Flandre : achat immobilier et infraction urbanistique. Quid ?

>Flandre : achat immobilier et infraction urbanistique. Quid ?

L’achat d’un bien immobilier est un événement important, aussi bien pour les particuliers que pour les entreprises. Par conséquent, il est important que le bien acheté réponde non seulement aux attentes personnelles de l’acheteur, mais également aux normes légales de la construction.

Beaucoup d’habitations, de commerces et de bâtiments industriels font en effet l’objet d’infractions aux règles de la construction. L’acheteur qui, en dépit des infractions aux règles de la construction, souhaite néanmoins conclure l’achat, doit être conscient des conséquences de celui-ci sur le plan pénal et sur le plan civil.

1. LA RESPONSABILITÉ PÉNALE DE L’ACHETEUR 

La pénalisation de principe de l’acheteur
L’article 146 du nouveau décret sur l’Aménagement du Territoire et l’Urbanisme (Décret d’application en Flandre)stipule explicitement qu’est punissable le fait d’exécuter, de poursuivre ou de maintenir en état des constructions sans le permis de construire requis.

L’acheteur qui acquiert en pleine connaissance de cause un bien immobilier faisant l’objet d’infractions aux règles de la construction, sera considéré comme maintenant les infractions aux règles de la construction. Dans ce cas, l’acheteur peut être tenu pour responsable sur le plan pénal des constructions non autorisées qu’il a achetées.
Même si l’acheteur s’engage à entamer immédiatement après la conclusion de l’achat une procédure en vue de régulariser le bien en matière d’infractions aux règles de la construction, le risque de poursuite subsiste.
Qui plus est, en entamant la procédure de régularisation, l’acheteur reconnaît en fait les faits répréhensibles parce qu’il en ressort qu’il avait connaissance du caractère illicite des travaux de construction et qu’il a délibérément omis de les enlever.

Pour être punissable, il n’est au demeurant pas requis d’être également l’auteur des travaux. Le seul fait de les maintenir en état est en soi suffisant pour pouvoir être poursuivi sur le plan pénal.

Exception à la pénalisation 
Dans trois cas, la sanction pénale ne sera pas d’application pour le maintien en état d’infractions, notamment dans la mesure où les actes, les travaux, les modifications ou l’utilisation contestée :

– ne sont pas exécutés dans les zones d’espace critiques. Par zones d’espace critiques, on entend les zones vertes, les régions naturelles, les régions naturelles à valeur scientifique, les réserves naturelles, les régions naturelles en développement, les zones de parc naturel, les zones boisées, les zones vallonnées, les zones de sources, les zones rurales à valeur ou intérêt écologique, les zones rurales à valeur particulière, les grands ensembles naturels, les grands ensembles naturels en développement et les zones comparables à ceux-ci, indiqués dans les plans d’espace d’exécution ou dans les plans d’installation, ainsi que les régions de dunes protégées et les zones agricoles importantes pour la région des dunes mentionnées au décret du 14 juillet 1993 relatif aux mesures prises en vue de protéger les dunes côtières ;
ne causent aucune nuisance urbanistique inacceptable pour les riverains ;

– ne constituent aucune infraction grave aux prescriptions urbanistiques essentielles en ce qui concerne l’affectation, conformément au plan d’espace d’exécution ou au plan d’installation ;

Pour le moment, la prudence est de mise pour l’application de ces dispositions exceptionnelles. Différents juges doutent en effet de la constitutionnalité de celles-ci et ont posé à ce sujet une question à la Cour d’Arbitrage.

La sanction 
Pour le fait de commettre ou de maintenir en état une infraction aux règles de la construction, il est prévu une amende qui peut varier de 26 à 400.000 euros et/ou une peine de prison allant de 8 jours à 5 ans.

On notera que la législation prévoit des peines minimales plus sévères lorsque les infractions aux règles de la construction sont commises ou maintenues en état par des fonctionnaires, des agents immobiliers et d’autres personnes qui, dans l’exercice de leur profession ou dans leur activité, achètent, vendent, lotissent des biens immobiliers, en donnent en location ou en louent ou qui interviennent dans ces opérations comme intermédiaires.
Dans de tels cas, les peines minimales sont portées à une amende de 2000 euros et/ou une peine de prison de 15 jours.

2. LES CONSÉQUENCES SUR LE PLAN CIVIL DE L’ACHAT D’UN BIEN IMMOBILIER FAISANT L’OBJET D’INFRACTIONS AUX REGLES DE LA CONSTRUCTION

L’acheteur peut-il couvrir la nullité ?
Le contrat d’achat est-il valable lorsque l’objet de l’achat concerne un bien immobilier faisant l’objet d’infractions aux règles de la construction ?

De temps immémorial, la jurisprudence admet que, si l’on cache à l’acheteur que le bien immobilier acheté fait l’objet d’une infraction aux règles de la construction, celui-ci peut faire annuler l’achat pour cause de dol ou d’erreur.
Dans le nouveau décret relatif à l’aménagement du territoire, l’article 162 le confirme en stipulant explicitement que le titre de propriété peut être annulé.

L’acheteur qui veut faire annuler l’achat, doit expressément faire valoir devant le juge qu’il a été victime d’un dol ou d’une erreur au sujet du bien immobilier vendu.

Un objet illicite 

Peut-on alors déduire de ce qui précède que le contrat d’achat est valable si l’acheteur est au courant des infractions aux règles de la construction et qu’il n’entreprend rien pour faire annuler l’achat ?
Conformément au droit commun des obligations, tout contrat doit avoir un objet ‘licite’. Cela implique que l’objet ne peut pas être contraire aux prescriptions qui concernent l’ordre public et les bonnes mœurs.

L’ensemble du droit pénal est considéré comme relevant de l’ordre public, avec pour conséquence que les contrats entachés d’infractions de droit pénal – et certainement les contrats qui placent une des parties dans une situation relevant du droit pénal – sont nuls à défaut d’objet licite.
Ainsi, les contrats en rapport avec la cession de biens délictueux, comme par ex. la vente de stupéfiants, sont nuls en raison du caractère illicite de leur objet.

Dès lors que l’objet du contrat de vente concerne un (une partie d’un) bâtiment qui a été rehaussé sans qu’il n’ait été tenu compte des dispositions en matière de permis de construire, il y va d’un bâtiment qui est en infraction avec une loi d’ordre public. Par conséquent, l’achat sera nul parce qu’il a un objet illicite.
Ici aussi, il appartiendra à la jurisprudence d’apporter davantage de clarté.

3. Solution : le contrat d’achat sous condition suspensive de régularisation 

L’acheteur qui souhaite acquérir un bâtiment pour lequel un permis de construire fait défaut ou qui a été construit en contradiction avec le permis de construire délivré, prend des risques importants.
Non seulement il commet une infraction à la loi pénale, mais il s’expose également à une amende et/ou à une peine de prison. En outre, le contrat peut lui-même être nul parce qu’il a un objet illicite.

Toutefois, il existe pour l’acheteur une possibilité de se prémunir contre de tels dangers : conclure l’achat sous condition suspensive que le vendeur régularise les infractions aux règles de la construction.
Le contrat d’achat ne sera effectif que lorsque le bien immobilier aura été régularisé en ce qui concerne toutes les infractions aux règles de la construction.

Articlé publié sous la signature du Cabinet d’avocats
Monard d’Hulst
dans le bulletin d’information professionnelle Ipiscoop (août 2004)

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