Comment sont taxés les revenus locatifs ?

Publié par , le 14 décembre 2017 - ,

Notre pays n’est pas spécialement connu pour sa simplicité fiscale….

Voici un rappel des grandes lignes de la taxation, dans le chef du bailleur personne physique, des revenus immobiliers provenant de la location d’immeubles situés en Belgique.

  • Location à une personne physique qui occupe l’immeuble à des fins privées :

En ce cas, le montant imposable est égal au revenu cadastral indexé du bien, majoré de 40%.

Le coefficient d’indexation est basé sur l’évolution de l’indice santé, qui permet d’adapter les loyers à l’évolution du coût de la vie. Pour l’année de revenus 2017, ce coefficient est de 1,7491.

C’est l’administration fiscale qui se chargera du calcul: le bailleur doit uniquement mentionner dans sa déclaration le montant du revenu cadastral du bien mis en location.

Ce montant est ajouté aux revenus du bailleur et soumis au barème d’imposition de l’impôt des personnes physiques, comme le salaire.

Attention : le revenu cadastral indexé constitue une base d’imposition même en cas de chômage locatif…

  • Location à une personne physique qui utilise le bien à des fins professionnelles.

Si l’immeuble (maison ou appartement) est loué à une personne physique et que cette dernière l’affecte entièrement à son activité professionnelle et déduit le loyer en tant que frais professionnels, le mode d’imposition est différent.

Le bailleur est imposé sur  les loyers effectivement perçus, ainsi que des avantages locatifs obtenus au cours de la période imposable. “Les avantages locatifs sont les dépenses qui sont imposées par contrat au locataire alors qu’elles sont en principe à charge du propriétaire: c’est par exemple le cas du précompte immobilier ou des grosses réparations.”

L’administration fiscale déduira (quand même) du montant imposable des frais forfaitaires équivalant à 40% des loyers. “Le résultat après déduction, appelé loyer net, constitue la base de calcul de l’impôt. Attention: quoi qu’il arrive, le loyer net ne peut jamais être inférieur au RC indexé majoré de 40%, soit le montant imposable si vous louez à un particulier. Et la déduction forfaitaire ne peut dépasser 2/3 du revenu cadastral revalorisé. Le coefficient de revalorisation est fixé sur la base de l’évolution des loyers commerciaux (il diffère de l’indice santé utilisé pour l’indexation). Pour l’exercice d’imposition 2017 (revenus de 2016) il s’élève à 4,31.”

  • Location à une personne physique qui fait un « usage mixte » du bâtiment loué

Si le locataire n’affecte qu’une partie du bien à son activité professionnelle, l’imposition sera scindée:

– la partie “privée” sera imposée comme une location normale (sur la base du revenu cadastral indexé majoré de 40%);

– la partie “professionnelle” sera imposée comme une location à usage professionnel (sur la base du loyer réel diminué des frais forfaitaires).

Pour bénéficier de cette mesure, il est important que le contrat de bail mentionne la répartition entre partie professionnelle et partie privée et qu’il soit dûment enregistré.

  • Location à une personne morale  dont le bailleur n’est pas le dirigeant

La location sera imposée de la même manière que la location à une personne physique qui affecte tout le bien à son activité professionnelle.

  • La location est donnée à une personne morale dont le bailleur est dirigeant.

La situation est plus complexe…

– soit le loyer payé n’excède pas 5/3 du RC revalorisé et dans ce cas, l’imposition est identique au cas ci-dessus;

– soit le loyer demandé excède 5/3 du RC revalorisé et dans ce cas, la partie qui excède ce montant est considérée comme une rémunération et est imposée comme telle (elle est aussi soumise à des cotisations sociales).

  • Location à une personne morale autre qu’une société qui met le bien à disposition d’une personne physique

SI le bien immobilier loué par une personne morale autre qu’une société (par exemple, une ASBL) est mis à disposition de personnes physiques qui l’occupent exclusivement à des fins d’habitation, l’imposition est identique à celle de la location à une personne physique pour un usage privé: elle sera basée sur le RC indexé augmenté de 40%.

  • Location d’un bien meublé

Il y a lieu de faire une distinction entre la location de l’immeuble et la location des meubles.

Concrètement:

– la location de l’immeuble est imposée selon la qualité du locataire et l’affectation du bien (voir ci-dessus);

– la location des meubles est imposée comme un revenu mobilier, c’est-à-dire distinctement (le montant n’est pas ajouté à la base imposable) au taux de 30%. Mais le fisc déduira 50% de ce loyer en tant que frais professionnels. En clair, le bailleur ne sera imposé qu’à 15% sur la partie “meubles” du loyer.

Si le bail ne ventile pas les parts meuble/immeuble, la partie réservée à la location mobilière est de 40% du loyer total.

  • Quid pour les kots étudiants ?

En principe, la location de kots étudiants est soumise aux mêmes règles d’imposition que la location à un particulier qui affecte le bien à son usage privé. Autrement dit, elle est basée sur le revenu cadastral indexé majoré de 40%, tout en sachant que si le kot est meublé, la répartition mentionnée ci-dessus entre location des meubles et de l’immeuble est appliquée.

Attention de ne pas sortir de la gestion normale d’un patrimoine privé car à ce moment, les loyers pourraient être imposés en tant que  revenus professionnels.

Voici une illustration de cette situation par la Cour de Cassation (Cass., 14 décembre 2007, rôle n° F.06.0055.F, www.juridat.be) :

« L’arrêt considère que « le caractère répétitif des opérations résulte de l’acquisition de 33 immeubles au cours d’une période de 13 ans ; que le lien de connexité résulte de l’objectif poursuivi, consistant à acheter des immeubles à bas prix pour les restaurer et les donner en location ; qu’il a été démontré que lesdites opérations étaient exorbitantes de la gestion normale d’un patrimoine privé ; que le caractère professionnel de ces opérations se trouve confirmé par le recours quasi systématique à l’emprunt impliquant, dans chaque cas, la démonstration de la rentabilité du projet, par l’importance des travaux d’aménagement et de restauration, par l’inscription au registre du commerce de 1987 à 1992 du chef d’une activité qualifiée ’affaires immobilières’ et par la gestion administrative d’un ensemble de biens donnés en location ; qu’il s’agit bien d’un ensemble d’opérations suffisamment fréquentes et liées entre elles pour constituer une occupation continue et habituelle et ne consistant pas en la gestion normale d’un patrimoine privé ; qu’autrement dit, il s’agit d’une occupation lucrative au sens de l’article 27, alinéa 1er, du Code des impôts sur les revenus, générant des profits au sens de l’article 23, § 1er, du même code « .

Par ces considérations, l’arrêt justifie légalement sa décision que les revenus produits par le patrimoine immobilier des demandeurs sont des revenus professionnels taxables à ce titre. »

2 commentaires pour Comment sont taxés les revenus locatifs ?

  • Serban Ovidiu a écrit:

    Bonjour, et un grand merci pour cet article.
    Je suis propriétaire avec mon épouse d’un garage que j’utilise en totalité à des fins professionnels. J’ai une société dans laquelle je suis le seul dirigeant. Ma société paye un loyer qui est inférieur à 5/3 du revenu cadastral sur un compte bancaire ou tous deux sommes bénéficiaires et qui est destiné à payer les mensualités du crédit hypothécaire d’investissement contacté en 2010.
    Ma question serait de savoir si j’ai le droit d’obtenir une réduction fiscale de l’impôt familial, étant donné que le montant perçu ne représente pas strictement un loyer perçu d’une tierce personne.
    En vous remerciant auparavant, Serban

  • Nathalie a écrit:

    Bonjour,
    Je voudrais monter une boîte d’investissements immobilier à l’étranger , pourriez vous me dire combien coute une consultation et surtout pourriez vous m’indiquer des livres sur le sujet? Merci D’avance
    Nathalie

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