Droits d’enregistrement et résiliation amiable d’un compromis de vente

La douche des droits
Publié par , le 30 novembre 2016 - , , , ,

Annulation(s) amiable(s) du compromis de vente ne signifie(nt) pas faire « volte-face » à n’importe quelles conditions ! Un récapitulatif s’impose.

La signature du compromis fixe définitivement les droits et obligations des parties, mais, il donne également et surtout lieu à la perception d’un impôt élevé, dénommé les droits d’enregistrement, qui sont dus dès cet instant, quels que soient en principe les événements ultérieurs qui pourraient survenir et qui auraient pour effet d’anéantir l’accord initialement conclu !
La formalité de l’enregistrement n’est effectuée que moyennant paiement comptant préalable des droits.
S’ils sont, le plus souvent, mis à charge de l’acquéreur dans le compromis, cette clause ne lie pas l’administration fiscale qui a le droit de les réclamer tant au vendeur qu’à l’acquéreur, au cas où ils ne seraient pas payés volontairement (solidarité) !
La loi prévoit qu’ils doivent être payés dans les quatre mois (120 jours) à dater de l’accord des parties (généralement matérialisé par le compromis de vente).
Passé le délai de quatre mois à dater de l’accord des parties contractantes, l’administration fiscale peut réclamer son dû – et s’adresser à cet effet, répétons-le, aussi bien à l’acquéreur qu’au vendeur, même si l’acte notarié entérinant officiellement cet accord n’est finalement pas passé !
Une exception importante : si le compromis de vente est affecté d’une ou de plusieurs condition(s) suspensive(s), telle que l’obtention d’un prêt hypothécaire dans un délai bien précis, les droits d’enregistrement ne seront dus que si cette (ces) condition(s) se réalise(nt) (dans notre exemple l’octroi du prêt) et les 4 mois se calculent à dater du caractère définitif de la vente.
Selon l’article 16 du code des droits d’enregistrement, la vente soumise à une condition suspensive, ne donne lieu qu’au droit fixe général fixe de 25 € aussi longtemps que la condition n’est pas accomplie.
Une fois la condition suspensive levée, les droits d’enregistrement sont IRREVOCABLEMENT dus sauf en cas :
– D’annulation, par le juge, de la vente. La nullité d’un acte juridique ne peut être prononcée qu’en cas d’irrégularité de cet acte au moment de sa formation.
– De résolution judiciaire de la vente. A la différence de la nullité qui frappe une irrégularité présente lors de la signature de l’acte juridique, la résolution sanctionne un manquement ultérieur, et plus précisément dans l’exécution de cet acte.

Mais désormais, la voie judiciaire n’est plus la seule qui doit être obligatoirement empruntée… les trois régions se sont dotées d’une procédure d’annulation amiable.

Il convient de préciser que cette annulation amiable n’est pas un « blanc-seing » qui permet de se soustraire au paiement des droits d’enregistrement… certaines conditions doivent être respectées.

L’annulation amiable de la vente d’un bien situé en Flandre (décret du 23.11.2007)
Le compromis et la convention d’annulation (avenant) doivent être présentés ensemble à l’enregistrement dans les quatre mois, les deux documents sont enregistrés au droit de 10 €, aux conditions suivantes :
– L’acte n’est pas encore passé,
– La convention d’annulation intervient dans l’année de la vente.
Lorsque le compromis et la convention d’annulation sont présentés ensemble à l’enregistrement en dehors du délai de quatre mois,
– Si l’acte n’est pas encore passé,
– La vente est enregistrée au droit fixe de 25 €,
– L’avenant de dissolution est enregistré au droit de 10 €.
Si le compromis est déjà enregistré, les droits sont restitués aux conditions suivantes :
– L’acte de vente n’est pas encore passé,
– La convention d’annulation intervient dans l’année du compromis,
– L’avenant enregistré au droit de 10 € est joint à la demande de restitution,
Les droits sont restitués sous déduction du droit fixe de 25 €.

L’annulation amiable de la vente d’un bien situé en Wallonie (décret du 30 avril 2009)

Lorsque les parties conviennent d’annuler amiablement un compromis de vente qui n’est pas encore enregistré, l’annulation est soumise au droit de 10 €, aux conditions suivantes :
– L’acte authentique n’est pas encore passé,
– La dissolution intervient dans l’année de la vente,
– La convention d’annulation est conclue avant l’enregistrement de la vente,
Lorsque la vente a déjà été enregistrée, l’impôt versé est restitué sous déduction du droit de 10 €, aux conditions suivantes :
– L’acte authentique n’est pas encore passé,
– L’annulation intervient dans l’année de la vente,
La convention d’annulation est enregistrée au taux de 10 € au plus tard en même temps que la demande de restitution.
Lorsque les parties constatent l’application d’une condition résolutoire expresse, la convention de vente non encore enregistrée est soumise au droit de 10 € aux conditions suivantes :
– La convention d’annulation est enregistrée en même temps que la convention de vente (compromis ou acte authentique),
– La résolution intervient dans l’année de la vente,
L’avenant constatant la résolution (sous seing privé ou authentique) est également enregistré au doit de 10 €.
Lorsque les parties constatent l’application d’une condition résolutoire expresse à une convention de vente déjà enregistrée, les droits sont restitués sous déduction du droit de 10 € aux conditions suivantes :
– L’avenant constatant la résolution est enregistrée au plus tard au moment de la demande de restitution,
– La résolution intervient dans l’année de la vente.
La convention constatant la résolution (authentique si la vente a été authentifiée) est également enregistrée au droit de 10 €.

La région bruxelloise a adopté en Commission des Finances de son Parlement (adoption prochaine prévue en séance plénière, avec entrée en vigueur au 01 01 2017) une pareille réglementation (annulation amiable moyennant le paiement d’un droit de 10 € dans l’année du compromis)…. Et rejoindra (enfin) la Flandre et la Wallonie et mettra ainsi fin à une source d’insécurité juridique…

2 commentaires pour Droits d’enregistrement et résiliation amiable d’un compromis de vente

  • Virginie Verhelst a écrit:

    Bonjour, on m’a dit que les 3 régions se sont alignées et ici il y a 3 régions… Qu’est-ce qui est vrai ?

    • Erik Deckers a écrit:

      Les 3 régions ont adopté, comme expliqué dans l’article, la possibilité de procéder à une annulation à l’amiable de la vente, selon conditions décrites.
      Qu’est-ce qui ne vous paraît pas clair ?

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