Le revenu cadastral est le compagnon fiscal forcé de chaque propriétaire d’immeuble (notamment). Mais, ce RC, comment est-il évalué, réévalué ou révisé ?
Evaluation
L’Administration procèdera, sur la base de la déclaration spontanée du contribuable, à l’évaluation du revenu cadastral des immeubles bâtis.
Réévaluation
L’administration procèdera également à la réévaluation des revenus cadastraux des immeubles de toute nature agrandis, reconstruits ou notablement modifiés.
Les immeubles sont notablement modifiés lorsque :
- les modifications sont susceptibles d’entraîner une augmentation ou une diminution du revenu cadastral à concurrence de 50€ ou plus ou, tout au moins, à concurrence de 15% du revenu existant ;
- les parcelles bâties sont réunies ou divisées ;
- les limites des parcelles sont modifiées ;
- la contenance de la parcelle est modifiée ;
- il y a changement au mode d’exploitation, toute transformation, amélioration, détérioration ou dépréciation des immeubles non bâtis. Un simple changement d’affectation d’un immeuble, qui ne s’accompagne pas d’une modification physique de la parcelle bâtie, ne peut pas donner lieu à une réévaluation éventuelle du revenu cadastral. Bien que l’article 494, § 2, 2°, CIR/92 prescrive, entre autres, la réévaluation du revenu cadastral d’un immeuble non bâti à la suite d’un changement au mode d’exploitation de celui-ci, une telle cause de réévaluation n’est pas prévue en ce qui concerne les immeubles bâtis.
L’Administration générale de la documentation patrimoniale procèdera également à la réévaluation des revenus cadastraux des immeubles bâtis dont le revenu cadastral a été déterminé avant leur complet achèvement, même si les travaux n’ont pas apporté à l’immeuble une modification notable.
La première fois que la notion de modification notable apparaît, c’est dans la loi du 14 juillet 1930. Le texte disposait alors que dans l’intervalle de chaque révision générale, l’administration du cadastre procède à l’évaluation des constructions ainsi qu’à la réévaluation des immeubles reconstruits ou notablement modifiés. Il ressort cependant des travaux parlementaires que dans le projet initial, le gouvernement avait utilisé une autre formulation. Le texte prévoyait, en effet, que les revenus cadastraux étaient fixés pour une période de 5 ans et ne pourraient, dans l’intervalle, subir des modifications qu’en cas de changement aux constructions (Doc. parl., Chambre, session 1929-1930, n°13, p.42). Malgré quelques évolutions que l’on pourrait qualifier de « toilettage » du texte, la structure du texte est demeurée la même.
À la suite des politiques favorables aux investissements économiseurs d’énergie, l’administration du cadastre a publié une circulaire n°3/2010 le 22/02/2010. Le revenu cadastral ne sera pas nécessairement augmenté du seul fait pour le propriétaire d’avoir réalisé dans son habitation des investissements économiseurs d’énergie.
Conformément à cette circulaire, une réévaluation n’aura lieu que si l’immeuble s’est fait agrémenter, via ces investissements ou d’autres, d’un confort significatif dont il ne disposait pas auparavant et dont l’impact sur la valeur locative au 1er janvier 1975, à tout le moins dans la mesure minimale légale, est aisément évaluable.
Pour l’administration du cadastre, les investissements économiseurs d’énergie suivants ne sont pas considérés comme des modifications notables :
- le remplacement d’une ancienne chaudière par une chaudière à condensation (y compris les travaux de rénovation de la cheminée qui auraient été rendus nécessaires par l’installation d’une telle chaudière), par une chaudière au bois à chargement automatique, par une installation de micro-cogénération ou par une pompe à chaleur géothermique ;
- l’installation d’un système de chauffage de l’eau par le recours à l’énergie solaire (pour autant qu’un système préalable de chauffage de l’eau existait avant travaux) ;
- l’installation de panneaux photovoltaïques pour transformer l’énergie solaire en énergie électrique ;
- le remplacement de vitrage par du double ou triple vitrage super-isolant ;
- l’isolation du toit, des murs et des sols ;
- le placement d’une régulation d’une installation de chauffage central au moyen de vannes thermostatiques ou/et d’un thermostat d’ambiance à horloge ;
- tous les travaux de rénovation d’une habitation ayant permis à cette dernière d’être certifiée « maison passive ».
Il s’agit d’une liste non limitative.
Pour éviter une réévaluation du revenu cadastral, l’investissement doit avoir été réalisé dans le but principal de réaliser des économies d’énergie, sans adjonction véritable d’un nouvel élément de confort significatif pour l’occupant de l’immeuble, ou sans réelle possibilité de quantifier – facilement en tout cas – l’impact dudit investissement sur la valeur locative du bien au 1er janvier 1975.
Si, par contre, l’immeuble se voit agrémenté, via ces investissements ou d’autres, d’un confort significatif dont il ne disposait pas auparavant, et dont l’impact sur la valeur locative au 1er janvier 1975 (à tout le moins dans la mesure minimale légale) est aisément évaluable, une réévaluation du revenu cadastral du bien devra avoir lieu.
Le critère de modification notable est laissé à l’appréciation de l’administration du cadastre. Suivant le Ministre des Finances (Question Parlementaire n°18899 du 02/07/2013), l’important est que l’impact locatif s’en trouve augmenté. Par exemple, si une grande maison est équipée d’une installation de chauffage au pétrole ou au gaz peu économique, énergétiquement parlant, et qu’on la remplace par des panneaux photovoltaïques, la valeur locative s’en trouve améliorée.
Ne constitue pas une modification notable au sens de l’article 494 du CIR/92, la désaffectation de l’usage industriel d’un immeuble pour l’offrir en location à usage d’entrepôt ou de bureaux.
Ne constituent certainement pas des modifications notables, celles résultant de travaux d’entretien (plafonnage, peinture, …) ou de maintenance (remplacement d’une chaudière à mazout par une chaudière au gaz), de mise en conformité en regard de certaines dispositions légales ou encore de mesures de sécurité exigées par les services de sécurité comme les pompiers.
A l’inverse, constituent notamment des modifications susceptibles d’entrainer une majoration de revenu cadastral : la division d’une maison unifamiliale en plusieurs logements, l’extension d’une habitation existante, la transformation d’une grange de ferme en loft, l’ajout d’une véranda ou la transformation d’un grenier en pièce habitable.
L’administration peut également, en dehors de ces hypothèses, exiger des informations au contribuable .
A défaut de réponse du contribuable dans les délais requis ou de déclarations inexactes, l’administration du cadastre peut alors procéder d’autorité à l’évaluation ou à la réévaluation du revenu cadastral des immeubles de toute nature.
Révision du revenu cadastral
Il existe 4 types de révision, à savoir :
- la péréquation générale ;
- la révision spéciale ;
- la révision extraordinaire ;
- l’erreur de plume ou de calcul.
- Péréquation générale
En principe, le revenu cadastral est revu tous les dix ans. Cependant, la dernière péréquation a eu lieu en 1980, sur la base des valeurs locatives normales nettes au 1er janvier 1975. Les revenus cadastraux auraient dû être péréquatés en 1985. Cette opération n’a jamais eu lieu, raison pour laquelle les revenus cadastraux sont indexés annuellement depuis le 1er janvier 1991.
Aucune péréquation générale ne semble à l’ordre du jour.
2. Révision spéciale
Le Ministre des Finances ou son délégué peut, soit d’initiative, soit à la demande du bourgmestre de la commune ou du contribuable, ordonner la révision spéciale du revenu cadastral d’un immeuble bâti, lorsque, par suite de circonstances nouvelles et permanentes créées par une force majeure, par des travaux ou mesures ordonnées par une autorité publique ou par le fait de tiers, en dehors de toute modification à l’immeuble, il existe entre le revenu cadastral et la valeur locative normale nette, telle qu’elle aurait été établie si les circonstances précitées avaient existé à l’époque où il a été établi, une différence, en plus ou en moins, de 15% au minimum par rapport à la valeur de référence au 1er janvier 1975.
La Cour d’appel de Bruxelles a déclaré, dans un arrêt du 14 novembre 2013 (R.G. : 2011/AR/42), que : « La présence d’amiante, la découverte de son caractère nocif et la prise de conscience collective des dangers de l’amiante n’ont pas été considérées comme des circonstances nouvelles et permanentes au sens de l’article 491 C.I.R. 92.
Par ailleurs, ce ne sont pas les circonstances en elles-mêmes, de par le seul fait de leur existence ou de leur caractère nouveau et permanent, qui peuvent être à l’origine d’une révision spéciale du revenu cadastral, mais bien la répercussion qu’elles sont susceptibles d’engendrer sur les valeurs locatives concernées. En l’occurrence, le contribuable ne parvient pas à établir quelle est la répercussion de la circonstance invoquée sur la valeur locative nette de l’immeuble ».
La non-conformité d’un immeuble par rapport à des législations qui ne ressortissent pas à la compétence de l’administration du cadastre ne rentre pas dans les prévisions de la révision spéciale. La non mise en conformité d’un établissement vis-à-vis des conditions prescrites dans un permis d’exploiter, n’est pas indépendante du fait d’un propriétaire : soit il procède aux améliorations demandées de manière telle à ce que le bâtiment en cause réponde aux conditions requises d’exploitation, soit il refuse de l’améliorer en n’exécutant pas les indispensables aménagements exigés par la réglementation en la matière et se voit ainsi, en tout état de cause, interdit d’utiliser son bien pour une exploitation déterminée, sans pour autant que l’immeuble considéré ait perdu de la sorte toute possibilité d’être utilisé à d’autres fins. La circonstance précitée, n’étant pas permanente, ne rentre pas, dès lors, dans les prévisions de la révision spéciale.
3. Révision extraordinaire
En dehors des péréquations générales, il peut être procédé, dans une commune ou une division cadastrale de commune, à une révision extraordinaire des revenus cadastraux des immeubles bâtis et non bâtis ou de l’une de ces catégories seulement, lorsque des fluctuations importantes de la valeur locative des immeubles le justifient.
La révision extraordinaire peut être ordonnée d’office par le ministre des Finances.
Elle doit l’être si la demande motivée en est faite par le bourgmestre de la commune ou par un groupe de contribuables possédant au moins 1/10e du nombre total des parcelles de la ou des catégories visées dans la demande, situées dans la commune ou division cadastrale de commune.
La demande est considérée comme motivée quand elle est appuyée d’un relevé mentionnant au moins 1% des parcelles de la ou des catégories visées dont la valeur locative normale nette au 1er janvier de l’année de la demande est supérieure ou inférieure d’au moins 15% au revenu cadastral.
4. Erreur de plume – Calcul incontestable – Confusion de bien
L’administration du cadastre corrigera le revenu cadastral des immeubles de toute nature lorsque, lors de l’établissement de ce revenu cadastral, une erreur de plume ou de calcul incontestable, démontrable et irréfutable a été commise ou lorsque des immeubles ont été confondus.
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