L’article 76 du code de déontologie IPI prévoit: « L’agent immobilier administrateur de biens ne peut passer commande de fournitures ou de services avec des personnes avec lesquelles il a un lien familial ou juridique, sauf autorisation ou ratification du commettant dûment informé de ce lien. »
Apparemment, certains syndics professionnels agréés, pourtant tenus de respecter cette règle-là aussi, n’ont pas reçu les explications requises… L’IPI leur tape, enfin, sur les doigts et rappelle l’évidente obligation existante.
L’IPI a informé la presse « de l’adoption, par le Conseil national de l’Institut, d’une mesure de principe en vue d’optimiser la transparence au sein de la relation liant le copropriétaire, le syndic et le fournisseur de biens et de services. A la suite de 3 dossiers concrets, le Conseil national de l’IPI a en effet décidé de poursuivre tant sur le plan disciplinaire que sur le plan pénal les syndics et les fournisseurs qui lient des commissions à des contrats.
Les Chambres disciplinaires de l’Institut ont récemment traité 3 dossiers relatifs aux commissions occultes, dont un dossier déjà conclu en première instance, et ont fermement condamné cette pratique. Non seulement les syndics peuvent donc être sanctionnés par les instances disciplinaires, mais l’IPI a en outre pris la décision de poursuivre sur le plan pénal les syndics et les fournisseurs qui s’adonnent à ces pratiques. Les commissions occultes constituent en effet une forme de concurrence déloyale à l’égard des syndics qui exercent le métier en suivant les règles du jeu.
Les règles relatives aux commissions sont pourtant claires. Le syndic ne peut recevoir une commission que si celle-ci est approuvée par l’assemblée générale des copropriétaires (AG) ou prévue contractuellement. Le contrat ayant été lui-même approuvé par l’AG lors de la nomination du syndic. Il est par conséquent important de toujours préciser de façon claire et transparente les honoraires de base ainsi que les éventuels honoraires complémentaires du syndic au sein du contrat de gestion. » (source IpiMail 112 du 3/6/15)
Il faut dire aussi que l’IPI s’était vu reprocher, notamment par le SNPC, une certaine inaction, ou en tout cas une lenteur controversée, face à ces agissements répréhensibles. Il était donc temps de réagir, non seulement sur le plan disciplinaire, mais aussi – et c’est ce qui explique sans doute le passage par le Conseil National – sur le plan pénal, en y incluant des fournisseurs concernés… (dont, apparemment, quelques firmes connues).
La profession ne s’en portera que mieux. Et les consommateurs aussi.
A force de nettoyer, on aura peut-être bientôt, en copropriétés, des assemblées générales moins désertées (cfr l’illustration de ce billet)…
3 commentaires pour Syndics et commissions occultes: pan !
A) Tout à fait légal, si et seulement si cela s’opère en toute transparence et en respectant toutes les règles.
B) I N C R O Y A B L E M A I S V R A I
Préalable : je dois rester anonyme sur le site, mais fournirai à Monsieur Eric Dekers ou à son collaborateur, après que je sois garanti que ces données ne seront pas rendues publiques sans mon accord explicite, mon identité complète et les documents qui prouvent ou tendent à prouver ce que j’avance, me réservant d’en rendre certains anonyme pour respecter le droit des copropriétaires cités, ainsi que ma formation et mes expériences professionnelles qui rassureront raisonablement sur ma capacité de combler le manque d’information résultant du refus du syndic de répondre à mes demandes d’informations, même lorsque la loi impose au syndic de fournir ladite info.
Je suis devenu propriétaire d’un garage en Wallonie, loin de chez moi,,peu avant la nouvelle loi de 2010.
Durant 3 ans, j’ai du me contenter de contester une partie des décomptes qui m’étaient adressés ( notamment quotité appliquées fortement différentes de ce qui est précisé aux statuts ) , sans pouvoir envisager d’assister aux AG, tant l’info diffusée était très manifestement fantaisiste.
Depuis longtemps,mon AG ne nommait, ni ne prolongeait explicitement les mandats de syndic, commissaire au compte ou membre du Conseil de Copropriété, et donc, depuis septembre 2011 aucun syndic n’était plus valablement nommé jusqu’en septembre 2015.
Alors, une Ag EXTRAORDINAIRE nomme un syndic, sans que son nom n’apparaisse ni à l’ordre du jour ( qui parlait simplement de « prolongation du mandat ), ni n’ été annoncé en séance , ni même n’apparaisse dans la décision de sa nomination.
En fait la personne tenant le rôle de syndic est connue, simplement les copropriétaires ne peuvent savoir si elle se considère comme syndic ou représentant d’une société, qui tient un brouillon de comptabilité ( complété illégalement par le commissaire en titre ) sans que jamais n’apparaisse le nom soit de la personne physique, soit de la société, complété par la mention « syndic »
Personne ne peut aujourd’hui savoir si, la plaque informative légale manque à l’entrée du bâtiment et tout le courrier ultérieur reste muet sur ce point.
Jusqu’à preuve du contraire, je considère que la personne phisique est syndic, comme tout le monde le dit, y compris sa propre fille, agréée IPI.
Bien que ma copropriété se nomme parking.., je reçois un mail d’avocat ( annexe non signée – est ce normal ) me réclamant au nom d’une copropriété » résidence … ) dont l’adresse complète n’est pas mentionnée, un montant qui correspond à ce que me réclame ma » bonne copropriété ».
Faits agrravant, la comptabilité du syndic a été qualifiée d’imbroglio par le commissaire au compte ( professionnel, se dit être chargé de 150 mandats ), le syndic reconnait que les statuts des 3 compropriétés du site doivent être régulatrisées et en aurait chargé un notaire ( sans qu’ aucune information des copropriétaires sur les documents en ma possession datant depuis 2007 ) et que le commissaire a publiquement en AG souligné que les actions en justice contre les « copropriétaires défaillant » ( ce qui formellement seulement semble mon cas ) devaient être intentées au nom de la copropriété concernée, ceci sans aucune contestation du syndic présent
.Les budgets sont mentionnée aux ordres du jour des AG, mais jamais communiqués.
Le syndic ( et ses prédésesseurs peut être ) a emprunté durant des années des fonds à une ou aux aux deux autres copropriétés du site, sans même se donner la peine de réclamer les remboursements des frais trimestriiels prévus dans nos statuts et les comptes de 2015 comporte une dette supérieure à 16.000 euros, que les copropriétaires sont invités à validé ( en approuvant les comptes,vraissemblablement sans accord écrit, sans déclaration de créance du ou des créanciers, sans poser la question de la prescription et très probablement sans que la comptabilité des 2 autres copropriétés ( toutes comportant beaucoups plus que 20 appartements ) ne soient conformes à la loi comptable .
PLUS INCROYABLE TU MEURS !
Votre message n’est pas réellement un commentaire de cet article de notre blog. Vous devriez plutôt le publier dans le salon ‘copropriété’ de notre forum.
Bonjour,
notre syndic est une sprl fondée par 2 associés. Un des associés est l’époux du fondateur d’une autre sprl qui fait des travaux, réparations et entretiens des immeubles gérés par notre syndic. Est-ce acceptable?