Comment est taxé le propriétaire d’immeuble en Belgique ?

>Comment est taxé le propriétaire d’immeuble en Belgique ?

L’article 6 CIR/92 distingue les types de revenus taxables à l’impôt des personnes physiques, dont les revenus immobiliers qui nous intéressent ici.

Une mise à jour de ces informations est disponible sur notre blog, à la page suivante: https://www.pim.be/faq-officielle-de-la-fiscalite-des-revenus-immobiliers-nouvelle-version/

Seuls les loyers sont taxables à ce titre, ou la valeur locative quand l’immeuble n’est pas loué (art. 7 à 16 CIR/92). Les plus-values réalisées sont éventuellement taxées dans une autre catégorie, celle des revenus divers (art. 90, 8° et 10°).

Ce sont les revenus des immeubles détenus en Belgique et à l’étranger qui sont taxé. Mais, les revenus générés à l’étranger sont généralement exonérés en Belgique par les conventions préventives de double imposition, et taxés dans le pays de situation.

En revanche, le revenu immobilier étranger entre en considération en Belgique pour la réserve de progressivité. Cela explique que le revenu étranger doit être repris dans la déclaration fiscale.

Signalons enfin que les revenus immobiliers sont taxés dans le chef du propriétaire (art. 7) et du titulaire de droit immobilier (usufruit, emphytéose et superficie) (art. 10 et 11).

Il faut distinguer deux types de taxation : la taxation du revenu et le précompte immobilier.

Le revenu immobilier

Le revenu d’un immeuble non loué situé en Belgique que le contribuable n’habite pas est le revenu cadastral indexé (x 1,66813) majoré de 40 % (art. 7, § 1, 1°, b).
Le revenu d’un immeuble non loué situé en Belgique et habité par le contribuable est le revenu cadastral indexé (art. 7, § 1, 1°, a).
Mais le revenu cadastral de l’immeuble que le contribuable occupe est exonéré (art. 12, § 3). De plus, les intérêts d’emprunt et les sommes affectées à l’amortissement du capital pour acquérir une habitation unique, et l’assurance vie de reconstitution sont déductibles des revenus nets à hauteur de 2.260 € (exercice 2014) majorés de 750 € durant les dix premières années du prêt (art. 104, 9°).
Si l’immeuble est donné en location à une personne physique qui ne l’affecte pas à sa profession, le revenu taxable est le revenu cadastral indexé majoré de 40 % (art. 7, § 1, 2°, a).
Si l’immeuble est donné en location à une personne morale ou à une personne physique qui l’affecte à sa profession, le montant total des loyers et des avantages locatifs sera taxé sans que la somme ne puisse être inférieure au RC indexé majoré de 40 %.
C’est le revenu net qui est taxé, c’est-à-dire le montant brut diminué des frais d’entretien et de réparation de 40 % (art. 13) pour les immeubles bâtis et le matériel et l’outillage immeuble par destination, sans que cette déduction ne puisse excéder 2/3 du RC non indexé mais revalorisé, ou 10 % pour les immeubles non bâtis.

En cas d’affectation mixte, il faut ventiler les loyers dans le bail, à défaut de quoi la totalité du loyer est taxable (art. 8).

Si l’immeuble est donné en location à une personne morale autre qu’une société qui l’affecte au logement de personnes (une Agence Immobilière Sociale par exemple), le revenu taxé est le RC indexé majoré de 40 % (art. 7, § 1, 2°, b).
Si l‘immeuble est donné en location par un dirigeant à sa société, le total des loyers et avantages locatifs est taxé sans être inférieur au RC indexé (art. 7, § 1, 2°, c). En ce cas, la partie du revenu qui excède 5/3 du RC revalorisé est requalifiée en revenus professionnels (art. 32, 3°).
Le précompte immobilier

Le propriétaire, usufruitier, emphyéote ou superficiaire est en outre redevable du PI (art. 251) s’élevant à 1,25 % du RC ou 2,5 % en Flandre.
La part communale s’ajoute à la part régionale. Elle varie en fonction des Communes de 0 % à 8 %. Cela porte le PI à environ 30 % du RC. C’est un véritable impôt car le précompte n’est plus imputable.
Il existe des réductions (elles doivent être demandées) du PI pour habitation modeste, enfant à charge, personnes handicapées, improductivité et immeuble classé (art. 257).
Il existe aussi une exonération du PI pour les États étrangers et certains établissements comme les hôpitaux, les maisons de repos, les écoles, etc. (art. 253).

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