Inondations, destructions, bail et… compassion !

Publié par , le 20 juillet 2021 - ,

Il n’est jamais facile de rédiger un avis prétendant donner et/ou fournir des conseils, des informations ou un point de vue juridique sur les conséquences d’une situation qui a généré des dommages inimaginables, parfois irréparables et trop souvent fatals…

Toutefois, même si cela peut apparaître désuet, voire inapproprié vu les circonstances, j’espère que cet avis aidera.

Comme vous le savez, le bail est un contrat qui génère des droits et des obligations réciproques entre le bailleur et le locataire (c’est un contrat synallagmatique).

L’une des obligations du locataire est de payer son loyer au terme convenu, une autre est d’entretenir le bien en personne prudente et diligente.

Le bailleur a, quant à lui, les obligations suivantes :

  • Mettre le bien à disposition du locataire
  • Maintenir le bien dans un état tel qu’il puisse être utilisé aux fins pour lesquelles il a été loué
  • Assurer la jouissance paisible du bien par le locataire.

Ces obligations peuvent-elles, au nom de la force majeure, faire l’objet d’une exonération temporaire ou être postposées ?

Le principe de force majeure requiert le cumul de trois conditions :

1) l’évènement ne peut pas être imputable à l’une des parties au contrat ;

2) l’évènement doit échapper à toute prévision normale, ce qui implique :

  1. a) le débiteur n’aurait pas pu en tenir compte lors de la conclusion de l’accord ;
  2. b) le débiteur n’était pas raisonnablement en mesure d’empêcher ou d’éviter l’évènement et ses conséquences.

3) l’évènement doit constituer un obstacle insurmontable empêchant les parties de réaliser leurs obligations. L’évènement doit donc rendre l’exécution des obligations contractuelles impossible et pas seulement plus onéreuse.

Les conséquences tragiques des intempéries sont, à mon sens, assimilables à la force majeure…. et mettent le BAILLEUR dans l’impossibilité de remplir ses obligations.

Il convient bien évidemment de préciser que cette impossibilité ne lui est pas imputable (il n’en est pas responsable) !

Cette situation est régie par l’article 1722 du code civil et l’article 12 du décret wallon qui précisent : « Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement. »

La distinction entre « perte totale » ou « perte partielle » reste une question de fait laissée à l’appréciation souveraine des tribunaux. Il convient donc de se montrer prudent dans l’application stricte de ces principes, car la jurisprudence est elle-même très nuancée.

La maison est totalement détruite ou n’est plus habitable et nécessite pour le redevenir des travaux de reconstruction 

Dans ces cas, le contrat de location est résilié de plein droit.

Le propriétaire n’est en aucun cas obligé de reconstruire. La perte totale de la chose louée équivaut à une destruction complète de l’immeuble. Une destruction partielle peut être assimilée à une perte totale, lorsque l’usage même de l’immeuble se trouve irrémédiablement compromis, ou n’est plus conforme à sa destination. Pour l’application de ce principe, la jurisprudence se réfère notamment au coût des travaux nécessaires par rapport à la valeur de l’immeuble.

La résiliation entraîne les effets suivants : il n’est pas nécessaire pour le locataire de respecter un préavis. Il n’est redevable des loyers que proportionnellement au temps de sa jouissance et est fondé à se faire rembourser les loyers éventuellement payés d’avance, ainsi que la garantie locative. Il ne peut réclamer aucune indemnité au bailleur

La maison est totalement mais temporairement inhabitable 

Il convient alors d’être prudent : en effet, si la notion de perte totale s’étend au cas où, par suite des circonstances, le locataire se trouve dans l’impossibilité de jouir du logement conformément à sa destination, il n’en demeure pas moins que des jurisprudences anciennes considèrent qu’en cas de privation de jouissance temporaire et « équitable », il ne peut être question de résiliation de bail, mais seulement de diminution du loyer.

Donc, pendant la période d’inondation, si l’on considère que le bail n’est pas résilié de plein droit compte tenu du caractère temporaire de l’inoccupation, le loyer n’est pas dû puisqu’il n’y a plus de contrepartie.

Cependant, si l’on considère que, compte tenu de la durée importante d’impossibilité d’occupation, il y a perte totale de la chose louée, le bail est résilié de plein droit.

La maison est détruite en partie, mais reste habitable 

La perte est partielle, lorsque l’état de l’immeuble entraîne une diminution de l’usage des lieux sans en empêcher la jouissance. Le locataire dispose, dans ce cas, d’une option ; il peut demander :

  • Soit une diminution du prix amiable ou, à défaut, judiciaire
  • Soit une résiliation amiable ou, à défaut, judiciaire du bail.

La perte partielle n’entraîne la résiliation du bail que si le juge l’estime assez considérable pour rendre impossible la jouissance des lieux loués. Pendant la période d’inondation, si une partie de la maison est inhabitable, le locataire a droit à une diminution du prix. En aucun cas, le locataire ne peut obliger le bailleur à reconstruire ce qui a été détruit, tout au plus peut-il demander une diminution du loyer.

En tout état de cause, il m’apparaît que le dialogue et la compréhension mutuelle seront bien d’avantage de nature à permettre l’obtention de solutions !

Courage à toutes et à tous !

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