Précompte immobilier et revenu cadastral, quels sont vos droits et obligations ?

Publié par , le 11 novembre 2020 - , , ,

En cette fin de période estivale, vous êtes nombreux à recevoir votre avertissement extrait de rôle en matière de précompte immobilier… L’occasion de faire un petit point sur vos droits et obligations en la matière.

1/ Qu’est-ce que le revenu cadastral ?

Chaque bien immobilier est répertorié à l’administration du cadastre. Cette administration lui attribue un revenu fictif, qui est le revenu cadastral (RC), et qui sert à la perception d’un impôt : le précompte immobilier. Le revenu cadastral constitue donc la base pour la perception du précompte immobilier et pour la détermination des revenus immobiliers imposables à l’impôt des personnes physiques.

Le RC n’est pas un véritable revenu, mais un revenu fictif qui correspond au revenu annuel moyen net qu’un immeuble procurerait à son propriétaire. Il s’agit donc de la valeur locative moyenne nette d’un an du bien immeuble au moment de référence. Le montant du RC peut avoir une incidence fiscale importante : il constitue le montant fictif du revenu de l’immeuble, à reprendre sur la déclaration fiscale à l’impôt des personnes physiques. Plus le revenu cadastral est important, plus le revenu à déclarer sera élevé. D’autre part, si le revenu cadastral est peu important, le propriétaire d’un immeuble peut bénéficier d’une réduction du précompte immobilier ou, dans certains cas, d’une importante réduction de droits d’enregistrement lors de l’achat de l’immeuble.

2/ Revenu cadastral : que dois-je déclarer ?

En tant que propriétaire, vous avez l’obligation, en vertu de l’article 473 du Code des impôts sur les revenus, de déclarer spontanément auprès de l’Administration générale de la documentation patrimoniale (antenne Mesures et Evaluations) :

  • l’occupation ou la location, si celle-ci précède l’occupation, des immeubles nouvellement construits ou reconstruits ;
  • l’achèvement des travaux des immeubles bâtis modifiés ;
  • le changement au mode d’exploitation, la transformation ou l’amélioration des immeubles non bâtis ;

La déclaration doit être faite dans les trente jours de l’événement.

Autrement dit, vous devez, notamment, déclarer tous les travaux (rénovation, démolition, modification d’un terrain) que vous réalisez sur votre bien et qui sont de nature à augmenter la valeur du revenu cadastral de votre bien. Vous pouvez faire cette déclaration au moyen d’un formulaire à télécharger ici.

Dès qu’une vente doit se réaliser avec une demande de réduction de droits d’enregistrement (exemple : en cas d’habitation modeste, lorsque le revenu cadastral est inférieur à 745 €), un contrôleur de l’administration pourrait être envoyé sur place pour vérifier si le revenu cadastral est toujours adapté (et, éventuellement pour le réévaluer), d’où l’importance de déclarer systématiquement et spontanément les travaux que vous effectuez sur le bien.

Attention, si vous ne faites pas cette déclaration, vous vous exposez à une sanction administrative, voire pénale.

3/ Comment le revenu cadastral est-il notifié ?

Tout revenu cadastral nouvellement établi, révisé ou réévalué, est notifié au contribuable par pli recommandé à la poste au moyen d’un bulletin de notification, accompagné d’une notice explicative. Vous pouvez toujours vous adresser à l’antenne de l’administration Mesures et Évaluations compétente pour la commune dans laquelle se situe le bien pour obtenir des explications concernant la détermination de votre RC.

4/ Puis-je contester le revenu cadastral qui m’a été notifié ?

Lorsque le revenu cadastral vient de vous être notifié, vous disposez d’un délai de deux mois pour introduire une procédure de réclamation. Dans ce cas, vous devrez proposer un autre montant, et l’administration prendra sa décision définitive. Plus d’infos sur la procédure de réclamation le site du SPF Finances ici.

5/ Qu’est-ce que le précompte immobilier ?

Le précompte immobilier est un impôt régional sur les biens immobiliers (maisons, appartements, terrains) que vous devez payer chaque année. Si le RC représente le montant à reprendre dans la déclaration de contributions, le précompte immobilier, quant à lui, représente le montant de l’impôt à payer : il s’agit d’un véritable impôt foncier qui va principalement aux Régions, aux Provinces et aux Communes, même si c’est l’État qui le perçoit. Pour ces raisons, le précompte peut varier sensiblement d’une commune à une autre.

6/ Quand et qui doit payer le précompte immobilier ?

Le précompte d’une habitation neuve est dû pour la première fois à partir du premier janvier de l’année qui suit la première occupation. Ainsi, pour gagner une année entière de précompte, il vaut mieux occuper un bien le 10 janvier, et non le 20 décembre précédent ! Généralement, l’avertissement extrait de rôle en matière de précompte immobilier arrive pendant les vacances d’été ou à la chute des feuilles. Il concerne cependant le précompte pour la période allant du 1er janvier au 31 décembre de l’année en cours. La personne qui doit payer le précompte immobilier est celui qui, au 1er janvier de l’année d’imposition, dispose d’un droit réel sur le bien : propriétaire ou usufruitier par exemple.

7/ Quid en cas de vente d’un immeuble en cours d’année ?

Si l’acte de vente a lieu en cours d’année, les vendeurs et acquéreurs devront s’arranger entre eux pour partager le précompte immobilier. Le précompte immobilier est un impôt qui frappe la jouissance de l’immeuble, il est donc normal que l’acquéreur le supporte dès qu’il aura pu profiter du bien. Pour cette raison, les parties à l’acte de vente décident de partager ce précompte, proportionnellement. Habituellement, l’acte authentique de vente précise dès lors la quote-part du précompte immobilier que l’acheteur devra rembourser au vendeur. Plus d’infos ici.

8/ Quel est le taux du précompte immobilier ?

Le montant du précompte représente un pourcentage du revenu cadastral, et il varie d’après chaque commune, chaque région ou chaque province. Il n’existe donc pas de précompte immobilier uniforme pour l’ensemble du pays. Les biens situés dans certaines communes font parfois l’objet d’un précompte immobilier très faible ; d’autres biens subissent un précompte pouvant aller jusqu’à 50% du montant du revenu cadastral. Les pourcentages  fixés par les Régions sont les suivants :

  • 1,25 % du R.C. (0,8 % pour les logements loués comme habitation sociale) pour les immeubles situés en Région wallonne et en Région de Bruxelles-Capitale.
  • 3,97 % du R.C. (1,6 % pour les logements loués comme habitation sociale) pour les immeubles situés en Région flamande.

Cet impôt de base ne représente qu’une fraction du précompte immobilier que vous devez payer. En plus de cet impôt de base, des centimes additionnels peuvent être prélevés par les communes et provinces et peuvent varier chaque année de commune à commune et de province à province.

Notez que depuis le 1er janvier 2017, à Bruxelles,  tous les ménages qui paient un précompte immobilier pour leur habitation propre à Bruxelles perçoivent une prime annuelle de 130 € (en compensation de l’augmentation du précompte immobilier en vigueur depuis 2016).

9/ Puis-je bénéficier d’une réduction de mon précompte immobilier ?

Le propriétaire d’un immeuble peut demander la réduction de précompte immobilier dans certaines circonstances : notamment s’il s’agit d’une habitation modeste, si l’immeuble est occupé par une personne handicapée ou si l’occupant a des enfants à charge. Plus d’infos sur les conditions de ces réductions ici.

La réduction n’est pas automatique, elle doit être demandée auprès de votre service précompte immobilier, dont les coordonnées figurent au verso de votre avertissement-extrait de rôle, en en envoyant (par courrier ordinaire ou par mail) le formulaire adéquat : téléchargez les formulaires en Région wallonne ou en Région bruxelloise.

Enfin, sachez que la réduction pour enfants à charge ou pour handicapés joue en faveur des occupants, même s’ils sont locataires de l’immeuble : la réduction doit dans ce cas être demandée par le propriétaire, mais c’est le locataire qui devra en profiter. Même si le contrat de bail prévoit le contraire, la réduction devra revenir au locataire, éventuellement sous forme de déduction du loyer. Si un propriétaire possède plusieurs immeubles, et si chacun des locataires remplit les conditions pour obtenir la réduction, il faudra introduire une demande séparée pour chaque précompte. Il arrive parfois que le propriétaire oublie de demander la réduction ; le locataire pourra alors lui-même introduire la demande auprès de l’administration.

Plus d’infos sur le précompte immobilier et sa réduction ? Rendez-vous sur le site du SPF Finances ici

(source: notaire.be)

61 commentaires pour Précompte immobilier et revenu cadastral, quels sont vos droits et obligations ?

  • Bonjour,

    Suite à l’achat d’un immeuble neuf, nous avons reçu le formulaire 43B qui nous demande de déclarer la première occupation de l’immeuble.
    Que doit-on entendre par le terme « occupation » ?

    Je vous remercie d’avance pour votre réponse.

  • Cathou Barras a écrit:

    Bonjour,

    Je suis propriétaire d’un bien sur Bruxelles, avec mon ex-mari. Mon ex-mari et moi sommes en pleine propriété, chacun pour moitié du bien. Comment ce fait-il que je n’ai jamais reçu d’Avertissement Extrait de rôle pour ce bien.
    Je vous remercie pour la réponse que vous me donnerez.
    Cordialement.

    • Erik Deckers a écrit:

      Lorsqu’il y a une indivision (ce qui est votre cas), l’administration n’adresse effectivement qu’un seul AER par un seul courrier. Prenez contact avec le call center des Finances pour voir si une solution alternative peut exister, mais j’en doute. N’hésitez pas revenir ici s’il devait en être autrement.

      • Cathou Barras a écrit:

        Bonjour,

        Je vous remercie pour votre réponse. Je reviendrai ici s’il en est autrement.
        Cordialement

      • Bonjour, je suis actuellement locataire d’un réez de chaussée faisant partie d’une maison avec plusieurs locataires dans les étages supérieur. j’ai le but d’acheter ce reez. ? comment connaitre ou savoir calculer le cadastre seulement pour ce reez ? de façon à savoir si c’est 6 ou 12.5 % qu’on va me demander??? merci d’avance

        • Erik Deckers a écrit:

          Le vendeur devra faire établir une division juridique avec notamment un « acte de base ». Il peut demander au cadastre d’étavoir la répartition entre entités. L’autre solution, c’est – en fonction des futures quotités dans la copropriété à créer – de faire une ventilation sur base du RC global existant.
          Votre notaire devrait pouvoir vous conseiller.

  • Bonjour Ma femme et moi avons acheté une maison. Elle vient de recevoir le précompte immobilier à son nom avec le montant total. Puisque je suis celui qui habite en Belgique et elle pas, comment puis-je demander que la facture soit corrigée à mon nom?
    Puisque c’est moi qui paie, je veux que la facture soit à mon nom.

    • Erik Deckers a écrit:

      A priori, il suffit de le demander au service concerné du SPF Finances (soit en prenant contact avec le service mentionné sur la « facture », soit via le Call Center des Finances 02 572 57 57 )

  • Bonjour,
    Je viens de découvrir que ma rue est privée!!! avec numéro cadastral…
    Mais nous (tous les voisins) nous plaignons de nuisances suite à un mauvais réseau d’égouttage et suite à cette situation cadastrale, la commune nous dit qu’ils ne peuvent pas faire de travaux…. Est-ce normal?
    Nous ne pouvons pas savoir l’identité des propriétaires officiels!!!
    Quid d’une rétrocession de notre rue dans l’espace public???
    Il y a vraiment des gens qui paye le précompte pour cette parcelle???
    Drôle de situation…. pourriez-vous me renseigner de ce que je dois dire à la commune?
    Peux-t-on les obliger à prendre les mesures nécessaire pour une obligation de cession de cet espace???
    Merci d’avance pour votre réponse

  • Cristian Baduna a écrit:

    Cher Monsieur,
    Je voudrais vous poser une question:
    Je dois payer le Precomte Imobilier pour 2020 pour un bien nouvellement acheté situé à 1000 Bruxelles. Je ne suis pas en Belgique en ce moment et je n’ai pas de compte belge. Je souhaite contacter les autorités. Pouvez-vous me donner un lien ou une adresse pour contacter les autorités?

    Cordialement,

  • Bonjour,
    Ayant déménager début Aout 2020, puis-je faire la demande a mon nouveau propriétaire? Est-ce que cela a un impact que nous avons déménager ou pas dutout?
    D’avance merci.

  • Bonjour, j’ai acheté une maison en Wallonie, lors de l’acte le RC était de 656€ et le vendeur a dû régulariser l’agrandissement qu’il avait fait à l’époque (20m²). Le notaire m’a tout de même fait passer les actes avec le RC de 656€ donc en bénéficiant des conditions d’une maison modeste.
    Un peu plus d’un an après, je reçois un précompte immobilier qui considère que mon RC est de 940€. La maison n’est donc plus modeste, est-ce que cela va être imputé au fait que j’ai passé les actes dans les conditions modeste?

    Merci, j’espère m’être bien fait comprendre ^^

    • Erik Deckers a écrit:

      J’ai en tout cas compris 😉
      Normalement la modification du RC a dû être notifiée antérieurement à la demande de paiement du nouveau précompte immobilier.
      Cette notification a une date de validité et contenait un recours possible.

      Quant à savoir si ce nouveau RC a une incidence sur les droits d’enregistrement qui auraient dû être payés lors de votre achat: je crains que oui, mais interrogez au préalable votre notaire.

  • Bonjour je loue un commerce depuis 2014 donc j utilise que 2 étage car les 3 autre tombent a la ruine maintenant la propriétaire me réclame 5 ans de précompte immobilier soit la somme de 14758 euros alors que je n étais pas au courant de ce précompte auparavant que puis-je faire maintenant ?suis-je obligé de les payer ?

    • Erik Deckers a écrit:

      Il faut vérifier si ce précompte immobilier est mis à votre charge dans le bail signé

      • Bonjour il est juste mis impo taxe et redevance mes aucun montant aucun calcul avec le loyer il est juste mis que on doit verser 2400 euros tous les 1er pour le loyer ces tout et 6 ans après on nous réclame un précompte ?

        • Erik Deckers a écrit:

          Il peut très bien y avoir ailleurs dans le bail une clause indiquant que les taxes et impôts sont à charge du preneur…

          • Oui mais depuis 2014 on n’a jamais reçu de facture ni de lettre du propriétaire qui a sont bureau juste a côté et 6 ans après on nous réclame 15.000 euros nous avons pas cette somme.

          • Erik Deckers a écrit:

            Comme je vous l’ai déjà indiqué, il y a au préalable lieu de vérifier si ce montant est exigible et la réponse se trouve dans votre bail.
            Et, ensuite, si c’est le cas, il faut voir le délai de prescription.

  • Christine a écrit:

    Bonjour,
    J’ai acheté une maison en mars 2019, mais celle-ci est en travaux et inhabitable tant que maintenant.
    Dois-je payer le précompte immobilier ?

    • Aurélien a écrit:

      Chère Madame,

      de quelle région dépendez-vous? quel est l’origine des travaux? je ne suis pas spécialement convaincu que vous allez bénéficier d’une remise du précompte immobilier

  • Hélène a écrit:

    Bonjour,

    Je suis propriétaire d’un appartement que je n’occupe pas. Cependant je ne fais pas payer le précompte immobilier à mes locataires je le paye moi même. Puis-je demander une réduction pour charge de famille ? J’ai deux enfants.

    Merci !

  • Bonjour,
    Nous 4 frère et soeurs ayant hérité d’un immeuble à appartement (studios) à Ixelles en 2019.
    Devons chacun déclarer la perception des loyers dans notre déclaration fiscale ?
    Nous payons les taxes via un compte commun.
    Merci de votre réponse.

  • Philippe a écrit:

    Bonjour,
    En région Wallonne, mon beau-père a vendu voici 12 ans son appartement en Viager, avec droit d’occupation. Il vient d’abandonner son droit d’occupation pour entrer en maison de repos.
    Au niveau du précompte immobilier, puisque à partir de l’an prochain c’est l’acquéreur qui devra le payer car il a dorénavant la jouissance du bien, comment faire le changement de destinataire sur l’avertissement extrait de rôle pour le payement du précompte?
    Bien à vous

    • Erik Deckers a écrit:

      Cet abandon du droit d’occupation a-t-il fait l’objet d’un acte authentique ?

      • Philippe a écrit:

        Merci pour votre réponse.
        Non, ainsi qu’il était indiqué dans l’acte original signé il y a 12 ans, l’abandon du droit d’habitation s’est fait par l’envoi à l’acquéreur d’une lettre recommandée mentionnant cet abandon avec préavis de 1 mois.
        Bien à vous.

        • Erik Deckers a écrit:

          L’administration fiscale ne va pas « sucer de son pouce » qu’il y a eu cette modification substantielle.
          Je ne suis pas un spécialiste du viager et je vous conseille donc de prendre langue avec le call center du SPF Finances 02 572 57 57
          qui devrait pouvoir vous donner l’info.
          Ce serait sympa d’ensuite revenir ici pour la partager.

          • Philippe a écrit:

            Merci, je n’y manquerai pas.

          • Philippe a écrit:

            Bonjour Monsieur,
            Comme vous me l’avez suggéré à bon escient, j’ai pris contact avec le call center qui après examen du dossier m’a rapporté qu’il n’y avait normalement aucune démarche à faire, le droit d’habitation étant indiqué dans le dossier. Lorsque le changement d’adresse aura été entériné auprès de l’Administration Communale le changement de destinataire pour l’envoi du précompte immobilier sera acté automatiquement.
            A vérifier quand même dans le courant du mois de novembre pour confirmation.
            Merci encore.

          • Erik Deckers a écrit:

            Merci pour votre retour.

  • Jean Taymans a écrit:

    Bonjour,
    J’ai acquis en avril 2019 un garage neuf à Woluwé Saint Etienne. Qui doit enregistrer le bien au cadastre ? N’est-ce pas fait automatiquement ?
    Déjà merci de votre réponse,
    Jean

  • Rudi De Groot a écrit:

    Cher monsieur, mon unique propriété se trouve à Virton. Cependant, je loue un apartement en Flandre (pour des raisons de travail) où je suis domicilié. Est-ce que j’ai droit à la réduction du précompte imobilier? (j’ai 3 enfants à charge).
    Le texte sur le site des finances dit: « Vous avez droit à une réduction de précompte immobilier pour l’habitation que vous occupez en tant que propriétaire ou locataire » – Puisqu’il ny a pas de locataire je pense être le propriétaire occupant la maison, même si je n’y suis pas domicilié. L’administration ne le comprend pas ainsi. Qui a raison? Merci

    • Aurélien a écrit:

      Cher Monsieur, si je comprends bien vous être propriétaire de l’immeuble situé à Virton, non loué, et vous louez, pour des raisons professionnelles un appartement en Flandre.

      le hic, c’est que la matière du précompte immobilier est régionalisée. C’est donc la région wallonne qui donne les informations et non le pouvoir fédéral.

      J’ai été relire le texte de l’article 257 du CIR/92. il accorde la réduction du précompte immobilier « afférent à l’habitation occupée par un ménage comptant au moins deux enfants en vie ».

      Dès lors que vous n’occupez pas la maison de Virton, vous ne pouvez pas bénéficier d’une réduction du précompte immobilier.

      Il y a toutefois des moyens pour rentabiliser cette maison fiscalement.

      Bien à vous

      Aurélien BORTOLOTTI

  • Frédéric a écrit:

    Bonjour,
    En 2019, j’ai occupé mon appartement jusqu’au 30 novembre, et ensuite ma nouvelle construction à partir du 1er décembre.
    Je n’ai pas donné en location mon appartement en décembre 2019.
    Comment dois-je déclarer mes 2 RC ?
    Selon le wizard de tax on web :
    le RC Appart en case 1106 (cadre III) pour la totalité
    le RC Maison en case 3100 (cadre XI) pour le montant proposé par tax on web = 1/12 du RC
    Est ce logique de n’avoir comme RC exonéré que 1/12 ? Ou dois-je mettre en case 3100 : 11/12 RC Appart + 1/12 RC Maison ?

    • Aurelien a écrit:

      Cher Monsieur, vous confondez deux choses. Le code 1106 concerne les habitations dont vous êtes propriétaires et le code 3100 concerne les intérêts donnant lieu à une réduction d’impôt. La question qui se pose est à partir de quand avez-vous été domicilié dans votre maison? En effet, la réduction pour habitation propre s’apprécie au jour le jour. Avez-vous payé des intérêts pour l’appartement en 2019? Si votre appartement était votre domicile, il ne doit pas en principe être taxé. N’étant pas comptable, mais avocat, je serais d’avis de mettre 1/12 du RC de l’appartement en code 1106 et 1/12 de la maison en code 3100 et ce sous réserve d’un éventuel prêt concernant l’appartement en 2019.

  • Stéphane a écrit:

    Bonjour,
    J’ai acheté une résidence secondaire neuve livrée en avril 2019. Je ne payerai donc le précompte qu’à partir du 1er janvier 2020.
    Dois-je mentionner le revenu cadastral dans ma déclaration des revenus de 2019?
    merci

  • bonjour , ma fille a acheté un appartement en juin 2019 à Bruxelles(city dev) ; mais, elle n’occupe pas encore l’appartement. Elle vient de recevoir la facture cadastre , doit elle payer vu qu’elle n’y habite pas encore, elle habite encore chez moi?

    • Erik Deckers a écrit:

      Le fait d’occuper ou non un bien immobilier dont on est propriétaire est sans incidence : le précompte immobilier est dû. Elle a d’ailleurs probablement déjà payé, prorata temporis, lors de l’acte authentique d’achat le précompte de 2019.

  • Bonjour,
    Avec mon mari, nous venons d’acquérir un logement neuf bâti, à Bruxelles, via City Dev, nous y vivons avec nos deux enfants… bénéficie-t-on d’une réduction du cadastre?
    Merci

  • rossi anna a écrit:

    bonjour , ma fille a acheté une maison juin 2018 signé ; mais, elle n’occupe pas encore la maison, travaux, elle habite chez moi , elle vient de recevoir facture cadastre , doit elle payer vu qu’elle n’y habite pas encore?

  • Taxe non justifiée. Vous faites bénéficier les propriétaires qui louent ! C’est indécent cette augmentation d’index chaque année et cette estimation du bien choisi par des fonctionnaires,. sans règles ni loi. Sans compter que nous avons déjà payé le terrain, le notaire, le bâtiment, le bien,.. pourquoi n’epargnez-vous pas les propriétaires qui habitent dans leur propre bien ? .En pressant le citron, vous vous trouverez un jour face à un grand problème comme la fuite des Bruxellois, comme la faillite personnelle,… Et autres.

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