Appartements: fonds de roulement ? Fonds de réserve ?

Qui dit copropriété, dit « frais de fonctionnement ».
Les copropriétaires versent périodiquement au syndic ou gérant de l’immeuble des provisions destinées à alimenter une « caisse » commune.

Le montant des provisions résulte notamment des quotités détenues dans l’immeuble par chaque copropriétaire. Ces quotités et le mode de répartition des charges sont définis dans la charte de l’immeuble : l’acte de base (avec son règlement de copropriété).

Les provisions versées (mensuellement ou trimestriellement) alimentent 2 fonds différents : le fonds de réserve et le fonds de roulement.

Le fonds de réserve est constitué de la somme des avances faites par les copropriétaires, destinées à faire face à des dépenses non périodiques ou grosses réparations à l’immeuble (par exemple: renouvellement d’un ascenseur, rénovation de la toiture, etc).

Le fonds de roulement est la somme des avances faites par les copropriétaires à titre de provision pour couvrir les dépenses ordinaires périodiques (par exemple: chauffage, entretien ascenseur, nettoyage parties communes, honoraires gérance, frais de concierge, etc.)

Que deviennent ces fonds en cas de vente de l’appartement ?

En vertu de la loi du 30 juin 1994 sur la copropriété, le fonds de réserve appartient à la copropriété et n’est donc pas remboursé par celle-ci au copropriétaire-vendeur (sortant de la copropriété pour cette entité vendue).
Il en résulte que, sauf stipulation contraire expresse au compromis de vente, le prix de vente convenu inclus la quote-part dans le fonds de réserve qui bénéficiera donc à l’acquéreur.

Lorsque vous vendez votre appartement, vérifiez donc au préalable auprès du syndic-gérant le montant exact de ce fonds de réserve.

Dans certaines copropriétés, ce fonds peut être important et le vendeur souhaite parfois pouvoir le récupérer. Si c’est le cas, il faudra prévoir expressément dans le compromis de vente que l’acquéreur remboursera sa quote-part au vendeur. A défaut de cette mention expresse, le vendeur perdra tout droit dans ce fonds.

En outre, en agissant de manière éclairée, c’est-à-dire en ayant une connaissance préalable du montant concerné, tant le vendeur que l’acquéreur pourront prendre les décisions adéquates, de bonne foi.

Par contre, en ce qui concerne le fonds de roulement, il n’y aura pas de décompte à faire entre vendeur et acquéreur. Il y aura décompte avec la copropriété, par le canal du syndic-gérant.

Celui-ci aura été informé (soit par le notaire, soit par les parties concernées) de la date de l’acte authentique de vente, de l’identité de l’acquéreur et des clauses contractuelles relatives au partage des charges.

Le syndic fera un décompte et restituera au vendeur sa quote-part dans le fonds de roulement, sous déduction des charges dues à la copropriété jusqu’à la date de l’acte de vente. Il réclamera en même temps à l’acquéreur une provision destinée à reconstituer ce fonds de roulement.

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