Droits d’enregistrement et résiliation amiable d’un compromis de vente

La douche des droits
Publié par , le 30 novembre 2016 - , , , ,

Annulation(s) amiable(s) du compromis de vente ne signifie(nt) pas faire « volte-face » à n’importe quelles conditions ! Un récapitulatif s’impose.

La signature du compromis fixe définitivement les droits et obligations des parties, mais, il donne également et surtout lieu à la perception d’un impôt élevé, dénommé les droits d’enregistrement, qui sont dus dès cet instant, quels que soient en principe les événements ultérieurs qui pourraient survenir et qui auraient pour effet d’anéantir l’accord initialement conclu !
La formalité de l’enregistrement n’est effectuée que moyennant paiement comptant préalable des droits.
S’ils sont, le plus souvent, mis à charge de l’acquéreur dans le compromis, cette clause ne lie pas l’administration fiscale qui a le droit de les réclamer tant au vendeur qu’à l’acquéreur, au cas où ils ne seraient pas payés volontairement (solidarité) !
La loi prévoit qu’ils doivent être payés dans les quatre mois (120 jours) à dater de l’accord des parties (généralement matérialisé par le compromis de vente).
Passé le délai de quatre mois à dater de l’accord des parties contractantes, l’administration fiscale peut réclamer son dû – et s’adresser à cet effet, répétons-le, aussi bien à l’acquéreur qu’au vendeur, même si l’acte notarié entérinant officiellement cet accord n’est finalement pas passé !
Une exception importante : si le compromis de vente est affecté d’une ou de plusieurs condition(s) suspensive(s), telle que l’obtention d’un prêt hypothécaire dans un délai bien précis, les droits d’enregistrement ne seront dus que si cette (ces) condition(s) se réalise(nt) (dans notre exemple l’octroi du prêt) et les 4 mois se calculent à dater du caractère définitif de la vente.
Selon l’article 16 du code des droits d’enregistrement, la vente soumise à une condition suspensive, ne donne lieu qu’au droit fixe général fixe de 25 € aussi longtemps que la condition n’est pas accomplie.
Une fois la condition suspensive levée, les droits d’enregistrement sont IRREVOCABLEMENT dus sauf en cas :
– D’annulation, par le juge, de la vente. La nullité d’un acte juridique ne peut être prononcée qu’en cas d’irrégularité de cet acte au moment de sa formation.
– De résolution judiciaire de la vente. A la différence de la nullité qui frappe une irrégularité présente lors de la signature de l’acte juridique, la résolution sanctionne un manquement ultérieur, et plus précisément dans l’exécution de cet acte.

Mais désormais, la voie judiciaire n’est plus la seule qui doit être obligatoirement empruntée… les trois régions se sont dotées d’une procédure d’annulation amiable.

Il convient de préciser que cette annulation amiable n’est pas un « blanc-seing » qui permet de se soustraire au paiement des droits d’enregistrement… certaines conditions doivent être respectées.

L’annulation amiable de la vente d’un bien situé en Flandre (décret du 23.11.2007)
Le compromis et la convention d’annulation (avenant) doivent être présentés ensemble à l’enregistrement dans les quatre mois, les deux documents sont enregistrés au droit de 10 €, aux conditions suivantes :
– L’acte n’est pas encore passé,
– La convention d’annulation intervient dans l’année de la vente.
Lorsque le compromis et la convention d’annulation sont présentés ensemble à l’enregistrement en dehors du délai de quatre mois,
– Si l’acte n’est pas encore passé,
– La vente est enregistrée au droit fixe de 25 €,
– L’avenant de dissolution est enregistré au droit de 10 €.
Si le compromis est déjà enregistré, les droits sont restitués aux conditions suivantes :
– L’acte de vente n’est pas encore passé,
– La convention d’annulation intervient dans l’année du compromis,
– L’avenant enregistré au droit de 10 € est joint à la demande de restitution,
Les droits sont restitués sous déduction du droit fixe de 25 €.

L’annulation amiable de la vente d’un bien situé en Wallonie (décret du 30 avril 2009)

Lorsque les parties conviennent d’annuler amiablement un compromis de vente qui n’est pas encore enregistré, l’annulation est soumise au droit de 10 €, aux conditions suivantes :
– L’acte authentique n’est pas encore passé,
– La dissolution intervient dans l’année de la vente,
– La convention d’annulation est conclue avant l’enregistrement de la vente,
Lorsque la vente a déjà été enregistrée, l’impôt versé est restitué sous déduction du droit de 10 €, aux conditions suivantes :
– L’acte authentique n’est pas encore passé,
– L’annulation intervient dans l’année de la vente,
La convention d’annulation est enregistrée au taux de 10 € au plus tard en même temps que la demande de restitution.
Lorsque les parties constatent l’application d’une condition résolutoire expresse, la convention de vente non encore enregistrée est soumise au droit de 10 € aux conditions suivantes :
– La convention d’annulation est enregistrée en même temps que la convention de vente (compromis ou acte authentique),
– La résolution intervient dans l’année de la vente,
L’avenant constatant la résolution (sous seing privé ou authentique) est également enregistré au doit de 10 €.
Lorsque les parties constatent l’application d’une condition résolutoire expresse à une convention de vente déjà enregistrée, les droits sont restitués sous déduction du droit de 10 € aux conditions suivantes :
– L’avenant constatant la résolution est enregistrée au plus tard au moment de la demande de restitution,
– La résolution intervient dans l’année de la vente.
La convention constatant la résolution (authentique si la vente a été authentifiée) est également enregistrée au droit de 10 €.

La région bruxelloise a adopté en Commission des Finances de son Parlement (adoption prochaine prévue en séance plénière, avec entrée en vigueur au 01 01 2017) une pareille réglementation (annulation amiable moyennant le paiement d’un droit de 10 € dans l’année du compromis)…. Et rejoindra (enfin) la Flandre et la Wallonie et mettra ainsi fin à une source d’insécurité juridique…

15 commentaires pour Droits d’enregistrement et résiliation amiable d’un compromis de vente

  • Petite demande…petite question…
    Est-il possible / envisageable de conditionner la signature de l’acte de vente d’une maison, à la vente d’un autre bien?
    En clair, une maison nous intéresse…. nous souhaiterions faire une offre en vue de l’acheter, mais devons revendre notre actuelle maison pour cela…

    • Erik Deckers a écrit:

      Ce n’est pas une condition suspensive car sa réalisation dépend de vous…
      Il vaut mieux négocier un contrat d’option (éventuellement payante).
      Consultez votre notaire.

  • isabelle a écrit:

    LE PROPRIETAIRE A ACCEPTé d’annuler mon offre d’achat (émise par moi sous la pression harcelante de l’agence, en échange de 10 % d’ indemnités + les frais d’agence à mes frais ( soit 30. 000 euros ), et cela 10 jours après de l’émission de nos deux signatures sur cette offre ( c’était il y 9 mois déjà ). Aujourd »hui , il est « sous option » avec quelqu »un d’autre pour ce bien qu’il vend et revient vers moi pour me faire signer un document disant qu’il ne me doit aucune somme d’argent et si je ne signe pas ce document , il me menace de devoir payer des droits d’enregistrement au fisc (et il ne mentionne pas non plus sur quelle somme je devrais payer ces fameux droit d’enregistrement ). Je ne vois pas ce qui a été enregistré à l’administration il y a 9 mois puisqu’il y a juste une offre d’achat annulée d’un commun accord il y a 9 mois.

    • Erik Deckers a écrit:

      Il me semble que vous avez déjà payé assez…
      Je ne puis que réitérer mon conseil: prenez avis auprès d’un avocat compétent (ou votre notaire)

  • Bonjour, la simple rétraction par rapport à une offre d’achat émise ( alors qu’aucun compromis de vente n’a été signé , ni rédigé encore ) est elle soumise à des droits d’enregistrement au bureau juridique des droits d’enregistrement ? Merci de m’édifier. Bonne journée

    • Erik Deckers a écrit:

      Les droits d’enregistrement sont dus dans les 4 mois à dater du caractère définitif de la vente.
      Je vous retourne donc la question: y a-t-il eu vente ?

      • NON, il n’y a eu ni vente, ni compromis de vente : Uniquement une annulation d’une offre d’achat ( mais après que le vendeur ait signé pour accord ……et cela 14 jours après l’émission de l’offre d’achat et les signatures SUR l’offre, tant de l’acheteur que du vendeur )

      • Cela en Belgique, le vendeur me dit 6 mois après l’annulation de l’offre d’achat que je devrais payer des droits d’enregistrement au bureau juridique des droits d’enregistrement parce que  » j’ai annulé l’offre d’achat, selon lui à mes torts » . Je lui ai versé il y a 6 mois 10 % du prix de vente qu’il demandait …Et maintenant le vendeur me relance en disant que je vais devoir payer des droits d’enregistrement ( ?) . Est-ce exact ? Il n’ y a pas eu de compromis de vente. Uniquement une annulation d’une simple offre d’achat d’un bien immobilier au prix de 198. 000 euros de prix de vente.

        • Erik Deckers a écrit:

          Il n’est pas obligatoire de signer un compromis de vente pour qu’il y ait vente (le cas échéant).
          Vous devriez consulter un avocat qui pourra vous conseiller utilement au vu des pièces du dossier.

          • MAINTENANT le notaire des propriétaires me dit que l’administration pourrait  » découvrir par dénonciation  » une offre d’achat annulée et un versement de 30 000 euros et que l’administration va dire que c’est UN ACHAT TRIANGULAIRE et donc je devrai payer les frais d’enregistrement de l’achat du bien immobilier si je ne signe pas une  » convention que je suis d’accord de payer 30 000 euros à l’amiable et que les propriétaires ne me doivent rien « . Pour moi ça ressemble à une menace de plus !

          • Erik Deckers a écrit:

            Qu’il vous soumette son projet de convention que vous ferez examiner par votre conseil et/ou notaire

  • Virginie Verhelst a écrit:

    Bonjour, on m’a dit que les 3 régions se sont alignées et ici il y a 3 régions… Qu’est-ce qui est vrai ?

    • Erik Deckers a écrit:

      Les 3 régions ont adopté, comme expliqué dans l’article, la possibilité de procéder à une annulation à l’amiable de la vente, selon conditions décrites.
      Qu’est-ce qui ne vous paraît pas clair ?

      • rosario a écrit:

        Bonjour, quel différence entre ‘amiable’ et ‘arrété par un jugement’, dans les deux cas le vendeur aura-il droit aux 10 % d’indemnité de pénalité ?… Merci

      • Moi je ne suis pas passé par un jugement pour l’annulation de mon offre d’achat car j’ai été menacée que si je ne payais pas une indemnité de 10 % et frais de vente à l’agence immo , ils me feraient payer en plus leurs honoraires d’avocats ! En fait une résolution par jugement est mieux alors ? Le juge va peut-être trouvé que ces montants sont abusifs et j’aurai en même temps la preuve pour ne pas devoir payer ces fameux droit d’enregistrement de 12,5 % sur le prix total dont on me menace maintenant.

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