Le contrat de bail de résidence principale a été signé et la location a pris cours.
À la bonne entente du début succède parfois, et malheureusement, une situation conflictuelle…
Dans ce cas, le bail sera-t-il résilié ou résolu ?
La différence n’est pas seulement sémantique.
En effet, la résiliation est un mécanisme par lequel les parties mettent fin au contrat sans, nécessairement, recourir aux services de la justice et donc sur une base « amiable ».
Contrairement à la résolution, la résiliation ne doit pas se fonder sur une faute d’un ou des cocontractants.
La résiliation d’un contrat de commun accord est toujours possible. Concrètement, les parties s’accordent pour mettre fin au contrat initial.
En général, aucune formalité particulière ne doit être respectée par les parties qui résilient un contrat. Toutefois, pour certains contrats, le législateur impose un certain formalisme. Ainsi, la résiliation d’un bail commercial doit être constatée par un acte authentique ou par une déclaration faite devant le juge.
En principe, une partie ne peut résilier un contrat unilatéralement car nul ne peut se faire « justice à lui-même »
Si les parties ne s’entendent pas sur une résiliation « amiable » et que chacun estime que le contrat doit être rompu « aux torts de l’autre », c’est alors à la justice que le dossier doit être soumis.
Les causes de discorde sont diverses et variées et il appartient à celui ou celle qui sollicite que le bail soit « cassé » aux torts de l’autre prouve la réalité des griefs qu’il invoque.
Pour faire bref, si lesdits griefs sont établis, le Juge de Paix pourra(it) prononcer la résolution du bail aux torts de celui qui a manqué à ses obligations.
Outre la résolution, celui qui « gagne » le procès envisage souvent de solliciter, à charge de la partie « perdante », des dommages et intérêts.
Pour ce faire, il faut, en toute logique, prouver l’existence du dommage et son ampleur, ce qui n’est pas toujours facile.
C’est pour cette raison que la plupart baux prévoient une clause de ce type : « En cas de résolution du bail à ses torts, le preneur devra supporter tous les frais, débours et dépens quelconques provenant ou à provenir du chef de cette résolution et payer, outre le loyer venu à échéance avant son départ, une indemnité de relocation équivalente au loyer d’un trimestre (…) »
Il s’avère que plusieurs décisions récentes de justice de Paix de divers arrondissements judiciaires se sont émues du caractère « unilatéral » de cette clause, qui, sans être illégale, facilite uniquement la tâche du bailleur… et laisse à charge du locataire qui obtiendrait gain de cause la charge de prouver son dommage et son ampleur…
C’est donc sur base de l’absence de réciprocité que les magistrats ont considéré que la clause était « abusive » et qu’elle ne pouvait donc pas trouver application… le bailleur se retrouvant ainsi privé de son indemnité forfaitaire.
Qu’en retenir ?
Tout d’abord, que l’application d’une clause pénale n’est pas automatique parce qu’elle est insérée dans le contrat, le magistrat dispose toujours de son pouvoir d’appréciation quant à la validité de cette dernière.
Ensuite, que pour éviter le caractère « abusif » d’une clause pénale, le rédacteur du bail sera bien inspiré de prévoir la réciprocité de cette dernière.
Appliquée au contrat de bail de résidence principale, la considération précédente nous amène à proposer le texte suivant :
« En cas de résolution du bail, la partie aux torts de laquelle la résolution a été prononcée devra supporter tous les frais, débours et dépens quelconques provenant ou à provenir du chef de cette résolution et payer à l’autre partie une indemnité de relocation équivalente au loyer d’un trimestre (…) »
Le contrat y gagnera ainsi en équilibre et la clause incriminée sera moins susceptible d’être soumise à la sanction de nullité du juge.
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(NDLR: les modèles de baux Pim tiennent compte de cet équilibre recommandé)
