Offre d’achat au prix demandé = obligation de vendre ?

Que le combat commence
Publié par , le 23 juin 2015 - , ,

Un propriétaire confie à une agence immobilière la mission de lui trouver un acquéreur pour son bien ou décide de mettre son bien en vente sans intervention d’un professionnel. Quoi de plus fréquent ?

Dans la première hypothèse, et après avoir signé la convention de courtage obligatoire, l’agence débute sa mission en réalisant, notamment, une annonce décrivant l’immeuble et indiquant le prix demandé pour sa vente sur et dans tout autre support qu’elle juge approprié.

Un amateur intéressé prend contact avec l’agence afin d’obtenir d’avantage de renseignements, réaliser une visite et… une fois toutes les informations obtenues,  l’amateur se mue en candidat acquéreur, lequel déclare accepter le prix souhaité par le vendeur et dépose une offre ferme d’acquérir au prix sollicité !!!

Légitimement fier du devoir accompli, l’agent immobilier informe le vendeur de l’excellent résultat obtenu et, contre toute attente, se heurte à un refus du vendeur d’accepter l’offre réalisée et de poursuivre la vente avec le candidat…

Telle peut également être la situation sans intervention de l’agent immobilier…

Comme on peut l’imaginer, le candidat acquéreur s’en trouve fortement courroucé… car il estime que la vente est parfaite au motif que son offre au prix souhaité rencontre l’offre du vendeur et forme en conséquence l’accord des parties sur la chose et le prix.

Face à cette situation ubuesque, et, en dehors de toute considération morale, il faut se poser la question suivante : l’annonce de la mise en vente de l’immeuble à tel prix, constitue-t-elle une offre de vente qui peut être levée par l’offre au prix et de ce fait devenir une vente ?

Dans la plupart des cas, l’agent immobilier n’est investi « que » d’une mission de courtage (rechercher des candidats acquéreurs et à les mettre en rapport avec le propriétaire). En conséquence, il ne peut poser un acte juridique pour le compte du propriétaire et, de ce fait, l’engager.

C’est aussi pour cette raison que la jurisprudence refuse de voir une annonce immobilière comme une offre de vente (qui engagerait alors le vendeur), même si l’annonce mentionne un prix.

Selon la jurisprudence, « Il est généralement admis que l’offre adressée au public, notamment par le biais d’annonces ou d’affiches, ne satisfait pas à la condition de la volonté de s’engager juridiquement et ne peut être interprétée autrement que comme un simple moyen d’obtenir des offres d’achat » (Arrêt de la 7ème chambre de la Cour d’appel de Bruxelles du 23.06.2011, Rôle 2008/AR/1795,  Civ. Brux., réf. 31 mai 1995, R.G.D.C. 1996, p. 68).

Le Tribunal de première instance de Bruxelles avait déjà, par jugement du 24 avril 2009, confirmé sa jurisprudence selon laquelle l’annonce de mise en vente d’un bien immobilier ne constitue pas une offre de vente liant définitivement le vendeur, fut-elle assortie de la mention du prix. Il ne suffit donc pas que ce prix soit accepté par le premier candidat acquéreur pour former une vente parfaite

Que peut-on en déduire ?  Que dans les circonstances relatées ci-dessus, il ne suffit pas de déclarer que l’on achète la maison au prix demandé pour qu’il y ait vente…

Le propriétaire garde le dernier mot mais pourrait aussi subir les conséquences de son « attitude » en étant contraint de supporter les honoraires de l’agence qui, je le rappelle, aura réalisé sa mission et en subissant les éventuelles foudres du candidat acquéreur qui pourrait envisager de poursuivre le vendeur jugé indélicat en paiement de dommages et intérêts fondés sur un préjudice résultant de la rupture abusive de pourparlers et/ou l’absence de bonne foi dans les négociations.

18 commentaires pour Offre d’achat au prix demandé = obligation de vendre ?

  • Dozsa annick a écrit:

    Bonjour je désire faire une offre supérieur aux prix actuel combien doit on mettre es ce que c’est par tranches ou pas merci

    • Erik Deckers a écrit:

      Il n’y a aucune règle ni contrainte en la matière: le plus important est d’obtenir l’accord du vendeur sur le prix offert et ses modalités.

  • Aude Lamby a écrit:

    Bonjour,

    Pouvez-vous me renseigner dans le cas où il s’agit d’une étude de Notaire qui se charge de la vente?
    Je suis effectivement entrain d’entamer les démarches pour acheter un bien.

    Sur l’annonce, le prix demandé est de 155.000€.
    Nous avons été avertis qu’une personne intéressée avait fait une offre a 150.000€, via internet.
    Nous avons alors fait une offre d’achat ferme et irrévocable à 155.000€ à l’étude, sous conditions suspensive d’obtenir un prêt

    Cependant, l’étude m’annonce que l’autre personne a fait une enchère et propose 160.000€.

    Est-ce légal? Est-ce que le principe des enchères n’est pas interdit dans le privé?

    D’avance, je vous remercie pour votre réponse.

    Bien à vous.

    • Le raisonnement développé dans l’article reste le même s’il s’agit d’une étude notariale.

      Par ailleurs, le premier offrant doit trouver la situation aussi désagréable que vous…

      Et enfin, une offre ferme et irrévocable assortie d’une condition suspensive de prêt… n’est pas aussi ferme et irrévocable que cela…

  • Bonjour, je souhaite faire une offre pour une maison ois je obligatoirement passer par l’agence ou puis je traiter directement avec le propriétaire?

  • Bonjour,

    Nous vendons notre maison sans agence et l’avons mise à un prix fixe dans les diverses annonces. Un acheteur potentiel nous a informé de son intention de nous faire une offre à ce prix.
    Ma question est la suivante: un deuxième acheteur potentiel qui manifesterait son intérêt peut-il nous proposer un montant supérieur (et donc supérieur au prix initial demandé)?

    Merci,

    Audrey

    • Tant que vous n’avez pas accepté l’offre, la mise en vente continue.

      • Sophie Fagis a écrit:

        Bonjour,
        Je suis dans le même cas que la personne ci-dessus, cela induit-il que nous pouvons poursuivre les visites pendant qu’une offre d’achat est en cours ? Et si oui, comme je le comprends, devons nous prévoir une phrase dans l’exemple d’offre d’achat que nous comptons mettre à disposition de nos éventuels acheteurs avec une phrase dans le genre :
        « Cette offre est valable jusqu’au : …………………………………………………………..
        Pendant cette période, les vendeurs s’engagent à ne pas donner suite à d’éventuelles autres offres, excepté si le prix proposé est supérieur à celui-ci-dessus. Dans un tel cas, les vendeurs s’engagent à informer l’offrant. »

        D’avance merci pour vos réponses très claires et complètes

        • Erik Deckers a écrit:

          Vous êtes donc le vendeur. Pourquoi vous « enfermer » dans un modèle d’offre à remettre aux candidats-acquéreurs ?
          Tant que vous n’avez pas reçu une offre vous donnant satisfaction – le cas échéant – vous pouvez poursuivre votre recherche d’acquéreur et continuer les visites.

  • Merci pour votre retour.
    Non nous n’avons pas de condition suspensive.

    Justine

    • Vous ne pouvez pas contraindre le vendeur à vous donner la préférence: mais, sans être vindicative, il serait tout de même intéressant (pour vous) de comprendre la raison pour laquelle il a préféré l’autre…

  • Bonjour,
    nous avons visité une maison ( nous étions les premier à visiter ce bien) et nous avons fait une offre au prix le soir même.
    Nous avons rappelé l’agent immobilier et il nous a indiqué que 2 offres avaient été faites : la notre ( au prix de vente) et une autre plus basse mais en paiement comptant.
    Le propriétaire a choisit le paiement comptant…
    En discutant avec plusieurs amis, collègues, ils me disent souvent que normalement, nous devions être prioritaire car nous avons fait une offre au prix. Est-ce que cela est vrai ?

    Dans l’atteste de votre retour,
    Justine

    • Comme expliqué dans l’article à propos duquel vous posez votre question, le vendeur reste libre de contracter avec qui il veut, même si vous avez fait offre au prix demandé. Votre offre contenait-elle une condition suspensive ?

  • wagelmans josiane a écrit:

    Bonjour,

    Mon agent immobilier a accepté la vente à un prix inférieur à celui demandé!
    Suis-je engagée?

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