Mandat hypothécaire ?

>Mandat hypothécaire ?

Une hypothèque est une garantie prise sur un immeuble. Mais sa constitution entraîne des frais pour le débiteur. Ne peut-on pas donner à la banque une promesse d’hypothéquer?

L’institution financière qui avancera à son client une somme importante par exemple, pour lui permettre d’acquérir un immeuble, demandera des garanties pour avoir la certitude de récupérer ce qui lui est dû. Généralement, ce sera une hypothèque sur l’immeuble acquis. Mais, la constitution d’une hypothèque entraîne des frais qui peuvent paraître importants et inutiles, surtout si la banque n’a aucune méfiance à l’égard de son client et dispose éventuellement d’autres garanties, ou si le crédit doit être consenti pour une très courte durée (par exemple, un crédit de transition entre l’acquisition d’une nouvelle habitation, et la vente de l’ancienne).

Afin de permettre au débiteur d’économiser ces frais, les institutions qui ont une totale confiance en leur client, acceptent parfois de ne pas demander d’hypothèque, en se contentant d’un mandat hypothécaire: le débiteur signe un mandat en faveur de délégués de l’institution financière qui pourront immédiatement prendre une hypothèque, sans l’intervention de ce débiteur, si celui-ci ne respecte pas ses engagements.

Cette situation est dangereuse pour l’institution financière, parce qu’elle mettra de l’argent à la disposition de son débiteur sans avoir de garantie: elle a seulement la possibilité de prendre une garantie dès qu’elle se méfiera de la solvabilité de son client. Le mandat n’est qu’un contrat entre la banque et le débiteur, et il ne sera pas renseigné dans des registres publics: le débiteur de mauvaise foi aura toujours la possibilité de vendre l’immeuble qui fait l’objet du mandat ou l’hypothéquer au profit d’une autre institution. Il s’agit donc d’un contrat de confiance entre la banque et son client, mais, lorsque la banque se rendra compte de ce que son client ne méritait pas cette confiance, il sera souvent trop tard! Une des plus grandes qualités des banquiers est la prudence: pour cette raison, ils hésitent à utiliser cette solution et ils ne la proposeront que si ils peuvent avoir également d’autres garanties (comme un dépôt de titres).

Un mandat hypothécaire est également très dangereux pour le débiteur, parce que le créancier pourra utiliser le mandat et prendre l’hypothèque (sans devoir le signaler au débiteur) quand il le désirera. C’est l’épée de Damoclès qui pendra au-dessus de sa tête! Le débiteur devra également avoir une totale confiance en son banquier, en espérant qu’il ne se servira pas abusivement de ce mandat.

L’avantage de la formule est évidemment l’économie de frais qu’elle engendre. Il n’y a pas de constitution d’hypothèque, et donc, pas de droit d’enregistrement et de droit d’hypothèque. Cependant, comme le mandat porte sur un immeuble, il devra être rédigé dans la forme d’un acte notarié. Outre les frais des recherches et de timbres, le débiteur devra payer un honoraire notarié: le tarif des actes notariés, identique et obligatoire pour tous les notaires, prévoit un honoraire d’un quart de l’honoraire de l’acte d’affectation hypothécaire.

Mais, si la banque doit faire usage du mandat, cela coûtera plus cher au débiteur qui devra supporter, les frais du mandat et les frais de l’acte d’affectation hypothécaire.

La formule paraît attrayante, mais elle reste dangereuse pour tous; pour cette raison, elle demeure une exception.

(source: notaires.net)

PS PIM: certains organismes financiers utilisent une solution mixte: inscription hypothécaire pour une partie du prêt + mandat hypothécaire pour le solde.

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