Acheter un immeuble à l’étranger via sa société ? Mauvaise idée (souvent)

Publié par Aurélien BORTOLOTTI, le 17 septembre 2026 - Blog, Droit, Finances, fiscalité, Infos immobilières

On me pose régulièrement cette question, entre deux discussions de dirigeants :

“Et si on achetait un immeuble à l’étranger via la société ?”

Réponse courte : oui, c’est possible.

Réponse utile : dans la majorité des cas, c’est une mauvaise idée… mais pas uniquement pour une raison de fiscalité.

Le vrai point de départ, c’est celui-ci :

Une société d’exploitation n’est pas un véhicule patrimonial.

Autrement dit : une société faite pour faire tourner une activité (vendre, produire, facturer, engager, investir dans l’outil de travail) n’est pas forcément le bon endroit pour loger un actif immobilier “privé” dans une logique purement locative.

Pourquoi ça coince ?

1. La logique (avant la fiscalité) Mélanger exploitation et détention immobilière patrimoniale :

• complexifie la structure inutilement
• rigidifie la gestion au quotidien
• crée des contraintes à long terme (cession, transmission, réorganisation, entrée/sortie d’associés, etc.)

Et ces sujets-là, tu les traînes souvent bien plus longtemps que prévu.

La fiscalité (l’empilement silencieux) Prenons un exemple simple : un immeuble situé en Italie.

• l’immeuble sera taxé dans l’État où il est situé (ici : l’Italie)
• les revenus locatifs restent ensuite dans la société belge
• et si tu veux en profiter à titre privé ? Il faut les distribuer (et là tu retombes sur une fiscalité belge, notamment le précompte mobilier)

Résultat : tu cumules des couches fiscales… sans forcément obtenir un avantage structurel en face.

Évidemment, il existe des cas où ça peut se défendre (lorsque l’investissement a un lien économique clair avec l’activité, dans une logique de groupe, de financement, ou de structuration plus large).

Mais si l’objectif est juste “faire du locatif à l’étranger” via la société d’exploitation, c’est rarement l’outil le plus pertinent.

À l’inverse, une société patrimoniale dédiée peut parfois avoir du sens.

Pas parce que “ça optimise”, mais parce que ça s’inscrit dans une stratégie globale :

• détention
• transmission
• protection des actifs

Et surtout : ce n’est pas le même raisonnement. Ni le même objectif.

La question que je poserais avant toute chose est simple : Quel est le but réel de ce bien — rendement, usage, transmission, protection ?

Vous l’avez déjà envisagé, vous, ce type d’achat à l’étranger via votre société ?

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