L’Etat me réclame des droits complémentaires ! Insuffisance ?

Comme nous vous l’avons déjà expliqué dans cette FAQ, les droits d’enregistrement dus à l’Etat Belge pour toute convention relative à un transfert de propriété sont de 12,5 % (taux parfois inférieur pour quelques rares exceptions) (taux différents selon région concernée).

Ce droit d’enregistrement est levé sur le prix d’achat convenu, augmenté de ses éventuelles charges, sans pour autant que la base de calcul ne puisse être inférieure à la valeur de marché de l’immeuble, telle qu’elle est estimée par l’Administration Fiscale. Et c’est, bien entendu, là que certaines difficultés peuvent naître !

Pour mémoire, il est interdit (et risqué) de dissimuler une partie du prix de vente.

Mais, même si aucune dissimulation n’a eu lieu, l’administration peut estimer que le prix de vente est inférieur, selon elle, à la valeur marchande du bien vendu.

Dans ce cas, le Receveur de l’Enregistrement adressera à l’acquéreur un « avis d’insuffisance » (« avis n° 166 » : poétique, non ?) mentionnant :
– le prix déclaré à l’acte de vente
– la valeur estimée par le receveur
– le montant de l’insuffisance
– les droits d’enregistrement complémentaires à percevoir
l’amende (éventuellement réduite).

Le Receveur dispose d’un délai de deux ans pour adresser un tel avis d’insuffisance…

Comment réagir ?

Ce genre de courrier génère rarement des bonds de joie…
Mais, ne vous laissez pas abattre !

Et ne payez pas nécessairement tout de suite ! Vous pouvez vous défendre…

Il faut savoir que le Receveur n’a pas nécessairement vu l’immeuble acheté. Il fixe la valeur « marchande » selon les éléments administratifs en sa possession : le type de bien, son adresse, son revenu cadastral, sa surface de terrain, son volume bâti… et le prix de vente acté pour certaines propriétés équivalentes ou prétendues telles.

De manière à pouvoir vérifier ce qui a servi au Receveur pour fixer son insuffisance, l’acheteur ou son notaire lui adressera une requête pour qu’il produise ses points de comparaison. Le Receveur doit les produire.

L’acheteur (assisté par son notaire) pourra alors produire, à son tour, d’autres points de comparaison et faire valoir d’éventuels autres arguments, tels que, par exemple : le mauvais état du bâtiment acquis, la nécessité de travaux importants, l’existence de servitudes particulières ou de baux contraignants, ainsi que tout élément susceptible d’expliquer une valeur plus basse que celle des points de comparaison invoqués par le Receveur.

En pratique, tout cela peut être négocié avec le Receveur et très souvent, un accord à l’amiable est trouvé :
– soit, le Receveur renonce à son avis d’insuffisance, car vous l’aurez convaincu que le prix déclaré correspond à la valeur réelle du bien, compte tenu de ses inconvénients.

– soit, un accord est pris sur une valeur intermédiaire et vous aurez limité « les pots cassés ».

En cas de désaccord persistant sur la valeur de l’immeuble, et donc d’impossibilité d’arriver à une solution à l’amiable, il existe une procédure de règlement de la question litigieuse. Il sera fait appel à une expertise de contrôle, par un expert indépendant désigné par le Receveur (ou par un Collège de 3 experts, si vous récusez l’expert unique de l’administration).

N’entrons pas dans le détail ici à ce sujet : sachez que ce recours existe, mais qu’il est plus long, plus coûteux et plus risqué (les experts pourraient, théoriquement, donner une valeur plus importante que celle de l’avis d’insuffisance !…).

L’Administration disposant d’un délai de 2 ans pour adresser un avis d’insuffisance, il est évidemment impératif de conserver des documents probants montrant l’état du bien acquis avant d’y effectuer la moindre valorisation et rénovation !

Faites donc, par exemple, un reportage photo (en prenant des détails des défauts) et un rapport d’expertise, avantvos travaux. Et conservez soigneusement vos factures relatives à ces travaux…

Une solution alternative ?

Ce n’est pas parce qu’il faut payer des droits d’enregistrement calculés sur la valeur « réelle » marchande, que vous ne pouvez pas vendre ou acheter à une valeur inférieure à celle du marché !…

Pour éviter un problème avec le Receveur, vous pouvez prendre l’initiative de mentionner dans l’acte de vente, une valeur « pro fisco » (supérieure au prix de vente convenu): les droits d’enregistrement seront calculés sur cette base pro fisco et vous éviterez ainsi, très probablement, toute amende.

Prenez conseil auprès de votre Notaire.

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