Est-il obligatoire qu’une copropriété mette ses statuts en conformité avec les nouvelles lois ? Faut-il obligatoirement procéder par acte notarié ?
Ces questions reviennent souvent et sèment la confusion entre copropriétaires. Nous avons interrogé l’un des acteurs spécialisés dans cette matière pour tenter d’ y voir plus clair, notamment pour les coûts.
Est-il obligatoire de se mettre en conformité ?
Le législateur est clair : les immeubles avaient jusqu’au 1er janvier 2019 pour mettre leurs statuts en conformité avec les nouvelles lois sur la copropriété. Celle du 2 juin 2010 a fait l’effet d’une révolution, obligeant toutes les copropriétés à adapter leurs statuts pour s’y conformer. Elle a été légèrement amendée en 2012. En 2018, le législateur l’a réformée en profondeur pour conférer davantage de souplesse aux ACP. En effet, avec le recul, la version de 2010 apparaît un peu comme un premier jet requérant diverses corrections, que celle de 2018 a apportées afin de stabiliser le contexte juridique pour de bon.
D’autre part, en 2020, une nouvelle numérotation du Code Civil a été adoptée.
Y a-t-il des sanctions à l’encontre des copropriétés qui ne mettent pas leurs statuts en conformité ? Non. Cependant, diverses difficultés peuvent apparaître chez celles qui restent en défaut. Par exemple, des différends entre copropriétaires, les uns se référant à des statuts désuets et les autres à la loi ; ou bien de nouveaux arrivants qui exigent de l’immeuble qu’il se mette en ordre et refusent de participer aux frais puisque le nécessaire aurait déjà dû être fait. Les banques peuvent créer quelques complications dans le fonctionnement journalier ou en rechignant à ouvrir un compte. Même si c’est en général considéré comme infondé, des actes de vente auraient été bloqués pour défaut de conformité des statuts.
En fait, maintenant que le contexte légal est stabilisé, procéder à la mise en conformité des statuts de son immeuble évite une série de risques, qui ont souvent tendance à se matérialiser à un mauvais moment. C’est une obligation légale à laquelle il faudra de toute façon se conformer. Le délai du 1er janvier 2019 est déjà dépassé de plus de 4 ans…
Un acte notarié est-il obligatoire ?
L’article 19 §2 de la loi du 2 juin 2010 stipule que « Pour autant que l’assemblée générale n’apporte pas, en même temps ou ultérieurement, de modifications à l’acte de base, le texte adapté du règlement de copropriété ne requiert pas l’établissement d’un acte authentique ».
En d’autres termes, nulle obligation de recourir à un acte notarié pour les copropriétés qui n’apportent pas de modifications à leurs statuts dépassant celles requises par leur mise en conformité. C’est logique : les nouvelles lois sur la copropriété étant impératives, un acte notarié ne s’impose par pour les insérer dans les statuts.
Par contre, si la copropriété décide de modifier des dispositions statutaires la concernant, comme des clés de répartition de charges, des quotes-parts, etc., l’acte notarié s’impose.
Combien ça coûte ?
Pour une copropriété de 15 lots, nous demandons 1120 € TTC pour la mise en conformité sous signature privée avec les lois de 2010, 2012, 2018 et 2020, si le dossier ne présente pas de difficulté anormale. S’il y a des actes modificatifs, il faut ajouter 100 € TTC/acte.
Ce montant comprend la dactylographie des statuts originaux avec double relecture mot-à-mot et la rédaction du volet légal du ROI nouvelle formule.
Pour les copropriétés qui seraient déjà en ordre avec la loi de 2010, nous appliquons une réduction de 630 € TTC à condition qu’elles nous fournissent le Word contenant les statuts mis en conformité version 2010 et que cette première mise en conformité ait été réalisée correctement.
Pour une mise en conformité par acte notarié, nous collaborons avec une série de notaires spécialisés en droit immobilier. Pour une ACP de 15 lots, il faut en général compter environ 3000 € TTC tout compris : notre préparation de l’acte, les honoraires du notaire, les frais de dactylo et de secrétariat, la TVA, ainsi que les droits et taxes prélevés par l’Etat sur l’acte. Les éventuelles modifications statutaires dépassant le cadre de la mise en conformité-même font l’objet d’un devis au cas par cas.
Dans tous les cas, à la fin de notre intervention, l’ACP disposera de statuts entièrement mis à jour (acte de base + règlement général de copropriété + règlement d’ordre intérieur nouvelle formule, avec intégration et coordination des actes modificatifs éventuels) et pas uniquement d’un règlement général de copropriété et d’un ROI mis en conformité.
De la sorte, les copropriétaires disposeront d’un seul document de référence, coordonné, ce qui est le plus pratique.
Plus d’informations sur notre site : https://syndicsupport.be/nos-metiers/statuts
Des renseignements complémentaires ? SyndicSupport, 02/588.10.19
Illustration: Depositphotos
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