Lors d’une vente, la situation urbanistique d’un bien ne se résume jamais à une réponse binaire. Le droit flamand connaît plusieurs états de permis, chacun ayant des conséquences juridiques précises pour le vendeur et l’acquéreur.
✅ 1) Le bien régulièrement autorisé (“vergund”)
Il s’agit de la situation la plus claire : une demande a été introduite, le permis a été délivré et la construction a été exécutée conformément à l’autorisation. Le bâtiment – et son affectation – ne soulèvent pas de difficulté particulière.
📐 2) Le bien principalement autorisé (“hoofdzakelijk vergund”)
Un bien peut être essentiellement régulier sans l’être totalement. En pratique, on considère qu’il est principalement autorisé lorsque au moins 90 % du volume bâti est autorisé ou réputé autorisé. Cette notion est déterminante, notamment pour certaines constructions situées en zone non conforme (par exemple une habitation en zone agricole). Dans ces hypothèses, seuls les bâtiments principalement autorisés peuvent parfois bénéficier de droits spécifiques ou d’extensions limitées. Autrement dit : une petite irrégularité ne disqualifie pas nécessairement l’ensemble… mais elle doit être mesurée.
🏛️ 3) Le bien réputé autorisé (“geacht vergund”)
C’est le mécanisme le plus fréquent pour les bâtiments anciens dont aucun permis n’est retrouvé. Deux situations existent : Avant le 22 avril 1962 : si l’on prouve que la construction existait déjà, elle est réputée autorisée de manière définitive. Entre 1962 et l’entrée en vigueur du plan régional applicable : la construction est présumée autorisée, sauf si une infraction a été constatée dans les cinq ans de son édification. La preuve peut être apportée par tout moyen admis en droit : actes anciens, factures, photographies (y compris aériennes), témoignages… Il faut toutefois rappeler que la présomption ne couvre que l’état ancien prouvé. Une extension ultérieure ou une transformation non autorisée doit être analysée séparément.
📝 4) L’inscription au registre des permis
Même si la présomption existe de plein droit, il est possible d’en solliciter la confirmation par une inscription au registre des permis. La commune dispose d’un devoir d’enquête actif et apprécie la valeur des preuves produites. Cette inscription renforce la sécurité juridique, bien qu’un recours reste possible.
🤝 5) Transaction administrative, situation tolérée ou infraction
-Une transaction administrative peut éteindre les poursuites après infraction, mais elle ne transforme pas automatiquement la situation en état autorisé.
-Une situation tolérée signifie que les poursuites et la démolition ne sont plus possibles en raison de la prescription. Le bien n’est toutefois pas régularisé pour autant.
-En cas d’infraction non prescrite, des sanctions administratives ou pénales peuvent être prononcées, ainsi que des mesures de réparation.
Article publié sur Linkedin par le Notaire Jérôme du Bus de Warnaffe, de l’étude Notilius à Bruxelles et reproduit ici avec son aimable autorisation
Illustration: depositphotos
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