habitation ou, s’il y a plusieurs acquéreurs, ils ne peuvent pas être ensemble propriétaires d’un autre bien immobilier destiné à l’habitation (l’habitation qu’un acquéreur ou un des acquéreurs possède en copropriété avec des non-acquéreurs ne doit pas être prise en compte)

Cet abattement entraîne un réel avantage fiscal de respectivement 1.500 (10 % de 15.000 euros) ou 750 euros (5 % de 15.000 euros).

(NB: mise à jour infos abattement au 1er janvier 2007)

2.2. La transportabilité (‘le sac à dos’) est expliquée dans le cadre d’une question/réponse spécifique.

[EDIT 2009: Deux mesures anti-crise

Depuis le premier janvier 2009, deux mesures ont été prises en Région flamande (Décrets du 19 décembre 2008, tous deux publiés au Moniteur belge du 12 janvier 2009).

Réduction pour l’achat de l’habitation unique

Lorsque, en vue du financement de l’acquisition d’un bien immobilier qui constituera l’habitation unique, il est constitué une hypothèque sur ce bien, le montant de la réduction de la base imposable est majoré de 10.000 euros (soit, au total, 25.000 euros). Si c’est le taux réduit qui s’applique (5 %), l’abattement est majoré de 20.000 euros (soit, au total, 35.000 euros).

Diminution du taux appliqué aux professionnels

Le droit fixé pour les ventes faites de gré à gré et par acte authentique à des personnes qui exercent la profession d’acheter des immeubles en vue de la revente était de 5 %. Il a été ramené à 4 % depuis le premier janvier 2009. Toutefois, pour bénéficier de ce droit, le professionnel doit avoir revendu le bien dans les 8 ans et plus 10 ans, comme avant 2009.

Flandre : « transportabilité » (« sac à dos’) des droits d’enregistrement ? 2017-02-05T07:07:09+00:00

2.2. La transportabilité (‘le sac à dos’)

Les droits d’enregistrement payés pour l’acquisition antérieure d’une habitation principale (ou d’un terrain à bâtir sur lequel une habitation a été érigée) peuvent être récupérés des droits d’enregistrement d’une acquisition ultérieure d’un immeuble qui sera destiné à l’habitation principale (ou un terrain sur lequel sera érigé un immeuble destiné à habitation principale).

Les conditions suivantes sont d’application :

– les deux biens doivent se situer en Flandre,
– la transportabilité est un avantage qui ne s’applique que pour les personnes physiques (mais le bien peut être acquis avec une société ou une autre personne qui ne bénéficie pas de la transportabilité),
– le bien acquis précédemment doit être destiné à l’habitation principale (ici aussi cela sera apprécié en fonction de la situation de fait et n’a aucun rapport avec la définition de l’habitation  » modeste « ),
– le bien acquis doit être une habitation ou un terrain sur lequel une habitation sera érigée,
– l’immeuble doit être destiné à l’habitation principale (dans les deux ans de l’acquisition ou dans les trois ans de l’acquisition d’un terrain à bâtir) (ce ne sont pas les mêmes conditions que l’habitation « modeste »),
– la vente du bien acquis précédemment doit avoir lieu dans une période de deux ans soit avant soit après l’acquisition de la nouvelle habitation principale (indépendamment de la date d’acquisition de la précédente habitation principale),
– l’acquisition doit être  » pure et simple « , c’est-à-dire un  » réel  » achat (et donc par exemple pas l’échange ou la sortie d’indivision) et inconditionnel,
– la vente de la précédente habitation principale doit également être  » pure et simple  »

Le  » sac à dos  » de droit d’enregistrement qui vient en déduction des droits ne peut excéder 12.500 euros par bien immeuble et ne peut pas excéder le montant des droits d’enregistrement payés pour le nouveau bien ( c’est-à-dire que la transportabilité ne pourra jamais entraîner remboursement par le fait que les droits d’enregistrement récupérables sur l’acquisition précédente sont plus élevés que les droits payés pour le nouvel achat)

Bruxelles: abattement autorisé ? 2017-02-05T07:07:10+00:00

Pour bénéficier de l’abattement des droits d’enregistrement à Bruxelles, aucun des acquéreurs ne peut posséder à la date de la convention d’acquisition, la totalité en pleine propriété d’un autre bien immeuble destiné en tout ou en partie à l’habitation (article 46bis, alinéa 6, 1° C.E.).

On nous a demandé à plusieurs reprises si l’on peut prétendre à l’abattement dès lors que l’on ne possède qu’une part en pleine propriété (par ex.: « je suis en indivision ») dans un immeuble:
la réponse est affirmative.

Ne pas confondre cependant avec le fait d’être déjà propriétaire à 100 % d’un appartement (dans une copropriété) auquel cas on ne bénéficie pas de l’abattement (sauf si vous le revendez: cfr dispositions légales à ce sujet).

Les mots « posséder la totalité en pleine propriété » sont clairs.

Cela signifie que SI l’un des acquéreurs ne possède que :

La nue-propriété d’une habitation,
Ou l’usufruit d’une habitation,
Ou une fraction de la pleine propriété d’une autre habitation,

Ou s’il possède :

Un bien non destiné à l’habitation, même en pleine propriété,
Ou un terrain, même en pleine propriété,

ALORS la règle d’exclusion ne joue pas (Circulaire n° 4/2003 du 24 février 2003).

Cela résulte d’une réponse orale du 6 janvier 2003 du Cabinet du Ministre des Finances de la Région de Bruxelles-Capitale.

Ajoutons encore ceci :

Il faut se placer au moment de la convention de vente (le compromis) et non de l’acte pour vérifier si les acquéreurs sont déjà propriétaires d’un autre bien immeuble destiné en tout ou en partie à l’habitation.

Si l’achat est fait par plusieurs personnes, il faut que cette condition soit remplie dans le chef de chacun des acheteurs. Si l’un des acheteurs ne satisfait pas à cette condition, l’achat est, dans sa totalité, exclu du bénéfice de l’abattement.

(source : http://www.businessandlaw.be)

Droits d’enregistrement: une matière régionalisée 2015-09-11T07:31:17+00:00

Seuls les taux des droits d’enregistrement sur les ventes et les donations sont d’une compétence régionale. L’Administration de l’enregistrement reste une administration fédérale dépendant du SPF Finance.

Ainsi, un notaire wallon qui recevrait un acte de vente d’un appartement à la mer doit soumettre son acte au bureau de l’enregistrement d’Arlon qui devra appliquer une taxation au regard de la législation flamande.

Flandre: certificat PEB obligatoire 2015-09-11T07:30:22+00:00

En Flandre, il est obligatoire de disposer d’un PEB pour le bien que l’on met en vente ou en location (avant toute publicité). L’Agence flamande de l’Energie (VEA) prévoit dans un délai rapide une vaste opération de contrôle sur ce point. Le non-respect de cette obligation peut donner lieu à une amende allant jusqu’à 5000 euros.

Depuis le premier novembre 2008, un certificat de performance énergétique (PEB) doit être dans les mains du vendeur dès l’offre de vente d’une maison, d’un appartement, d’un studio… Depuis le  premier janvier 2009, cette obligation sera également valable pour la mise en location de ces mêmes bâtiments.

L’utilisation et la consommation efficaces d’énergie constituent dans notre société contemporaine des problématiques de plus en plus importantes. La réglementation relative au PEB permet à un candidat acheteur ou locataire d’être informé quant à l’ « efficacité énergétique » d’un bien et d’en tenir compte dans le choix de son nouveau logement.

C’est pourquoi le PEB doit être disponible dès le moment où l’habitation est mise en vente ou en location sur le marché immobilier. En effet, le PEB doit pouvoir être fourni dès l’instant où une annonce “à vendre” ou “à louer” est placée pour un bien sur un site Internet, chez un courtier, dans un toutes-boîtes, dans une publication notariale, etc.

Le PEB ne doit pas seulement être disponible avant la signature d’un compromis ou d’un acte. Une clause relative au PEB doit également figurer dans l’acte notarié. Lors de la vente effective d’une habitation, le PEB doit être transmis à l’acheteur.
Le notaire est tenu de notifier l’absence de PEB à l’Agence flamande de l’Energie.

En ce qui concerne la location, le propriétaire-bailleur doit également pouvoir présenter un PEB à ses candidats locataires et doit fournir une copie du PEB au locataire à la conclusion du bail.
A l’heure actuelle, le PEB ne doit pas être inclus dans l’enregistrement du bail, mais cela sera probablement très prochainement le cas.

Si un PEB n’est pas disponible comme le prescrit la réglementation, une amende comprise entre 500 et 5000 euros peut être infligée.

Bruxelles: le COBAT ? 2017-02-05T07:07:10+00:00

Le Code Bruxellois de l’Aménagement du Territoire (COBAT) est un code  unifiant toute la matière de l’urbanisme à Bruxelles qui était régie, auparavant, par des dispositions réglementaires diverses, dont:

– l’article 70bis de la loi du 29 mars 1962 organique de l’aménagement du territoire et de l’urbanisme;
– l’ordonnance du 29 août 1991 organique de la planification et de l’urbanisme;
– l’ordonnance du 4 mars 1993 relative à la conservation du patrimoine immobilier;
– l’ordonnance du 18 juillet 2002 relative au droit de préemption;
– l’ordonnance du 18 décembre 2003 relative à la réhabilitation et à la réaffectation des sites d’activité inexploités

Le CoBAT institue et régit les grands mécanismes de l’aménagement du territoire bruxellois :

Visitez le site y dédié pour découvrir les subtilités administratives… http://urbanisme.irisnet.be/lesreglesdujeu/le-code-bruxellois-de-lamenagement-du-territoire-cobat

Bruxelles: tout savoir sur l’aménagement du territoire et l’urbanisme 2017-02-05T07:07:10+00:00

Voici – enfin – une initiative louable: rendre (ou tenter de rendre) compréhensible la gestion quotidienne des dossiers urbanistiques à Bruxelles.

Un site de référence: http://urbanisme.irisnet.be/

Vous y trouverez les règles applicables, les enquêtes publiques et commissions de concertation, les données cartographiques (BruGis), etc.

Flandre: wonen in Vlaanderen 2015-09-11T07:27:03+00:00

Si vous maîtrisez la langue de Vondel, vous apprendrez tout sur le logement en Flandre grâce à ce site y dédié:

https://www.wonenvlaanderen.be/

Wallonie fiscalité: annulation amiable du compromis de vente: quels droits d’enregistrement ? 2017-02-05T07:07:10+00:00

Comme expliqué par ailleurs, En Flandre, un Décret (Décret du 23 novembre 2007, Moniteur belge du 3 janvier 2008) exempte la perception des droits dits proportionnels. Il prévoit un droit fixe de 10 EUR (par document) si le compromis n’a pas été confirmé par acte authentique.

Pour obtenir cette «faveur» fiscale, il faut «présenter ensemble à l’enregistrement, le document relatif à cette convention (le compromis), ainsi qu’une convention constatée par écrit dans laquelle toutes les parties à cette première convention déclarent avoir résolu ou annulé celle-ci à l’amiable ou dans laquelle elles déclarent qu’une condition résolutoire expresse stipulée dans la première convention s’est réalisée».

Sans entrer dans les détails, une condition résolutoire est une clause du compromis qui prévoit son annulation si un fait précis survient. Autre condition : il ne peut s’être écoulé plus d’un an entre compromis et convention nouvelle.

En Wallonie, un Décret similaire, du 30 avril 2009, publié au Moniteur belge du premier juillet 2009, prévoit des dispositions similaires et un même montant de taxation (10 EUR).

Bien entendu, tout cela ne concerne que l’aspect fiscal des choses, mais cette nouvelle mesure simplifie clairement la situation des personnes concernées.

Voici le texte du décret wallon:

« Art. 67. Dans le Titre Premier, Chapitre IV, du même Code, il est inséré une Section 21, rédigée comme suit :
« Section 21. – Actes exemptés du droit proportionnel et assujettis à un droit fixe spécifique de 10 euros
Art. 159bis. § 1er. Sont exemptés du droit proportionnel et soumis à un droit fixe spécifique de 10 euros :
1° les conventions visées par les articles 44 à 71, 72, alinéa 2, 74 et 75, 109 à 114, 131 à 140octies, mais dont l’annulation, la rescision, la <résolution>ou la résiliation a été convenue amiablement entre parties au plus tard au moment où l’acte est présenté à l’enregistrement, aux conditions que :
a) la convention d’annulation, de rescision, de résolution ou de résiliation soit également présentée à l’enregistrement, au plus tard en même temps que la convention annulée, rescindée, résolue ou résiliée, avec application à cette convention du droit fixe spécifique prévu par le 2° du présent § 1er;
b) la convention annulée, rescindée, résolue ou résiliée n’ait pas encore été constatée par un acte authentique;
c) la convention annulée, rescindée, résolue ou résiliée ne soit pas antérieure de plus d’un an à la conclusion de la convention d’annulation, de rescision, de résolution ou de résiliation;
2° les conventions d’annulation, de rescision, de résolution ou de résiliation de conventions soumises aux droits proportionnels prévus aux articles 44 à 71, 72, alinéa 2, 74 et 75, 109 à 114, 131 à 140octies, ou de conventions soumises au droit fixe du 1o du présent § 1er, aux conditions que :
a) la convention annulée, rescindée, résolue ou résiliée n’ait pas encore été constatée par un acte authentique;
b) la convention annulée, rescindée, résolue ou résiliée ne soit pas antérieure de plus d’un an à la conclusion de la convention d’annulation, de rescision, de résolution ou de résiliation.
§ 2. Sont exemptés du droit proportionnel et soumis à un droit fixe spécifique de 10 euros :
1° les conventions visées par les articles 44 à 71, 72, alinéa 2, 74 et 75, 109 à 114, 131 à 140octies, mais dont la résolution résulte de l’application d’une condition résolutoire opérant de plein droit intervenue au plus tard au moment où l’acte est présenté à l’enregistrement, aux conditions que :
a) la réalisation de la condition résolutoire soit constatée dans un acte signé par toutes les parties, également présenté à l’enregistrement, au plus tard en même temps que la convention résolue, avec application à cet acte écrit du droit fixe spécifique prévu par le 2° du présent § 2; lorsque la convention résolue a été constatée par un acte authentique, cette réalisation de ladite condition résolutoire doit être constatée dans un acte authentique, signé par toutes les parties;
b) la convention résolue ne soit pas antérieure de plus d’un an à la date de réalisation de ladite condition résolutoire;
2° les actes constatant la réalisation d’une condition résolutoire opérant de plein droit entraînant la <résolution>de conventions soumises aux droits proportionnels prévus aux articles 44 à 71, 72, alinéa 2, 74 et 75, 109 à 114, 131 à 140octies, ou de conventions soumises au droit fixe du 1° du présent § 2, aux conditions que :
a) lorsque la convention résolue a été constatée par un acte authentique, la réalisation de ladite condition résolutoire soit également constatée par un acte authentique, signé par toutes les parties;
b) la convention résolue ne soit pas antérieure de plus d’un an à la date de réalisation de la condition résolutoire. »

Flandre: droits de succession sur le logement familial ? 2015-09-11T07:25:20+00:00

Applicable à partir du premier janvier 2007:

Les droits de succession entre époux et entre cohabitants légaux ne sont pas perçus pour ce qui concerne le logement qui servait de logement familial au défunt et son époux ou cohabitant au moment du décès.

Cette dérogation n’est toutefois pas applicable lorsque le cohabitant qui acquiert une part dans le logement familial est un ayant-droit en ligne directe du défunt (enfant, petit-enfant, parent, grand-parent, etc.).

Pour l’application de la présente disposition, on entend par logement familial, la résidence principale commune du défunt et de son époux ou cohabitant survivant, ce qui se prouve par un extrait du registre de la population.

(source: La Libre-2006)

Bruxelles: PEB et rénovations et/ou construction neuve? 2015-09-11T07:23:33+00:00

La PEB est une nouvelle (2008/2009) réglementation qui vise à disposer de bâtiments énergétiquement plus performants avec un climat intérieur de grande qualité.

Depuis le 2 juillet 2008 en Région de Bruxelles-Capitale, tous les travaux soumis à permis d’urbanisme et/ou d’environnement devront satisfaire à cette règlementation PEB. Celle-ci impliquera le respect d’un niveau de performance énergétique « E », d’un niveau d’isolation thermique « K », de valeurs de résistance thermique des parois « R » ou de transmission thermique « U », mais aussi l’installation de dispositifs de ventilation et le respect d’exigences particulières pour les installations techniques.

Le respect de la réglementation PEB nécessite l’application de diverses procédures. Qu’elle soit simple pour les rénovations légères ou plus complexe pour les bâtiments neufs et rénovations lourdes, une proposition PEB exposant les mesures prévues pour répondre aux exigences PEB doit être jointe à l’introduction de la demande de permis d’urbanisme et/ou d’environnement.

Dans un cas simple (rénovation légère)
cette proposition consistera en une déclaration PEB simplifiée envoyée à l’autorité délivrante du PU et/ou du PE. Cette déclaration devra démontrer par le calcul si les niveaux d’exigences seront respectés au terme de la rénovation.

Dans un cas plus complexe (bâtiment neuf ou rénovation lourde)
une proposition PEB détaillée sera envoyée à l’autorité délivrante du PU et/ou PE. Cette proposition détaillée sera éventuellement accompagnée d’une étude de faisabilité évaluant la possibilité d’utilisation de techniques recourant aux énergies renouvelables et au refroidissement naturel dans le cas où le nouveau bâtiment fait plus de 1000 m² ou si la rénovation lourde concerne une surface de plus de 5000 m².

Suite à l’introduction de la proposition PEB, l’IBGE émettra alors des recommandations éventuelles qui seront intégrées au PU et qui devront être respectées dès la phase chantier.

Lors de cette phase chantier, un conseiller PEB devra tenir un dossier technique PEB à jour. Une déclaration PEB devra être rédigée par le conseiller PEB et envoyée à l’IBGE. Cette déclaration devra prouver le respect des exigences techniques fixées et devra refléter la réalité du terrain.

Enfin, pour les bâtiments neufs, l’IBGE délivrera un certificat PEB informant du niveau E du bâtiment.

Bruxelles: certificat PEB obligatoire 2017-02-05T07:07:11+00:00

Les habitations individuelles (maisons et appartements), ainsi que les bureaux de plus de 500 m², soumis à la vente doivent obtenir un certificat énergétique afin d’informer le futur acquéreur des lieux.

Depuis le 1er novembre 2011, il en est de même pour les autres types de transactions : vente même partielle, location, leasing immobilier, établissement d’un droit réel entre vifs à l’exception des servitudes, de l’établissement d’hypothèque, des contrats de mariage et de leurs modifications.

Pour connaître la liste des certificateurs PEB agréés ainsi que les conditions pour le devenir, voir cette page-ci du site de Bruxelles Environnement.

Wallonie: certificat énergétique obligatoire 2017-02-05T07:07:11+00:00

Après l’introduction du certificat de performance énergétique (CPE) en Flandre et à Bruxelles, le certificat énergétique est obligatoire en Wallonie.
Cette obligation existe pour tous les bâtiments résidentiels mis en vente ou en location en Wallonie.

Le but ultime du certificat énergétique est de réduire la consommation énergétique de toutes les habitations, réduisant au passage les émissions de gaz à effet de serre. Un conseiller en énergie agréé constatera les performances énergétiques après avoir réalisé un contrôle technique. Lors de ce contrôle technique, le conseiller examinera l’état général de l’habitation, sa consommation électrique et la consommation de combustible de chauffage.
Moments-clés

Le certificat énergétique ne se limite pas aux nouveaux bâtiments. Selon le décret du 19 avril 2007, article 237/28, tout propriétaire doit posséder un certificat énergétique valable pendant les moments-clés de la vie d’un bâtiment : rénovation, changement de propriétaire ou de locataire lors de la vente ou mise en location, …

Le certificat doit être fourni aux acheteurs ou nouveaux locataires, tant pour les maisons que pour les appartements

Le certificat énergétique indique dans quelle mesure une habitation consomme peu ou beaucoup d’énergie. Il vous précise ses performances énergétiques pour un usage normal sur base d’un chiffre (comparable au label énergie des appareils électroménagers). Il contient en outre des conseils afin d’améliorer les performances énergétiques de l’habitation. Ce certificat est valable pendant 10 ans et doit être établi par un expert en énergie agréé par la Région wallonne.

Le certificat énergétique doit apporter une plus-value aux bâtiments les plus performants énergétiquement et améliorer le niveau de performance énergétique des bâtiments.

Bruxelles: attestation de sol 2017-02-05T07:07:11+00:00

Désormais deux possibilités pour demander l’attestation de sol
Pour celui qui souhaite obtenir une attestation de sol en Région bruxelloise, un nouveau régime est applicable depuis le 1er novembre, nous annonce Bruxelles Environnement.

L’arrêté relatif à l’attestation de sol qui définit les modalités pratiques de demande, de délivrance et de rétribution est entré en vigueur le 1er novembre. La principale décision prise dans cet arrêté est d’imposer une rétribution de 30 euros par attestation et par parcelle cadastrale. Cette rétribution doit être versée sur le compte de Bruxelles Environnement (091-0105146-27, IBAN code: BE 48 0910 1051 4627) avec, en communication, votre nom et les références des parcelles cadastrales concernées.

En outre, il existe désormais deux façons différentes pour demander une attestation de sol :

Via le notaire
Il dispose d’un formulaire électronique lui permettant de demander une attestation du sol de façon plus sûre et plus rapide, sans devoir transmettre de documents cadastraux ni formulaire de demande ni preuve de versement de la rétribution. Le notaire constitue une provision financière auprès de Bruxelles Environnement pour éviter de devoir payer au préalable 30 € par attestation et par parcelle à chaque demande. L’avantage de cette procédure de demande c’est que vous recevez votre attestation de sol dans les 20 jours de la demande.

Via une lettre recommandée
Si vous souhaitez demander une attestation de sol par lettre recommandée, vous devez transmettre une série de documents à Bruxelles Environnement :
Un formulaire de demande dûment complété
La preuve de paiement de la rétribution de 30 euros par attestation et par parcelle cadastrale. Vaut preuve de paiement un extrait de compte bancaire avec le nom et le numéro de compte bancaire du demandeur et les références de la parcelle. Les ordres de transfert (y compris PC banking), mandats postaux, virements via self banking, chèques et argent liquide ne sont pas acceptés.
Les documents cadastraux de la parcelle concernée ou, à défaut, un plan reprenant la localisation, les contours et éventuellement un identifiant de ces parcelles

La lettre recommandée de demande doit être adressée à :
Bruxelles Envrironnement – IBGE
Département Inventaire de l’état de sol
A l’attention de Mme Sofie Buckens
Gulledelle 100
1200 Bruxelles

Les documents cadastraux (plan cadastral et matrice cadastrale) sont à demander à l’adresse suivante :
Direction Régionale du Cadastre – Services ‘Extraits’
Boulevard du Jardin Botanique, 50 bte 3962
1000 Bruxelles
Tél. : 02 577 19 70
Fax : 02 579 61 26
dir.kad.brabant.uittreksels@minfin.fed.be

Flandre: détecteurs d’incendie obligatoires (rénovations et constructions neuves) 2017-02-05T07:07:11+00:00

Publié au Moniteur de ce 13 juin 2008 :

9 MAI 2008. – Décret portant protection d’habitations au moyen de détecteurs de fumée optiques (1)

Le Parlement flamand a adopté et Nous, Gouvernement, sanctionnons ce qui suit :
Décret portant protection d’habitations au moyen de détecteurs de fumée optiques
Article 1er. Le présent décret règle une matière régionale.
Art. 2. Pour l’application du présent décret on entend par :
1° détecteur de fumée : un appareil de la troisième génération qui réagit au développement de fumées en cas d’incendie en produisant un signal sonore aigu, qui n’appartient pas au type ionique et qui est équipé d’une batterie scellée ayant une durée de vie minimale garantie de 10 ans et agréé par un organisme de certification accrédité EN45011 par BELAC ou par un organisme d’accréditation européen qui est membre du « multilateral agreement (MLA) » de la « European co-operation for Accreditation (EA) »;
2° habitation : tout bien immobilier ou partie de bien immobilier qui est destiné principalement au logement d’un ménage ou d’une personne isolée;
3° BELAC : Organisation belge d’Accréditation pour l’accréditation d’organismes de certification, d’inspection et d’essais.

Art. 3. Toutes les nouvelles habitations à construire ou toutes les habitations auxquelles des travaux de restauration sont exécutés pour lesquelles une autorisation urbanistique est requise et pour lesquelles une autorisation urbanistique est demandée après l’entrée en vigueur du présent décret, doivent être équipées de détecteurs de fumée correctement installés. Le maître d’ouvrage doit fournir la preuve que le détecteur de fumée a été installé à l’aide d’une attestation délivré par l’autorité délivrant l’autorisation urbanistique.
Le Gouvernement flamand peut, compte tenu des crédits inscrits au budget à cet effet, mettre des détecteurs de fumée à la disposition des communes qu’elles peuvent installer dans des habitations de location dans le cadre du développement d’une politique de prévention incendie. Le Gouvernement flamand fixe les modalités de l’attribution et de l’installation des détecteurs de fumée.
Art. 4. Le décret du 7 mai 2004 portant l’encouragement de la sécurité d’habitations en installant des détecteurs de fumée, est abrogé.
Promulguons le présent décret, ordonnons qu’il soit publié au Moniteur belge .
Bruxelles, le 9 mai 2008.
Le Ministre-Président du Gouvernement flamand,
K. PEETERS
Le Ministre flamand des Affaires intérieures, de la Politique des Villes, du Logement
et de l’Intégration civique,
M. KEULEN
_______
Note
(1) Session 2006-2007.
Document. – Proposition de décret : 1180, n° 1
Session 2007-2008.
Documents. – Rapport : 1180, n° 2. – Texte adopté en séance plénière : 1180, n° 3.

Flandre: obligation d’information spécifique 2017-02-05T07:07:12+00:00

Toute personne (notaire, agent immobilier ou simple propriétaire) qui met en vente ou en location plus de 9 ans une habitation située dans une commune qui dispose d’un registre des plans et des permis approuvé est tenue à des obligations d’information spécifiques.

En vertu des articles 5.2.5 et 5.2.6 du Code flamand de l’aménagement du territoire, les éléments suivants doivent être mentionnés dans la publicité si la commune dispose d’un registre des plans et des permis approuvé :
1. si un permis de construire a été délivré pour le bien vendu ;
2. la destination urbanistique la plus récente du bien vendu selon le registre des plans ;
3. si une citation a été délivrée pour le bien vendu ;
4. si le bien vendu est soumis au droit de préemption ;
5. si la propriété est située dans un lotissement approuvé ;
6. si une attestation “as-built” validée a été délivrée pour le bien vendu.

La liste des communes concernées par un tel registre a récemment été allongée puisque 9 communes supplémentaires s’y sont ajoutées. Pour ces 9 nouvelles communes, cette obligation d’information sera d’application à partir du 24 novembre 2009. Vous trouverez la liste complète des communes concernées, ci-après (situation au 01/10/09):

(source info: ipi-mail)

La liste complète des 89 communes qui disposent, au 1er octobre 2009,
d’un registre des plans et des permis se compose donc comme suit :
Aartselaar, Alken, Antwerpen, Anzegem, Ardooie, As, Assenede,
Avelgem,
Balen, Beringen, Bilzen, Boortmeerbeek, Borgloon, Bornem, Brasschaat,
Brugge, Buggenhout,
De Panne, De Pinte, Denderleeuw, Destelbergen, Diepenbeek, Dilsen-
Stokkem,
Eeklo, Evergem,
Gavere, Geel, Geetbets, Genk, Gent, Gingelom, Glabbeek,
Ham, Hasselt, Heist-op-den-Berg, Hemiksem, Hoogstraten, Houthulst,
Hulshout,
Ieper, Ingelmunster,
Kalmthout, Kapellen, Kortenaken, Kortessem, Kruibeke, Kruishoutem,
Laakdal, Leopoldsburg, Leuven, Lichtervelde, Liedekerke, Lommel,
Londerzeel, Lummen,
Maaseik, Meeuwen-Gruitrode, Merksplas,
Nazareth, Neerpelt, Niel, Nieuwerkerken,
Oosterzele,
Peer, Putte,
Rijkevorsel, Roosdaal,
Schoten, Sint-Amands, Sint-Gillis-Waas, Sint-Laureins, Sint-Lievens-
Houtem, Sint-Martens-Latem, Sint-Niklaas, Stabroek, Stekene,
Tielt,
Vilvoorde,
Waregem, Wellen, Westerlo, Wetteren, Wevelgem, Wommelgem,
Wortegem-Petegem,
Zonhoven, Zonnebeke, Zoutleeuw, Zwevegem.

Wallonie: quels droits d’enregistrement ? 2017-02-05T07:07:12+00:00

Pour les immeubles et terrains existants.

Il faut ajouter 12,5 % de droits d’enregistrement.

Ces droits sont calculés sur le prix de vente et les charges, avec comme base minimale, la valeur vénale de l’immeuble.

Depuis le 1er janvier 2016, le taux du droit d’enregistrement pour les transmissions à titre onéreux de biens immobiliers en Wallonie est porté à 15 % pour les multipropriétaires, en application de l’article 44 bis du Code des Droits d’Enregistrement.

Article 44bis (applicable depuis le 01.01.2016) (Coordination officieuse)

(inséré par l’art. 20 du décret du 17 déc. 2015 (M.B., 30.12.2015 – éd. 2). Texte applicable depuis le 1er janv. 2016. L’art. 20 est applicable à toutes les conventions translatives à titre onéreux d’immeuble signées à partir du 1er janv. 2016 (art. 49))

Le droit fixé à l’article 44 est porté à 15 % lorsque, à la date de la vente, l’échange ou toute convention translative à titre onéreux de propriété ou d’usufruit, à l’exclusion de la servitude, du droit d’usage et du droit d’habitation, ayant pour objet un immeuble affecté en tout ou partie à l’habitation, l’acquéreur, personne morale ou personne physique, possède déjà la totalité ou au moins 33 % en pleine propriété ou en usufruit sur au moins deux autres immeubles d’habitation, situés en Belgique ou à l’étranger.

Par « habitation », on entend l’immeuble ou la partie d’immeuble, notamment la maison unifamiliale ou l’appartement, qui, de par sa nature, est destiné à être habité par un ménage ou qui est utilisé comme tel.

Lorsqu’un immeuble a été spécialement aménagé ou transformé pour abriter plusieurs logements nettement distincts, chacun de ceux-ci est considéré comme constituant une habitation.

Pour l’application du tarif prévu à l’alinéa premier, il n’est pas tenu compte :

 des immeubles sur lesquels l’acquéreur, personne morale ou physique, détient moins de 33 % en pleine propriété ou en usufruit ;

 des immeubles dont l’acquéreur a réellement cédé par acte authentique le droit réel lui appartenant au plus tard dans les douze mois de l’acte authentique d’acquisition du troisième immeuble ;

 des immeubles qui font l’objet d’une mesure d’expropriation ;

 des immeubles dont l’acquisition a été imposée au tarif établi par l’article 62 du présent Code.

Le taux du droit d’enregistrement est fixé à 12,5 % en application de l’art.44 du Code des Droits d’enregistrement rédigé comme suit :

Article 44 (applicable depuis le 01.01.2016)

(complété par l’art. 19 du décret du 17 déc. 2015 (M.B., 30.12.2015 – éd. 2). Texte applicable depuis le 1er janv. 2016. L’art. 19 est applicable à toutes les conventions translatives à titre onéreux d’immeuble signées à partir du 1er janv. 2016 (art. 49))

Le droit est fixé à 12,50 p.c. pour les ventes, échanges et toutes conventions translatives à titre onéreux de propriété ou d’usufruit de biens immeubles.

Si la convention visée à l’alinéa 1er, a pour objet l’acquisition d’un immeuble affecté en tout ou partie à l’habitation, l’application du tarif de 12,5 % est subordonnée, à une déclaration certifiée et signée, dans ou au pied de la convention qui donne lieu à la perception du droit d’enregistrement proportionnel ou dans un écrit signé joint à cette convention, énonçant expressément que l’acquéreur, personne morale ou personnes physique ne possède pas la totalité ou au moins 33 % en pleine propriété ou en usufruit sur au moins deux autres immeubles, affectés en tout ou partie à l’habitation, situés en Belgique ou à l’étranger,abstraction faite des immeubles visés à l’article 44bis, alinéa 4.

En l’absence de cette déclaration, la convention est enregistrée au tarif établi par l’article 44bis; ce qui est perçu au-delà du tarif prévu par l’article 44 est restituable conformément à l’article 209, 1°, c), sur base de la déclaration de l’acquéreur reprenant la mention prévue à l’alinéa 2.

S’il s’avère que la déclaration visée à l’alinéa 2 est inexacte, les droits complémentaires découlant de l’application de l’article 44bis sont exigibles et l’acquéreur encourt une amende égale aux droits éludés.

Réduction pour habitations modestes

Dans le but de favoriser l’accès à la propriété pour les habitations modestes, un régime de réduction des droits fiscaux d’enregistrement est prévu.
Le taux normal de droits d’enregistrement (12,5% ou 10 %) peut être réduit à 6% ou 5 % sur la première tranche du prix.
Cette tranche varie selon la zone où se situe l’habitation achetée (pour toutes les ventes à partir du 1/01/2014) :
zone de pression immobilière –> tranche pouvant bénéficier du taux réduit = 160.000 euros
en dehors d’une de cette zone –> tranche pouvant bénéficier du taux réduit = 150.000 euros
Le solde du prix reste taxé au taux ordinaire de 12,5%.
Le taux sera de 5 %, lorsque l’achat donne droit à l’acquéreur à un crédit hypothécaire « social ». Sinon, le taux est de 6 %.

Pour profiter de cette réduction, les acquéreurs doivent remplir certaines conditions expliquées sur ce site. Si vous pensez les remplir, contactez votre notaire.

Les obligations de l’agent immobilier dans le cadre de la législation anti-blanchiment 2017-02-05T07:07:12+00:00

En 1993 la loi anti-blanchiment

[1] visait l’introduction de mesures préventives à l’égard des entreprises et des personnes qui exercent une profession financière. Cette loi a introduit l’obligation de collaborer en vue de détecter les opérations suspectes soupçonnées d’être liées au blanchiment de capitaux d’origine suspecte ou criminelle.

Il s’est avéré par la suite que des professions non financières étaient également confrontées à des cas de blanchiment d’argent noir dans l’économie légale. Pour répondre à l’inventivité de certains criminels, des professions non financières, comme les agents immobiliers, ont été soumises également à l’application de la loi anti-blanchiment.[2] Ainsi, les agents immobiliers sont soumis depuis 1998 à l’application de la loi anti-blanchiment. Les syndics et les régisseurs le sont depuis 2004.

L’arrêté royal du 30 juillet 2013 portant approbation du règlement anti-blanchiment pour les agents immobiliers a été publié au Moniteur belge le 20 août 2013.[3] Cela pourrait donner l’impression, à tort, qu’un nouvel ensemble d’obligations a subitement été imposé aux agents immobiliers.

 

Le règlement anti-blanchiment a pour objectif de reprendre, dans un seul document, les obligations déjà existantes pour les agents immobiliers en clarifiant la réglementation existante, comme par exemple la description des pièces justificatives concernant l’identification du client.

 

Même si la majorité des obligations existaient déjà[4] , on observe quand même un certain nombre de nouveautés çà et là, comme l’élaboration d’une politique d’acceptation des clients et la rédaction d’un rapport annuel. Les pouvoirs publics avaient réalisé un exercice semblable auparavant pour le secteur du diamant.[5]

 

La législation anti-blanchiment prévoit une série d’obligations auxquelles les agents immobiliers et leurs travailleurs doivent satisfaire.

 

L’IPI  a publié un commentaire  – dont cette introduction est extraite – à ce sujet. Nous vous l’adressons sur simple demande.

 


[1]              Loi du 11 janvier 1993 relative à la prévention de l’utilisation du système financier aux fins du blanchiment de   capitaux et du financement du terrorisme

[2]              La loi du 10 août 1998 a également soumis les agents immobiliers à l’application de la loi anti-blanchiment.

[3]              AR du 30 juillet 2013 portant approbation du règlement pris en exécution de la loi du 11 janvier 1993

relative à la prévention de l’utilisation du système financier aux fins du blanchiment de capitaux et du financement           du terrorisme, concernant les agents immobiliers, M.B. 30 août 2013 (entrée en vigueur : 1er juin 2014).

[4]              Par exemple : obligation d’identification, obligation de déclaration, désignation d’un responsable anti-blanchiment,           paiement d’une cotisation annuelle.

[5]              AR du 22 octobre 2006 portant approbation du règlement pris en exécution de la loi du 11

janvier 1993 relative à la prévention de l’utilisation du système financier aux fins du blanchiment de capitaux et du           financement du terrorisme pour les commerçants en diamant. Cet AR a été abrogé et remplacé par l’AR du 7           octobre 2013, M.B. 24 octobre 2013.

Utilité de la procédure d’expertise préalable ? 2015-09-11T07:14:40+00:00

La valeur fixée par le ou les expert(s), dans le cadre d’une expertise préalable, lie à la fois les héritiers et l’administration.

Aucune insuffisance ne pourra dès lors être relevée sur les biens qui ont fait l’objet d’une telle procédure.

La procédure d’expertise préalable concerne principalement les immeubles.

Les biens à expertiser doivent se trouver en Belgique.

Quelle valeur faut-il déclarer ? Comment la fixer ? 2017-02-05T07:07:13+00:00

Les biens immeubles doivent être déclarés pour leur valeur vénale au jour du décès.

Les personnes qui signent la déclaration de succession (les déclarants) doivent déterminer elles-mêmes cette valeur.

L’administration contrôle ce montant et peut éventuellement le contester, sauf dans le cas d’une « expertise préalable ».

La valeur des biens immeubles situés en Belgique peut être déterminée de deux manières :

* soit, vous en faites vous-même l’évaluation sur base de données récentes et précises dont vous disposez ;

Exemples:

– le prix de vente d’immeubles semblables dans le même environnement ;
– le prix pour lequel le bien immeuble en question a été acheté ou vendu peu avant le décès ;…

* soit, vous faites faire l’évaluation par un ou trois experts que vous avez choisis en accord avec le receveur du bureau de l’enregistrement compétent Cette méthode est appelée « expertise préalable ».

Comment « lancer » une expertise préalable ? 2015-09-11T07:12:24+00:00

L’expertise préalable doit être demandée :

– par lettre recommandée au receveur du bureau de l’enregistrement compétent pour recevoir la déclaration de succession ;
– avant le dépôt de la déclaration et avant la fin du délai prévu pour le dépôt de celle-ci.

Qui paye l’expert ? 2015-09-11T07:11:43+00:00

Les frais de l’expertise sont à charge des héritiers et ne peuvent pas être portés au passif de la succession.

Qui désigne l’expert ? 2015-09-11T07:10:59+00:00

L’expert est désigné en concertation par les héritiers et le receveur.
Vous pouvez également demander au receveur que l’expert soit désigné par un juge de paix.

Remarque:
Vous pouvez faire appel à un expert ou à un collège de trois experts.

Quel délai pour la prescription ? 2015-09-11T07:10:15+00:00

Si vous avez fait une déclaration spontanée (hors expertise préalable) des valeurs immobilières héritées et que vous vendez ces immeubles à des prix supérieurs à ceux déclarés en succession, vous serez redevables de droits supplémentaires et d’amendes.

Dans quel délai, la prescription ?

Il y a prescription pour la demande des droits, intérêts et amendes dus sur une déclaration, après deux ans à compter du jour du dépôt de la déclaration;

Les parents peuvent-ils vendre leur maison sans l’approbation de leurs enfants ? 2017-02-05T07:07:13+00:00

Aussi longtemps que les deux parents sont en vie, ils peuvent disposer librement de leurs propriétés, sans devoir consulter leurs enfants.
Durant la vie de leurs parents, les enfants n’ont aucun droit sur leur succession future.
Tout comme les parents ne doivent pas obtenir leur assentiment pour vendre, ils n’en ont également pas besoin pour la gestion de leurs biens.
Sur ce point, il ne peut exister aucun doute. Aussi longtemps que vivent les parents, ils disposent librement de leur patrimoine et les enfants ne peuvent faire appel à aucun droit éventuel sur la succession de leur parent pour s’immiscer dans la gestion de leur patrimoine.

Dans la pratique, il est pourtant très courant de voir des enfants frustrés de ce qu’il advient du produit de la vente. Dans la plupart des cas, cela résulte d’un déséquilibre favorisant l’un des enfants du temps où les parents sont encore en vie. Il arrive souvent que les parents n’utilisent pas le produit de la vente pour leurs propres besoins mais plutôt pour qu’il soit partiellement ou totalement donné au profit d’un enfant. Egalement dans ce cas, il n’y a rien à faire. Aussi longtemps que les parents vivent, il ne peut être question de succession, et donc encore moins de droits protégés des héritiers. C’est lorsque les parents décèdent qu’il peut être question de favoritisme, si les parents ont avantagé un enfant plus que ce que la loi permet. Dans un tel cas, il est recommandé de collectionner les preuves utiles tant que les parents sont encore en vie. Souvent un écrit est d’ailleurs établi, tel qu’une reconnaissance de dette, dans laquelle l’enfant concerné reconnaît avoir reçu cet argent.
Du vivant des parents, un tel écrit n’a d’importance qu’entre ceux-ci et l’enfant en question.
(source: notaire.be)

Comment calculer le précompte immobilier ? 2015-09-11T07:06:11+00:00

Précompte immobilier: le calcul

Pour calculer le précompte immobilier, il faut connaître les différentes composantes de cette taxe: le taux d’impôt régional, les additionnels provinciaux et les additionnels communaux.

En Wallonie, le taux est de 1.25%
Les additionnels provinciaux varient en fonction de la province.
Les additionnels communaux varient en fonction de la commune. Subtil, hein. C’est ici que cela se corse.

Prenons un exemple. Des additionnels provinciaux de 1825 et communaux de 2600 (Cas de Charleroi en 2004, vérifier les sites internet des communes et province pour connaître les chiffres actualisés)

En ce qui concerne les centimes additionnels, ils s’appliquent à la partie régionale du PI.

1 centime correspond à 1/100 d’euro.
1 centime additionnel = 1/100 de l’impôt régional, soit, pour Bruxelles et la Wallonie, 1/100 de 1,25% ou 0,0125% ;
1825 + 2600 = 4.425 centimes additionnels s’élèvent donc à 4.425 x 0,0125% = 55,3% du RC en Wallonie ou à Bruxelles pour la commune et la province.

Comme leur nom l’indique, ils sont additionnés au PI dû à la région.

Le taux du précompte est donc calculé comme suit:
1.25% + 1825 centimes additionnels + 2600 centimes additionnels
= 1.25% + 18.25 additionnels + 26.00 additionnels= 1.25% x (1 + 18.25 + 26.00)= 56.5625%

Ce taux est appliqué au revenu cadastral indexé. Le coefficient d’indexation pour 2003 = 33,91 %;le coefficient pour 2004 est de 36,04%.

Pour un RC de 1000 euros, le précompte sera donc de:
PI = 1000 x (1+33.91%) x 56.5625% = 757.43€ , aux divers arrondis près. (parce que les règles administratives des arrondis dépassent largement le cadre de ce site internet)

Publié par Grmf! (pour le bonheur fiscal de tous) sur le forum PIM

Je revends ! Taxation sur la plus-value ? 2017-02-05T07:07:13+00:00

Depuis le 31 décemble 1996, un propriétaire (agissant dans la cadre de la bonne gestion de son patrimoine et n’ayant pas voulu réaliser sciemment une opération spéculative) qui vend son immeuble bâti (c’était déjà le cas pour les terrains, avec un taux de 33 % en cas de revente avec plus-value pour la période de 0 à 5 ans, ensuite de 16,5 % pour la période de 5 à 8 ans. Ensuite, pas de taxation sur plus-value) pourrait devoir payer une taxe de 16,5 % sur la plus-value réalisée.
Cette taxation n’est toutefois applicable que s’il existe un délai de moins de cinq ans entre la date d’achat et celle de revente (dates de référence : d’acte authentique notarié à acte authentique). Cette taxation est également applicable lorsque le vendeur a reçu l’immeuble par donation (mais pas par succession) : dans ce cas, le délai entre la donation et la revente est fixé à trois ans.
Cette mesure ne vise pas les habitations occupées par le vendeur, pour autant que celui-ci ait pu bénéficier des déductions pour habitation prévues par le Code des Impôts sur les revenus. Ne sont pas concernés non plus, les ventes de biens appartenant à des mineurs d’âge ou à ceux qui y sont assimilés.

La plus-value est la différence entre le montant payé lors de l’achat et son prix de revente.
Le montant payé lors de l’achat représente le prix payé au vendeur originaire, majoré des frais que l’acquéreur (l’actuel vendeur imposé) a réellement payés (par exemple : droits d’enregistrement, frais d’actes). Ces frais peuvent être fixés forfaitairement à 25 % du prix d’achat.
Ce montant peut encore être augmenté de 5 % pour chaque année entière qui s’est écoulée entre les 2 opérations.
Il peut également être majoré du coût des travaux que le propriétaire aura supportés, pour autant qu’ils aient été réalisés par des entrepreneurs enregistrés.
Ne seront donc pas pris en considération les améliorations apportées à l’immeuble par le propriétaire personnellement, de ses blanches mains, par celles de sa famille ou par une main d’oeuvre de complaisance…
Le prix de revente est celui que l’actuel vendeur aura pu obtenir, diminué des frais (justifiés) qu’il aura payé pour mettre le bien en vente : frais de publicité, honoraires d’agence immobilière, etc.
Le vendeur devra déclarer cette plus-value dans sa déclaration fiscale à l’impôt des personnes physiques (IPP) de l’année qui suit celle où la vente a eu lieu.
La plus-value sera imposée au taux de 16,5 %, indépendamment des autres revenus déclarés et cette taxe sera majorée des additionnels et de la contribution de crise.
Si le vendeur ne réside pas en Belgique et qu’il ne doit pas remplir de déclaration fiscale, c’est le notaire appelé à dresser l’acte authentique de vente qui devra prélever cette taxe et la virer à l’administration.

L’Etat me réclame des droits complémentaires ! Insuffisance ? 2015-09-11T07:03:32+00:00

Comme nous vous l’avons déjà expliqué dans cette FAQ, les droits d’enregistrement dus à l’Etat Belge pour toute convention relative à un transfert de propriété sont de 12,5 % (taux parfois inférieur pour quelques rares exceptions) (taux différents selon région concernée).

Ce droit d’enregistrement est levé sur le prix d’achat convenu, augmenté de ses éventuelles charges, sans pour autant que la base de calcul ne puisse être inférieure à la valeur de marché de l’immeuble, telle qu’elle est estimée par l’Administration Fiscale. Et c’est, bien entendu, là que certaines difficultés peuvent naître !

Pour mémoire, il est interdit (et risqué) de dissimuler une partie du prix de vente.

Mais, même si aucune dissimulation n’a eu lieu, l’administration peut estimer que le prix de vente est inférieur, selon elle, à la valeur marchande du bien vendu.

Dans ce cas, le Receveur de l’Enregistrement adressera à l’acquéreur un « avis d’insuffisance » (« avis n° 166 » : poétique, non ?) mentionnant :
– le prix déclaré à l’acte de vente
– la valeur estimée par le receveur
– le montant de l’insuffisance
– les droits d’enregistrement complémentaires à percevoir
l’amende (éventuellement réduite).

Le Receveur dispose d’un délai de deux ans pour adresser un tel avis d’insuffisance…

Comment réagir ?

Ce genre de courrier génère rarement des bonds de joie…
Mais, ne vous laissez pas abattre !

Et ne payez pas nécessairement tout de suite ! Vous pouvez vous défendre…

Il faut savoir que le Receveur n’a pas nécessairement vu l’immeuble acheté. Il fixe la valeur « marchande » selon les éléments administratifs en sa possession : le type de bien, son adresse, son revenu cadastral, sa surface de terrain, son volume bâti… et le prix de vente acté pour certaines propriétés équivalentes ou prétendues telles.

De manière à pouvoir vérifier ce qui a servi au Receveur pour fixer son insuffisance, l’acheteur ou son notaire lui adressera une requête pour qu’il produise ses points de comparaison. Le Receveur doit les produire.

L’acheteur (assisté par son notaire) pourra alors produire, à son tour, d’autres points de comparaison et faire valoir d’éventuels autres arguments, tels que, par exemple : le mauvais état du bâtiment acquis, la nécessité de travaux importants, l’existence de servitudes particulières ou de baux contraignants, ainsi que tout élément susceptible d’expliquer une valeur plus basse que celle des points de comparaison invoqués par le Receveur.

En pratique, tout cela peut être négocié avec le Receveur et très souvent, un accord à l’amiable est trouvé :
– soit, le Receveur renonce à son avis d’insuffisance, car vous l’aurez convaincu que le prix déclaré correspond à la valeur réelle du bien, compte tenu de ses inconvénients.

– soit, un accord est pris sur une valeur intermédiaire et vous aurez limité « les pots cassés ».

En cas de désaccord persistant sur la valeur de l’immeuble, et donc d’impossibilité d’arriver à une solution à l’amiable, il existe une procédure de règlement de la question litigieuse. Il sera fait appel à une expertise de contrôle, par un expert indépendant désigné par le Receveur (ou par un Collège de 3 experts, si vous récusez l’expert unique de l’administration).

N’entrons pas dans le détail ici à ce sujet : sachez que ce recours existe, mais qu’il est plus long, plus coûteux et plus risqué (les experts pourraient, théoriquement, donner une valeur plus importante que celle de l’avis d’insuffisance !…).

L’Administration disposant d’un délai de 2 ans pour adresser un avis d’insuffisance, il est évidemment impératif de conserver des documents probants montrant l’état du bien acquis avant d’y effectuer la moindre valorisation et rénovation !

Faites donc, par exemple, un reportage photo (en prenant des détails des défauts) et un rapport d’expertise, avantvos travaux. Et conservez soigneusement vos factures relatives à ces travaux…

Une solution alternative ?

Ce n’est pas parce qu’il faut payer des droits d’enregistrement calculés sur la valeur « réelle » marchande, que vous ne pouvez pas vendre ou acheter à une valeur inférieure à celle du marché !…

Pour éviter un problème avec le Receveur, vous pouvez prendre l’initiative de mentionner dans l’acte de vente, une valeur « pro fisco » (supérieure au prix de vente convenu): les droits d’enregistrement seront calculés sur cette base pro fisco et vous éviterez ainsi, très probablement, toute amende.

Prenez conseil auprès de votre Notaire.

Taxation des revenus locatifs ? 2017-02-05T07:07:13+00:00

S’il y a bien un sujet récurrent, au rythme des rendez-vous électoraux, c’est celui de la taxation des revenus locatifs.

Nous vous décrivons ici le mode de taxation dans l’état actuel connu de la législation (2013).

Les propriétaires qui louent leur immeuble doivent déclarer un revenu pour cet immeuble.

Cependant, le régime fiscal applicable n’est pas uniforme: il dépend de l’affectation donnée au bien par le locataire: usage privé, usage professionnel, ou usage mixte… Chaque type d’affectation donne lieu à une imposition propre.

Immeubles entièrement affectés au logement

Si le bien immobilier est entièrement affecté au logement, le propriétaire de l’immeuble devra déclarer le revenu cadastral, et non le loyer réellement perçu. Ce revenu cadastral, indexé, et majoré de 40% sera ajouté aux autres revenus.

Si l’immeuble est loué meublé, il faudra également déclarer des revenus mobiliers.

Immeubles entièrement affectés à une activité professionnelle

Par contre, si le bien loué est affecté à une activité professionnelle, il faudra déclarer, et le revenu cadastral, et le montant du loyer brut payé par le locataire.

Le propriétaire sera taxé sur le montant du loyer brut, diminué d’un montant forfaitaire de 40%. Mais, ce forfait ne peut dépasser les 2/3 du montant du revenu cadastral, multiplié par un coefficient déterminé chaque année. Ce calcul semble bien compliqué, mais il est établi automatiquement par l’administration.

Immeubles affectés partiellement à l’habitation et partiellement à une activité professionnelle

Si le locataire affecte une partie de l’immeuble loué à son habitation, et une autre partie à l’exercice de son activité professionnelle, il faudra distinguer dans le contrat de bail la partie du loyer destinée aux locaux privés, et celle destinée aux locaux professionnels. Supposons que le contrat prévoie une quotité de 40% pour la partie privée et une quotité de 60 % pour la partie professionnelle, le propriétaire devra déclarer 40% du revenu cadastral et le loyer brut afférent à l’activité professionnelle. Le bail doit avoir été enregistré; s’il ne l’a pas été, ou si aucune distinction n’a été établie entre les deux loyers, tout l’immeuble sera considéré comme loué à des fins professionnelles.

 

Si je revends, puis-je récupérer les taxes payées lors de mon achat ? 2017-02-05T07:07:14+00:00

Oui, vous pouvez en récupérer une partie (sur les droits d’enregistrement payés, pas sur les frais et honoraires notariaux), mais:
* cette matière est régionalisée et la réponse varie donc selon la région concernée
* récupérable seulement à concurrence de 3/5e (60 %) des droits d’enregistrement versés initialement, dans la limite des nouveaux droits perçus par l’Etat lors de la revente. (Remarque: depuis le 1er janvier 2003, dans la région de Bruxelles-Capitale, cette restitution est limitée à 36 % (au lieu des 60 % précités) . Pour la Flandre, il y a le principe du « sac à dos » (voir nos pages législations régionales de cette FAQ).
* seulement si l’acte de revente intervient au plus tard dans les deux ans (dates de références: d’acte authentique notarié d’achat à acte notarié de revente).

Normalement, votre notaire aura attiré votre attention sur cette possibilité de remboursement et s’occupera des formalités adéquates.

N’oubliez pas, également, que l’administration dispose aussi d’un délai de 2 ans pour établir une éventuelle « insuffisance » sur votre propre achat…

Donc si vous revendez plus cher,  sans pouvoir justifier d’une amélioration (travaux, etc.) de l’immeuble, vous vous exposez à ce risque de réclamation de droits complémentaires sur votre propre achat… surtout si vous réclamez un remboursement partiel des droits initiaux payés…

Si l’achat a eu lieu sous le régime de la TVA (sur constructions), vous pouvez, en respectant certaines conditions, revendre sous régime TVA (en demandant le statut d’assujetti occasionnel) et ainsi récupérer celle que vous avez déboursé. Si la vente a lieu sous le régime TVA, il faut bien sûr ne pas omettre d’en aviser le nouvel acquéreur (21 % au lieu de 12,5 %…) en temps utile et il convient de préciser clairement ce régime fiscal dans le compromis de vente.

La revente sous régime TVA n’est autorisée que si elle intervient au plus tard le 31 décembre de la 2e année qui suit celle du premier enrôlement au précompte immobilier (soit, quasiment, en pratique, la 2e année qui suit celle de sa première occupation)

Le code de la TVA indique à ce sujet :

Article 8
§ 1er. La personne qui, autrement que dans l’exercice d’une activité économique, a construit, fait construire ou acquis avec application de la taxe, un bâtiment qu’elle cède à titre onéreux, en tout ou en partie, soit avant son érection, soit en cours d’érection, soit après son érection mais au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle au cours de laquelle a lieu la première occupation ou la première utilisation de ce bâtiment, a, pour cette cession, la qualité d’assujetti lorsqu’elle a manifesté, dans la forme et de la manière déterminées par le Roi, l’intention de céder le bâtiment avec application de la taxe.

§ 2. La personne qui, autrement que dans l’exercice d’une activité économique, a construit, fait construire ou acquis avec application de la taxe, un bâtiment sur lequel, dans le délai prévu au § 1er, elle constitue à titre onéreux un droit réel au sens de l’article 9, alinéa 2, 2°, a la qualité d’assujetti pour cette constitution, lorsqu’elle a manifesté dans la forme et de la manière déterminées par le Roi, l’intention de constituer le droit réel sur ledit bâtiment, avec application de la taxe.

§ 3. La personne qui, autrement que dans l’exercice d’une activité économique, cède ou rétrocède à titre onéreux, dans le délai prévu au § 1er, un droit réel sur un bâtiment, au sens de l’article 9, alinéa 2, 2°, qui a été constitué à son profit ou qui lui a été cédé avec application de la taxe, a, pour cette cession ou rétrocession, la qualité d’assujetti, lorsqu’elle a manifesté, dans la forme et de la manière déterminées par le Roi, l’intention de céder ou de rétrocéder le droit réel sur le bâtiment avec application de la taxe.

——————–
Art. 8 : Remplacé par l’art. 8, loi 28-12-92 (M.B. 31-12-92) (1ère éd.),
applicable à partir du 1er janvier 1993,
modifié par art. 131, L 02.08.2002 (M.B. 29.08.2002), applicable à
partir du 26.04.2002.

Lors de la construction d’une habitation, que dois-je déclarer spontanément au Cadastre ? 2017-02-05T07:07:14+00:00

Le Cadastre est désormais appelé Administration générale de la Documentation patrimoniale (AGDP) …

Vous devez communiquer, au contrôle du Cadastre compétent pour la commune dans laquelle se situe le bien que vous occupez l’immeuble nouvellement construit; cette communication doit être faite dans un délai de 30 jours après la date de début d’occupation de l’immeuble (ou de mise en location si vous ne l’occupez pas).

Vous devez utiliser pour ce faire le formulaire de déclaration d’occupation que vous trouverez via le site :

www.myminfin.be > MyMinfin après ou sans authentification > Formulaire > Numéro d’identification 43 B

Si vous ne faites pas cette déclaration, vous vous exposez à une sanction administrative voire pénale.

Les revenus immobiliers de l’habitation que j’occupe personnellement (« propre habitation ») sont-ils exonérés à l’impôt des personnes physiques ? 2017-02-05T07:07:14+00:00

Les revenus immobiliers qui concernent l’habitation que vous occupez personnellement sont généralement exonérés de l’impôt des personnes physiques.

Attention !

Les revenus immobiliers de l’habitation que vous occupez personnellement ne sont pas exonérés si vous avez contracté les emprunts suivants pour cette habitation :

  • emprunt contracté avant le 1er janvier 2005 (ou contracté à partir du 1 janvier 2005, mais qui est un refinancement d’un emprunt contracté avant le 1er janvier 2005), à moins que vous ayez contracté un autre emprunt pour  la même habitation à partir du 1er janvier 2005, pour lequel vous avez opté pour la déduction pour habitation propre et unique
  • emprunt contracté à partir du 1er janvier 2005 alors que vous aviez encore un autre emprunt contracté avant le 1er janvier 2005 pour la même habitation, à moins que vous ayez opté pour la déduction pour habitation unique pour l’emprunt contracté à partir du 1er janvier 2005.
Qui doit déclarer les revenus immobiliers? 2017-02-05T07:07:14+00:00

Les revenus de biens immobiliers doivent être déclarés par :

  • le propriétaire
  • le possesseur
  • l’emphytéote
  • le superficiaire
  • l’usufruitier

Par contre, le nu-propriétaire d’un immeuble ne doit rien déclarer.

Selon leur situation patrimoniale, les conjoints et cohabitants légaux déclarent chacun leurs propres revenus immobiliers et/ou la quote-part de leurs revenus communs.

Attention !

Dans de nombreux cas, les revenus immobiliers de l’habitation que vous occupez personnellement sont exonérés.

Loué à des fins professionnelles : coefficient de revalorisation des revenus cadastraux 2017-02-05T07:07:41+00:00

Comme expliqué par aillleurs dans cette FAQ, si vous louez votre bâtiment à une personne, une société ou une association qui l’utilise à des fins professionnelles, vous êtes, en tant que propriétaire, imposable à l’IPP sur le loyer (au lieu du revenu cadastral), diminué des charges.

Pour les immeubles bâtis, les charges sont estimées forfaitairement à 40 % du loyer.

Depuis l’exercice d’imposition 1985, la déduction des charges locatives est limitée à 2/3 du revenu cadastral revalorisé sur base d’un coefficient déterminé annuellement par arrêté royal.

Ce coefficient de revalorisation s’élève à :
– 3,15 pour l’exercice d’imposition 2000
– 3,19 pour celui de 2001
– 3,26 pour 2002
– 3,35 pour 2003
– 3,39 pour 2004
-….
– à 3,65 pour l’exercice d’imposition 2008 (revenus 2007).
– à 3,75 pour l’exercice 2009 (revenus 2008).
– à 3,88 pour l’exercice 2010 (revenus 2009).
– à 3,87 pour l’exercice 2011 (revenus 2010)
– à 3,97 pour l’exercice 2012 (revenus 2011)
– à 4,19 pour l’exercice 2014 (revenus 2013)

Exemple:
En 2003 (= exercice imposition 2004), un immeuble dont le RC est de 3.750 € est loué (charges comprises) à une société pour 2.000 € par mois.
Calcul du montant net du loyer:
– loyer annuel: 24.000 €
– montant net : 24.000 x 40 % = 9.600 €
– limitation: 3.750 x 2/3 x 3,39 = 8.475 €

Le montant imposable s’élève donc à :
24.000 – 8.475 = 15.525 €

Ce coefficient est également applicable en cas de requalification des loyers en revenus d’administrateurs et associés actifs.

Ce coefficient sert donc aussi à vérifier si les dirigeants d’entreprise de la 1ère catégorie (dans laquelle on retrouve notamment les administrateurs, les gérants, les liquidateurs ou les personnes qui exercent une fonction analogue) ne s’accordent pas des loyers excessifs dans le cadre de la location d’un bien immobilier dont ils sont propriétaires à la société à laquelle ils sont liés.

Pour cette hypothèse (administrateurs):
Lorsque les loyers perçus sont supérieurs au résultat obtenu en appliquant la formule suivante: revenu cadastral (non indexé) x 5/3 x coefficient de revalorisation, les loyers sont requalifiés en rémunération.
Les loyers requalifiés en rémunération doivent obligatoirement être traités mensuellement. En effet, il convient de retenir un précompte professionnel sur le montant requalifié de chaque loyer au moment de la perception de celui-ci, et donc dans la plupart des cas chaque mois.

Indexation du revenu cadastral ? 2017-02-05T07:07:41+00:00

1. Conformément à l’art. 32, § 9, al. 1er, L 28.12.1990 (R 2073 – Bull. 702), l’indexation automatique des RC est entrée en vigueur à partir de l’ex. d’imp. 1991 en ce qui concerne le calcul du Pr.I (cf. circ. 8.8.1991, Ci.RH.222/432.596).

2. En application de l’art. 518, al. 2, CIR 92, le coefficient d’indexation a été fixé en matière d’enrôlement de Pr.I pour l’ex. d’imp. 2007 à 1,4532. Ce coefficient a été obtenu en divisant la moyenne des indices des prix de l’année qui précède celle des revenus, en l’occurrence 2006 (104,63), par la moyenne des indices des prix des années 1988 et 1989 (72). Il s’agit en l’occurrence des indices de la base 2004.

3. Pour l’établissement des rôles manuels que les receveurs sont appelés à établir éventuellement eux-mêmes en matière de Pr.I (notification 249.3 en cas de vente de l’immeuble, etc.), la méthode de calcul suivante est à retenir :

a) Calcul du RC indexé : (RC) x (1,4532) = RC indexé, qu’il convient d’arrondir à l’euro supérieur ou in-férieur selon que le chiffre des centimes atteint ou non cinquante.
b) Calcul du Pr.I : RC indexé et arrondi x (taux global du Pr.I, centimes additionnels y compris) = montant brut du Pr.I.
Ce montant est à diminuer éventuellement des réductions pour maison modeste, enfants à charge ou invalidité. Ces réductions sont calculées sur le montant brut du Pr.I obtenu après indexation du RC.

Remarque : Pour apprécier la condition d’octroi de réduction pour maison modeste, il y a lieu de se référer au RC avant toute indexation.

Exemple :
RC non indexé : 720 EUR.
RC indexé : 720 EUR x 1,4532 = 1046,304 EUR arrondi à 1046 EUR.
Pr.I (taux global 45,7525 %) : 1046 EUR x 45,7525 % = 478,5711 EUR arrondi à 479 EUR.
Réduction de 25 % pour maison modeste : 479 EUR x 25 % = 120 EUR.
479 EUR – 120 EUR = 359 EUR.

Upgrade info:
Pour 2008, le coefficient est de 1,4796

Ayant bénéficié de l’abattement lors de l’achat de mon bien, qu’en est-il si je le revends avant la période de 5 ans et que je quitte la région bruxelloise ? 2017-02-05T07:07:42+00:00

Pour ne pas perdre le bénéfice de l’abattement (= réduction des droits d’enregistrement), il faut respecter les trois conditions suivantes :

– ne pas déjà être propriétaire d’un bien destiné ou affecté à l’habitation (en Belgique ou à l’étranger);
maintenir sa résidence principale dans le bien acheté pendant une durée ininterrompue de cinq ans à compter de la date d’établissement de la résidence principale dans l’immeuble pour lequel la réduction a été obtenue. (en vigueur depuis le 1er janvier 2013)

Les délais commencent au jour de la domiciliation.

Si vous ne respectez pas ces conditions, vous devrez rembourser les droits « abattus » et payer une amende d’un montant équivalent.

En invoquant des circonstances exceptionnelles, on pourrait (mais ce n’est pas garanti) obtenir l’abandon de l’amende, mais pas le remboursement.

Parlez-en, en temps utile, à votre notaire qui pourra vous assister à ce sujet.

Travaux de rénovation: quel taux de TVA ? 2017-02-05T07:07:42+00:00

La TVA est normalement de 21 %.

Elle est toutefois réduite, de manière permanente, à 6 % pour les travaux de rénovation, réhabilitation, transformation, réparation, entretien (sauf  le nettoyage) si :

– ils sont réalisés à un bâtiment affecté, à titre principal, à du logement privé,

– le bâtiment a au moins 5 ans d’âge (à partir du 1er janvier 2016: au moins 10 ans d’âge, au lieu de 5)

– les travaux sont exécutés par une entreprise (l’obligation d’enregistrement n’existe plus)

– les travaux sont commandés (et facturés à) par l’utilisateur final (càd = la personne qui détient:
* un droit réel (propriété, usufruit, etc.)
ou
* un droit de jouissance (notamment à titre de locataire) sur l’immeuble d’habitation.

Toutes ces conditions doivent être réunies.

Ceci est la règle générale: il y a, bien sûr, des exceptions (pourquoi faire simple, quand on peut faire compliqué ?…)

Renseignez-vous en temps utile.

Déclaration à l’impôt des non-résidents ? 2017-02-05T07:07:42+00:00

Certains revenus de sources belges recueillis par des personnes qui n’ont établi en Belgique ni leur domicile ni leur siège de la fortune sont soumis à l’impôt des non-résidents (INR).

L’impôt est calculé suivant les mêmes règles que pour l’impôt des personnes physiques (IPP).

Cette imposition en Belgique n’exclut pas une imposition totale ou partielle à l’étranger, dans le pays de résidence. Cependant, si la Belgique a conclu une convention préventive de double imposition, les revenus de sources belges ne seront imposables en Belgique que si cette convention lui en donne le pouvoir.

Personnes visées par l’impôt des non-résidents

Sont généralement considérés comme non-résidents, les personnes qui :

* résident effectivement à l’étranger et ce, quelle que soit leur nationalité
* ont fixé le siège de leur fortune à l’étranger

Sauf preuves contraires, les personnes inscrites au registre national des personnes physiques belges ne peuvent être considérées comme non-résidents. Dans ce cas, elles sont imposables à l’impôt des personnes physiques.
Revenus visés

Les non-résidents doivent notamment déclarer les revenus de sources belges suivants :

* les revenus de biens immobiliers situés en Belgique
* les bénéfices produits à l’intervention d’établissements belges
* les profits et rémunérations résultant d’une activité exercée en Belgique
* les revenus mobiliers, rémunérations, pensions, rentes et allocations à charge

– d’un habitant de la Belgique
– d’une société ou d’un organisme établi en Belgique
– de l’Etat belge ou de ses subdivisions politiques
– de l’établissement belge d’un non-résident

Par contre, il ne faut pas souscrire à une déclaration pour les revenus dont l’impôt des non-résidents est retenu à la source par voie libératoire (par exemple : les revenus mobiliers pour lesquels un précompte a déjà été perçu).
Cadres étrangers

Un régime fiscal particulier s’applique à certains cadres détachés en Belgique et recrutés à l’étranger pour travailler temporairement en Belgique. Pour obtenir l’application de ce statut particulier, le cadre concerné et son employeur doivent remplir un certain nombre de conditions. Plus d’informations sur le statut des cadres étrangers dans la base de données fiscales du SPF Finances.

(source: www.belgium.be)

Rénovation : une TVA de 6 % jusqu’à quel niveau de travaux ? 2015-12-04T12:35:08+00:00

Les travaux de transformation, rénovation ou réhabilitation d’un logement ancien bénéficient d’un taux de TVA réduit à 6 %. Mais où s’arrête la « transformation » et dès lors, où commence la « construction », frappée au taux plein ?

Interrogé à ce sujet le Ministre des Finances a précisé que peuvent être considérés comme « transformations », tous les travaux qui « s’appuient de manière significative sur les éléments essentiels de la structure préexistante de l’immeuble ».

La reconstruction après démolition est exclue, même si certaines parties, telle la façade, sont conservées.

Les travaux d’agrandissement par contre peuvent bénéficier du taux réduit pour autant qu’après exécution, « la partie ancienne demeure prépondérante par rapport à la partie nouvellement construite ».

En pratique, la superficie de la partie ancienne doit être supérieure à la moitié de la superficie totale de l’habitation après exécution des travaux ». En outre, la partie nouvelle « ne peut fonctionner indépendamment de l’ancienne » mais doit au contraire, la compléter et ne former avec elle « qu’un seul ensemble fonctionnel ».
(Bulletin des Questions et Réponses, 51-133, question 1.350)

(source: Top Construct)

Quand dois-je payer le précompte immobilier lors de la construction d’une nouvelle habitation ? 2015-09-11T06:49:40+00:00

Pour les immeubles nouvellement construits, vous devez payer le précompte immobilier pour la première fois pour l’année qui suit l’année de la première occupation (et donc pas pour l’année de la première occupation)

Comment est taxé le propriétaire d’immeuble en Belgique ? 2017-02-05T07:07:43+00:00

L’article 6 CIR/92 distingue les types de revenus taxables à l’impôt des personnes physiques, dont les revenus immobiliers qui nous intéressent ici.

Seuls les loyers sont taxables à ce titre, ou la valeur locative quand l’immeuble n’est pas loué (art. 7 à 16 CIR/92). Les plus-values réalisées sont éventuellement taxées dans une autre catégorie, celle des revenus divers (art. 90, 8° et 10°).

Ce sont les revenus des immeubles détenus en Belgique et à l’étranger qui sont taxé. Mais, les revenus générés à l’étranger sont généralement exonérés en Belgique par les conventions préventives de double imposition, et taxés dans le pays de situation.

En revanche, le revenu immobilier étranger entre en considération en Belgique pour la réserve de progressivité. Cela explique que le revenu étranger doit être repris dans la déclaration fiscale.

Signalons enfin que les revenus immobiliers sont taxés dans le chef du propriétaire (art. 7) et du titulaire de droit immobilier (usufruit, emphytéose et superficie) (art. 10 et 11).

Il faut distinguer deux types de taxation : la taxation du revenu et le précompte immobilier.

Le revenu immobilier

Le revenu d’un immeuble non loué situé en Belgique que le contribuable n’habite pas est le revenu cadastral indexé (x 1,66813) majoré de 40 % (art. 7, § 1, 1°, b).
Le revenu d’un immeuble non loué situé en Belgique et habité par le contribuable est le revenu cadastral indexé (art. 7, § 1, 1°, a).
Mais le revenu cadastral de l’immeuble que le contribuable occupe est exonéré (art. 12, § 3). De plus, les intérêts d’emprunt et les sommes affectées à l’amortissement du capital pour acquérir une habitation unique, et l’assurance vie de reconstitution sont déductibles des revenus nets à hauteur de 2.260 € (exercice 2014) majorés de 750 € durant les dix premières années du prêt (art. 104, 9°).
Si l’immeuble est donné en location à une personne physique qui ne l’affecte pas à sa profession, le revenu taxable est le revenu cadastral indexé majoré de 40 % (art. 7, § 1, 2°, a).
Si l’immeuble est donné en location à une personne morale ou à une personne physique qui l’affecte à sa profession, le montant total des loyers et des avantages locatifs sera taxé sans que la somme ne puisse être inférieure au RC indexé majoré de 40 %.
C’est le revenu net qui est taxé, c’est-à-dire le montant brut diminué des frais d’entretien et de réparation de 40 % (art. 13) pour les immeubles bâtis et le matériel et l’outillage immeuble par destination, sans que cette déduction ne puisse excéder 2/3 du RC non indexé mais revalorisé, ou 10 % pour les immeubles non bâtis.

En cas d’affectation mixte, il faut ventiler les loyers dans le bail, à défaut de quoi la totalité du loyer est taxable (art. 8).

Si l’immeuble est donné en location à une personne morale autre qu’une société qui l’affecte au logement de personnes (une Agence Immobilière Sociale par exemple), le revenu taxé est le RC indexé majoré de 40 % (art. 7, § 1, 2°, b).
Si l‘immeuble est donné en location par un dirigeant à sa société, le total des loyers et avantages locatifs est taxé sans être inférieur au RC indexé (art. 7, § 1, 2°, c). En ce cas, la partie du revenu qui excède 5/3 du RC revalorisé est requalifiée en revenus professionnels (art. 32, 3°).
Le précompte immobilier

Le propriétaire, usufruitier, emphyéote ou superficiaire est en outre redevable du PI (art. 251) s’élevant à 1,25 % du RC ou 2,5 % en Flandre.
La part communale s’ajoute à la part régionale. Elle varie en fonction des Communes de 0 % à 8 %. Cela porte le PI à environ 30 % du RC. C’est un véritable impôt car le précompte n’est plus imputable.
Il existe des réductions (elles doivent être demandées) du PI pour habitation modeste, enfant à charge, personnes handicapées, improductivité et immeuble classé (art. 257).
Il existe aussi une exonération du PI pour les États étrangers et certains établissements comme les hôpitaux, les maisons de repos, les écoles, etc. (art. 253).

Source

Location de garage(s) et TVA ? 2015-09-11T06:47:00+00:00

1. Je donne en location un garage, box ou emplacement pour véhicule. Quelles en seront les conséquences au niveau de la TVA ?

Même en tant que particulier, si vous donnez en location des garages, box ou emplacements pour véhicule, vous devenez en principe assujetti à la TVA. Ce qui signifie que vous devez vous faire identifier à la TVA, auprès du bureau de contrôle TVA dont dépend votre domicile (vous obtiendrez ses coordonnées auprès du Contact center.

En principe, vous êtes tenu :

– de porter la TVA en compte à vos locataires ;
– au dépôt de déclarations périodiques à la TVA ;
– au paiement au Trésor de la TVA portée en compte à vos locataires.

Dans ce cas, vous pouvez d’autre part déduire, selon les règles normales, la TVA grevant les biens et les services qui vous sont fournis dans le cadre de cette location.

Si vous n’avez pas la qualité d’assujetti à la TVA pour une autre activité, et que le chiffre d’affaires annuel généré par ces locations ne dépasse pas 5.580 euros, vous pouvez opter pour un régime particulier, appelé régime de la franchise de la taxe. Vous devez toujours demander un numéro de TVA, mais vous êtes dispensé de la plupart des autres obligations (notamment, de ne pas porter la TVA à vos locataires).

2.- Je donne en location une habitation ou un bureau qui comporte un emplacement pour véhicule. Qu’en est-il de la TVA ?

Si vous donnez en location un bien immobilier (appartement, maison, bureau,…) auquel est adjoint un garage, un box ou un emplacement pour véhicule (que celui-ci fasse l’objet ou non d’une convention distincte), vous ne devez pas compter de TVA à vos locataires pour autant que :

le garage, le box ou l’emplacement pour véhicule et le bien immobilier affecté à un autre usage font partie d’un même ensemble immobilier ;
et sont loués au même locataire par le même propriétaire.

Bruxelles: quels droits de succession sur l’habitat familial ? 2017-02-05T07:07:43+00:00

Pour la transmission en ligne directe (entre parents & enfants, entre grands-parents & petits-enfants, etc.), entre époux ou entre cohabitants légaux, d’un immeuble situé dans la région de Bruxelles-Capitale dont le propriétaire décède, le tarif suivant s’applique: Taux de taxation sur la part nette de chaque ayant droit (= celui qui reçoit l’immeuble ou une part de l’immeuble)

Tranche de la succession Taux
0,01 à 50.000 € 2 %
50.000 à 100.000 € 5,3 %
100.000 à 175.000 € 6 %
175.000 à 250.000 € 12 %
250.000 à 500.000 € 24 %
Au-delà de 500.000 € 30 %

Le défunt doit avoir sa résidence principale dans l’immeuble depuis 5 ans au moins à la date de son décès, ce qui se prouve par un extrait du registre de la population ou du registre des étrangers.

Mise à jour  pour 2014

À partir du mois de janvier 2014, le conjoint survivant ne paiera plus de droits de succession sur l’habitation familiale principale en Région bruxelloise, comme c’est déjà le cas en Flandre. Cette disposition a été votée ce 10 janvier 2014 et est entrée en application, comme expliqué de manière plus circonstanciée à cette page-ci de notre FAQ.

Bruxelles: droits de succession du conjoint survivant (new) 2017-02-05T07:07:43+00:00

Approuvé par le Parlement bruxellois ce vendredi 10 janvier 2013, le conjoint ou le partenaire cohabitant légal survivant bénéficie désormais, comme en Flandre, d’une exemption des droits de succession sur le logement (ou la partie) du défunt qui leur servait de résidence principale au moment du décès.

Faisant suite à la question que nous lui avons posée, voici les explications reçues du Cabinet du Ministre bruxellois Guy Vanhengel, chargé des Finances, du Budget et des Relations extérieures.

Cette exemption s’applique aux successions qui s’ouvrent à partir/se sont ouvertes depuis le 1er janvier 2014;

–          sont visées, les situations où le défunt et l’ayant droit du logement familial (en l’occurrence l’époux ou le cohabitant légal partenaire) vivaient ensemble une relation de «couple» et ont contribué ensemble à l’acquisition du logement familial ou à tout le moins ont contribué ensemble à la tenue d’un ménage commun; l’exemption ne s’applique dès lors pas au cohabitant (légal) qui est un parent en ligne directe (p.ex. le fils ou la petite fille), un frère ou une sœur, ou un neveu ou une nièce, ou un oncle ou une tante du défunt (on notera ici que le Code Civil prohibe le mariage entre parents en ligne directe, entre frères et sœurs, entre neveux et nièces et entre oncles et tantes. Avec la mesure, telle que votée vendredi, on évite donc toute différence de traitement selon que les personnes concernées soient mariées ou cohabitants légaux);

–          l’exemption ne s’applique pas non plus aux cohabitants de fait;

–          on prend également en considération comme logement familial, le dernier logement familial des époux ou cohabitants si leur cohabitation a pris fin, soit par la séparation de fait, soit par un cas de force majeure qui a perduré jusqu’au moment du décès (p.ex : le transfert de la résidence principale d’un ou des deux intéressés dans une maison de repos ou de soins, ou une résidence-services);

–          en principe, si les conditions sont remplies, l’exemption sera accordée d’office sur la base des données du registre national (les héritiers doivent bien évidemment toujours introduire la déclaration de succession); toutefois, lorsque le défunt, son époux ou le cohabitant n’a pas pu conserver sa résidence principale dans l’immeuble ou que la cohabitation a pris fin pour cause de force majeure, l’application de l’exemption doit être expressément demandée dans la déclaration de succession et, le cas échéant, la force majeure prouvée ;

–          pour les immeubles à caractère mixte, on applique le principe que l’accessoire suit le principal : lorsque la partie professionnelle – eu égard à la valeur ou à la superficie – est accessoire à la partie habitable, l’exonération s’applique sur l’ensemble de l’immeuble; si la partie professionnelle – eu égard à la valeur ou à la superficie – n’est pas accessoire à la partie habitable, l’exemption ne s’applique pas à cette partie professionnelle (mais bien à la partie habitable); la déclaration de succession devra donc faire une distinction entre, d’une part, la partie habitable et, d’autre part, la partie professionnelle.

Le document parlementaire complet à ce sujet est disponible ici (format pdf).

 

Appartements: fonds de roulement ? Fonds de réserve ? 2015-09-11T06:43:57+00:00

Qui dit copropriété, dit « frais de fonctionnement ».
Les copropriétaires versent périodiquement au syndic ou gérant de l’immeuble des provisions destinées à alimenter une « caisse » commune.

Le montant des provisions résulte notamment des quotités détenues dans l’immeuble par chaque copropriétaire. Ces quotités et le mode de répartition des charges sont définis dans la charte de l’immeuble : l’acte de base (avec son règlement de copropriété).

Les provisions versées (mensuellement ou trimestriellement) alimentent 2 fonds différents : le fonds de réserve et le fonds de roulement.

Le fonds de réserve est constitué de la somme des avances faites par les copropriétaires, destinées à faire face à des dépenses non périodiques ou grosses réparations à l’immeuble (par exemple: renouvellement d’un ascenseur, rénovation de la toiture, etc).

Le fonds de roulement est la somme des avances faites par les copropriétaires à titre de provision pour couvrir les dépenses ordinaires périodiques (par exemple: chauffage, entretien ascenseur, nettoyage parties communes, honoraires gérance, frais de concierge, etc.)

Que deviennent ces fonds en cas de vente de l’appartement ?

En vertu de la loi du 30 juin 1994 sur la copropriété, le fonds de réserve appartient à la copropriété et n’est donc pas remboursé par celle-ci au copropriétaire-vendeur (sortant de la copropriété pour cette entité vendue).
Il en résulte que, sauf stipulation contraire expresse au compromis de vente, le prix de vente convenu inclus la quote-part dans le fonds de réserve qui bénéficiera donc à l’acquéreur.

Lorsque vous vendez votre appartement, vérifiez donc au préalable auprès du syndic-gérant le montant exact de ce fonds de réserve.

Dans certaines copropriétés, ce fonds peut être important et le vendeur souhaite parfois pouvoir le récupérer. Si c’est le cas, il faudra prévoir expressément dans le compromis de vente que l’acquéreur remboursera sa quote-part au vendeur. A défaut de cette mention expresse, le vendeur perdra tout droit dans ce fonds.

En outre, en agissant de manière éclairée, c’est-à-dire en ayant une connaissance préalable du montant concerné, tant le vendeur que l’acquéreur pourront prendre les décisions adéquates, de bonne foi.

Par contre, en ce qui concerne le fonds de roulement, il n’y aura pas de décompte à faire entre vendeur et acquéreur. Il y aura décompte avec la copropriété, par le canal du syndic-gérant.

Celui-ci aura été informé (soit par le notaire, soit par les parties concernées) de la date de l’acte authentique de vente, de l’identité de l’acquéreur et des clauses contractuelles relatives au partage des charges.

Le syndic fera un décompte et restituera au vendeur sa quote-part dans le fonds de roulement, sous déduction des charges dues à la copropriété jusqu’à la date de l’acte de vente. Il réclamera en même temps à l’acquéreur une provision destinée à reconstituer ce fonds de roulement.

Interdiction des vide-ordures 2015-09-11T06:43:09+00:00

Flandre:
Les vide-ordures ne peuvent plus être utilisés dans les immeubles qui comptent
au moins ‘3 niveaux au-dessus du sol.
Les locaux sur lesquels les vide-ordures débouchent doivent être affectés à l’entreposage des déchets ménagers.

Le local en question peut aussi être remplacé par un autre local dans le même immeuble ou par des conteneurs ; dans ce cas, l’autre local ou les conteneurs doivent au moins offrir la même capacité d’entreposage.

Endéans les six mois de leur mise hors service, les systèmes de vide-ordures doivent faire l’objet d’un traitement en vue de la suppression définitive des nuisances liées à leur utilisation antérieure.

Cette interdiction, en vigueur depuis le 1er juin 2004, est énoncée par l’article 5.3.2 du VLAREA (Arrêté du Gouvernement flamand fixant le règlement relatif à la prévention et à la gestion des déchets). L’arrêté ne prévoit pas de disposition transitoire.

Historique : Le VLAREA exécute la plupart des dispositions reprises dans le DECRET flamand relatif à la prévention et à la gestion des déchets du 2 juillet 1981 (remplacé par le DCFL 20-04-1994). Le VLAREA est entré en vigueur en 1998, mais a été largement modifié par un arrêté du 5 décembre 2003; ces modifications ont été publiées le 30 avril 2004 au Moniteur belge et contenaient entre autres la disposition sur les vide-ordures. Les nouvelles stipulations sont entrées en vigueur le 1er juin 2004.

Le DECRET prévoit des sanctions en cas de non respect de cette interdiction : il s’agit d’amendes et/ou de peines d’emprisonnement allant d’un mois à 5 ans et de 100 FB à 10.000.000 FB.

L’IPI regrette qu’il n’y ait eu, préalablement à l’entrée en vigueur, aucune campagne informative en la matière, et ce d’autant plus que des mesures transitoires n’ont pas été prévues.

A titre comparatif:

En Wallonie rien n’existe à ce sujet pour le moment; vous pouvez trouver toute information quant à la politique de la gestion des déchets sur : http://mrw.wallonie.be/dgrne/; sous ‘office wallon des déchets’.

En région bruxelloise, depuis quelques temps déjà, l’Ordonnance relative aux vide-ordures servant à l’évacuation des déchets ménagers du 14 juin 2001 gère cette matière. Le gouvernement flamand s’est plus qu’inspiré de cette Ordonnance puisque les stipulations sont identiques.

(source info: Ipiscoop, août 2004)

Principe général de la copropriété ? 2017-02-05T07:07:44+00:00

Il y a copropriété lorsque plusieurs personnes sont, en même temps, propriétaires d’un bien.

Pour un immeuble à entités multiples (par ex.: un complexe d’appartements), on parle de copropriété et d’indivision forcée.

Chaque lot dans un immeuble comporte :
– une partie en propriété privative et exclusive (par ex. l’intérieur de l’appartement)
– une quote-part dans la copropriété et l’indivision forcée.

Dix millièmes ? 2017-02-05T07:07:44+00:00

Pour établir la quote-part de chaque copropriétaire, il a fallu imaginer une « clé de répartition » : elle est exprimée en millièmes ou dix millièmes (pour des immeubles plus importants).

Ces quotités déterminent le droit de vote et … le calcul des charges communes imputables au lot privatif concerné.

L’ordre du jour de l’assemblée générale 2017-02-05T07:07:44+00:00

L’assemblée générale est sans conteste le moment le plus important de l’année, pour la copropriété.

C’est la raison pour laquelle la loi en parle beaucoup. Chaque copropriétaire doit avoir l’occasion de s’y exprimer. Mais d’autre part, nous devons éviter qu’un ou deux copropriétaires accaparent l’assemblée en demandant que l’on y inscrive de nombreux points à l’ordre du jour.

Suivant l’adage, «trop de démocratie, tue la démocratie», le syndic, qui rédige la convocation et le président, qui dirige l’assemblée, doivent tenter d’allier le respect des règles démocratiques et la bonne tenue de l’assemblée. En effet une majorité de copropriétaires souhaitent que les assemblées ne durent pas trop longtemps.

La loi prévoit que «Le syndic inscrit à l’ordre du jour les propositions écrites des copropriétaires, du conseil de copropriété ou des associations partielles dépourvues de la personnalité juridique, qu’il a reçues au moins trois semaines avant le premier jour de la période fixée dans le règlement de copropriété, au cours de laquelle l’assemblée générale ordinaire doit avoir lieu.» (art 577-6 §3). A la fin de l’assemblée, la loi prévoit également que: «Le syndic rédige le procès-verbal des décisions prises par l’assemblée générale avec indication des majorités obtenues et du nom des copropriétaires qui ont voté contre ou qui se sont abstenus» (art 577-6 §10).

En utilisant le terme «proposition» plutôt que les termes «point» ou «sujet», la loi montre clairement que l’assemblée est appelée à prendre des décisions. Cela se confirme par le fait que le syndic doit rédiger le procès-verbal des décisions de l’assemblée.

Les syndics reçoivent souvent des demandes très vagues telles que «le jardin», «la concierge» ou «application du règlement d’ordre intérieur». Ce type de demande ne permet pas de préparer l’assemblée ou d’envisager une prise de décision. Il est important de préciser la demande telle que «remplacement de la concierge», «modification de l’horaire ou des prestations de la concierge», «abattage de certains arbres» ou «modification du parterre devant l’immeuble».

Les problèmes privatifs ne doivent pas être soulevés en assemblée générale. «Mon voisin fait du bruit» n’est pas un sujet d’assemblée; tandis qu’ «action à entreprendre par la copropriété contre les nuisances provoquées par l’habitant de l’appartement ..» peut être un sujet d’assemblée.

Le contrôle des comptes, et principalement des décomptes individuels, ne doit pas se faire en assemblée générale. Si le syndic a affectivement adressé les comptes au moins quinze jours avant l’assemblée, chaque copropriétaire a eu l’occasion de prendre contact avec celui-ci pour lui demander des éclaircissements. Il arrive que des assemblées perdent du temps parce que le syndic doit répondre à une question qui ne concerne que celui qui la pose. Dans ce cas, les autres propriétaires ont l’impression de perdre leur temps.
Le rappel du règlement d’ordre intérieur est également un point qui est très régulièrement demandé. Il ne faut pas passer par une assemblée pour rappeler le règlement d’ordre intérieur. De plus, nous constatons bien souvent que ceux qui respectent le moins le règlement d’ordre intérieur sont absents aux assemblées. Ils n’entendent pas les remarques qui y sont formulées, et ne lisent pas les procès-verbaux. Il est beaucoup plus efficace de rappeler ce règlement par des avis et toutes-boites spécifiques dans l’immeuble.
Les syndics professionnels connaissent tous certains copropriétaires qui ont pris l’habitude de transmettre entre dix et jusqu’à quarante points à mettre à l’ordre du jour de l’assemblée. Personne n’est dupe. Les copropriétaires qui agissent de cette manière recherchent bien plus souvent à se faire remarquer qu’à véritablement vouloir améliorer les choses. Ce genre de procédé fait fuir les propriétaires, et ne rendent pas celui qui les présente, sympathique aux yeux de l’assemblée. Il s’ensuit que ces points sont généralement reportés en fin de réunion et les propriétaires présents à l’assemblée vont parfois jusqu’à demander un vote collectif pour refuser tous les points à la fois. Il est beau- coup plus constructif de se limiter à un ou deux points véritablement importants.

En conclusion, il faut retenir que l’assemblée est le lieu où les décisions doivent être prises. Pour y arriver, il faut que l’ordre du jour ne soit pas trop long et qu’il soit clair.

(source: www.absa.be)

Construction/rénovation: une responsabilité solidaire en cas de dettes sociales et fiscales ? 2015-09-11T06:38:54+00:00

Un maître d’ouvrage ou un entrepreneur a une obligation de retenue lorsque son cocontractant a des dettes sociales et/ou fiscales au moment du paiement de la facture. En l’absence de retenues ou si celles-ci ne sont pas effectuées correctement, le maître de l’ouvrage et l’entrepreneur sont solidairement responsables pour le paiement de ces dettes.

L’existence de dettes, tant sur le plan social que sur le plan fiscal, est appréciée au moment du paiement de la facture via une banque de données qui est accessible au public (www.socialsecurity.be service en ligne Article 30bis – Obligation de retenue et www.minfin.fgov.be via l’application « My Minfin » en cliquant, à droite, sur « Accès à la partie publique »).

L’accès à l’information s’effectue par encodage du numéro d’inscription de l’entrepreneur dans la Banque-Carrefour des Entreprises.

Lien utile : https://www.socialsecurity.be/site_fr/construction/Infos/general/index.htm

y voir :

« Service en ligne permettant aux donneurs d’ordre et aux entrepreneurs de vérifier si l’obligation de retenue est d’application et de préparer éventuellement le versement du montant de la retenue sur facture »

Promesse de vente et option d’achat ? 2017-02-05T07:07:45+00:00

Promesse de vente ?

Il s’agit du mécanisme plus connu sous l’appellation de l’option.

La promesse de vente, ou option d’achat, est un contrat par lequel une partie s’engage d’ores et déjà à vendre son bien à une autre personne, à un prix déterminé ou déterminable, si cette dernière lui notifie (en général dans un certain délai) sa décision d’acquérir le dit bien (= lève l’option d’achat).

Il s’agit donc, à la différence de l’offre d’achat, d’un véritable contrat soumis au droit et conséquences des conventions.

La levée de l’option fait naître instantanément la vente (sans effet rétroactif) aux conditions définies par la promesse.

Il est donc recommandé, comme pour l’offre d’achat, d’insérer dans le contrat tous les éléments de la vente envisagée.

Idéalement, les parties pourraient utiliser le contenu d’un compromis de vente, en requalifiant celui-ci de promesse de vente, et en remplaçant les termes Vendeur et Acquéreur par Promettant et Bénéficiaire (ou titulaire de l’option).

La promesse de vente est donc un véritable contrat. Le bénéficiaire de l’option peut accomplir des actes conservatoires qui sont utiles à la conservation de son droit, et le promettant ne peut se mettre dans l’impossibilité d’exécuter sa promesse sous peine d’engager sa responsabilité contractuelle.
Les risques de perte du bien par force majeure restent à sa charge.

Offre d’achat ? Promesse d’achat ? 2017-02-05T07:07:45+00:00

L’offre d’achat  est un engagement unilatéral par lequel une personne (l’offrant) s’engage vis-à-vis d’une personne déterminée ou déterminable à acquérir un bien déterminé à un prix déterminé ou déterminable.

L’offre peut contenir tous les éléments auxquels l’offrant souhaite subordonner son engagement: on parle de réserves (condition suspensive urbanistique, financière, paiement du prix, date de la passation de l’acte authentique, du transfert de propriété et de jouissance, cessibilité, délai de notification d’acceptation, etc.)

L’offre ne lie pas en tant que telle son destinataire (propriétaire), qui dispose donc du droit d’accepter ou refuser la dite offre.

Par contre, son acceptation par ce dernier est constitutive de la vente.

Il est important de bien rédiger une offre, car la vente résulte automatiquement de son acceptation, si celle-ci est faite, et pas d’un éventuel compromis ultérieur de vente. Le compromis ne pourrait en conséquence pas déroger au contenu de l’offre, sauf accord des parties.

La question de la rétractation d’une offre une fois émise est l’objet d’une controverse.

Selon certains, l’offre pourrait être rétractée tant qu’elle n’a pas été acceptée par son destinataire.

Selon d’autres, cette possibilité n’existerait que tant que l’offre n’a pas été portée à la connaissance de ce dernier. Cette opinion est la plus admise actuellement.

Le destinataire de l’offre doit évidemment notifier son acceptation dans le délai donné par l’offrant.

A défaut de délai fixé, on parlera de délai raisonnable.

Promesse d’achat ?

Fréquemment, des personnes qualifient l’offre d’achat de promesse d’achat, ce qui est totalement erroné.

En effet, la promesse d’achat est un contrat par lequel une personne s’engage dès à présent à acquérir un bien déterminé à un prix déterminé ou déterminable si le bénéficiaire (le propriétaire) décide de le lui vendre (lève l’option de vente).

Conditions suspensives ? 2015-09-11T06:35:13+00:00

Le compromis de vente peut être assorti de condition(s) suspensive(s).

Il en est de même pour l’offre d’achat ainsi que pour le contrat d’option.
Le caractère définitif de la vente est dès lors subordonné à la survenance d’un événement futur et incertain. A défaut de réalisation, la vente (ou l’engagement unilatéral si offre ou option) sera nulle et non avenue.

Il peut exister des conditions suspensives de natures diverses: obtention d’un permis de bâtir, obtention d’un certificat relatif à la qualité du sol, etc.

La condition suspensive, pour être valable (en tout cas d’un point de vue fiscal: le droit proportionnel n’étant pas dû tant que la condition suspensive n’est pas réalisée), doit répondre aux critères suivants:

– Un événement futur et incertain,

– Un événement extérieur au contrat (pas une obligation pesant sur une partie comme le dépôt d’une garantie ou le paiement d’un acompte par exemple),

– Un événement possible et qui ne soit pas contraire à l’ordre public et aux bonnes mœurs,

– Un événement qui ne soit pas entièrement au pouvoir de l’une des parties,

– Un événement dont dépend l’exécution de la vente, pas un évènement qui la retarde simplement (c’est la différence entre la condition et le terme).

La condition suspensive rencontrée le plus fréquemment est celle relative à l’octroi d’un prêt hypothécaire en faveur de l’acquéreur (ou de l’offrant).

Contrairement à une idée reçue, cette clause n’est pas insérée d’office dans les contrats belges.

Il faut la demander expressément et, en outre, le faire savoir dès la négociation d’achat, de manière à ce que le vendeur puisse prendre attitude en connaissance de cause.

Bien sûr, une telle condition suspensive protège l’acquéreur pour qui il est indispensable d’obtenir une confirmation de l’obtention de son crédit hypothécaire. Bien sûr, une telle clause permet au vendeur d’éviter les désagréments d’une procédure judiciaire contre l’acquéreur devenu défaillant pour cause de refus du prêt. Mais, bien sûr aussi, un vendeur préférera vendre sans condition suspensive…, car « un tiens, vaut mieux que deux, tu l’auras »

Quel type de clause insérer ? Voir la question spécifique ailleurs à ce sujet dans la FAQ.

Revenu cadastral ? Précompte immobilier ? Cadastre ? 2017-02-05T07:07:45+00:00

Le Ministère des SPF Finances dispose d’un département appelé « l’administration du cadastre ». Elle sert à assurer la taxation immobilière et l’identification des propriétaires de chaque bien. Le territoire belge, au niveau de chaque commune, est divisé en plusieurs divisions et sections cadastrales, numérotées.

L’administration attribue à chacune de ces parcelles cadastrales un revenu locatif théorique, que l’on appelle le revenu cadastral.

Le montant de ce revenu cadastral a des incidences fiscales importantes :

  • il devra être ajouté, au titre de revenu, à la déclaration fiscale à l’impôt des personnes physiques (IPP) (une partie de ce revenu théorique reste toutefois exemptée d’impôts)
  • il détermine la limite à la déductibilité des intérêts payés dans le cadre d’un emprnt hypothécaire
  • il influe sur la taxation en « avantage en nature » due par le dirigeant d’entreprise occupant un immeuble appartenant à sa société
  • il sert de base au calcul du précompte immobilier, impôt annuel à payer indépendamment de ses autres revenus taxables.

Le précompte immobilier résulte d’un pourcentage du revenu cadastral. Ce pourcentage varie selon la localisation de l’immeuble. L’impôt ainsi récolté est, en effet, ventilé entre l’Etat fédéral (pour une part très faible), la Région concernée et, enfin, la commune concernée (pour la part la plus importante de cet impôt). Le précompte immobilier peut atteindre, dans certains cas, 45 à 50 % du revenu cadastral !

Le revenu cadastral est actuellement indexé chaque année, ce qui génère un accroissement annuel du précompte immobilier dû.
« L’avertissement extrait de rôle » (càd invitation à payer, en langage administratif) est adressé une fois par an, à la fin de l’été/début de l’automne, aux contribuables. Il concerne la taxe due pour la période du 1er janvier au 31 décembre de l’année en cours.

Cet avertissement extrait de rôle mentionne le revenu cadastral (R.C.) de base ainsi que le R.C. indexé.

L’avertissement extrait de rôle est envoyé, par l’administration, à celui qui est propriétaire du bien à la date du 1er janvier.

Si un changement de propriétaire est intervenu en cours d’année, ce n’est pas le problème de l’administration…

Les ventes n’intervenant pas toutes un 31 décembre, il convient de prévoir, dans le compromis de vente, que le vendeur et l’acquéreur supporteront cet impôt prorata temporis, les dates de référence étant, généralement, celles d’entrée en jouissance.

Si au moment de l’acte authentique notarié de vente, le montant du précompte immobilier précis dû pour l’année concernée n’est pas encore connu, il est prudent de prévoir le paiement par l’acquéreur au vendeur d’un montant provisionnel, à la date de l’acte, calculé sur base du précompte immobilier de l’année précédente.

Achat par cession des parts d’une société ? 2017-02-05T07:07:45+00:00

Un droit d’enregistrement de 12,5 % (ou de 10 % si Flandre) représente un coût très important lors de l’acquisition d’un bien immeuble.

Comme le principe du libre choix de la voie la moins imposée existe en matière de droits d’enregistrement comme pour tout autre impôt, certains acheteurs imaginent des mécanismes leur permettant, sans simulation, d’éviter le paiement de ces droits.

L’une des « solutions » fréquemment rencontrée est la vente d’actions d’une société possédant un (ou des) immeuble(s).

Certaines sociétés sont licitement constituées dans le seul but de posséder et de gérer un bien immeuble, parfois unique.

D’autres sociétés, après avoir exercé une activité, cessent parfois celle-ci et se retrouvent avec des actifs qui se limitent parfois, pour l’essentiel à un bien immeuble.

Dans ce cas, il peut être intéressant de vendre les actions de la société plutôt que l’immeuble.

Le vendeur y trouve son compte en matière d’impôts sur les revenus, parce que la plus-value réalisée sur les actions n’est pas taxable dans son chef, alors que la plus-value qui aurait été réalisée par la société, sur l’immeuble, aurait été imposable dans le chef de celle-ci.

En outre, les honoraires de l’intermédiaire intervenant dans le cadre d’une cession d’actions sont, en vertu du Code, exonérés de la TVA. (Dans le cas d’honoraires d’agence immobilière pour une vente « traditionnelle », ceux-ci sont soumis à une TVA de 21 %…. Il n’est cependant pas exclu que si l’agence immobilière facture avec exonération de TVA, elle s’expose au risque de devenir un assujetti partiel en matière de TVA, ce qui limiterait ses possibilités de déductibilité…). Ce qui pourrait faire, là aussi, une éventuelle sérieuse économie fiscale pour le vendeur, à qui incombe habituellement la charge de ces honoraires.

Quant à l’acheteur, il évite les droits d’enregistrement parce qu’il n’acquiert que des actions, non passibles de ce droit, et non l’immeuble lui-même.

Certains ont soutenu que, lorsque la société est « à prépondérance immobilière », une telle opération simule une vente de l’immeuble. Cette conception est tout à fait inexacte : les effets juridiques d’une vente d’actions sont en effet tout à fait différents de ceux d’une vente d’immeuble, puisque, en cas de vente d’actions, l’immeuble ne change pas de propriétaire, tandis que les actions font l’objet d’un transfert de propriété.

Ceci empêche également de requalifier l’opération conformément aux articles 344, §1er du Code des Impôts sur les Revenus et 18 du code des droits d’enregistrement , puisque les effets juridiques de la qualification « vente d’actions » diffèrent de ceux de la qualification « vente d’immeuble ».

Le seul fait de vendre des actions plutôt que de vendre l’immeuble ne peut donc être critiqué par l’administration, même si elle risque de tenter de le faire…

Il n’en va autrement que dans le cas où un immeuble appartenant à une personne est, à un moment où il existe déjà un accord avec un acheteur, d’abord mis en société, par voie d’apport, pour qu’ensuite les actions soient cédées par le vendeur à l’acheteur. Dans ce cas, l’opération, qui vise à ne payer que le droit d’apport de 0,5 %, plutôt que le droit de vente de 12,5 % (ou 10 %) est considérée par la jurisprudence comme simulée.

Il faut clairement distinguer l’opération considérée comme simulée, mentionnée ci-dessus, de la simple vente d’actions d’une société immobilière : lorsque l’immeuble n’a pas été préalablement apporté en société, à un moment où l’acheteur et le vendeur étaient déjà en négociation pour la détermination du prix, il n’y a aucune raison de considérer qu’il y a simulation.

L’idéal, c’est donc que l’immeuble soit « en société » depuis quelques années déjà.

Si ce type de transaction peut paraître attractif pour toutes les parties, il faudra cependant également tenir compte des éléments suivants :

– risque éventuel de « passif occulte » dans la société rachetée (risque contre lequel il est cependant possible de se prémunir)

– financement de l’opération plus difficile à organiser : le traditionnel « prêt hypothécaire » ne fonctionne évidemment pas, l’immeuble appartenant à la société. Il s’agit de financer un achat d’actions et pas l’achat d’un immeuble… (qui ne pourra pas être donné en garantie). Mais, il faut savoir que si vous disposez déjà d’un profil favorable auprès de votre banque, celle-ci fera certainement preuve d’imagination…

– audit comptable

– société à gérer (comptes annuels, etc.)

– en cas de cession ultérieure, quasi obligation de trouver à nouveau un acheteur des actions, au lieu d’une vente d’immeuble. A défaut d’utiliser le même mode opératoire, la société connaîtra, à son tour, la taxation sur plus-value… alors que, dans l’intervalle, l’immeuble aura été davantage amorti (et donc que sa « valeur comptable » aura baissé… rendant la plus-value plus importante)

ce qui risque de refroidir l’enthousiasme de certains…, mais ne devrait pas en décourager d’autres !

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(Source : Pour rédiger ce petit memo, nous nous sommes partiellement et librement inspirés d’un cours universitaire du réputé avocat-fiscaliste belge, Me Th. Afschrift. Nous espérons qu’il ne nous tiendra pas rigueur d’avoir ainsi légèrement puisé dans sa science au profit du plus grand nombre…)
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Viager : comment cela fonctionne-t-il ? 2017-02-05T07:07:46+00:00

Les principes généraux d’une vente avec rente viagère sont les mêmes que ceux d’une vente de gré à gré traditionnelle: le vendeur s’engage à transférer à l’acquéreur la propriété d’un bien immobilier et ce dernier s’engage à payer le prix convenu.

La grosse différence avec une vente « traditionnelle » réside dans le fait que le prix n’est pas payé intégralement au comptant.

Le prix ou le solde du prix (s’il y a eu un « bouquet ») est converti en une rente que l’acquéreur s’engage à payer pendant toute la vie du vendeur.
Plusieurs variantes sont possibles: réversibilité sur 2 têtes, limitation dans le temps (par exemple: maximum 20 ans), indexation de la rente, usufruit, nue-propriété, etc.

Le montant de la rente est fixé librement entre parties: il n’existe aucune règle préétablie et il n’y a pas de table officielle. Il est toutefois évident que l’âge du vendeur (« créditrentier ») influe sur le montant de la rente. Le candidat-acquéreur (futur « débitrentier »), avant de s’engager, doit consulter son notaire qui pourra examiner si l’affaire proposée est saine et équilibrée. Le Notaire veillera également à la bonne rédaction des conventions entre parties.

Les droits d’enregistrement et le montant des frais d’acte authentique se percevront, comme dans une vente « traditionnelle » sur base de la valeur vénale de l’immeuble.

Il y a peu d’agences immobilières spécialisées dans cette matière en Beglique (NB: PIM ne pratique PAS le viager: inutile donc de nous adresser des requêtes à ce sujet). Sachez aussi que très souvent ces agences « en viager » se font rémunérer par l’acquéreur (au lieu du vendeur, comme c’est l’usage pour les ventes traditionnelles).

Pour le calcul des rentes, l’un des outils utilisés est exposé sur un site spécialisé: Tables Schrijvers

Droit de préemption ? (général) 2017-02-05T07:07:46+00:00

Le droit de préemption est le droit reconnu à une partie d’avoir priorité sur tout autre candidat en cas de mise en vente d’un bien.

Le titulaire (bénéficiaire) du droit de préemption sera donc préféré s’il fait une offre égale à tout autre candidat-acquéreur.

Contrairement à une idée reçue, ce droit de préemption n’existe pas d’office en faveur d’un locataire (sauf pour les baux à ferme). Pour pouvoir en bénéficier, il faut que ce soit prévu expressément dans le contrat de bail, ce qui est relativement rare.

Si vous vous portez acquéreur d’un immeuble occupé par un ou des locataires, l’une des choses à vérifier en examinant les baux en cours, c’est… l’absence d’un droit de préemption (aussi appelé « droit de préférence ») en faveur du (des) locataire(s.

La vente qui est conclue en violation d’un droit de préemption peut être annulée à la requête du titulaire du droit.

Par ailleurs, certaines législations spécifiques prévoient des droits de préemption au profit des pouvoirs publics (région Flamande, région Wallonne, région de Bruxelles-Capitale), avec des modalités variables selon la région concernée. Ce droit de préemption (d’une efficacité qui reste à démontrer…) viserait à lutter contre la spéculation immobilière… et est, en pratique, rarement transformé en achat par les pouvoirs publics.

Il n’empêche que les textes légaux sont là et qu’il ne faut donc pas oublier d’en tenir compte lors d’un compromis de vente.

Nos modèles téléchargeables sur www.pim.be en tiennent, bien sûr, compte.

Par prudence, il conviendrait d’insérer la clause suivante dans tout compromis de vente :
« Les vendeurs déclarent que le bien n’est grevé d’aucun droit de préemption ou de préférence, d’aucune option d’achat, ni d’aucun droit de réméré. »

Ce qui précède est facultatif.
Les textes recommandés en vertu des législations régionales sont repris sous le chapitre… législations régionales.

Je fais offre à l’agence au prix demandé/annoncé. Il y a vente ? 2015-09-11T06:29:04+00:00

Lorsqu’un propriétaire confie son appartement ou sa maison à une agence immobilière, pour la vendre, l’agence place une affiche, ou une annonce sur l’Internet ou encore dans un journal.

Généralement, le candidat intéressé téléphone pour connaître le prix demandé.

Que se passe-t-il si le candidat déclare tout aussitôt qu’il accepte le prix ? Ou s’il dépose une lettre d’acceptation ?

Autrement dit, l’annonce de la mise en vente d’un immeuble à tel prix, constitue-t-elle une offre de vente qui peut être levée et de ce fait devenir une vente ?

En général, l’agent immobilier n’est pas le mandataire du propriétaire.

Il ne peut poser un acte juridique pour son compte ni, de ce fait, l’engager.

La mission de l’agent consiste à rechercher des candidats acquéreurs et à les mettre en rapport avec le propriétaire.

C’est la définition du courtage, variante du louage de service.

C’est pour cette raison que la jurisprudence refuse de voir une annonce immobilière comme une offre, même si l’annonce mentionne un prix.

Selon la jurisprudence, l’annonce constitue plutôt un appel d’offre d’achat et non une offre de vente (Civ. Brux., réf. 31 mai 1995, R.G.D.C. 1996, p. 68).

Selon M. Foriers (Actualité de quelques contrats spéciaux, UB³, Bruylant 2005, p. 52), lorsque la convention de courtage contient un mandat accessoire et limité, elle demeure un courtage et ne dégénère pas en mandat.

Cependant, tout dépend du contenu réel de la mission de l’agence.

Si le contrat investit l’agence du droit et de l’obligation de transmettre une offre (réceptice ou non), la situation peut être différente.

Mais en règle, une mission d’agent immobilier vise la recherche de candidat et non la vente proprement dite.

Qu’en conclure ? Qu’il ne suffit pas de déclarer que l’on achète la maison au prix demandé.

Le propriétaire garde le dernier mot.

Source

Compromis de vente ? Obligatoire ? 2017-02-05T07:07:46+00:00

Le compromis de vente constitue en principe l’acte sous seing privé par lequel les parties matérialisent la vente d’un bien.

Il contient des clauses relatives à la description du bien et ses accessoires, son occupation, les garanties fournies, l’identité des notaires, une copropriété éventuelle, l’urbanisme, le transfert de la propriété et de la jouissance, le paiement du prix, etc.

Toutefois, le passage au compromis n’est, sauf accord des parties, pas obligatoire si celles-ci ont, par exemple, matérialisé la vente par une offre acceptée ou une levée d’option à des conditions préalablement établies de commun accord.

Les parties peuvent alors passer directement au stade de l’acte authentique.

Que faut-il prévoir dans la clause suspensive de prêt ? 2015-09-11T06:26:31+00:00

Pour éviter toute équivoque ou tout conflit, si les parties ont finalement convenu de prévoir une condition suspensive d’obtention de prêt dans le compromis, celle-ci devra, à notre avis:

* préciser le montant maximal (ou la quotité maximale) que l’acquéreur compte emprunter, de manière à ce que la proportion empruntée reste raisonnable par rapport au prix de vente (vouloir emprunter 25.000 € sur un prix de vente de 35.000 € ou vouloir emprunter 25.000 € sur un prix de vente principal de 22.000 € … ce n’est pas la même chose, en terme de risque pris par le banquier et donc, par voie de conséquence, par le vendeur quant à l’issue possible de la vente)

* être limitée dans le temps (de 15 à 30 jours)

* prévoir que la vente deviendra automatiquement parfaite et définitive à l’expiration du délai prévu, si l’acquéreur n’a pas invoqué en temps utile ladite condition suspensive, par production de la lettre de refus de l’organisme financier pressenti.

* prévoir, éventuellement, une indemnité d’immobilisation.

Vendre la résidence conjugale ? 2015-09-11T06:25:25+00:00

Si une maison appartient aux deux conjoints, même dans des proportions différentes pour chacun, l’accord des deux est indispensable.

Pour qu’un époux puisse vendre seul un immeuble, il faut évidemment qu’il en soit le seul propriétaire.
Il pourra le vendre sans l’accord de son conjoint, pour autant qu’il ne s’agisse pas de la résidence principale de la famille !
S’il s’agit de la résidence principale, l’accord du conjoint est requis (art. 215 du Code Civil): son accord devra être explicitement stipulé, dès le compromis de vente, même si ce conjoint n’intervient pas comme « vendeur » et même s’il n’est pas en droit de toucher une partie du prix de vente.
Cet accord reste requis, même en cas de séparation de fait dans le couple, tant que le divorce n’est pas prononcé et transcrit.
Ce qui précède ne concerne que les couples mariés ainsi que les cohabitants légaux.

Il est donc important de vérifier la capacité juridique du vendeur – et son statut matrimonial – lors de la signature d’un compromis de vente.

La  loi sur la cohabitation légale a étendu cette disposition à ceux qui vivent dans le cadre de la cohabitation « légale ». Ainsi, un des cohabitants ne pourra plus vendre le domicile commun sans l’accord de l’autre, même si ce dernier n’est pas copropriétaire. Si le cohabitant refuse, le propriétaire disposera (comme c’est le cas pour les couples mariés) d’un recours en demandant l’autorisation de vendre au Tribunal de Première Instance. Cette disposition vise aussi les meubles qui garnissent cette résidence.

Droits d’enregistrement dus sur la valeur vénale ? 2015-09-11T06:24:19+00:00

Les droits d’enregistrement à payer sont dus sur la valeur vénale de l’immeuble.

Voici la définition du Ministère (SPF) des Finances de la « valeur vénale » :

Par valeur vénale, il faut entendre le prix que l’amateur le plus offrant s’engagerait à payer si le bien était mis en vente dans les conditions les plus favorables et après une préparation adéquate.

Je suis résident à l’étranger : puis-je acheter un immeuble en Belgique tout en restant domicilié à l’étranger ? 2015-09-11T06:23:01+00:00

Pas de problème pour l’achat.
Sachez tout de même notamment que :
– dans le cadre de la lutte contre le blanchiment d’argent, il faut pouvoir justifier de la provenance des fonds et les coordonnées bancaires doivent être précisées;
– le revenu est imposable en qualité de non-résident (prenez connaissance de la brochure informative disponible sur notre site: « Impôts des non-résidents »: chapitre « conseils »)

Pourquoi préconiser l’arbitrage ? 2017-02-05T07:07:46+00:00

balanceL’arbitrage : le moyen idéal de résolution des conflits immobiliers (et de la plupart des autres) 

Vous n’avez plus le droit de vous plaindre de l’arriéré judiciaire : la procédure d’arbitrage, organisée par la loi, vous permet de résoudre de manière définitive, en quelques semaines seulement, les différends qui vous opposent à votre entrepreneur, votre syndic, votre courtier, votre bailleur, locataire, acheteur ou vendeur. Pour autant que vous ayez prévu une clause dite d’arbitrage dans vos conventions…

L’arbitrage est idéal : les personnes qui en ont l’expérience ou en sont informées coupent les ponts avec les tribunaux ordinaires (justices de paix, tribunaux de première instance…).

Les parties débattent à huis clos, de sorte que la confidentialité est assurée, et non pas dans un prétoire où le temps de parole est compté et où les autres justiciables se bousculent devant des juges impatients en craignant les inévitables remises.

Généralement –et c’est encore un des atouts majeurs de l’arbitrage, les parties arrivent à un accord en cours de procédure, les chances de conciliation étant préservées jusqu’à son issue, d’autant que l’arbitre, contrairement à la plupart des juges (débordés), connaît le dossier avant la première audience.

En absence d’accord des parties, l’arbitre, qui dispose de quasi tous les pouvoirs du juge étatique, rend un jugement susceptible d’exécution.

Le prix de l’arbitrage est relativement modéré, et certainement beaucoup moins onéreux que celui des procédures ordinaires, ne fût-ce qu’en regard des délais réduits de procédure, de l’absence de défaut et d’appel, ce qui emporte l’adhésion de tous, parce que les gens sont heureux de voir réglés rapidement leurs différends dans les meilleures conditions de compétence et d’écoute.

La plupart des justiciables assistent aux audiences, très souvent sans l’assistance d’un avocat, car ils connaissent parfaitement leur affaire.

Cela signifie que pour un justiciable qui obtient gain de cause sans l’assistance d’un professionnel, la procédure est en définitive gratuite, car les frais devront être remboursés par la partie qui perd l’instance (de plus, certains institutions, comme la Chambre d’Arbitrage et de Médiation, prévoient l’allocation d’indemnités de procédure destinées à compenser le temps et éventuellement les frais exposés pour défendre ses intérêts, que l’on soit ou non assisté ou représenté par un professionnel).

Autres avantages de l’arbitrage : tout d’abord, et surtout, son aspect préventif : une fois les litiges nés, la plupart d’entre eux sont résolus sans passer par arbitrage, dès que la partie lésée rappelle à son adversaire l’existence d’une clause arbitrale dans leur contrat, qui rend impossible toute manœuvre dilatoire ; le fait aussi que l’intervention préalable d’un huissier de justice n’est pas requise (le tribunal arbitral pouvant généralement être saisi par simple courrier – fax, e-mail).

Attention : il faut savoir qu’il est difficile de forcer quelqu’un à aller en arbitrage une fois que le litige est né, si on n’a pas prévu antérieurement de clause d’arbitrage. Il faut donc insérer une clause d’arbitrage dans le contrat envisagé : vente, bail, contrat d’entreprises (devis), etc.

Pour se familiariser facilement avec la procédure d’arbitrage, disposer de modèles de clauses d’arbitrage adaptées, prendre connaissance de la loi sur l’arbitrage, d’articles et de sentences arbitrales intéressantes, on visitera utilement le site www.arbitrage-mediation.be de la Chambre d’Arbitrage et de Médiation, institution de référence dans le domaine, entre autres, immobilier.

C’est en raison du renom de cette chambre, de la qualité de ses informations et de ses services, ainsi que de la simplicité de ses règlements que Pim héberge gratuitement à votre attention  ses modèles de baux, d’offre et de compromis de vente, qui constituent des références du genre, et contiennent bien sûr une clause d’arbitrage efficace !

Je revends ! Taxation sur la plus-value ? 2017-02-05T07:07:47+00:00

Depuis le 31 décembre 1996, un propriétaire (agissant dans la cadre de la bonne gestion de son patrimoine et n’ayant pas voulu réaliser sciemment une opération spéculative) qui vend son immeuble bâti (c’était déjà le cas pour les terrains, avec un taux de 33 % en cas de revente avec plus-value pour la période de 0 à 5 ans, ensuite de 16,5 % pour la période de 5 à 8 ans. Ensuite, pas de taxation sur plus-value) pourrait devoir payer une taxe de 16,5 % sur la plus-value réalisée.
Cette taxation n’est toutefois applicable que s’il existe un délai de moins de cinq ans entre la date d’achat et celle de revente (dates de référence : d’acte authentique notarié à acte authentique). Cette taxation est également applicable lorsque le vendeur a reçu l’immeuble par donation (mais pas par succession) : dans ce cas, le délai entre la donation et la revente est fixé à trois ans.
Cette mesure ne vise pas les habitations occupées par le vendeur, pour autant que celui-ci ait pu bénéficier des déductions pour habitation prévues par le Code des Impôts sur les revenus. Ne sont pas concernés non plus, les ventes de biens appartenant à des mineurs d’âge ou à ceux qui y sont assimilés.

La plus-value est la différence entre le montant payé lors de l’achat et son prix de revente.
Le montant payé lors de l’achat représente le prix payé au vendeur originaire, majoré des frais que l’acquéreur (l’actuel vendeur imposé) a réellement payés (par exemple : droits d’enregistrement, frais d’actes). Ces frais peuvent être fixés forfaitairement à 25 % du prix d’achat.
Ce montant peut encore être augmenté de 5 % pour chaque année entière qui s’est écoulée entre les 2 opérations.
Il peut également être majoré du coût des travaux que le propriétaire aura supportés, pour autant qu’ils aient été réalisés par des entrepreneurs enregistrés.
Ne seront donc pas pris en considération les améliorations apportées à l’immeuble par le propriétaire personnellement, de ses blanches mains, par celles de sa famille ou par une main d’oeuvre de complaisance…
Le prix de revente est celui que l’actuel vendeur aura pu obtenir, diminué des frais (justifiés) qu’il aura payé pour mettre le bien en vente : frais de publicité, honoraires d’agence immobilière, etc.
Le vendeur devra déclarer cette plus-value dans sa déclaration fiscale à l’impôt des personnes physiques (IPP)de l’année qui suit celle où la vente a eu lieu.
La plus-value sera imposée au taux de 16,5 %, indépendamment des autres revenus déclarés et cette taxe sera majorée des additionnels et de la contribution de crise.
Si le vendeur ne réside pas en Belgique et qu’il ne doit pas remplir de déclaration fiscale, c’est le notaire appelé à dresser l’acte authentique de vente qui devra prélever cette taxe et la virer à l’administration.

Achat d’un immeuble en cours de construction: loi Breyne ? 2017-02-05T07:07:47+00:00

La Loi Breyne (du nom d’un Ministre des années 1960… mais qui ignore tout des adaptations récentes de sa loi) s’applique aux conventions portant sur une habitation à construire ou en voie de construction, pour autant que :

cette habitation soit située en Belgique
l’acquéreur (ou maître d’ouvrage) soit obligé d’effectuer un ou plusieurs paiements avant l’achèvement de la construction. (pas d’acompte = pas de loi Breyne)
Elle s’applique également aux contrats ayant pour objet un transfert de propriété et portant engagement pour le vendeur de transformer ou d’agrandir une habitation lorsque le prix total des travaux envisagés est d’au moins 80 % du prix de vente, avec un minimum de FB 750.000 (env. 18.000 euros).
La loi prévoit que ces conventions mentionnent obligatoirement :

– l’identité du propriétaire du terrain et des constructions existantes
– la date de la délivrance du permis de bâtir (appelé « permis d’urbanisme » dans la région bruxelloise…)
– si l’acquéreur subordonne ou non l’acquisition à la condition suspensive d’obtention d’un financement pour un montant minimum et des conditions à préciser
– le prix total de l’immeuble ou des travaux de transformation et les modalités de paiement
– si ce prix peut être révisé
l’existence des aides publiques régionales au logement
– la date du début des travaux, les délais d’exécution et les dommages et intérêts pour retard d’exécution
– le mode de réception

La loi précise également la liste des documents qui doivent être annexés au contrat, ainsi que certaines mentions obligatoires (par exemple : les parties ont connaissance des différents documents depuis 15 jours au moins).

Bref, ici aussi, il ne s’agit pas d’improviser: renseignez-vous de manière complète avant de signer.

Acte authentique ? 2017-02-05T07:07:47+00:00

L’acte authentique de vente, passé en principe chez notaire, a pour notamment objet de rendre la vente opposable aux tiers.

Il reprendra les éléments du compromis de vente, ou d’une offre acceptée ou encore d’une promesse de vente suivie de levée d’option.

Sauf accord exprès des parties, l’acte authentique ne peut déroger à ces documents, qui forment la vente et son contenu entre parties (en principe, donc, le contenu de ces documents prime celui de l’acte authentique).

A défaut de passage par la faute d’une partie à l’acte authentique, on peut requérir d’un juge ou d’un arbitre l’obtention d’un jugement valant acte authentique de vente.

Pour une analyse plus nuancée de cette question, merci de prendre connaissance de ceci (sur le blog de Me Carnoy)

Transfert de propriété à l’acte: est-ce une condition suspensive ? 2017-02-05T07:07:47+00:00

Notamment pour éviter de devoir payer les droits d’enregistrement en cas de litige (production du compromis signé en justice), certains ont imaginé de considérer comme condition suspensive l’insertion de la clause par laquelle le transfert de propriété est différé à la signature de l’acte authentique et du paiement du prix.

Cette interprétation a déjà fait l’objet de plusieurs décisions en justice et avec une jurisprudence constante : non, ce n’est pas une condition suspensive.

Il s’agit d’une vente parfaite prévoyant une modalité pour le paiement du prix et retardant le transfert de propriété.

Peut-on obtenir, auprès de l’administration, la valeur d’un bien immeuble ? 2015-09-11T06:16:59+00:00

Les receveurs de l’enregistrement sont des fonctionnaires fiscaux. Il leur est donc interdit d’évaluer des biens immeubles à la demande de particuliers ou de leur fournir des informations à propos de la valeur de ces biens.

Ce sont les parties elles-mêmes qui doivent évaluer la valeur vénale des immeubles. L’Administration n’intervient pas dans cette estimation mais se limite à un contrôle fait par la suite, du prix ou de la valeur déclarée pro fisco.

En France, cette culture fiscale a évolué, puisque l’administration a même mis online des outils permettant de prendre connaissance de ses points de comparaison.

On en est encore loin en Belgique…

Je vends mon bien, dois-je payer des ‘frais de notaire’ ? 2015-09-11T06:16:06+00:00

Dans le cadre d’une vente de gré à gré classique, sauf convention contraire (rarissime), les honoraires et frais de notaire sont à charge exclusive de l’acquéreur. Il en est de même pour les droits d’enregistrement (même si, d’un point de vue fiscal, les parties ‘vendeur’ et ‘acquéreur’ ont une obligation solidaire, mais ne compliquons pas ici l’explication).

Les seuls frais qui pourraient être à charge du vendeur sont ceux liés à l’éventuelle mainlevée hypothécaire ainsi qu’aux frais de commercialisation (pour autant qu’une convention écrite ait été signée avec le notaire à ce sujet).
Toutefois, les récentes nouvelles obligations d’informations diverses créent, dans le chef du vendeur, des frais à sa charge (PEB, DIU, installation électrique, attestation de sol, démarches du syndic, etc.)

Sans compter les éventuels frais d’agence immobilière, etc. (mais on sort du sujet « notaire »)

Condition de transfert de jouissance du bien par la libre disposition : suspensif ? 2015-09-11T06:14:45+00:00

Une obligation est contractée sous condition suspensive lorsqu’elle dépend d’un événement futur et incertain. Le fait futur doit nécessairement être un fait situé en dehors du contrat.

La condition particulière que le bien, objet de la vente, doit être libre de toute convention de location doit être analysée comme une obligation résultant du contrat de vente et non comme une condition suspensive.

De même, la clause d’un compromis de vente relatif à un bien immobilier par laquelle le vendeur contracte l’obligation de libérer le bien de toute location, ne soumet pas cette convention à un événement incertain. La convention de vente existe dès qu’il y a accord sur la chose et sur le prix. L’obligation que contracte le vendeur d’un bien immeuble de le dégager de la location n’est pas une condition suspensive ! (Civ. Tongres, 28/09/1990, Rec. gén. enr. not., 1991, p 113)

Source: « Les conditions suspensives et résolutoires en droit fiscal », par Lorette Rousseau, notaire. In « le compromis de vente », Ed. Arthemis, 2006

« Quitte et libre de toutes charges » ? 2017-02-05T07:07:47+00:00

Dans un acte authentique de vente, on retrouve souvent la clause selon laquelle le bien est vendu « quitte et libre de toute charge ». Il s’agit d’une clause très importante qui établit que l’acheteur reçoit le bien sans dette ni hypothèque.

Au stade du compromis de vente, il sera mentionné: « vendu pour quitte et libre », ce qui veut dire notamment que l’hypothèque grevant le bien devra être radiée à la date de l’acte authentique, mais ne doit pas encore l’être au moment du dit compromis.

 

Quels obstacles peuvent empêcher la transmission d’un bien ?
1. Hypothèques

Si le vendeur a contracté une dette ou un prêt qui est garanti par une hypothèque, cette dette doit alors être apurée au plus tard lors de la passation de l’acte. Le notaire effectuera une enquête au bureau des hypothèques afin de vérifier si une hypothèque est établie, et dans l’affirmative, il demandera un décompte de la dette au créancier. Il s’assurera que le prix de vente est utilisé pour le paiement des dettes restant dues pour que l’hypothèque soit levée.
Si ceci n’est pas le cas, le créancier refusera de lever l’hypothèque. En cas de non levée de l’inscription hypothécaire, l’acheteur court le risque que le bien qu’il vient d’acheter soit vendu par les créanciers précités. Les recherches et l’intervention du notaire empêchent cela.
2. Impôts

Avant de passer l’acte de vente, le notaire a l’obligation de faire une enquête auprès du bureau de perceptions des impôts du vendeur pour vérifier si celui-ci a encore des dettes fiscales. Cela vaut tant pour les impôts directs, pour la TVA, l’impôt foncier, les impôts provinciaux et communaux que pour les droits de succession.
Le percepteur doit informer le notaire dans les 12 jours de sa demande. S’il l’informe qu’il existe en effet des dettes fiscales, le notaire est obligé de retenir sur le prix de vente l’argent utile pour apurer ces dettes.
Si ceci n’est pas respecté, le percepteur peut faire inscrire une hypothèque sur le bien vendu, de telle manière que l’acheteur court à nouveau le risque que son bien soit vendu.
3. Charges sociales

Le notaire doit également enquêter auprès de l’ONSS et des caisses d’assurances sociales pour vérifier si le vendeur a encore un arriéré.
4. Infractions urbanistiques

Si le bien a été construit ou reconstruit contrairement à des dispositions urbanistiques, l’administration peut avertir le bureau des hypothèques qu’une demande de démolition a été introduite. Si un jugement de démolition a été rendu, il en sera également fait mention au bureau des hypothèques.
Le notaire recherchera avant la passation de l’acte si de tels obstacles existent.
L’acheteur sera ainsi informé avant de procéder à l’achat. Le notaire devra également rechercher auprès de la commune concernée quels permis urbanistiques ont été délivrés et si des infractions urbanistiques sont connues.
5. Contestations sur le droit de propriété du vendeur

S’il existe des contestations sur le droit de propriété du vendeur, il sera fait mention des citations et jugements concernés au bureau des hypothèques. Les recherches réalisées par le notaire permettront d’informer les parties avant que l’acte ne soit passé.
6. Toute action contre le vendeur qui peut donner lieu à une mesure de saisie

Les créanciers du vendeur ont la possibilité de pratiquer une saisie conservatoire sur le bien vendu à titre de garantie de paiement. Si une telle mesure est pratiquée, il en sera également fait mention au bureau des hypothèques de sorte que le notaire en sera informé et pourra veiller à ce que l’argent utile soit retenu sur le prix de vente pour rembourser la dette.

Conclusion

Tous ces obstacles peuvent déjà exister au moment où le compromis est signé. Il est donc extrêmement utile et prudent que l’acheteur soit assisté de son propre notaire pour  la vérification et/ou la rédaction du compromis de vente. Cette intervention du notaire n’entraîne pas d’honoraire ni de frais supplémentaire. Le notaire proposera de bloquer l’acompte sur un compte spécial jusqu’à l’acte authentique pour éviter que votre acompte ne soit perdu si, en raison des obstacles susmentionnés, la vente ne peut pas continuer.

 

(source: notamment notaire.be)

La vente d’un appartement 2015-09-11T06:11:35+00:00

La vente d’un appartement

Au moment de l’achat de son appartement, l’acquéreur devra être complètement informé sur ses rapports futurs avec les autres copropriétaires.

Il existe une obligation d’information en cas de vente d’un lot. L’acheteur devra recevoir, avant la signature de la convention ou de l’offre/promesse d’achat, les informations et documents suivants :

  • le montant du fonds de roulement et du fonds de réserve,
  • le montant des arriérés éventuels dus par le cédant;
  • la situation des appels de fonds, destinés au fonds de réserve et décidés par l’assemblée générale avant la date certaine du transfert de la propriété;
  • le cas échéant, le relevé des procédures judiciaires en cours relatives à la copropriété;
  • les procès-verbaux des AG ordinaires et extraordinaires des trois dernières années, ainsi que les décomptes périodiques des charges des deux dernières années;
  • une copie du dernier bilan approuvé par l’AG de l’association des copropriétaires.

Le syndic doit les communiquer sur simple demande, dans les 15 jours.

Si l’acheteur ne reçoit pas ces informations, il pourra y avoir des conséquences sur la vente. L’acquéreur pourra tenter de se dégager du contrat en prétendant qu’il est nul ou qu’il y a un vice de consentement.

Rôle du notaire avant l’acte de vente

Le notaire devra, en cas de vente d’un lot, demander au syndic par lettre recommandée à la poste, de lui transmettre les informations et documents suivants :

  • le montant des dépenses décidées par l’AG ou le syndic avant la vente mais dont le paiement est demandé par le syndic après cette date;
  • un état des appels de fonds approuvés par l’AG des copropriétaires avant la vente et le coût des travaux urgents dont le paiement est demandé par le syndic après cette date;
  • un état des frais liés à l’acquisition de parties communes, décidés par l’ AG avant la vente, mais dont le paiement est demandé après cette date;
  • un état des dettes certaines dues par l’association des copropriétaires à la suite de litiges nés avant la vente mais dont le paiement est demandé après cette date.

Le syndic a 30 jours pour répondre.
Le notaire transmet ensuite les documents à l’acheteur, aux frais du vendeur.

Attention! Après paiement des certaines créances, le notaire doit retenir sur le prix de vente, lors de la signature de l’acte, les arriérés des charges ordinaires et extraordinaires dus par le vendeur. Il peut les contester, sauf décision judiciaire définitive.


La répartition des frais

Les informations ci-dessus devront donc être portées à la connaissance de l’acheteur lors de l’acte authentique, sans que ce dernier ne puisse toutefois se prévaloir d’une nullité en l’absence de celles-ci.
Au-delà de ces obligations, et sauf arrangement particuliers entre les parties, le nouveau propriétaire sera aussi tenu des charges ordinaires dès la date de la signature de l’acte notarié. Il devra également s’acquitter des charges extraordinaires et des appels de fonds décidés par l’assemblée générale. Pour autant que ces décisions aient lieu entre le compromis de vente et l’acte authentique et que le nouveau propriétaire ait disposé alors d’une procuration pour y assister.
L’ensemble des frais liés à la transmission des informations et de remise des documents par le syndic est à la charge du propriétaire sortant.

 

(source: Notaire.be)

Paiement d’un acompte ou dépôt d’une garantie 2017-02-05T07:07:47+00:00

Le versement d’une somme lors de la signature du compromis de vente n’est pas légalement obligatoire, mais il représente une garantie pour le vendeur. L’acquéreur peut aussi exiger une garantie en demandant la consignation de cet acompte.

La vente est définitive lors de la signature du compromis. Pour que la convention soit parfaite, il suffit qu’il existe un accord sur le prix et sur le bien vendu. Cependant, il est de tradition de verser une garantie. Le montant peut être fixé librement par les parties dans la plupart des cas (il existe des exceptions notamment en cas de vente d’immeubles en construction), mais il s’élève traditionnellement à 10 % du prix convenu. La remise d’une première somme offre au vendeur une garantie quant au sérieux de l’acquéreur et quant à son apparente solvabilité. En effet, le compromis stipule dans la plupart des cas que le vendeur pourra conserver cette somme à titre de dommages-intérêts forfaitaires en cas de résolution de la vente aux torts de l’acquéreur.

Toutefois, au fil des années, la remise d’un véritable acompte au vendeur a présenté de plus en plus de risques. Beaucoup de situations que l’acquéreur ne peut pas connaître peuvent se présenter : celui qui se présente comme vendeur n’est pas le seul propriétaire du bien et n’a pas l’accord des autres copropriétaires pour vendre, ou n’est même pas propriétaire du tout, mais simplement locataire. Le vendeur a des dettes fiscales ou hypothécaires qui dépassent le prix de vente. Le vendeur est propriétaire, mais est en faillite. Et la liste n’est pas limitative… Dans la plupart des cas, la vente ne pourra pas se réaliser et l’acquéreur aura beaucoup de difficultés à récupérer son acompte, s’il le récupère…

Faut-il dès lors supprimer l’acompte ou la garantie ? Non, bien entendu. Le versement est bien souvent, dans l’esprit des parties, l’opération qui scelle la convention, bien plus que la signature du compromis lui-même. En outre, supprimer l’acompte reviendrait à priver le vendeur d’une garantie légitime du sérieux de l’acquéreur. Le principe de l’acompte doit donc être maintenu, sous peine de pénaliser éventuellement le vendeur.

Il fallait donc trouver une solution qui mette à la fois vendeurs et acquéreurs à l’abri. Pour cette raison, la pratique s’était déjà de plus en plus répandue – notamment à la suite de la multiplication des ventes avec clauses suspensives d’octroi de prêt – de remettre le chèque de l’acompte ou de la garantie libellé au nom du notaire du vendeur, qui le conservait jusqu’à ce qu’il ait pu vérifier que toutes les conditions étaient réunies pour que la vente puisse se réaliser.

Pour donner plus de garanties à l’acquéreur, certaines chambres des Notaires ont décidé de transformer cette pratique en obligation. Il est maintenant obligatoire, lorsque la signature de la convention se fait en la présence d’un notaire ou d’un de ses collaborateurs, que la garantie ou l’acompte soit bloqué en l’étude jusqu’à la signature de l’acte authentique. Cette mesure judicieuse protège les deux parties : l’acquéreur sera certain que ce qu’il a versé ne risquera pas de disparaître dans la nature et le vendeur sera certain de l’engagement de l’acquéreur.

Bien entendu, si la consignation dure plus d’un mois, le notaire aura l’obligation de placer le montant sur un compte spécial, dont les intérêts (calculés au taux bancaire actuel !) reviendront intégralement à celui à qui la somme est destinée.

(source pour supra: site des notaires)

Est-ce une garantie ou un acompte ?

C’est de la nuance, mais ce n’est pas sans importance.

Un acompte est un montant versé au vendeur, à valoir sur le prix de vente.

S’il y a un souci avec le vendeur (par exemple, une saisie): le montant versé au titre d’acompte – même si consigné chez un tiers – est saisissable, puisque c’est un « morceau » de son prix de vente. Il y a donc un risque pour l’acquéreur.

Par contre, une garantie consignée chez le notaire instrumentant sera placée sur un compte rubriqué au nom de l’acquéreur: le montant versé sert donc de garantie pour la bonne exécution des engagements souscrits, mais n’est pas encore à valoir sur le prix de vente. Ce n’est qu’à la date de l’acte authentique que la dite garantie se transforme en acompte.

Payer en espèces ? 2017-02-05T07:07:48+00:00

Le prix de vente d’un bien immobilier ne peut être acquitté qu’au moyen d’un virement ou d’un chèque (art.20 de la Loi Anti-Blanchiment).

La convention et l’acte de vente établis par l’agent immobilier et/ou le notaire doivent préciser le numéro du compte financier par le débit duquel le prix et le cas échéant l’acompte ont été ou seront transférés, ou contenir une déclaration des parties précisant ce compte ou expliquant le mode de financement utilisé en l’absence de compte.

Syndic agréé IPI: n° personne physique ou morale ? 2017-02-05T07:07:48+00:00

Si le contrat avec la copropriété est réalisé entre l’ACP et un syndic en personne physique, il doit reprendre son propre numéro IPI
Si le contrat avec la copropriété est réalisé avec une personne morale qui n’a pas de numéro IPI, il faut reprendre le n° de la personne physique qui en est responsable au niveau RC et déontologique.
Si le contrat avec la copropriété est réalisé avec une personne morale qui a un numéro IPI, il faut reprendre le n° IPI de cette dernière.

Que fait le notaire dans le cadre d’une vente ? 2017-02-05T07:07:48+00:00
Lorsque vous avez comme vendeur trouvé un candidat-acquéreur, il y a lieu de procéder à toute une série d’opérations avant que la vente de votre bien immobilier puisse être officiellement enregistrée.

Lors de ce processus, vous aurez à faire appel à un Notaire qui est votre personne de contact avec les autorités compétentes qui sont mêlées à cette transaction.

Un dossier de vente génère différentes étapes.

Voici le cheminement standard d’un dossier. Ce mémo  a pour but de mieux vous informer concernant les formalités que  réalise votre notaire tant avant qu’après la signature de l’acte de vente.

Cette note informative a été rédigée par l’étude bruxelloise des notaires associés Dubaere & Neyrinck

 

I. VOTRE VENTE ETAPE PAR ETAPE :

1) La mise en vente :

Lorsque vous désirez procéder à la vente d’un bien immobilier, vous devez préparer un certain nombre d’informations auxquelles l’acquéreur a droit.

Divers documents/attestations sont nécessaires afin qu’un compromis de vente puisse être établi.

Ainsi sont nécessaires :

–  une attestation IBGE (Bruxelles) ou une attestation OVAM (Flandre),

–  une attestation par laquelle l’installation électrique a été vérifiée (maison d’habitation et appartement),

–  une attestation PEB (habitation et appartement),

–  les renseignements urbanistiques concernant les registres des plans dans les communes néerlandophones et les renseignements urbanistiques classiques à Bruxelles.

–  les renseignements à fournir pour le syndic dans le cadre de la vente d’un bien faisant partie d’une copropriété.

Prenez contact avec notre Etude si vous désirez des informations complémentaires à ce sujet.

Si vous avez déjà mis le bien immobilier en vente sans disposer des documents ci-dessus, je vous conseille de prendre contact avec l’Etude afin qu’ensemble, nous puissions vérifier la situation pour régulariser celle-ci.

2) La signature du compromis :

Lorsque vous aurez un accord avec un acquéreur concernant les modalités de la vente, il est établi entre vous un compromis (également dénommé ‘convention de vente’).

Etant donné qu’il s’agit d’un contrat liant les deux parties, il est important que tous les points soient complets et correctement repris dans le texte.

Il est donc conseillé de nous consulter préalablement afin que nous puissions vous assister lors de la rédaction ou à tout le moins, lors du contrôle de cette convention.

Dans le compromis, chacune des parties mentionne le choix de son Notaire si elle l’estime nécessaire, pour la signature de l’acte authentique.

Lors de la signature du compromis, il sera payé par l’acquéreur une garantie (acompte) qui peut varier et est pour la plupart du temps, soit 10% ou 5% du prix de vente.

Cette garantie nous est confiée à l’Etude et nous plaçons cette somme dans le mois sur un compte individualisé.

A la signature de l’acte authentique, cet acompte, en ce compris les intérêts, sera remis au vendeur.

3) Informer le Notaire :

Tant l’acquéreur que le vendeur prennent contact avec le Notaire de leur choix et lui fournit les informations nécessaires pour démarrer le dossier.

Le fait d’avoir choisi, chacun individuellement, un autre Notaire, n’a aucun effet sur les frais payés par l’acquéreur.

Etant donné que l’honoraire du Notaire est légalement déterminé, les Notaires sont obligés de se partager l’honoraire suivant des règles qui existent dans la profession.

4) Les Notaires prennent contact entre eux :

Si votre acquéreur a choisi son propre Notaire, nous prenons automatiquement contact avec ce Notaire afin de régler les rendez-vous pratiques et pour s’échanger les renseignements nécessaires.

En principe, l’acte sera rédigé par le Notaire de l’acquéreur (nous qualifions ce Notaire de « détenteur de la minute ») et l’acte sera donc signé en son Etude. Par contre le compromis est rédigé par le notaire du vendeur, ce dernier dispose généralement de tous les renseignements relatif au bien.

5) Le Notaire lance les recherches et pose des questions :

Lorsque nous avons été désigné par l’acquéreur comme Notaire « détenteur de la minute », nous démarrons immédiatement les recherches nécessaires. Nous demandons les attestations requises et effectuons les communications nécessaires.

Votre dossier n’est complet que lorsque nous avons écrit à toutes les instances officielles et que nous avons obtenu les réponses dans les termes qui sont impartis par la loi.

Dépendant de certaines réponses ou instances à qui nous nous sommes adressés, ce temps de réponse peut prendre plusieurs semaines.

Parfois, nous ne pouvons écrire qu’aux autorités compétentes, que lorsque nous avons obtenu les renseignements d’un autre service .

Lorsque l’acquéreur a choisi son propre Notaire qui détiendra la minute, nous fournissons au Notaire de l’acquéreur immédiatement toute information dont nous disposons (attestation OVAM/IBGE, informations cadastrales, renseignements urbanistiques, le titre de propriété,… ainsi que les données d’identité qui vous concernent).

De plus, nous vérifions que vos intérêts comme vendeur ne soient pas en péril.

De même, lors de la signature de l’acte, nous serons présents.

6) Votre dossier est entre de bonnes mains :

Si des questions subsidiaires subsistent, votre gestionnaire de dossier prendra personnellement contact avec vous.

Si vous avez des questions, n’hésitez pas à prendre contact avec notre Etude : votre gestionnaire de dossier pourra en tout temps vous informer sur l’état du dossier qui vous concerne.

N’oubliez pas, lors de chaque contact, par mail ou par écrit, de mentionner le nom du gestionnaire de votre dossier afin que nous puissions plus rapidement et de manière plus efficace vous informer.

Les coordonnées de votre personne de contact se trouvent sur tout courrier qui vous a été adressé.

7) Fixation de la date de signature :

Aussitôt que nous aurons toutes les informations et que votre dossier sera complet pour l’élaboration de l’acte, nous prendrons contact avec vous afin de coordonner la date de l’acte.

Il sera tenu compte avec :

–  la date ultime prévue au compromis,

–  les conditions suspensives reprises au compromis,

–  la date de validité de l’offre de crédit de l’acquéreur,

–  la date de validité des documents ou attestations reçus,

–  dans la mesure du possible : les souhaits personnels de l’acquéreur et du vendeur,

–  l’agenda du Notaire choisi par l’acquéreur.

8) Projet d’acte et décompte :

Une semaine avant la signature de l’acte, le projet d’acte vous est envoyé ensemble avec le décompte complet du prix de vente qui vous revient, de sorte que vous puissiez, à votre aise, vérifier cela.

Avez-vous des questions ? N’hésitez pas à nous demander des renseignements complémentaires.

9) Signature de l’acte :

Pour la signature de l’acte, vous êtes ensemble avec l’acquéreur, invité à l’Etude du Notaire « détenteur de la minute ».

A ce moment, vous recevrez la totalité du prix, généralement par transfert bancaire et vous devez mettre la jouissance du bien à la disposition de l’acquéreur, sauf s’il en a été convenu autrement (par exemple, vous avez convenu de rester dans le bien pour une période plus longue en raison de travaux à un nouveau bien que vous allez occuper).

10) Décompte du prix de vente :

Vous vendez votre bien libre de toutes charges à l’acquéreur.

C’est la raison pour laquelle nous vérifions s’il subsiste des dettes sur le bien.

Au moment du paiement du prix, les éventuelles dettes qui grèvent le bien, seront retenues et remboursées au créancier (banque).

Il en va de même des dettes d’impôts que nous sommes obligés de retenir afin de les payer à l’autorité compétente.

Le solde vous sera payé généralement par un transfert bancaire.

11) Radiation de l’hypothèque ancienne auprès du Bureau des Hypothèques :

Des éventuelles hypothèques sur le bien doivent être radiées par un acte notarié séparé.

Cette inscription hypothécaire subsiste autrement durant 30 ans indépendamment du fait que la dette ait été remboursée ou pas.

Ainsi, il est parfaitement possible que votre crédit soit remboursé depuis longtemps mais que l’inscription hypothécaire subsiste sur votre bien.

Dans un certificat hypothécaire notarial, le Notaire confirme que toutes les dettes ont été remboursées et il donne l’autorisation au Conservateur des Hypothèques de radier l’inscription.

II. LE DEMARRAGE DE VOTRE DOSSIER : INFORMATIONS A COMMUNIQUER :

Afin de pouvoir démarrer votre dossier de vente, les informations suivantes doivent nous être fournies :

–  copie de votre carte d’identité (deux côtés ou pour les cartes d’identité électroniques, celles-ci peuvent être lues à l’Etude).

Nous sommes obligés, lors de chaque transaction, de contrôler l’identité des parties au moyen des données d’identité.

–  si vous êtes marié : copie de votre carnet de mariage, éventuellement, copie de votre contrat de mariage et modifications ultérieures,

–  si le vendeur est une société : acte constitutif et éventuellement, modification des statuts,

–  titre de propriété du bien vendu (copie de l’acte d’acquisition antérieur du bien),

–  copie de l’acte de crédit par lequel le bien vendu a été donné en garantie,

–  attestation de conformité pour les tanks à mazout (d’application en Flandre),

–  attestation de l’installation électrique (1),

–  certificat énergétique PEB délivré par un organisme agréé (2),

–  si le bien est loué : le contrat de bail avec l’état des lieux et la garantie bancaire éventuelle,

–  si le bien concerne un appartement :

  •   l’acte de base,
  •   rapport des 3 dernières assemblées générales des copropriétaires,
  •   identité du syndic,

–  éventuellement, permis de lotir,

–  éventuellement, dossier d’intervention ultérieure (3),

–  les plans et permis,

–  les données d’entretien :

–  carnet d’entretien et manuel d’utilisation d’appareillages,

–  factures des entrepreneurs (pour les garanties),

–  l’entretien de l’alarme,

–  l’entretien de votre chauffage,

–  autres données concernant votre bien :

  • servitude,
  • procédure avec vos voisins ou autres instances,
  • permis d’urbanisme,
  • les renseignements urbanistiques à obtenir à la commune de la situation du bien (Bruxelles et Flandre).

(1)  Les installations électriques doivent être vérifiées tous les 25 ans par un organisme agréé. Vous devez pouvoir produire une attestation de vérification à l’acquéreur. Pour plus d’informations, vous pouvez toujours nous contacter.

(2)  Le certificat énergétique PEB informe les acquéreurs ou locataires potentiels concernant la qualité énergétique du bâtiment en lui donnant un score énergétique. Le PEB doit être élaboré par un expert énergétique reconnu de type A. Pour plus d’informations, contactez-nous.

(3)  Si des travaux ont été effectués depuis le 1er mai 2001 par un entrepreneur agréé, vous devez fournir à l’acquéreur le dossier avec la description des travaux. Seulement lorsque tous les travaux ont été effectués par un particulier qui n’est pas un entrepreneur, il ne faut pas fournir de dossier d’intervention : de plus amples informations peuvent vous être fournies.

III. QUE FONT LES NOTAIRES ET LEURS COLLABORATEURS ?

Lorsqu’un bien immobilier change de propriétaire, nous devons effectuer un certain nombre de recherches concernant le bien, le vendeur et l’acquéreur.

Nous vous fournissons bien volontiers un aperçu de ces recherches, demandes et communications dans le cadre de votre vente.

1) Avant la signature du compromis et/ou de l’acte :

  • Contrôle de l’information du vendeur :

Nous contrôlons si vous êtes bien en possession des documents et attestations nécessaires afin de pouvoir signer un compromis valable, à savoir :

–  certificat de contrôle électrique

–  certificat énergétique (PEB)

–  dossier d’intervention ultérieure

–  attestation de validité du tank à mazout

–  renseignements urbanistiques

Si nécessaire, nous vous aidons lors de la demande de ces documents.

  • Demande d’extrait cadastral et plan cadastral :

Sur base des données cadastrales, nous pouvons contrôler que vous vendez le bien concerné.

Nous devons disposer des renseignements cadastraux afin de poursuivre d’autres recherches :

les données cadastrales contiennent un numéro d’identification que nous devons mentionner dans d’autres recherches.

Sur base des renseignements du cadastre, nous pouvons vérifier si vous pouvez éventuellement bénéficier d’exonération ou diminution des droits d’enregistrement.

  • Demande d’attestation du sol :

L’attestation du sol obligatoire mentionne si le bien, dont vous êtes propriétaire et que vous vendez, n’est pas repris au registre des biens pollués.

Ainsi, l’acquéreur du terrain sera informé des éventuelles pollutions du terrain avant que le compromis ne se signe.

  • Recherches auprès de la Commune :

Les renseignements urbanistiques sont demandés au service technique de la Commune/Ville.

Le but est de vérifier, bien entendu, qu’il n’y ait pas d’infraction d’urbanisme, que le bien ne soit pas classé ou ne soit pas situé dans une zone particulière.

Dans ce cadre et complémentairement aux données que la Commune/Ville nous fournit, il est possible que nous soyons obligés de demander des renseignements complémentaires auprès d’instances telles que patrimoine ou autres.

  • Vérification des droits de préemption :

Nous sommes obligés de contrôler s’il n’existe pas des droits de préemption légaux qui peuvent être exercés sur le bien.

Dans le cas d’espèce, nous devons présenter ce droit de préemption aux autorités titulaires de ce droit.

  • Contact avec le syndic de l’immeuble (si d’application) :

D’une part, nous demandons les renseignements au syndic concernant, par exemple, les investissements planifiés dans l’immeuble.

D’autre part, nous l’informons du transfert de propriété et de la date à partir de laquelle le nouveau propriétaire devra contribuer aux charges communes et au fonds de réserve.

  • Recherches fiscales et sociales :

Une partie de la fonction de Notaire consiste à percevoir les impôts pour compte de l’Etat : pensez, par exemple, aux droits d’enregistrement et aux droits d’hypothèque que l’acquéreur paye dans le cadre de l’acquisition et d’un crédit.

Une autre partie de notre rôle consiste à préserver les intérêts de l’administration fiscale.

Ainsi, nous devons, dans le cadre d’une vente, d’une hypothèque, vérifier si le propriétaire/emprunteur n’est pas redevable d’impôts à l’Etat.

Si c’est le cas, nous sommes obligés de retenir l’impôt dû même si la date d’exécution pour le paiement n’a lieu qu’un mois plus tard.

Les impôts suivants doivent être contrôlés :

–  les impôts communaux du domicile des parties et de la situation du bien,

–  les impôts provinciaux du domicile des parties et de la situation du bien,

–  les impôts personnes physique des parties,

–  le précompte immobilier,

–  les impôts de société et charges sociales,

–  si vous êtes assujetti à la TVA, nous devons en plus écrire à l’administration de la TVA.

  • Recherches hypothécaires :

Un bien immobilier peut être grevé d’hypothèque, de saisie ou autres charges.

Etant donné que vous vendez votre bien libre de toutes charges, nous devons vérifier cet état de choses au Bureau des Hypothèques.

S’il subsiste des inscriptions hypothécaires à votre charge, nous prenons contact avec les créanciers (banques, institutions de crédit, instances officielles ou autres) afin de demander le décompte de remboursement et leur accord quant à la radiation de l’inscription hypothécaire, dénommée « mainlevée ».

Au moment du paiement du prix, les dettes subsistantes seront retenues et remboursées au créancier.

Après, nous faisons le nécessaire pour l’élaboration du certificat de radiation par lequel le Conservateur des Hypothèques reçoit l’autorisation de radier ces anciennes inscriptions hypothécaires.

2) Après l’acte :

  • Transcription de votre acte de vente au Bureau des Hypothèques compétent :

Immédiatement après la signature de l’acte, votre acte est transmis au Bureau des Hypothèques compétent via la voie électronique (et cela depuis le 1er avril 2014 pour notre étude pilote en la matière).

Le Conservateur des Hypothèques transcrira le transfert de propriété du bien au nom du nouveau propriétaire toujours par la voie électronique.

  • Paiement des dettes existantes :

Le Notaire « détenteur de la minute » fera tous les paiements afin que la radiation des inscriptions existantes à votre nom, puisse avoir lieu.

De même, il effectuera le paiement des dettes d’impôts éventuelles tant à votre nom qu’au nom de l’acquéreur.

  • Radiation de l’hypothèque existante :

Ce n’est pas parce qu’un crédit est entièrement remboursé que l’hypothèque n’existe plus.

Une hypothèque subsiste de droit 30 ans sur le bien : dans la foulée de l’acte de vente et des remboursements, nous établissons le certificat de radiation.

Ceci est un acte notarié : une copie de cet acte sera transmise au Conservateur des Hypothèques, lui donnant autorisation de radier l’inscription (toujours par voie électronique).

  • Le Notaire informe les instances concernées du transfert de propriété :

Après la signature de l’acte, le Notaire informera les instances officielles de la vente du bien : il en va ainsi du syndic de l’immeuble à qui une attestation de transfert de propriété est envoyée.

3) Calcul des frais :

Depuis 2012, les droits, frais, honoraires et taxes ne sont plus uniquement à charge de l’acquéreur.

En effet, sont désormais à charge du vendeur les frais liés à la délivrance du bien.

Il s’agit notamment des coûts et rémunérations (dus au Notaire ou à l’agent immobilier) résultant des devoirs suivants et pour autant que la réalisation en soit imposée au vendeur dans le cadre de la vente :

  • lotissement, division, acte de base et dans le cadre des dites opérations les plans, bornages et mesurages,
  • attestations relatives à la situation du sol, reconnaissance du sol et assainissement du sol,
  • attestation de contrôle de citernes à mazout,
  • attestation de contrôle de l’installation électrique,
  • détecteurs de fumée,
  • certificat de performance énergétique (PEB),
  • renseignements urbanistiques,
  • documents cadastraux (recherche et plan),
  • attestation «as-built »,
  • frais de mainlevée,
  • lettres d’information du syndic préalablement à la vente, contenant les renseignements qu’un acquéreur doit recevoir,
  • établissement du dossier d’intervention ultérieure,
  • copie de titre de propriété, d’acte de base/lotissement/division à demander,

Il est évident que restent toujours à charge du vendeur les frais d’agence, de publicité et de procuration, si nécessaire.

Tous les autres frais sont à charge de l’acquéreur.

12,5% ou 15% de droits d’enregistrement pour un immeuble de rapport en Wallonie? 2017-03-01T16:59:03+00:00

Si vous achetez un immeuble de rapport en Wallonie, vous êtes soumis, à partir du troisième appartement, au taux de droits d’enregistrement majoré de 15%. Oui, mais comment déterminer quel appartement est le troisième?

Depuis le 1er janvier, l’acquisition d’une résidence en Wallonie est frappée de droits d’enregistrement plus élevés si le propriétaire possède déjà deux autres habitations. Le taux des droits d’enregistrement est passé à 15% pour la troisième résidence, contre 12,5% pour les deux premières. L’évaluation de ce patrimoine immobilier tient compte de tous les immeubles (sans limite géographique) qui sont destinés à l’habitation (pas les garages, par exemple) et pour autant que le propriétaire en possède au minimum 33% en pleine propriété ou en usufruit.
Le décret-programme de décembre 2016 officialise cette mesure pour une durée indéterminée et précise la manière dont il faut calculer les droits dans le cas de l’achat simultané de trois habitations. Cela peut paraître un peu théorique mais en réalité, acheter trois habitations en même temps, ce n’est pas si incongru aux yeux de l’administration wallonne… De fait, elle considère que chaque unité distincte d’un immeuble entre en compte dans le calcul du nombre d’habitations en possession de l’acquéreur. Cela signifie concrètement que les investisseurs qui achètent un immeuble de rapport de minimum trois appartements (officiellement divisé en appartements au cadastre) deviennent en réalité propriétaires de trois habitations… et sont donc d’office soumis au taux de 15% à partir de la troisième unité.
En réalité, ce n’était pas si clair jusque-là. Le texte initial disait en effet que le propriétaire devait déjà être en possession de deux habitations « au moment de l’acquisition de la troisième » pour être frappé du taux majoré de 15%. En théorie donc, l’acquisition simultanée de trois habitations ne pouvait pas donner lieu au taux majoré. L’administration wallonne a donc dû publier une circulaire administrative dans le courant de l’année pour rectifier le tir et le décret-programme officialise cette position pour éviter toute contestation juridique.
Scinder fictivement
Comment le notaire doit-il donc procéder pour calculer les droits d’enregistrements? Imaginons que vous achetiez un immeuble qui comprend quatre unités. Vous n’avez aucune autre propriété immobilière. Les deux premières unités de votre immeuble seront frappées du taux de 12,5% et les deux suivantes du taux de 15%. « Il faut donc fixer une valeur à chaque unité via une déclaration pro fisco », explique le notaire Renaud Grégoire. C’est une valeur fictive que l’on détermine à destination du fisc. Assez logiquement, le propriétaire peut décréter que les logements qui valent le plus sont les deux premiers, tandis que ceux qui valent le moins sont les deux derniers, afin de limiter les droits d’enregistrement.
Toutefois, « on ne peut pas faire n’importe quoi, le fisc peut effectuer des contrôles pour vérifier si les valeurs ont été correctement calculées », précise le notaire. Si vous aviez déjà un immeuble auparavant, seule une unité sera encore frappée du taux de 12,5% et les trois autres seront majorées à 15%. Si vous en aviez déjà deux auparavant, la question ne se pose pas et toutes les unités sont taxées à 15% de droits d’enregistrement.
Même si l’impact de cette mesure est relativement limité (2.500 euros de droits supplémentaires par tranche de 100.000 euros), son application promet toutefois bien du plaisir aux notaires et aux propriétaires…
À quel moment?
C’est au moment de la signature du compromis de vente qu’est calculé le nombre d’immeubles déjà en votre possession. De manière générales, si vous envisagez l’achat de plusieurs résidences, vous aurez donc toujours avantage à acheter d’abord en Wallonie pour les deux premières et ensuite partout ailleurs.
Dans l’hypothèse où vous seriez déjà propriétaires de deux biens et que vous voulez revendre le « numéro deux » dans le but d’acheter un autre « numéro deux », vous risquez en réalité d’être en possession d’un « numéro trois » si le « numéro deux » n’a pas encore été vendu avant. Le texte prévoit donc que, si vous vendez dans un délai d’un an (la date de signature de l’acte authentique faisant foi) le (ou les deux) bien(s) que vous possédiez au moment de l’achat de « numéro trois », les droits supplémentaires payés lors de cette acquisition vous seront rendus.
Revente rapide
Si vous revendez un immeuble d’habitation dans les deux ans, alors l’administration wallonne vous restitue (sur demande, bien entendu !) les droits d’enregistrement que vous avez payés à hauteur de 60%. Le décret-programme de décembre 2016 étend ce régime de restitution à la revente  » rapide  » de biens qui ont été acquis au taux majoré de 15%.

 

Source: un article d’Isabelle Dykmans paru le 25/02/2017 dans l’Echo

J’achète une maison (appartement/terrain): que faut-il ajouter au prix principal ? 2017-01-03T16:50:12+00:00

Dans le cadre d’une vente de gré à gré d’un immeuble « d’occasion » (qui n’est donc plus à considérer comme étant neuf), il faut payer à l’Etat Belge (ou, plus précisément, à la Région concernée) une taxe appelée « droits d’enregistrement ».

Sous réserve de quelques exceptions (rarement applicables), le taux de taxation est toujours de 12,5 % calculés sur base de la valeur conventionnelle (prix et charges stipulés). La base d’imposition ne peut jamais être inférieure à la valeur vénale du bien vendu, soit souvent 12,5 % du prix de vente principal convenu.

Outre cette importante taxe (l’une des plus élevées d’Europe), il faut ajouter les honoraires et frais notariaux.

Ceux-ci sont variables en fonction du prix de vente. Ils sont fixés par un barême officiel. Depuis le 1er janvier 2012, ces honoraires sont à majorer de la TVA (21 %).

Pour des prix de vente de l’ordre de 250.000 euros et plus, il faut prévoir des honoraires notariaux d’environ 1 %, soit un total (taxes comprises) d’environ 13,5 %.

Habituellement, ces taxes, frais et honoraires notariaux sont à charge de l’acquéreur et sont à compter en sus du prix de vente principal.
Il convient toutefois de le préciser dans le compromis de vente.

Cette obligation fiscale est toutefois contractée solidairement à l’égard du fisc, par le vendeur et par l’acquéreur.

Vous pouvez obtenir ce calcul immédiatement on-line. Où ?…. Sur PIM ! (page spéciale : calcul automatique des frais)

La règle précitée a toujours été valable pour toute la Belgique, sauf que depuis le premier janvier 2002, on a fédéralisé cette partie de la fiscalité : on ne paye dorénavant plus la même chose dans chacune des régions du pays.

Voyez notre FAQ « Flandre » et « Bruxelles » pour les détails spécifiques, ainsi que la page comparative entre régions.

Bref, la règle générale toute simple (et chère) des 12,5 % ne s’applique plus (pour l’instant) qu’en Wallonie (qui a, en outre, inventé un taux de 15 %, si vous êtes déjà propriétaire de 2 autres biens immeubles…).

Un lien utile :
http://finances.belgium.be/fr/particuliers/habitation/acheter_vendre/acheter_et_vendre_avec_droits_d_enregistrement/

Bruxelles: quels droits d’enregistrement ? 2017-02-05T07:06:11+00:00

Comme indiqué à la page « que faut-il ajouter au prix de vente ? » de notre FAQ, les droits d’enregistrement (notamment) sur une vente immobilière sont régionalisés.

Depuis le premier janvier 2003, la Région de Bruxelles-Capitale dispose donc de ses règles spécifiques différentes des autres régions (voir notre tableau de comparaison régionale dans cette FAQ).

Pour rester simple et intelligible, voici ce qu’il faut en savoir pour Bruxelles:

Règle générale : le taux des droits d’enregistrement reste fixé à 12,5 % de la valeur vénale de l’immeuble vendu.

Mais, à effet du 1er janvier 2017, un abattement de 175.000 € (pour les actes antérieurs au 01/01/2017, l’abattement est de 60.000 ou 75.000 € selon les cas) peut être appliqué, dans certaines conditions.

Un article 46bis, rédigé comme suit, est en effet inséré dans le Code des droits d’enregistrement, d’hypothèque et de greffe :
« Art. 46bis. En ce qui concerne les ventes, la base imposable déterminée conformément aux articles 45 et 46 est réduite de 175.000 euros en cas d’acquisition par une personne physique de la totalité en pleine propriété d’un immeuble affecté ou destiné en tout ou en partie à l’habitation, en vue d’y établir la résidence principale de l’acquéreur.

Cet abattement ne peut être appliqué que lorsque le montant sur lequel le droit devrait être liquidé conformément aux articles qui précèdent, n’excède pas 500.000 €.
Le même abattement est applicable en cas d’acquisition par deux ou plusieurs personnes physiques de la totalité en pleine propriété d’un immeuble affecté ou destiné en tout ou en partie à l’habitation en vue d’y établir la résidence principale commune des acquéreurs.
Pour l’application de cet article, est considérée comme résidence principale, sauf preuve contraire, l’adresse à laquelle les acquéreurs sont inscrits dans le registre de la population ou dans le registre des étrangers. La date d’inscription dans ces registres vaut comme date d’établissement de la résidence principale.

La réduction de la base imposable ne s’applique pas en cas d’acquisition d’un terrain à bâtir.
Cette exclusion ne s’applique pas pour l’acquisition d’un appartement en construction ou sur plan.(ndlr: cad pour la partie « terrain » de cet achat. La construction quant à elle est sous le régime de la TVA, à savoir actuellement… 21 % !)
Les honoraires et frais notariaux doivent toujours être calculés sur la valeur totale de la vente (hors ristourne).

Conditions à remplir pour bénéficier de cette réduction de la base fiscale :
1° l’acquéreur ne peut posséder, à la date de la convention d’acquisition (ndlr: en pratique: le compromis de vente), la totalité en pleine propriété d’un autre immeuble destiné en tout ou en partie à l’habitation; lorsque l’acquisition est faite par plus d’une personne, chaque acquéreur doit remplir cette condition et, en outre, les acquéreurs ne peuvent posséder ensemble la totalité en pleine propriété d’un autre immeuble destiné en tout ou en partie à l’habitation;

2° dans ou au pied du document qui donne lieu à la perception du droit d’enregistrement proportionnel ou dans un écrit signé joint à ce document, les acquéreurs sont tenus de :
a) déclarer qu’ils remplissent la condition visée au 1° de cet alinéa; (ndlr: ne pas être déjà propriétaire d’une autre habitation)
b) s’engager à établir leur résidence principale à l’endroit de l’immeuble acquis dans les deux ans :

– soit de la date de l’enregistrement du document qui donne lieu à la perception du droit d’enregistrement proportionnel, lorsque ce document est présenté à l’enregistrement dans le délai prévu à cet effet;
– soit de la date limite pour la présentation à l’enregistrement, lorsque ce document est présenté à l’enregistrement après l’expiration du délai prévu à cet effet;

c) s’engager à maintenir leur résidence principale dans l’immeuble ayant fait l’objet de l’abattement, pendant une durée ininterrompue d’au moins cinq ans à compter de la date de l’établissement de leur résidence principale dans l’immeuble pour lequel la réduction a été obtenue.

Vous avez lu ci-dessus que si vous êtes déjà propriétaire d’une habitation, vous ne pouvez pas disposer de la réduction. Il y a un petit correctif: la Région vous remboursera les droits trop versés si vous avez vendu l’immeuble qui a empêché la restitution, pour autant que cette vente intervienne dans les deux ans. S’il y avait plusieurs immeubles concernés, il faut qu’ils soient tous vendus. Voir à ce sujet l’article 212bis (nouveau).

Depuis ce 15/2/06, le délai susmentionné de 2 ans est porté à 3 ans s’il s’agit d’un appartement en construction ou sur plan.

Avertissement: les explications données ici sur l’abattement de 175.000 € reposent sur les textes disponibles au 28/11/2016 et sur base de l’avis favorable donné en Commission des Finances du Parlement bruxellois. Il doit encore être voté en séance plénière.

 

Tableau fiscal (droits d’enregistrement) comparatif entre nos 3 régions ? 2017-02-05T07:06:11+00:00

Lors de l’achat d’un immeuble d’habitation en Belgique, vous devez payer des droits d’enregistrement. Ces droits sont variables selon que l’immeuble est situé à Bruxelles, en Flandre ou en Wallonie !… Chaque région y va de son chant des sirènes pour vous attirer chez elle… alors qu’en définitive, ces taux restent parmi les plus élevés d’Europe !

Tentez d’expliquer à quelqu’un qui arrive de l’étranger que lorsqu’il quitte Uccle, traverse Rhode-St-Genèse et arrive à Waterloo… il a droit à 3 régimes fiscaux différents en 10 km !!!

Remarque: à partir du 01/01/2017, l’abattement à Bruxelles est porté à 175.000 € pour des achats dont la base imposable n’excède pas 500.000 €. Le tableau ci-dessous sera adapté en conséquence.

 

Bref, pour comparer, nous avons réalisé un tableau comparatif :

Comparaison des droits d’enregistrement entre les 3 Régions
(en euros)
Valeur habitation
(en euros)
A payer en Flandre
(tarif général 10 %)
A payer en Flandre
(résidence principale)
Moins 12.500 euros
A payer
à Bruxelles
(résidence principale)
en zone EDLR
Moins 75.000 euros
A payer
à Bruxelles
(résidence principale)
hors zone EDLR
Moins 60.000 euros
A payer
en Wallonie
tarif général 12,5 %
25.000 2.500 1.250 0 0 3.125
75.000 7.500 6.250 0 1.875 9.375
100.000 10.000 8.750 3.125 5.000 12.500
200.000 20.000 18.750 15.625 17.500 25.000
300.000 30.000 28.750 28.125 30.000 37.500
Mettre le précompte immobilier à charge du locataire ? 2016-07-12T11:26:30+00:00

S’il s’agit d’un bail relatif à la résidence principale du locataire, en vertu de l’art. 5 de la loi concernée) :
le précompte immobilier relatif à l’immeuble loué ne peut être mis à charge du locataire. Cette interdiction s’applique aux baux conclus à partir du 30 décembre 1989.

Cette disposition est impérative. La clause contractuelle par laquelle le locataire est tenu de payer le précompte immobilier n’est pas valable.

Pour les autres baux (bureaux, résidence secondaire, etc.) : le précompte immobilier peut être mis contractuellement à charge du locataire.

C’est le propriétaire qui reste, vis-à-vis de l’administration fiscale, redevable du précompte immobilier.

Le Prêt vert bruxellois 2016: un outil pour les propriétaires qui souhaitent réaliser des économies d’énergie 2016-05-12T15:52:51+00:00

Le Prêt vert bruxellois vous permet d’accéder à un financement de 0% à 2% pour réaliser des travaux d’amélioration énergétique dans votre habitation. Il est le fruit d’un partenariat entre la Maison de l’Énergie, Bruxelles Environnement, la coopérative financière Crédal et le Fonds du Logement. Les nouvelles conditions sont d’application depuis le premier avril 2016.
Ce n’est plus un secret: des travaux de rénovation comme l’isolation de la toiture ou le placement d’un vitrage super isolant réduisent fortement vos factures d’énergie.

Le Prêt vert bruxellois vous permet d’accéder à un financement très avantageux pour réaliser des travaux économiseurs d’énergie dans votre habitation.

Alors n’attendez plus. Contactez la Maison de l’Énergie et demandez les conditions d’octroi du Prêt vert bruxellois. La Maison de l’Énergie vous accompagnera gratuitement dans toutes les étapes de votre projet de rénovation.

www.maisonenergiehuis.be – 02/563.40.00

Qu’est-ce que l’indexation ? 2016-03-23T12:19:24+00:00

L’indexation est l’adaptation du loyer d’un bail verbal ou écrit au coût de la vie, dans une mesure réglementée de manière impérative par l’autorité.

L’indexation n’est pas automatique. Elle doit être convenue. En matière de bail de résidence principale, l’indexation est cependant présumée (sauf à démontrer son exclusion), mais elle requiert un bail écrit.

L’indice de référence est actuellement ce que l’on nomme “l’indice-santé”.

Où et comment faut-il enregistrer son bail ? 2017-02-05T07:06:12+00:00

Un contrat de bail (ainsi que l’état des lieux) doit obligatoirement être enregistré au bureau de l’enregistrement compétent pour la zone dans laquelle se situe l’immeuble loué.

S’il s’agit d’un bail affecté à 100 % à du logement, cet enregistrement est gratuit et doit être effectué par le bailleur dans les deux mois à dater de sa signature. Cette démarche peut également être effectuée par un tiers (dont le locataire).

Depuis le premier janvier 2017, pour procéder à cet enregistrement, vous n’avez que les 3 possibilités suivantes (antérieurement il était également possible de le faire par email ou par fax: ce n’est plus le cas).

  • Soit en expédiant par la poste 3 exemplaires des documents signés, au bureau d’enregistrement compétent:

N’oubliez pas de préciser la (nouvelle) adresse du bailleur si elle diffère de celle reprise dans le bail car il recevra, en retour, le bail enregistré par la poste.

  • Soit en se rendant sur place:

Il faut se présenter, muni de trois exemplaires datés et signés, au bureau de l’enregistrement du ressort dans lequel se trouve situé le bien loué. Les exemplaires destinés au locataire et bailleur sont estampillés et sont remis à la personne venue les présenter à l’enregistrement. Le 3e exemplaire est conservé par l’administration. (Remarque: lorsque vous signez le bail, prévoyez donc d’en signer 4 exemplaires de manière à ce que la partie qui se charge de l’enregistrement puisse emporter 3 exemplaires et l’autre partie signataire conserve le 4e)

Mentions obligatoires au bail:
Pour qu’il puisse être enregistré, le contrat doit être signé par le bailleur et le locataire et comporter au moins les mentions suivantes :

– les nom, 2 premiers prénoms, date et lieu de naissance, et adresse (domicile) du bailleur
– les nom, 2 premiers prénoms, date et lieu de naissance, et adresse (domicile) du locataire
– la date à laquelle la location prendra cours
– le loyer et les charges
– l’adresse et la description de l’immeuble loué, de préférence (mais pas obligatoirement) en mentionnant la matrice cadastrale et le numéro de parcelle.

Si l’une des parties contractantes est une personne morale (société), il faut mentionner sa dénomination sociale et ajouter son numéro d’entreprise (cfr Banque Carrefour des Entreprises).

L’administration souhaiterait, pour les personnes physiques,  l’ajout du Numéro National, mais cela ne résulte actuellement pas d’une obligation légale…

Auprès de quel bureau d’enregistrement ?

Vous trouverez le bureau d’enregistrement compétent et toutes les informations utiles (heures d’ouverture, adresse e-mail, numéro de téléphone, …)

soit en naviguant sur :

http://ccff02.minfin.fgov.be/annucomp/main.do

Cliquez-y sur l’onglet « recherche de bureau » et suivez les instructions (compétence de l’administration générale de la documentation patrimoniale / antenne Bureau d’enregistrement)

soit en formant le numéro 0257-257 57 du call center des Finances, et ce, chaque jour ouvrable entre 8h et 17h.

Enregistrer un bail qui n’est pas 100 % logement ?

 

Attention : si le contrat de bail n’est pas du tout destiné à l’habitation, il ne peut être enregistré que via la poste ou en vous rendant sur place. Et ce n’est pas gratuit.

 

 

 

Un immeuble reste « neuf » (pour la TVA) pendant combien de temps ? 2017-02-05T07:06:12+00:00

Voici le texte du code de la TVA à ce sujet :

Article 8
§ 1er. La personne qui, autrement que dans l’exercice d’une activité économique, a construit, fait construire ou acquis avec application de la taxe, un bâtiment qu’elle cède à titre onéreux, en tout ou en partie, soit avant son érection, soit en cours d’érection, soit après son érection mais au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle au cours de laquelle a lieu la première occupation ou la première utilisation de ce bâtiment, a, pour cette cession, la qualité d’assujetti lorsqu’elle a manifesté, dans la forme et de la manière déterminées par le Roi, l’intention de céder le bâtiment avec application de la taxe.

§ 2. La personne qui, autrement que dans l’exercice d’une activité économique, a construit, fait construire ou acquis avec application de la taxe, un bâtiment sur lequel, dans le délai prévu au § 1er, elle constitue à titre onéreux un droit réel au sens de l’article 9, alinéa 2, 2°, a la qualité d’assujetti pour cette constitution, lorsqu’elle a manifesté dans la forme et de la manière déterminées par le Roi, l’intention de constituer le droit réel sur ledit bâtiment, avec application de la taxe.

§ 3. La personne qui, autrement que dans l’exercice d’une activité économique, cède ou rétrocède à titre onéreux, dans le délai prévu au § 1er, un droit réel sur un bâtiment, au sens de l’article 9, alinéa 2, 2°, qui a été constitué à son profit ou qui lui a été cédé avec application de la taxe, a, pour cette cession ou rétrocession, la qualité d’assujetti, lorsqu’elle a manifesté, dans la forme et de la manière déterminées par le Roi, l’intention de céder ou de rétrocéder le droit réel sur le bâtiment avec application de la taxe.

Un lien utile à ce sujet

Un article complémentaire utile à ce sujet (novembre 2015): pourquoi les promoteurs en neuf vont se diriger vers la rénovation

——————–
Art. 8 : Remplacé par l’art. 8, loi 28-12-92 (M.B. 31-12-92) (1ère éd.),
applicable à partir du 1er janvier 1993,
modifié par art. 131, L 02.08.2002 (M.B. 29.08.2002), applicable à
partir du 26.04.2002.

Opposabilité aux tiers ? 2017-02-05T07:06:12+00:00

Dès la signature de l’acte de vente, l’acquéreur est propriétaire, et il peut jouir de son immeuble dans les conditions prévues dans l’acte.

Mais, tant que l’acte n’a pas été déposé en vue de sa transcription, les « tiers », c’est-à-dire les autres personnes que les parties à l’acte, ne peuvent pas en prendre connaissance. Ainsi, entre l’acte de vente et sa transcription, l’immeuble vendu pourrait toujours faire l’objet d’une saisie de la part des créanciers du vendeur. C’est pour éviter ce genre de difficultés que les actes sont toujours déposés très rapidement en vue de leur transcription.

La transcription de l’acte de vente est également importante pour les locataires : le propriétaire qui vient d’acheter son immeuble et qui veut l’occuper personnellement ne peut donner son congé au locataire qu’après le dépôt de l’acte de vente au bureau des hypothèques, en vue de sa transcription.

(source : www.notaire.be)

Immeuble neuf: vente sous régime TVA ? 2015-09-13T12:21:09+00:00

Les ventes d’immeubles neufs sont soumis au régime de la TVA (actuellement au taux de 21 % !…), sur la partie constructive ET sur la partie terrain (sauf si le vendeur du terrain n’est pas la même entité juridique que le vendeur des constructions).

Il convient d’ajouter également les honoraires et frais notariaux (env. 1 %) calculés également sur la valeur totale et à majorer de la TVA.

Comment calculer (tous) les frais (notaire, enregistrement, tva ….) pour l’achat d’un appartement neuf ? 2015-09-13T12:18:56+00:00

Pour l’instant dans toute la Belgique, les ventes d’immeubles neufs sont taxés différemment des ventes « d’occasion ».

Elles sont soumises au régime de la TVA.

Si l’immeuble acheté est neuf ou en cours de réalisation, le prix de vente se décompose, pro fisco, en deux parties:
* la partie « terrain » soumise aux droits d’enregistrement (12,5 %)(ou 10 % si Flandre) ou avec ristourne à Bruxelles (si lié à l’achat d’un appartement neuf)
* la partie « constructions » soumise à la TVA (21 %).
Il convient d’ajouter également les honoraires et frais notariaux (env. 1 % + tva) calculés sur la valeur totale.

Normalement, si le vendeur fait bien son travail (et, a priori, pour les ventes du « neuf », on s’adresse à un professionnel), il doit pouvoir vous communiquer la « décomposition pro fisco » du prix (valeur des quotités de terrain et valeur des constructions) pour vous permettre de calculer le prix « TTC ».

Ne pas oublier également qu’en cas de construction d’un immeuble à appartements, il en résulte l’existence d’un « acte de base » dont les frais, à concurrence des quotités du bien, sont souvent à charge de l’acquéreur.

Bref, demandez au vendeur professionnel (le promoteur, etc.) de vous communiquer le montant des frais totaux : il devrait pouvoir vous les communiquer.

IMPORTANT:
L’explication ci-dessus (décomposition pro fisco terrain/construction) ne reste vraie que si le vendeur du terrain n’est pas la même entité juridique que le vendeur des constructions neuves.

Si l’achat est contracté avec une entité unique (propriétaire-vendeur du terrain et des constructions), le prix de vente complet est soumis à la TVA (actuellement 21 %)

* les honoraires du notaire soumis à majorer de la tva aussi.

Quand faut-il payer ces frais et taxes ? 2015-09-13T12:18:17+00:00

C’est à payer au plus tard dans les quatre mois (120 jours) à dater de la vente.

Si le contrat de vente contient une condition suspensive, ce délai de 4 mois est compté à dater du caractère définitif de la vente.
Ce délai fiscal de 4 mois a créé l’usage selon lequel l’acte authentique notarié doit intervenir au plus tard dans les quatre mois à dater du compromis de vente.
Un acte authentique peut donc être signé, par exemple, 6 mois après le compromis… mais, les droits d’enregistrement doivent, quant à eux, être payés dans les 4 mois (indépendamment de cette date d’acte).

Le Notaire se charge de verser à l’Etat les droits d’enregistrement que vous lui aurez remis.

Pour la TVA, elle est en général due au vendeur, assujetti à la TVA, sur production de sa facture. Faites vérifier ce document par votre Notaire.
Sauf convention contraire rare, la partie constructive et la TVA ne sont à payer également qu’à la date de signature de l’acte authentique notarié.

Que dois-je faire, en tant qu’acheteur d’une habitation, quand le vendeur vend sous régime TVA ? 2015-09-13T12:16:47+00:00

L’acheteur n’a aucune démarche particulière à accomplir: c’est le vendeur qui remplit les formalités de la TVA.

Le vendeur (par la plume du notaire) indiquera dans l’acte de vente le bureau TVA où il déposera une déclaration spéciale (s’il s’agit d’un assujetti occasionnel).

Dans l’acte de vente, le vendeur indiquera également l’année au cours de laquelle a eu lieu le premier enrôlement.

TVA: qui doit déposer la déclaration spéciale ? 2015-09-13T12:16:07+00:00

Le vendeur particulier (lorsqu’il revend un immeuble sous le régime tva – cfr conditions expliquées ailleurs dans notre FAQ) doit déposer lui-même cette déclaration (qu’il aura pu obtenir auprès de son bureau TVA local – formulaire n° 104/1).

Si le vendeur a un numéro d’entreprise pour une autre activité, il devra également déposer une nouvelle fois cette déclaration spéciale. Il ne peut donc pas utiliser sa déclaration tva mensuelle ou trimestrielle habituelle.

Seul celui qui vend des maisons à titre professionnel (par exemple : un promoteur) ne doit pas déposer de déclaration spéciale.

Cette déclaration spéciale doit être déposée en 3 exemplaires dans le bureau de tva local concerné.

Apport de biens à des sociétés belges : quels droits d’enregistrement ? 2017-02-05T07:06:13+00:00

Le droit d’enregistrement sur l’apport de biens à des sociétés belges a été réduit à zéro à partir du 1er janvier 2006 par la loi du 22 juin 2005 instaurant une déduction fiscale pour capital à risque (MB du 30 juin 2005, 1ère éd.).

Cependant, l’apport de biens immeubles situés en Belgique, partiellement ou totalement
affectés ou destinés à l’habitation, est soumis au droit de 12,5% (10% en Région flamande) lorsque ces apports sont effectués par des personnes physiques.

Mainlevée de l’hypothèque ? 2017-02-05T07:06:52+00:00

Souvent après le remboursement de leur prêt hypothécaire, les emprunteurs reçoivent une lettre de l’institution financière les invitant à faire procéder à la mainlevée de l’inscription hypothécaire.

Dans un acte de prêt hypothécaire, il y a en réalité plusieurs conventions : d’abord une convention financière par laquelle un emprunteur reconnaît avoir reçu une somme d’argent et s’engage à la rembourser suivant certaines modalités, et une convention par laquelle on constitue une garantie hypothécaire sur un immeuble, et qui donne la certitude au créancier de pouvoir récupérer les sommes qui lui sont dues.

Même si ces deux conventions se retrouvent dans un même acte, elles sont indépendantes l’une de l’autre: on peut rembourser la dette sans disparition de la garantie ou l’hypothèque peut changer ou disparaître sans remboursement.

L’inscription hypothécaire est prise pour une durée de 30 ans, quelle que soit la durée de l’emprunt (Avant 1992, ce délai était de 15 ans). Si le remboursement a lieu avant l’expiration de ce délai de 30 ans, l’hypothèque subsiste, et elle ne disparaîtra qu’avec l’accord du créancier consigné dans un acte par lequel il renonce à son droit d’hypothèque: il s’agit de l’acte de mainlevée.

En pratique, la mainlevée d’une hypothèque ne sera indispensable que si le propriétaire d’un immeuble le vend, ou s’il désire à nouveau hypothéquer son immeuble. Dans les autres cas, il peut paisiblement attendre l’expiration du délai de 30 ans, et l’hypothèque disparaîtra automatiquement, sans aucun frais.

La mainlevée est un acte notarié, et le notaire devra demander aux représentants de l’institution financière de signer cet acte en sa présence. Il remettra une copie de l’acte au bureau des hypothèques qui se chargera de la radiation.

Ce acte entraînera la débition de frais. Bien sûr, l’État percevra un droit d’enregistrement et des droits de timbre. Il faudra y ajouter les frais de radiation dus au bureau des hypothèques et l’honoraire notarié. Ces frais dépendent du montant de l’hypothèque, et sont d’environ 315 € pour un montant de 25.000 €, 400 € pour 62.500 € ou 500 € pour 150.000 €.

Si plusieurs immeubles avaient été hypothéqués, le débiteur peut, s’il a remboursé une partie de la dette, demander la mainlevée pour un seul immeuble. De même avant tout remboursement, il peut proposer un transfert d’hypothèque sur un autre immeuble, en échange d’une mainlevée sur l’ancien bien.

(source : www.notaire.be)

Transfert d’hypothèque ? 2017-02-05T07:06:52+00:00

Vendre une maison hypothéquée ne pose pas de problème, pour autant que le prix soit suffisant pour rembourser les dettes. Mais, si le vendeur désire acheter un autre immeuble, il peut toujours demander le maintien du crédit et un transfert de l’hypothèque.

Une majorité d’acquéreurs ont recours au crédit hypothécaire pour financer leur achat. S’ils veulent vendre, il faut qu’ils obtiennent un montant suffisant pour rembourser le solde dû à l’institution de crédit, ainsi que toutes les autres dettes privilégiées (comme par exemple les arriérés de contributions). Le remboursement s’effectue le jour de l’acte par le notaire chargé de dresser l’acte de vente, et le solde du prix sera remis aux vendeurs. Ce notaire devra ensuite dresser l’acte de mainlevée de l’inscription hypothécaire.

Si les vendeurs désirent acquérir un autre immeuble, sans disposer d’économies personnelles pour financer leur acquisition, ils devront à nouveau s’adresser à une institution de crédit qui demandera comme garantie une nouvelle inscription hypothécaire.

Ceux qui désirent réaliser cette opération devront dès lors supporter les frais d’un acte de mainlevée de l’ancienne hypothèque et ceux d’un acte de constitution d’une nouvelle hypothèque. Si l’ancien et le nouveau crédit sont consentis par la même institution, ce sera le même argent qui aura servi au remboursement et qui sera redemandé lors de la nouvelle acquisition: seule la garantie change.

Il existe cependant un moyen de limiter les frais de l’opération, en demandant un transfert de l’hypothèque: Dans ce cas, il n’y a pas de droit d’enregistrement (1% sur les montants de la garantie hypothécaire) ni de droit d’hypothèque (0.30% de ces mêmes montants). C’est le même crédit qui subsiste: seule l’hypothèque est transférée d’un immeuble à l’autre. Les conditions de remboursement restent les mêmes. Il y aura quand même des frais d’acte à devoir supporter parce que ce transfert doit se réaliser par acte notarié, mais leur montant est bien inférieur aux frais cumulés des actes de mainlevée et de nouvelle inscription.

Bien entendu, l’opération ne peut se réaliser que si les crédits sont sollicités auprès de la même institution financière. De même, il ne faut pas qu’il y ait un délai trop long entre la vente et la nouvelle acquisition.

Si le montant demandé à l’institution financière au moment de la nouvelle acquisition est supérieur au montant initial, il peut y avoir un transfert de l’hypothèque pour l’ancien crédit, et une nouvelle hypothèque pour les montants complémentaires: cette solution permet de limiter les frais de la constitution de la nouvelle hypothèque en ne payant les droits fiscaux d’enregistrement et d’hypothèque que sur les nouveaux montants. L’opération globale sera quand même bien moins chère que s’il n’y avait pas eu de transfert.

(source : www.notaire.be)

Crédit pont ? 2015-09-13T12:12:40+00:00

« J’ai acheté une nouvelle maison et je mets l’actuelle en vente : comment financer ? »
Dans ce cas, vous devrez probablement disposer du prix d’achat de votre nouvelle habitation avant d’avoir vendu votre logement actuel.

Mieux vaut demander un crédit de pont : c’est un crédit à court terme dont vous payez les intérêts mensuellement et dont vous remboursez le capital en une seule fois à une échéance donnée que vous choisissez (de concert avec la banque).

Quel prêt hypothécaire ? 2017-02-05T07:06:52+00:00

Il est singulier de constater combien les candidats-acquéreurs peuvent prendre légitimement le temps de choisir la maison à acquérir, pour les voir, ensuite, leur choix étant fait, se « jeter dans les bras du premier banquier venu » !

Choisir son prêt et mettre les offres financières en concurrence est pourtant tout aussi important.

Il existe de nombreuses formules de prêts, de durées, de taux, de modes d’amortissement du capital emprunté, etc.

Si une condition suspensive (octroi crédit) a été prévue dans le compromis de vente, nous vous conseillons d’opérer en deux étapes:

1.- S’adresser d’abord à son banquier traditionnel, qui connaît bien votre capacité de remboursement, de manière à pouvoir rendre le plus vite possible la vente parfaite et définitive, sans trop se préoccuper tout de suite des conditions financières bancaires proposées.

2.- Faire, ensuite, la conscience tranquille, le tour du marché hypothécaire et contracter avec l’organisme qui vous fera les meilleures conditions, même si finalement vous atterrissez à nouveau, toutes comptes faits, chez votre banquier traditionnel… qui n’a peut-être pas envie de vous perdre comme client et vous aura concédé une meilleure offre que son initiale, au vu des propositions de la concurence…

S’il n’y a pas de condition suspensive (elle n’est pas toujours aisée à obtenir), et que vous êtes certain « d’obtenir votre prêt », rien ne vous empêche cependant de faire « votre marché hypothécaire » pour trouver la meilleure offre.

Une bonne offre, ce n’est pas seulement le taux d’intérêt pratiqué. Il faut vérifier aussi : le type de garantie(s) demandée(s), le service offert par l’organisme financier, l’obligation ou non d’y souscrire les assurances (incendie, solde restant dû, etc.), l’indemnité de réemploi, etc.

Bref, comparez avec pertinence.

Délai pour obtenir la réponse de la banque ? 2015-09-13T12:05:03+00:00

Il n’y a pas de délai.

On considère toutefois que sauf circonstances exceptionnelles, une bonne dizaine de jours devraient suffire, à partir du moment où le dossier est complet (formulaires complétés et signés, attestations fournies, expertise réalisée, etc.).

Le silence (absence de réponse) ne vaut pas accord de la banque.

Délais après la réception de l’accord de la banque ? 2015-09-13T12:03:55+00:00

Vous avez obtenu l’accord de votre banque pour l’octroi du prêt ? Bravo.

N’oubliez pas de vérifier la durée de validité de cet accord: il est fréquemment limité dans le temps (par exemple: 2 mois).

Il faut donc aussi s’inquiéter de la date de signature de l’acte de vente qui doit intervenir dans ce délai…

Prenez contact avec votre notaire pour que tout cela se passe harmonieusement…. également de concert avec votre propriétaire-vendeur.

 

La banque demandera, en outre, au notaire instrumentant de préparer le projet d’acte de prêt et en vérifiera le contenu… avant de préparer votre chèque.

N’oubliez pas de tenir compte de cette prestation.

Assurance solde restant dû ? 2017-02-05T07:06:53+00:00

Il s’agit d’une « assurance-vie » qui couvre le décès de l’emprunteur. En clair, si l’emprunteur décède avant d’avoir remboursé son prêt, c’est la compagnie qui rembourse à l’organisme financier. Il s’agit d’ainsi protéger les héritiers, par exemple en cas de décès de celui (ou celle) (ou les 2) qui générait les revenus et qui avait donc la capacité financière de procéder au remboursement du prêt.

Comme expliqué dans « Le Soir » (voir son site « Couleur Brique ») :
En Europe, plusieurs pays obligent le prêteur d’incorporer le coût des assurances décès dans la mensualité du crédit. Le taux d’intérêt proposé par l’institution de crédit sera dès lors dépendant de l’âge des demandeurs. Cette démarche permet de mieux appréhender le coût total d’une acquisition et facilite la comparaison entre les offres des différents prêteurs.

En Belgique, crédit et assurances décès sont totalement séparés. On souscrira l’un et l’autre d’une manière distincte.

La vente conjointe étant proscrite, le prêteur ne pourra pas vous obliger à prendre une assurance décès dans une compagnie spécifique.

Dire aux clients que son crédit est accepté à la condition qu’il souscrive une assurance décès est légal, ne pas lui laisser le choix de la compagnie d’assurances est illégal. Le client pourra donc être obligé de souscrire une assurance décès, mais il aura toujours le choix de la compagnie d’assurances.

Cette pratique devrait théoriquement faire mieux fonctionner la concurrence. En fait, on remarque que les consommateurs font admirablement jouer la concurrence entre les prêteurs, mais négligent les coûts de l’assurance décès.

Pour bien appréhender la comparaison, sachez qu’il existe deux grands types d’assurances solde restant dû. Les assurances solde restant dû à primes annuelles successives et celles à primes nivelées.

Dans le premier cas, la prime est recalculée chaque année en fonction de l’âge et du montant encore à assurer. Ce type de calcul entraîne une prime différente chaque année. Dans un premier temps, la prime augmente, ensuite elle diminue.

Avec une prime nivelée, on évite ces différences en calculant une prime constante sur une fraction de la période couverte. Ces deux produits ont un coût total parfaitement similaire. Il sera parfois recommandé d’utiliser le produit à primes nivelées pour maximaliser la fiscalité.

Certaines compagnies vous permettent de choisir vous-même la durée des payements des primes nivelées pour optimaliser votre fiscalité. Il est donc important de ne pas s’arrêter à comparer la première prime. Un examen de toutes les primes sera la seule manière de comparer efficacement.

Un acte de prêt ? Des frais d’acte ! 2015-09-13T12:01:06+00:00

Contracter un emprunt hypothécaire, c’est aussi signer un acte supplémentaire chez son notaire.

Les frais de cet acte sont d’environ 2 % du montant emprunté (majoré de 10 %, pour couvrir les frais accessoires).

Votre notaire vous en donnera le coût précis.

Vous pouvez également utiliser notre module de calcul estimatif online (menu « achats/ventes »)

Un prêt ? Des frais d’expertise ! 2017-02-05T07:06:53+00:00

Dans certains cas, la banque se satisfait du compromis de vente et ne demande pas d’expertise du bien acheté pour octroyer le prêt sollicité. Mais, cela reste rare.

L’usage veut qu’il y ait expertise pour compte de l’organisme financier, aux frais du candidat-emprunteur.

Et chaque organisme a sa propre liste d’experts agréés… Un expert agréé pour l’un, ne l’est pas nécessairement pour l’autre !

Pour éviter des frais répétitifs, si vous introduisez plusieurs demandes de prêt en concurrence, tentez d’obtenir un accord quant à l’identité de l’expert.

N’oubliez toutefois jamais que, pour l’expert, son client, c’est la banque et pas vous !… (même si, comme nous l’a fait remarquer un lecteur de cette FAQ: « L’expert doit établir son expertise en toute indépendance »)
Le rapport d’expertise reste propriété de la banque et il est parfois difficile d’obtenir communication du résultat ou du rapport.

Le rôle de cet expert est de déterminer, pour la banque, une valeur qui sera souvent celle en vente forcée, soit une valeur nettement inférieure à la valeur vénale (en gré à gré).

Ok de la banque: je reçois mon chèque quand ? 2015-09-13T11:50:18+00:00

Si vous achetez un bien immobilier, les fonds sont disponibles à la signature de l’acte authentique, puisque vous n’en serez propriétaire qu’à ce moment-là et ne pourrez donc le donner en garantie qu’à ce moment-là: raison pour laquelle l’acte de prêt et l’acte de vente se tiennent quasi simultanément chez le notaire.

Si vous construisez ou si vous transformez votre logement, les fonds sont libérés en tranches sur base de l’avancement des travaux qui doit être prouvé par des facture

Une variété de formules possibles… 2017-02-05T07:06:53+00:00

A côté du très traditionnel et très prisé « 20 ans à taux fixe », il y a aussi (dont certaines nouveautés) :

– le taux variable
– la durée révisable
– le prêt très longue durée (30 et…. 40 ans !)
– la mensualité progressive
– la mensualité dégressive
– capital remboursé en fin de prêt.

L’imagination des banquiers est sans limites….

Un article publié il y a quelque temps dans Le Soir donne quelques explications à ce sujet: nous l’avons sauvegardé pour vous dans un fichier pdf.

Je suis étranger « non-résident » en Belgique : puis-je contracter un emprunt hypothécaire belge ? 2015-09-13T11:48:33+00:00

Oui, les non-résidents entrent également en ligne de compte pour l’octroi d’un crédit hypothécaire, à condition qu’il s’agisse de l’achat ou de la construction d’un bien immobilier situé en Belgique et que le crédit soit garanti par une hypothèque sur un bien situé en Belgique.

Avenant de créance hypothécaire (assurance incendie) ? 2017-02-05T07:06:54+00:00

Au moment d’acquérir son habitation, il ne faut pas oublier de se faire couvrir contre l’incendie et les autres risques connexes. Vous êtes concernés directement; votre créancier hypothécaire aussi.

Aucune disposition légale n’impose de se faire assurer contre l’incendie. Seules des dispositions contractuelles peuvent l’imposer, comme par exemple, un contrat de bail ou un règlement de copropriété.

La souscription d’une assurance-incendie permet au propriétaire ou à l’occupant de l’immeuble de se protéger. La prime d’assurance est relativement modeste, et un accident est vite arrivé. Pour ces raisons, la presque totalité des habitations est couverte.

Différents types de contrat

Il existe différents types de contrats suivant les risques couverts: l’occupant de l’immeuble demandera une couverture pour ses risques locatifs, et pour ses meubles, tandis que le propriétaire s’assurera pour être certain de récupérer le coût des réparations à l’immeuble si un sinistre survient. Il peut donc y avoir plusieurs assurances-incendie différentes pour le même immeuble, suivant les risques assurés.

Le propriétaire devrait toujours souscrire une assurance lui permettant de faire reconstruire son immeuble en cas de sinistre. Il fera dès lors assurer son immeuble pour la valeur à neuf, c’est à dire pour pouvoir le faire reconstruire entièrement en cas de sinistre total.

La valeur assurée n’est pas la valeur vénale de l’immeuble. En déterminant le montant pour lequel il se fait assurer, le propriétaire ne doit pas oublier l’application de la règle proportionnelle en cas de sinistre partiel. Ainsi, si la valeur de reconstruction est de 250.000 €, et si l’immeuble est assuré pour 125.000 €, le propriétaire ne récupérerait que 62.500 € si la moitié de sa maison était détruite et devait être reconstruite.

Les avenants de créance hypothécaire

Si le propriétaire hypothèque son immeuble, le créancier devra avoir la certitude de ce que l’immeuble est bien assuré et de ce que les primes sont toujours payées. En outre, il doit être certain de pouvoir récupérer le montant qui lui est dû si l’immeuble vient à disparaître.

Le créancier imposera dès lors à son débiteur de souscrire un contrat d’assurance et d’y inclure un « avenant de créance hypothécaire ». Il s’agit d’un complément au contrat d’assurance obligeant la compagnie à avertir l’organisme financier si les primes ne sont pas payées. L’organisme pourra alors en faire l’avance pour le compte de son client: il a tout intérêt à ne pas courir le risque d’une déchéance de couverture si un incendie survient. Dans cet avenant, il sera également prévu que la compagnie d’assurance s’interdit de remettre l’indemnité au propriétaire sans l’accord du créancier hypothécaire qui devra être désintéressé en premier lieu.

Le choix de la compagnie d’assurances

Le propriétaire de l’immeuble peut se faire assurer où il le souhaite, mais la banque créancière demandera que l’assurance soit souscrite auprès d’une compagnie en laquelle elle a confiance. Elle ne peut cependant pas imposer une compagnie particulière, chaque propriétaire restant libre de se faire assurer auprès de la compagnie de son choix.

(source: notaires.net)

Je vais divorcer. Puis-je contracter un prêt pour racheter la part de mon conjoint? Puis-je rembourser seul(e) un crédit existant ? 2015-09-13T11:46:39+00:00

Oui, vous pouvez contracter un prêt pour racheter la part de votre conjoint.
Si vous avez un crédit hypothécaire aux deux noms, vous pouvez continuer à le rembourser seul(e), soit intégralement, soit uniquement le solde restant dû après que votre conjoint ait remboursé sa part anticipativement.

Remboursement à mensualités constantes ? 2015-09-13T11:45:15+00:00

En cas de mensualités constantes, vous payez chaque mois le même montant qui comporte une partie d’intérêts et une partie de capital.
Au début du remboursement , la portion affectée aux intérêts est nettement plus importante que celle du capital remboursé.

Moralité : si vous remboursez votre prêt intégral anticipativement très rapidement, vous devez quasi rembourser la même chose que votre emprunt initial, car vos paiements effectués ont essentiellement couvert des intérêts.

Amortissements variables en capital ? 2015-09-13T11:44:23+00:00

En cas d’amortissements variables en capital, vous déterminez vous-même le montant des remboursements en capital qui peut varier jusqu’à 5 fois pendant la durée de votre crédit. Vous déterminez également la périodicité des remboursements.

Amortissements constants en capital ? 2015-09-13T11:43:45+00:00

Si vous optez pour des amortissements constants en capital, vous remboursez toujours le même montant en capital, avec une périodicité mensuelle, trimestrielle, semestrielle ou annuelle.

Les intérêts sont calculés sur le solde restant dû.

Moralité: la charge mensuelle de remboursement est plus élevée au début qu’à la fin. Avantage: le montant total remboursé (capital + intérêts) est moins élevé que dans la formule des « mensualités constantes ».

Indemnité de remploi ? 2017-02-05T07:06:54+00:00

Si les emprunteurs remboursent leur emprunt hypothécaire avant terme, l’institution financière peut, dans certains cas, demander une indemnité, appelée « indemnité de remploi ».

En signant un acte d’emprunt hypothécaire, les emprunteurs s’engagent à rembourser le capital pendant un certain nombre d’années. Ce capital est productif d’intérêts au profit de l’institution financière qui a consenti l’emprunt et qui s’attend donc à percevoir l’intérêt pendant toute la durée de l’emprunt.

Si l’emprunteur rembourse le capital anticipativement, le créancier retrouve le capital, mais n’aura plus d’intérêt: il subira un manque à gagner pendant le reste de la durée prévue initialement. Pour compenser ce manque à gagner, il demandera une compensation forfaitaire: ce sera une indemnité pour le replacement du capital, appelée « indemnité de remploi ».

Le montant de l’indemnité est fixé librement lors de la conclusion de l’emprunt. Il est généralement égal à trois mois d’intérêts. Cela ne veut pas dire qu’il est égal à trois mensualités de remboursement, mais bien à trois fois la partie d’intérêt comprise dans la dernière mensualité.

Certaines institutions financières, dont celles qui ont une vocation plus sociale, ne prévoient pas cette indemnité. D’autres créanciers la limitent à un mois ou deux. Pour les crédits hypothécaires soumis à la loi de 1992, c’est à dire pour les crédits destinés à l’acquisition ou la construction d’un immeuble privé, l’indemnité de remploi ne peut être supérieure à trois mois d’intérêts. Cela ne vise pas les crédits professionnels, pour lesquels les institutions financières prévoient parfois une indemnité égale à six mois.

Même si l’acte prévoit une indemnité de remploi, il est toujours possible de la négocier avec l’institution financière: pour garder son client, une grande banque préférera parfois « faire un geste » en ne réclamant pas une indemnité pourtant bien prévue. Les compagnies d’assurances ont suivi: si les emprunteurs ont souscrit une assurance-vie mixte destinée à reconstituer le montant du capital emprunté, elles ne réclament généralement pas l’indemnité de remploi si les emprunteurs remboursent avant terme en conservant les contrats d’assurance.

De même, il est souvent précisé dans les actes de crédit hypothécaire qu’en cas de décès de l’emprunteur, cette indemnité n’est pas due sur la partie de l’emprunt couverte par l’assurance solde restant dû. La famille de l’emprunteur est déjà suffisamment pénalisée par sa disparition! Il serait illogique que l’institution financière puisse en retirer un petit profit.

Les actes prévoient que l’indemnité est due dans tous les cas de remboursement avant terme: remboursement total ou partiel, remboursement volontaire (si l’emprunteur, heureux gagnant au Lotto décide de rembourser) ou forcé (par exemple, en cas de saisie). Si les emprunteurs ne remboursent qu’une partie du capital encore dû, ils ne paieront l’indemnité que sur la partie du capital qu’ils remboursent: si le solde du prêt est de 30.000 €, et s’ils remboursent la totalité, l’indemnité sera calculée sur 30.000 €. Par contre, s’ils remboursent 10.000 €, l’indemnité ne sera calculée que sur ce montant.

(source: www.notaire.be)

Mandat hypothécaire ? 2017-02-05T07:06:54+00:00

Une hypothèque est une garantie prise sur un immeuble. Mais sa constitution entraîne des frais pour le débiteur. Ne peut-on pas donner à la banque une promesse d’hypothéquer?

L’institution financière qui avancera à son client une somme importante par exemple, pour lui permettre d’acquérir un immeuble, demandera des garanties pour avoir la certitude de récupérer ce qui lui est dû. Généralement, ce sera une hypothèque sur l’immeuble acquis. Mais, la constitution d’une hypothèque entraîne des frais qui peuvent paraître importants et inutiles, surtout si la banque n’a aucune méfiance à l’égard de son client et dispose éventuellement d’autres garanties, ou si le crédit doit être consenti pour une très courte durée (par exemple, un crédit de transition entre l’acquisition d’une nouvelle habitation, et la vente de l’ancienne).

Afin de permettre au débiteur d’économiser ces frais, les institutions qui ont une totale confiance en leur client, acceptent parfois de ne pas demander d’hypothèque, en se contentant d’un mandat hypothécaire: le débiteur signe un mandat en faveur de délégués de l’institution financière qui pourront immédiatement prendre une hypothèque, sans l’intervention de ce débiteur, si celui-ci ne respecte pas ses engagements.

Cette situation est dangereuse pour l’institution financière, parce qu’elle mettra de l’argent à la disposition de son débiteur sans avoir de garantie: elle a seulement la possibilité de prendre une garantie dès qu’elle se méfiera de la solvabilité de son client. Le mandat n’est qu’un contrat entre la banque et le débiteur, et il ne sera pas renseigné dans des registres publics: le débiteur de mauvaise foi aura toujours la possibilité de vendre l’immeuble qui fait l’objet du mandat ou l’hypothéquer au profit d’une autre institution. Il s’agit donc d’un contrat de confiance entre la banque et son client, mais, lorsque la banque se rendra compte de ce que son client ne méritait pas cette confiance, il sera souvent trop tard! Une des plus grandes qualités des banquiers est la prudence: pour cette raison, ils hésitent à utiliser cette solution et ils ne la proposeront que si ils peuvent avoir également d’autres garanties (comme un dépôt de titres).

Un mandat hypothécaire est également très dangereux pour le débiteur, parce que le créancier pourra utiliser le mandat et prendre l’hypothèque (sans devoir le signaler au débiteur) quand il le désirera. C’est l’épée de Damoclès qui pendra au-dessus de sa tête! Le débiteur devra également avoir une totale confiance en son banquier, en espérant qu’il ne se servira pas abusivement de ce mandat.

L’avantage de la formule est évidemment l’économie de frais qu’elle engendre. Il n’y a pas de constitution d’hypothèque, et donc, pas de droit d’enregistrement et de droit d’hypothèque. Cependant, comme le mandat porte sur un immeuble, il devra être rédigé dans la forme d’un acte notarié. Outre les frais des recherches et de timbres, le débiteur devra payer un honoraire notarié: le tarif des actes notariés, identique et obligatoire pour tous les notaires, prévoit un honoraire d’un quart de l’honoraire de l’acte d’affectation hypothécaire.

Mais, si la banque doit faire usage du mandat, cela coûtera plus cher au débiteur qui devra supporter, les frais du mandat et les frais de l’acte d’affectation hypothécaire.

La formule paraît attrayante, mais elle reste dangereuse pour tous; pour cette raison, elle demeure une exception.

(source: notaires.net)

PS PIM: certains organismes financiers utilisent une solution mixte: inscription hypothécaire pour une partie du prêt + mandat hypothécaire pour le solde.

Remettre les clés à l’acheteur avant la signature de l’acte ? 2015-09-13T11:40:40+00:00

Il arrive régulièrement que les acquéreurs demandent aux vendeurs de disposer des clés dès la signature du compromis de vente (et donc bien avant l’acte authentique), dans la mesure où le bien vendu est déjà libre d’occupation.

Pour gagner du temps, l’acheteur souhaite, en effet, réaliser immédiatement certains travaux. Cela lui permettra d’emménager dès la signature de l’acte notarié.

Bien souvent, le vendeur accepte de bonne grâce de mettre les clés anticipativement à disposition de l’acquéreur, mais les parties ne mesurent pas l’incidence juridique de cet acte.

Quelques exemples explicites :

Un jeune couple achète une maison. Ils connaissent bien les vendeurs. L’acompte est payé. Les parents ont « de la surface ». La banque a marqué son accord pour le prêt. Tout va bien. Pas de raison de s’inquiéter. Même si l’acte est prévu dans 3 mois, les vendeurs donnent les clés et les travaux sont entrepris.
2 mois plus tard, c’est le drame. Le jeune couple décède tragiquement dans un accident de voiture. Les parents renoncent à la succession. Les vendeurs se retrouvent avec un chantier inachevé et une maison invendable, sinon à sérieuse perte.
Un acquéreur a reçu les clés et l’autorisation implicite de faire des travaux dans la maison. Il touche à un mur porteur qui s’effondre. Une partie de la maison s’affaisse. Les travaux de remise en état sont trop lourds à supporter financièrement. L’acquéreur préfère abandonner l’acompte versé et ne passera jamais l’acte… Vu la quasi insolvabilité de l’acquéreur, les vendeurs se résignent à renoncer à l’exécution forcée de la vente et se retrouvent avec une maison quasi invendable…
Le vendeur autorise l’acquéreur à effectuer des travaux de détapissage. L’appareil utilisé par l’acquéreur est défectueux et il provoque accidentellement un incendie. Les pompiers doivent intervenir. L’appartement est saccagé et les voisins du dessous ont subi des dégâts. Qui va payer ?
Pour montrer sa bonne foi et prévoir une indmenisation correcte du vendeur « en cas de problème », l’acquéreur a versé au compromis un acompte substantiel de 25 % du prix (au lieu des 10 % habituels), de manière à pouvoir disposer immédiatement des clés et effectuer des travaux.

Après avoir effectué d’importantes rénovations, l’acquéreur apprend du notaire que l’acte authentique ne pourra pas être signé par la faute du vendeur : la maison vendue est hypothéquée pour un montant bien supérieur au prix de vente et le vendeur est criblé de dettes fiscales… Si une solution n’est pas trouvée , l’acquéreur risque de perdre l’acompte remis au vendeur et le prix des rénovations réalisées…
Des exemples de ce type, il y en a beaucoup et « cela n’arrive pas qu’aux autres » !

Donc, remettre les clés avant l’acte, c’est dangereux, tant pour le vendeur que pour l’acquéreur !

Et si c’est réellement impératif ou une condition essentielle de la vente, il faudra, alors, s’entourer d’un maximum de précautions :

préciser la nature des travaux autorisés et exclure expressément les gros travaux ainsi que ceux touchant aux structures
imposer la souscription par l’acquéreur d’une assurance couvrant l’immeuble contre tous dégâts (par exemple, une assurance du type « tous risques chantier ») ainsi qu’en responsabilité civile
prévoir un acompte plus important que les 10 % habituels, mais en prévoir la consignation chez le notaire jusqu’à l’acte et/ou jusqu’à production d’un certificat hypothécaire montrant qu’il n’y a pas d’inscription (ou qu’elle est nettement inférieure au prix de vente)
prévoir que les travaux réalisés restent acquis au vendeur, au fur et à mesure de leur mise en oeuvre, sans indemnité, si l’acte authentique n’est pas signé dans le délai convenun, par la faute de l’acquéreur.
prévoir que les charges de l’immeuble, le précompte et les consommations sont à charge de l’acquéreur à dater de la réception des clés
faire signer un reçu pour les clés, etc…
Bref, la solution la plus simple ne serait-elle pas de signer l’acte authentique dans un délai plus rapide que les 4 mois usuels ?…. Et de recevoir à ce moment-là les clés de l’immeuble dont on est devenu propriétaire… et responsable ?!

J’achète une maison occupée par un locataire : puis-je l’occuper ? 2017-02-05T07:06:55+00:00

Plusieurs hypothèses juridiques sont possibles.

Nous présentons ici les principaux cas qui résultent des lois du 20 février 1991 et du 17 avril 1997, lorsque les contrats de bail portent sur le logement affecté à la résidence principale du locataire et donc aussi pour les contrats en cours et conclus après le 28 février 1991.
Les autres cas doivent faire l’objet d’un examen particulier.

(remarque: il y a lieu d’entendre par l’expression « lorsque le bail est enregistré« : « lorsque le bail a date certaine« . Pour la nuance, voir la question spécifique à ce sujet: « comment un bail a-t-il date certaine ? », dans cette même FAQ)

A.- si le bail a été enregistré avant la signature de l’acte authentique de vente, l’acquéreur est subrogé aux droits et obligations du vendeur (ancien bailleur). En clair: vous devenez bailleur à la place du bailleur…

Si ce bail enregistré est un bail « ordinaire » de 9 ans (l’ancien 3-6-9 ans n’existe plus depuis la loi du 20/2/1991) ou d’une durée supérieure à ces 9 ans habituels, vous pourrez y mettre fin à tout moment pour « occupation personnelle » moyennant notification d’un congé de 6 mois, sans indemnité.

Si ce bail enregistré est de courte durée (c’est-à-dire de 3 ans maximum), vous ne pourrez pas y mettre fin anticipativement (sauf, bien sûr, de commun accord avec le locataire).

B.- si le bail n’a pas été enregistré avant votre acte authentique de vente, il existe 2 possibilités, qui résultent de la durée d’occupation par le locataire:
a) si le locataire occupe les lieux depuis moins de 6 mois, vous pourrez mettre fin au bail, et ce sans motif, ni indemnité.
b) si le locataire occupe les lieux depuis 6 mois au moins (sa domiciliation à la commune le prouve), vous pourrez mettre fin au bail pour occupation personnelle, moyennant un préavis de 3 mois, sans indemnité. Ce congé doit être notifié au locataire dans un délai de 3 mois à compter de la passation de l’acte authentique.

Extraits du Code Civil de référence, à propos de ce qui précède:

Art. 9. Transmission du bien loué.
Si le bail a date certaine antérieure à l’aliénation du bien loué, l’acquéreur à titre gratuit ou à titre onéreux est subrogé aux droits et obligations du bailleur (à la date de la passation de l’acte authentique), même si le bail réserve la faculté d’expulsion en cas d’aliénation.
précisions art. 15 de la L 1997-04-13/43>
Il en va de même lorsque le bail n’a pas date certaine antérieure à l’aliénation, si le preneur occupe le bien loué depuis six mois au moins. Dans ce cas, l’acquéreur peut cependant mettre fin au bail, à tout moment, pour les motifs et dans les conditions visés à l’article 3, §§ 2, 3 et 4, moyennant un congé de trois mois notifié au preneur, à peine de déchéance, dans les trois mois qui suivent (la date de la passation de l’acte authentique) constatant la mutation de la propriété.

Changement d’adresse: quelles démarches ? 2017-02-05T07:06:55+00:00

Lorsque vous changez d’adresse, même si vous déménagez au sein de la même commune, vous êtes tenu de le signaler.
Déclaration de changement d’adresse

Après votre déménagement, vous avez huit jours ouvrables pour déclarer votre changement d’adresse au service population de votre nouvelle résidence. Si vous n’effectuez pas cette démarche ou que vous le faites avec retard, la commune pourra vous infliger une amende.

Pour déclarer votre changement d’adresse, vous pouvez vous rendre au service population, ou le signaler par écrit, par fax ou par voie électronique. Seule condition : vous identifier en donnant vos données personnelles et votre numéro de registre national.

Si le changement d’adresse concerne toute la famille, il suffit qu’un des membres majeurs de la famille fasse la déclaration. Si un mineur change d’adresse, il doit être accompagné par une personne exerçant l’autorité parentale.
Contrôle de la commune

L’administration communale enverra un agent de quartier ou un fonctionnaire habilité pour s’assurer que vous avez bien votre résidence principale à l’adresse renseignée. Après une constatation positive, votre adresse est changée dans le registre de population de la commune et dans le Registre national.
Modification de la carte d’identité

Ensuite, vous devrez vous présenter au plus vite au service population. Ce service adaptera votre carte d’identité et éventuellement celle des autres membres de votre famille. Elle modifiera également les preuves d’immatriculation des véhicules motorisés.

Si vous changez de commune et que vous n’avez pas encore de carte d’identité électronique, vous devrez encore vous présenter deux fois. La première fois pour signer le document de base pour la demande d’une nouvelle carte d’identité et fournir une photo ; une deuxième fois pour rechercher votre carte d’identité. Pour celui qui possède déjà une carte d’identité électronique, la procédure est plus rapide : la nouvelle adresse est introduite dans la puce de la carte de manière électronique.

Communiquer votre adresse

Votre adresse constitue un élément d’information important pour toutes sortes d’institutions et d’entreprises. Une fois votre carte d’identité modifiée, vous pouvez informer ces institutions de votre changement d’adresse.

Un certain nombre d’entre elles sont automatiquement informées de ce changement une fois qu’il devient officiel :

* les institutions de la sécurité sociale
* la caisse de paiement pour les allocations de chômage
* la caisse d’allocations familiales
* la mutuelle
* le CPAS
* les assureurs pour les accidents du travail
* les caisses pour les vacances annuelles
* le Fonds de sécurité d’existence
* les sociétés régionales de logement
* l’organisation « Kind en Gezin »
* le Forem, ACTIRIS ou le VDAB

Vous devez avertir vous-même un certain nombre d’autres instances :

* votre employeur
* les entreprises d’utilité publique (fournisseurs d’électricité, de gaz et d’eau)
* les câblodistributeurs, sociétés de téléphone et/ou fournisseurs d’accès à internet
* la banque et compagnie(s) d’assurance
* les société(s) de distribution de quotidiens et de magazines
* les associations dont vous êtes membre
* les sociétés pour lesquelles vous avez une carte de fidélité

Litiges

Si la commune n’accepte pas le changement d’adresse, le litige peut être soumis au SPF Intérieur – DG Institutions et Population, Direction Population et Cartes d’identité.
Plus d’information

Prenez contact avec le service population de votre administration communale.

(source: www.belgium.be)

Quand et à qui faut-il déclarer son changement de résidence principale ? 2017-02-05T07:06:56+00:00

Quand on change de commune, la déclaration de changement d’adresse doit se faire auprès de l’administration communale du lieu où l’on vient se fixer ; dans le cas d’un transfert de résidence principale dans la même commune, auprès de l’administration communale de la commune où l’on est inscrit. Cette déclaration doit avoir lieu dans les huit jours ouvrables de l’installation effective dans le nouveau logement.

Lors du transfert de résidence principale dans un autre pays, la déclaration se fait dans la commune belge où la personne est inscrite et peut avoir lieu au plus tard la veille du départ.

Comment détermine-t-on la résidence principale d’une personne ? 2017-02-05T07:06:56+00:00

Conformément à l’article 1er de la loi du 19 juillet 1991 relative aux registres de la population et aux cartes d’identité, toute personne doit être inscrite dans les registres de la commune où elle a établi sa résidence principale. La détermination de celle-ci se fonde sur une situation de fait, c’est-à-dire que l’on constate que la personne séjourne effectivement dans la commune durant la plus grande partie de l’année. Cette constatation s’effectue sur base d’éléments tels que le lieu que rejoint la personne après le travail, le séjour habituel du conjoint ou des autres membres du ménage, les consommations de gaz, d’électricité, les frais de téléphone, etc.

La seule intention manifestée par une personne de fixer sa résidence principale à un endroit donné n’est pas suffisante pour justifier l’inscription à titre de résidence principale. En effet, une enquête, dont les modalités doivent être fixées par règlement communal en vertu de l’article 5 de la loi du 19 juillet 1991, est réalisée par les autorités communales pour vérifier la réalité de la résidence.

Etranger: documents de séjour pour la Belgique ? 2017-02-05T07:06:56+00:00

Si vous n’êtes pas belge et que vous voulez déménager pour vous établir en Belgique, il faut, pour ce faire, posséder les documents de séjour nécessaires. La p