Bxl: rembourser l’abattement de 21.875 € ?…

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Depuis le 1er janvier 2017, le bonus logement a laissé place à l’abattement renforcé à Bruxelles.

Vous trouverez ici des explications sur les conditions à remplir pour pouvoir bénéficier du nouvel abattement, et également des détails quant à la restitution éventuelle de cet abattement.

AU SECOURS, JE DOIS REMBOURSER L’ABATTEMENT (21.875 €) CAR J’AI QUITTÉ MON LOGEMENT TROP TÔT !

Vous n’êtes sûrement pas passés à côté : depuis le 1er janvier 2017 le bonus logement a été supprimé en Région de Bruxelles-Capitale. Cet avantage fiscal a été remplacé par un abattement renforcé.

Le but de la manœuvre est d’inciter les Bruxellois à investir dans l’immobilier, en leur proposant tout de suite un avantage considérable (l’abattement renforcé), plutôt qu’un avantage tout aussi intéressant, mais sur du plus long terme (le bonus logement, désormais disparu pour les nouveaux contrats signés à partir du 1er janvier 2017).

Comme l’explique la Fédération des notaires, l’abattement représente une diminution de la base imposable. Les droits d’enregistrement (12,5%) ne seront calculés que sur la partie du prix qui dépasse le montant de l’abattement.

Depuis le 1er janvier 2017, l’abattement est passé de 60.000 € à 175.000 €. Cela signifie que, lors de votre acquisition, vous ne payez plus de droits d’enregistrement sur la première tranche de 175.000 €, ce qui correspond à une économie directe de 21.875 € (175.000 x 12,5%).

Grâce à ce nouveau système, la Région entend soulager les acquéreurs qui devront moins sortir de leur poche pour acquérir le bien dont ils rêvent. Avant le 1er janvier, l’abattement était réduit (7.500 €) mais le bonus logement permettait de déduire sur sa déclaration d’impôt (IPP) une somme forfaitaire durant la durée du crédit.

 

Qu’arrive-t-il si l’acquéreur vient à quitter son logement avant le délai imposé de 5 ans?

A côté des conditions pour l’obtention de l’abattement, que je détaille ci-après, il y a une condition qui risque de faire mal si elle devait ne pas être respectée, celle du maintien dans le domicile durant minimum cinq ans sans interruption.

En cas de non-respect de ce délai de 5 ans, il n’y aura pas d’amende, mais bien l’obligation de restituer l’abattement (21.875 €).

Force majeure

Il existe toutefois une exception au remboursement des 21.875 euros, la « force majeure ».

Dans une question écrite posée en janvier dernier au Ministre bruxellois des finances, Guy Vanhengel, je lui ai demandé des précisions sur ces cas de « force majeure ».

En effet, puisque l’abattement permet une réduction – mais aussi en cas de non-respect des conditions, une restitution de 21.875 € – la question de la définition de la force majeure revêt un caractère crucial pour les finances des personnes concernées.

Voici, en substance, le contenu de la réponse du Ministre :

« La question de savoir si l’on se trouve ou non en présence d’un cas de force majeure doit être résolue par les services compétents du SPF Finances suivant les principes du droit civil. »

« L’acquéreur pourra garder le bénéfice de l’abattement s’il prouve que le non-respect de l’obligation résulte d’un évènement qu’il ne pouvait pas prévoir au moment de l’acquisition, qu’il n’a pas pu empêcher et qui rendait impossible l’obligation de maintenir la résidence principale dans l’immeuble acquis. »

Le Ministre stipule néanmoins que ces motifs doivent être prouvés et examinés au cas par cas.

L’administration n’a pas dressé de liste exhaustive de tous les motifs qui peuvent être considérés comme des cas de force majeure. Guy Vanhengel se réfère à l’ouvrage « Droits d’enregistrement », de F. Werdefroy, qui liste les cas pratiques qui ont été considérés comme des cas de force majeure par l’administration et/ou la jurisprudence.

Sur cette liste non-exhaustive se trouvent : le décès de l’acquéreur, une maladie grave ou un accident grave survenu à l’acquéreur, une modification de l’activité professionnelle, une modification de la vie familiale des acquéreurs (divorce, cessation de cohabitation), des troubles de droit (expropriation, déclaration d’insalubrité) et la violence physique ou morale.

Inévitablement, le ministre se couvre en affirmant que ces cas ne constituent pas ipso facto une force majeure, et qu’ils doivent avoir réellement empêché l’acquéreur de remplir son obligation de maintenir sa résidence principale dans l’immeuble acquis.

 Rappel des conditions à remplir pour pouvoir bénéficier de l’abattement

Bien sûr, pour pouvoir bénéficier de l’abattement renforcé, il faut que tous les acquéreurs répondent à certaines conditions. Voici les principales :

Tout d’abord, puisque l’avantage est régional, le logement à acquérir doit se situer en Région de Bruxelles-Capitale (19 communes).

L’avantage est octroyé pour les biens dont le prix de vente ne dépasse pas 500.000 €.

Les acquéreurs doivent être des personnes physiques (pas de sociétés, ASBL etc).

L’abattement n’est pas valide sur un terrain à bâtir. Il est applicable sur un « bien immobilier affecté ou destiné à l’habitation ». Si vous avez acheté un appartement sur plan, vous pouvez bénéficier de l’abattement sur la valeur du terrain, mais pas si c’est une maison que vous achetez sur plan, ce qui est incompréhensible.

Vous devez acquérir la totalité du bien en pleine propriété. L’abattement ne s’applique pas quand il s’agit de l’acquisition de l’usufruit ou de la nue-propriété par exemple.

Le bien que vous comptez acquérir et pour lequel vous sollicitez l’abattement doit être le seul bien que vous possédez en pleine propriété. Au moment du compromis, vous ne pouvez pas posséder la totalité en pleine propriété d’un autre bien immeuble destiné en tout ou en partie à l’habitation.

La question se pose de savoir si l’acquéreur peut en bénéficier si au jour de l’acte notarié d’achat, il a entre-temps vendu le logement (précédent) ? La réponse est positive en ce sens qu’il a droit à une restitution compensatoire égale à l’abattement, raison pour laquelle les notaires acceptent de procéder à la réduction immédiate des droits d’enregistrement, bien qu’au jour du compromis le logement précédent n’était pas encore vendu par acte notarié.

Si l’acte notarié de vente du logement qui empêchait l’abattement est signé dans les deux ans de l’achat du nouveau bien sur lequel vous solliciter l’abattement, il est dans ce cas possible de solliciter l’abattement (21.875 €) par voie de restitution.
Si vous n’achetez pas seul, vous ne pouvez pas, en outre, posséder ensemble à la date de l’achat, la totalité en pleine propriété d’un autre bien immeuble destiné en tout ou en partie à l’habitation.

Les biens situés en Flandre ou en Wallonie sont pris en considération, tout comme les biens situés à l’étranger et affectés au logement.

Exemples :

1) vous achetez seul, vous êtes déjà nu-propriétaire d’un bien à Ixelles, et plein propriétaire de la moitié d’un autre bien à Bruxelles-ville. Vous pouvez bénéficier de l’abattement pour le bien que vous comptez acheter à Auderghem, à condition bien sûr de répondre aux autres exigences, car vous ne possédez pas encore, à la date du compromis, la totalité d’un bien en pleine propriété.

2) vous achetez avec votre conjoint(e). Vous possédez déjà en nue-propriété (vos parents s’étant réservé l’usufruit) un bien à Evere. Suite au décès de ses parents, votre conjoint(e) possède en indivision avec ses frères et sœurs une maison à Woluwe-Saint-Pierre. Il/elle est propriétaire d’un quart en pleine propriété. Vous pouvez bénéficier de l’abattement pour le bien que vous comptez acheter ensemble à Saint-Gilles, à condition bien sûr de répondre aux autres exigences, car aucun de vous ne possède, à la date du compromis, la totalité d’un bien en pleine propriété.

3) vous achetez avec votre conjoint(e). Vous avez déjà un appartement à Molenbeek, duquel vous êtes tous les deux pleins propriétaires, chacun pour moitié. Vous ne pourrez pas bénéficier de l’abattement renforcé pour la maison que vous voulez acheter à Saint-Josse car vous possédez déjà ensemble la totalité en pleine propriété d’un autre immeuble au jour du compromis (à moins d’avoir revendu votre appartement entre temps…)

Endéans les 2 ans à partir de la date de l’enregistrement de l’acquisition, vous devez vous domicilier dans le bien pour en faire votre résidence principale.

Vous ne pouvez pas en même temps bénéficier du bonus logement.

Vous devez rester dans ce bien pendant une période ininterrompue de 5 ans. Ce délai de cinq ans commence à courir à partir de la date de l’établissement de la résidence principale à l’adresse de la situation du bien immeuble donc en principe à partir de la date de l’inscription dans le registre de la population ou du registre des étrangers.

Attention, si vous quittez votre bien avant la fin du délai de 5 ans, vous devrez restituer l’abattement (21.875 € !). La force majeure peut, dans certains cas, être invoquée comme indiqué ci-dessus.

——-

Vous trouverez ci-dessous la réponse complète du Ministre Vanhengel :

Réponse du Ministre Guy Vanhengel
à la question écrite n° 157 de Monsieur Olivier de Clippele, Député,
concernant les cas de force majeure dans l’application de 
l’abattement en droits d’enregistrement

En réponse à cette question écrite, je peux répondre les éléments suivants.

La question de savoir si l’on se trouve ou non en présence d’un cas de force majeure doit être résolue par les services compétents du SPF Finances suivant les principes du droit civil. L’acquéreur pourra garder le bénéfice de l’abattement s’il prouve que le non-respect de l’obligation résulte d’un évènement qu’il ne pouvait pas prévoir au moment de l’acquisition, qu’il n’a pas pu empêcher et qui rendait impossible l’obligation de maintenir la résidence principale dans l’immeuble acquis. Ces motifs dôivent être prouvés et examinés au cas par cas.

Il n’est pas possible de dresser une liste exhaustive des motifs qui pourraient être considérés comme des cas de force majeure. C’est pourquoi aucune circulaire n’est publiée à ce sujet.
L’ouvrage de référence « Droits d’enregistrement », tome Ill, n° 111/8283 e.s., 111/1 1 0, 111/14082 e.s. de Monsieur Werdefroy dresse une liste de cas pratiques qui ont été considérés comme des cas de force majeure par l’administration et/ou la jurisprudence, par exemple: le décès de l’acquéreur, une maladie grave ou un accident grave survenu à l’acquéreur, une modification de l’activité professionnelle, une modification de la vie familiale des acquéreurs (divorce, cessation de cohabitation), des troubles de droit (expropriation, déclaration d’insalubrité) et la violence physique ou morale. Ces différents cas ne constituent pas ipso facto une force majeure, ils doivent réellement avoir empêché l’acquéreur de remplir son obligation de maintenir sa résidence principale dans l’immeuble acquis. De plus, cette liste n’est pas exhaustive, d’autres motifs peuvent être admis sur base de la définition générale de la force majeure.

Par | 2017-03-17T17:12:20+00:00 17 mars 2017|Blog, Droit, Fiscalité, Infos immobilières|22 Comments

À propos de l’auteur :

Olivier de Clippele
Par Olivier de Clippele, notaire et vice-président du SNPC. « En sa qualité de notaire, Olivier de Clippele pratique les lois au quotidien. Il connaît les préoccupations des Bruxellois, et plus particulièrement, la fiscalité qui frappe les successions. La pétition qu'il a lancée en 2004 visant à réduire les droits de succession à Bruxelles, a rassemblé plus de 60.000 signatures et a porté ses fruits en obtenant la suppression des droits de succession entre conjoints ou cohabitants sur la résidence commune. Son combat pour une baisse généralisée des droits de succession et de donation continue ainsi que ses combats en faveur de lois équilibrées entre propriétaires et locataires, des lois compréhensibles par tout le monde dans le domaine de l’urbanisme, du logement, de la copropriété, du droit de préemption, de la vente et de la location, des prêts hypothécaires et, last but not least, du droit fiscal. » (invité par Pim.be, comme auteur)

22 Commentaires

  1. Avatar
    Sébastien 24 août 2018 à 9 h 58 min

    Bonjour,
    Je ne suis pas certain de bien comprendre la règle:
    « Le bien que vous comptez acquérir et pour lequel vous sollicitez l’abattement doit être le seul bien que vous possédez en pleine propriété. Au moment du compromis, vous ne pouvez pas posséder la totalité en pleine propriété d’un autre bien immeuble destiné en tout ou en partie à l’habitation. »
    Le terme ‘totalité en plein propriété’ ne m’est pas familier. Cela signifie-t-il que si je suis copropriétaire (25%) d’une maison de vacances en France, je peux tout de même bénéficier de l’abattement?
    Merci

  2. Avatar
    Erik Deckers 24 août 2018 à 11 h 37 min

    Etre copropriétaire indivis, ce n’est pas « posséder la totalité en pleine propriété ». Moralité, à mon avis, cette situation n’est pas un obstacle au bénéfice de l’abattement. Vous pouvez vérifier cela, avec un dossier complet, auprès de votre notaire.

  3. Avatar
    Anne 28 août 2018 à 21 h 00 min

    Bonsoir,

    « Le bien que vous comptez acquérir et pour lequel vous sollicitez l’abattement doit être le seul bien que vous possédez en pleine propriété. Au moment du compromis, vous ne pouvez pas posséder la totalité en pleine propriété d’un autre bien immeuble destiné en tout ou en partie à l’habitation. »

    Je me pose la question de savoir si je suis déjà propriétaire d’un bien (rachat familial en Ardenne) dans lequel je n’habites pas (et n’y ai jamais habité depuis l’achat) et qui est destiné à la location comme bien de placement, puis-je quand meme bénéficier des droit d’abattage si j’achète un appartement à Bruxelles afin d’y habiter?

    Merci de votre aide,

  4. Avatar
    Erik Deckers 28 août 2018 à 21 h 07 min

    Si vous êtes seule pleine propriétaire de ce bien en Ardenne (peu importe que vous l’habitiez ou que le louez), vous ne pourrez pas bénéficier de l’abattement sur l’achat de cet appartement à Bxl.

  5. Avatar
    Noémi 1 mars 2019 à 13 h 36 min

    Bonjour,
    Il me semble avoir déjà entendu qu’il était possible de déroger au remboursement des droits d’enregistrement si l’on quitte son bien avant l’expiration du délai de 5 ans, mais que celui-ci est mis en location via une agence immobilière sociale?
    Pouvez-vous me confirmer cela?
    Je vous remercie.

  6. Avatar
    Erik Deckers 1 mars 2019 à 13 h 56 min

    Jamais entendu parler de cette dérogation-là. Mais si vous trouvez cette confirmation recherchée, merci de (re)venir nous le raconter (l’idéal: avec source de l’info)

  7. Avatar
    Julia 2 mars 2019 à 20 h 18 min

    Bonjour,
    Si j’ai bénéficié de l’abattement sur mon logement actuel (qui est ma résidence principale) et que je souhaite acheter un deuxième bien à mettre en location, dois-je quand même rembourser l’abattement de ma résidence principale ?

  8. Avatar
    Erik Deckers 3 mars 2019 à 9 h 18 min

    Je ne vois pas pourquoi vous ne pourriez pas, tant que vous continuez (pendant 5 ans) à faire de votre premier achat, votre résidence principale.

  9. Avatar
    Elena Moneva 12 mars 2019 à 21 h 30 min

    Bonjour, pour des raisons personnelles je veux mettre en vente mon appartement 4 mois après son achat. Except la restitution d’ abattement , dois je payer des amendes? Je peux pas envoquer des forces majeurs et Il n’y aura pas de plus-value sur le prix de vente.

  10. Avatar
    Valère 12 avril 2019 à 12 h 52 min

    Bonjour,
    J’ai acheté un appartement en bénéficiant de l’abattement fiscal. J’y ai fait des travaux puis loué l’appartement en attendant de me décider d’y habiter moi-même dans les deux ans. Finalement, je préfère continuer à le louer. Je n’ai donc jamais résidé dans cet appartement. Suis-je passible d’une amende en plus du remboursement de l’abattement comme semble l’indiquer l’article 46bis de la loi? Une amende qui serait équivalente au montant de l’abattement??? Est ce que vous me conseillez de payer dès que possible les droits d’enregistrements sachant que a vente date du mois d’octobre 2018. Merci d’avance

  11. Avatar
    Erik Deckers 12 avril 2019 à 13 h 11 min

    Prenez contact avec votre notaire qui a reçu cet acte.

  12. Avatar
    Gaye nathalie 13 mai 2019 à 10 h 23 min

    Bonjour Monsieur,
    Mon compagnon m a quitté il y a 15 jours nous avons eu l’abattement des droits d’enregistrement . Nous avons acheté il y a 1 an et nous sommes depuis peu domicilié dans ce nouvel appartement . J aimerais le dé domicilié car je ne perçois plus les allocations d’orphelin pour mon fils et que cette personne n est pas vraiment digne de confiance . Je reste dans cet appartement quels sont les pénalités que nous pourrions avoir?

  13. Avatar
    Erik Deckers 13 mai 2019 à 22 h 25 min

    Vous devriez prendre conseil auprès de votre notaire

  14. Avatar
    Jonathan Van Damme 14 mai 2019 à 8 h 46 min

    Bonjour,

    J’aimerais connaître votre avis tout en tenant compte du fait que ça n’est qu’un avis.

    J’ai acheté un bien dans lequel je suis domicilié depuis 2 ans. J’aimerais quitter mon bien pour m’installer à l’étranger et ouvrir une affaire sur place.

    Selon vous, pourrions-nous considérer que le fait de partir entreprendre à l’étranger puisse être considéré comme une raison professionnel valable pour quitter mon bien sans devoir m’acquitter des frais de notaires?

    Merci pour votre avis.

  15. Avatar
    Erik Deckers 14 mai 2019 à 11 h 53 min

    Je crains que non, car c’est une décision que vous prenez d’initiative et ne dépend pas d’un événement extérieur indépendant de votre volonté. Ce n’est qu’un avis personnel. Vérifiez auprès de votre notaire.

  16. Avatar
    Luiza 1 juillet 2019 à 23 h 20 min

    Bonsoir!
    J’ai l’intention d’acheter une maison a Bruxelles. A présent je suis propriétaire d’un petit appartement d’une valeur de moins de 60 000 EUR dans un autre pays. Je n’habite plus dans cet appartement depuis plusieurs années et j’ai l’intention de céder la propriété (partielle ou bien totale) de l’appartement a mes parents, afin de pouvoir bénéficier de l’abattement.
    Une fois la cession effectuée, quel acte me sera nécessaire pour prouver que je ne suis pas propriétaire d’un autre bien immobilier (attestation du registre foncier de mon pays, acte de cession/donation/vente, déclaration sur l’honneur)? Pour les actes issues a l’étranger, est-ce qu’il faudra fournir une traduction assermentée ou une simple traduction sera acceptée?
    Merci!

  17. Avatar
    Erik Deckers 1 juillet 2019 à 23 h 35 min

    Vous devriez consulter votre notaire, « dossier en main »

  18. Avatar
    Pier 30 juillet 2019 à 14 h 52 min

    Bonjours,
    la naissance d’un enfant et donc le fait que l’appartement est trop petit pour tous, peut nous éviter de faire payer l’amende? aussi parce que est la raison avec la quelle je dois quitter l’appartement?
    En plus c’est un abattement avec l’ancienne loi sur 60K.

    Et aussi.. en gardant l’adresse est-ce que je peux louer à qqln d’autre et habiter pas loin de ce bien?

  19. Avatar
    Erik Deckers 30 juillet 2019 à 16 h 46 min

    Vous devriez consulter votre notaire (qui a reçu l’acte d’achat) : c’est lui qui est en contact avec « son » receveur.
    Eviter l’amende peut-être, mais pas le remboursement de l’abattement.
    Louer : non.
    Vous n’êtes pas au bout des 5 ans ?

  20. Avatar
    Pier 30 juillet 2019 à 17 h 02 min

    Je suis dans le debut de la 4eme année. Encore 2 ans à garder ma residence principal la bas.

  21. Avatar
    Regr 8 août 2019 à 10 h 54 min

    Bonjour

    Nous avons acheté un appartement en 2016 et avons bénéficié de l abattement, en ce moment je souhaite quitter le domicil moi et mes enfants et mon mari restera ds l appartement je voudrai savoir si on devra rembourser l abattement?

  22. Avatar
    Erik Deckers 8 août 2019 à 14 h 28 min

    Vous devriez consulter votre notaire (celui qui a reçu l’acte d’achat)

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