En Belgique, la fiscalité immobilière repose sur une singularité : en location privée, on n’impose pas le loyer réel, mais un revenu cadastral (indexé + majoré), basé sur des références historiques.
Jusqu’ici, on pouvait débattre de l’équité du modèle.
Mais depuis 2026 (suppression de la déductibilité des intérêts dans certaines configurations), l’écart entre la base taxable et la réalité économique devient beaucoup plus visible.
Dans cet article, je prends un exemple chiffré simple pour comparer les logiques.
Le revenu cadastral
En Belgique, on continue à imposer une partie des revenus locatifs privés sur une base théorique construite à partir de références… datant du 1er janvier 1975.
Le paradoxe est connu, mais il devient de plus en plus difficile à justifier : pourquoi ne pas taxer les propriétaires sur les loyers réellement perçus, comme on le fait déjà dans d’autres configurations ?
Prenons le cadre légal tel qu’il est aujourd’hui.
- Location à usage professionnel : l’imposition repose sur les loyers effectivement perçus, avec un forfait de charges (classiquement 40%).
- Location à usage privé : la base imposable reste le revenu cadastral indexé, majoré de 40%, indépendamment du loyer réellement perçu.
Autrement dit, pour une même réalité économique (un loyer encaissé), on utilise deux logiques fiscales différentes.
Le nœud du problème n’est pas seulement “philosophique”.
Le revenu cadastral est censé refléter la valeur locative normale nette d’un bien, mais il est déterminé sur des références historiques qui ne correspondent plus au marché immobilier actuel. En cinquante ans, la géographie de la valeur a explosé : quartiers revalorisés, zones déclassées, dynamiques urbaines inversées. Le système crée donc mécaniquement des écarts entre contribuables qui n’ont plus grand-chose à voir avec la réalité locative.
L’indexation annuelle, elle, ne corrige pas l’obsolescence : elle applique une correction mécanique… à une base qui, elle, reste historiquement datée.
La Fin des intérêts
Depuis 2026, un élément vient encore accentuer l’écart entre fiscalité et économie réelle : la suppression de la déductibilité des intérêts d’emprunt dans certaines configurations.
Illustration chiffrée (simplifiée) Un bien présente un revenu cadastral de 1.500 € et est donné en location pour 1.400 € / mois, soit 16.800 € par an.
Base imposable (location privée) :
- RC indexé : 1.500 € × 2,3 = 3.450 €
- Majoration 40% : 3.450 € × 1,4 = 4.830 €
Ce montant est intégré dans les revenus imposables globaux et peut donc être taxé au taux marginal (jusqu’à 50%).
Supposons un emprunt hypothécaire de 100.000 € à 2,9% sur 10 ans :
- Remboursement annuel de capital : 8.763,30 €
- Intérêts : 2.747,79 €
Jusqu’en 2025, ces intérêts étaient déductibles : la base imposable pouvait être réduite à 2.082,21 € (4.830 € – 2.747,79 €), soit une imposition d’environ 1.041,11 €.
À partir de 2026, la déduction disparaît : la base imposable remonte mécaniquement à 4.830 €, soit une imposition d’environ 2.415 €.
À situation économique inchangée, la charge fiscale est donc plus que doublée.
Essai de solution
Et c’est là que le système devient difficile à défendre : on reste sur une base théorique (RC), tout en ignorant davantage les charges financières effectivement supportées par l’investisseur.
À titre de comparaison, un modèle fondé sur les loyers réellement perçus (scénario illustratif) réintroduit une cohérence économique :
- on part des loyers réellement encaissés,
- on applique un forfait de charges – 30%
- puis une quotité exonérée – 6000€
- et on taxe le solde à un taux proportionnel – 25%
Dans l’exemple ci-dessus, cela conduirait à une imposition d’environ 1.440 €.
Au-delà du montant, le point clé est la logique : la base taxable correspond enfin à un revenu économique réel.
Une fiscalité moderne devrait reposer sur des bases actualisées, lisibles, et défendables :
- objectivation de la base imposable,
- réduction des distorsions entre contribuables,
- meilleure cohérence entre fiscalité et performance réelle de l’investissement.
Reste une vraie question : est-ce qu’on préfère corriger le système via une révision profonde du revenu cadastral… ou via un basculement vers les loyers réellement perçus (avec les garde-fous que ça implique) ?
Illustration: depositphotos
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