Comment calculer (tous) les frais (notaire, enregistrement, tva ….) pour l’achat d’un appartement neuf ?

Pour l’instant dans toute la Belgique, les ventes d’immeubles neufs sont taxés différemment des ventes « d’occasion »: elles sont soumises au régime de la TVA.

Si l’immeuble acheté est neuf ou en cours de réalisation, le prix de vente se décompose, pro fisco, en deux parties:
* la partie « terrain » soumise aux droits d’enregistrement (12,5 %)(ou 10 %/7 % si Flandre) ou avec ristourne à Bruxelles (si lié à l’achat d’un appartement neuf)
* la partie « constructions » soumise à la TVA (21 %).
Il convient d’ajouter également les honoraires et frais notariaux (env. 1 % + tva) calculés sur la valeur totale.

Normalement, si le vendeur fait bien son travail (et, a priori, pour les ventes du « neuf », on s’adresse à un professionnel), il doit pouvoir vous communiquer la « décomposition pro fisco » du prix (valeur des quotités de terrain et valeur des constructions) pour vous permettre de calculer le prix « TTC ».

Ne pas oublier également qu’en cas de construction d’un immeuble à appartements, il en résulte l’existence d’un « acte de base » dont les frais, à concurrence des quotités du bien, sont souvent à charge de l’acquéreur.

Bref, demandez au vendeur professionnel (le promoteur, etc.) de vous communiquer le montant des frais totaux : il devrait pouvoir vous les communiquer.

IMPORTANT:
L’explication ci-dessus (décomposition pro fisco terrain/construction) ne reste vraie que si le vendeur du terrain n’est pas la même entité juridique que le vendeur des constructions neuves.

Si l’achat est contracté avec une entité unique (propriétaire-vendeur du terrain et des constructions), le prix de vente complet est soumis à la TVA (actuellement 21 %). Il n’y a pas de droits d’enregistrement dus.

* les honoraires du notaire soumis à majorer de la tva aussi.