Indexation des loyers

Ci-dessous, après les explications, le tableau d’indices-santé le plus récent (base 2013) vous permettant de calculer/vérifier vous-même l’indexation annuelle de votre loyer. Vous pouvez aussi vous simplifier la vie à ce sujet en utilisant notre calculateur automatique...

Ce tableau vous permet aussi de déterminer le montant de l’indice-santé à mentionner comme indice de départ (à savoir celui du mois qui précède la date de signature du bail) au moment de la conclusion d’un bail.

Questions fréquentes sur l’indexation des loyers :

    L’indexation est l’adaptation du loyer d’un bail verbal ou écrit au coût de la vie, dans une mesure réglementée de manière impérative par l’autorité: chaque année, à la date anniversaire de l’entrée en vigueur du contrat, le loyer peut donc être adapté au coût de la vie. Depuis 1994, il faut utiliser obligatoirement « l’indice-santé »

    L’indexation n’est pas automatique. Elle doit être convenue. En matière de bail de résidence principale, l’indexation est cependant présumée (sauf à démontrer son exclusion), mais elle requiert un bail écrit.

    Depuis le 01/09/2018, en région wallonne (Décret du 15/3/18), si l’adaptation a pour effet d’augmenter le montant du loyer, elle n’est due que si le bail portant sur un immeuble a été enregistré (ce qui, soit dit en passant, est une formalité de toute façon obligatoire pour tous les baux).

    Les données de base indispensables sont :

    • le montant du loyer de base (celui qui est mentionné comme loyer initial dans le bail), hors charges
    • la date de signature du bail
    • la date de prise d’effet du bail (qui n’est pas nécessairement la même que la date de signature…)

    Exemple

    Un bail au loyer mensuel de base de 500 euros, selon bail signé en avril 2014, prenant effet en juin 2014, cela donne (exemple fictif réalisé pour la date anniversaire de juin 2018):

    • Nouveau loyer (juin 2018) = Loyer de base (avril 2014) x Indice Santé [base 2013] de mai 2018 , le tout étant divisé par IS [base 2013] de mars 2014
    • Ce qui donne en chiffres, pour cet exemple :

    Nouveau loyer dû à partir de juin 2018: 530,76 €

    Selon ce calcul-ci: 500,00 € (loyer initial) x 106,99 (nouvel indice) le tout étant divisé par 100,79 (indice de départ) = 530,76 €

    Rappelons que la règle applicable, pour l’indexation, est : loyer de base x nouvel indice, le tout divisé par l’indice de départ.

    Toute clause qui aurait pour effet d’excéder le résultat de cette formule est réductible à celui-ci.

    Quand peut-on indexer ?

    Le loyer ne peut être indexé qu’une fois par an, à la date d’anniversaire de l’entrée en vigueur du contrat de bail.

    C’est le bailleur qui doit demander, chaque année, le nouveau montant indexé.

    Que faut-il savoir pour calculer l’indexation du loyer ?

    Le loyer de base : c’est le loyer (celui qui est mentionné comme loyer initial dans le bail) sans les charges.

    Le nouvel indice : c’est celui du mois qui précède celui de l’anniversaire de l’entrée en vigueur du bail (qui ne coïncide pas nécessairement avec celle de la conclusion du bail). Pour les immeubles sis en Région Wallonne, voyez “Saut d’index”.

    L’indice de départ : c’est celui du mois qui précède la date de conclusion du bail.

    Le nouvel indice et l’indice de départ doivent être utilisés dans la même base = 100.

    Nous publions la base 2013 = 100. Pour rechercher les indices-santé dans d’autres bases, voici le lien utile.

    Pour les conventions conclues avant le premier février 1994 : l’indice de base est l’indice des prix à la consommation (au lieu de l’indice-santé) du mois précédant le mois pendant lequel la convention a été conclue.

     

    Il a été beaucoup question dans l’actualité politique de 2016 d’un “saut d’index”, uniquement en Région Wallonne.

    Un gouvernement wallon précédent avait fait approuver un décret qui imposait un saut d’index, pendant un délai de 365 jours à dater de l’entrée en vigueur. Ce décret a été annulé par la Cour Constitutionnelle, mais ses effets restent applicables uniquement pour 2016 et 2017.

    Pour ces immeubles sis en Région Wallonne, dans le cadre de baux de résidence principale, la règle applicable pour les baux en cours au premier avril 2016 (pour les dates anniversaire de 2016 et 2017) la formule d’indexation des loyers est  la suivante :

    Loyer de base x indice à la date anniversaire précédent 

    divisé par l’indice de départ.

    Pour connaitre l’indice dont vous avez besoin, vérifier notre tableau d’indices en base 2013.

    Pour les baux conclus dès le 2 avril 2016, l’ancienne règle habituelle d’indexation est à nouveau d’application.  Il ne s’applique pas davantage aux contrats conclus avant le 01/04/2016, mais dont l’entrée en vigueur est postérieure au 01/04/2016 (exemple: contrat signé le 12/03/2016 et entrant en vigueur le 15/04/2016).

    Un arrêt de la Cour Constitutionnelle a annulé ce Décret, mais en garde les effets pour les années 2016 et 2017. En clair, ce saut d’index n’est plus applicable pour les dates anniversaire postérieure au 31 mars 2018.

    Merci de noter que notre calculateur automatique ne tient pas compte de cette spécificité régionale momentanée.

     

    Deux règles sont d’application:

    • l’action en paiement de l’indexation se prescrit après un an

    Exemple : Si le locataire refuse d’appliquer l’indexation, le bailleur dispose d’un délai d’un an pour entamer l’action en justice. Le délai d’un an commence le jour de l’envoi de la lettre recommandée au locataire. Après ce délai, l’affaire est prescrite.

    • en matière de bail de résidence principale, l’indexation n’a d’effet que pour les trois mois qui précèdent la demande d’indexation, laquelle doit être écrite.

    Moralité : dans le cas d’une demande tardive, elle peut seulement être appliquée aux trois mois qui précèdent le mois de la communication écrite. Cette mesure protège le locataire contre le paiement d’arriérés trop importants. Cette limitation de durée ne concerne que les baux de résidence principale.

    Exemple : Un contrat de bail est conclu le 15 mars 2007 et entre en vigueur le 1er avril 2007. À partir du 1er avril 2008, le bailleur peut exiger l’indexation du loyer (par écrit). S’il attend jusqu’au 4 août pour le faire, l’indexation est uniquement due pour mai, juin, juillet et les mois suivants. À partir du 4 août 2008, le locataire est obligé de payer l’indexation. Si le locataire ne paye pas volontairement l’augmentation du loyer pour les mois de mai, juin et juillet 2008, le bailleur doit intenter une action en justice avant le 4 août 2009.

    Il ne faut pas oublier de vérifier chaque mois le nouvel indice santé.

    • En réponse à une question qui nous est posée fréquemment: si, par exemple, le bailleur n’a pas réclamé pendant plusieurs années l’indexation exigible, et qu’il la pratique “subitement” cette année-ci.

    Le locataire doit considérer qu’il a reçu toutes ces années précédentes non indexées comme “cadeau” (sous réserve de ce qui est stipulé ci-dessus). Indépendamment de cette considération, les règles de calcul restent les mêmes (loyer de base multiplié par le nouvel indice, le tout divisé par l’indice-santé de départ), ce qui peut, effectivement, après quelques années, donner un supplément non négligeable !

    L’indice-santé n’augmente pas dans la même proportion que l’indice des prix à la consommation : cette pondération a été décidée, il y a quelques années, pour réduire la hausse des loyers… qui n’augmente donc pas au même rythme que l’évolution réelle des prix.

    Pour établir l’indice-santé, on a enlevé du “panier de la ménagère” les tabacs, alcools, essences et diesel. Régulièrement, on remet les compteurs “à zéro” (ou plus précisément, “à 100”).

    Il s’agit de ce qu’on appelle la nouvelle base . La dernière base date de 2013 (publiée en ce début février 2014). Les précédentes de 2004 et 1996.

    Pour convertir d’une base à l’autre (pour vos calculs, vous devez rester dans la même base de référence), il y a lieu d’utiliser le coefficient de conversion officiel, à savoir :

    • pour passer de la base 2004 à 2013: multiplier l’indice concerné (de 2004) par 0,8280
    • pour passer de la base 1996 à 2004: multiplier l’indice concerné (de 1996) par 0,8790
    • pour passer de la base 2004 à 1996: multiplier l’indice concerné (de 2004) par 1,1377
    • pour passer de la base 2004 à 1988: multiplier l’indice concerné (de 2004) par 1,3717

    Vous recherchez un indice précis, d’une base plus ancienne ?

    Voici l’outil affichant, pour un mois déterminé, toutes les bases disponibles

    NB: ne pas confondre “indice des prix à la consommation” et “indice-santé” !

    L’article 6, alinea 2, de la loi sur le bail de résidence principale, stipule: “Cette adaptation (l’indexation) ne s’opère qu’après que la partie intéressée en a fait la demande écrite, et n’a d’effet pour le passé que pour les trois mois précédant celui de la demande”.

    Le droit de demander l’adaptation du loyer au coût de la vie appartient aux deux parties (le bailleur et le preneur), du moins dès que ce droit est soit prévu par la loi (pour les baux de résidence principale), soit par le contrat écrit.

    En cas d’indexation négative, c’est en principe le locataire qui devrait donc demander, par écrit, l’adaptation du loyer à la baisse (selon le même calcul habituel). Le bailleur peut également, évidemment, en prendre l’initiative…

    Non. Ce n’est pas indispensable. Cela peut même se faire par email. Tout dépend de la qualité de la relation entre parties.

    S’il faut se ménager d’office des preuves, faites-le d’office par recommandé. Mais c’est cher et désagréable pour tout le monde. Donc, autant l’éviter.

    Si le locataire n’adapte pas son loyer, suite à votre courrier ordinaire, il sera alors nécessaire de lui adresser copie par recommandée, du premier courrier, de manière à donner date certaine à votre notification.

    Jusqu’en décembre 1993, l’indexation se basait toujours sur les fluctuations de l’indice des prix à la consommation. Depuis 1994, il faut utiliser obligatoirement l’indice santé.

Vous trouverez également sous l’onglet « Baux et indexations » du menu principal en haut de page,  notre outil « calculateur de l’indexation du loyer» qui réalise votre calcul, ainsi qu’un modèle de lettre de notification d’indexation.

Que cela ne vous dispense cependant pas de lire nos explications… pour comprendre la logique de l’indexation et ses modalités d’application.

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Base 2013 = 100

Mois Janvier Février Mars Avril Mai Juin Juillet Aout Septembre Octobre Novembre Décembre
1994 69,81 70,02 69,97 70,08 70,28 70,41 70,89 70,98 70,89 70,77 70,78 70,79
1995 71,13 71,39 71,29 71,37 71,32 71,37 71,85 72,06 71,81 71,70 71,81 71,80
1996 72,35 72,49 72,51 72,52 72,38 72,43 72,94 73,14 72,92 73,04 73,11 73,21
1997 73,69 73,57 73,22 73,24 73,31 73,44 74,11 74,15 73,85 73,87 74,07 74,05
1998 74,11 74,30 74,20 74,55 74,96 74,88 75,07 74,78 74,75 74,76 74,74 74,75
1999 75,02 75,19 75,20 75,38 75,51 75,37 75,39 75,21 75,35 75,44 75,57 75,70
2000 75,90 76,10 76,70 76,48 76,57 76,73 76,92 76,96 77,29 77,18 77,48 77,44
2001 77,50 77,75 77,98 78,56 78,94 79,19 79,27 79,32 79,45 79,49 79,65 79,50
2002 80,01 80,12 80,30 80,14 80,31 80,12 80,38 80,34 80,51 80,37 80,39 80,46
2003 80,74 81,19 81,38 81,32 81,20 81,40 81,56 81,66 81,86 81,62 81,78 81,75
2004 82,00 82,26 82,28 82,61 82,73 82,71 82,97 82,99 83,03 83,33 83,32 83,15
2005 83,46 83,90 84,35 84,33 84,49 84,64 84,98 84,99 84,90 84,76 85,02 85,09
2006 85,13 85,54 85,47 85,78 86,07 86,05 86,32 86,43 86,41 86,38 86,59 86,68
2007 86,87 87,32 87,13 87,42 87,22 87,17 87,52 87,49 87,53 87,93 88,54 88,96
2008 89,30 90,01 90,52 90,66 91,25 91,59 92,09 91,81 92,03 92,15 91,98 92,11
2009 92,28 92,53 91,97 92,05 91,87 91,49 91,48 91,63 91,46 91,61 91,70 91,87
2010 92,21 92,65 92,83 93,02 93,33 93,35 93,45 93,51 93,80 93,94 94,02 94,26
2011 94,71 95,26 95,54 95,69 96,03 96,40 96,55 96,45 96,65 96,84 97,21 97,31
2012 97,91 98,51 98,54 98,52 98,66 98,53 98,71 98,92 98,96 99,25 99,32 99,41
2013 99,36 99,58 99,77 99,77 100,03 100,20 100,24 100,10 100,03 100,18 100,29 100,41
2014 100,60 100,75 100,79 100,44 100,29 100,34 100,46 100,12 100,06 100,28 100,28 100,40
2015 100,61 100,89 100,73 101,12 101,16 101,33 101,37 101,61 101,85 102,27 102,28 102,23
2016 102,42 102,53 103,47 103,53 103,77 103,74 103,93 103,97 103,68 103,86 103,97 104,05
2017 104,65 105,06 105,32 105,46 105,42 105,29 105,63 105,68 105,51 105,84 105,85 106,15
2018 106,37 106,54 106,71 106,89 106,99 107,01 107,44 107,55 107,52 108,26 108,48 108,45
2019 108,50 108,78 109,04 108,98 108,89 109,02 109,07 109,07 108,58 108,98 109,00
2020
Mois Janvier Février Mars Avril Mai Juin Juillet Aout Septembre Octobre Novembre Décembre

Remarques:

Depuis janvier 1994, seul l’indice santé est d’application pour l’indexation des loyers (Arrêté royal du 24.12.93 publié au Moniteur belge du 31.12.93).

Le tableau ci-dessus est mis à jour chaque mois après publication du dernier indice connu. L’indice d’un mois déterminé est publié à la fin du mois (exemple: l’indice de septembre n’est connu qu’en fin septembre ou début octobre). Ce n’est donc pas Pim.be qui est en retard dans ses mises à jour de cette page…

N’oubliez pas d’actualiser (« refresh« ) l’affichage de cette page (par exemple avec la touche « F5 » sous windows) pour être certain de visualiser le tableau le plus récent, au lieu de celui qui ‘traîne’ dans la mémoire-cache de votre propre ordinateur…

Si, après lecture des explications complémentaires insérées dans cette page, vous avez une question à poser, faites usage de notre forum gratuit, vous y recevrez réponse.

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6e réforme de l’Etat

Les informations publiées sur cette page font partie des compétences qui ont été transférées graduellement aux communautés, régions ou commissions communautaires à partir du 1er juillet 2014, suite à la sixième réforme de l’Etat.

La réglementation existante reste d’application jusqu’à ce qu’une communauté ou une région décide de modifications ou de nouvelles règles. 

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Calendrier 2019 des publications :

30/1, 27/2, 28/3, 29/4, 28/5, 27/6, 30/7, 29/8, 27/9, 30/10, 28/11, 23/12
Les indicateurs sont disponibles le jour indiqué (vers 14 h), après la réunion de la Commission de l’indice.

Le nouvel indice-santé sera diffusé l’avant-dernier jour ouvrable de chaque mois, sans exception