Vendre un immeuble dont vous avez hérité : quelques informations utiles !

Publié par , le 12 septembre 2019 - , , , ,

Le vendeur qui décide de vendre l’immeuble dont il a hérité court-il un risque fiscal, risque dont il doit être éventuellement informé par l’agent immobilier ?

Une double imposition ?

Le vendeur subira bien entendu les droits de succession mais sera-t-il à nouveau imposé si le bien est vendu endéans les 5 ans de l’héritage ?
Fort heureusement : Non.

En effet, la taxation de la plus-value réalisée en cas de vente d’un immeuble dans les cinq ans de son achat peut être imposée, mais… pas pour un immeuble dont le vendeur a hérité.

Attention ! Si le défunt a fait une donation de cet immeuble, la plus-value peut par contre être imposée en cas de vente.

La vente peut cependant entraîner le paiement de droits de successions supplémentaires !

Il faut rappeler que lorsque la déclaration de succession est déposée, une valeur est donnée à l’immeuble.

C’est sur cette dernière que les droits de succession sont calculés dans un premier temps, mais cette évaluation n’est pas définitive !

Si l’immeuble est vendu peu après pour un prix bien plus élevé que la valeur déclarée, le vendeur risque de se voir réclamer un complément de droits de succession et en principe aussi une amende !

Exemple concret :  La valeur de la maison héritée fixée à 300 000 € et elle est vendue un an plus tard pour 400 000 €. Des droits de succession ont été payés sur les 300 000 € de la déclaration de succession, mais un supplément risque d’être établi après la vente sur ces 100 000 € d’écart et majoré d’une amende.
Pour éviter l’amende une fois l’immeuble vendu, le vendeur peut faire une déclaration «additionnelle» aux droits de succession.

Est-il possible d’éviter tout supplément ?

Le complément de droits de succession ne peut en effet intervenir que dans les deux ans suivant le dépôt de la déclaration de succession. Plus de risque, donc, si la maison faisant partie de l’héritage est vendue après trois ans par exemple…

En vue de la réalisation de la déclaration de succession, le vendeur peut faire évaluer l’immeuble par un expert agréé par l’administration fiscale. Cette valeur est alors définitive !

Pour revenir à notre exemple, si l’expert évalue lui aussi la maison à 300 000 €, le vendeur n’aura rien à payer en plus si l’immeuble est vendu endéans les deux ans pour 400.000 €.

18 commentaires pour Vendre un immeuble dont vous avez hérité : quelques informations utiles !

  • Bonjour
    Mon pere est décédé le mois de novembre 2017
    La maison familiale a été estimée à 650000€
    Les droits de succession ont été payés
    Ma belle Mère a hérité de l’usufruit et a gardé la 1/2 de la nu propriété sachant que on est une grande famille composer de plusieurs Frère est sœur casi tout le monde veux procéder a la vente de la maison sauf ma belle mère au vue de la lois y’aurais une procédure que on peux envisager pour conclure la vente

  • Serge Bonnier a écrit:

    Bonjour
    Mon papa st décédé au mois de juillet 2019
    La maison familiale a été estimée à 250000€
    Les droits de succession ont été payés
    Ma maman a hérité de l’usufruit et a gardé la 1/2 de la nu propriété
    Mon frère et moi avons hérité chacun d’1/4 de la nu propriété
    Ma maman vient de décéder au mois d’aout 2023 soit 4 après le décès du père
    La maison vient d’être estimée par un agent immobilier car nous avons l’intention de la vendre rapidement
    L’agent nous affirme que nous risquons une taxe sur les plusvalue de 35% si nous vendons moins de 5 après le décès du père
    Il nous conseille d’attendre juillet 2024 pour passer les actes et échapper à cette surtaxe
    Si nous sommes surtaxé sur quel montant ?
    Sachant que nous sommes déjà chacun nu propriétaire pour 1/4
    Si nous payons les droits de succession sur la 1/2 dont nous héritons sur base de 350000, il y a-t-il un problème ?

  • Barthélemy a écrit:

    Bonjour, nous avons hérité de la maison de nos parents. La succession est faite est nous envisageons de la vendre, sachant que la succession date de moins de 2ans. Allons nous être imputé d’un pourcentage sur le montant de la vente ? Merci

    • Erik Deckers a écrit:

      Il vaut mieux attendre 2 ans (à dater de la déclaration de succession) si vous avez un doute sur la valeur déclarée…

      • Barthélemy a écrit:

        Merci pour vôtre réponse, ma question était plutôt y a-t-il un pourcentage que l’administration préleve une fois la vente conclue hormis les frais de succession ?
        Parce que beaucoup nous disent une fois la maison vendue l’état prendra 30 à 40% de la vente.
        Merci pour vos réponses

        • Erik Deckers a écrit:

          Extrait du site des notaires:

          Ne pas sous-estimer ni surestimer les immeubles

          La question de l’estimation est très importante : si les héritiers sous-estiment l’immeuble, le receveur de l’enregistrement pourrait contester la valeur reprise dans la déclaration; dans ce cas, il réclamera aux héritiers des droits de succession complémentaires, calculés sur base de la différence entre la valeur déclarée et la valeur qu’il aura déterminée lui-même ; il réclamera également une amende. Si la différence est importante, l’amende sera proportionnellement plus importante. Si l’immeuble est vendu après le dépôt de la déclaration de succession à une valeur supérieure au montant déclaré, l’administration réclamera le droit supérieur et l’amende.

          Par contre, si les héritiers, craignant ces droits complémentaires et cette amende, déclarent un montant supérieur à la valeur que l’administration aurait acceptée, ils ne pourront pas récupérer les droits payés en trop. De même, si l’immeuble est vendu à une valeur inférieure à la valeur déclarée, il n’y aura pas de restitution de droit.

          Bien entendu, les héritiers ont le droit de contester l’avis de l’administration : ils peuvent se défendre et faire valoir leur point de vue. L’administration se base souvent sur un dossier écrit, mais ne connaît pas toujours les caractéristiques propres de l’immeuble : la maison est parfois en très mauvais état, alors que la façade extérieure laisse supposer le contraire. Rien ne vaut une visite sur place : les héritiers peuvent toujours inviter le receveur à venir visiter l’immeuble. S’il est en très mauvais état, le receveur pourra le constater et éventuellement revoir sa position : il pourra soit abandonner totalement, soit proposer une transaction sur base d’une valeur moyenne.

          Toutefois, si le fisc et les héritiers restent sur leurs positions, il faudra recourir à l’expertise de contrôle : comme en matière de droits d’enregistrement pour les ventes d’immeubles, le fisc réclamera les droits complémentaires, les amendes pleines et les intérêts si l’expert désigné constate que la valeur réelle des biens est supérieure au montant déclaré. Dans ce cas, les frais de l’expertise de contrôle seront également à charge des héritiers. Il vaut souvent mieux transiger avec le receveur que courir ces risques.

          Pour éviter les problèmes liés à une mauvaise estimation, les héritiers demandent souvent l’avis de leur notaire ou chargent un expert de déterminer cette valeur vénale. Leurs conclusions ne lient cependant pas le fisc qui peut faire valoir d’autres arguments.

          L’expertise préalable

          Il existe cependant un moyen d’éviter toute difficulté: le recours à l’expertise préalable. Avant le dépôt de la déclaration de succession, les héritiers et le receveur de l’enregistrement nomment conjointement un expert qui se chargera de l’estimation des immeubles. Ses conclusions lieront définitivement les deux parties, et les héritiers devront reprendre l’estimation de l’expert dans leur déclaration. Si l’immeuble est vendu ultérieurement à un prix plus élevé, il n’y aura pas de droit supplémentaire à devoir supporter; par contre, si le prix obtenu est inférieur, les héritiers auront payé des droits sur des sommes qu’ils n’auront pas reçues.

          Cette solution présente l’avantage d’avoir une valeur qui s’impose à tous, mais entraîne des frais d’expertise qui, dans tous les cas, seront mis à charge de la succession. Si les héritiers prévoient de devoir payer des droits élevés, ils n’hésiteront pas à recourir à cette procédure; par contre, si la succession est peu ou pas taxable, cette procédure présente moins d’intérêt.

  • Claude-Bénédicte Smets a écrit:

    Bonjour! Quid si un immeuble estimé à 250000 pour la déclaration est vendu 2 ans et 2/3 mois plus tard pour 450000? Merci

    • Aurélien BORTOLOTTI a écrit:

      Bonjour,

      Si l’administration estime qu’il a été sous-estimé pour réduire les droits de succession, l’exemple cité dans l’extrait pourra être transposé à votre cas d’espèce. il faut pouvoir expliquer la différence de +/-200.000€ en 2 ans.

      Cordialement

      Aurélien BORTOLOTTI
      Avocat
      https://www.avocatbortolotti.com/

      • Laurence a écrit:

        Bonjour
        Et dans le cas contraire? Le bien a été évalué par le notaire à 500000 et les impôts ont été payés sur cette somme et qu’en définitive le bien est vendu à 400000? Peut-on se faire rembourser les impôts payés de trop?

      • Je ne comprends pas votre réponse. Vous dites dans l’article: « Le complément de droits de succession ne peut en effet intervenir que dans les deux ans suivant le dépôt de la déclaration de succession. Plus de risque, donc, si la maison faisant partie de l’héritage est vendue après trois ans par exemple… »
        Dans l’exemple ci-dessus, la maison a été vendue plus de 2ans après le dépôt de la déclaration. Donc risque ou pas risque?
        Par ailleurs, si la maison a été vendue avant ces 2 ans mais qu’il n’y a pas eu de demande de complément de droits de succession dans les 2 ans suivant le dépôt, y a-t-il encore un risque?

        • aurelien BORTOLOTTI a écrit:

          attention qu’il ne faut pas confondre les délais. Le délai de deux ans prend court àpd de la déclaration de succession et non du décès. Claude-Bénédicte Smets ne précise rien à ce sujet

  • Jerome Baetens a écrit:

    Bonjour
    Donc si je comprends bien pour un héritage classique même au cinquième degré la plus-value ne sera pas taxée ? ( la plus-value ne sera taxée qu’en cas de donation.)

  • Martine a écrit:

    Pourrait-on avoir le calcul sur ce bâtiment estimé à 300000 euros et revendu à 400000 euros avant les 2 ans.
    Concrètement cela fait combien en euros de frais et combien en amende ???
    merci

    • Erik Deckers a écrit:

      Pour faire ce calcul, il faudrait connaître le taux de droits à utiliser variable selon le cas de figure concerné (région ?, ligne directe ?, autres actifs ?, etc.)…

  • Vos judicieux conseils sont toujours appréciés et très utiles. merci.

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