Bxl: rembourser l’abattement de 21.875 € ?…

Publié par , le 2 décembre 2021 - , , ,

Depuis le 1er janvier 2017, le bonus logement a laissé place à l’abattement renforcé à Bruxelles.

Vous trouverez ici des explications sur les conditions à remplir pour pouvoir bénéficier du nouvel abattement, et également des détails quant à la restitution éventuelle de cet abattement.

Avertissement: cet article doit faire l’objet d’une mise à jour, suite à la publication au Moniteur Belge de nouvelles dispositions entrant en application dès le 1er avril 2023.

AU SECOURS, JE DOIS REMBOURSER L’ABATTEMENT (21.875 €) CAR J’AI QUITTÉ MON LOGEMENT TROP TÔT !

Vous n’êtes sûrement pas passés à côté : depuis le 1er janvier 2017 le bonus logement a été supprimé en Région de Bruxelles-Capitale. Cet avantage fiscal a été remplacé par un abattement renforcé.

Le but de la manœuvre est d’inciter les Bruxellois à investir dans l’immobilier, en leur proposant tout de suite un avantage considérable (l’abattement renforcé), plutôt qu’un avantage tout aussi intéressant, mais sur du plus long terme (le bonus logement, désormais disparu pour les nouveaux contrats signés à partir du 1er janvier 2017).

Comme l’explique la Fédération des notaires, l’abattement représente une diminution de la base imposable. Les droits d’enregistrement (12,5%) ne seront calculés que sur la partie du prix qui dépasse le montant de l’abattement.

Depuis le 1er janvier 2017, l’abattement est passé de 60.000 € à 175.000 €. Cela signifie que, lors de votre acquisition, vous ne payez plus de droits d’enregistrement sur la première tranche de 175.000 €, ce qui correspond à une économie directe de 21.875 € (175.000 x 12,5%).

Grâce à ce nouveau système, la Région entend soulager les acquéreurs qui devront moins sortir de leur poche pour acquérir le bien dont ils rêvent. Avant le 1er janvier, l’abattement était réduit (7.500 €) mais le bonus logement permettait de déduire sur sa déclaration d’impôt (IPP) une somme forfaitaire durant la durée du crédit.

 

Qu’arrive-t-il si l’acquéreur vient à quitter son logement avant le délai imposé de 5 ans?

A côté des conditions pour l’obtention de l’abattement, que je détaille ci-après, il y a une condition qui risque de faire mal si elle devait ne pas être respectée, celle du maintien dans le domicile durant minimum cinq ans sans interruption.

En cas de non-respect de ce délai de 5 ans, il n’y aura pas d’amende, mais bien l’obligation de restituer l’abattement (21.875 €).

Force majeure

Il existe toutefois une exception au remboursement des 21.875 euros, la « force majeure ».

Dans une question écrite posée en janvier dernier au Ministre bruxellois des finances, Guy Vanhengel, je lui ai demandé des précisions sur ces cas de « force majeure ».

En effet, puisque l’abattement permet une réduction – mais aussi en cas de non-respect des conditions, une restitution de 21.875 € – la question de la définition de la force majeure revêt un caractère crucial pour les finances des personnes concernées.

Voici, en substance, le contenu de la réponse du Ministre :

« La question de savoir si l’on se trouve ou non en présence d’un cas de force majeure doit être résolue par les services compétents du SPF Finances suivant les principes du droit civil. »

« L’acquéreur pourra garder le bénéfice de l’abattement s’il prouve que le non-respect de l’obligation résulte d’un évènement qu’il ne pouvait pas prévoir au moment de l’acquisition, qu’il n’a pas pu empêcher et qui rendait impossible l’obligation de maintenir la résidence principale dans l’immeuble acquis. »

Le Ministre stipule néanmoins que ces motifs doivent être prouvés et examinés au cas par cas.

L’administration n’a pas dressé de liste exhaustive de tous les motifs qui peuvent être considérés comme des cas de force majeure. Guy Vanhengel se réfère à l’ouvrage « Droits d’enregistrement », de F. Werdefroy, qui liste les cas pratiques qui ont été considérés comme des cas de force majeure par l’administration et/ou la jurisprudence.

Sur cette liste non-exhaustive se trouvent : le décès de l’acquéreur, une maladie grave ou un accident grave survenu à l’acquéreur, une modification de l’activité professionnelle, une modification de la vie familiale des acquéreurs (divorce, cessation de cohabitation), des troubles de droit (expropriation, déclaration d’insalubrité) et la violence physique ou morale.

Inévitablement, le ministre se couvre en affirmant que ces cas ne constituent pas ipso facto une force majeure, et qu’ils doivent avoir réellement empêché l’acquéreur de remplir son obligation de maintenir sa résidence principale dans l’immeuble acquis.

 Rappel des conditions à remplir pour pouvoir bénéficier de l’abattement

Bien sûr, pour pouvoir bénéficier de l’abattement renforcé, il faut que tous les acquéreurs répondent à certaines conditions. Voici les principales :

Tout d’abord, puisque l’avantage est régional, le logement à acquérir doit se situer en Région de Bruxelles-Capitale (19 communes).

L’avantage est octroyé pour les biens dont le prix de vente ne dépasse pas 500.000 €.

Les acquéreurs doivent être des personnes physiques (pas de sociétés, ASBL etc).

L’abattement n’est pas valide sur un terrain à bâtir. Il est applicable sur un « bien immobilier affecté ou destiné à l’habitation ». Si vous avez acheté un appartement sur plan, vous pouvez bénéficier de l’abattement sur la valeur du terrain, mais pas si c’est une maison que vous achetez sur plan, ce qui est incompréhensible.

Vous devez acquérir la totalité du bien en pleine propriété. L’abattement ne s’applique pas quand il s’agit de l’acquisition de l’usufruit ou de la nue-propriété par exemple.

Le bien que vous comptez acquérir et pour lequel vous sollicitez l’abattement doit être le seul bien que vous possédez en pleine propriété. Au moment du compromis, vous ne pouvez pas posséder la totalité en pleine propriété d’un autre bien immeuble destiné en tout ou en partie à l’habitation.

La question se pose de savoir si l’acquéreur peut en bénéficier si au jour de l’acte notarié d’achat, il a entre-temps vendu le logement (précédent) ? La réponse est positive en ce sens qu’il a droit à une restitution compensatoire égale à l’abattement, raison pour laquelle les notaires acceptent de procéder à la réduction immédiate des droits d’enregistrement, bien qu’au jour du compromis le logement précédent n’était pas encore vendu par acte notarié.

Si l’acte notarié de vente du logement qui empêchait l’abattement est signé dans les deux ans de l’achat du nouveau bien sur lequel vous solliciter l’abattement, il est dans ce cas possible de solliciter l’abattement (21.875 €) par voie de restitution.
Si vous n’achetez pas seul, vous ne pouvez pas, en outre, posséder ensemble à la date de l’achat, la totalité en pleine propriété d’un autre bien immeuble destiné en tout ou en partie à l’habitation.

Les biens situés en Flandre ou en Wallonie sont pris en considération, tout comme les biens situés à l’étranger et affectés au logement.

Exemples :

1) vous achetez seul, vous êtes déjà nu-propriétaire d’un bien à Ixelles, et plein propriétaire de la moitié d’un autre bien à Bruxelles-ville. Vous pouvez bénéficier de l’abattement pour le bien que vous comptez acheter à Auderghem, à condition bien sûr de répondre aux autres exigences, car vous ne possédez pas encore, à la date du compromis, la totalité d’un bien en pleine propriété.

2) vous achetez avec votre conjoint(e). Vous possédez déjà en nue-propriété (vos parents s’étant réservé l’usufruit) un bien à Evere. Suite au décès de ses parents, votre conjoint(e) possède en indivision avec ses frères et sœurs une maison à Woluwe-Saint-Pierre. Il/elle est propriétaire d’un quart en pleine propriété. Vous pouvez bénéficier de l’abattement pour le bien que vous comptez acheter ensemble à Saint-Gilles, à condition bien sûr de répondre aux autres exigences, car aucun de vous ne possède, à la date du compromis, la totalité d’un bien en pleine propriété.

3) vous achetez avec votre conjoint(e). Vous avez déjà un appartement à Molenbeek, duquel vous êtes tous les deux pleins propriétaires, chacun pour moitié. Vous ne pourrez pas bénéficier de l’abattement renforcé pour la maison que vous voulez acheter à Saint-Josse car vous possédez déjà ensemble la totalité en pleine propriété d’un autre immeuble au jour du compromis (à moins d’avoir revendu votre appartement entre temps…)

Endéans les 2 ans à partir de la date de l’enregistrement de l’acquisition, vous devez vous domicilier dans le bien pour en faire votre résidence principale.

Vous ne pouvez pas en même temps bénéficier du bonus logement.

Vous devez rester dans ce bien pendant une période ininterrompue de 5 ans. Ce délai de cinq ans commence à courir à partir de la date de l’établissement de la résidence principale à l’adresse de la situation du bien immeuble donc en principe à partir de la date de l’inscription dans le registre de la population ou du registre des étrangers.

Attention, si vous quittez votre bien avant la fin du délai de 5 ans, vous devrez restituer l’abattement (21.875 € !). La force majeure peut, dans certains cas, être invoquée comme indiqué ci-dessus.

——-

Vous trouverez ci-dessous la réponse complète du Ministre Vanhengel :

Réponse du Ministre Guy Vanhengel
à la question écrite n° 157 de Monsieur Olivier de Clippele, Député,
concernant les cas de force majeure dans l’application de 
l’abattement en droits d’enregistrement

En réponse à cette question écrite, je peux répondre les éléments suivants.

La question de savoir si l’on se trouve ou non en présence d’un cas de force majeure doit être résolue par les services compétents du SPF Finances suivant les principes du droit civil. L’acquéreur pourra garder le bénéfice de l’abattement s’il prouve que le non-respect de l’obligation résulte d’un évènement qu’il ne pouvait pas prévoir au moment de l’acquisition, qu’il n’a pas pu empêcher et qui rendait impossible l’obligation de maintenir la résidence principale dans l’immeuble acquis. Ces motifs dôivent être prouvés et examinés au cas par cas.

Il n’est pas possible de dresser une liste exhaustive des motifs qui pourraient être considérés comme des cas de force majeure. C’est pourquoi aucune circulaire n’est publiée à ce sujet.
L’ouvrage de référence « Droits d’enregistrement », tome Ill, n° 111/8283 e.s., 111/1 1 0, 111/14082 e.s. de Monsieur Werdefroy dresse une liste de cas pratiques qui ont été considérés comme des cas de force majeure par l’administration et/ou la jurisprudence, par exemple: le décès de l’acquéreur, une maladie grave ou un accident grave survenu à l’acquéreur, une modification de l’activité professionnelle, une modification de la vie familiale des acquéreurs (divorce, cessation de cohabitation), des troubles de droit (expropriation, déclaration d’insalubrité) et la violence physique ou morale. Ces différents cas ne constituent pas ipso facto une force majeure, ils doivent réellement avoir empêché l’acquéreur de remplir son obligation de maintenir sa résidence principale dans l’immeuble acquis. De plus, cette liste n’est pas exhaustive, d’autres motifs peuvent être admis sur base de la définition générale de la force majeure.


Ajout de Pim.be:

En cas de doute, se référer au document suivant du 15/5/2018

Circulaire 2018/C/56 concernant l’ordonnance du 12 décembre 2016 et l’ordonnance du 14 décembre 2017 modifiant l’ordonnance précitée en matière de droits d’enregistrement

https://eservices.minfin.fgov.be/myminfin-web/pages/fisconet?&_ga=2.172804640.2028739556.1591262953-2105064705.1564300042#!/document/fe1e6508-c731-4001-87e6-304448dfad4d#n_3_4


Nouvel ajout de Pim.be (01/12/2021)

Un article intéressant dans L’Echo sur base d’une interview du même auteur (Olivier de Clippele):

Avez-vous droit à l’abattement fiscal bruxellois si vous êtes déjà propriétaire d’un autre bien à 50%?

À Bruxelles, pour obtenir l’abattement fiscal sur les droits d’enregistrement lors de l’achat d’un bien immobilier, l’acquéreur ne peut pas posséder la totalité en pleine propriété d’un autre bien immeuble. Qu’en est-il s’il en possède la moitié?

Est-il possible d’obtenir l’abattement fiscal sur les droits d’enregistrement, sur la première tranche de 175.000 euros du prix d’achat, en Région bruxelloise, si je suis propriétaire d’un bien d’investissement à 50/50 avec mon époux? »

« Dans cette situation, si le couple achète ensemble, il n’aura pas droit à l’abattement fiscal », explique le notaire Olivier de Clippele. « Mais si l’un des deux achète 100% de l’habitation en pleine propriété, il a droit à l’abattement pour autant qu’il soit marié en séparation des biens pure et simple ou qu’il fasse l’achat en remploi de fonds propres », ajoute-t-il.

« Mais, dans ce cas, la banque veut souvent prêter aux deux époux pour une question solvabilité et exige dans ce cas un achat au nom des deux, avec éventuellement des proportions différentes. Dès lors, il n’y a pas d’abattement possible puisque ce couple possède un logement », détaille le notaire.

Et si l’un des époux est propriétaire à 50% d’un autre bien avec un membre de sa famille?

« Dans ce cas, le couple peut acheter et obtenir l’abattement fiscal, seul ou chacun séparément, car les acquéreurs ne possèdent pas 100% d’un logement en pleine propriété », indique Olivier de Clippele.

Conditions

Le taux des droits d’enregistrement bruxellois s’élève à 12,5%. Mais il est effectivement possible de bénéficier d’un abattement fiscal pour l’achat de votre habitation propre, moyennant certaines conditions. L’abattement fiscal en Région bruxelloise s’élève à 175.000 euros. Vous avez donc la possibilité de ne pas payer de droits d’enregistrement sur cette première tranche, soit une économie de 21.875 euros. Il faut toutefois répondre à certaines conditions pour bénéficier de cet abattement fiscal:

–  Le prix total du bien ne peut pas dépasser 500.000 euros.

–  Les acquéreurs doivent être des personnes physiques.

–  Le bien doit être affecté ou destiné tout ou en partie à l’habitation.

–  L’acquisition doit porter sur la pleine propriété.

–  Le bien doit être vendu (pas acquis par donation ou héritage).

–  Les acquéreurs ne peuvent pas posséder d’autre habitation.

–  Les acquéreurs doivent y établir leur résidence principale dans les deux ans et y demeurer pendant au moins cinq ans.

Si vous quittez votre logement endéans les cinq ans, il faudra restituer l’abattement (21.875 euros) et payer éventuellement des droits complémentaires.

Par contre, si vous revendez votre bien dans un délai de deux ans après l’acquisition, vous pouvez demander une restitution des droits d’enregistrement à hauteur de 36% des droits que vous avez payés.

546 commentaires pour Bxl: rembourser l’abattement de 21.875 € ?…

  • Hello,
    I have bought an apartment in 2020.
    If I want to rent it out this year I will have to pay back a part of the abattement pro-rata.
    How do I pay this back? Do I inform my notary or do I simply wait for a letter of the department of finances?

  • Bonjour,
    j’achete un appartement avec ma conjointe en bénéficiant de l’abbatement à Bruxelles, nous y sommes tous les 2 domiciliés depuis 3 ans. Qu’en est t’il si l’un de nous 2 change de résidence? nous dévons rembourser l’abattement. Il me semble avoir lu qu’un seul des acquéreurs était suffisant. Merci et bonnes fêtes!

  • Bonjour,
    Je souhaite acheter un bien sur bruxelles à renover pendant quelques mois et ensuite je pensais à le louer un an. Cela me permettrait de m’y domicilié endéans les 2 ans tout en l’ayant loué un an avant. Savez-vous si cela est légal et me permet de toujours bénéficier du droit d’abatement?
    Merci d’avance pour votre réponse

    • Erik Deckers a écrit:

      Le temps d’obtenir les permis requis et vous exposer au risque que le locataire ne quitte pas les lieux à l’échéance: le jeu (dangereux) en vaut-il la chandelle ?

  • Bonjour,
    J’ai acheté un appartement en novembre 2021 à Bruxelles et j’ai eu droit à l’abattement. Je pensais que je devais me domicilier avant novembre 2023 dans cet appartement pour ne pas devoir payer l’abattement. Or je vois que la loi a changé mentionnant « dans les 2 ans (trois ans à partir du 1er avril 2023) s’il s’agit d’une habitation existante » .
    Donc même si j’ai acheté mon appartement (habitation existante) avant avril 2023, j’ai maintenant droit à 3 ans pour m’y domicilier et plus deux ans comme avant. J’ai donc jusque novembre 2024 pour m’y domicilier. C’est bien ça ?
    Aussi, comment se passe le remboursement de l’abattement ? Doit-on payer tout en une fois ? et y a-t-il une amende à payer si on ne se domicilie pas dans les 3 ans ?
    Merci

    • Erik Deckers a écrit:

      Oui, vous devez dorénavant vous y domicilier avant novembre 2024.
      L’abattement obtenu et dont les critères d’octroi n’ont pas été respectés, se rembourse en une seule fois. Et je crains qu’il n’y ait également une amende.
      Tout cela est à vérifier chez votre notaire.

  • Hippo Dispa a écrit:

    Bonjour, ma partenaire et moi-même avons acheté un appartement à Bruxelles il y a 2.5 ans et avons bénéficié de l’abattement. Dans le cadre de mon travail, je suis muté à l’étranger et nous devons nous y domicilier. Est-ce que ce cas de figure rentre dans la liste des cas de force majeur ? Nous conseillez-vous d’être proactif et de le signaler à l’administration ? Si cela représente un cas de force majeure, quelles sont les conséquences ? Merci!

  • Bonjour,

    J’ai perdu mon emploi, suis-je en position de mettre en location mon appartement?
    Puis- je prétendre, ce droit afin de ne pas me voir réclamer cette somme?

    • Erik Deckers a écrit:

      Je crains que ce ´cas de figure ´ ne soit pas prévu…
      Ou allez vous habiter ?

    • Je n’aime plus trop mon appartement pour être honnête. Je ne m’y plait pas trop,
      je voulais le louer et prendre autre chose.
      Et je pensais que la perte d’emploi aurai été une raison éventuelle.

      Merci pour votre réponse.

  • Mistretta Salvatore a écrit:

    Bonjour,
    Merci pour votre article.
    Ma situation est celle ci: J’ai acheté un appartement il y a 3 ans avec mon épouse et il y a 3 mois nous nous sommes séparé et nous sommes en instance de divorce. Mon épouse va déménager dans un appartement en location et je compte vendre l’appartement.
    Première question: si mon épouse est domicilié ailleurs en attendant le divorce peut on me réclamer l’abattement?
    deuxième question si je vend l’appartement avant les 5 ans dois je rembourser l’abattement?

    Merci d’avance pour votre réponse
    Salvatore

    • Erik Deckers a écrit:

      Vous avez obtenu l’abattement à 2.
      Si l’un des 2 quitte les lieux anticipativement, il devra rembourser l’abattement obtenu, prorata temporis.
      Idem en cas de vente: prorata temporis (par annuités).

      • Mistretta a écrit:

        Merci pour votre réponse

      • Bonsoir monsieur Deckers ,

        J’ai acheté ma résidence principale en Août 2020. J’ai bénéficier de l’abattement à 21.875€.
        Je vais revendre et , probablement , passer l’acte de vente en Juin 2024 .
        Devrais je rembourser l’abattement pour la période restante des 5 ans ? Et combien devrais je rembourser ?
        Merci pour toutes vos réponses !

  • Bonjour Monsieur Deckers,

    Je suis propriétaire d’une maison en Flandre pour laquelle j’ai bénéficié d’un abattement. J’y suis resté domicilié pendant un an avant de devoir la mettre en location car j’ai du déménager à l’étranger suite à un nouvel emploi. J’ai entre-temps quitté cet emploi et je compte me réinstaller dans ma maison en Belgique. En fin de compte, je ne l’aurai pas occupée que pendant neuf mois, avant de m’y réinstaller. Le remboursement de l’abattement peut-il m’être demandé même si j’occupe à nouveau mon bien ? Et, si oui, dans quelle proportion ?

    Merci d’avance pour votre éclairage !

    • Erik Deckers a écrit:

      Cet article concerne l’abattement à Bruxelles. Or, vous parlez de l’achat d’une maison en Flandre… Quid ?

      • D’une maison en Flandre, mais j’imagine que les mêmes sanctions qu’en Wallonie ou à Bruxelles s’appliquent également.

        D’une manière générale, est-ce que le remboursement (complet ou partiel) peut être demandé dans le cas suivant : maison occupée pendant un an, puis plus pendant neuf mois, puis de nouveau occupée de manière régulière jusqu’à la fin des cinq ans ?

        Merci.

        • Erik Deckers a écrit:

          Je n’ai pas procédé à une comparaison entre les régions.
          En ce qui concerne votre cas de figure particulier, j’ignore la réponse. Peut-être votre notaire ?

  • Véronique a écrit:

    Bonjour, j’ai acheté mon appartement il y a 4 ans et demi. Je viens de prendre une location avec un bail à mon nom et celui de mon compagnon mais je reste domiciliée chez moi jusqu’au 5 ans de l’achat. Il est possible que je mette mon appartement en location de courte durée d’ici là, de type airbnb. Est ce que je suis en regle?

  • Bonjour,

    Merci pour votre article et le temps que vous passez à répondre aux questions de chacun

    Je m’apprête à acheter un appartement avec ma partenaire, avec la particularité qu’elle ne vit pas en Belgique pour le moment. L’objectif est qu’elle y revienne à terme afin d’emménager ensemble dans cet appartement. Je cherche donc a comprendre différents cas de figure:

    – Devons-nous tout les deux se domicilier pour bénéficier de l’abattement? Est-ce qu’il peut y avoir un abattement partiel si uniquement une des deux personnes se domicilie?

    – Si nos objectifs professionnels changent, et que nous décidons de quitter la Belgique pour aller travailler a l’étranger (de manière volontaire donc, sans mutation forcée), est-ce que cela tomberait dans la définition de cas de force majeure?

    – Si nous ne tombons pas sous cette définition, nous devrons donc rembourser le montant de l’abattement. Mais y aura-t-il une forme d’amende qui sera appliquée par l’administration? J’ai eu écho que l’administration pratiquait désormais des amendes (la formulation exacte entendue était « payer des intérêts », néanmoins je ne trouve pas de preuve de ceci. Que savez-vous m’en dire?

    D’avance merci!

  • Quentin a écrit:

    Si j’achète mon premier bien au début de 2024 et en fais ma résidence principale pour bénéficier de l’abattement, puis-je, en 2026 par exemple acheter un second bien destiné à la location? Je bénéficierai toujours de l’abattement ?

    • Erik Deckers a écrit:

      Vous pouvez acheter ensuite d’autres biens sans mettre en péril l’abattement obtenu. Bien sûr, vos autres achats ultérieurs ne bénéficient pas de l’abattement.

      • Cher monsieur,
        Lorsque qu’on quitte son bien avant les 5 ans, disons après 3 ans et demi, et qu’on se domicilie ailleurs, doit on attendre un courrier de la part de l’état (remboursement des deux années restantes) ou doit-on le signaler à un service spécifique afin d’éviter une amende quelconque?
        D’avance merci

      • question complémentaire par rapport à ma question ci-dessous, puis-je louer mon bien actuellement sous compromis, jusqu’à la signature de l’acte? Et donc moi-même me domicilier et louer ailleurs ?

      • Bonjour,
        Je quitte mon bien avant les 5 ans, dois je en avertir le service fiscalité ou simplement attendre leur courrier de remboursement? (il me reste deux ans)
        question complémentaire par rapport à ma question, puis-je louer mon bien actuellement sous compromis, jusqu’à la signature de l’acte? Et donc moi-même me domicilier et louer ailleurs ?
        D’avance merci
        Philippe

  • Bonjour,
    Je comprends, en lisant la circulaire 2019/c/36, qu’il ne me sera pas possible de cumuler un bonus logement (lié à l’achat d’une habitation propre unique à Bruxelles en 2013 et revendue en juin 2023) et l’abattement des droits d’enregistrement (lié à l’achat d’une nouvelle habitation propre unique à Bruxelles en mai 2023) pour l’exercice d’imposition 2023. Je devrai donc renoncer au bonus logement en 2023 pour bénéficier de l’abattement reçu en 2023.
    Cependant, pourrai-je encore bénéficier de ce bonus logement à partir de 2024 sachant que le crédit conclu en 2013 existera toujours (il a été refinancé lors de l’achat de la nouvelle maison) ?
    Autrement dit, la renonciation du bonus logement effectuée en 2023 pour bénéficier de l’abattement est-elle définitive ou ne doit-elle avoir lieu que pour l’année lors de laquelle j’ai bénéficié de l’abattement (2023) ?
    Merci beaucoup.

  • Bonjour,

    j’ai acheté une maison en 2013 après avoir signé l’acte authentique, j’ai voulu m’installer et domicilié
    la maison que j’ai acheté n’étais pas en bonne état pour y habiter avec l’insalubrité découvert j’ai mandaté un Architect pour des travaux il m’avait conseillé de transforme la maison pour y trouver le confort, j’ai introduit un permis d’urbanisme et j’ai débuté les travaux en 2015, j’ai eu des problème avec l’entrepreneur et l’Architect ainsi, l’ingénieur. durant un ans les travaux n’ont pas été respecté et effectué bien. L’ingénieur n’avais pas effectuer le plan de stabilité correctement l’entrepreneur a effectuer les travaux a sa manière ce qui a mis en péril le projet et l’arrêt des travaux par l’administration communale, j’ai du prendre un nouveau Architect et faire des nouveau plan et prendre un nouveau entrepreneur pour terminer les travaux, j’ai terminé les travaux en 2019 et je me suis enfin domicilié en septembre 2019 jusqu’à ce jour. j’ai reçu une notification fiscale pour le remboursement de l’abattement de 7500eur et 2500eur d’amende,
    j’ai informé l’administration fiscale de ma situation elle a été rejeter le cas de force majeur est écarté,
    pouvez-vous me dire malgré que je me suis inscrit et domicilié en 2019 jusqu’à ce jour c’est toléré ? vu que j’ai eu des problème avec les travaux, je tien a prouvé que je voulais me domicilié malgré le problème des travaux,

    pouvez-vous m’éclaircir cette situation,

    merci,

    • Erik Deckers a écrit:

      Je crains qu’il n’y ait pas de solution pour vous. Sauf à introduire une demande en remboursement pour le préjudice subi auprès de vos premiers intervenants.

      • Dalla Palma a écrit:

        Bonjour je suis dans une situation légèrement similaire.
        J’ai signé l’acte d’achat de mon appartement en janvier 2021.
        15/07/2021 mes architectes introduisent aupres de l’urbanisme de Forest un permis de rénovation.
        23/11/2021 dépôt de complément de dossier
        21/02/2022 réception avis commission
        04/05/2022 décision communale permis validé
        Mise en route du chantier.
        Celui ci se termine la semaine prochaine et j’allais m’y domicilier. Je viens de réaliser que je suis donc en retard de 9mois. Quelles démarches dois je entreprendre pour être en ordre ? Merci mille fois pour votre retour

    • Bonjour,

      J’ai presque terminé les rénovations de mon appartement que j’ai acheté dans le cadre de l’abattement. Cependant, j’ai reçu une offre d’emploi à l’étranger. Puis-je accepter ce travail et louer mon appartement sans perdre le bénéfice de l’abattement ?

      Merci beaucoup.

      • Erik Deckers a écrit:

        Je crains que non

        • Merci beaucoup pour votre response. Je me demandais si il n’y a pas des exceptions parfois:
          – J’ai un contrat à durée déterminée qui se termine
          – Ma profession est très internationale, avec des possibilités d’emploi limitées en Belgique (et très compétitives).
          – Le futur employeur est une organisation internationale (OCDE) qui n’a pas de bureaux en Belgique.

  • Myriam a écrit:

    Bonjour Monsieur, nous avons acheté un appartement février 2022, nous y vivons depuis plus d’un an, malheureusement, nous nous y sentons pas bien du tout. Nous avons bénéficier de l’abattement car Bruxelles. Nous souhaiterions revendre, afin d’acheter un autre bien. Je sais qu’il faudra rembourser nos frais d’abattement, mais à t on le droit de demander le remboursement des 36% des frais d’enregistrement comme nous allons vendre dans les deux ans, et que nous y avons été domicilié plus d’un an? Merci

  • Umut Vicdan a écrit:

    Bonjour Monsieur,

    Je possède déjà un bien que j’ai acheté seul en Juin 2021. Je considère acheter un autre bien avec ma conjointe (donc 50/50) dans les années qui viennent. Est-ce qu’on peut toujours profiter de l’abattement?

    Je vous remercie d’avance.

    • Erik Deckers a écrit:

      Pour autant que la législation ne change pas d’ici là…
      Au moment du compromis de vente, l’acquéreur ne peut pas posséder la totalité en pleine propriété d’un autre bien immeuble destiné en tout ou en partie à l’habitation.
      Exception à cette condition : l’abattement peut être octroyé « par voie de restitution ». Si l’acquéreur possède, au moment de la conclusion du compromis de vente, la totalité en pleine propriété d’un autre immeuble destiné en tout ou en partie à l’habitation et s’il le revend endéans les 2 ans à compter de la date d’enregistrement de l’acte d’acquisition de la seconde habitation, il pourra demander l’application de l’abattement par voie de restitution.
      Pour un nouvel achat: vous ne pouvez pas bénéficier de l’abattement. Votre conjointe oui.
      (réponse à faire vérifier par votre notaire)

  • Bonjour Monsieur Deckers,
    J’ai acheté un bien en juin 2022 sans demander l’abattement fiscal car je ne pouvais pas y vivre 5 ans. Entre-temps ma situation a changé et la législation également. Est-il donc possible de demander le droit à l’abattement de manière rétroactive puisque je pourrais m’y domicilier endéans les deux ans à partir de la signature de l’acte (donc avant juin 2024) ?
    Merci pour votre aide.

    • Erik Deckers a écrit:

      Vous devriez poser cette question à votre notaire qui a reçu l’acte d’achat, mais, a priori, je crains que ce ne soit pas prévu.

  • Giorgio La Rosa a écrit:

    « Les biens situés en Flandre ou en Wallonie sont pris en considération, tout comme les biens situés à l’étranger et affectés au logement. »

    Bonjour, vous pouvez m’indiquer la reference legal pour les biens à l’étranger? Il y a pas de reference a l’ubication de l’immeuble dont on a eventualmente la totalite’ en plein propriete’ dans l’art. 46bis du C. enreg. Rég. Brux.-C. (ou dans les autre articles du code). Merci.

    • Erik Deckers a écrit:

      Cette référence aux biens à l’étranger est reprise telle quelle dans le commentaire officiel: Circulaire 2018/C/56 concernant l’ordonnance du 12 décembre 2016 et l’ordonnance du 14 décembre 2017 modifiant l’ordonnance précitée en matière de droits d’enregistrement

  • Bonjour, nous avons acheté un bien en mai 2019. La situation sanitaire, la faillite de notre entrepreneur, le manque de main d’œuvre dû aux quarantaines, confinement ont retardé la rénovation de notre appartement et nous n’avons pas pu nous domicilier avant septembre 2021… peut-on faire un recours pour que la date de démarrage de l’abattement soit revue ? Depuis nous avons changé d’emploi et de statut professionnel, nous avons eu un enfant…cela a changé tous nos projets et nous souhaitons revendre notre bien!

  • Bonjour,

    Est-il envisageable de mettre notre appartement en location Airbnb de temps à autre ? Nous conservons notre domicile mais nous souhaitons louer l’appartement le temps des fêtes ou des grandes vacances. Est-ce compatible avec l’abattement ?

    Merci pour votre réponse.

    • Erik Deckers a écrit:

      Ce n’est pas incompatible, tant que vous restez domiciliés dans les lieux.

      • Stéphanie a écrit:

        Bonjour et mes meilleurs vœux pour cette nouvelle année.

        J’ai décidé de vendre mon appartement acheté en août 2018 car je connais trop de problèmes notamment avec le syndic (qui est un des copropriétaires de l’immeuble). J’ai fait une demande de recours pour cas de force majeure pour harcèlement moral et on m’a dit de refaire la demande une fois l’appartement vendu (la signature de l’acte aura lieu le 16 janvier 2023).
        Je n’ai donc aucune garantie que ce recours aboutisse.

        Je continuerai à habiter dans cet appartement jusqu’au 1er mars 2023.

        Savez-vous si je pourrai bénéficier de la restitution de l’abattement au prorata ?

        Merci d’avance.

        Bien à vous

        Stéphanie

      • Bonjour j’ai une question je suis entrain d’acheter une maison avec un commerce et 2 appartement je voudrait savoir si je peux profiter de l’abattement si je me domicilie dans un des appartements et si le reste de la maison est louer svp ?

  • Bonjour, c’est honteux. J’ai acheté un bien en 2022. La criminalité dans le centre de Bruxelles et les AirBnB qui pullulent dans l’immeuble devient un véritable cauchemar à vivre. Je suppose qu’avec ces nouvelles règles je ne pourrais pas bénéficier de la nouvelle flexibilité et déménager plus tôt que prévu en payant l’abattement au prorata ?

    • Erik Deckers a écrit:

      Si, à partir du 1er avril 2023, vous déménagez du bien acquis avec abattement avant l’échéance du délai de maintien de la résidence principale de 5 ans, vous devrez rembourser l’avantage en fonction des années restant à courir.

      Par exemple, si vous déménagez à partir du 1er avril 2023, mais que vous (ou au moins un des acquéreurs) avez maintenu votre résidence principale dans l’immeuble :
      – pendant 7 mois : vous devrez payer 5/5 de l’avantage fiscal obtenu ;
      – pendant 1 an et 6 mois : vous devrez payer 4/5 de l’avantage fiscal obtenu ;
      – pendant 4 ans et 11 mois : vous devrez payer 1/5 de l’avantage fiscal obtenu.

      • Oui mais je suis un ancien acquéreur. J’ai acquis le bien en janvier 2022. Je ne pourrais donc pas bénéficier de ces nouvelles règles ? Merci pour votre réponse.

        • Erik Deckers a écrit:

          Cette nouvelle règle (prorata du nombre d’années) sera applicable aussi pour les biens achetés avant le 01/04/2023, si et seulement si le non-respect de la condition a lieu à partir du 01/04/2023.

          • philippe a écrit:

            Cher monsieur,
            Je découvre avec joie (et oui, j’aimerais me rapprocher de mon fils) que je peux revendre mon appartement acheté il y a 3 ans et ce dès avril 2023, et rembourser l’abattement au prorata. Exemple: 2 ans restants = +- 8400 euros. Pouvez-vous me confirmer cela?

            D’avance merci,
            PM

          • Erik Deckers a écrit:

            Je vous le confirme: l’abattement est remboursable, prorata temporis (par annuités), si l’événement considéré a lieu après le 1er avril 2023.
            Cfr la FAQ récemment mise à jour.

          • Merci pour votre réponse.
            J’ai par contre du mal à comprendre ce que je devrai rembourser.
            Le temps écoulé, dans me cas disons 3 ans et deux mois en cas de vente rapide, ou les mois et années restantes?
            D’avance merci

          • Erik Deckers a écrit:

            Vous vous êtes engagé à occuper (/être domicilié) pendant 5 ans. Si vous l’occupez pendant 3 ans, vous aurez 2/5 à rembourser.

          • Cher monsieur, merci encore pour votre réponse.
            Bien cordialement,
            P

          • philippe a écrit:

            Cher monsieur,
            Concernant la date effective sur laquelle sera basée le remboursement de l’abattement si vente avant les 5 ans; est-elle celle de ‘l’offre acceptée, du compromis, de l’acte ou la date de nouvelle domiciliation?
            Exemple; je signe l’acte à 3ans et 11 mois et je déclare mon nouveau domicile à 4 ans et 1 jour.

            D’avance merci
            Philippe

          • Erik Deckers a écrit:

            l’adresse à laquelle les acquéreurs sont inscrits dans le registre de la population ou dans le registre des étrangers est considérée comme résidence principale. La date d’inscription dans ces registres vaut comme date d’établissement de la résidence principale (art. 46bis, al. 3, C. enreg. Rég. Brux.-C.)

  • Bonjour,
    L’abattement est-il en effet un avantage unique ou est-ce possible d’en profiter à plusieurs reprises? Disons, je vends mon bien, je rembourse l’abattement, puis je rachète un autre bien. Quelle est la situation à ce moment-là? Merci d’avance.

  • Sébastien a écrit:

    Bonjour,

    Que ‘est-ce que ça veut dire « résidence principale » ? Il suffit d’avoir remplir au début les conditions d’une domiciliation? Je pose la question pour les cas où on veut déménager à l’étranger avec un centre des intérêts vitaux à l’étranger (domicile effective, travail, famille) mais on reste en même temps domicilié dans l’appartement en Belgique avec la conséquence que je paierais la taxe communale additionnelle sur le IPP. Cela respect les conditions légales ou on doit vivre effectivement pendant 5 ans interrompue dans l’appartement ? Merci

    • Aurélien Bortolotti a écrit:

      Si vous partez à l’étranger, il n’y a plus de domicile en belgique et donc vous perdrez le droit à ce régime de faveur. Si par contre, vous êtes obligé pour des raisons personnelles de déménager, on peut revendiquer une exception, mais c’est de stricte interprétation

      Cordialement

      Aurélien BORTOLOTTI

      • Sébastien a écrit:

        Merci pour votre réponse. Cela vaudrait aussi si je garde la domiciliation (je reste dans le registre de la population) dans mon appartement en Belgique et que je ne le loue pas ?

  • Bonjour,
    nous avons acheté un appartement sur bruxelles il y a deux ans, mais ma femme va partir travailler en Allemagne. Comme il s’agit d’un changement de poste volontaire (car l’ambiance y était devenu inssuportable), nous allons probablement devoir rembourser l’abattement. Mais il s’agit d’une forte somme, comment procéder pour la rembourser? peut on payer sur plusieurs échiéances?

  • Bonjour Monsieur Deckers,

    A la fin du mois d’octobre 2022, je vais signer l’acte d’acquisition d’un appartement à Bruxelles. L’appartement est actuellement loué par un tiers sur la base d’un bail de résidence secondaire. Je souhaite profiter des droits d’enregistrement pour lesquels je remplis toutes les conditions. Je souhaiterais conserver le locataire tout en commençant dès maintenant ma période de 5 ans. Par conséquent, pourriez-vous, s’il vous me plait, me confirmer (ou non) que je suis autorisé à m’y domicilier dès la signature de l’acte tout en continuant dans le même temps à louer cet appartement ? Officiellement, cela signifierait que j’habite dans un appartement qui est ma résidence principale mais avec un locataire vivant aussi dans ce même appartement et qui me rémunère pour cela via un loyer sur la base d’un bail de résidence secondaire. D’avance, je vous remercie pour vos éclaircissements et vous souhaite une excellente journée. Bien cordialement, Florian.

    • Erik Deckers a écrit:

      La domiciliation effective devrait faire l’objet d’un contrôle: je suppose que vous en ferez, dans la réalité, votre résidence principale. Comment allez-vous gérer cette cohabitation ?

      • Merci pour votre retour. Oui, j’en ferai dans la réalité ma résidence principale. L’appartement est assez grand. Le locataire aura naturellement sa propre chambre et nous partagerons la cuisine/le salon. Confirmez-vous que cette organisation, certes particulière, est autorisée et surtout ne remet dès lors pas en cause la réduction des droits d’enregistrements ?

        Par ailleurs, je ne sais pas si il s’agit également de votre spécialité mais dans le doute, je me permets de vous présenter une autre réflexion: l’emprunt contracté pour l’achat de cet appartement est déductible fiscalement aux impôts. Dans la théorie, si je ne me trompe pas : à la Région bruxelloise si il s’agit de ma résidence principale et au Fédéral si il s’agit d’un bien destiné à être loué. Dans ce cas-ci, il s’agit de ma résidence principale mais je la loue également. Avez-vous une idée de la façon dont je dois m’y prendre pour profiter au mieux de cette déduction fiscale sur mon emprunt ? Je précise également que dans cinq ans, il est prévu que cet appartement ne soit plus ma résidence principale. Il sera utilisé uniquement à des fins de location et donc l’emprunt contracté sera alors, je suppose, intégralement déclaré aux impôts dans la case du « Fédéral ».

        • Aurélien Bortolotti a écrit:

          cher Monsieur,

          je vous conseille de faire idéalement un contrat de location d’une chambre avec votre locataire. Afin d’être correctement taxé, vous demanderez à l’administration du cadastre, une ventilation de l’appartement et surtout de la chambre.

          De la sorte, vous éviterez bon nombre de problèmes.

          cordialement

          Aurélien BORTOLOTTI
          Avocat

          • Bonjour Monsieur Bortolotti,

            Merci pour vos conseils. Et dans le cas où je conserve ma première idée : je suis domicilié dans l’appartement et le loue en même temps via un bail de non-domiciliation car cela arrange le locataire, dois-je bien aux impôts indiquer mon emprunt (pour déduction fiscale) à la Région bruxelloise et pas au Fédéral ? En partant du principe que le Régional a priorité sur le Fédéral.

            Bien à vous,
            Florian

          • AURÉLIEN BORTOLOTTI, a écrit:

            a priori oui, mais je ne suis pas sûr qu’en cas de contrôle, cela passera.

            Cordialement

  • Bonsoir
    Quelques petites mais relevant questions :
    Je suis un peu confondu sur la date d’entrée : 1 janvier ? 1 avril ? Pourquoi attendre à avril ? Sa approbation n’est pas sure (la crise arrive et l’argent manquera)?
    La date du compromis de vente sera déterminante pour bénéficier du nouveau système, donc doit le signer après 1 avril ? dans le cas d’une option, quelle est la date ? La date de l’acceptation de l’option ?
    Pour les propriétaires du encore régime actuelle : quelqu’un peut dire sur la possibilité de bénéficier aussi du pro-rata ? quelles sont les dernières infos sur cet sujet ?
    Merci d’avance et bien à vous
    JP

    • Erik Deckers a écrit:

      Notre article explique ce qui est actuellement en vigueur et ne se prononce pas encore sur les projets en cours dont les textes ne sont pas connus.
      Le nouveau système serait applicable dès le 1er avril 2023 (mais il faudra attendre que ce soit voté) et pourrait être appliqué aux actes authentiques consécutifs aux compromis de vente signés antérieurement à cette date.

    • Erik Deckers a écrit:

      Réponse complémentaire/actualisée: c’est publié.
      Cette nouvelle règle (prorata du nombre d’années) sera applicable aussi pour les biens achetés avant le 01/04/2023, si et seulement si le non-respect de la condition a lieu à partir du 01/04/2023.

  • Bonjour,
    Nous sommes devenus propriétaires d’un appartement 3 chambres en 2018 et nous nous y sommes domicilés un an plus tard après les travaux. Nous devrions logiquement y rester domicilés jusqu’en mars 2024.
    Nous envisageons d’acheter une maison dans la meme commune et nous pourrions nous y installer en mai 2023. Est-il raisonnable d’invoquer la naissance d’un 2 enfant depuis l’achat et le télétravail afin de demander une dérogation?
    Merci d’avance

    • Erik Deckers a écrit:

      Je crains que non, mais ce n’est pas moi qui décide.
      Par contre, dans les nouvelles dispositions en cours d’élaboration (augmentation de l’abattement, etc.), il est question de prévoir un remboursement prorata temporis. J’ignore si ce sera d’application aussi pour les anciens abattements…

  • Bonjour,
    J’ai une question sur l’abattement à Bruxelles.
    J’ai acheté un appartement 3 chambres et y ait établi ma résidence principale. Je souhaiterais maintenant mettre en location 2 des 3 chambres. Est-ce que cela poserait un problème vis-à-vis de l’abattement ? Cela serait-il considéré tout de même comme une colocation sachant que je serais le propriétaire bailleur mais aussi un des occupants…
    Merci pour votre réponse

    • Erik Deckers a écrit:

      Tant que vous restez occupant-domicilié sur place, je ne vois pas ce qui vous empêcherait de louer 1 ou 2 chambres (sauf réserve d’éventuelles contraintes urbanistiques et communales). L’idéal, c’est que ces autres occupants ne s’y domicilient pas.
      Consultez votre notaire.

    • Quertemont a écrit:

      Bonjour Fred,
      Avez vous eu confirmation que cela était légal ? Car je suis dans la même situation que vous, je souhaiterai prendre une colocation dans ma maison mais en Wallonie.
      Merci d’avance pour votre réponse.

      • Erik Deckers a écrit:

        Cette législation est régionale et cela n’a donc pas beaucoup de sens de vous interroger à ce sujet si votre abattement obtenu concerne la région wallonne…

  • Bonjour,

    En 2020, j’ai acheté un bien avec ma cohabitante légale. Maintenant nous souhaitons interrompre notre cohabitation légale et cela pose des problèmes vis-à-vis de la propriété de la maison qui est 50/50. Aucun des deux est en mesure de racheter la moitié du bien et par conséquent la revente semble inévitable. Quelles démarches à suivre pour un déclaration de force majeure? Est-ce que notre cas tombe bien dans cette définition?

    Merci

    • Erik Deckers a écrit:

      Je crains que non ( mais ce n’est pas moi qui décide)
      Tenez compte de ce remboursement dans la fixation du prix de revente.

      • Merci beaucoup pour votre réponse rapide, c’est très gentil. Effectivement on pensait de prévoir cela dans le prix de vente, compte tenu aussi des travaux de rénovation faits dans la maison.

        Je n’avais pas précisé que nous sommes les deux domicilié dans le bien en question et que un des deux devrait partir.
        Est-ce que vous suggérez d’analyser la situation avec le notaire ou avec la SPF?

        • Erik Deckers a écrit:

          Avec le notaire

          • bonjour je viens d’acheter une maison il y’a trois mois que je me suis installée mais je ne me plait pas du tout .
            ma question est de savoir si je peux la louer ,
            ou je suis obligé de rester domicilié pendant un nombre de temps
            merci

          • Erik Deckers a écrit:

            Si vous ne l’occupez pas vous-même, pendant 5 ans, vous devrez rembourser l’abattement obtenu.

  • Jonathan a écrit:

    Bonjour,
    Petite question sur la notion d’occupation du bien dans les 2 ans de l’acquisition…
    – Pour bénéficier de cette tolérance de 2 ans, doit-on être en mesure de démontrer qu’une occupation n’est pas possible (dû à des travaux par exemple) ?
    – Peut-on donner le bien immobilier en location durant ce laps de temps de 2 ans ? Dans l’esprit de la législation, je dirais non, mais je ne trouve aucun texte signalant le contraire.

    Je vous remercie,
    Jonathan

    • Erik Deckers a écrit:

      Il y a incompatibilité entre le 1 et le 2, non ?…

      • Jonathan a écrit:

        Oui et non 🙂
        Quid si une rénovation prend par exemple 6 mois. Il reste 1 an 1/2 avant de devoir occuper le bien. Pendant cette période, une mise en location du bien est-elle autorisée ?
        Merci 🙂

        • Erik Deckers a écrit:

          « Endéans les 2 ans à partir de la date de l’enregistrement de l’acquisition, vous devez vous domicilier dans le bien pour en faire votre résidence principale. »
          Je ne vois pas ce qui s’oppose à une occupation par un locataire dans l’intervalle. Que ce soit un bail existant au moment de votre achat ou un nouveau bail.
          Évidemment, il faut être certain que les lieux soient libérés à votre profit au moment de l’échéance…

  • Jonard a écrit:

    Bonjour;
    J’ai une question concernant l’abattement de droits d’enregistrement en Région Bruxelles Capitale.
    Je souhaite acheter un appartement avec ma compagne à Bruxelles. Je suis déjà de mon côté propriétaire d’un bien en pleine propriété à l’étranger (Portugal). Nous sommes tous les deux célibataires et vivant chez nos parents respectifs.
    Est-il possible pour nous de bénéficier de l’abattement ?
    Ce serait le premier achat de ma compagne.
    Merci

    • AURÉLIEN BORTOLOTTI, SOCIÉTÉ CIVILE D'AVOCATS À FORME DE SOCIÉTÉ À RESPONSABILITÉ LIMITÉE UNIPERSONNELLE a écrit:

      Malheureusement, vous êtes déjà propriétaire d’un bien au Portugal…

      • Giorgio La Rosa a écrit:

        Bonjour, vous pouvez indiquer la reference legal pour les biens à l’étranger? Il y a pas de reference a l’ubication de l’immeuble dans l’art. 46bis du C. enreg. Rég. Brux.-C. (ou dans les autre articles du code). Merci.

        • Aurélien Bortolotti a écrit:

          voici le texte légale: La réduction de la base imposable est subordonnée aux conditions suivantes:

          1o l’acquéreur ne peut posséder, à la date de la convention d’acquisition, la totalité en pleine propriété d’un autre immeuble destiné en tout ou en partie à l’habitation; lorsque l’acquisition est faite par plus d’une personne, chaque acquéreur doit remplir cette condition et, en outre, les acquéreurs ne peuvent posséder ensemble la totalité en pleine propriété d’un autre immeuble destiné en tout ou en partie à l’habitation;

  • Bonjour ,
    Je souhaite faire une demande de force majeure, mais je ne trouve nulle part les démarches à suivre, qui dois-je contacter ? Dois-je me déplacer en personne ou y a-t-il un formulaire à remplir ? Merci beaucoup pour vos conseils.

    • Erik Deckers a écrit:

      Pour connaître le bureau d’enregistrement concerné, prenez contact avec le Call Center 0257 257 57
      Ou avec votre notaire

  • Bonjour à tous,
    Je suis dans une siuation similaire à Tristan avec une évolution professionnelle m’amenant à quitter la Belgique moins de 2 ans apres y avoir établit ma résidence principale tout en bénéficiant de l’exonération partielle des frais d’enregistrements.
    @ Monsieur Bortolotti, selon votre experience cette situation pourrait permettre de revendiquer le cas de force majeure pour changement d’activité professionelle. De plus est il possible de conserver le bien en location ?

    @ Davide pourriez vous nous partager votre retour d »experience ?

    Bien à vous et un grand merci par avance

    • Aurélien Bortolotti a écrit:

      Bonjour Benoit,

      Pourriez-vous êtes plus précis sur les circonstances qui vous font quitter la belgique?

      a première lecture, je suis pessimiste quant aux chances de revendiquer l’exonération.

      Cordialement

      Aurélien BORTOLOTTI
      Avocat
      https://www.avocatbortolotti.com/

      • Bonjour Aurélien,

        Il s’agit d’une evolution professionnelle vers un role de plus grande importance non disponible en Belgique.
        A ce jour il s’agit uniquement d’une reflexion.

        Merci d’avance
        Bien à vous,

  • Bonjour, a partir de quelle date est pris en compte le moment ou commence la periode de l’abattement?

    • Erik Deckers a écrit:

      Pourriez-vous préciser votre question ?

      • A la suite de l’achat d’un appartement ayant beneficie de l’abattement, a partir de quel date est decompte les 5 ans? Visite de la police pour domiciliation? Quelle est la procedure qui officialise la date a partir de laquelle les 5 ans commencent a etre docpmte?

        • Erik Deckers a écrit:

          Pour conserver le bénéfice de l’abattement, le ou les acquéreurs doivent maintenir, sauf cas de force majeure, leur résidence principale dans l’immeuble acquis pendant une durée ininterrompue d’au moins cinq ans, à compter de la date d’établissement de leur résidence principale (à savoir, en principe la date d’inscription dans le registre de la population ou le registre des étrangers) dans l’immeuble pour lequel la réduction de base imposable a été obtenue.

          • Michelle Robert. a écrit:

            Bonjour, je reviens sur la question de Hugo ..mon apprt a été signé février 2018:( pile 5 ans) en février 2023 .
            L’agent de quartier est venu un an après …février 2019 .dois je attendre un an de plus ? Donc c est le passage de l’agent de quartier?? Merci 🙏

          • Erik Deckers a écrit:

            Avez-vous vérifié la date d’inscription dans le registre de la population ?

  • Bonjour Mr Deckers,

    J’ai acheté un appartment et j’ai bénficier de l’abattement.
    Je dispose de 3 chambres ,j’aurai bien voulu savoir si je riquais de rembourser l’abattement si je louais une des chambres avec la cuisine et les wc en commun tout en résidant moi même dans l’appartement.
    J’ai cru comprendre que ca deviendra une cohabitation de fait.
    Merci d’avance

    • Erik Deckers a écrit:

      A ma connaissance, la cohabitation n’est pas interdite, du point de vue « abattement ».
      Soyez cependant attentif à l’éventuelle incidence fiscale et urbanistique.

      • Bonjour, merci beaucoup pour votre réponse. j’ai également la même situation. Est-ce légale de faire un contrat et que la personne s’enregistre à la commune?
        Que voulez vous dire par eventuelle incidence fiscale et urbanistique?
        Merci d’avance

  • Bonjour M Deckers

    Merci pour votre initiative. Je viens vous poser trois petite questions.

    Je suis locataire, puis-je bénéficier de l’abattement si j’achète la place où j’habite et suis déjà enregistré et où je resterai enregistré?

    Dans le cas où le compromis est signé en 2022 et l’acte jusque l’année suivant (2023), est-ce que l’abattement est valable avec l’ancien ou le nouveau valeur (175000/21875 euros vs 200000/25000 euros)? Ou meilleur attendre pour 2023? Assumant bien sure que le projet de M Gatz avancera et sera en force le 1 janvier 2023. Ou sera Plus tard?

    L’abattement est il valable aussi pour ceux que ne sont pas fiscalement résidents in Belgique?

    Merci d’avance

    • Erik Deckers a écrit:

      – je ne vois pas pourquoi un locataire ne pourrait pas bénéficier de l’abattement en cas d’achat du bien qu’il loue
      – les modalités qui seraient d’application pour le nouvel abattement ?: les textes ne sont pas encore connus et doivent encore suivre le processus législatif. Voyez avec votre notaire s’il est possible de mettre en place une solution qui fige l’accord avec votre vendeur mais déplace l’opération en 2023. Par exemple, « option croisée » (demandez-lui, il vous expliquera)
      – il y a une contradiction entre « fiscalement non résident » et « déjà résident », non ? De toute façon, il conviendra de le devenir dès que vous aurez bénéficié de l’abattement.

  • Sébastien a écrit:

    Bonjour M Deckers,

    Encore une autre question qui est en rapport avec la question ci-dessous. Dans le cas ou on veut déménager à l’étranger c’est probablement pas de cas de la force majeure puisque c’est changement est volontairement (des autres avis?) . Cependant on pourrait rester domicilier dans son appartement et louer par exemple une chambre et faire aussi une déclaration d’impôt en Belgique. Cette solution devrait être parfaitement légale. Seul désavantage (il faut payer la taxe communale en Belgique). Il y a des experiences ou des avis quant à cette solution? Merci

    • Sébastien a écrit:

      Bonjour il n’y a pas d’expérience quant à cette méthode pour garder l’abattement ? Je serais très intéresse de partager des avis

  • Sebastien a écrit:

    Bonjour M. ,

    J’ai une question concernant la nouvelle loi / le nouveau projet de loi Sven Gatz. Le gouvernement bruxellois veut alléger la lourdeur fiscale. Parmi les assouplissement on trouve aussi un remboursement pro-rata dans le ou on vent le bien pendant la période de 5 ans d’occupation obligatoire. Le rembourse pro-rata est-il applicable seulement aux nouvel achats et aussi aux anciens bénéficiaires?

    Merci

  • Mirabela a écrit:

    J’ai acheté seul mon premier appartement avec abattement à Bruxelles l’année dernière en septembre.
    Entre-temps, ma vie a changé car je suis enceinte et je veux déménager avec mon partenaire car mon appartement est petit avec 1 chambre et nous travaillons tous les deux à domicile, donc ce sera très gênant à mesure que notre famille grandit et que ma vie a modifié. Puis-je demander la force majeure de l’abattement ?

    • Erik Deckers a écrit:

      Je crains que non, mais vous pouvez « tenter le coup ».
      Consultez votre notaire au préalable pour avoir son avis.

    • Bonjour Mirabela,
      Je suis dans la même situation que vous et serais intéressée d’avoir un retour sur votre expérience. Avez-vous fait la demande de force majeure ? Celle-ci a été acceptée ?

  • Bonjour,
    Petite question concernant l’abattement d’un terrain sur Bruxelles que nous avons acheté avec mon épouse en patrimoine commun.
    Nous avons vendu notre maison pour acheter un terrain.
    Sur la ligne du temps :
    Le compromis de vente de la maison a été signé le 24/01/2020.
    Le compromis de vente de l’achat du terrain a été signé le 14/02/2020 (nous avons demandé de bénéficié de l’abattement car le jour de l’acte du terrain a été programmé après le jour de l’acte de la vente de la maison)
    Acte de vente de la maison a été signé le 11/05/2020
    Acte de vente de l’achat du terrain a été signé le 13/05/2020 (en bénéficiant de l’abattement)

    J’avais posé la question à mon notaire et il m’avait repondu que le plus important était que le compromis de vente de la maison soit signé avant le compromis de vente de l’achat du terrain afin de demander l’abattement et également que l’ordre des actes de vente soit aussi de la même manière.
    Mais en parcourant cet article, je vois qu’il est écrit que pour bénéficier de l’abattement, nous ne pouvons pas être propriétaire d’un bien le jour du compromis de vente. J’avais toujours pensé que c’était basé sur le jour de l’acte de vente donc cela me fait un peu stresser maintenant.
    Si on part sur le principe que compromis de vente = vente donc cela veut dire que le jour de mon comprimis de vente de l’achat du terrain, je peux être considéré comme une personne n’ayant pas de bien même si dans les registres officielles le bien apparaîssait encore.
    Puis-je demande votre avis sur ma situation svp ? Est-ce que je cours un risque de devoir rembourser+amende ?
    Grand merci d’avance.
    L’ac

    • Erik Deckers a écrit:

      Je ne comprends pas pourquoi vous stressez subitement 2 ans plus tard.
      Au moment de signer le compromis d’achat du terrain, vous aviez déjà vendu (par compromis) votre maison.
      Et lors de l’acte authentique d’achat, vous n’étiez plus propriétaire de votre maison, vendue par antérieurement par acte de vente.

      • Un grand merci Mr Deckers pour votre réponse et surtout votre réactivité.
        La raison de mon stress est que j’ai écris à la SPF récemment un email en les informant qu’il sera très difficile qu’on aura notre domicile à l’adresse du terrain 13/05/2023 suite à tout ce qui s’est passé depuis que nous avons signé l’offre du terrain (ces fameux temps où Corona voulait dire bière et que l’Ukraine était un super pays touristique).
        Avant d’écrire cet email, j’ai parcouru les lois et j’ai vu qu’il est était noté « compromis de vente » et je me suis créé un stress inutile car cela ne respectait pas notre cas si on regardait au sens propre mais lorsqu’on réfléchis de manière posé, comme vous l’avez indiqué, c’est évident qu’on était en règle au moment de la signature.
        Pour la suite de mon histoire, j’ai monté un dossier costaud qui prouve que nous avons fait toutes les démarches pour construire sans perdre de temps mais nous avons eu la malchance de tomber en pleine période Corona pour la demande de permis et du coup la commune a délivré le permis en 11 mois, ensuite le choix de l’entrepreneur s’est fait sur celui qui pouvait démarrer le plus vite malgré le fait qu’il n’était pas le plus bon marché et après la signature pour construction « clé sur porte » en décembre, le conflit Russie-Ukraine a éclaté et comme aujourd’hui nous avons subit des délais pour tout. Actuellement, nous avons terrassé mais l’entrepreneur est en attente de sa commande d’acier et il m’a déjà signalé par recommandé que son obligation de construire en 1 an est déjà couverte par le cas de force majeur de guerre en Europe comme stipulé dans notre contrat de construction (respectant le format de la Confédération des constructeur).
        Du coup, il y a de forte de chance qu’on aura entre 1 et 3 mois de retard.
        J’ai expliqué cette situation à la SPF et ils m’ont répondu gentillement que les lois c’est lois et que dans tous les cas je devrai rembourser les droits complémentaires (l’avantage que nous avons reçu).
        Et concernant l’amende qui sera réduite (1/3 de l’avantage), je pourrai invoquer le cas de force majeure mais ce n’est pas sûr que cela sera accepté. Ils ne peuvent pas répondre si c’est force majeure tant que l’infraction n’est pas constaté donc ils te laissent dans le suspense.
        Cette anecdote aidera peut-être des gens qui ont l’intention de construire dans cette période instable que nous subissons.
        Puis-je demander votre avis Mr Deckers concernant notre cas ?

        Grand merci d’avance.

  • Ophélie a écrit:

    Un grand merci pour ces précieux conseils.
    Il me reste néanmoins une question : mon compagnon et moi sommes propriétaires d’une maison et il nous reste 3 ans avant de pouvoir quitter notre logement bruxellois sans perdre l’abattement fiscal.
    Toutefois mon compagnon et moi voudrions prendre une année sabbatique et partir faire un tour du monde. Nous resterions domiciliés dans notre maison pendant cette année mais souhaiterions en même temps la faire louer afin de pouvoir rembourser le crédit immobilier. Est-ce légal ? Y a-t-il des mesures que nous devons prendre pour justifier notre acte ?
    Un grand merci !

  • Julian Guerrero a écrit:

    Bonjour Mr Deckers
    Les règles en matière de forces majeures ne sont pas claires. Certains exemples de jurisprudence sont cités, mais existe-t-il une liste plus exhaustive? Dans mon cas, j’ai acheté un petit appartement sur plan il y a 2 ans et entre temps j’ai rencontré quelqu’un, avec une forte probabilité d’avoir un enfant avant les 5 ans de domiciliation obligatoire, ce qui rendrait l’appartement trop étroit. Est-ce le manque d’espace pourrait être considéré comme un cas de force majeure?

    • Erik Deckers a écrit:

      Je ne suis pas responsable de la clarté des règles: je tente de les expliquer…
      Je crains que la probabilité d’avoir un enfant ne puisse pas être considéré comme cas de force majeure.
      Mais, rien ne vous empêche de tenter de plaider votre cause, le moment venu.

  • Georges Camberlin a écrit:

    J’ai une question concernant l’abattement de droits d’enregistrement en Région Bruxelles Capitale.
    Je souhaite acheter un appartement avec ma compagne à Bruxelles. Je sui déjà de mon côté propriétaire de deux biens en Région Wallonne, en pleine propriété.
    Est-il possible pour ma compagne de bénéficier e l’abattement des droits d’enregistrement sur sa quote-part de l’acquisition ? Dans l’affirmative, comment se calcul son abattement.

  • Mathieu a écrit:

    Bonjour,

    J’ai acheté un appartement sur Bruxelles il y a 1 an et je m’y suis domicilié. Cependant, je pars actuellement 1 an en formation de ma propre initiative, formation non rémunérée, et je reviens vivre dans l’appartement dans 1 an. Pendant cette année là j’aimerai mettre mon bien en location afin de recevoir quelques revenus. Cette formation, essentielle pour ma profession, peut-elle être considérée comme un cas de force majeur, surtout que je reviens dans mon bien dans 1 an ? A qui dois-je faire une demande de dérogation ?

    Je remercie très chaleureusement quiconque m’aidera à éclairer ma lanterne et à avancer dans ma démarche.

    Très cordialement,

    Mathieu

    • Erik Deckers a écrit:

      En avez-vous parlé à votre notaire ?

      • Mathieu a écrit:

        Bonjour,

        Je lui ai envoyé un email en parallèle de mon message sur ce forum ci. Une réponse de sa part m’est parvenu également. Il précise qu’une demande (sans préciser à qui envoyer la demande) pourrait être effectué « mais sans garantie ». Je ne sais pas si quelqu’un a déjà eu un cas similaire?

        Très cordialement

        Mathieu

        • Erik Deckers a écrit:

          Demandez-lui s’il peut s’en occuper ou si vous devez introduire vous-même une demande et auprès de qui

          • Mathieu a écrit:

            Merci pour votre éclairage. Et merci pour vos excellentes explications dans cet article par ailleurs.

            Très cordialement,

  • Bernard a écrit:

    Bonjour, merci pour toutes vos explications,
    J ai une petite question à vous poser:
    J ai récemment acheté un bien avec ma mère (50% chacun). On a bénéfice de l abattement, est ce que on est obligé tous les deux d y avoir la résidence principale ?
    Ma mere a un appartement de fonction où elle doit absolument avoir l’adresse. On est un peu coincé et inquiet pour la suite

  • Bonjour,
    Je suis propriétaire d’une maison qui a été modifiée en maison de rapport.
    Nous avons récupéré un logement supplémentaire.
    Nous souhaitons mettre en location cette unité.
    Est-ce un problème suite à l’abattement que nous avons obtenus il y a 2 ans lors de l’achat?
    Nous occupons le reste de la maison.
    Merci pour votre réponse.

    • Erik Deckers a écrit:

      Je ne vois pas ce qui pourrait poser problème, tant que vous continuez à y résider.
      (NB: c’est tout de même mieux de poser les questions avant qu’après…)

  • Evgeniya Nikolova a écrit:

    Bonjour, et merci d’avance pour votre aide! Moi et mon partenaire avons acheté un appartement ensemble en novembre 2017. L’appartement est devenu notre résidence principale depuis le 24.11.2017. Nous aimerions revendre l’appartement (signer l’acte authentique avec l’acquéreur cet été, soit 4 mois avant la fin de la période de 5 ans pour la résidence principale), mais cependant nous le garderons comme résidence principale dans la commune et paierons un loyer au nouvel acquéreur . Dans ce cas doit-on rembourser l’abattement de 21.800€ ?

    • Erik Deckers a écrit:

      Solution alternative: signer le compromis et passer l’acte en fin novembre 2022, avec paiement par l’acquéreur à cette date-là et obligation, pour lui, de payer les droits d’enregistrement dans les 4 mois à dater du caractère définitif de la vente.
      Avez-vous parlé de votre préoccupation à votre notaire ?

      • Martina a écrit:

        Bonjour, Pourriez-vous s’il vous plaît confirmer comment le délai légal pour se conformer aux conditions est compté (L’acquéreur doit établir sa résidence principale dans l’immeuble acquis, dans les deux ans à compter de la date d’enregistrement du document (compromis de vente ou acte authentique), ou, en cas d’enregistrement tardif, à compter du dernier jour du délai pour l’enregistrement) ?
        Par exemple, si un acte a été enregistré le 01/02/2020, devons-nous établir résidence avant le 01/02/2022 ou le jour avant/après ? Merci d’avance.

        • Erik Deckers a écrit:

          Ma réponse n’engage pas l’administration….
          Mais, si je me réfère aux dispositions existantes, quand on dit « dans les 2 ans à compter de la date d’enregistrement » cela veut dire au plus tard. Et donc dans votre exemple, si l’acte a été enregistré le 01/02/2020, vous devez y établir votre résidence pour le 01/02/22 au plus tard.

          Par ailleurs, il faudrait savoir si l’administration considère d’office que c’est la date de signature de l’acte authentique qui est à considérer comme date d’enregistrement, car, en pratique, les droits d’enregistrement sont parfois payés quelques jours plus tard (par votre notaire).

          Vérifiez tout cela auprès de votre notaire.
          (Et s’il donne un avis différent, n’hésitez pas à le communiquer ici)

  • Bonjour. Merci pour toutes vos explications.
    J’ai une question concernant la revente d’un bien acquis avec l’abattement fiscal sur les 175k €.
    D’après vos explications, je comprends qu’il est possible de revendre un bien deux ans après son acquisition tout en bénéficiant de l’abattement sur le nouveau bien. Je suppose qu’on ne peut bénéficier qu’une fois de l’abattement et que l’opération consiste donc à rembourser l’abattement du premier bien mais d’en bénéficier sur le second, ce qui revient à une opération nulle. Ex: J’acquière un bien le 01/01/20 à Woluwé et je le revends avant le 01/01/022 pour en acheter un autre à Auderghem. Dans ce cas-ci, on se retrouve bien dans le cas de figure d’une opération nulle ? A
    Que se passe-t-il si je revends mon bien après le 01/01/2022 ? Faut-il rembourser l’abbatement et payer des droits sur l’entiérété du prix d’achat du nouveau bien si on s’y domicilie ?
    Que se passe-t-il si je souhaite vendre dans les deux ans (avant 2022) pour acheter un bien en région wallone et y habiter ? Je suppose que je devrai rembourser l’abbatement obtenu sur les 175k€ (Bruxelles) mais pourrai-je bénéficier d’avantages fiscales à l’achat en région Wallone ?

    • Erik Deckers a écrit:

      L’une des conditions pour pouvoir bénéficier de l’abattement lors de l’acquisition d’un bien, c’est n’être pas déjà propriétaire. Un assouplissement à cette règle, c’est de permettre de revendre le(s) bien(s) empêchant le bénéfice de l’abattement dans un délai de maximum 2 ans: vous bénéficierez alors d’une restitution (dans l’intervalle, vous aurez payé les droits pleins).

      Je n’ai donc pas écrit « qu’il est possible de revendre un bien 2 ans après son acquisition »… Vous faites un mauvais raccourci.

      • Ok merci. Donc pour être certain, si je souhaite vendre un bien acquis avec abattement endéans les deux ans. Je devrai dans un premier temps rembourser le montant de l’abattement de 21.875€ mais je pourrai en bénéficier à nouveau lors de mon nouvel achat (en région de Bruxelles) ?
        Comment cela se déroule-t-il entre région ? Si vente d’un appartement sur Bruxelles endéans les deux ans et achat dans une autre région par la suite?

        • Erik Deckers a écrit:

          Si vous revendez un bien acquis avec abattement, sans avoir respecté l’obligation d’y avoir votre résidence principale pendant 5 ans, vous devrez rembourser l’abattement obtenu (sauf cas de force majeure, admis par l’administration).
          Si au moment de votre nouvelle acquisition en région bruxelloise, vous n’êtes pas propriétaire d’un autre bien, vous pouvez bénéficier à nouveau de l’abattement.
          Si vous faites une acquisition dans une autre région, après avoir vendu l’appartement bruxellois, vous pourrez bénéficier des incitants de la région concernée (si respect de leurs règles).

  • Francois Dubois a écrit:

    Ma compagne et moi sommes chacun propriétaires d’un bien à Bruxelles (achetés individuellement en 2019 et 2020) pour lesquels nous avons tous les deux bénéficies d’un abattement sur les premier 175000 euros. Nous ne sommes pas cohabitants légaux et résidons chacun dans nos biens. Nous souhaitons acheter un bien plus grand ensemble, notamment dans le cas où la famille s’agrandirait. Il nous faudra vendre un des deux appartements pour financer le nouveau bien. Mais nous aimerions garder celui acheté en 2019.

    Quelles options s’offrent à nous concernant le traitement des abattements? Dans le cas où nous gardons un des deux biens, serions-nous condamnés à perdre nos deux abattement, sans pouvoir bénéficier d’un abattement sur le nouveau bien? Est-ce qu’une forme de restitution serait possible vers le nouveau bien?

    La seule option simple que nous voyons pour garder un abattement serait que l’un de nous reste domicilié dans le bien acheté en 2019? Mais quid du fisc il se fait que nous avons un enfant durant cette periode?

    Merci d’avance !

    • Erik Deckers a écrit:

      Vous devriez consulter votre notaire à ce sujet, au préalable.

    • Jérôme a écrit:

      Bonjour, afin de pouvoir bénéficier de l’abattement de votre nouveau bien vous devriez être tout deux « premier propriétaire » ou bien disposé à revendre vos 2 biens, rembourser les 2 abattements et faire une demande de restitution dans les 2 ans qui suivent l’achat du nouveau logement.

      Le fait que vous voudriez acheter ensemble le nouveau bien va vous mettre en défaut pour votre scénario car les 2 acheteurs sont déjà pleins propriétaires = pas d’abattement ou restitution possible si l’un ou les 2 le reste.

      Votre notaire sera de bons conseils sur cette question en effet.

  • Bonjour,
    j’ai acheté un appartement en Flandre et j’ai eu l’abattement de 3%.

    Est t il possible de louer un des chambre dans l’appartement ? en restant bien évidement dans l’habitation

    merci

    • Erik Deckers a écrit:

      Il faudra s’habituer à la régionalisation….
      Vous posez votre question dans un sujet dédié à l’abattement en région bruxelloise, alors qu’il s’agit d’un appartement en Flandre.
      En outre, les 3 % en Flandre, ce n’est pas de l’abattement, mais le bénéfice d’un taux réduit en cas d’achat d’un premier logement.
      Ceci étant précisé, je ne pense pas qu’il y soit interdit de louer une chambre: vérifiez auprès de votre notaire.

  • bonjour, j´ai acheté mon bien en bénéficiant de l´abattement, si je décide de ne pas y mettre mon adresse y´a t´il une amende de prévu? ou je devrait uniquement rembourser les 21875 euros?

    • Erik Deckers a écrit:

      si l’engagement d’établissement de la résidence principale :

      – n’est respecté par aucun des acquéreurs, ils sont indivisiblement tenus au paiement des droits complémentaires sur le montant de l’abattement et d’une amende égale à ces droits complémentaires (art. 46bis, al. 6, C. enreg. Rég. Brux.-C.) ou réduite à un tiers de ces droits complémentaires s’il n’y a aucune intention frauduleuse, par application du barème annexé à l’arrêté du 11 mai 2006 précité ;
      – n’est respecté que par certains des acquéreurs, les droits complémentaires dus et l’amende réduite (applicable s’il n’y a aucune intention frauduleuse) sont déterminés en proportion de la part légale, dans l’acquisition, des acquéreurs qui n’ont pas respecté l’engagement ;
      – n’est pas respecté pour cause de force majeure, les droits complémentaires restent dus mais l’amende n’est pas due ; seuls les acquéreurs qui ne peuvent invoquer la force majeure seront tenus de payer l’amende réduite (applicable s’il n’y a aucune intention frauduleuse) en proportion de leur part légale dans l’acquisition ;

      • Bonjour Maître, savez-vous ce qui est prévu sous ‘intention frauduleuse’? Je me retrouve dans la même situation car après la signature de l’acte nous avons décidé avec mon compagnon de suivre une opportunité à l’étranger pour sa part. J’ai continué à travailler pour mon entreprise en Belgique, donc nulle preuve que j’étais bien à l’étranger (sauf mon nom sur la location), je suis toujours restée domicilié en Belgique etc. Nous sommes rentrés depuis peu mais vivons dans une toute autre ville. Travaillant moi-même sur Bruxelles, je conçois bien qu’il n’y a aucune raison valable de ne pas avoir emménagé (pour ma part vu que je suis la seule propriétaire) dans l’appartement. L’appartement a été mis en location très rapidement après des brèves travaux avec un contrat de location de 3 ans. Vu les réglementations très flou et en fonction de la personne de contact, je me demande s’il y a une définition précise de ce qui est perçu comme fraude à ce sujet?

  • Bonjour,

    Merci pour votre travail! J’ai acheté un appartement en 2015 dans lequel j’ai résidé 2 ans. J’ai eu droit à l’abattement sur Bruxelles.
    En 2017, j’ai acheté une maison dans laquelle je réside depuis 5 ans. Je n’ai pas eu droit à l’abattement sur la maison étant déjà propriétaire de l’appartement. Aujourd’hui on me réclame le montant de l’abattement de l’appartement. Par contre, concrètement ça veut aussi dire que je n’ai pas eu droit à d’abattement sur l’ensemble de mes biens. Puis-je réclamer l’abattement sur la maison selon vous? Merci

    • Erik Deckers a écrit:

      Comme mentionné au point 6 de l’article: « Si l’acte notarié de vente du logement qui empêchait l’abattement est signé dans les deux ans de l’achat du nouveau bien sur lequel vous sollicitez l’abattement, il est dans ce cas possible de solliciter l’abattement (21.875 €) par voie de restitution. »
      Autrement dit, si vous aviez revendu l’appartement dans les 2 ans, et n’étiez donc plus propriétaire d’un autre bien, vous auriez pu demander, alors, l’abattement sur la maison par voie de restitution (avec les mentions adéquates dans votre acte d’achat de la maison).

  • Bonjour,
    Nous avons acheté un appartement en 2019 dans le cadre d’un projet d’habitat groupé. Nous avons bénéficier de l’abattement fiscal. Une des condition est d’y être domicilié dans un délais de 2 ans. Nous devions entrer dans notre logement en juin 2021 pour respecter cette condition.
    Malheureusement, pour diverses raisons le bien ne sera pas habitable avant décembre 2022, soit un an et demi plus tard.
    Le délai d’analyse et de validation de notre dossier de permis de construire par le service Urbanisme de l’administration communale a été très long (en raison de la pandémie selon eux).
    L’entreprise générale avec laquelle nous travaillons a quitté le chantier sans l’avoir terminé. Nous devons donc rechercher une entreprise en mesure de finaliser les travaux, ce qui retarde la livraison du chantier.
    La pandémie a entrainé un retard considérable de l’exécution du chantier et certains matériaux (comme les fenêtres par exemple) ont été livrées avec plusieurs mois de retard.
    De plus, dans le cas d’un habitat groupé, les travaux concernent plusieurs lots. Il s’agit d’une rénovation de 9 appartements au total.
    Le délais de 2 ans pour vivre dans le bien n’est pas réaliste pour un chantier d’une telle ampleur.
    Pensez-vous qu’un délais supplémentaire pourrait nous être accordé (en invoquant à la fois la force majeure et aussi le fait que la rénovation de biens dans le cadre d’habitat groupé est forcément plus longue) ?

    Merci pour votre réponse.

    • Erik Deckers a écrit:

      Je ne demande pas mieux que de vous faire plaisir, mais ce n’est pas moi qui décide….
      Il sera probablement plus prudent de prendre les devants plutôt que d’attendre que l’administration ne se rende compte de ce non-respect des délais.
      Consultez votre notaire et voyez avec lui à quel service il convient de s’adresser pour faire valoir ce qui pourrait être un cas de force majeure.

      • Merci pour votre réponse Monsieur Deckers.

        • Benjamin a écrit:

          Bonjour Monsieur,

          Un cas de force majeure a t-il pu être reconnu dans votre cas?
          Avez-vous pu obtenir un délai supplémentaire afin de ne pas devoir rembourser votre abattement?
          Je me trouve exactement dans la même situation et votre réponse m’aiderait beaucoup !

          Merci également à Monsieur Deckers pour ce site très utile.

          Cordialement,

          Benjamin

  • John Tohala Pulgarin a écrit:

    Bonjour,

    Je vais acheter mon premier bien à Bruxelels donc je bénéfici de l’abattement. Que se passe-t-il si je décide de le revendre apres 2 ans? Dois-je rembourser les droits d’enregistrements que je n’ai pas payé aux prix que je l’ai acheté (100k) ou dois-je payer tout l’abattement (21.875 euros)?

  • Henry Pascal a écrit:

    Bonjour Monsieur Deckers
    Mon filleul est célibataire et domicilié chez ses parents. Il y a 5 ans, il a acheté un appartement à Bruxelles il a bénéficié d’un abattement sur les premiers 60000€ de son achat.
    Il a habité son appartement Bruxellois sans m’y domicilié, par méconnaissance et négligence.
    (L’appartement n’a jamais fait l’objet de location sous quelque forme que ce soit)
    Aujourd’hui on lui réclame les montants de l’abattement ainsi qu’une amende.
    Il ne sait comment s’y prendre pour tenter de garder ses avantages et éviter l’amende.
    Merci de m’aiguiller.

    • Erik Deckers a écrit:

      Il a bénéficié de l’ancien système d’abattement.
      A priori, il a dû recevoir les explications lors de son achat.

      Tentez de démontrer qu’il a occupé effectivement les lieux pendant ces 5 ans et que l’absence de domiciliation n’est qu’une omission strictement administrative.

      Je ne suis absolument pas certain que cela sera valablement reçu, mais je ne vois pas d’autre solution.

  • Guillaume Cristini a écrit:

    Bonjour Mr Deckers,
    Avant toute chose, merci pour votre implication & vos réponses, car elles sont d’ores & déjà très utiles dans notre réflexion.
    Concrètement, puis-je faire valoir qu’une réorganisation dans mon entreprise actuelle (en cours depuis juillet) m’a contraint à me réorienter (sans trop de choix) vers une autre fonction interne avec une autre ligne managériale ne répondant plus à mes attentes.
    J’ai donc décidé de rechercher un nouvel emploi et je viens de recevoir une offre dans le sud de la Belgique.
    Tant pour mon bien être professionnel & ma santé mentale, je pense accepter ce poste, à 170km de Bxl.
    Nous sommes donc en réflexion quant à la possibilité de déménager suite à ce changement professionnel potentiel
    Puis-je faire valoir ceci afin de ne pas avoir à rembourser la totalité de cet abattement selon vous?
    Merci pour votre réponse

    • Erik Deckers a écrit:

      Cela me paraît « plaidable », mais ce n’est absolument pas moi qui décide…
      Posez la question à l’administration concernée, en étayant votre dossier.
      Vous êtes encore loin de l’échéance des 5 ans ?

      • Guillaume a écrit:

        Merci pour votre réponse
        Deux ans encore à attendre
        Mais je ne me vois pas attendre si longtemps pour changer ou prendre une job d’attente pdt cette période, pouvant créer une incohérence dans mon parcours professionnel

  • George Manuel a écrit:

    Bonjour,

    Pendant la période de 5 ans ,on puis loue l’acquisition soumis sur cette situation?

    • Erik Deckers a écrit:

      On doit y résider soi-même

      • George Manuel a écrit:

        Ou on dois réclamer quelqu’un?

        • Erik Deckers a écrit:

          Je ne comprends pas votre question

          • Je vais bientot etre proprietaire ( 1er achat) j aurais voulu savoir si mon petit copain peut se domicilier chez moi egallement ?
            Merci d avance pour votre aide

          • Erik Deckers a écrit:

            Du point de vue « abattement », si vous êtes seule acquéreur et remplissez les conditions requises, rien ne s’y oppose.

      • Thomas a écrit:

        Bonjour,
        J ai pu profiter de l’abattement pour l’achat de mon appart à ganshoren il y a 3 ans et demi. J’y vis seul. Mon meilleur ami aimerait venir vivre chez moi en collocation et donc se domicilier chez moi. Cela pose t il un problème au niveau de l’abattement ?

        • Thomas a écrit:

          Peut il se domicilier chez moi et garder son statut d ´isolé ?

          • Erik Deckers a écrit:

            Cela n’a rien à voir avec l’abattement, mais plutôt avec les législations sociales.
            Je crains qu’il ne perde son statut social d’isolé.
            Mais c’est à vérifier au préalable auprès de l’organisme concerné.

        • Erik Deckers a écrit:

          Ce n’est pas de la colocation…. car vous n’êtes pas locataire, mais propriétaire.
          Cela étant dit, au niveau de l’abattement obtenu, il n’y est pas prévu de vous obliger à vivre seul.

  • Bonjour, j’ai acheté un bien en août 2017 et domiciliée depuis septembre 2017. J’aimerais le revendre mais puis-je le revendre avant les 5 ans et m’arranger avec les nouveaux propriétaire pour le louer quelques mois jusque septembre 2022?
    J’ai entendu que si je vendais dans les 5 ans je risquais de payer des taxes sur la plus value ?
    Merci beaucoup

    • Erik Deckers a écrit:

      Il n’y a pas de taxation sur la plus-value en cas de revente de son propre logement. Voir notamment:
      https://www.pim.be/faq-items/je-revends-taxation-sur-la-plus-value/

      Quant à votre idée de devenir locataire: si vous vendez au mois de mai (par compromis de vente), l’acte et le transfert de propriété ne sera opéré que 4 mois plus tard, soit en septembre.
      N’est-ce pas plus sage et prudent d’attendre encore 5-6 mois avant de vendre ?

      • J’aimerais pouvoir le vendre maintenant pour avoir une idée précise du budget pour mon prochain bien. Et cette méthode me permettra d’avoir un logement le temps de trouver autre chose. Vous pensez que de cette manière je devrai remboursée sachant que je serai domiciliée jusque septembre ?
        Merci pour vos réponses

        • Erik Deckers a écrit:

          « Pour conserver le bénéfice de l’abattement, le ou les acquéreurs doivent maintenir, sauf cas de force majeure, leur résidence principale dans l’immeuble acquis pendant une durée ininterrompue d’au moins cinq ans, à compter de la date d’établissement de leur résidence principale (à savoir, en principe la date d’inscription dans le registre de la population ou le registre des étrangers) dans l’immeuble pour lequel la réduction de base imposable a été obtenue. »

          Il n’est pas mentionné que l’acquéreur doit rester propriétaire.

          Consultez toutefois votre notaire en temps utile.

  • Bonjour. Merci pour votre article très intéressant. Concernant les 5 ans de résidence principale, à partir de quand, de quelle étape l’administration considère-t-elle que nous sommes officiellement domiciliés?

    • Erik Deckers a écrit:

      Extrait du commentaire officiel:
      « l’adresse à laquelle les acquéreurs sont inscrits dans le registre de la population ou dans le registre des étrangers est considérée comme résidence principale. La date d’inscription dans ces registres vaut comme date d’établissement de la résidence principale (art. 46bis, al. 3, C. enreg. Rég. Brux.-C.) ; »

  • Bonjour,
    Merci pour cet article détaillé avec les exemples en appui. Je n’ai pas trouvé d’exemple ressemblant à mon cas. Je me permets donc de poser la question: j’ai reçu par donation la moitié d’un appartement dont je souhaite acheter la deuxième moitié pour devenir plein propriétaire sur 100% de l’appartement. Pourrai-je bénéficier dans ce cas de l’abattement?

    Merci!

    • Erik Deckers a écrit:

      Désolé, mais je ne suis pas certain de la réponse à donner: donc, je préfère m’abstenir. Avez-vous posé la question par exemple à votre notaire ? Et si vous avez obtenu une réponse de qualité quelque part, n’hésitez pas à revenir ici pour la partager à nos lecteurs.

  • Bonjour,
    Merci pour cet article! Savez-vous s’il est possible, tant que l’acheteur reste domicilié dans le bien acheté, de vivre en colocation avec d’autres personnes, également domiciliées?

  • Bonjour Monsieur,
    Merci pour votre article très intéressant. Je me pose encore une question. Actuellement, j’achète un appartement comme premier bien pour m’y domicilier et bénéficier donc du droit d’abattement. Ma question est la suivante : admettons que dans 3 ans, je décide de revendre mon appartement pour un autre bien, pourrais-je encore bénéficier des avantages de l’abattement ? Si non, dois-je rembourser les 2 ans restant ? Si oui, le compteur reprend-il à 0 pour les 5 ans ou puis-je faire « courir » mon abattement sur mon nouveau bien à partir des 3 ans ?
    Merci d’avance pour votre réponse
    Bàv

    • Erik Deckers a écrit:

      L’abattement est un montant déduit du prix de vente sur lequel on ne calcule pas de droits d’enregistrement. Il ne s’agit pas de l’étaler dans le temps.
      L’une des conditions à remplir pour éviter de devoir rembourser les droits impayés est de rester domicilié dans les lieux pendant 5 ans. Si vous respectez ce délai, vous pouvez ensuite revendre et bénéficier à nouveau de cet abattement (si toujours d’application) sur votre nouvel achat: mais il faudra attendre 5 ans.

  • Bonjour,

    Merci pour la rédaction de ce cette article, j’ai malheureusement pas trouvé la réponse à ma question. Voilà j’ai bénéficier de l’abattement pour l’achat de mon appartement il y a 4 ans. Je souhaite maintenant racheter l’appartement de mon voisin du dessus pour faire de la location, est-ce un problème concernant l’abattement que j’ai reçu? Merci

    • Erik Deckers a écrit:

      Ce n’est pas parce qu’on a bénéficié d’un abattement sur l’achat de sa propre résidence principale qu’il est interdit d’investir, en plus, dans un autre bien…
      Il faudra simplement éviter que l’administration ne mélange ses pinceaux en confondant votre appartement avec celui que vous allez mettre en location…
      Parlez-en à votre notaire.

  • Bonjour, merci pour votre article et pour vos réponses.
    En 2019 j’ai acheté un appart à Bruxelles avec mon épouse en bénéficiant de l’abattement fiscal; maintenant, si rien ne change pour mon épouse qui restera vivre dans la même maison, moi, pour des raisons professionnelles, je vais travailler à l’étranger pour plus d’un an. Je dois donc changer de domicile. Dois-je rembourser la totalité de l’abattement ou seulement la moitié (puis que la maison est à nom des tous les deux mais une seule personne ne remplit plus les conditions) ?
    Merci, bien cordialement

    • Aurélien Bortolotti a écrit:

      En fait, vous pourriez revendiquer la force majeure me semble-t-il.

      L’ouvrage de référence « Droits d’enregistrement », tome Ill, n° 111/8283 e.s., 111/1 1 0, 111/14082 e.s. de Monsieur Werdefroy dresse une liste de cas pratiques qui ont été considérés comme des cas de force majeure par l’administration et/ou la jurisprudence, par exemple: le décès de l’acquéreur, une maladie grave ou un accident grave survenu à l’acquéreur, une modification de l’activité professionnelle,

    • Aurélien Bortolotti a écrit:

      vous rentrez dans l’hypothèse de la force majeure.

      L’ouvrage de référence « Droits d’enregistrement », tome Ill, n° 111/8283 e.s., 111/1 1 0, 111/14082 e.s. de Monsieur Werdefroy dresse une liste de cas pratiques qui ont été considérés comme des cas de force majeure par l’administration et/ou la jurisprudence, par exemple: le décès de l’acquéreur, une maladie grave ou un accident grave survenu à l’acquéreur, une modification de l’activité professionnelle, une modification de la vie familiale des acquéreurs (divorce, cessation de cohabitation), des troubles de droit (expropriation, déclaration d’insalubrité) et la violence physique ou morale. Ces différents cas ne constituent pas ipso facto une force majeure, ils doivent réellement avoir empêché l’acquéreur de remplir son obligation de maintenir sa résidence principale dans l’immeuble acquis. De plus, cette liste n’est pas exhaustive, d’autres motifs peuvent être admis sur base de la définition générale de la force majeure.

      Aurélien BORTOLOTTI
      Avocat

      • Tristan Hoogewys a écrit:

        Bonjour Monsieur Bortolotti,
        Merci pour votre intervention et @davide pour la question.
        Je me retrouve dans la même situation, je désire partir travailler à l’étranger (en France) et j’ai bénéficié de l’abattement il y a maintenant 2 ans et demi.
        Deux questions me viennent :
        – Est-ce que la résidence principale est obligatoire liée à la résidence fiscale ?
        – Est-ce que ce sont des cas de jurisprudence ou des cas qui doivent être justifiés systématiquement ? Car dans mon cas, rien ne m’oblige à devoir aller exercer mon activité professionnelle en France…

        @davide, qu’avez-vous décidé pour finir ?
        Bien à vous et un grand merci d’avance pour vos réponses.

  • Emmanuel a écrit:

    Bonjour,
    J’hésite à solliciter l’abattement fiscal à £Bruxelles (21975), car la contrainte d’y résider 5 ans peut être un problème. Je vis chez mes parents, et s’ils devaient quitter leur maison dans les 5 ans et que je souhaite y retourner, je devrais quitter le domicile bruxellois (sinon forte taxe car résidence secondaire). Sans l’abattement, je pourrais remettre le bien de Bruxelles en location et percevoir un loyer. Les charges/frais sur 5 ans sont grosso modo identiques à la valeur de l’abattement. Quel est le mieux pour moi ? Merci d’avance de votre conseil.

    • Erik Deckers a écrit:

      Avec des « si », on met Paris en bouteille…
      Et si vos parents quittent leur maison avant votre propre délai de 5 ans, qu’est-ce qui vous empêcherait de plutôt louer la dite maison (au lieu de votre achat bruxellois) ?

      • Emmanuel a écrit:

        parce qu’ils ont 75 ans, et que je souhaite garder cette maison, pour raisons personnelles et affectives.

        Qu’en est-il si je quitte le bien dans ce délai, sans cas de force majeur à invoquer ?
        La réduction serait à rembourser, c’est évident, mais les textes parlent d’une amende (droits complémentaires), mais dans d’autres textes, cette amende serait supprimée.
        Pouvez-vous me dire ce qu’il est en ? quel est le montant de cette amende et comment le calculer ?

        Merci d’avance.

    • Aurélien Bortolotte a écrit:

      C’est une question de cout effectivement. Vous devez mettre en balance l’abattement et la taxation des loyers au niveau fédéral (RC indexé + 40 %). Si de fait, vous savez ou vous pensez fortement que vous ne resterez pas 5 ans, cela ne sert à rien de le tenter ou alors vous le provisionnez.

      Cordialement

      Aurélien BORTOLOTTI
      avocat

  • Clémence a écrit:

    Bonjour,

    Tout d’abord, merci pour la qualité et la précision de votre article. Je suis en train de réfléchir à un premier achat immobilier et il n’est pas chose aisée de tout comprendre.

    J’ai bien compris que si je déménage avant 5 ans, je devrai rembourser l’abattement fiscal. Je me pose une autre question à laquelle peut-être vous saurez répondre : qu’en est-il vis-à-vis des banques ? En effet, j’ai lu que les règles concernant les apports pour les prêts diffèrent que l’on veuille vivre dans le bien ou non. En effet, on demanderait 10% d’apport si c’est un emprunt pour une habitation propre, et 20% d’apport si c’est pour une location.

    Si donc je déménage et met mon bien en location, le contrat conclu avec la banque est-il caduque car je ne vivrai plus dans l’appartement ? Vont ils vouloir modifier le prêt ? Je ne trouve cette information nul part…

    Merci d’avance et belle journée.

  • Bonjour,
    Petite question concernant une des conditions de l’abattement fiscal en région bruxelloise.
    J’ai acheté mon appartement le 25 juillet 2017 et m’y suis domiciliée le 7 août 2017. Je souhaite à présent le revendre.
    Il est stipulé dans les conditions de l’abattement que l’on doit y résider 5 ans.
    Ma question est la suivante : puis-je le revendre quelques mois avant l’échéance de ces 5 ans tout en y restant domiciliée jusqu’au 7 août 2022 ?
    Je voudrais être certaine de respecter toutes les conditions pour ne pas être pénalisée.
    Je vous remercie d’avance pour vos conseils.
    Très cordialement.

    • Erik Deckers a écrit:

      C’est à manier avec prudence… Votre futur acquéreur ne va-t-il pas s’y domicilier également ?
      A moins que vous ne vendiez avec mention à l’acte authentique d’une occupation prolongée par le vendeur, mais il y aura un calcul prof fisco à faire pour cet avantage lié à la vente.
      Bref, l’idéal, ce serait d’attendre le printemps prochain pour mettre en vente et de passer l’acte après le 7 août 2022.

      • Bonjour,
        Merci pour votre réponse. Je vais suivre votre conseil judicieux et patienter pour la mise en vente de mon appartement.
        Cela dit, en parlant de « calcul pro fisco », pensez-vous que celui-ci serait nécessaire si je m’arrange avec le futur propriétaire pour rester dans l’appartement 1 ou 2 semaines maximum après l’acte ?
        J’avais pensé à cette possibilité au cas où on n’ arriverait pas à combiner, à la même date, acte de vente et acte d’achat de ma future habitation.
        Merci en tout cas de prendre le temps de nous lire et de nous conseiller.
        En vous souhaitant un excellent week-end ! Bien à vous.

        • Erik Deckers a écrit:

          Si l’acquéreur est d’accord de vous laisser dans les lieux pendant 15 jours après l’acte et le complet paiement du prix, il y aura une retenue sur le prix à prévoir pour garantir que vous quittiez effectivement les lieux à l’échéance promise.
          Pour le pro fisco, si c’est à brève échéance, il conviendrait de stipuler que le prix de vente convenu tient déjà compte de cette libération différée et que, pro fisco, cette valeur incluse est fixée à …. euros.
          Il conviendra, le moment venu, de prendre conseil auprès de votre propre notaire.

  • Bonjour et merci pour cet article.

    J’ai une question à laquelle je ne trouve pas réponse.
    J’ai acheté un appartement il y a 1 an en Région bruxelloise. Je m’y suis domiciliée en février 2021 (après départ de mon locataire). J’ai bénéficié de l’abattement des droits d’enregistrement.

    Toutefois, j’envisage de quitter cet appartement (pour éventuellement le louer) et risque donc de devoir rembourser l’abattement.

    Si, à l’avenir, j’achète de nouveau en Région bruxelloise, pourrais-je en bénéficier « à nouveau » puisque j’aurai remboursé celui obtenu ?
    Si je loue le bien, je ne serai pas primo-acquéreuse. Mais qu’en est-il si je vends le bien à l’avenir avant d’en acheter un autre ?

    Très cordialement,
    M.

    • Erik Deckers a écrit:

      La réponse se trouve dans l’article:
      « La question se pose de savoir si l’acquéreur peut en bénéficier si au jour de l’acte notarié d’achat, il a entre-temps vendu le logement (précédent) ? La réponse est positive en ce sens qu’il a droit à une restitution compensatoire égale à l’abattement, raison pour laquelle les notaires acceptent de procéder à la réduction immédiate des droits d’enregistrement, bien qu’au jour du compromis le logement précédent n’était pas encore vendu par acte notarié.

      Si l’acte notarié de vente du logement qui empêchait l’abattement est signé dans les deux ans de l’achat du nouveau bien sur lequel vous solliciter l’abattement, il est dans ce cas possible de solliciter l’abattement (21.875 €) par voie de restitution. »

  • Vanessa a écrit:

    Bonjour,
    J’ai acheté un appartement à Bruxelles en 2016;
    En 2018 compagnie m’envoie en expatriation aux État Unis pour 2 ans et sous leur recommandé je me desinscrit de la commune.
    Cette année je reçois un courrier du SPF pour le remboursement de l’abattement, auquel je répond que c’est un cas de force majeure: relocation a l’étranger.
    Dans mon contrat il y a la fameuse clause de mobilité:
    Lieu de travail à Bruxelles avec possibilité de transfert n’importe où en Belgique. De plus l’employé s’engage à effectuer des taches de courte ou longue durée en Belgique ou a l’étranger.

    La personne qui a revu ma réponse a déterminé que la force majeure ne s’applique pas car le contrat prévoit l’exécution de taches à l’étranger et que le caractère “imprévisible” n’existe pas dans ce cas.
    Or dans ce cas il s’agit d’un transfert temporaire dans une autre filiale, avec signature d’un avenant suspendant le contrat initial et déterminant que je suis désormais un employée de la filiale aux USA.
    Pour moi il s’agit bien d‘un transfert de lieu de travail en dehors de la Belgique, non prévu par le contrat et non une simple mission de déplacement professionnel (lui prévu dans le contrat).
    La jurisprudence en France défini bien la différence entre clause de mobilité/transfert et clause de déplacement professionnel;
    J’essaie de trouver des lois ou texte officiel sur lesquels je pourrais m’appuyer pour ma réponse au SPF et éviter le remboursement mais rien de bien concluant. Sauriez vous que faire dans ce cas?
    Merci par avance

    • Erik Deckers a écrit:

      En cas de désaccords persistants avec un service fiscal du SPF Finances, vous pouvez vous adresser au :

      Service de Conciliation fiscale
      Boulevard du Roi Albert II, 33 boîte 46
      1030 – Bruxelles
      conciliateurs.fiscaux@minfin.fed.be(link sends e-mail)
      Pour plus d’information sur les cas concrets où ce service peut intervenir, voyez aussi http://www.conciliationfiscale.be

      extrait de:
      https://finances.belgium.be/fr/Contact/conciliation_fiscale

    • Bonsoir
      J ai acheté un appartement y a 1 ans et je me marie en janvier 2022 et moi et ma future épouse allons acheter une maison avons nous droit à un abatement car elle n est pas propriétaire et aussi vais je devoir rembourser l abattement si je me domicilié dans notre future maison

      • Erik Deckers a écrit:

        (posté pour compte de Me Bortolotti)
        Au moment du compromis de vente, l’acquéreur ne peut pas posséder la totalité en pleine propriété d’un autre bien immeuble destiné en tout ou en partie à l’habitation.

        Pour cette condition, il existe une exception : l’abattement «par voie de restitution». Si l’acquéreur possède, au moment de la conclusion du compromis de vente, la totalité en pleine propriété d’un autre immeuble destiné en tout ou en partie à l’habitation et s’il le revend endéans les 2 ans à compter de la date d’enregistrement de l’acte d’acquisition de la seconde habitation, il pourra demander l’application de l’abattement par voie de restitution ;

        A vous de voir si vous êtes dans les conditions car vous ne nous dites pas si vous gardez ou vendez votre ancienne maison

        Cordialement

        Aurélien BORTOLOTTI
        Avocat

  • Bonjour et merci pour l’article et toutes réponses ! J’ai acheté un bien en copropriété indivisée avec mon partenaire (pas de cohabitation légale, marriage etc), en 2021 en bénéficiant des droits d’abattement. Je vais encommancer un nouveau travail avec une organisation internationale basée a Bruxelles sur un régime défiscalisé. Est ce que on doit reimburser l’abattement?
    Autre question reliée, si on a bénéficié des droits de abattement pour un achat en copropriété, est ce que on peut en bénéficier pour un achat fait individuellment? Merci

  • Sébastien a écrit:

    Bonjour

    En cas de revente d’un bien endéans la période des 5 ans sans pouvoir évoquer la force majeure, avez-vous une idée du délai dans lequel Bruxelles Fiscalité vient frapper à votre porte pour réclamer ses 21875 €

    Bàv

    • Erik Deckers a écrit:

      Bonne question !
      Je suppose que ce sera retenu sur votre prix de (re)vente lors de la signature de l’acte.
      Merci de vérifier cela auprès de votre notaire et ce serait sympa de revenir ici pour répercuter la réponse obtenue.

  • Bonjour Mr j aurais 2 questions à vous poser.
    1: au sujet des 5 ans celle ci est calculé à partir de la date de signature de l acte d achat .
    Ou la date à laquelle nous sommes domicilier à la commune ?
    2: on m à diagnostiquer une maladie qui me permet de me déplacer difficilement étant dans un appartement au 2 e étage et sans assenceur .peut on faire une demande de dérogation pour force majeur ?
    Merci d avance pour vos réponse

    • Erik Deckers a écrit:

      Extrait de la circulaire:
      L’acquéreur doit établir sa résidence principale dans l’immeuble acquis, dans les deux ans (dans les trois ans pour les appartements sur plan ou en construction) à compter de la date d’enregistrement du document (compromis de vente ou acte authentique), ou, en cas d’enregistrement tardif, à compter du dernier jour du délai pour l’enregistrement :

      – tous les acheteurs doivent avoir l’intention d’établir leur résidence principale dans le bien acquis et résider effectivement à l’endroit du bien acquis ;
      – l’adresse à laquelle les acquéreurs sont inscrits dans le registre de la population ou dans le registre des étrangers est considérée comme résidence principale. La date d’inscription dans ces registres vaut comme date d’établissement de la résidence principale (art. 46bis, al. 3, C. enreg. Rég. Brux.-C.) ;
      – on peut démontrer que la date de l’inscription ne correspond pas à la date de l’établissement de la résidence principale. »
      C’est donc la dare d’inscription et pas la date d’achat.

      En ce qui concerne l’autre point, il conviendra d’établir que la modification de l’état de santé est intervenue postérieurement à l’achat. Il faudra ensuite aller plaider votre cause, dont le résultat n’est pas garanti…

      • Encore merci pour vos lumières Pourriez vous me dire à qui dois je faire ma demande de dérogation ?
        Car je ne trouve pas les coordonnées merci

        • Erik Deckers a écrit:

          Il convient de s’adresser au « bureau Sécurité juridique » (ancien nom: bureau des hypothèques ou de l’enregistrement) dans le ressort duquel le bien immeuble acquis est situé. Le notaire qui a reçu votre acte devrait pouvoir vous aider.

  • Bonjour,

    Merci pour cet excellent article.

    Je souhaiterais également vous poser une question. Celle-ci porte sur la condition suivante : « L’avantage est octroyé pour les biens dont le prix de vente ne dépasse pas 500.000 EUR ».

    Admettons que j’achète un appartement sur Bruxelles pour 480.000 EUR. Ensuite, je décide d’acquérir l’année suivante, auprès du même vendeur, un des garages du bâtiment pour 30.000 EUR. Est-ce que l’administration me demandera le remboursement de l’abattement étant donné que je suis désormais propriétaire d’un bien comprenant un garage et dont la valeur totale excède les 500.000 EUR ?

    Merci d’avance pour votre réponse.

    • Erik Deckers a écrit:

      Il s’agit de 2 opérations différentes et l’achat ultérieur du garage est indépendant de l’achat de l’appartement sur lequel vous bénéficiez de l’abattement (si conditions réunies).
      Je ne vois pas pourquoi on pourrait remettre en cause l’abattement obtenu.

      • Merci 🙂

        • Bonjour!
          Merci pour votre article très éclairant. Votre réponse à David s’applique-t-elle également dans le cas suivant:
          Nous avons acheté en 2021 les deux appartement qui constituait à l’époque une maison unifamiliale. Nous avons bénéficié de l’abattement sur l’un des deux appartements. Après mûres réflexions sur nos projets familiaux, nous avons aimerions « réunir » les deux appartement et en faire à nouveau une maison unifamiliale (travaux nécessaires avec demande de permis d’urbanisme).
          Devrons-nous rembourser l’abattement vu que la maison dépassera du coup les 500.000 EUR?
          D’avance merci pour votre éclairage!
          Beau dimanche,

          • Erik Deckers a écrit:

            Beau cas de figure….
            Au sens strict de la loi, si vous aviez acheté le tout en une seule opération, vous dépassiez les 500.000 € et n’obteniez pas l’abattement.
            L’exemple de David est différent (2 achats différents différés dans le temps).
            Dans votre cas, il s’agit de 2 achats simultanés que vous voulez, dans un 2e temps réunifier.
            Ne soyons pas « plus catholique que le pape » : tant que vous restez domiciliés sur place, l’administration se rendra-t-elle compte de la réunification projetée ? (ce n’est qu’un avis personnel)

          • Jérôme a écrit:

            Bonjour,
            Vous avez acheté 2 appartements, 1 bien d’investissement et 1 bien où vous habitez pour lequel vous avez pu bénéficier d’un abattement.

            Le fait qu’aujourd’hui vous voudriez changer l’affectation du bien d’appartement à maison uni-familiale ne change « selon moi » rien. Surtout que vous allez continuer à habiter le logement.

            Quelle est l’avantage pour vous de passer en unifamiliale ?
            Pourquoi ces travaux demandent-ils un changement d’affectation ? (pour les primes?)
            Vous pourriez le faire après la période de 5 ans mais à votre place je conserverai l’affectation actuelle pour la revente plus tard.

  • Maurice a écrit:

    Bonjour,

    Merci pour votre article,
    Une grossesse pendant la période de domiciliation des 5ans pour un studio constitue un cas de force majeur ?
    Merci pour votre réponse,

    • Très intéressé par la réponse

    • Erik Deckers a écrit:

      L’obligation de domiciliation n’impose pas une abstinence de relations intimes…
      Plus sérieusement, vous devriez demander à votre notaire de poser la question à « son » receveur.

      • Bonjour

        j’ai posé la même question à mon notaire qui m’a dit de demander directement à l’administration. A qui demander ?

        • Erik Deckers a écrit:

          Il convient de s’adresser au « bureau Sécurité juridique » (ancien nom: bureau des hypothèques ou de l’enregistrement) dans le ressort duquel le bien immeuble acquis est situé. Le notaire qui a reçu votre acte devrait pouvoir vous aider. Ou le call center des Finances: 02 572 57 57

  • Bonjour,
    Est ce que l’acquisition d’un bien par vente publique est soumis à un abattement?

    • Aurélien Bortolotti a écrit:

      les textes légaux ne précisent pas si le bien doit être acquis autrement qu’en vente publique. Cela me semble par ailleurs discriminatoire d’envisager une restitution pour les autres cas.

      Cordialement

      Aurélien BORTOLOTTI
      Avocat
      https://avocatbortolotti.com/

    • Erik Deckers a écrit:

      Si votre question est de savoir si vous pouvez bénéficier d’un abattement dans le cadre d’un achat en vente publique, la réponse est: si toutes les conditions sont réunies, je ne vois pas ce qui s’y opposerait (à l’obtention de l’abattement)

  • Bonjour monsieur, voulant revendre mon appartement à Bruxelles pour acheter une maison avec mon compagnon, je sais qu il me faudra rembourser l abattement. Toutefois qu en est-il d une amende en plus? Une legende urbaine? J ai téléphone au spf fiscalite qui ne connait pas l existence d une amende en plus. Ils m ont renvoyé vers Bruxelles fiscalité. J attend leur réponse. Je trouve ça bien étrange de ne pas trouver une information claire et le montant d une possible amende. Sur quoi et comment la calcule-t-on ? Merci pour vos éclaircissements

  • Grégoire a écrit:

    Bonjour,

    J’ai achété un appartement en Octobre 2016 et y suis domicilé depuis Décembre 2016 avec ma compagne.
    Je pars pour un grand voyage avec elle pour 1 an de voyage. Durant notre absence j’aimerais louer mon appartement.
    Est-ce possible de conserver ma résidence principale dans l’appartement? Les locataires pourront-ils se domicilier? Est-ce que le mécanisme d’absence temporaire peut être utilisé dans mon cas?
    Est-ce que je risque une amende de la part de la fiscalité?

    Un grand merci pour vos réponses

  • Mon mari a acheté (et enregistré comme résidence principale) un appartement en juillet 2017, il sera donc libre de vendre en juillet 2022 sans avoir à rembourser l’abattement. Pouvons-nous commencer à annoncer le bien à vendre avant cette date, et si nous trouvons un acheteur signer un compromis avant juillet 2022, et signer les actes de vente en août 2022 sans perdre l’abattement ?

    • Erik Deckers a écrit:

      Tant que cela reste sa résidence principale jusqu’en août 2022, je ne vois pas ce qui s’y opposerait.
      Il serait probablement plus prudent de faire usage du système des options croisées (consultez votre notaire), notamment pour le délai fiscal de 4 mois entre la vente et l’acte.

  • Aurore a écrit:

    Bonjour,
    J’ai acheté un bien en décembre 2019, j’y suis domciliéé depuis cette date. Cela étant, entre temps, j’ai changé de travail et gagne beaucoup moins. J’aimerais revendre mon appartement, je sais que si je le revends endéans les 2 ans, je retouche une partie de mes droits d’enregistrement… Est-ce que cela vaudrait sur une partie de mon abbatement fiscal, de sorte que je ne doive pas rembourser l’entièreté ?

    Merci pour votre réponse

  • Bonjour Mr Deckers,
    J’ai acheté sur Bruxelles en juin 2016. Je me suis domicilié trop tard (2 ans et quelques mois) suite à des problèmes de rénovations (châssis de fenêtre livré un an après la commande au lieu de deux mois prévus). Tous les corps de métier ont du être reportés vu que je ne pouvais pas plafonner (carreleur, cuisiniste, sanitaire,…). Je viens de recevoir un courrier de l’administration me réclamant le rabattement ainsi qu’une amende. Quand vous ajoutez dans cette période un harcèlement professionnel, suivi d’une longue procédure Renault éprouvante et une naissance à gérer, serait il possible de réduire ou annuler l’amende ainsi que de ne pas rembourser l’abattement ? Merci pour vos conseils. Bien à vous

    • Erik Deckers a écrit:

      Avez-vous exposé ces arguments à l’administration ?

    • Bonjour Fabian, j’ai aussi recu ce courrier malheureux … a rembourser pour le 10/08 ….
      Avez vous déjà eu des contacts? Sont t’il concilient? Nous on a dépassé de 41 jours …. pareil travaux en retard , architecte pas disponible directement…

      • Bonjour Fabian, je suis dans la même situation…abattement + amende à rembourser avant fin aout pour un achat de 2016. J’ai tenté la conciliation mais « le retard des travaux n’est pas un cas de force majeure ». Pour l’instant je bloque, j’ai vu un avocat, les droit d’enregistrement devront être remboursés quoi qu’il arrive, on essaye d’éviter l’amende mais on ne trouve pas de jurisprudence à ce sujet qui nous serait favorable…

        • xav0123 a écrit:

          C’est vraiment dégeulasse, pire que des charognards…
          Moi on me fait un coup pareil, je serais capable de tout plaquer ici pour aller vivre dans un autre pays.
          Je sais pas si ça marche, mais vous avez essayé d’écrire au Ministre des finances.
          Sans indiscrétion, c’est combien le montant de l’amende?

          • Abattement de 9500€ + 3000€ d’ amende. Deux mois pour payer et des intérêts en cas de retard même avec un plan de financement….

    • Ghislaine DE GRAVE a écrit:

      Bonjour Fabian, même situation pour moi au même moment (j’ai déjà déposé un post à ce sujet). J’ai renvoyé un grand argumentaire et 18 annexes pour prouver ma bonne foi, malheureusement, la demande a été examinée en moins de 48 heures et c’est un refus. Le reservice me renvoie cependant vers la conciliation fiscale https://finances.belgium.be/fr/Contact/conciliation_fiscale – j’ai déjà tenté le médiateur. J’attends sa réponse. Je tenterai la conciliation ensuite.

  • Bonjour Mr,
    J’ai achete un appartement en 2020 en beneficiant de l’abattement fiscal. je m’y suis domicilié en janvier 2021.
    J’ai trouvé un boulot en Suisse et je souhaite m’y rendre une semaine sur 2 et passer et passer l’autre semaine en belgique dans mon appartement. Ma compagne et enfants resterons domiciliés dans le bien (je tiens à preciser que le bien est en mon seul nom).
    Pourrais-je savoir si avec un tel montage je devrais rembourser l’abattement? Car je vais devoir egalement me domicilier en Suisse afin d’obtenir le permis de travail.
    Merci d’avance pour votre conseil,

    • Erik Deckers a écrit:

      C’est une colle !
      Vos revenus seront fiscalisés à Bruxelles ou en Suisse ?
      Je crains que la logique de l’abattement ne trouve sa réponse dans cette question-là…

      • Merci pour votre réponse, Le salaire sera fiscalisé en Suisse

        • Erik Deckers a écrit:

          Cela me paraît mal engagé…
          Je suppose qu’une double domiciliation n’est pas envisageable.
          En même temps, par rapport à votre famille et vos « devoirs conjugaux », pouvez-vous être domicilié ailleurs ?
          Vous devriez consulter un avocat.

  • Ghislaine DE GRAVE a écrit:

    Bonjour, ayant acquis un bien le 24 juin 2016, j’y ai installé ma résidence principale le 21 décembre 2018. Le délai entre l’acquisition et l’installation est donc supérieur à 2 ans. Le SPF Finances me demande un remboursement partiel de l’abattement dont j’ai bénéficié lors de l’acquisition. Toutefois, avant travaux, j’ai demandé un permis d’urbanisme dont le délai d’obtention a été d’environ 6 mois (délivré le 18 janvier 2017) et qui spécifiait diverses adaptations des plans ainsi que des obligations telles que les conseils d’un ingénieur en stabilité et un établissement d’un état des lieux des habitations voisines. Ceci a encore allongé le délai avant travaux. Le SPF Finances ne considère pas cela comme un cas de force majeure, or je n’ai aucune influence sur la délivrance d’actes administratifs. Que me conseillez-vous ? Merci pour votre retour.

    • Aurélien Bortolotti a écrit:

      Chère Madame,

      A part une réclamation administrative et puis judiciaire, je ne vois pas ce que vous pourriez faire d’autres.

      Selon moi, c’est clairement un cas de force majeure (évènement indépendant de votre volonté)

      Est-ce que le montant de la régularisation est importante? si oui, je le ferai. Si non, j’hésiterai.

      Cordialement
      Aurélien BORTOLOTTI

      • Ghislaine De Grave a écrit:

        Quand même 10.000 €… malheureusement. Merci pour nos conseils, je vais prendre ma plus belle plume et ressortir mes archives et écrire en envoi recommandé.
        Cordialement

        • Bonjour Ghislaine,
          j’ai aussi recu ce courrier malheureux … a rembourser pour le 10/08 …. 7500 euro de remboursement et 2500 euro d’amende!!!!!!
          Avez vous déjà eu des contacts? Sont-ils conciliants ? Nous on a dépassé de 41 jours …. pareil travaux en retard , architecte pas disponible directement… Merci pour votre réponse.

          • Ghislaine a écrit:

            Je termine de me constituer un dossier avec toutes les pièces (pas facile de s’y retrouver après un déménagement) et je vais conjointement m’adresser à l’administration ainsi qu’au médiateur fédéral. Je pense qu’il faut prouver notre bonne foi (nous n’avions pas l’intention de bénéficier de l’abattement pour nous enrichir. Ensuite, il serait intéressant de connaître le fonctionnement de l’administration (qui décide, y a-t-il des commissions pour trancher etc… On peut se tenir informés l’un l’autre si vous le souhaitez…

          • Erik Deckers a écrit:

            « On peut se tenir informés l’un l’autre si vous le souhaitez… »: cela intéressera l’ensemble de nos lecteurs. Merci déjà pour eux.

  • Mourad a écrit:

    Bonjour, je veux revendre un appartement que j’ai achetè l’annèe derniére sur bruxelles.
    concernant les 36% des frais d’enregistrement que je peux récupérer, j’aurais aimé savoir si ils étaient calculés uniquement sur ce que j’ai payé à l’achat à savoir 4250, ou alors ils sont calculés sur la totalités (remboursement de l’abattement 21875+4250)

    Merci pour votre suivi

    • Erik Deckers a écrit:

      La question est pertinente: cela me paraîtrait logique que le remboursement à attendre se calcule sur le prix plein, mais j’ignore si cette logique est celle de l’administration…
      Avez-vous interrogé votre notaire ?

  • Bonjour! J’ai obtenu un emploi à Madrid, que j’ai accepté, et je déménagerai en juillet. Je prévois de vendre ou de louer la maison avant de déménager en Espagne, mais j’ai reçu l’abbattement il y a presque 3 ans.

    Pourriez-vous s’il vous plaît me dire les démarches que je dois suivre afin de demander l’application de la « force majeure » dans ce cas ?

    Merci beaucoup!

    • Erik Deckers a écrit:

      Il ne m’appartient pas d’apprécier si vous êtes dans un « cas de force majeure »: c’est à l’administration concernée de le faire.
      Prenez contact avec votre notaire (celui qui a reçu votre acte d’achat) pour l’inviter à prendre contact avec « son » receveur.

  • Arnaud Evrard a écrit:

    Bonjour Mr Deckers,

    Je vous remercie pour la rédaction de votre article. Je viens d’acheter un appartement en Décembre 2020 à Schaerbeek et depuis le mois d’Avril 2021 mon entreprise me propose de partir pour mon travail (Key Account Manager East Asia) dans notre bureau à Shanghai pendant une durée de 3 ans à partir de cet été (Juillet 2021). Je suis en train de constituer mon dossier car je ne peux pas me permettre financièrement de rembourser l’abattement mais je ne souhaite pas rater cette opportunité professionelle. Etant donné ma position j’avais toujours espéré que cela arrive un jour mais avec le Covid je n’aurais jamais pensé que cela puisse se produire dans les prochaines années. Est-ce que cela peut être considéré comme une cas de force majeure ? Si oui, est-ce que l’offre de contrat signée par notre entité à Shanghai (le 24/04/2021) accompagnée d’une lettre de mon entreprise justifiant l’essentialité de mon déplacement vers nos nouveaux bureaux justifie le cas de force majeur et permet de déroger au fait de rester les 5 années consécutives dans mon bien ?

    Je vous remercie d’avance de votre aide et je vous souahite une excellente journée

    • Erik Deckers a écrit:

      Je ne suis malheureusement pas détenteur de la vérité administrative…
      Prenez contact avec votre notaire qui connaît le mieux « son » receveur de l’enregistrement et qui pourra plaider votre cause.

      • Arnaud Evrard a écrit:

        Bonjour Mr Deckers,

        Un tout grand merci pour votre prompte réponse.

        Je vais revenir vers mon notaire afin de voir s’il aurait des commentaires supplémentaires à propos de cette situation. J’essaie de me renseigner correctement afin de construire au mieux mon dossier avant mon départ. Si vous avez une quelconque recommandation par rapport à mon cas préçis , n’hésitez pas à me le laisser savoir.

        Passez une agréable soirée

  • Aurélie a écrit:

    Bonjour, je suis actuellement propriétaire d’un bien actuellement en totale rénovation. Je souhaiterais donc pouvoir louer un autre bien (avec mon conjoint) durant 1 ou 2 ans, le temps de terminer les travaux. Je n’en suis qu’à 4 ans de domiciliation dans ma propriété. Si je loue donc un autre bien, tout en restant domiciliée dans ma propriété (le bien en location est à 10min et nous viendrons dans ma propriété régulièrement pour faire les travaux), devrais-je repayer l’abattement ?
    D’avance merci pour votre réponse.

    • Erik Deckers a écrit:

      Si vous y êtes domicilié déjà depuis 4 ans, pourquoi s’inquiéter subitement de la 5e année ?

      • Aurélie a écrit:

        Car durant ces 4 années, j’ai effectivement vécu dans le bien donc aucun soucis. Mais maintenant que nous rénovons, nous ne pouvons plus y vivre pour la 5ème année. Du coup nous souhaitons louer un autre bien le temps des travaux.

      • Monsieur Deckers, je n’arrive pas à ouvrir un post c’est pour cette raison que je vous écris ici.
        J’ai vendu ma maison suite a des problèmes de santé. Je n ai malheureusement plus la force pour la reparer suite a une aggravation de mon état de santé. J ai envoyé via mon avocat un mail explicant ma situation à l’urbanisme. J ai meme contacté la spf finance pour avoir des nouvelles. Ça fait 5 mois, je n’ai reçu aucune réponse. Qu’est ce que je meux faire pour avancer. L’argent de l’abattement pourrait m aider a acheter une maison sans travaux.
        Merci

        • Erik Deckers a écrit:

          Je suppose que vous voulez parler de notre forum: tout est expliqué dans le ‘salon’ mode d’emploi. Mais soit.
          J’ignore également ce que vous pourriez faire de mieux à ce stade-ci. L’administration vous a déjà réclamé le remboursement des droits ?

          • Non et la vente date de un an

          • Non l’administration ne ma rien réclamé.la vente date d il y a un an. Je pensais faire une mise en demeure puisque j’ai besoin de re injecter cet argent dans un nouveau bien…

          • Erik Deckers a écrit:

            Une mise en demeure de quoi ? Vous avez bénéficié d’un abattement lors de votre premier achat. Vous avez revendu en faisant fi des délais imposés, mais vous avez adressé une justification dont on ignore le sort qui sera réservé. Mais, pour l’instant, on ne vous a pas réclamé le remboursement de l’abattement obtenu.
            Puisque vous n’êtes plus propriétaire, pour vote nouvel achat, vous pourriez bénéficier à nouveau d’un abattement, non ? (évidemment, on ne peut pas obtenir 2 abattements, mais si l’un remplace l’autre ?).
            Quel est l’avis de votre avocat ?

  • Bonjour,
    j’ai eu droit à l’abattement pour l’achat de mon appartement. J’y suis depuis bientôt 3 ans et la famille s’agrandit. Visiblement ce n’est pas une raison valable pour demander le remboursement. Savez-vous s’il est possible de faire jouer la crise sanitaire et le télétravail ?
    J’ai également entendu qu’il y a une possibilité de louer via une Agence Immobilière Sociale sans devoir payer l’abattement ? Avez vous des informations à ce sujet ?

    Merci d’avance,
    sophie

    • Erik Deckers a écrit:

      Pour ma part, j’ignore si la crise Covid et le télétravail constituent une raison valable. Mais je ne suis pas le seul interlocuteur potentiel 😉
      Je ne connais pas non plus cette dérogation citée pour la location par AIS.
      Bref, j’ai conscience que ma réponse ne vous sert pas à grand-chose !

      • Merci poir votre réponse. Je ne trouve pasnles demarche pour faire une demande. Pourriez vous m’aider?

        • Salut Sophie. J’ai appelé le 02 572 57 57 et ils m’ont dit que je devais faire une demande écrite à SPF Finances: Service Public Fédéral (SPF) Sécurité Sociale. Centre Administratif Botanique – Tour des finances. Boulevard du Jardin Botanique 50 boîte 100. Bruxelles 1000.

          Si vous obtenez des informations pertinentes, pourriez-vous nous en informer ici? Je suis dans la même situation.

          Merci beaucoup!

    • Bonjour, avez-vous obtenu une réponse concernant la possibilité de louer via une AIS sans devoir rembourser l’abattement?
      Merci bcp 🙂

    • Bonjour Sophie,
      Avez-vous reçu une réponse de SPF Finances?
      Votre retour me serait d’une grande aide!
      Merci

      • Sophie Debouche a écrit:

        Bonjour,
        J’ai finalement eu une réponse par téléphone. D’après leurs informations, comme je suis toujours domiciliée à mon appartement, je ne suis pas en infraction. Ils ne vont donc pas traiter mon dossier…
        Donc à priori il faut prendre le risque et puis croiser les doigts.

        N’hésitez pas à partager si vous avez d’autres informations

  • Bonjour,

    Suite à d’autres projets, j’aimerais revendre mon appartement. Cependant, je suis toujours dans la période des 5ans de l’abbattement. Est-il possible de revendre ce bien en question ou je serai dans l’obligation de rembourser les droits d’enregistrement (21.875€)?
    Merci d’avance !

    • Erik Deckers a écrit:

      Vous pouvez revendre, mais vous devrez rembourser l’abattement obtenu si vous n’y avez pas été domicilié pendant 5 ans.

      • je pense qu’il ne soit pas totalement vrai.

        Si vous achetez un autre bien immobilier dans la region de Bruxelles Capitale, et si ce nouvel bien devient votre nouvelle residence principale, vous avez le droit á demander un nouvel abattement (et rembourser le precedent)
        En autres mots: si le montant de l’abattement du deuxième bien est >ou = á celui du premier achat, vous ne devrez rien rembourser, et vous avez encore droit á un abattement. Si le prix de vente du nouveau bien est inferieur au precedent et donc son abattement est inférieur á celui du premier achat, vous devrez rembourser ce difference.

  • Bonjour,
    Je m’en excuse si la question a déjà été posée.
    Ayant acheté un bien sur BXL et ayant perçu l’abattement de 175 000, j’ai 2 ans à partir de la signature de l’acte pour me domicilier afin de continuer à percevoir cet abattement.
    Cependant, je souhaiterais continuer de rester dans mon logement actuel pour une période de 1 an et ensuite d’emménager dans cet appartement juste acheté et de m’y domicilier à ce moment là.
    Est-il possible de louer à un tiers durant ce délais tout en maintenant mon abattement ?

    merci à vous,

    • Erik Deckers a écrit:

      Il n’est pas obligatoire d’acheter un bien qui soit libre d’occupation. Vous auriez donc très bien pu acquérir un appartement occupé par un locataire…
      Je ne vois donc pas très bien ce qui vous empêcherait de louer le bien pendant un an en attendant de l’occuper vous-même et de vous y domicilier avant l’expiration du délai de deux ans.

      Soyez tout de même attentif au risque d’une occupation prolongée par ledit locataire (cela s’est déjà vu) après la période d’un an. N’oubliez pas de lui notifier son congé dans les délais.

      Avez-vous demandé l’avis de votre notaire à propos de ce cas de figure ?

  • Bonjour,
    Je suis propriétaire d’un logement neuf depuis 2019 dont j’ai payé la TVA de 6%.
    Ma situation personnelle à changé et je souhaiterais revendre pour acheter plus grand.
    Pouvez-vous me dire si je me trouve dans le cas d’un remboursement d’abattement?
    Ai-je bénéficié de cet abattement? car à ma connaissance c’est l’abattement sur les frais d’enregistrement ou la TVA donc je pense pas avoir bénéficier de cet avantage.
    Pouvez-vous m’en dire plus?
    Merci

    • Erik Deckers a écrit:

      Si vous avez acheté sous régime TVA (mais cela m’étonne que ce soit à 6 %, cela devrait être 21 %), il n’y a pas eu, a priori, de droits d’enregistrement et donc pas d’abattement.
      Sauf s’il y a eu ventilation entre quotités de terrain et construction, auquel cas il y aurait eu une partie soumise aux droits d’enregistrement.

      Je ne suis évidemment pas en mesure de vous indiquer ce qui a été pratiqué dans votre propre dossier… Si vous ne retrouvez pas l’acte d’achat, consultez votre notaire.

      • Bonjour,
        Les 6% de TVA sont dus au fait que c’est un achat d’une construction du fonds du Logement.
        Si on part du principe qu’il n’y a pas eu d’abattement ni sur le bien ni sur le terrain, puis-je revendre sans devoir rembourser quelque chose?

        • Erik Deckers a écrit:

          Il faut vérifier si le taux réduit de Tva appliqué dans le cadre du Fonds du Logement n’est pas assortie de conditions à respecter. Posez la question au service concerné.

  • Bonjour, j’ai acheté un appartement 2 chambres à Bruxelles, nous y vivons depuis 2 ans. Nous attendons un troisième enfant.
    3 enfants dans une chambres c’est très difficile, est-ce que si nous quittons cet appartement, nous devrons remboursé les 21 000 euros de l’abattement ?

  • Henriette a écrit:

    Bonjour et merci pour ce super blog! J’ai acheté une maison à Bruxelles et j’ai bénéficié de l’abattement, mais je n’y pas vécu pendant 5 ans encore. Mon mari (pas propriétaire, j’ai acheté l’appartement seul) a son travail à Anvers et il est fatigué de prendre le train deux fois par jour. Serait-ce considéré comme une cause de force majeure pour moi de quitter l’appartement si je veux le suivre?
    Merci beaucoup encore.

    • Erik Deckers a écrit:

      Si c’est une nouvelle circonstance, c’est « plaidable » mais sans garantie.
      Si c’était une situation déjà existante au moment de votre achat, cela me semble exclu. Mais ce n’est pas moi qui décide…
      ED
      ps: merci pour votre appréciation.
      N’oubliez pas de la partager par exemple sur https://g.page/PIMbelgique/review

      • Henriette a écrit:

        Merci beaucoup! Je vais demander aux gens qui décident 🙂

        En attendant, savez-vous s’ils vont demander une autre preuve de résidence à Anvers, ou s’ils vont vérifier où nous sommes allés après? Ou une fois que vous quittez légalement la maison, c’est tout?

        Merci encore, et bien sûr je vais laisser une bonne review!

  • espagnole a écrit:

    Bonjour, je suis espagnole. J’ai acheté un maison a Bruxelles dont j’y habite depuis 2 ans et 3 mois. J’ai une petite soeur en Espagne avec trisomie (Down Syndrome). Pensez-vous que si je prends sa garde légale me permettrait de retourner en Espagne et de quitter mon appartement à Bruxelles avant les 5 ans?

    Merci

    • Erik Deckers a écrit:

      Je ne demanderais pas mieux que de vous faire plaisir, mais ce n’est pas moi qui décide. L’article publié sur notre site a vocation d’informer.
      Vous devriez prendre contact soit avec le SPF Finances (call center: 02 572 57 57), soit avec votre notaire (qui a reçu l’acte).

  • Bonjour!

    Le 3 décembre 2018, j’ai signé l’achat de ma première maison en Belgique. C’est un studio de environ 40m2 à Ixelles. J’ai établi ce studio comme résidence principale dès que j’y ai emménagé, donc j’y vis légalement depuis plus de deux ans.

    Cependant, ma situation personnelle a changé, en partie à cause de la pandémie de Covid-19, et je voulais vous interroger sur la possibilité de quitter ladite maison sans avoir à rendre l’abattement. En ce moment, je vis avec mon partenaire depuis plus d’un an et nous sommes obligés à la fois de télétravailler dans un studio de 40 m2 maximum, avec les difficultés que cela implique et que nous ne pouvions pas prévoir en 2018. Nous avons atteint une situation dans laquelle le manque d’espace dans une situation que nous ne pouvons pas éviter comme le télétravail, entrave le développement de nos activités professionnelles et affecte notre santé mentale.
    De plus, en tant que couple nouvellement marié, nous pensons que rester dans cette maison pendant encore 3 ans nous empêcherait de fonder une famille, comme nous le souhaitons.

    Je vous serais très reconnaissant de bien vouloir nous informer sur la possibilité d’utiliser la force majeure pour quitter cette résidence comme résidence principale sans conséquences fiscales.

    Merci beaucoup pour votre avis!

    • Erik Deckers a écrit:

      Je ne demanderais pas mieux que de vous faire plaisir, mais ce n’est pas moi qui décide. L’article publié sur notre site a vocation d’informer.
      Vous devriez prendre contact soit avec le SPF Finances (call center: 02 572 57 57), soit avec votre notaire (qui a reçu l’acte).

      • Merci beaucoup pour votre réponse rapide!

        Pouvez-vous me dire quelles sont les conditions de remboursement et quel serait le montant de l’amende? Je veux dire, si je dois tout payer en une seule fois, ou si je peux payer en plusieurs fois, si je ne peux vraiment pas quitter l’appartement légalement.

        J’essaierai d’appeler à nouveau le service financier …

    • Bonjour, je suis dans la meme situation et j’aimerais insister sur le teletravail pour demander lanfirce majeure. Avez vous eu des nouvelles de l’administration? Je ne trouve pas les contacts ou mail. Merci d’avance
      Sophie

  • Bonjour, j’ai acheté en indivision avec ma soeur une maison sur Bruxelles en très mauvais état. Il n’y que l’un de nous deux qui pourra se domicilier avant la fin du délais des deux ans car je n’ai pu rénover qu’une partie. Quid de l’abattement ? devrais-je rembourser s’il n’y a que l’un de nous deux qui y possède son adresse ? merci pour vos réponses

    • Erik Deckers a écrit:

      Cela pose un problème de vous y domicilier dès à présent avec votre soeur ?

      • Oui, le bien était en extrême mauvais état, j’ai principalement fait le gros oeuvre et la toiture. Avant la date limite je n’aurai rénové qu’un studio et donc il n’y aura qu’un de nous deux pour la date limite. Et avoir quelqu’un en ligne au spf est difficile

        • Erik Deckers a écrit:

          Prenez contact avec votre notaire (qui a reçu l’acte d’achat)

          • C’est fait, il m’a conseillé d’appeler le spf car il n’est pas certain…
            Ils sont extrêmement difficile à joindre
            Je vais continuer et on verra. Merci pour vos réponses

  • Bonjour,

    J’ai acheté il y a 3.5 ans ma maison de Bruxelles. J’ai un proposition de job très intéressante à l’étranger (hors UE). Je pense que je peux utiliser l’absence temporaire (2x) pour quitter dès maintenant : https://www.droitsquotidiens.be/fr/question/puis-je-quitter-mon-domicile-quelques-mois-et-conserver-ma-domiciliation-absence-temporaire

    Quelqu’un aurait-il déjà fait cela? Je pense que c’est « dans les clous ».

    Cordialement,
    François

    • Erik Deckers a écrit:

      Avez-vous posé cette question, par écrit, à votre notaire ?

      • Non. Bonne idée, je n’y avais même pas pensé. Pensez-vous qu’une trace écrite du notaire offre une protection en cas de réclamation de la somme ? Merci Erik!

        • Erik Deckers a écrit:

          Plus que la mienne 😉

          • Le notaire m’a téléphoné. Il me conseille d’essayer la  »force majeure » (comme c’est moi qui fait la démarche de changer de pays/employeur, je ne pense pas que ça marche). Il me conseille aussi de faire une demande à l’enregistrement. Bref, je ne suis pas bien avancé.

          • Erik Deckers a écrit:

            Au moins, vous saurez ainsi que c’est un notaire prudent.
            Pour en avoir le coeur net, vous pouvez effectivement prendre contact avec les services fiscaux régionaux. Interrogez le call center des Finances (02 572 57 57) pour avoir leurs coordonnées.

    • Bonjour Francois, avez vous eu une réponse face à votre demande de ‘force majeure’ ?
      Je suis dans le même cas que vous et serait intéressé de voir s’il s’agit d’une vraie possibilité ou non ?

      Cordialement,
      Sacha

      • Bonjour Sacha,

        Je n’ai pas eu de réponse. J’ai téléphoné à l’administration mais après 15 minutes de musique d’attente, j’ai du raccrocher pour travailler. A retenter. A vrai dire, le notaire me conseillait de dire que je pensais voir venir à une restructuration liée au covid pour
        invoquer la cause majeure. Je pense que le mieux pour obtenir la force majeure est de négocier son licenciement avec votre employeur une fois que vous avez trouvé le nouvel emploi. S’il ne veut pas, démissionner et essayer l’absence temporaire. Au final, j’ai l’impression que bcp de gens partent à l’étranger (notamment dans le cadre des pvt) sans résilier leur domiciliation en Belgique. J’ai l’impression qu’il va être difficile de partir à l’étranger sans être sûr à 100% d’être en règle.

      • Francois a écrit:

        Bonjour,

        Pour info, j’ai discuté avec une personne qui est partie après 3 ans en utilisant l’absence temporaire et ça n’a pas posé de problème par rapport aux frais. Bonne nouvelle donc.

        • Une super nouvelle ! Un grand merci à vous d’avoir pris le temps de répondre.

          • W cath a écrit:

            Bonjour.
            Avez vous eu un retour ? Je suis dans le même cas et j’hésite à faire une absence temporaire. Pour les conditions de taux reduit je lis domicile et résidence. Ce qui dans le cas d une absence n est pas la même chose ( on garde le domicile mais pas la résidence) merci d avance !

  • J’ai un appartement en France qui est loué, nous sommes trois propriétaires suite à un héritage, j’habite Bruxelles et désire acheter un appartement à Bruxelles, puis je bénéficier de l’abattement

    • Erik Deckers a écrit:

      Au moment du compromis, vous ne pouvez pas posséder la totalité en pleine propriété d’un autre bien immeuble destiné en tout ou en partie à l’habitation. Ce qui semble donc être le cas exposé.

  • Bonjour Monsieur Deckers,

    je me permets cette interrogation.

    Nous avons acheté un appartement en 2018 avec mon mari. A l’époque mon mari avait sa propre société à Bruxelles. Suite à la dissolution de celle-ci en 2020. Mon mari à commencé à travailler pour une société canadienne qui jusqu’à présent acceptait le travail à distance. A présent, cette même société lui demande de s’installer à l’étranger pour une période de 2 à 3 ans car ses fonctions ont évolué et la présence sur terrain est obligatoire. La délocalisation est donc nécessaire dans le cadre de ses fonctions professionnelles. Quel est la procédure pour invoquer le cas de force majeur pour raison professionnelle ? contacter notre notaire qui fera parvenir les documents nécessaires au SPF finance ?

    Merci d’avance pour votre aide.

  • Bonsoir Monsieur Deckers,

    J’ai acheté un appartement sur Bruxelles il y a un an et compte partir réaliser un MBA au Japon pendant les deux prochaines années. J’ai deux questions à ce sujet :

    Savez-vous si le départ à l’étranger pour réaliser un MBA constitue une force majeure ?
    J’avais posée la question à mon notaire au moment de l’achat et elle m’avait répondu qu’il était possible de rester domicilier à son adresse durant un MBA et donc de continuer à bénéficier de l’abattement et qu’il existait une jurisprudence sur le sujet. Néanmoins, je ne parviens pas à retrouver des traces des antécédents de ce genre de décisions sur les moteurs de recherches classiques.

    Si le départ en Asie pour un MBA de deux ans constitue bel et bien une justification satisfaisante à l’exception de remboursement de l’abattement, est-il également possible de louer son appartement à une autre personne (qui viendra se domicilier dans mon appartement) durant ces deux années ?

    Merci d’avance pour votre temps.

    • Erik Deckers a écrit:

      Et si vous demandiez à votre notaire de vous communiquer la jurisprudence invoquée ?

      • Bonjours nous c’est l’inverse. Nous avons acheté le 30/04/2013 avec mon compagnon. Et nous avons reçut un document disant que mon mari serait inscrit depuis le. 1er juin ( soit un mois après) alors que moi même je me suis inscrite le 14 avril… cela fait plus de 5 ans et nous n’avons plus aucune souvenir de la date à laquelle nous l’avons fait. Ce qui est étonnant c’est que moi j était enregistré à partir du 14 avril et sur ma composition de ménage c’est écrit le 19 mai…

        Malheureuse nous n’avons aucun document qui le prouve. Sauf pour moi car j’ai un mail. Mon mari est lui allé à la commune et aucune date de l’introduction de sa demande.

        • On nous demande donc le remboursement des 7500 euros d’abattement + 2500 euros d’amende :-/ + de 5 ans après… quel est notre recours. 10 000 euros pour 1 mois de retard… supposé… car pour nous tout était en ordre en avril …

          • Erik Deckers a écrit:

            Vous devriez consulter un avocat,

          • Bonjour, je suis à peu près dans le même cas que vous. Avez-vous trouvé des réponses depuis svp ?
            Merci d’avance.
            Marc

          • Bonjour,
            Je suis tombée sur cette discussion et je voudrais me joindre à vous, car faute d’une domiciliation dans les 2 ans(même si j’occupais l’appartement) on me demande les 10 000€.
            Merci de partager si vous avez trouvé une solution ou un bon avocat.

        • Bonjour Audrey,
          Auriez-vous trouver un moyen pour contester le remboursement de l’abattement et l’amende. J’ai presque le même problème et j’essaie de trouver une certaine solution. Merci

  • Bonjour, voilà j’ai acheté seul un appartement 3 chambres en bénéficiant de l’abattement et j’aurais bien voulu savoir il était possible de louer cet appartement tout en conservant mon adresse principale. Quel type de Contrat de bail devrais-utiliser ? Merci d’avance

    • Erik Deckers a écrit:

      Bail de résidence secondaire.
      Mais, cela reste risqué…

      • Bonjour, je viens d’acheter un appartement sur Bruxelles et j’ai reçu l’abattement, je souhaite louer une petite partie de mon bien quelques heures en journée à des thérapeutes (kine, osteo, médecin), le reste de mon logement étant ma résidence principale, est ce que je risque de devoir rembourser l’abattement? Si oui puis je étaler les remboursements et à partir de quand devrais je commencer à rembourser? Si non quel type de bail puis je faire? D’avance merci

        • Erik Deckers a écrit:

          Dès lors que vous restez effectivement pas comme résident principal domicilié dans les lieux, je ne vois pas ce qui pourrait s’y opposer.
          Soyez tout de même attentif à ce que prévoient l’acte de base et le règlement de copropriété pour cette affectation partielle en bureau et en accès pour des professionnels de la santé: l’autorisation de l’ACP est p-e requise…
          Et pour le type de bail: bureau.

          • Bonjour, j’ai acheté un bien pour lequel j’ai bénéficié d’un abattement. Je viens de louer une partie de celui-ci que j’ai transformé en petit studio. Je reste toutefois domicilié et le bien est toujours ma résidence principale. Il y a un risque car je souhaite enregistrer le bail et la locataire devrait se domicilier? Quel type de bail conseillez-vous? Merci d’avance

  • Bonjour,
    j’ai acheté un appartement il y a 2 ans, aujourd’hui je suis dans une optique de me marier avec mon copain et habiter ensemble dans son appartement qui est plus grand que le mien. cependant il me semble que le devoir de cohabitation exige que nous soyons domicilié sous la meme adresse, et donc celle de mon futur mari. Est-il possible d’être domicilié sous 2 adresse ou que faire dans mon cas?

  • Bonjour,
    J’ai une question dont je ne trouve pas la réponse.
    J’ai acheté un appartement il y a 2 ans et demi et ai bénéficié de l’abattement. J’envisage maintenant de partir étudier à l’étranger. Si je me déclare à la Commune comme « temporairement absent » (maximum 1 an et renouvelable 1 an), je ne serai pas radié du registre national et garderai en principe ma résidence principale dans mon appartement à Bruxelles sur la durée de mes études.
    Cela pose t’il un problème concernant l’abattement?
    Car ce n’est pas un cas de force majeur en effet, mais mon appartement reste ma résidence principale.

    Merci.

  • Jean-Pol Rouard a écrit:

    Être domicilié 5 ans à une adresse veux t-il dire que l’on occupe de fait cette adresse? Ou seulement être inscrit à la commune. Par exemple: si on vit avec un conjoint, et que l’on souhaite acheter à notre propre nom un appartement avec abattement, pour le louer? Est-ce possible? En vous remerciant 🙂

  • Bonjour,

    Merci pour votre article.
    Je me permets de vous poser une question, car je vois de nombreuses réponses 🙂

    Une amie et moi avons acheté un appartement il y a 3 ans à Bruxelles et avons profité de l’abattement.
    Nous y sommes domicilié en temps que 2 isolés.
    Elle souhaiterait quitter l’appartement et se domicilier ailleurs. Je resterais domicilier là bas.
    Sauriez-vous si il nous faudrait rembourser l’abattement ?

    Merci d’avance

    • Erik Deckers a écrit:

      Vous trouverez la réponse sur notre forum à la page suivante:
      https://forum.pim.be/topic-291133-remboursement-abattement-bruxelles-page-1.html
      où les textes de référence y sont publiés.

      Votre question concerne le maintien de la résidence principale (et donc pas l’établissement).

      Vous pouvez également interroger le call center des Finances.


      • – si l’engagement de maintien de la résidence principale :
        • n’est respecté par aucun des acquéreurs, ils sont indivisiblement tenus au paiement des droits complémentaires sur le montant de l’abattement (art. 46bis, al. 7, C. enreg. Rég. Brux.-C.) ;
        • n’est respecté que par certains des acquéreurs, les droits complémentaires ne sont pas dus ;
        • n’est respecté par aucun acquéreur pour cause de force majeure, les droits complémentaires ne sont pas dus.

        Cela ne devrait donc pas poser problème si seulement l’un de nous reste domicilié là ?

        • Erik Deckers a écrit:

          Cela rejoint ma propre lecture, mais il conviendrait de vérifier auprès du call center des finances.
          (Et puis, de revenir ici pour le confirmer, le cas échéant)

  • Arnaud B a écrit:

    Bonjour,
    Je lis à quelques endroits que dans le cas d’une revente dans les 2 ans, 36% des droits sur Bruxelles peuvent être récupérés.
    Si la revente avant les 5 ans entraine le remboursement des 21875€, quelle est en revanche l’éventuelle base de calcul pour les remboursement des 36%?

    Un grand merci
    Arnaud

    • Erik Deckers a écrit:

      La question est pertinente et je m’en voudrais de vous donner une mauvaise réponse: puis-je vous suggérer de la poser plutôt sur notre forum où l’une ou l’autre tête chercheuse pourra peut-être vous aider.
      Petite remarque cependant, histoire de compliquer l’affaire: le délai de deux ans pour récupérer 36 % des droits payés (Bxl) est aussi le même délai dont dispose l’administration fiscale pour établir une insuffisance et vous réclamer des droits supplémentaires… en espérant que le prix de revente n’excède pas 500.000 € auquel cas l’abattement appliqué initialement n’était pas autorisé puisque le prix d’achat serait ainsi rectifié (au niveau des droits).

      • Arnaud B a écrit:

        Merci Erik pour la réponse, décidément, les questions autour de l’abattement forment un beau méli-mélo (qui n’a pour l’instant pas trouvé de réponse non plus du SPF pas super réactif)

  • Bonjour, pouvez-vous me dire quelles sanctions sont appliquées si on établit pas sa résidence principale dans les deux ans ? Y a-t-il une amende en plus du remboursement des droits d’enregistrement ?
    Est-il possible d’invoquer une raison de force majeur afin de demander un délai supplémentaire et éviter ce remboursement ?
    Dans mon cas, ma demande de permis d’urbanisme est en cours depuis 9 mois à la commune, sans compter les contacts préalables avec les architectes pour la constitution du dossier. Le bien n’étant pas habitable en l’état (rénovation lourde à prévoir), je ne peux pas y établir ma résidence principale (refus de l’agent de quartier).
    D’avance merci pour votre aide

  • Bonjour,

    J’ai déja signé le compromis pour acheter un appartement avec ma copine (50/50). On se demande que se paserait si jamais nous ne restons pas ensemble a cause d’une rupture de la relation. Si un des deux quitte l’appartement, devons nous rembourser l’abattement? Si on decide de re-vendre l’appartement car on n’est plus ensemble, devrions nous le rembourser?

    Merci d’avance,
    Ramon

  • Bonjour Erik,

    Fin janvier 2020, j’ai introduit par l’intermédiaire de mon notaire une requête en restitution des droits d’enregistrement auprès du Bureau Sécurité juridique Bruxelle 3.

    Base légale applicable :
    Si l’acte notarié de vente du logement qui empêchait l’abattement est signé dans les deux ans de l’achat du nouveau bien sur lequel vous solliciter l’abattement, il est dans ce cas possible de solliciter l’abattement (21.875 €) par voie de restitution.

    A ce jour, soit plus de 7 mois plus tard, toujours aucune nouvelle et aucun remboursement.
    Une idée des délais pratiqués ?

    Un tout grand merci pour votre aide.

    • Erik Deckers a écrit:

      Le COVID n’arrange rien en la matière…
      Demandez à votre notaire de prendre contact avec le service concerné (vous ne risquez pas grand-chose en le faisant vous-même).
      Sorry de ne pas pouvoir être plus précis.

    • xav0123 a écrit:

      Bonjour Didier,
      Je serai dans le même cas que vous d’ici deux moi (si tous se passe bien avec l’aquéreur).
      Pourriez-vous me dire où vous en êtes dans vos démarches. Avez vous récupéré vos 21000 € et si oui dans combien de temps.

  • Dear Mr Deckers,
    Sorry for writing in English, welcome your answer in French. Thank you for this article.I read through all comments but still have a question that you may be snle to answer. We bought an apartment with my wife (50-50), benefitting from the abattement 3 years ago and now my wife wants to rent a secondary residence while keeping her primary residence in our current home for at least 2 more years. I will also keep my primary residence but at the same time, also rent out our current home (or just one room if that makes a difference legally) , while keeping our primary residence here. I look for a tenant who does not mind if we also keep our primary residence for another 2 years. The objective is to benefit from a bigger apartment because due to covid it became our office for long term. However, both of us can not work from the apartment at the same time due its small size. Nevertheless, we want to make sure that we are not breaking the law and we are not risking to lose and having to repay the abattement. From your article I understand that if we do not change our primary residence for another 2 years, we would not violate the rule, even if we rented out our apartment. Do I understand this correctly or do you have any other suggestion to solve our problem? Thanks a lot

  • Bonjour,
    J’ai acheté un appartement à Bruxelles il y a un an en bénéficiant de l’abattement. Mon lieu de travail ayant entre temps changé de manière imprévisible et situé à bonne distance, je souhaite louer un appartement plus proche de mon lieu de travail tout en gardant ma propriété à Bruxelles. Le fait d’avoir un bail locatif ailleurs tout en restant domicilié dans ma propriété pourrait-il est considéré comme une infraction aux règles de l’abattement ?
    Merci d’avance

  • Bonjour Erik,
    Merci pour cet article!
    J’ai acheté un appartement seule en 2019, mon conjoint ayant déjà un appartement à son nom. Nous y habitons depuis 1 an, tous les deux domicilés. Mon compagnon vient de décrocher un contrat de 3 ans au Danemark, requérant son installation sur place.
    Bien entendu, nous souhaitons tous deux nous y installer pendant ces 3 ans avant de revenir en Belgique.
    Dans cette situation, vais-je devoir rembourser l’abattement?

    Merci

  • Dimitri a écrit:

    Bonsoir,
    J’ai récemment (fin avril 2020) vendu mon appartement en région bruxelloise pour lequel j’ai bénéficié d’un abattement fiscal.
    Comme je n’y ai pas habité durant 5 ans, je vais naturellement devoir rembourser le montant de l’abattement.
    Mais à qui? Et comment faire?
    Mon notaire n’a pas effectué le nécessaire sur ce point et m’a un peu laissé en roue libre. Je crains maintenant d’être considéré comme ne voulant pas rembourser et d’être sanctionné par une amende.
    Pourriez-vous svp m’éclairer sur la procédure à suivre pour régler mes comptes avec l’état?

    Je vous remercie,

    Dimitri

  • Bonjour,
    J’ai acquis en février 2019 un appartement 1 chambre sur la région de BXL et j’ai bénéficié de l’abattement.
    A ce moment là je vivais seul et donc un appartement 1 chambre me suffisait largement.
    Entre temps ma situation familiale à changé, je suis en couple et j’aimerais revendre pour acheter plus grand et agrandir la famille.
    Pensez-vous que cela entraînera un remboursement de l’abattement ? Ne pourrais-t-on pas considérer cela comme une force majeure?

    • Erik Deckers a écrit:

      Je ne pense pas que de passer du statut de célibataire à « vivre en couple » puisse être considéré comme étant « de la force majeure »…
      Mais vous pouvez vérifier auprès de votre notaire.

  • Bonjour,

    j’ai acquis un appartement il y a deux ans et désirerai louer une partie de mon bien. Est ce que si je permets à mes locataires d’être domiciliés en même temps que moi, cela ne pose pas de problèmes ? Ou dois je rester la seule domicilée dans l’appartement pour ne pas à avoir à rembourser l’abattement ?
    Merci de votre réponse

    • Erik Deckers a écrit:

      A ma connaissance, ce n’est pas incompatible du point de vue « abattement » (à vérifier auprès de votre notaire). Mais soyez attentive à d’autres contraintes (risque en cas de saisie, urbanisme ?, etc.)

  • Bonjour,

    J’ai acheté un bien neuf en construction sur Bruxelles l’année dernière. Celui-ci sera délivré l’année prochaine.

    J’ai pu bénéficier de l’abattement sur les droits d’enregistrement. Cependant, après quelques mois, je ne désire plus y établir mon adresse et j’aimerai devenir investisseur. J’aimerai rembourser l’abattement dont j’ai bénéficié ( avec amende de la moitié du montant de l’abattement).

    Ma question est: pourrais-je prétendre à l’avantage fiscale FÉDÉRAL en remplissant mon panier fiscal (2350€ maximum) des amortissements de mon emprunt ?

    • Erik Deckers a écrit:

      Je vous conseille de vérifier cela auprès de votre notaire, sur base de votre dossier précis.

      • Malheureusement, je ne trouve réponse ni auprès de mon notaire, ni mon courtier de banque, ni au service des impôts. Il faut croire que c’est une question à laquelle personne ne s’est préparé ! Mais merci quand même

  • Etienne a écrit:

    Bonjour,

    J’ai acheté fin 2016 un appartement pour rénovation, et j’ai donc bénéficié de l’abattement des droits d’enregistrement sur les premiers 60000 euros.
    J’ai ensuite effectué des rénovations qui ont durées 1 and et je ne me suis domicilié qu’en octobre 2017 dans le bien. Cela fait donc environ 3 ans que je suis domicilié.
    Je souhaiterais maintenant le revendre, dois-je rembourser l’abattement, qui correspond à 7500euros ?
    Je n’ai pas trouvé d’informations sur l’ancien système d’abattement.

    Merci,
    Etienne

  • Victoire a écrit:

    Bonjour je souhaite acheter un appartement avec mon conjoint – je suis propriétaire à 100% d’un logement loué en France. Mon conjoint n’est pas propriétaire, est il possible de bénéficier en partie de l’abattement (50% pour la part de mon conjoint)? Merci pour votre aide

  • Daniel a écrit:

    Bonjour Erik, merci pour votre blog. Je suis un jeune employé et souhaiterais investir dans un appartement. Il s’agirait de mon premier bien. Cependant, je suis partagé entre:
    1°) Bénéficier de l’abattement, habiter dans l’immeuble pendant 5 ans tout en remboursant mon prêt (sur 25 ans).
    2°) Continuer à habiter chez mes parents durant 5 ans mais cependant ne pas bénéficier de l’abattement afin de directement louer le bien acheté.

    Selon vous, si nous établissons l’hypothèse dans le second scénario que le loyer mensuel couvre +/- le remboursement mensuel (+ éventuelles charges), quelle solution serait la plus rentable financièrement sur le court & long terme ?
    En d’autres termes, je n’arrive pas à me décider malgré les points positifs et négatifs des deux scénarios.

    Pourriez-vous me conseiller ?

    Bien à vous,

    Daniel

  • Bonjour, j’ai l’habitude de sous-louer mon bien pendant mes périodes de vacances (airbnb, etc…). Puis-je sous-louer mon bien de cette manière si je bénéficie de l’abattement fiscal? Merci.

    • Erik Deckers a écrit:

      Qu’entendez-vous par « sous-louer » ?, puisque vous n’êtes pas, je pense, locataire …
      Les locations type airbnb doivent répondre à des règles touristiques assez précises, mais c’est un autre débat.
      Je suppose que vous restez domicilié sur place et que ce genre de location temporaire ne portera pas atteinte à votre droit à l’abattement obtenu.
      Mais je crois aussi que ce cas de figure n’a pas été prévu spécifiquement dans la législation concernée.

      • Merci pour votre réponse, je suis en effet propriétaire donc oui il s’agit plutôt d’une location. Oui je reste domicilié sur place et ce sera temporaire. Merci.

  • Teddy a écrit:

    May I send a question in English?

    • Erik Deckers a écrit:

      Yes. If you accept an anwer in French.

      • Teddy a écrit:

        Thank you. Yes, I accept your reply in French 🙂
        1. According to one of the rules to obtain the « abbattement » the buyer shall not own 100 % of other property at the moment of the deal. In case part of the property is donated to one of the children before the deal would the buyer obtain the tax reduction?
        • Au moment du compromis de vente, l’acquéreur ne peut pas posséder la totalité en pleine propriété d’un autre bien immeuble destiné en tout ou en partie à l’habitation.
        2. According to another rule the buyer may request restitution of the tax up to 2 years after the deal under certain conditions.
        If several months after the signature of the act the buyer donates part of his old property to one of the children, and will not any more be the owner of the total /100%/ of the old property, will he receive the restitution of the tax? His main residence is the new property.
        In both cases if not -why?
        Thank you in advance for your reply to my 2 questions!

        • Erik Deckers a écrit:

          Vos questions sont pertinentes. Il convient d’agir avec prudence dans cette matière (donations) et je vous conseille de prendre contact avec votre notaire pour examiner avec lui la meilleure réponse à y apporter.

          • Teddy a écrit:

            Is donation not acceptible for restitution application?
            Or there are some conditions.
            I have really an urgent issue with this and was wondering if it is possible to contact you per email or the best way for you?
            Thank you very much

          • Erik Deckers a écrit:

            Je vous envoie un email

          • Hello!
            Sorry for my question in English, welcoming your answer in French.
            I have a very similar question. I have a property in Russia, in which my kids own 50% of the property. It’s not a donation, but rather law I had to follow when I was buying that property.
            I’m going to buy an apartment in Brussels and would like to know if I’m eligible for the “abbattement”.
            May be now you have more information about that matter?
            thanks in advance,

          • Erik Deckers a écrit:

            Le plus prudent c’est de prendre contact avec votre notaire qui, au vu des pièces du dossier, pourra vous répondre utilement.

  • Bonjour,

    Je me permets de vous écrire afin d’obtenir quelques éclaircissements car, en mars 2019, j’ai acheté un appartement sur Bruxelles. Ma situation personnelle ayant évoluée, je sais que si je souhaite vendre ou mettre en location mon bien actuel, je dois rembourser les avantages obtenu, soit 12,5% du prix d’achat. Est-ce que ce montant varie en fonction de la période à laquelle je souhaite revendre ou mettre en location le bien ou est-ce que les 12,5% s’appliquent à toute la période des 5 ans, peut importe si je revends/loue après 1 an, 2 ans ou même la 4 ème année ?

    Lorsque vous précisez que certains situations permettent de ne pas devoir rembourser l’avantage, est-ce qu’un changement d’une situation familiale pourrait justifier le changement de domicile (mariage + enfant).

    Dans ma situation, j’ai acheté un bien que j’aimerai mettre en location dans le futur. Lors du prochain achat, cette fois-ci avec mon conjoint, je serais donc « propriétaire » et lui non. Comment cela se passe- t-il au niveau des avantages. En effet, mon compagnon n’est pas encore propriétaire, pourra-t-il bénéficier d’un avantage quelconque ? Si oui, lequel ? Et pour ma part, si je rembourse les avantages obtenus pour mon premier bien, puis-je en bénéficier à nouveau pour ma nouvelle résidence ?

    Dernière petite question, quel sera le montant des frais liés à l’acte si l’un des acheteurs est déjà propriétaire ?
    Le calcul reste le même que pour un acheteur qui n’est pas encore propriétaire ?
    Je vous remercie d’avance pour votre réponse.

    Bien à vous.

    • Erik Deckers a écrit:

      Le cas échéant, vous ne devez pas rembourser 12,5 % du prix d’achat ! Mais les droits sur l’abattement obtenu. Cela fait une fameuse différence.
      Pas de calcul au prorata.
      Vous pouvez mettre en location, mais vous devez d’abord faire de cet appartement votre résidence principale pendant 5 ans.
      Pour les autres cas de figure et des précisions, je vous conseille de prendre contact avec votre notaire.

      • Bonjour, je suis propriétaire d’un appartement à Bruxelles ville depuis 3 ans où j’ai bénéficié de l’abattement. Je souhaite mettre en location pour une durée de 12 mois une de mes chambres. J’ai quelques questions à vous demander :
        – Suis-je obligé de la louer meublée ? Car j’ai cru voir qu’il y a des taxe de séjour qui peuvent être demandés et risque de payer des impôts sur le meublé.
        – Afin de ne pas être amenée à devoir rembourser l’abattement, dois-je préciser dans le contrat de bail que ça ne doit pas être la résidence principale ou que la personne ne doit pas être domiciliée à cette adresse ?
        – Quel type de bail conseillez-vous ?
        Un tout grand merci d’avance

        • Erik Deckers a écrit:

          Utilisez, le cas échéant, un bail de résidence secondaire (cfr nos modèles téléchargeables online).
          Je ne vois pas sur quelle base il y aurait obligation de louer meublé.
          Vérifiez auprès de votre notaire si la solution envisagée ne met pas en péril le bénéfice de l’abattement obtenu.

  • Sylvain a écrit:

    Merci pour cet article. Petite question. Je suis propriétaire d’un appartement depuis 3 ans avec abattement obtenu. Ayant relativement marre de la ville, je souhaite vendre l’appartement et aller louer en campagne. Il est clair que je devrai rembourser l’abattement, pas de soucis là dessus.
    Par contre, certains commentaires ou retours d’expérience parlent aussi parfois d’une « amende ». Qu’en est-il ? Considèrent-ils que le remboursement en soi est une amende ou faut il prévoir un montant encore supplémentaire à l’abattement en guide d’amende ?
    Merci.

    • Erik Deckers a écrit:

      L’amende existait avec l’ancien abattement. Dans l’état actuel du système, il n’y a que le remboursement à prévoir, si vous ne respectez pas l’obligation des 5 ans.
      Vérifiez cela auprès de votre notaire.

    • Stéphanie a écrit:

      Bonjour,
      J’aimerai savoir si vous avez reçu une amende finalement ? nous sommes dans la même situation. J’attends le 2e et nous aimerions partir plus tot car nous n’avons plus de place dans l’appartement.

      Merci pour l’info.

      Stéphanie

  • Matthias a écrit:

    Bonjour,

    je suis propriétaire d’un bien immobilier dans la région bruxelloise depuis 2 ans.
    J’ai profité de l’abattement.
    Aujourd’hui j’aimerais revendre mon bien et acheter un autre bien dans une autre région. (Flandre ou Wallonie)

    Comment cela se passe t’il avec l’abattement ? Y’a t’il une restitution à faire dans ce cas?

    D’avance merci pour votre aide.
    Matthias

  • Bonjour
    Mon mari et moi avions acheter ensemble l’année passee.
    Malheureusement, Il doit se déplacer au Portugal pendant un an à cause de son travail.Je vais rester moi par contre sur site. Est ce que dans ce cadre de figure devons nous rembourser le montant de l’abattement ? Quelles sont les options pour continuer à en bénéficier? Est il possible de envisager par exemple une résidence secondaire dans son cas?
    Merci d’avance,

  • Nathalie a écrit:

    Bonjour,

    Supposons que mon employeur m’envoie pour une durée déterminée à l’étranger (1-2 ans) sous contrat d’expatriation, dois-je rembourser l’abattement si je loue mon bien à une tierce personne pendant cette période?

    Merci d’avance pour votre réponse

    • Erik Deckers a écrit:

      A priori, ce sera un cas de force majeure, si cette expatriation n’était pas envisagée ou prévisible au moment de l’abattement.
      Comme indiqué par le ministre: ce sera jugé au cas par cas, le moment venu.

    • Bonjour,
      Quel contrat de bail utiliser si je veux louer le bien dont je suis propriétaire et ayant bénéficié de abattement, avant la fin des 5 ans? En effet le bail de sous location n’est pas adapté, car je suis propriétaire. Le bail de résidence principale non plus car je vais rester y vivre. Dois-je utiliser le bail de colocation? Merci beaucoup

      • Erik Deckers a écrit:

        Vous n’êtes pas locataire, mais propriétaire: la colocation n’est pas concernée. Vous souhaitez, si j’ai bien compris, louer une partie de votre bien, sans que ce locataire ne puisse y établir sa résidence principale: il ne reste donc que le bail de résidence secondaire, avec mention de la résidence principale existante.

  • Bonjour cher monsieur,
    Aujourd’hui cela fait un ans et demi que j’ai bénéficié de l’abattement depuis ma domiciliation.
    J’ai rencontré beaucoup de problèmes dans ce projet de rénovation en commençant avec des locataires qui ne voulaient pas partir. J’ai donc du faire appel à la justice, ensuite en découvrant la mérule lors des travaux de rénovation, ce qui a induit la rénovation complète de la façade arrière en plus du traitement de la mérule et le budget qui allait avec ces travaux conséquents, mais aussi, pour terminer de gros problèmes acoustiques que je n’ai découvert que le moment où j’ai pu avoir les clés en main, les locataires enfin partis.

    J’ai donc tenté d’isoler tout les plafonds et le sol entre les gîtes et fait construire un plafond acoustique par mon entrepreneur dans les règles de l’art. Fort heureusement les travaux ont du s’arrêter à cause du problème de mérule pour une question d’assurance (qui n’a pas fonctionné ). Heureusement car ce plafond acoustique n’était pas efficace. Suite à cette constatation j’ai consulté un acousticien, et réalisé deux autres plafonds acoustiques moi-même dans les règles du grand art de l’acoustique le budget financier manquant.
    Aujourd’hui après tout ces efforts, tout cet argent injecté, je constate qu’il y a toujours, selon ma sensibilité, trop des bruits des voisins, j’entends chacun de leur pas, les pas de leur enfant de deux ans, le bruit de chaque objet qui tombe au sol fait autant de bruit chez moi que chez eux, voir plus de bruit avec un effet « caisse de résonance », mais aussi leurs « cris » etc … J’ai l’impression de vivre dans un tambour, envahie par le bruit des voisins du haut or je suis une personne très calme, j’aime lire, écrire… et je ne supporte pas cette situation d’être prise au piège, coincée dans un endroit avec les bruits au quotidien des voisins. Le confinement est un des pires scénarios qui pouvaient arriver et je suis partie dans la maison d’une amie car je ne supportais plus la situation. Il semble que je développe une phobie car j’ai un blocage, des angoisses, je ne veux plus retourner chez moi, je me sens en mal être profond, émotionnel, j’ai du mal à dormir rien qu’à cette idée, je n’arrive plus a gérer mes émotions.

    Je ne sais pas rendre l’abattement car je n’ai plus d’argent, je suis d’ailleurs endettée à cause de tout ces problèmes qui n’étaient pas prévus dans mon budget et les travaux de finition ne sont pas encore finis.

    Pensez-vous que mon cas pourrait être considérer comme un cas de force majeure pour pouvoir partie de cet endroit sans devoir rendre l’abattement ?

    Les problèmes d’ordres psychologiques pourraient-ils être pris en compte ?

    Si mon problème était considéré comme un cas de force majeure, le serait-il aussi pour le système des primes à la rénovation dont j’ai bénéficié avec les mêmes conditions que celles de l’abattement ?

    Le cas échéant, me serait-il possible de rester domiciliée là mais de le louer en RBNB occasionnellement , durant les vacances scolaires, cela me permettant de pouvoir aller dans des endroits plus calmes le temps des vacances quand les voisins sont toute la journée à la maison ?

    Le cas échéant, auriez-vous une solution, une piste à me proposer ?

    En vous remerciant,

    Charlotte

    • Erik Deckers a écrit:

      Je ne suis pas votre receveur de l’enregistrement et il m’est donc difficile de prendre attitude à sa place.
      Je vous conseille de prendre contact avec votre notaire, de lui expliquer vos divers soucis et de lui demander si une réunion avec le dit receveur peut être utilement envisagée.
      Bon courage.

  • Bonjour,

    Je compte prochainement acheter mon premier appartement (2 chambres) à Bruxelles.
    Ma question est la suivante: si j’ai mon adresse de résidence dans l’appartement (j’occupe la première chambre) et que je loue la seconde chambre à une autre personne (de manière officielle bien sur). Vais-je devoir rembourser mon abattement?
    Merci d’avance pour votre éclaircissement !

  • Olivier a écrit:

    Bonjour,
    Si quelqu’un profite de l’abattement pour sa résidence principale et unique à bruxelles, doit il rembourser l’abattement en cas d’achat d’un autre appartement avant le délai de 5 ans dans le but de louer ce dernier?

  • Bonjour, mon actuel compagnon est propriétaire a Bruxelles et a bénéficié de l abattement. De mon côté, je suis également propriétaire ayant bénéficié de l’abattement. Chacun vis chez soi.

    Nous souhaitons nous marier mais doit on chacun rembourser l’abattement étant donné que nous avons l’obligation de vivre ensmeble après le mariage?

    J espere que ma question est claire

    • Erik Deckers a écrit:

      Pas très claire, comme question.
      Vous allez occuper le bien de l’un d’entre vous ?

      • Pardon! Merci pour votre réponse.

        Nous avons chacun un bien, et pour l’instant nous habitons chacun chez soi.
        Nous avons nous deux, toujours chacun de notre côté, bénéficié de abattement.
        Nous souhaitons nous marier, et vivre chez moi. Et faire louer son bien pour ne pas le laisser vide.
        Hors, ni l’un, ni l’autre, n’avons encore habité 5 ans chez soi.

        La question est la suivante: est-ce que l’un de nous devra remboursé l’abattement ? Ou même, chacun devra deux t’il rembourser son abattement dû au mariage ?

        Merci !

        • Erik Deckers a écrit:

          Le plus prudent, c’est de faire vérifier vos dossiers au préalable par votre notaire.
          A mon sens, il faudra rembourser l’un des 2 abattements.
          Par contre, le fait de se marier est sans incidence à cet égard.
          Mais, vérifiez chez votre notaire.

        • Bonjour Mimi,

          Je suis exactement dans la même situation que vous et je ne sais pas si vous avez eu une réponse de votre notaire ou du fisc ?

          Cordialement

          • Bonjour,
            Non nous n’avons pas pris contact avec le notaire depuis…
            D’après mes recherches, il faudrait attendre que l’un ou l’autre ait passé 5 ans pour ne pas devoir rembourser l’abattement…
            C’est vrai que ça semble fou que rien n’est mis en place dans ce genre de situation 🙁

            Si vous avez d’autres informations, je suis intéressée. Merci

  • Bonjour,
    si je souhaite acheter une maison bi familial pour vivre dedans et louer une partie puis je bénéficier de l abbatement sur toute la maison ? merci d avancr

  • Bonjour, j’ai acheté un appartement une chambre en bénéficiant de l’abattement sur 135000€.
    Je suis depuis peu le papa d’une petite fille, le fait qu’elle n’a pas sa chambre a elle peut être considéré comme un cas de force majeur? A qui s’adresser pour cela?

  • Bonjour,
    Merci pour cet article.
    Dans mon cas, j’ai acheté un appartement en région bxl capitale. Celui ci était déjà loué au moment de l’achat.
    Le locataire était absent lors des visites. j’ai malgré tout comme beaucoup d’autres remis une offre sur le bien. Elle a été acceptée. Il fut très difficile d’obtenir une visite parce que le locataire semblait tout faire pour s’y opposer . Après comparution devant le juge de paix par le biais du vendeur, le locataire à été assigné à ouverture. J’ai pu enfin visiter le bien. On était 5. Il n’a rien dit et est resté dans un coin.
    J’ai signé le compromis et ai redemandé une visite avant acte pour faire les présentations (+relevé des compteurs). Lors de cette visite le locataire s’est avéré très agressif et très menaçant. L’agent immobilier (grosse enseigne à Bruxelles) m’a confessé à sa sortie que c’était la pire visite de sa vie. Ce locataire m’a dit des choses style « que je ne savais pas ou j’avais mis les pieds et que j’allais sincèrement le regretter » etc etc (enregistré). Apparemment il avait déjà prévenu l’agence immobilière « qu’il allait lui foutre sa merde » (en parlant de l’acheteur) lors de la mise en vente du bien. Ceux ci ne m’ont rien dit bien évidement au moment de l’achat.

    Suite a cette visite, j’avais déposé une main courante au service de police pour comportement agressif. Ce locataire m’a également été reportée comme très spéciale et imprévisible par le voisinage (« failli se battre » etc).

    Par la suite il s’est avéré également que ce locataire ne payais déjà plus son loyer et ne l’a jamais plus payé depuis.
    Par conséquent, malgré son préavis de sortie pour habitation propre, je suis passé par un avocat en raison des non payements et de mes craintes. Une audience a eu lieu récement et il n’est jamais venu. Sa dette est énorme et l’expulsion très proche.
    Cet homme y vivait depuis 25 ans et tout laisse a croire dans son comportement qu’il se met lui même je suis devenu son bouc émissaire qui lui à brisé sa vie etc.

    J’ai très peur d’intégrer les lieux (il m’avait dit à l’époque que lui la justice il s’en foutait, qu’il allait directement voir les gens). Plus encore terrifié à la perspective de devoir y passer bon nombre d’années en raison de l’abattement et du motif de sa rupture de bail. Pour moi cette situation est devenue un coupe gorge que je n’ai qu’une envie, c’est fuir.

    Quel est votre avis sur cette situation? Est ce q’un dossier de force majeure semble semble recevable? Je me demandais où m’adresser pour embrayer une telle procédure.

    • Erik Deckers a écrit:

      Si vous avez résilié le bail pour occupation personnelle et que vous ne le faites pas, vous vous exposez à davantage de risques (indemnisation du locataire évincé) que celui du remboursement de l’abattement obtenu…

      • Bonjour
        J aimerais acheter mon premier bien à Bruxelles avec mon compagnon qui est Australien mais il est déjà propriétaire en Angleterre avons nous droit à l abattement ?
        Merci

        • Erik Deckers a écrit:

          Le bien que vous comptez acquérir et pour lequel vous sollicitez l’abattement doit être le seul bien que vous possédez en pleine propriété. Au moment du compromis, vous ne pouvez pas posséder la totalité en pleine propriété d’un autre bien immeuble destiné en tout ou en partie à l’habitation.

  • Bonsoir,
    Ayant une maladie gynécologique et ayant subit pas mal d’abandons, je m’étais résignée à devoir vivre seule. Vers 30 ans, pour ne pas rester indéfiniment chez ma mère et ayant besoin de prendre mon indépendance, j’ai acheté une petite maison en bénéficiant de l’abattement, en Wallonie. Mais contre toute attente, j’ai rencontré mon compagnon qui a la garde alternée de ses deux enfants. La maison est donc devenue invivable à nous tous. De plus, toujours à cause de ma maladie gynécologique, je ne peux pas attendre pour avoir un enfant. Puis-je invoquer la force majeure pour éviter la restitution de l’abattement car nous n’avons pas les moyens de le rembourser. Pour cette raison, nous allons devoir vivre trois ans, l’un sur l’autre, dans la promiscuité. D’autre part, ma mère qui habite pas loin, pourrait y habiter et nous pourrions reprendre sa maison qui est plus grande. Ou alors, vendre cette maison pour acheter un bien plus grand avec mon conjoint pour bénéficier de l’abattement «par voie de restitution».
    Merci.

    • Erik Deckers a écrit:

      L’article que vous commentez en posant cette question concerne l’abattement en région bruxelloise et pas en Wallonie…
      Vérifiez auprès de votre notaire de quel abattement vous avez bénéficié ainsi que ses conditions à respecter.

  • Bonjour,
    Nous voudrions mon compagnon et moi acheter un maison avec un de mes frères car celle-ci se compose de deux unités non reconnues mais bien séparées.
    Nous voudrions acheter en division et nous nous demandions si nous serions éligibles pour l’abattement des deux unités en sachant que ce serait notre premier achat pour tous les trois?
    Bien à vous
    Claire

  • Bonjour,

    Si 2 personnes sont copropriétaires (chacun à 50%) d’un appartement mis en location depuis 4 ans, ensuite ils décident d’acheter une maison (50% chacun de la pleine-propriété), ils n’ont pas bénéficié de l’abattement. Suite à une séparation un an après l’achat, un partage est envisagé, l’un conservant l’appartement et l’autre la maison. Est-ce que la personne qui conserve la maison peut demander la restitution de l’abattement suite au partage (étant encore dans les 2 ans) suite au rachat des 50% soumis au droit de partage de 1%, les autres conditions étant remplies?

    • Erik Deckers a écrit:

      Vous écrivez n’avoir pas bénéficié de l’abattement et puis vouloir demander la « restitution de l’abattement »: pas clair…

  • Bonjour,

    Mon frère et mois avons fait l’acquisition d’une maison de rapport il y a plus d’un an et nous avons bénéficié de l’abattement car il s’agit de notre premier bien immobilier, et nous y sommes domiciliés. Peu de temps après l’achat, j’ai rencontré mon compagnon qui vit à l’étranger et nous envisageons maintenant de nous marier. Dans ce cas, je devrais donc quitter la Belgique. Est-ce que ma situation pourrait-être considérée comme un cas de force majeure pour ne pas avoir à rembourser les frais d’abattement?

    Merci d’avance de votre retour

  • Bonjour
    Mon compagnon est en train d’acquérir un premier bien immobilier et bénéficie donc de l’abattement.
    Nous nous demandions s’il était possible de louer ponctuellement une partie du bien (une chambre) en location saisonnière type Airbnb ? Nous aimerions faire cela dans la légalité et ne pas devoir rembourser l’abattement si ce type de location est considéré comme une  »vraie » location. A préciser bien sûr que nous allons vivre dans cet appartement. L’idée est simplement de louer une chambre de temps en temps.
    Merci d’avance pour vos précisions

    • Erik Deckers a écrit:

      Si l’acquéreur est domicilié dans les lieux, pendant la durée requise et qu’il y habite effectivement, je ne vois pas où se trouve le problème. Il n’est, à ma connaissance, pas interdit de louer une partie du bien en saisonnier type AirBNB (vérifiez tout de même les contraintes bruxelloises pour ce type de location « touristique »). Par sécurité, vérifiez tout de même auprès de votre notaire.

  • Bonjour,

    Je suis propriétaire depuis 6 ans d’un appartement en région bruxelloise, pour lequel je bénéficie d’un avantage fiscale. J’y vis désormais avec mon épouse qui n’est pas propriétaire. Maintenant, nous souhaitons acheter ensemble un nouvelle appartement plus grand et je souhaite garder mon appartement actuel pour le mettre ne location.
    1) Pouvons-nous bénéficier de l’abattement de 21.000 euros pour l’achat d’un nouvel appartement ? Ou du moins de la moitié de cet abattement pour mon épouse qui n’est pas encore propriétaire ?
    2) Si non, pouvons nous continuer à profiter de l’avantage fiscale chaque année, en faisant un nouveau crédit sur l’ensemble des 2 biens ?

    Merci pour votre retour

  • Bonsoir,

    J’ai acheté un appartement une chambre il y’a trois ans en bénéficiant de l’abattement. Entre temps j’ai rencontré mon compagnon avec lequel j’ai eu un enfant et qui a la garde alternée de son fils . L’appartement est donc devenu invivable à nous tous. Puis-je invoquer la force majeure pour éviter la restitution de l’abattement.

  • Jérôme a écrit:

    Bonjour,
    j’ai bénéficié de l’abattement en 2010 pour acheter un studio à Bxls. A l’époque j’habitais seul et je travaillais à 15 minutes de mon domicile. En 2013, je décide de quitter bruxelles pour deux raisons:
    1/ Mon travail m’envoie en mission pour une durée indéterminée dans une usine du côté de Tournai (>3h de route/jour de Bxls)
    2/ J’ai rencontré ma compagne et nous attendons un enfant

    Par ailleurs, point 3/ En 2012, la commission européenne a jugé que le système d’abattement lié à la région et ne respecte pas la libre circulation des personnes. Elle force la région bruxelloise à changer son système d’abattement qui est ensuite lié à l’adresse du bien et non plus à la région.

    Est-ce que le point 3/ rend le système d’abattement précédent caduc car illégal?
    Est-ce que le point 1/ me permet de justifier l’absence d’une amande?
    Est-ce que le point 3/ me met sous le régime du nouveau système et donc avec le point 2/ (femme+enfant dans un studio) justifie l’absence d’une amende?

    En vous remerciant d’avance de votre avis.

    • Erik Deckers a écrit:

      Vous vous inquiétez de cette situation 9 ans après avoir bénéficié de l’abattement de l’époque: vous avez reçu un avis de rectification ?

      • BOUTTIAU a écrit:

        En effet, je viens de le recevoir, remboursement de l’abattement + amende.

        • Erik Deckers a écrit:

          Prenez contact avec votre notaire (celui qui a reçu cet acte) : il pourra peut-être vous aider. C’est lui qui connaît le mieux « son » receveur.

          • Bouttiau a écrit:

            Merci pour votre retour rapide. N’y a-t-il pas prescription?

          • Bonjour Erik, je souhaite faire ma demande de cas de force majeur pour changement de situation professionnelle – cependant je ne trouve pas l’adresse où envoyer mon courrier. Pourriez-vous m’aider?
            Je comprends qu’il faut l’envoyer au Receveur ou au conseiller général compétent de l’Administration Générale de la Documentation Patrimoniale qui apparemment maintenant serait le bureau de la sécurité juridique?
            MERCI

          • Erik Deckers a écrit:

            Pour identifier le Bureau concerné, téléphonez au Contact Center du SPF Finances : 0257 257 57 les jours ouvrables entre 8h et 17h.
            Vous pouvez également poser la question au Notaire qui a reçu votre acte d’achat: il connaît « son » receveur.

  • Bonjour est-ce qu’il est possible d’échelonner le remboursement de l’abattement?

  • Bonjour Erik
    Je profite de ce sujet pour vous exposer mon problème. Même si je pense avoir bien compris toutes les conditions pour bénéficier de l’abattement, mon (notre) projet est un peu plus complexe, je m’explique :
    Avec un ami, nous souhaiterions faire l »achat d’un petit immeuble de rapport, ou maison bi-famille, ou quelque chose de la sorte afin d’y créer chacun notre propre logement. Evidemment tout ceci en division, chacun son logement, chacun ses finances, avec création d’une réglementation de copropriété, ceci afin d’avoir la possibilité de revendre individuellement notre lot après 5 ans. Alors, dans ce cas de figure, bénéficierions nous chacun de l’abattement (nous remplissons les conditions) ou cela ne serait valable que pour un seul de nous deux ? J’ai surtout le doute à la lecture du texte qui stipule que  » l’abattement ne s’applique pas sur une partie de l’immeuble si plusieurs acquéreurs  ».
    Si c’est malheureusement le cas, nous serions condamnés à acheter chacun un appartement de notre côté, ou y aurait il une possibilité de faire enregistrer le bien par le notaire comme des logements distincts ?
    Merci pour votre avis 🙂

    • Erik Deckers a écrit:

      Il faudrait faire un acte de base qui crée la division juridique et vous permettra à chacun d’acheter 100 % de votre propre entité.
      Consultez votre notaire à ce sujet.

      • Anita kanu a écrit:

        Bonjour monsieur, je vous explique ma situation avec mon compagnon nous sommes propriétaires( chacun de son côté) j ai acheté en 2016 et lui en 2017 nous étions séparés,nous nous sommes remis ensemble et avons eu 2 enfants, nous prévoyons de nous marier civilement en 2020 , lui ayant bénéficié de l abattement il sera obligé de rembourser? Soit dit en passant son appartement est trop petit pour 1 famille et est infesté de moisissures . merci de votre réponse

  • Bonjour,
    J’ai fait l’acquisition d’un bien 1 chambre il y a 2 ans profitant de l’abattement fiscal. Entre-temps j’ai rencontré ma compagne et j’envisage maintenant l’achat d’un second bien (en mettant celui-ci en location) avec elle car celui-ci est trop petit pour nos projets familiaux. Cela sera-t’il considéré comme un cas de force majeure?

    Merci d’avance,

    Bien à vous,

  • Bonjour,

    Nous avons acheté un appartement avec ma femme d’une chambre à Anderlecht. Mais pour des raisons professionnels et en raison de l’agrandissement de notre famille (nous avons eu un bébé après l’achat du bien), il est très compliqué pour nous de rester domicilier dans cet appartement. Nous allons donc déménager. Je souhaiterais néanmoins rester domicilier dans l’appartement et faire louer l’appartement à des étudiants étrangers qui ne souhaitent pas y élire domicile. Cela me permettra t’il de rester dans le cadre légal et donc de ne pas devoir rembourser l’abattement? Merci bien.

  • Bonjour,
    Merci pour cet article. J’ai acheté un appartement 1 chambre seule il y a 4 ans pour lequel j’ai bénéficié de l’abattement sur 60K. Je vis désormais avec mon conjoint et nous allons avoir notre 2eme enfant. Cela pourrait-il faire l’objet d’une force majeur pour ne pas respecter la clause des 5ans de domiciliation? Je souhaiterais vendre cet appartement pour acheter un bien plus grand avec mon conjoint. Comment contacter le SPF finance pour soumettre une demande?

    • Erik Deckers a écrit:

      Au moment du compromis de vente, l’acquéreur ne peut pas posséder la totalité en pleine propriété d’un autre bien immeuble destiné en tout ou en partie à l’habitation.

      Pour cette condition, il existe une exception : l’abattement «par voie de restitution». Si l’acquéreur possède, au moment de la conclusion du compromis de vente, la totalité en pleine propriété d’un autre immeuble destiné en tout ou en partie à l’habitation et s’il le revend endéans les 2 ans à compter de la date d’enregistrement de l’acte d’acquisition de la seconde habitation, il pourra demander l’application de l’abattement par voie de restitution.

      Vous pourriez donc acquérir ce nouvel appartement et disposer de 2 ans pour bénéficier à nouveau d’un abattement via cette « restitution ».

      Le contact avec le SPF Finances peut se faire via votre notaire, qui connaît « son » receveur.

  • Bonjour. Je suis seule propriétaire d un appartement depuis 5 ans que je souhaite vendre . Pour beneficier de l abattement sur mon nouvel achat, faut il que je le vende donc avant et je pourrai bénéficier de l abattement sur le nouveau ?

    • Erik Deckers a écrit:

      Au moment du compromis de vente, l’acquéreur ne peut pas posséder la totalité en pleine propriété d’un autre bien immeuble destiné en tout ou en partie à l’habitation.

      Pour cette condition, il existe une exception : l’abattement «par voie de restitution». Si l’acquéreur possède, au moment de la conclusion du compromis de vente, la totalité en pleine propriété d’un autre immeuble destiné en tout ou en partie à l’habitation et s’il le revend endéans les 2 ans à compter de la date d’enregistrement de l’acte d’acquisition de la seconde habitation, il pourra demander l’application de l’abattement par voie de restitution

  • Bonjour,

    Ma fiancee est demenage dans mon petit studio il y a 3 mois, nous vivons en co-habitation legale.

    Apres quelques mois, on realize que le petit espace rendres tres difficile a mener une vie comfortable.
    On envisage de demenager ensemble dans un nouveau appartement et louer mon appartement.

    Est ce que je risque de payer l’abattement et la penalite?

    Merci d’avance pour votre response.
    Marcin

  • Bonjour,
    Je suis étranger, et je suis venu m’installer dans la région de Bruxelles il y a deux ans, j’ai acheté un bien immobilier et cherché du travail, malheureusement aucun contrat stable et satisfaisant, et plusieurs mois de recherche infructueuse. On vient de me proposer un CDI dans mon pays d’origine, si je revends mon bien pour repartir dans mon pays d’origine, devrais je m’acquitter de abattement complet? Est-ce possible de payer une taxe équivalente au nombre d’années habitées?

    • Erik Deckers a écrit:

      A ma connaissance, vous devrez malheureusement rembourser l’intégralité de l’abattement perçu. Mais, consultez votre notaire: il pourra vous donner des précisions.

      • Ceci est une modification de l’activité professionnelle comme etait stipule par le Ministre, si on lui propose un CDI dans l autre pays et Madame ne peut pas trouver equivalent a Bruxelles, c’est force majeure car elle ne pouvais prevoir de ne pas trouver un travail stable a Bruxelles

  • Bonjour et merci pour votre article et vos réponses,
    J’ai acheté en 2019 à Bruxelles en profitant de l’abattement, je vis et suis domicilié dans mon logement.
    Est-ce que cela poserait un problème si je loue une des chambres de mon logement ?
    Je continuerais à vivre dans le logement et resterais domicilié dedans.
    L’idée étant de le faire dans les règles avec enregistrement du bail de location et domiciliation du locataire.

  • Bonjour,
    Je me pose une question. Ayant signé un compromis de vente pour l’achat d’une maison, je souhaitais pouvoir profiter de l’abattement mais le soucis est que je viens de savoir que si on possède une propriéte à l’étranger, on n’as pas le droit à l’abattemet. Si je vends ma propriété entre temps (avant l’acte notarié) ou je fais une donnation totale de ma propriété et sachant que je n’aurais plus aucune propriété à mon nom, pourrais-je bénéficier d’un abattement?

    Merci bien.

  • Je suis dans le debut de la 4eme année. Encore 2 ans à garder ma residence principal la bas.

  • Bonjours,
    la naissance d’un enfant et donc le fait que l’appartement est trop petit pour tous, peut nous éviter de faire payer l’amende? aussi parce que est la raison avec la quelle je dois quitter l’appartement?
    En plus c’est un abattement avec l’ancienne loi sur 60K.

    Et aussi.. en gardant l’adresse est-ce que je peux louer à qqln d’autre et habiter pas loin de ce bien?

    • Vous devriez consulter votre notaire (qui a reçu l’acte d’achat) : c’est lui qui est en contact avec « son » receveur.
      Eviter l’amende peut-être, mais pas le remboursement de l’abattement.
      Louer : non.
      Vous n’êtes pas au bout des 5 ans ?

  • Bonsoir!
    J’ai l’intention d’acheter une maison a Bruxelles. A présent je suis propriétaire d’un petit appartement d’une valeur de moins de 60 000 EUR dans un autre pays. Je n’habite plus dans cet appartement depuis plusieurs années et j’ai l’intention de céder la propriété (partielle ou bien totale) de l’appartement a mes parents, afin de pouvoir bénéficier de l’abattement.
    Une fois la cession effectuée, quel acte me sera nécessaire pour prouver que je ne suis pas propriétaire d’un autre bien immobilier (attestation du registre foncier de mon pays, acte de cession/donation/vente, déclaration sur l’honneur)? Pour les actes issues a l’étranger, est-ce qu’il faudra fournir une traduction assermentée ou une simple traduction sera acceptée?
    Merci!

  • Jonathan Van Damme a écrit:

    Bonjour,

    J’aimerais connaître votre avis tout en tenant compte du fait que ça n’est qu’un avis.

    J’ai acheté un bien dans lequel je suis domicilié depuis 2 ans. J’aimerais quitter mon bien pour m’installer à l’étranger et ouvrir une affaire sur place.

    Selon vous, pourrions-nous considérer que le fait de partir entreprendre à l’étranger puisse être considéré comme une raison professionnel valable pour quitter mon bien sans devoir m’acquitter des frais de notaires?

    Merci pour votre avis.

    • Je crains que non, car c’est une décision que vous prenez d’initiative et ne dépend pas d’un événement extérieur indépendant de votre volonté. Ce n’est qu’un avis personnel. Vérifiez auprès de votre notaire.

  • Gaye nathalie a écrit:

    Bonjour Monsieur,
    Mon compagnon m a quitté il y a 15 jours nous avons eu l’abattement des droits d’enregistrement . Nous avons acheté il y a 1 an et nous sommes depuis peu domicilié dans ce nouvel appartement . J aimerais le dé domicilié car je ne perçois plus les allocations d’orphelin pour mon fils et que cette personne n est pas vraiment digne de confiance . Je reste dans cet appartement quels sont les pénalités que nous pourrions avoir?

  • Valère a écrit:

    Bonjour,
    J’ai acheté un appartement en bénéficiant de l’abattement fiscal. J’y ai fait des travaux puis loué l’appartement en attendant de me décider d’y habiter moi-même dans les deux ans. Finalement, je préfère continuer à le louer. Je n’ai donc jamais résidé dans cet appartement. Suis-je passible d’une amende en plus du remboursement de l’abattement comme semble l’indiquer l’article 46bis de la loi? Une amende qui serait équivalente au montant de l’abattement??? Est ce que vous me conseillez de payer dès que possible les droits d’enregistrements sachant que a vente date du mois d’octobre 2018. Merci d’avance

  • Elena Moneva a écrit:

    Bonjour, pour des raisons personnelles je veux mettre en vente mon appartement 4 mois après son achat. Except la restitution d’ abattement , dois je payer des amendes? Je peux pas envoquer des forces majeurs et Il n’y aura pas de plus-value sur le prix de vente.

  • Bonjour,
    Si j’ai bénéficié de l’abattement sur mon logement actuel (qui est ma résidence principale) et que je souhaite acheter un deuxième bien à mettre en location, dois-je quand même rembourser l’abattement de ma résidence principale ?

  • Noémi a écrit:

    Bonjour,
    Il me semble avoir déjà entendu qu’il était possible de déroger au remboursement des droits d’enregistrement si l’on quitte son bien avant l’expiration du délai de 5 ans, mais que celui-ci est mis en location via une agence immobilière sociale?
    Pouvez-vous me confirmer cela?
    Je vous remercie.

    • Jamais entendu parler de cette dérogation-là. Mais si vous trouvez cette confirmation recherchée, merci de (re)venir nous le raconter (l’idéal: avec source de l’info)

    • Francois a écrit:

      Bonjour Noémie,

      avez-vous pu confirmer la question quelque part? Je voulais louer à une AIS dans 2 ans (une fois le délais des 5 ans de domiciliation atteint) pour déménager à l’étranger.

      Votre message me donne l’espoir d’accélérer ce projet.

      D’avance merci,

  • Bonsoir,

    « Le bien que vous comptez acquérir et pour lequel vous sollicitez l’abattement doit être le seul bien que vous possédez en pleine propriété. Au moment du compromis, vous ne pouvez pas posséder la totalité en pleine propriété d’un autre bien immeuble destiné en tout ou en partie à l’habitation. »

    Je me pose la question de savoir si je suis déjà propriétaire d’un bien (rachat familial en Ardenne) dans lequel je n’habites pas (et n’y ai jamais habité depuis l’achat) et qui est destiné à la location comme bien de placement, puis-je quand meme bénéficier des droit d’abattage si j’achète un appartement à Bruxelles afin d’y habiter?

    Merci de votre aide,

    • Si vous êtes seule pleine propriétaire de ce bien en Ardenne (peu importe que vous l’habitiez ou que le louez), vous ne pourrez pas bénéficier de l’abattement sur l’achat de cet appartement à Bxl.

  • Sébastien a écrit:

    Bonjour,
    Je ne suis pas certain de bien comprendre la règle:
    « Le bien que vous comptez acquérir et pour lequel vous sollicitez l’abattement doit être le seul bien que vous possédez en pleine propriété. Au moment du compromis, vous ne pouvez pas posséder la totalité en pleine propriété d’un autre bien immeuble destiné en tout ou en partie à l’habitation. »
    Le terme ‘totalité en plein propriété’ ne m’est pas familier. Cela signifie-t-il que si je suis copropriétaire (25%) d’une maison de vacances en France, je peux tout de même bénéficier de l’abattement?
    Merci

    • Etre copropriétaire indivis, ce n’est pas « posséder la totalité en pleine propriété ». Moralité, à mon avis, cette situation n’est pas un obstacle au bénéfice de l’abattement. Vous pouvez vérifier cela, avec un dossier complet, auprès de votre notaire.

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