Comment sont taxés les revenus locatifs ?

Publié par , le 14 décembre 2017 - ,

Notre pays n’est pas spécialement connu pour sa simplicité fiscale….

Voici un rappel des grandes lignes de la taxation, dans le chef du bailleur personne physique, des revenus immobiliers provenant de la location d’immeubles situés en Belgique.

  • Location à une personne physique qui occupe l’immeuble à des fins privées :

En ce cas, le montant imposable est égal au revenu cadastral indexé du bien, majoré de 40%.

Le coefficient d’indexation est basé sur l’évolution de l’indice santé, qui permet d’adapter les loyers à l’évolution du coût de la vie. Pour l’année de revenus 2017, ce coefficient est de 1,7491.

C’est l’administration fiscale qui se chargera du calcul: le bailleur doit uniquement mentionner dans sa déclaration le montant du revenu cadastral du bien mis en location.

Ce montant est ajouté aux revenus du bailleur et soumis au barème d’imposition de l’impôt des personnes physiques, comme le salaire.

Attention : le revenu cadastral indexé constitue une base d’imposition même en cas de chômage locatif…

  • Location à une personne physique qui utilise le bien à des fins professionnelles.

Si l’immeuble (maison ou appartement) est loué à une personne physique et que cette dernière l’affecte entièrement à son activité professionnelle et déduit le loyer en tant que frais professionnels, le mode d’imposition est différent.

Le bailleur est imposé sur  les loyers effectivement perçus, ainsi que des avantages locatifs obtenus au cours de la période imposable. “Les avantages locatifs sont les dépenses qui sont imposées par contrat au locataire alors qu’elles sont en principe à charge du propriétaire: c’est par exemple le cas du précompte immobilier ou des grosses réparations.”

L’administration fiscale déduira (quand même) du montant imposable des frais forfaitaires équivalant à 40% des loyers. “Le résultat après déduction, appelé loyer net, constitue la base de calcul de l’impôt. Attention: quoi qu’il arrive, le loyer net ne peut jamais être inférieur au RC indexé majoré de 40%, soit le montant imposable si vous louez à un particulier. Et la déduction forfaitaire ne peut dépasser 2/3 du revenu cadastral revalorisé. Le coefficient de revalorisation est fixé sur la base de l’évolution des loyers commerciaux (il diffère de l’indice santé utilisé pour l’indexation). Pour l’exercice d’imposition 2017 (revenus de 2016) il s’élève à 4,31.”

  • Location à une personne physique qui fait un « usage mixte » du bâtiment loué

Si le locataire n’affecte qu’une partie du bien à son activité professionnelle, l’imposition sera scindée:

– la partie “privée” sera imposée comme une location normale (sur la base du revenu cadastral indexé majoré de 40%);

– la partie “professionnelle” sera imposée comme une location à usage professionnel (sur la base du loyer réel diminué des frais forfaitaires).

Pour bénéficier de cette mesure, il est important que le contrat de bail mentionne la répartition entre partie professionnelle et partie privée et qu’il soit dûment enregistré.

  • Location à une personne morale  dont le bailleur n’est pas le dirigeant

La location sera imposée de la même manière que la location à une personne physique qui affecte tout le bien à son activité professionnelle.

  • La location est donnée à une personne morale dont le bailleur est dirigeant.

La situation est plus complexe…

– soit le loyer payé n’excède pas 5/3 du RC revalorisé et dans ce cas, l’imposition est identique au cas ci-dessus;

– soit le loyer demandé excède 5/3 du RC revalorisé et dans ce cas, la partie qui excède ce montant est considérée comme une rémunération et est imposée comme telle (elle est aussi soumise à des cotisations sociales).

  • Location à une personne morale autre qu’une société qui met le bien à disposition d’une personne physique

SI le bien immobilier loué par une personne morale autre qu’une société (par exemple, une ASBL) est mis à disposition de personnes physiques qui l’occupent exclusivement à des fins d’habitation, l’imposition est identique à celle de la location à une personne physique pour un usage privé: elle sera basée sur le RC indexé augmenté de 40%.

  • Location d’un bien meublé

Il y a lieu de faire une distinction entre la location de l’immeuble et la location des meubles.

Concrètement:

– la location de l’immeuble est imposée selon la qualité du locataire et l’affectation du bien (voir ci-dessus);

– la location des meubles est imposée comme un revenu mobilier, c’est-à-dire distinctement (le montant n’est pas ajouté à la base imposable) au taux de 30%. Mais le fisc déduira 50% de ce loyer en tant que frais professionnels. En clair, le bailleur ne sera imposé qu’à 15% sur la partie “meubles” du loyer.

Si le bail ne ventile pas les parts meuble/immeuble, la partie réservée à la location mobilière est de 40% du loyer total.

  • Quid pour les kots étudiants ?

En principe, la location de kots étudiants est soumise aux mêmes règles d’imposition que la location à un particulier qui affecte le bien à son usage privé. Autrement dit, elle est basée sur le revenu cadastral indexé majoré de 40%, tout en sachant que si le kot est meublé, la répartition mentionnée ci-dessus entre location des meubles et de l’immeuble est appliquée.

Attention de ne pas sortir de la gestion normale d’un patrimoine privé car à ce moment, les loyers pourraient être imposés en tant que  revenus professionnels.

Voici une illustration de cette situation par la Cour de Cassation (Cass., 14 décembre 2007, rôle n° F.06.0055.F, www.juridat.be) :

« L’arrêt considère que « le caractère répétitif des opérations résulte de l’acquisition de 33 immeubles au cours d’une période de 13 ans ; que le lien de connexité résulte de l’objectif poursuivi, consistant à acheter des immeubles à bas prix pour les restaurer et les donner en location ; qu’il a été démontré que lesdites opérations étaient exorbitantes de la gestion normale d’un patrimoine privé ; que le caractère professionnel de ces opérations se trouve confirmé par le recours quasi systématique à l’emprunt impliquant, dans chaque cas, la démonstration de la rentabilité du projet, par l’importance des travaux d’aménagement et de restauration, par l’inscription au registre du commerce de 1987 à 1992 du chef d’une activité qualifiée ’affaires immobilières’ et par la gestion administrative d’un ensemble de biens donnés en location ; qu’il s’agit bien d’un ensemble d’opérations suffisamment fréquentes et liées entre elles pour constituer une occupation continue et habituelle et ne consistant pas en la gestion normale d’un patrimoine privé ; qu’autrement dit, il s’agit d’une occupation lucrative au sens de l’article 27, alinéa 1er, du Code des impôts sur les revenus, générant des profits au sens de l’article 23, § 1er, du même code « .

Par ces considérations, l’arrêt justifie légalement sa décision que les revenus produits par le patrimoine immobilier des demandeurs sont des revenus professionnels taxables à ce titre. »

52 commentaires pour Comment sont taxés les revenus locatifs ?

  • Aurelien BORTOLOTTI a écrit:

    Cher Monsieur,

    je vous confirme que vous allez être taxé dessus.

    vous allez devoir demander la ventilation du revenu cadastral auprès de l’administration du cadastre.

    vous devrez déclarer en code 1106 ce Revenu cadastral liée à la chambre.

    Vous serez taxer sur le RC indexé + 40%

    Aurélien BORTOLOTTI
    Avocat
    https://avocatbortolotti.com/

  • Loïc Paquot a écrit:

    Bonjour,

    Je vous remercie pour l’article.

    J’ai néanmoins une question. Je souhaite mettre une chambre (non meublée) en location. Cette chambre se trouve dans ma maison d’habitation dans laquelle je suis domicilié.

    Quels seront les impacts des revenus locatifs sur ma fiscalité? Une augmentation de la base imposable?

    D’avance, je vous remercie,

    Loïc

  • Claude Ledoy a écrit:

    Bonjour, et merci pour cet article.

    J’aurais deux questions, si vous voulez bien :
    1. Les revenus locatifs (en tant que personne physique) sont-ils soumis à cotisations sociales comme les revenus professionnels ?
    2. Je suis Belge, en activité indépendante principale en Belgique, mais je vais également travailler en tant que salarié en France. D’après l’Inasti, mon régime de cotisations sociales « passera » dès lors sur la France, même si je conserve mon domicile fiscal en Belgique. Voilà pour le contexte. Ma question : à votre connaissance, dois-je m’attendre à une double imposition des revenus locatifs tirés de la maison de rapport que je possède en Belgique ? C-à-d imposition belge « classique » (PI + impôts comme vous le décrivez ci-dessus) + impôts en France sur ces mêmes revenus ?
    Je sais ce qu’il en est sur la double imposition pour les revenus professionnels, mais je ne trouve rien dans le même domaine, sur les revenus locatifs.

    Merci d’avance,

    Claude

  • Mathilde a écrit:

    Bonjour
    Je vous remercie déjà pour votre aide. J’aimerais savoir s’il vous plaît si la taxation des revenus immobiliers diffère d’une région à une autre d’après mes recherches non .mais j’ai été recalée . Sur le site de la Wallonie lorsque je clique dessus  » fiscalité immobilière » ça me renvoie sur le site SPF finance.
    Bien vouloir m’éclairer svp

    Cordialement

  • Nathalie Kockaerts a écrit:

    Bonjour, merci pour cet article fort intéressant mais complexe pour moi qui débute dans l’immobilier.
    Je viens d’acheter une maison dont le rez-de-chaussée est un RDC commercial et les étages sont une habitation. J’aurai donc 2 types de locataires dans mon bien.
    Un commerce au RDC et un locataire privé pour l’étage.
    Mes questions sont les suivantes:
    -je dois faire des rénovations dans le bâtiment. Les frais de rénovation que je vais faire au RDC commercial sont-ils déductibles sur ma déclaration d’impôts?
    -En voyant la manière dont l’impôt est calculé, je me pose la question de savoir si ce n’est pas plus intéressant de louer ce rdc à un privé et non à un commerçant. Qu’en pensez-vous?

    Un tout grand merci d’avance, pour vos réponses.

    • AurélienBortolotti a écrit:

      Chère Madame,

      je réponds à vos questions.

      1. Malheureusement, non, pas de déduction. Seuls les intérêts de votre emprunt bancaire pourront être déduits des revenus immobiliers. Mais c’est réduit à peau de chagrin;
      2. Oui, je partage votre avis. En voici la preuve, calcul à l’appui: https://avocatbortolotti.com/2020/06/23/2341/

      Aurélien BORTOLOTTI
      Avocat
      https://avocatbortolotti.com/

      • Nathalie Kockaerts a écrit:

        Bonjour Maître,
        Merci pour votre prompte réponse.
        Votre article est très complet et votre calcul très parlant!
        Pourriez-vous m’indiquer où trouver un modèle de bail commercial complet?
        D’autre part, j’ai une autre question: est-ce que légalement, en tant que propriétaire de cette maison avec RDC ayant l’affectation de commerce et les étages ayant l’affectation d’une habitation, je peux louer ce RDC à un privé comme habitation?
        Merci d’avance pour vos réponses.

        • Erik Deckers a écrit:

          Je laisserai Me Bortolotti vous répondre pour sa part.
          Pour le modèle de bail commercial, vous le trouverez sur notre page dédiée
          Pour le changement d’affectation du rez (habitat au lieu de commerce), il faut normalement un permis d’urbanisme (consultez au préalable le service concerné de votre commune)

        • Aurélien bortolotti a écrit:

          Chère Madame,

          oui, vous pouvez louer comme habitation. Si cela devient définitif, il faudrait changer l’affectation au niveau de la commune et faire baisser le revenu cadastral.

          Cordialement

          Aurélien BORTOLOTTI
          Avocat

  • Bonjour, je suis propriétaire d’un appartement à Bruxelles, mis en location depuis mon retour en france. Je paie le précompte immobilier chaque année. Dois-je faire une déclaration de revenus locatifs pour les non-résidents à Bruxelles? Quel taux de taxation s’applique ce revenu? Merci

      • Merci Monsieur Deckers pour votre réponse. J’ai bien pris connaissance de cet article et des informations mentionnées, néanmoins je n’y trouve pas réponse suffisamment claires: je crois comprendre que je dois donc faire une déclaration d’impôt pour les non-résidents en Belgique, mais n’ayant aucun autre revenu de sources belge si ce n’est le revenu locatif, et domiciliée en France où je perçois mon salaire, savez-vous à quel taux mon revenu locatif basé sur le revenu cadastral sera taxé par les impôts belges? Cordialement, CaroleMP

        • Aurélien a écrit:

          Chère Madame,

          il y a deux taxes sur votre bien.

          Le précompte immobilier que vous payez.il est géré par la région de Bruxelles-capitale.

          Ensuite, il y a l’impôt fédéral, perçu par l’Etat belge.

          Si vous louez à une personne qui ne fait que y vivre, vous serez taxée sur le Revenu cadastral (seule mention à indiquer) * index + 40%.

          Si vous louez à un professionnel, vous serez taxée sur les loyers perçus. vous devez indiquer dans votre déclaration les loyers perçus et le Revenu cadastral dans ce dernier cas.

          Pour un cas pratique, je vous renvoie à ceci: https://avocatbortolotti.com/2020/06/23/2341/.

          Aurélien BORTOLOTTI Avocat

          • Bonjour Maître, merci pour votre réponse. si j’ai tout bien compris je dois donc faire une déclaration d’impôt pour les non-résidents, sur laquelle je reporte mes revenus salariaux de source française et le revenu cadastral indexé+40%, afin de terminer le taux d’imposition, lequel ne s’appliquera alors que sur le RCI+40%. C’est bien cela?

          • Erik Deckers a écrit:

            Selon moi (mais je laisse évidemment Me Bortolotti le préciser), vous devez faire une déclaration de non-résident(e) sans mentionner vos revenus salariaux de source française.

          • Aurelien BORTOLOTTI a écrit:

            Chère Madame,

            je confirme les dires de Mr Deckers. Vous devez déclarer uniquement le RC de vos bâtiments.

            L’administration fiscale fera le calcul elle-même. il faut juste déclarer le RC et surtout l’index + 40%.

            Cordialement

            Aurélien BORTOLOTTI

  • Bonjour,

    Si je loue une partie de ma résidence principale en tant que kot étudiant, comment est calculé le revenu cadastral qui servira de base à l’imposition ?

    Merci d’avance

  • Philippe a écrit:

    Bonjour,
    J’ai acheté un appartement neuf destiné à être mis en location dans le cadre d’une gestion par AIS (Agence Immobilière Sociale).
    Il y a-t il des dispositions particulières à prévoir au niveau de ma déclaration d’impôts?
    Comment serais-je imposé sur le revenu?
    Merci d’avance.

    • Erik Deckers a écrit:

      Je ne vois pourquoi les règles fiscales seraient différentes.

      • Philippe a écrit:

        Lorsqu’on loue à un particulier, l’impôt sur le revenu est basé sur le RCI + 40%. Location brute : par ex. 700€
        Au travers d’une AIS, location brute: 500€ pour le même appartement (même RC), et même montant d’impôt?
        Cela pourrait rendre l’opération inintéressante.

    • Aurélien a écrit:

      Cher Monsieur,

      il n’y a pas de différence à l’ipp, mais bien au Précompte immobilier. Possibilité d’être exonéré.

      Cordialement

      Aurélien BORTOLOTTI
      Avocat

  • Un grand merci a écrit:

    Bonjour , et merci pour votre article.
    C’est la première que je vois clairement qu’une asbl qui loue tout un bâtiment (à un propriétaire résident au RU) , qui en occupe une partie pour ses bureaux et met en sous-location deux flats ( non meublés) doit en fait déclarer ces derniers revenus à l’IPM ? Cette asbl doit-elle aussi déposer les contrats de bail de sous-location sur ‘MYRENT’ pour être en ordre ?

  • Bonjour, j’achète une maison comme résidence principale et souhaite garder ma maison actuelle comme résidence secondaire.

    Je voudrais la louer pour des vacanciers. J’ai compris l’impôt par rapport au précompte immobilier mais pour les biens meubles ça se complique dans ma tête…

    Si je la loue 150€/nuit, ce montant sera rapporté mensuellement, donc 4500€. Dont 40% seront imposés à 15% (après déduction des 50%) = 270€.

    Ce que je ne comprend pas, c’est que faire de ces 270€? Sont-ils à payer une fois par an? Sont-ils multipliés par 12 (mensuel)? Doivent-ils être payés si je ne loue pas mon bien? Ce montant est-il variable selon que je loue mon bien 6 nuits par an ou 100 nuits par an?

    Merci d’avance de m’éclairer,
    Cordialement

  • Guillaume a écrit:

    Bonjour,
    Quid des non-résidents?

    • Erik Deckers a écrit:

      Réponse de l’auteur, Gilles Tijtgat:
      Certains revenus de sources belges recueillis par des personnes qui n’ont établi en Belgique ni leur domicile ni leur siège de la fortune sont soumis à l’impôt des non-résidents (INR).
      L’impôt est calculé suivant les mêmes règles que pour l’impôt des personnes physiques (IPP).
      Cette imposition en Belgique n’exclut pas une imposition totale ou partielle à l’étranger, dans le pays de résidence. Cependant, si la Belgique a conclu une convention préventive de double imposition, les revenus de sources belges ne seront imposables en Belgique que si cette convention lui en donne le pouvoir.
      Donc, tout dépend du pays dans lequel le non résident est établi et du fait que la Belgique ait signé avec ledit pays une convention préventive.
      Une convention préventive de la double imposition vise à éviter qu’on paie des impôts dans deux pays sur un même revenu. Généralement, elle accorde le pouvoir d’imposition au pays où le bien immobilier est situé et celui-ci est exonéré d’impôt dans le pays de résidence

  • Patrice a écrit:

    Bonjour à tous,
    je suis propriétaire d’un second logement à Bruxelles depuis l’année passée en octobre 2019, et je l’ai mise en location. Pour ma déclaration d’impôts de cette année, revenus 2019, devrais je la mentionner ou pas ? Peut on déduire les intérêts du crédit l’hypothèque sur ce second bien ? Si non qu’elles sont les conditions ?
    Encore merci pour ce forum et cet article.
    Patrice

  • Bonjour, Si c’est une entreprise qui loue un appartement habitable à une personne physique. Quel sont les taxes a payer pour l’entreprise?

    • Erik Deckers a écrit:

      Si le propriétaire-bailleur est une société, le revenu locatif obtenu rentre dans le compte d’exploitation de la dite société et elle sera taxée en vertu du résultat total bénéficiaire bilantaire (s’il est bénéficiaire).

  • Gabriela a écrit:

    prenons un example: si je loue mon appartement meuble a une personne physique pour 850 euro, combien de taxes je dois payer? est-ce que je dois prevoir dans le contrat la partie meuble et la partie non-meuble? Si oui, je peux mettre que 10% du loyer est la partie meuble?
    Merci d’avance pour votre calcul.

  • Graux Valérie a écrit:

    Bonjour,

    Quelqu’un peut il me répondre ?

    Je loue une maison 600 euros/mois. Maison avec deux entrées (entrée principale et entrée par la buanderie). Je voudrais aménager cette buanderie en local commercial pour faire du toilettage (étant donné qu’en plus de l’entrée, j’ai aussi accès à tous les points d’arrivée et d’évacuation d’eau). Vais je devoir payer un loyer supplémentaire à mon propriétaire ? Quelles sont les démarches pour lui et pour moi de façon claire ? Je vous remercie pour vos réponses éclairées, via le texte ci dessus, je ne comprends rien. et ainsi, quand j’irais le voir, mes propos seront clairs et concis. Merci à tous et bonne journée

  • Damir Kharullin a écrit:

    Exemple:
    J’achète un immeuble (rez commerciale et 1ere étage appartement) avec crédit hypothécaire 125.000€, 850€/mois
    Je mis en location rez à 750€/mois (à une société) et j’habite au 1ere étage moi même.
    Malgré que je paie mon crédit et que une partie de mon crédit sera couvert par la location du rez, je vais être quand même taxée?
    Si oui, merci de bien vouloir m’explique sur quelle montant et sur quoi?

  • Bonjour.
    Si il ne s’agit que de location de bien en vue de constituer un logement (et non d’un espace professionnel ou autre) :
    Que ma résidence secondaire soit louée ou pas, je suis taxé dessus de la même manière en fonction du RC de ce bien, est-ce correcte ?

  • Bonjour,

    J’ai une question : une Asbl prend en location un bâtiment composé de plusieurs chambres qu’elle sous-loue. Comment va-t-elle calculer l’impôt sur les revenus de cette sous-location ? Y aurait-il possibilité d’exonération fiscale en tenant compte du fait que la sous-location est du domaine social (bienfaisance) ?
    Merci pour votre réponse.

    • Erik Deckers a écrit:

      L’auteur, Gilles Tijtgat, me répond ceci: « S’agissant d’une « sous-location » résidentielle et en l’absence de déduction de loyers par les sous-locataires, l’ASBL ne sera pas taxée sur les loyers réellement perçus mais se verra appliquer le principe du forfait basé sur le RC de l’immeuble. »

  • bonjour si j’achète un hangar et que je le loue a ma société je suis taxé.
    si oui de quelle pourcentage
    merci d’avance.

    • Erik Deckers a écrit:

      Cela fait partie des cas de figure expliqués dans l’article (« La location est donnée à une personne morale dont le bailleur est dirigeant. »)

  • Serban Ovidiu a écrit:

    Bonjour, et un grand merci pour cet article.
    Je suis propriétaire avec mon épouse d’un garage que j’utilise en totalité à des fins professionnels. J’ai une société dans laquelle je suis le seul dirigeant. Ma société paye un loyer qui est inférieur à 5/3 du revenu cadastral sur un compte bancaire ou tous deux sommes bénéficiaires et qui est destiné à payer les mensualités du crédit hypothécaire d’investissement contacté en 2010.
    Ma question serait de savoir si j’ai le droit d’obtenir une réduction fiscale de l’impôt familial, étant donné que le montant perçu ne représente pas strictement un loyer perçu d’une tierce personne.
    En vous remerciant auparavant, Serban

  • Nathalie a écrit:

    Bonjour,
    Je voudrais monter une boîte d’investissements immobilier à l’étranger , pourriez vous me dire combien coute une consultation et surtout pourriez vous m’indiquer des livres sur le sujet? Merci D’avance
    Nathalie

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