La responsabilité « électrique » de l’agent immobilier dans la location

Publié par , le 3 janvier 2023 - ,
Contrairement à la vente, le RGIE ne prévoit pas que la location d’une maison, d’un appartement ou d’un studio nécessite la réalisation d’un contrôle électrique.
Néanmoins, le bailleur doit garantir au locataire que le logement répond aux critères minimaux de sécurité, de salubrité et d’habitabilité.
Parmi ces critères, figure une « installation électrique fiable ».
L’arrêté du gouvernement wallon du 30.08.2007, prévoit, en son article 9 que :
« Les critères minimaux liés aux installations électriques et de gaz sont respectés si le logement ne présente aucun des manquements suivants:
1° le propriétaire n’est pas en mesure de présenter les attestations de conformité en vertu des réglementations en vigueur;
2° ces installations présentent un caractère manifestement ou potentiellement dangereux;
3° le tableau électrique du logement et le dispositif de coupure de l’installation électrique ne sont pas accessibles en permanence à l’occupant;
4° l’installation produisant des gaz brûlés n’est pas munie d’un dispositif d’évacuation en bon état de fonctionnement et donnant accès à l’air libre;.
5° le dispositif de coupure de l’installation de gaz n’est pas accessible en permanence à l’occupant. »
Selon certains auteurs, le propriétaire qui ne présenterait pas une attestation de conformité n’est pas en règle et ne respecte pas les critères minimaux de salubrité avec, comme corollaire, que l’agent immobilier qui accepterait de s’entremettre dans une mission de location concernant le bien concerné enfreindrait l’article 10 de son code de déontologie, ne pourrait pas poursuivre sa mission et serait susceptible d’engager sa responsabilité en cas de dommage…
Si ce raisonnement doit être respecté, il doit cependant être nuancé…
En effet, l’article 19 du même arrêté gouvernemental indique qu’ « est considéré comme salubre, le logement présentant un ou plusieurs manquements aux critères minimaux de salubrité définis aux articles 8 à 16 (soit, les articles 8 , 9 , 10 , 11 , 12 , 13 , 14 , 15 et 16 ) du présent arrêté dans le cas où le ou les manquements relevés par l’enquêteur sont de minime importance et ne peuvent être supprimés que moyennant la mise en oeuvre de travaux disproportionnés par rapport à l’objectif à atteindre. »
Il résulte de cet article que la seule absence d’une attestation de conformité ne peut, d’autorité, être considérée comme une transgression au respect des normes de salubrité qu’un bien loué doit présenter.
Le législateur wallon a donc également tenu compte du fait que la non-conformité d’une attestation en raison, par exemple, d’une absence de schéma, de schémas dépassés, d’une terre manquante…. ne rendait pas systématiquement une installation électrique dangereuse… et donc… illégale.
Bien entendu, il ne faut pas « vider de sa substance » les obligations du bailleur, pas plus que l’obligation d’information de l’agent immobilier et les précautions que sa responsabilité professionnelle lui impose de prendre quant à la faisabilité d’une opération MAIS il ne peut être affirmé que la seule absence d’un document (l’attestation) le place AUTOMATIQUEMENT dans une situation illégale susceptible de mettre en cause sa responsabilité civile et déontologique.
Si la prudence s’impose, elle n’empêche pas l’analyse…
Il convient également de noter que si l’habitation louée ne répond pas aux exigences élémentaires, le locataire, lorsque la non-conformité ne lui est pas imputable, et si le bailleur, préalablement mis en demeure, n’exécute pas les travaux nécessaires pour mettre le bien loué en conformité, peut soit exiger l’exécution de ces travaux, soit demander la résolution du contrat avec dommages et intérêts. En attendant l’exécution des travaux, le juge peut accorder une diminution du loyer.
Le défaut de conformité et ses conséquences sont laissés à la souveraine appréciation du juge de Paix… il n’y a pas d’automatisme.
Illustration: Depositphotos

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