Offre d’achat au prix demandé = obligation de vendre ?

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Un propriétaire confie à une agence immobilière la mission de lui trouver un acquéreur pour son bien ou décide de mettre son bien en vente sans intervention d’un professionnel. Quoi de plus fréquent ?

Dans la première hypothèse, et après avoir signé la convention de courtage obligatoire, l’agence débute sa mission en réalisant, notamment, une annonce décrivant l’immeuble et indiquant le prix demandé pour sa vente sur et dans tout autre support qu’elle juge approprié.

Un amateur intéressé prend contact avec l’agence afin d’obtenir d’avantage de renseignements, réaliser une visite et… une fois toutes les informations obtenues,  l’amateur se mue en candidat acquéreur, lequel déclare accepter le prix souhaité par le vendeur et dépose une offre ferme d’acquérir au prix sollicité !!!

Légitimement fier du devoir accompli, l’agent immobilier informe le vendeur de l’excellent résultat obtenu et, contre toute attente, se heurte à un refus du vendeur d’accepter l’offre réalisée et de poursuivre la vente avec le candidat…

Telle peut également être la situation sans intervention de l’agent immobilier…

Comme on peut l’imaginer, le candidat acquéreur s’en trouve fortement courroucé… car il estime que la vente est parfaite au motif que son offre au prix souhaité rencontre l’offre du vendeur et forme en conséquence l’accord des parties sur la chose et le prix.

Face à cette situation ubuesque, et, en dehors de toute considération morale, il faut se poser la question suivante : l’annonce de la mise en vente de l’immeuble à tel prix, constitue-t-elle une offre de vente qui peut être levée par l’offre au prix et de ce fait devenir une vente ?

Dans la plupart des cas, l’agent immobilier n’est investi « que » d’une mission de courtage (rechercher des candidats acquéreurs et à les mettre en rapport avec le propriétaire). En conséquence, il ne peut poser un acte juridique pour le compte du propriétaire et, de ce fait, l’engager.

C’est aussi pour cette raison que la jurisprudence refuse de voir une annonce immobilière comme une offre de vente (qui engagerait alors le vendeur), même si l’annonce mentionne un prix.

Selon la jurisprudence, « Il est généralement admis que l’offre adressée au public, notamment par le biais d’annonces ou d’affiches, ne satisfait pas à la condition de la volonté de s’engager juridiquement et ne peut être interprétée autrement que comme un simple moyen d’obtenir des offres d’achat » (Arrêt de la 7ème chambre de la Cour d’appel de Bruxelles du 23.06.2011, Rôle 2008/AR/1795,  Civ. Brux., réf. 31 mai 1995, R.G.D.C. 1996, p. 68).

Le Tribunal de première instance de Bruxelles avait déjà, par jugement du 24 avril 2009, confirmé sa jurisprudence selon laquelle l’annonce de mise en vente d’un bien immobilier ne constitue pas une offre de vente liant définitivement le vendeur, fut-elle assortie de la mention du prix. Il ne suffit donc pas que ce prix soit accepté par le premier candidat acquéreur pour former une vente parfaite

Que peut-on en déduire ?  Que dans les circonstances relatées ci-dessus, il ne suffit pas de déclarer que l’on achète la maison au prix demandé pour qu’il y ait vente…

Le propriétaire garde le dernier mot mais pourrait aussi subir les conséquences de son « attitude » en étant contraint de supporter les honoraires de l’agence qui, je le rappelle, aura réalisé sa mission et en subissant les éventuelles foudres du candidat acquéreur qui pourrait envisager de poursuivre le vendeur jugé indélicat en paiement de dommages et intérêts fondés sur un préjudice résultant de la rupture abusive de pourparlers et/ou l’absence de bonne foi dans les négociations.

Par | 2015-06-23T13:21:06+00:00 23 juin 2015|Blog, Droit, Infos immobilières|9 Comments

À propos de l’auteur :

Gilles TIJTGAT
Gilles TIJTGAT, licencié en droit et en criminologie de l’UCL, a, à l’issue de sa carrière d’Avocat, créé LEGISCONSULT. Aujourd’hui, il dispense, sous cette bannière, des formations à caractère juridique et pratique destinées aux professionnels de l’immobilier et offre une palette de services au secteur. (www.legisconsult.be)

9 Commentaires

  1. wagelmans josiane 23 mars 2017 à 20 h 49 min

    Bonjour,

    Mon agent immobilier a accepté la vente à un prix inférieur à celui demandé!
    Suis-je engagée?

  2. Erik Deckers 27 mars 2017 à 18 h 37 min

    A-t-il mandat écrit pour agir à votre place ?

  3. josiane Wagelmans 27 mars 2017 à 20 h 47 min

    Bonsoir,
    Oui, j’ai signé un contrat avec l’agence.

  4. Erik Deckers 27 mars 2017 à 21 h 12 min

    Le contrat est une mission de trouver acquéreur, selon conditions et modalités y définies. Il faut donc voir si ce contrat contient également un « mandat », càd un pouvoir pour agir à votre place.
    Ce qui doit être mentionné expressément.

  5. josiane Wagelmans 28 mars 2017 à 9 h 26 min

    merci

  6. DANET 5 mars 2018 à 10 h 36 min

    Bonjour,
    nous avons visité une maison ( nous étions les premier à visiter ce bien) et nous avons fait une offre au prix le soir même.
    Nous avons rappelé l’agent immobilier et il nous a indiqué que 2 offres avaient été faites : la notre ( au prix de vente) et une autre plus basse mais en paiement comptant.
    Le propriétaire a choisit le paiement comptant…
    En discutant avec plusieurs amis, collègues, ils me disent souvent que normalement, nous devions être prioritaire car nous avons fait une offre au prix. Est-ce que cela est vrai ?

    Dans l’atteste de votre retour,
    Justine

  7. Erik Deckers 5 mars 2018 à 11 h 05 min

    Comme expliqué dans l’article à propos duquel vous posez votre question, le vendeur reste libre de contracter avec qui il veut, même si vous avez fait offre au prix demandé. Votre offre contenait-elle une condition suspensive ?

  8. danet 5 mars 2018 à 11 h 13 min

    Merci pour votre retour.
    Non nous n’avons pas de condition suspensive.

    Justine

  9. Erik Deckers 5 mars 2018 à 11 h 19 min

    Vous ne pouvez pas contraindre le vendeur à vous donner la préférence: mais, sans être vindicative, il serait tout de même intéressant (pour vous) de comprendre la raison pour laquelle il a préféré l’autre…

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