La régionalisation du bail et la « multiplication » des règlementations en vigueur ne doit pas faire oublier les principes de base auxquels le bailleur et le locataire restent tenus.
Parmi ces principes, il est utile de rappeler que l’article 1721 du Code civil dispose que : « Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand bien même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S’il résulte de ces vices ou défauts quelques pertes pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser. »
En clair, le bailleur doit à son locataire, et sauf disposition contraire, la garantie des vices cachés en vue d’assurer audit locataire la jouissance paisible du bien.
Le vice s’entend de tout inconvénient ou déficience quelconque de la chose qui la rend impropre à l’usage auquel elle est normalement ou contractuellement destinée.
Il a déjà été jugé qu’il s’agissait là d’une obligation de résultat.
Les caractéristiques du vice sont donc les suivantes : il faut qu’il y ait une perte ou une diminution de l’usage, le vice ne devant pas, pour être qualifié comme tel, en empêcher totalement l’usage.
Si certes cet article n’est pas impératif et qu’une clause dérogatoire est tolérée, cette dernière ne peut pas avoir pour effet de supprimer la garantie et la responsabilité du bailleur dans tous les cas !
Un bailleur en a fait l’amère expérience suite à l’intoxication de son locataire au CO…
Le tribunal de première instance de Tournai a rappelé, à propos du bailleur, que « le fait de louer un immeuble comportant une salle de bain exiguë, dans laquelle fonctionne un chauffe-eau au gaz, sans prévoir de système d’aération efficace, constitue, en outre, une imprudence ou une négligence qui engage sa responsabilité extracontractuelle. Le cumul des responsabilités contractuelle et extracontractuelle est ici autorisé (JMLB 2006, p. 366) »
Sur base de cette décision, il est doit être indiqué (rappelé ?) au bailleur que la mise à disposition d’un logement correspondant aux exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d’habitabilité relève d’une obligation générale.
La rigueur de ce qui vient d’être écrit doit être compensée par l’obligation qu’a le locataire d’avertir le bailleur dès la survenance d’un problème au bien loué… En effet, le locataire qui négligerait cette obligation s’expose à une double sanction :
– Il risque d’être déchu du droit d’invoquer la garantie du bailleur
– Le locataire pourrait être tenu au paiement de dommages et intérêts si le vice a été provoqué et/ou aggravé par son omission….
Le bail est donc bien un contrat qui génère des droits et des obligations pour chacune des parties… il convient parfois de le rappeler !
6 commentaires pour Bailleur et vices cachés: l’équation impossible ?
Bonjour
Je m’étonne de lire qu’il peut être dérogé à l’article 1721CC. Cet article a été écrit semble-t-il en 2019. Or le décret wallon qui régit les baux à l’heure actuelle reprend en son article 10 cet article 1721CC, article 10 par ailleurs rendu impératif en matière de bail de résidence principale. Il me semble donc que dans ces baux il n’est plus possible de déroger à cette disposition. Est-ce que je me trompe?
Réponse de M. Tijtgat:
cher Monsieur, l’article 10 auquel vous faites judicieusement référence s’applique effectivement au bail de résidence principale, mais pas seulement… il est en effet repris dans les dispositions communes aux baux (bail d’habitation) tandis que ce qui est dévolu au bail de résidence principale commence à l’article 52.
la région wallonne indique dans son fascicule explicatif que :
« Les dispositions sur le bail de résidence principale, le bail étudiant ou la colocation sont impératives, sauf dans le cas où elles précisent qu’elles ne le sont pas.
Une règle d’ordre public est une règle qui protège l’intérêt général.
Certaines dispositions, comme les exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d’habitabilité auxquelles doivent répondre tout logement, sont d’ordre public. On ne peut pas y déroger, sauf dans le cas d’un bail de rénovation ou de location d’un bien meuble, comme une caravane.
Les mesures relatives à la discrimination sont également d’ordre public »
la disposition visée (article 10) demeure donc supplétive.
Merci pour votre réponse.
Votre conclusion est que l’article 10, ne protégeant pas l’intérêt général demeure supplétif ?
Si je comprends bien l’article 10 est susceptible de dérogation même dans une bail de résidence principale ?
J’ai loué un appartement qui aux abord avait tout d’un logement digne, ceci dit les problèmes sont vite survenu. Chaudière défectueuse, tuyauterie de l’évier de la cuisine… Le propriétaire ayant mit l’immeuble en vente me traite comme une moins que rien. Je vie avec une fille de 5 ans et il commence à y avoir de l’humidité dans sa chambre je ne sais plus quoi faire
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https://forum.pim.be/topic-169983-comment-cela-fonctionne-ce-qu-il-faut-savoir-pour-debuter-page-1.html
J’ai signer un bail et le propriétaire met cette partie à louer en vente sans me prévenir, cela ne m’intéresse plus de rentré dans les lieux tout en sachant du coup qu’un changement de propriétaire puisse se faire et que je serai obligé d’y faire des visites …si j’avais su cela je n’aurais jamais signer mon bail