Bxl: rembourser l’abattement de 21.875 € ?…

Publié par , le 17 mars 2017 - , , ,

Depuis le 1er janvier 2017, le bonus logement a laissé place à l’abattement renforcé à Bruxelles.

Vous trouverez ici des explications sur les conditions à remplir pour pouvoir bénéficier du nouvel abattement, et également des détails quant à la restitution éventuelle de cet abattement.

AU SECOURS, JE DOIS REMBOURSER L’ABATTEMENT (21.875 €) CAR J’AI QUITTÉ MON LOGEMENT TROP TÔT !

Vous n’êtes sûrement pas passés à côté : depuis le 1er janvier 2017 le bonus logement a été supprimé en Région de Bruxelles-Capitale. Cet avantage fiscal a été remplacé par un abattement renforcé.

Le but de la manœuvre est d’inciter les Bruxellois à investir dans l’immobilier, en leur proposant tout de suite un avantage considérable (l’abattement renforcé), plutôt qu’un avantage tout aussi intéressant, mais sur du plus long terme (le bonus logement, désormais disparu pour les nouveaux contrats signés à partir du 1er janvier 2017).

Comme l’explique la Fédération des notaires, l’abattement représente une diminution de la base imposable. Les droits d’enregistrement (12,5%) ne seront calculés que sur la partie du prix qui dépasse le montant de l’abattement.

Depuis le 1er janvier 2017, l’abattement est passé de 60.000 € à 175.000 €. Cela signifie que, lors de votre acquisition, vous ne payez plus de droits d’enregistrement sur la première tranche de 175.000 €, ce qui correspond à une économie directe de 21.875 € (175.000 x 12,5%).

Grâce à ce nouveau système, la Région entend soulager les acquéreurs qui devront moins sortir de leur poche pour acquérir le bien dont ils rêvent. Avant le 1er janvier, l’abattement était réduit (7.500 €) mais le bonus logement permettait de déduire sur sa déclaration d’impôt (IPP) une somme forfaitaire durant la durée du crédit.

 

Qu’arrive-t-il si l’acquéreur vient à quitter son logement avant le délai imposé de 5 ans?

A côté des conditions pour l’obtention de l’abattement, que je détaille ci-après, il y a une condition qui risque de faire mal si elle devait ne pas être respectée, celle du maintien dans le domicile durant minimum cinq ans sans interruption.

En cas de non-respect de ce délai de 5 ans, il n’y aura pas d’amende, mais bien l’obligation de restituer l’abattement (21.875 €).

Force majeure

Il existe toutefois une exception au remboursement des 21.875 euros, la « force majeure ».

Dans une question écrite posée en janvier dernier au Ministre bruxellois des finances, Guy Vanhengel, je lui ai demandé des précisions sur ces cas de « force majeure ».

En effet, puisque l’abattement permet une réduction – mais aussi en cas de non-respect des conditions, une restitution de 21.875 € – la question de la définition de la force majeure revêt un caractère crucial pour les finances des personnes concernées.

Voici, en substance, le contenu de la réponse du Ministre :

« La question de savoir si l’on se trouve ou non en présence d’un cas de force majeure doit être résolue par les services compétents du SPF Finances suivant les principes du droit civil. »

« L’acquéreur pourra garder le bénéfice de l’abattement s’il prouve que le non-respect de l’obligation résulte d’un évènement qu’il ne pouvait pas prévoir au moment de l’acquisition, qu’il n’a pas pu empêcher et qui rendait impossible l’obligation de maintenir la résidence principale dans l’immeuble acquis. »

Le Ministre stipule néanmoins que ces motifs doivent être prouvés et examinés au cas par cas.

L’administration n’a pas dressé de liste exhaustive de tous les motifs qui peuvent être considérés comme des cas de force majeure. Guy Vanhengel se réfère à l’ouvrage « Droits d’enregistrement », de F. Werdefroy, qui liste les cas pratiques qui ont été considérés comme des cas de force majeure par l’administration et/ou la jurisprudence.

Sur cette liste non-exhaustive se trouvent : le décès de l’acquéreur, une maladie grave ou un accident grave survenu à l’acquéreur, une modification de l’activité professionnelle, une modification de la vie familiale des acquéreurs (divorce, cessation de cohabitation), des troubles de droit (expropriation, déclaration d’insalubrité) et la violence physique ou morale.

Inévitablement, le ministre se couvre en affirmant que ces cas ne constituent pas ipso facto une force majeure, et qu’ils doivent avoir réellement empêché l’acquéreur de remplir son obligation de maintenir sa résidence principale dans l’immeuble acquis.

 Rappel des conditions à remplir pour pouvoir bénéficier de l’abattement

Bien sûr, pour pouvoir bénéficier de l’abattement renforcé, il faut que tous les acquéreurs répondent à certaines conditions. Voici les principales :

Tout d’abord, puisque l’avantage est régional, le logement à acquérir doit se situer en Région de Bruxelles-Capitale (19 communes).

L’avantage est octroyé pour les biens dont le prix de vente ne dépasse pas 500.000 €.

Les acquéreurs doivent être des personnes physiques (pas de sociétés, ASBL etc).

L’abattement n’est pas valide sur un terrain à bâtir. Il est applicable sur un « bien immobilier affecté ou destiné à l’habitation ». Si vous avez acheté un appartement sur plan, vous pouvez bénéficier de l’abattement sur la valeur du terrain, mais pas si c’est une maison que vous achetez sur plan, ce qui est incompréhensible.

Vous devez acquérir la totalité du bien en pleine propriété. L’abattement ne s’applique pas quand il s’agit de l’acquisition de l’usufruit ou de la nue-propriété par exemple.

Le bien que vous comptez acquérir et pour lequel vous sollicitez l’abattement doit être le seul bien que vous possédez en pleine propriété. Au moment du compromis, vous ne pouvez pas posséder la totalité en pleine propriété d’un autre bien immeuble destiné en tout ou en partie à l’habitation.

La question se pose de savoir si l’acquéreur peut en bénéficier si au jour de l’acte notarié d’achat, il a entre-temps vendu le logement (précédent) ? La réponse est positive en ce sens qu’il a droit à une restitution compensatoire égale à l’abattement, raison pour laquelle les notaires acceptent de procéder à la réduction immédiate des droits d’enregistrement, bien qu’au jour du compromis le logement précédent n’était pas encore vendu par acte notarié.

Si l’acte notarié de vente du logement qui empêchait l’abattement est signé dans les deux ans de l’achat du nouveau bien sur lequel vous solliciter l’abattement, il est dans ce cas possible de solliciter l’abattement (21.875 €) par voie de restitution.
Si vous n’achetez pas seul, vous ne pouvez pas, en outre, posséder ensemble à la date de l’achat, la totalité en pleine propriété d’un autre bien immeuble destiné en tout ou en partie à l’habitation.

Les biens situés en Flandre ou en Wallonie sont pris en considération, tout comme les biens situés à l’étranger et affectés au logement.

Exemples :

1) vous achetez seul, vous êtes déjà nu-propriétaire d’un bien à Ixelles, et plein propriétaire de la moitié d’un autre bien à Bruxelles-ville. Vous pouvez bénéficier de l’abattement pour le bien que vous comptez acheter à Auderghem, à condition bien sûr de répondre aux autres exigences, car vous ne possédez pas encore, à la date du compromis, la totalité d’un bien en pleine propriété.

2) vous achetez avec votre conjoint(e). Vous possédez déjà en nue-propriété (vos parents s’étant réservé l’usufruit) un bien à Evere. Suite au décès de ses parents, votre conjoint(e) possède en indivision avec ses frères et sœurs une maison à Woluwe-Saint-Pierre. Il/elle est propriétaire d’un quart en pleine propriété. Vous pouvez bénéficier de l’abattement pour le bien que vous comptez acheter ensemble à Saint-Gilles, à condition bien sûr de répondre aux autres exigences, car aucun de vous ne possède, à la date du compromis, la totalité d’un bien en pleine propriété.

3) vous achetez avec votre conjoint(e). Vous avez déjà un appartement à Molenbeek, duquel vous êtes tous les deux pleins propriétaires, chacun pour moitié. Vous ne pourrez pas bénéficier de l’abattement renforcé pour la maison que vous voulez acheter à Saint-Josse car vous possédez déjà ensemble la totalité en pleine propriété d’un autre immeuble au jour du compromis (à moins d’avoir revendu votre appartement entre temps…)

Endéans les 2 ans à partir de la date de l’enregistrement de l’acquisition, vous devez vous domicilier dans le bien pour en faire votre résidence principale.

Vous ne pouvez pas en même temps bénéficier du bonus logement.

Vous devez rester dans ce bien pendant une période ininterrompue de 5 ans. Ce délai de cinq ans commence à courir à partir de la date de l’établissement de la résidence principale à l’adresse de la situation du bien immeuble donc en principe à partir de la date de l’inscription dans le registre de la population ou du registre des étrangers.

Attention, si vous quittez votre bien avant la fin du délai de 5 ans, vous devrez restituer l’abattement (21.875 € !). La force majeure peut, dans certains cas, être invoquée comme indiqué ci-dessus.

——-

Vous trouverez ci-dessous la réponse complète du Ministre Vanhengel :

Réponse du Ministre Guy Vanhengel
à la question écrite n° 157 de Monsieur Olivier de Clippele, Député,
concernant les cas de force majeure dans l’application de 
l’abattement en droits d’enregistrement

En réponse à cette question écrite, je peux répondre les éléments suivants.

La question de savoir si l’on se trouve ou non en présence d’un cas de force majeure doit être résolue par les services compétents du SPF Finances suivant les principes du droit civil. L’acquéreur pourra garder le bénéfice de l’abattement s’il prouve que le non-respect de l’obligation résulte d’un évènement qu’il ne pouvait pas prévoir au moment de l’acquisition, qu’il n’a pas pu empêcher et qui rendait impossible l’obligation de maintenir la résidence principale dans l’immeuble acquis. Ces motifs dôivent être prouvés et examinés au cas par cas.

Il n’est pas possible de dresser une liste exhaustive des motifs qui pourraient être considérés comme des cas de force majeure. C’est pourquoi aucune circulaire n’est publiée à ce sujet.
L’ouvrage de référence « Droits d’enregistrement », tome Ill, n° 111/8283 e.s., 111/1 1 0, 111/14082 e.s. de Monsieur Werdefroy dresse une liste de cas pratiques qui ont été considérés comme des cas de force majeure par l’administration et/ou la jurisprudence, par exemple: le décès de l’acquéreur, une maladie grave ou un accident grave survenu à l’acquéreur, une modification de l’activité professionnelle, une modification de la vie familiale des acquéreurs (divorce, cessation de cohabitation), des troubles de droit (expropriation, déclaration d’insalubrité) et la violence physique ou morale. Ces différents cas ne constituent pas ipso facto une force majeure, ils doivent réellement avoir empêché l’acquéreur de remplir son obligation de maintenir sa résidence principale dans l’immeuble acquis. De plus, cette liste n’est pas exhaustive, d’autres motifs peuvent être admis sur base de la définition générale de la force majeure.


Ajout de Pim.be:

En cas de doute, se référer au document suivant du 15/5/2018

Circulaire 2018/C/56 concernant l’ordonnance du 12 décembre 2016 et l’ordonnance du 14 décembre 2017 modifiant l’ordonnance précitée en matière de droits d’enregistrement

https://eservices.minfin.fgov.be/myminfin-web/pages/fisconet?&_ga=2.172804640.2028739556.1591262953-2105064705.1564300042#!/document/fe1e6508-c731-4001-87e6-304448dfad4d#n_3_4

160 commentaires pour Bxl: rembourser l’abattement de 21.875 € ?…

  • Bonjour,
    J’ai une question dont je ne trouve pas la réponse.
    J’ai acheté un appartement il y a 2 ans et demi et ai bénéficié de l’abattement. J’envisage maintenant de partir étudier à l’étranger. Si je me déclare à la Commune comme « temporairement absent » (maximum 1 an et renouvelable 1 an), je ne serai pas radié du registre national et garderai en principe ma résidence principale dans mon appartement à Bruxelles sur la durée de mes études.
    Cela pose t’il un problème concernant l’abattement?
    Car ce n’est pas un cas de force majeur en effet, mais mon appartement reste ma résidence principale.

    Merci.

  • Jean-Pol Rouard a écrit:

    Être domicilié 5 ans à une adresse veux t-il dire que l’on occupe de fait cette adresse? Ou seulement être inscrit à la commune. Par exemple: si on vit avec un conjoint, et que l’on souhaite acheter à notre propre nom un appartement avec abattement, pour le louer? Est-ce possible? En vous remerciant 🙂

  • Bonjour,

    Merci pour votre article.
    Je me permets de vous poser une question, car je vois de nombreuses réponses 🙂

    Une amie et moi avons acheté un appartement il y a 3 ans à Bruxelles et avons profité de l’abattement.
    Nous y sommes domicilié en temps que 2 isolés.
    Elle souhaiterait quitter l’appartement et se domicilier ailleurs. Je resterais domicilier là bas.
    Sauriez-vous si il nous faudrait rembourser l’abattement ?

    Merci d’avance

    • Erik Deckers a écrit:

      Vous trouverez la réponse sur notre forum à la page suivante:
      https://forum.pim.be/topic-291133-remboursement-abattement-bruxelles-page-1.html
      où les textes de référence y sont publiés.

      Votre question concerne le maintien de la résidence principale (et donc pas l’établissement).

      Vous pouvez également interroger le call center des Finances.


      • – si l’engagement de maintien de la résidence principale :
        • n’est respecté par aucun des acquéreurs, ils sont indivisiblement tenus au paiement des droits complémentaires sur le montant de l’abattement (art. 46bis, al. 7, C. enreg. Rég. Brux.-C.) ;
        • n’est respecté que par certains des acquéreurs, les droits complémentaires ne sont pas dus ;
        • n’est respecté par aucun acquéreur pour cause de force majeure, les droits complémentaires ne sont pas dus.

        Cela ne devrait donc pas poser problème si seulement l’un de nous reste domicilié là ?

        • Erik Deckers a écrit:

          Cela rejoint ma propre lecture, mais il conviendrait de vérifier auprès du call center des finances.
          (Et puis, de revenir ici pour le confirmer, le cas échéant)

  • Arnaud B a écrit:

    Bonjour,
    Je lis à quelques endroits que dans le cas d’une revente dans les 2 ans, 36% des droits sur Bruxelles peuvent être récupérés.
    Si la revente avant les 5 ans entraine le remboursement des 21875€, quelle est en revanche l’éventuelle base de calcul pour les remboursement des 36%?

    Un grand merci
    Arnaud

    • Erik Deckers a écrit:

      La question est pertinente et je m’en voudrais de vous donner une mauvaise réponse: puis-je vous suggérer de la poser plutôt sur notre forum où l’une ou l’autre tête chercheuse pourra peut-être vous aider.
      Petite remarque cependant, histoire de compliquer l’affaire: le délai de deux ans pour récupérer 36 % des droits payés (Bxl) est aussi le même délai dont dispose l’administration fiscale pour établir une insuffisance et vous réclamer des droits supplémentaires… en espérant que le prix de revente n’excède pas 500.000 € auquel cas l’abattement appliqué initialement n’était pas autorisé puisque le prix d’achat serait ainsi rectifié (au niveau des droits).

      • Arnaud B a écrit:

        Merci Erik pour la réponse, décidément, les questions autour de l’abattement forment un beau méli-mélo (qui n’a pour l’instant pas trouvé de réponse non plus du SPF pas super réactif)

  • Bonjour, pouvez-vous me dire quelles sanctions sont appliquées si on établit pas sa résidence principale dans les deux ans ? Y a-t-il une amende en plus du remboursement des droits d’enregistrement ?
    Est-il possible d’invoquer une raison de force majeur afin de demander un délai supplémentaire et éviter ce remboursement ?
    Dans mon cas, ma demande de permis d’urbanisme est en cours depuis 9 mois à la commune, sans compter les contacts préalables avec les architectes pour la constitution du dossier. Le bien n’étant pas habitable en l’état (rénovation lourde à prévoir), je ne peux pas y établir ma résidence principale (refus de l’agent de quartier).
    D’avance merci pour votre aide

  • Bonjour,

    J’ai déja signé le compromis pour acheter un appartement avec ma copine (50/50). On se demande que se paserait si jamais nous ne restons pas ensemble a cause d’une rupture de la relation. Si un des deux quitte l’appartement, devons nous rembourser l’abattement? Si on decide de re-vendre l’appartement car on n’est plus ensemble, devrions nous le rembourser?

    Merci d’avance,
    Ramon

  • Bonjour Erik,

    Fin janvier 2020, j’ai introduit par l’intermédiaire de mon notaire une requête en restitution des droits d’enregistrement auprès du Bureau Sécurité juridique Bruxelle 3.

    Base légale applicable :
    Si l’acte notarié de vente du logement qui empêchait l’abattement est signé dans les deux ans de l’achat du nouveau bien sur lequel vous solliciter l’abattement, il est dans ce cas possible de solliciter l’abattement (21.875 €) par voie de restitution.

    A ce jour, soit plus de 7 mois plus tard, toujours aucune nouvelle et aucun remboursement.
    Une idée des délais pratiqués ?

    Un tout grand merci pour votre aide.

    • Erik Deckers a écrit:

      Le COVID n’arrange rien en la matière…
      Demandez à votre notaire de prendre contact avec le service concerné (vous ne risquez pas grand-chose en le faisant vous-même).
      Sorry de ne pas pouvoir être plus précis.

  • Dear Mr Deckers,
    Sorry for writing in English, welcome your answer in French. Thank you for this article.I read through all comments but still have a question that you may be snle to answer. We bought an apartment with my wife (50-50), benefitting from the abattement 3 years ago and now my wife wants to rent a secondary residence while keeping her primary residence in our current home for at least 2 more years. I will also keep my primary residence but at the same time, also rent out our current home (or just one room if that makes a difference legally) , while keeping our primary residence here. I look for a tenant who does not mind if we also keep our primary residence for another 2 years. The objective is to benefit from a bigger apartment because due to covid it became our office for long term. However, both of us can not work from the apartment at the same time due its small size. Nevertheless, we want to make sure that we are not breaking the law and we are not risking to lose and having to repay the abattement. From your article I understand that if we do not change our primary residence for another 2 years, we would not violate the rule, even if we rented out our apartment. Do I understand this correctly or do you have any other suggestion to solve our problem? Thanks a lot

  • Bonjour,
    J’ai acheté un appartement à Bruxelles il y a un an en bénéficiant de l’abattement. Mon lieu de travail ayant entre temps changé de manière imprévisible et situé à bonne distance, je souhaite louer un appartement plus proche de mon lieu de travail tout en gardant ma propriété à Bruxelles. Le fait d’avoir un bail locatif ailleurs tout en restant domicilié dans ma propriété pourrait-il est considéré comme une infraction aux règles de l’abattement ?
    Merci d’avance

  • Bonjour Erik,
    Merci pour cet article!
    J’ai acheté un appartement seule en 2019, mon conjoint ayant déjà un appartement à son nom. Nous y habitons depuis 1 an, tous les deux domicilés. Mon compagnon vient de décrocher un contrat de 3 ans au Danemark, requérant son installation sur place.
    Bien entendu, nous souhaitons tous deux nous y installer pendant ces 3 ans avant de revenir en Belgique.
    Dans cette situation, vais-je devoir rembourser l’abattement?

    Merci

  • Dimitri a écrit:

    Bonsoir,
    J’ai récemment (fin avril 2020) vendu mon appartement en région bruxelloise pour lequel j’ai bénéficié d’un abattement fiscal.
    Comme je n’y ai pas habité durant 5 ans, je vais naturellement devoir rembourser le montant de l’abattement.
    Mais à qui? Et comment faire?
    Mon notaire n’a pas effectué le nécessaire sur ce point et m’a un peu laissé en roue libre. Je crains maintenant d’être considéré comme ne voulant pas rembourser et d’être sanctionné par une amende.
    Pourriez-vous svp m’éclairer sur la procédure à suivre pour régler mes comptes avec l’état?

    Je vous remercie,

    Dimitri

  • Bonjour,
    J’ai acquis en février 2019 un appartement 1 chambre sur la région de BXL et j’ai bénéficié de l’abattement.
    A ce moment là je vivais seul et donc un appartement 1 chambre me suffisait largement.
    Entre temps ma situation familiale à changé, je suis en couple et j’aimerais revendre pour acheter plus grand et agrandir la famille.
    Pensez-vous que cela entraînera un remboursement de l’abattement ? Ne pourrais-t-on pas considérer cela comme une force majeure?

    • Erik Deckers a écrit:

      Je ne pense pas que de passer du statut de célibataire à « vivre en couple » puisse être considéré comme étant « de la force majeure »…
      Mais vous pouvez vérifier auprès de votre notaire.

  • Bonjour,

    j’ai acquis un appartement il y a deux ans et désirerai louer une partie de mon bien. Est ce que si je permets à mes locataires d’être domiciliés en même temps que moi, cela ne pose pas de problèmes ? Ou dois je rester la seule domicilée dans l’appartement pour ne pas à avoir à rembourser l’abattement ?
    Merci de votre réponse

    • Erik Deckers a écrit:

      A ma connaissance, ce n’est pas incompatible du point de vue « abattement » (à vérifier auprès de votre notaire). Mais soyez attentive à d’autres contraintes (risque en cas de saisie, urbanisme ?, etc.)

  • Bonjour,

    J’ai acheté un bien neuf en construction sur Bruxelles l’année dernière. Celui-ci sera délivré l’année prochaine.

    J’ai pu bénéficier de l’abattement sur les droits d’enregistrement. Cependant, après quelques mois, je ne désire plus y établir mon adresse et j’aimerai devenir investisseur. J’aimerai rembourser l’abattement dont j’ai bénéficié ( avec amende de la moitié du montant de l’abattement).

    Ma question est: pourrais-je prétendre à l’avantage fiscale FÉDÉRAL en remplissant mon panier fiscal (2350€ maximum) des amortissements de mon emprunt ?

    • Erik Deckers a écrit:

      Je vous conseille de vérifier cela auprès de votre notaire, sur base de votre dossier précis.

      • Malheureusement, je ne trouve réponse ni auprès de mon notaire, ni mon courtier de banque, ni au service des impôts. Il faut croire que c’est une question à laquelle personne ne s’est préparé ! Mais merci quand même

  • Etienne a écrit:

    Bonjour,

    J’ai acheté fin 2016 un appartement pour rénovation, et j’ai donc bénéficié de l’abattement des droits d’enregistrement sur les premiers 60000 euros.
    J’ai ensuite effectué des rénovations qui ont durées 1 and et je ne me suis domicilié qu’en octobre 2017 dans le bien. Cela fait donc environ 3 ans que je suis domicilié.
    Je souhaiterais maintenant le revendre, dois-je rembourser l’abattement, qui correspond à 7500euros ?
    Je n’ai pas trouvé d’informations sur l’ancien système d’abattement.

    Merci,
    Etienne

  • Victoire a écrit:

    Bonjour je souhaite acheter un appartement avec mon conjoint – je suis propriétaire à 100% d’un logement loué en France. Mon conjoint n’est pas propriétaire, est il possible de bénéficier en partie de l’abattement (50% pour la part de mon conjoint)? Merci pour votre aide

  • Daniel a écrit:

    Bonjour Erik, merci pour votre blog. Je suis un jeune employé et souhaiterais investir dans un appartement. Il s’agirait de mon premier bien. Cependant, je suis partagé entre:
    1°) Bénéficier de l’abattement, habiter dans l’immeuble pendant 5 ans tout en remboursant mon prêt (sur 25 ans).
    2°) Continuer à habiter chez mes parents durant 5 ans mais cependant ne pas bénéficier de l’abattement afin de directement louer le bien acheté.

    Selon vous, si nous établissons l’hypothèse dans le second scénario que le loyer mensuel couvre +/- le remboursement mensuel (+ éventuelles charges), quelle solution serait la plus rentable financièrement sur le court & long terme ?
    En d’autres termes, je n’arrive pas à me décider malgré les points positifs et négatifs des deux scénarios.

    Pourriez-vous me conseiller ?

    Bien à vous,

    Daniel

  • Bonjour, j’ai l’habitude de sous-louer mon bien pendant mes périodes de vacances (airbnb, etc…). Puis-je sous-louer mon bien de cette manière si je bénéficie de l’abattement fiscal? Merci.

    • Erik Deckers a écrit:

      Qu’entendez-vous par « sous-louer » ?, puisque vous n’êtes pas, je pense, locataire …
      Les locations type airbnb doivent répondre à des règles touristiques assez précises, mais c’est un autre débat.
      Je suppose que vous restez domicilié sur place et que ce genre de location temporaire ne portera pas atteinte à votre droit à l’abattement obtenu.
      Mais je crois aussi que ce cas de figure n’a pas été prévu spécifiquement dans la législation concernée.

      • Merci pour votre réponse, je suis en effet propriétaire donc oui il s’agit plutôt d’une location. Oui je reste domicilié sur place et ce sera temporaire. Merci.

  • Teddy a écrit:

    May I send a question in English?

    • Erik Deckers a écrit:

      Yes. If you accept an anwer in French.

      • Teddy a écrit:

        Thank you. Yes, I accept your reply in French 🙂
        1. According to one of the rules to obtain the « abbattement » the buyer shall not own 100 % of other property at the moment of the deal. In case part of the property is donated to one of the children before the deal would the buyer obtain the tax reduction?
        • Au moment du compromis de vente, l’acquéreur ne peut pas posséder la totalité en pleine propriété d’un autre bien immeuble destiné en tout ou en partie à l’habitation.
        2. According to another rule the buyer may request restitution of the tax up to 2 years after the deal under certain conditions.
        If several months after the signature of the act the buyer donates part of his old property to one of the children, and will not any more be the owner of the total /100%/ of the old property, will he receive the restitution of the tax? His main residence is the new property.
        In both cases if not -why?
        Thank you in advance for your reply to my 2 questions!

        • Erik Deckers a écrit:

          Vos questions sont pertinentes. Il convient d’agir avec prudence dans cette matière (donations) et je vous conseille de prendre contact avec votre notaire pour examiner avec lui la meilleure réponse à y apporter.

          • Teddy a écrit:

            Is donation not acceptible for restitution application?
            Or there are some conditions.
            I have really an urgent issue with this and was wondering if it is possible to contact you per email or the best way for you?
            Thank you very much

          • Erik Deckers a écrit:

            Je vous envoie un email

  • Bonjour,

    Je me permets de vous écrire afin d’obtenir quelques éclaircissements car, en mars 2019, j’ai acheté un appartement sur Bruxelles. Ma situation personnelle ayant évoluée, je sais que si je souhaite vendre ou mettre en location mon bien actuel, je dois rembourser les avantages obtenu, soit 12,5% du prix d’achat. Est-ce que ce montant varie en fonction de la période à laquelle je souhaite revendre ou mettre en location le bien ou est-ce que les 12,5% s’appliquent à toute la période des 5 ans, peut importe si je revends/loue après 1 an, 2 ans ou même la 4 ème année ?

    Lorsque vous précisez que certains situations permettent de ne pas devoir rembourser l’avantage, est-ce qu’un changement d’une situation familiale pourrait justifier le changement de domicile (mariage + enfant).

    Dans ma situation, j’ai acheté un bien que j’aimerai mettre en location dans le futur. Lors du prochain achat, cette fois-ci avec mon conjoint, je serais donc « propriétaire » et lui non. Comment cela se passe- t-il au niveau des avantages. En effet, mon compagnon n’est pas encore propriétaire, pourra-t-il bénéficier d’un avantage quelconque ? Si oui, lequel ? Et pour ma part, si je rembourse les avantages obtenus pour mon premier bien, puis-je en bénéficier à nouveau pour ma nouvelle résidence ?

    Dernière petite question, quel sera le montant des frais liés à l’acte si l’un des acheteurs est déjà propriétaire ?
    Le calcul reste le même que pour un acheteur qui n’est pas encore propriétaire ?
    Je vous remercie d’avance pour votre réponse.

    Bien à vous.

    • Erik Deckers a écrit:

      Le cas échéant, vous ne devez pas rembourser 12,5 % du prix d’achat ! Mais les droits sur l’abattement obtenu. Cela fait une fameuse différence.
      Pas de calcul au prorata.
      Vous pouvez mettre en location, mais vous devez d’abord faire de cet appartement votre résidence principale pendant 5 ans.
      Pour les autres cas de figure et des précisions, je vous conseille de prendre contact avec votre notaire.

      • Bonjour, je suis propriétaire d’un appartement à Bruxelles ville depuis 3 ans où j’ai bénéficié de l’abattement. Je souhaite mettre en location pour une durée de 12 mois une de mes chambres. J’ai quelques questions à vous demander :
        – Suis-je obligé de la louer meublée ? Car j’ai cru voir qu’il y a des taxe de séjour qui peuvent être demandés et risque de payer des impôts sur le meublé.
        – Afin de ne pas être amenée à devoir rembourser l’abattement, dois-je préciser dans le contrat de bail que ça ne doit pas être la résidence principale ou que la personne ne doit pas être domiciliée à cette adresse ?
        – Quel type de bail conseillez-vous ?
        Un tout grand merci d’avance

        • Erik Deckers a écrit:

          Utilisez, le cas échéant, un bail de résidence secondaire (cfr nos modèles téléchargeables online).
          Je ne vois pas sur quelle base il y aurait obligation de louer meublé.
          Vérifiez auprès de votre notaire si la solution envisagée ne met pas en péril le bénéfice de l’abattement obtenu.

  • Sylvain a écrit:

    Merci pour cet article. Petite question. Je suis propriétaire d’un appartement depuis 3 ans avec abattement obtenu. Ayant relativement marre de la ville, je souhaite vendre l’appartement et aller louer en campagne. Il est clair que je devrai rembourser l’abattement, pas de soucis là dessus.
    Par contre, certains commentaires ou retours d’expérience parlent aussi parfois d’une « amende ». Qu’en est-il ? Considèrent-ils que le remboursement en soi est une amende ou faut il prévoir un montant encore supplémentaire à l’abattement en guide d’amende ?
    Merci.

    • Erik Deckers a écrit:

      L’amende existait avec l’ancien abattement. Dans l’état actuel du système, il n’y a que le remboursement à prévoir, si vous ne respectez pas l’obligation des 5 ans.
      Vérifiez cela auprès de votre notaire.

    • Stéphanie a écrit:

      Bonjour,
      J’aimerai savoir si vous avez reçu une amende finalement ? nous sommes dans la même situation. J’attends le 2e et nous aimerions partir plus tot car nous n’avons plus de place dans l’appartement.

      Merci pour l’info.

      Stéphanie

  • Matthias a écrit:

    Bonjour,

    je suis propriétaire d’un bien immobilier dans la région bruxelloise depuis 2 ans.
    J’ai profité de l’abattement.
    Aujourd’hui j’aimerais revendre mon bien et acheter un autre bien dans une autre région. (Flandre ou Wallonie)

    Comment cela se passe t’il avec l’abattement ? Y’a t’il une restitution à faire dans ce cas?

    D’avance merci pour votre aide.
    Matthias

  • Bonjour
    Mon mari et moi avions acheter ensemble l’année passee.
    Malheureusement, Il doit se déplacer au Portugal pendant un an à cause de son travail.Je vais rester moi par contre sur site. Est ce que dans ce cadre de figure devons nous rembourser le montant de l’abattement ? Quelles sont les options pour continuer à en bénéficier? Est il possible de envisager par exemple une résidence secondaire dans son cas?
    Merci d’avance,

  • Nathalie a écrit:

    Bonjour,

    Supposons que mon employeur m’envoie pour une durée déterminée à l’étranger (1-2 ans) sous contrat d’expatriation, dois-je rembourser l’abattement si je loue mon bien à une tierce personne pendant cette période?

    Merci d’avance pour votre réponse

    • Erik Deckers a écrit:

      A priori, ce sera un cas de force majeure, si cette expatriation n’était pas envisagée ou prévisible au moment de l’abattement.
      Comme indiqué par le ministre: ce sera jugé au cas par cas, le moment venu.

    • Bonjour,
      Quel contrat de bail utiliser si je veux louer le bien dont je suis propriétaire et ayant bénéficié de abattement, avant la fin des 5 ans? En effet le bail de sous location n’est pas adapté, car je suis propriétaire. Le bail de résidence principale non plus car je vais rester y vivre. Dois-je utiliser le bail de colocation? Merci beaucoup

      • Erik Deckers a écrit:

        Vous n’êtes pas locataire, mais propriétaire: la colocation n’est pas concernée. Vous souhaitez, si j’ai bien compris, louer une partie de votre bien, sans que ce locataire ne puisse y établir sa résidence principale: il ne reste donc que le bail de résidence secondaire, avec mention de la résidence principale existante.

  • Bonjour cher monsieur,
    Aujourd’hui cela fait un ans et demi que j’ai bénéficié de l’abattement depuis ma domiciliation.
    J’ai rencontré beaucoup de problèmes dans ce projet de rénovation en commençant avec des locataires qui ne voulaient pas partir. J’ai donc du faire appel à la justice, ensuite en découvrant la mérule lors des travaux de rénovation, ce qui a induit la rénovation complète de la façade arrière en plus du traitement de la mérule et le budget qui allait avec ces travaux conséquents, mais aussi, pour terminer de gros problèmes acoustiques que je n’ai découvert que le moment où j’ai pu avoir les clés en main, les locataires enfin partis.

    J’ai donc tenté d’isoler tout les plafonds et le sol entre les gîtes et fait construire un plafond acoustique par mon entrepreneur dans les règles de l’art. Fort heureusement les travaux ont du s’arrêter à cause du problème de mérule pour une question d’assurance (qui n’a pas fonctionné ). Heureusement car ce plafond acoustique n’était pas efficace. Suite à cette constatation j’ai consulté un acousticien, et réalisé deux autres plafonds acoustiques moi-même dans les règles du grand art de l’acoustique le budget financier manquant.
    Aujourd’hui après tout ces efforts, tout cet argent injecté, je constate qu’il y a toujours, selon ma sensibilité, trop des bruits des voisins, j’entends chacun de leur pas, les pas de leur enfant de deux ans, le bruit de chaque objet qui tombe au sol fait autant de bruit chez moi que chez eux, voir plus de bruit avec un effet « caisse de résonance », mais aussi leurs « cris » etc … J’ai l’impression de vivre dans un tambour, envahie par le bruit des voisins du haut or je suis une personne très calme, j’aime lire, écrire… et je ne supporte pas cette situation d’être prise au piège, coincée dans un endroit avec les bruits au quotidien des voisins. Le confinement est un des pires scénarios qui pouvaient arriver et je suis partie dans la maison d’une amie car je ne supportais plus la situation. Il semble que je développe une phobie car j’ai un blocage, des angoisses, je ne veux plus retourner chez moi, je me sens en mal être profond, émotionnel, j’ai du mal à dormir rien qu’à cette idée, je n’arrive plus a gérer mes émotions.

    Je ne sais pas rendre l’abattement car je n’ai plus d’argent, je suis d’ailleurs endettée à cause de tout ces problèmes qui n’étaient pas prévus dans mon budget et les travaux de finition ne sont pas encore finis.

    Pensez-vous que mon cas pourrait être considérer comme un cas de force majeure pour pouvoir partie de cet endroit sans devoir rendre l’abattement ?

    Les problèmes d’ordres psychologiques pourraient-ils être pris en compte ?

    Si mon problème était considéré comme un cas de force majeure, le serait-il aussi pour le système des primes à la rénovation dont j’ai bénéficié avec les mêmes conditions que celles de l’abattement ?

    Le cas échéant, me serait-il possible de rester domiciliée là mais de le louer en RBNB occasionnellement , durant les vacances scolaires, cela me permettant de pouvoir aller dans des endroits plus calmes le temps des vacances quand les voisins sont toute la journée à la maison ?

    Le cas échéant, auriez-vous une solution, une piste à me proposer ?

    En vous remerciant,

    Charlotte

    • Erik Deckers a écrit:

      Je ne suis pas votre receveur de l’enregistrement et il m’est donc difficile de prendre attitude à sa place.
      Je vous conseille de prendre contact avec votre notaire, de lui expliquer vos divers soucis et de lui demander si une réunion avec le dit receveur peut être utilement envisagée.
      Bon courage.

  • Bonjour,

    Je compte prochainement acheter mon premier appartement (2 chambres) à Bruxelles.
    Ma question est la suivante: si j’ai mon adresse de résidence dans l’appartement (j’occupe la première chambre) et que je loue la seconde chambre à une autre personne (de manière officielle bien sur). Vais-je devoir rembourser mon abattement?
    Merci d’avance pour votre éclaircissement !

  • Olivier a écrit:

    Bonjour,
    Si quelqu’un profite de l’abattement pour sa résidence principale et unique à bruxelles, doit il rembourser l’abattement en cas d’achat d’un autre appartement avant le délai de 5 ans dans le but de louer ce dernier?

  • Bonjour, mon actuel compagnon est propriétaire a Bruxelles et a bénéficié de l abattement. De mon côté, je suis également propriétaire ayant bénéficié de l’abattement. Chacun vis chez soi.

    Nous souhaitons nous marier mais doit on chacun rembourser l’abattement étant donné que nous avons l’obligation de vivre ensmeble après le mariage?

    J espere que ma question est claire

    • Erik Deckers a écrit:

      Pas très claire, comme question.
      Vous allez occuper le bien de l’un d’entre vous ?

      • Pardon! Merci pour votre réponse.

        Nous avons chacun un bien, et pour l’instant nous habitons chacun chez soi.
        Nous avons nous deux, toujours chacun de notre côté, bénéficié de abattement.
        Nous souhaitons nous marier, et vivre chez moi. Et faire louer son bien pour ne pas le laisser vide.
        Hors, ni l’un, ni l’autre, n’avons encore habité 5 ans chez soi.

        La question est la suivante: est-ce que l’un de nous devra remboursé l’abattement ? Ou même, chacun devra deux t’il rembourser son abattement dû au mariage ?

        Merci !

        • Erik Deckers a écrit:

          Le plus prudent, c’est de faire vérifier vos dossiers au préalable par votre notaire.
          A mon sens, il faudra rembourser l’un des 2 abattements.
          Par contre, le fait de se marier est sans incidence à cet égard.
          Mais, vérifiez chez votre notaire.

  • Bonjour,
    si je souhaite acheter une maison bi familial pour vivre dedans et louer une partie puis je bénéficier de l abbatement sur toute la maison ? merci d avancr

  • Bonjour, j’ai acheté un appartement une chambre en bénéficiant de l’abattement sur 135000€.
    Je suis depuis peu le papa d’une petite fille, le fait qu’elle n’a pas sa chambre a elle peut être considéré comme un cas de force majeur? A qui s’adresser pour cela?

  • Bonjour,
    Merci pour cet article.
    Dans mon cas, j’ai acheté un appartement en région bxl capitale. Celui ci était déjà loué au moment de l’achat.
    Le locataire était absent lors des visites. j’ai malgré tout comme beaucoup d’autres remis une offre sur le bien. Elle a été acceptée. Il fut très difficile d’obtenir une visite parce que le locataire semblait tout faire pour s’y opposer . Après comparution devant le juge de paix par le biais du vendeur, le locataire à été assigné à ouverture. J’ai pu enfin visiter le bien. On était 5. Il n’a rien dit et est resté dans un coin.
    J’ai signé le compromis et ai redemandé une visite avant acte pour faire les présentations (+relevé des compteurs). Lors de cette visite le locataire s’est avéré très agressif et très menaçant. L’agent immobilier (grosse enseigne à Bruxelles) m’a confessé à sa sortie que c’était la pire visite de sa vie. Ce locataire m’a dit des choses style « que je ne savais pas ou j’avais mis les pieds et que j’allais sincèrement le regretter » etc etc (enregistré). Apparemment il avait déjà prévenu l’agence immobilière « qu’il allait lui foutre sa merde » (en parlant de l’acheteur) lors de la mise en vente du bien. Ceux ci ne m’ont rien dit bien évidement au moment de l’achat.

    Suite a cette visite, j’avais déposé une main courante au service de police pour comportement agressif. Ce locataire m’a également été reportée comme très spéciale et imprévisible par le voisinage (« failli se battre » etc).

    Par la suite il s’est avéré également que ce locataire ne payais déjà plus son loyer et ne l’a jamais plus payé depuis.
    Par conséquent, malgré son préavis de sortie pour habitation propre, je suis passé par un avocat en raison des non payements et de mes craintes. Une audience a eu lieu récement et il n’est jamais venu. Sa dette est énorme et l’expulsion très proche.
    Cet homme y vivait depuis 25 ans et tout laisse a croire dans son comportement qu’il se met lui même je suis devenu son bouc émissaire qui lui à brisé sa vie etc.

    J’ai très peur d’intégrer les lieux (il m’avait dit à l’époque que lui la justice il s’en foutait, qu’il allait directement voir les gens). Plus encore terrifié à la perspective de devoir y passer bon nombre d’années en raison de l’abattement et du motif de sa rupture de bail. Pour moi cette situation est devenue un coupe gorge que je n’ai qu’une envie, c’est fuir.

    Quel est votre avis sur cette situation? Est ce q’un dossier de force majeure semble semble recevable? Je me demandais où m’adresser pour embrayer une telle procédure.

    • Erik Deckers a écrit:

      Si vous avez résilié le bail pour occupation personnelle et que vous ne le faites pas, vous vous exposez à davantage de risques (indemnisation du locataire évincé) que celui du remboursement de l’abattement obtenu…

      • Bonjour
        J aimerais acheter mon premier bien à Bruxelles avec mon compagnon qui est Australien mais il est déjà propriétaire en Angleterre avons nous droit à l abattement ?
        Merci

        • Erik Deckers a écrit:

          Le bien que vous comptez acquérir et pour lequel vous sollicitez l’abattement doit être le seul bien que vous possédez en pleine propriété. Au moment du compromis, vous ne pouvez pas posséder la totalité en pleine propriété d’un autre bien immeuble destiné en tout ou en partie à l’habitation.

  • Bonsoir,
    Ayant une maladie gynécologique et ayant subit pas mal d’abandons, je m’étais résignée à devoir vivre seule. Vers 30 ans, pour ne pas rester indéfiniment chez ma mère et ayant besoin de prendre mon indépendance, j’ai acheté une petite maison en bénéficiant de l’abattement, en Wallonie. Mais contre toute attente, j’ai rencontré mon compagnon qui a la garde alternée de ses deux enfants. La maison est donc devenue invivable à nous tous. De plus, toujours à cause de ma maladie gynécologique, je ne peux pas attendre pour avoir un enfant. Puis-je invoquer la force majeure pour éviter la restitution de l’abattement car nous n’avons pas les moyens de le rembourser. Pour cette raison, nous allons devoir vivre trois ans, l’un sur l’autre, dans la promiscuité. D’autre part, ma mère qui habite pas loin, pourrait y habiter et nous pourrions reprendre sa maison qui est plus grande. Ou alors, vendre cette maison pour acheter un bien plus grand avec mon conjoint pour bénéficier de l’abattement «par voie de restitution».
    Merci.

    • Erik Deckers a écrit:

      L’article que vous commentez en posant cette question concerne l’abattement en région bruxelloise et pas en Wallonie…
      Vérifiez auprès de votre notaire de quel abattement vous avez bénéficié ainsi que ses conditions à respecter.

  • Bonjour,
    Nous voudrions mon compagnon et moi acheter un maison avec un de mes frères car celle-ci se compose de deux unités non reconnues mais bien séparées.
    Nous voudrions acheter en division et nous nous demandions si nous serions éligibles pour l’abattement des deux unités en sachant que ce serait notre premier achat pour tous les trois?
    Bien à vous
    Claire

  • Bonjour,

    Si 2 personnes sont copropriétaires (chacun à 50%) d’un appartement mis en location depuis 4 ans, ensuite ils décident d’acheter une maison (50% chacun de la pleine-propriété), ils n’ont pas bénéficié de l’abattement. Suite à une séparation un an après l’achat, un partage est envisagé, l’un conservant l’appartement et l’autre la maison. Est-ce que la personne qui conserve la maison peut demander la restitution de l’abattement suite au partage (étant encore dans les 2 ans) suite au rachat des 50% soumis au droit de partage de 1%, les autres conditions étant remplies?

    • Erik Deckers a écrit:

      Vous écrivez n’avoir pas bénéficié de l’abattement et puis vouloir demander la « restitution de l’abattement »: pas clair…

  • Bonjour,

    Mon frère et mois avons fait l’acquisition d’une maison de rapport il y a plus d’un an et nous avons bénéficié de l’abattement car il s’agit de notre premier bien immobilier, et nous y sommes domiciliés. Peu de temps après l’achat, j’ai rencontré mon compagnon qui vit à l’étranger et nous envisageons maintenant de nous marier. Dans ce cas, je devrais donc quitter la Belgique. Est-ce que ma situation pourrait-être considérée comme un cas de force majeure pour ne pas avoir à rembourser les frais d’abattement?

    Merci d’avance de votre retour

  • Bonjour
    Mon compagnon est en train d’acquérir un premier bien immobilier et bénéficie donc de l’abattement.
    Nous nous demandions s’il était possible de louer ponctuellement une partie du bien (une chambre) en location saisonnière type Airbnb ? Nous aimerions faire cela dans la légalité et ne pas devoir rembourser l’abattement si ce type de location est considéré comme une  »vraie » location. A préciser bien sûr que nous allons vivre dans cet appartement. L’idée est simplement de louer une chambre de temps en temps.
    Merci d’avance pour vos précisions

    • Erik Deckers a écrit:

      Si l’acquéreur est domicilié dans les lieux, pendant la durée requise et qu’il y habite effectivement, je ne vois pas où se trouve le problème. Il n’est, à ma connaissance, pas interdit de louer une partie du bien en saisonnier type AirBNB (vérifiez tout de même les contraintes bruxelloises pour ce type de location « touristique »). Par sécurité, vérifiez tout de même auprès de votre notaire.

  • Bonjour,

    Je suis propriétaire depuis 6 ans d’un appartement en région bruxelloise, pour lequel je bénéficie d’un avantage fiscale. J’y vis désormais avec mon épouse qui n’est pas propriétaire. Maintenant, nous souhaitons acheter ensemble un nouvelle appartement plus grand et je souhaite garder mon appartement actuel pour le mettre ne location.
    1) Pouvons-nous bénéficier de l’abattement de 21.000 euros pour l’achat d’un nouvel appartement ? Ou du moins de la moitié de cet abattement pour mon épouse qui n’est pas encore propriétaire ?
    2) Si non, pouvons nous continuer à profiter de l’avantage fiscale chaque année, en faisant un nouveau crédit sur l’ensemble des 2 biens ?

    Merci pour votre retour

  • Bonsoir,

    J’ai acheté un appartement une chambre il y’a trois ans en bénéficiant de l’abattement. Entre temps j’ai rencontré mon compagnon avec lequel j’ai eu un enfant et qui a la garde alternée de son fils . L’appartement est donc devenu invivable à nous tous. Puis-je invoquer la force majeure pour éviter la restitution de l’abattement.

  • Jérôme a écrit:

    Bonjour,
    j’ai bénéficié de l’abattement en 2010 pour acheter un studio à Bxls. A l’époque j’habitais seul et je travaillais à 15 minutes de mon domicile. En 2013, je décide de quitter bruxelles pour deux raisons:
    1/ Mon travail m’envoie en mission pour une durée indéterminée dans une usine du côté de Tournai (>3h de route/jour de Bxls)
    2/ J’ai rencontré ma compagne et nous attendons un enfant

    Par ailleurs, point 3/ En 2012, la commission européenne a jugé que le système d’abattement lié à la région et ne respecte pas la libre circulation des personnes. Elle force la région bruxelloise à changer son système d’abattement qui est ensuite lié à l’adresse du bien et non plus à la région.

    Est-ce que le point 3/ rend le système d’abattement précédent caduc car illégal?
    Est-ce que le point 1/ me permet de justifier l’absence d’une amande?
    Est-ce que le point 3/ me met sous le régime du nouveau système et donc avec le point 2/ (femme+enfant dans un studio) justifie l’absence d’une amende?

    En vous remerciant d’avance de votre avis.

    • Erik Deckers a écrit:

      Vous vous inquiétez de cette situation 9 ans après avoir bénéficié de l’abattement de l’époque: vous avez reçu un avis de rectification ?

      • BOUTTIAU a écrit:

        En effet, je viens de le recevoir, remboursement de l’abattement + amende.

        • Erik Deckers a écrit:

          Prenez contact avec votre notaire (celui qui a reçu cet acte) : il pourra peut-être vous aider. C’est lui qui connaît le mieux « son » receveur.

          • Bouttiau a écrit:

            Merci pour votre retour rapide. N’y a-t-il pas prescription?

          • Bonjour Erik, je souhaite faire ma demande de cas de force majeur pour changement de situation professionnelle – cependant je ne trouve pas l’adresse où envoyer mon courrier. Pourriez-vous m’aider?
            Je comprends qu’il faut l’envoyer au Receveur ou au conseiller général compétent de l’Administration Générale de la Documentation Patrimoniale qui apparemment maintenant serait le bureau de la sécurité juridique?
            MERCI

          • Erik Deckers a écrit:

            Pour identifier le Bureau concerné, téléphonez au Contact Center du SPF Finances : 0257 257 57 les jours ouvrables entre 8h et 17h.
            Vous pouvez également poser la question au Notaire qui a reçu votre acte d’achat: il connaît « son » receveur.

  • Bonjour est-ce qu’il est possible d’échelonner le remboursement de l’abattement?

  • Bonjour Erik
    Je profite de ce sujet pour vous exposer mon problème. Même si je pense avoir bien compris toutes les conditions pour bénéficier de l’abattement, mon (notre) projet est un peu plus complexe, je m’explique :
    Avec un ami, nous souhaiterions faire l »achat d’un petit immeuble de rapport, ou maison bi-famille, ou quelque chose de la sorte afin d’y créer chacun notre propre logement. Evidemment tout ceci en division, chacun son logement, chacun ses finances, avec création d’une réglementation de copropriété, ceci afin d’avoir la possibilité de revendre individuellement notre lot après 5 ans. Alors, dans ce cas de figure, bénéficierions nous chacun de l’abattement (nous remplissons les conditions) ou cela ne serait valable que pour un seul de nous deux ? J’ai surtout le doute à la lecture du texte qui stipule que  » l’abattement ne s’applique pas sur une partie de l’immeuble si plusieurs acquéreurs  ».
    Si c’est malheureusement le cas, nous serions condamnés à acheter chacun un appartement de notre côté, ou y aurait il une possibilité de faire enregistrer le bien par le notaire comme des logements distincts ?
    Merci pour votre avis 🙂

    • Erik Deckers a écrit:

      Il faudrait faire un acte de base qui crée la division juridique et vous permettra à chacun d’acheter 100 % de votre propre entité.
      Consultez votre notaire à ce sujet.

      • Anita kanu a écrit:

        Bonjour monsieur, je vous explique ma situation avec mon compagnon nous sommes propriétaires( chacun de son côté) j ai acheté en 2016 et lui en 2017 nous étions séparés,nous nous sommes remis ensemble et avons eu 2 enfants, nous prévoyons de nous marier civilement en 2020 , lui ayant bénéficié de l abattement il sera obligé de rembourser? Soit dit en passant son appartement est trop petit pour 1 famille et est infesté de moisissures . merci de votre réponse

  • Bonjour,
    J’ai fait l’acquisition d’un bien 1 chambre il y a 2 ans profitant de l’abattement fiscal. Entre-temps j’ai rencontré ma compagne et j’envisage maintenant l’achat d’un second bien (en mettant celui-ci en location) avec elle car celui-ci est trop petit pour nos projets familiaux. Cela sera-t’il considéré comme un cas de force majeure?

    Merci d’avance,

    Bien à vous,

  • Bonjour,

    Nous avons acheté un appartement avec ma femme d’une chambre à Anderlecht. Mais pour des raisons professionnels et en raison de l’agrandissement de notre famille (nous avons eu un bébé après l’achat du bien), il est très compliqué pour nous de rester domicilier dans cet appartement. Nous allons donc déménager. Je souhaiterais néanmoins rester domicilier dans l’appartement et faire louer l’appartement à des étudiants étrangers qui ne souhaitent pas y élire domicile. Cela me permettra t’il de rester dans le cadre légal et donc de ne pas devoir rembourser l’abattement? Merci bien.

  • Bonjour,
    Merci pour cet article. J’ai acheté un appartement 1 chambre seule il y a 4 ans pour lequel j’ai bénéficié de l’abattement sur 60K. Je vis désormais avec mon conjoint et nous allons avoir notre 2eme enfant. Cela pourrait-il faire l’objet d’une force majeur pour ne pas respecter la clause des 5ans de domiciliation? Je souhaiterais vendre cet appartement pour acheter un bien plus grand avec mon conjoint. Comment contacter le SPF finance pour soumettre une demande?

    • Erik Deckers a écrit:

      Au moment du compromis de vente, l’acquéreur ne peut pas posséder la totalité en pleine propriété d’un autre bien immeuble destiné en tout ou en partie à l’habitation.

      Pour cette condition, il existe une exception : l’abattement «par voie de restitution». Si l’acquéreur possède, au moment de la conclusion du compromis de vente, la totalité en pleine propriété d’un autre immeuble destiné en tout ou en partie à l’habitation et s’il le revend endéans les 2 ans à compter de la date d’enregistrement de l’acte d’acquisition de la seconde habitation, il pourra demander l’application de l’abattement par voie de restitution.

      Vous pourriez donc acquérir ce nouvel appartement et disposer de 2 ans pour bénéficier à nouveau d’un abattement via cette « restitution ».

      Le contact avec le SPF Finances peut se faire via votre notaire, qui connaît « son » receveur.

  • Bonjour. Je suis seule propriétaire d un appartement depuis 5 ans que je souhaite vendre . Pour beneficier de l abattement sur mon nouvel achat, faut il que je le vende donc avant et je pourrai bénéficier de l abattement sur le nouveau ?

    • Erik Deckers a écrit:

      Au moment du compromis de vente, l’acquéreur ne peut pas posséder la totalité en pleine propriété d’un autre bien immeuble destiné en tout ou en partie à l’habitation.

      Pour cette condition, il existe une exception : l’abattement «par voie de restitution». Si l’acquéreur possède, au moment de la conclusion du compromis de vente, la totalité en pleine propriété d’un autre immeuble destiné en tout ou en partie à l’habitation et s’il le revend endéans les 2 ans à compter de la date d’enregistrement de l’acte d’acquisition de la seconde habitation, il pourra demander l’application de l’abattement par voie de restitution

  • Bonjour,

    Ma fiancee est demenage dans mon petit studio il y a 3 mois, nous vivons en co-habitation legale.

    Apres quelques mois, on realize que le petit espace rendres tres difficile a mener une vie comfortable.
    On envisage de demenager ensemble dans un nouveau appartement et louer mon appartement.

    Est ce que je risque de payer l’abattement et la penalite?

    Merci d’avance pour votre response.
    Marcin

  • Bonjour,
    Je suis étranger, et je suis venu m’installer dans la région de Bruxelles il y a deux ans, j’ai acheté un bien immobilier et cherché du travail, malheureusement aucun contrat stable et satisfaisant, et plusieurs mois de recherche infructueuse. On vient de me proposer un CDI dans mon pays d’origine, si je revends mon bien pour repartir dans mon pays d’origine, devrais je m’acquitter de abattement complet? Est-ce possible de payer une taxe équivalente au nombre d’années habitées?

    • Erik Deckers a écrit:

      A ma connaissance, vous devrez malheureusement rembourser l’intégralité de l’abattement perçu. Mais, consultez votre notaire: il pourra vous donner des précisions.

      • Ceci est une modification de l’activité professionnelle comme etait stipule par le Ministre, si on lui propose un CDI dans l autre pays et Madame ne peut pas trouver equivalent a Bruxelles, c’est force majeure car elle ne pouvais prevoir de ne pas trouver un travail stable a Bruxelles

  • Bonjour et merci pour votre article et vos réponses,
    J’ai acheté en 2019 à Bruxelles en profitant de l’abattement, je vis et suis domicilié dans mon logement.
    Est-ce que cela poserait un problème si je loue une des chambres de mon logement ?
    Je continuerais à vivre dans le logement et resterais domicilié dedans.
    L’idée étant de le faire dans les règles avec enregistrement du bail de location et domiciliation du locataire.

  • Bonjour,
    Je me pose une question. Ayant signé un compromis de vente pour l’achat d’une maison, je souhaitais pouvoir profiter de l’abattement mais le soucis est que je viens de savoir que si on possède une propriéte à l’étranger, on n’as pas le droit à l’abattemet. Si je vends ma propriété entre temps (avant l’acte notarié) ou je fais une donnation totale de ma propriété et sachant que je n’aurais plus aucune propriété à mon nom, pourrais-je bénéficier d’un abattement?

    Merci bien.

  • Je suis dans le debut de la 4eme année. Encore 2 ans à garder ma residence principal la bas.

  • Bonjours,
    la naissance d’un enfant et donc le fait que l’appartement est trop petit pour tous, peut nous éviter de faire payer l’amende? aussi parce que est la raison avec la quelle je dois quitter l’appartement?
    En plus c’est un abattement avec l’ancienne loi sur 60K.

    Et aussi.. en gardant l’adresse est-ce que je peux louer à qqln d’autre et habiter pas loin de ce bien?

    • Vous devriez consulter votre notaire (qui a reçu l’acte d’achat) : c’est lui qui est en contact avec « son » receveur.
      Eviter l’amende peut-être, mais pas le remboursement de l’abattement.
      Louer : non.
      Vous n’êtes pas au bout des 5 ans ?

  • Bonsoir!
    J’ai l’intention d’acheter une maison a Bruxelles. A présent je suis propriétaire d’un petit appartement d’une valeur de moins de 60 000 EUR dans un autre pays. Je n’habite plus dans cet appartement depuis plusieurs années et j’ai l’intention de céder la propriété (partielle ou bien totale) de l’appartement a mes parents, afin de pouvoir bénéficier de l’abattement.
    Une fois la cession effectuée, quel acte me sera nécessaire pour prouver que je ne suis pas propriétaire d’un autre bien immobilier (attestation du registre foncier de mon pays, acte de cession/donation/vente, déclaration sur l’honneur)? Pour les actes issues a l’étranger, est-ce qu’il faudra fournir une traduction assermentée ou une simple traduction sera acceptée?
    Merci!

  • Jonathan Van Damme a écrit:

    Bonjour,

    J’aimerais connaître votre avis tout en tenant compte du fait que ça n’est qu’un avis.

    J’ai acheté un bien dans lequel je suis domicilié depuis 2 ans. J’aimerais quitter mon bien pour m’installer à l’étranger et ouvrir une affaire sur place.

    Selon vous, pourrions-nous considérer que le fait de partir entreprendre à l’étranger puisse être considéré comme une raison professionnel valable pour quitter mon bien sans devoir m’acquitter des frais de notaires?

    Merci pour votre avis.

    • Je crains que non, car c’est une décision que vous prenez d’initiative et ne dépend pas d’un événement extérieur indépendant de votre volonté. Ce n’est qu’un avis personnel. Vérifiez auprès de votre notaire.

  • Gaye nathalie a écrit:

    Bonjour Monsieur,
    Mon compagnon m a quitté il y a 15 jours nous avons eu l’abattement des droits d’enregistrement . Nous avons acheté il y a 1 an et nous sommes depuis peu domicilié dans ce nouvel appartement . J aimerais le dé domicilié car je ne perçois plus les allocations d’orphelin pour mon fils et que cette personne n est pas vraiment digne de confiance . Je reste dans cet appartement quels sont les pénalités que nous pourrions avoir?

  • Valère a écrit:

    Bonjour,
    J’ai acheté un appartement en bénéficiant de l’abattement fiscal. J’y ai fait des travaux puis loué l’appartement en attendant de me décider d’y habiter moi-même dans les deux ans. Finalement, je préfère continuer à le louer. Je n’ai donc jamais résidé dans cet appartement. Suis-je passible d’une amende en plus du remboursement de l’abattement comme semble l’indiquer l’article 46bis de la loi? Une amende qui serait équivalente au montant de l’abattement??? Est ce que vous me conseillez de payer dès que possible les droits d’enregistrements sachant que a vente date du mois d’octobre 2018. Merci d’avance

  • Elena Moneva a écrit:

    Bonjour, pour des raisons personnelles je veux mettre en vente mon appartement 4 mois après son achat. Except la restitution d’ abattement , dois je payer des amendes? Je peux pas envoquer des forces majeurs et Il n’y aura pas de plus-value sur le prix de vente.

  • Bonjour,
    Si j’ai bénéficié de l’abattement sur mon logement actuel (qui est ma résidence principale) et que je souhaite acheter un deuxième bien à mettre en location, dois-je quand même rembourser l’abattement de ma résidence principale ?

  • Noémi a écrit:

    Bonjour,
    Il me semble avoir déjà entendu qu’il était possible de déroger au remboursement des droits d’enregistrement si l’on quitte son bien avant l’expiration du délai de 5 ans, mais que celui-ci est mis en location via une agence immobilière sociale?
    Pouvez-vous me confirmer cela?
    Je vous remercie.

    • Jamais entendu parler de cette dérogation-là. Mais si vous trouvez cette confirmation recherchée, merci de (re)venir nous le raconter (l’idéal: avec source de l’info)

    • Francois a écrit:

      Bonjour Noémie,

      avez-vous pu confirmer la question quelque part? Je voulais louer à une AIS dans 2 ans (une fois le délais des 5 ans de domiciliation atteint) pour déménager à l’étranger.

      Votre message me donne l’espoir d’accélérer ce projet.

      D’avance merci,

  • Bonsoir,

    « Le bien que vous comptez acquérir et pour lequel vous sollicitez l’abattement doit être le seul bien que vous possédez en pleine propriété. Au moment du compromis, vous ne pouvez pas posséder la totalité en pleine propriété d’un autre bien immeuble destiné en tout ou en partie à l’habitation. »

    Je me pose la question de savoir si je suis déjà propriétaire d’un bien (rachat familial en Ardenne) dans lequel je n’habites pas (et n’y ai jamais habité depuis l’achat) et qui est destiné à la location comme bien de placement, puis-je quand meme bénéficier des droit d’abattage si j’achète un appartement à Bruxelles afin d’y habiter?

    Merci de votre aide,

    • Si vous êtes seule pleine propriétaire de ce bien en Ardenne (peu importe que vous l’habitiez ou que le louez), vous ne pourrez pas bénéficier de l’abattement sur l’achat de cet appartement à Bxl.

  • Sébastien a écrit:

    Bonjour,
    Je ne suis pas certain de bien comprendre la règle:
    « Le bien que vous comptez acquérir et pour lequel vous sollicitez l’abattement doit être le seul bien que vous possédez en pleine propriété. Au moment du compromis, vous ne pouvez pas posséder la totalité en pleine propriété d’un autre bien immeuble destiné en tout ou en partie à l’habitation. »
    Le terme ‘totalité en plein propriété’ ne m’est pas familier. Cela signifie-t-il que si je suis copropriétaire (25%) d’une maison de vacances en France, je peux tout de même bénéficier de l’abattement?
    Merci

    • Etre copropriétaire indivis, ce n’est pas « posséder la totalité en pleine propriété ». Moralité, à mon avis, cette situation n’est pas un obstacle au bénéfice de l’abattement. Vous pouvez vérifier cela, avec un dossier complet, auprès de votre notaire.

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