Location et réservation payante

Location et réservation « payante » ne sont pas, d’autorité, inconciliables !

Le candidat locataire répond à une annonce, visite l’immeuble à louer, se montre très intéressé et voit sa candidature retenue….

Malheureusement, le bail n’est pas prêt et il va s’écouler « un certain temps » avant la signature…

Le locataire peut-il « réserver » le bien et/ou le propriétaire peut-il se prémunir d’un « désistement intempestif » du locataire retenu via la signature d’un engagement de location ou d’une promesse de bail ?

La réponse est bien entendu positive, c’est d’ailleurs (sensiblement) le même principe qu’une offre d’achat.

La question est : l’engagement de location peut-il être assorti de l’obligation de payer une « somme d’argent » ?

La promesse du candidat locataire peut être assortie d’une obligation pour ce dernier de verser au bailleur, via le compte tiers de son agent immobilier, une garantie qui vient « renforcer » le caractère sérieux de son « offre ».

Cette garantie sera :

• soit : perdue et acquise au bailleur dans l’hypothèse où le candidat locataire retirerait unilatéralement son « offre »,

• soit : restituée en cas de refus du bailleur de signer le bail,

• soit : déduite du premier loyer si le bail est signé (par exemple)

Et quelle est la qualification juridique de la somme versée ?

Très souvent, dans les documents utilisés par les agences ou les propriétaires, aucune définition juridique n’est précisée.

Il appartient alors aux juristes (ouille… ), et à défaut d’accord, au juge, d’analyser au cas par cas les éléments permettant de définir la qualification.

Pour rédiger un « engagement » en toute sécurité, voici quelques éclaircissements

– à mon sens, la somme versée peut, le plus souvent, être assimilée à une faculté de dédit qui est dans ce cas, une indemnité versée en contrepartie d’un droit de rétractation (garantie)

– Cela peut-être des arrhes ; dans ce cas si le propriétaire n’accepte pas l’offre qui lui est faite, le double de la somme versée sera restitué au locataire. Le locataire, quant à lui, peut se désister, mais au risque de perdre les arrhes qu’il a versées. (Article 1590 du code civil). Il y a alors un équilibre entre les parties.

– Cette somme ne peut, à mon estime, être qualifiée d’acompte car cela supposerait qu’il y ait un début d’exécution du contrat de location.

En tout état de cause, le sort de la somme versée doit être précisé dans le document signé par le candidat et être déposée au crédit d’un compte bancaire qui, dans le cas de l’agent immobilier, doit obligatoirement être son compte tiers et… certainement pas le compte « honoraires » (ce qui constitue alors une violation des dispositions règlementaires wallonnes et bruxelloises) !