Acheter un appartement n’est jamais un geste isolé.
C’est un acte de propriété, certes, mais aussi — et surtout — un acte d’adhésion.
Adhésion à une structure juridique.
Adhésion à des règles préexistantes.
Adhésion à une collectivité que l’on n’a pas choisie, mais dont on deviendra solidairement responsable.
La copropriété n’est pas un simple décor juridique autour du bien vendu :
elle en est l’ossature silencieuse.
Avant toute signature, le futur acquéreur devrait comprendre qu’il n’achète pas uniquement des murs privatifs, mais une quote-part indivise de parties communes, assortie de droits, d’obligations, de charges et de décisions collectives.
⚖️ Trois textes gouvernent la vie du copropriétaire
-l’acte de base, qui décrit l’immeuble et fixe les millièmes,
-le règlement de copropriété, qui organise les droits et obligations,
-le règlement d’ordre intérieur, devenu obligatoire, qui régit le quotidien.
Ces textes ne sont pas accessoires.
Ils ont valeur normative.
Ils s’imposent au nouvel acquéreur qu’il les ait lus ou non.
💰 Les millièmes ne sont jamais anecdotiques
Ils déterminent :
-le poids du vote en assemblée générale,
-la participation aux charges,
-la contribution aux travaux,
-l’exposition financière en cas de difficulté de la copropriété.
Un appartement peu cher dans une copropriété mal structurée peut devenir, à terme, un bien coûteux — non par sa valeur intrinsèque, mais par la charge collective qu’il entraîne.
🏗️ Charges, travaux, fonds de réserve
La loi impose aujourd’hui une gestion plus transparente et plus anticipative :
-un fonds de roulement pour les charges courantes,
-un fonds de réserve pour les travaux non périodiques.
Le fonds de réserve occupe une place singulière en copropriété. Constitué pour financer les travaux non périodiques — toiture, façade, ascenseur ,… — il appartient à l’association des copropriétaires.
Lors de la vente d’un lot, la quote-part versée au fonds de réserve ne suit pas automatiquement le copropriétaire sortant : elle demeure acquise à la copropriété, sans remboursement. Le nouvel acquéreur reprend ainsi un bien assorti d’un historique financier collectif.
Il est toutefois loisible aux parties, avant la signature de l’offre, de convenir contractuellement d’une compensation dans le prix ou d’un remboursement entre vendeur et acquéreur.
🗳️ La copropriété est un régime de participation
L’assemblée générale n’est pas une formalité annuelle : elle est l’organe souverain de décision.
S’en désintéresser, c’est accepter que d’autres décident :
-des travaux,
-des dépenses,
-de la gestion,
-parfois même de la destination de l’immeuble.
📌 En conclusion
Acheter en copropriété, ce n’est pas seulement devenir propriétaire.
C’est devenir copropriétaire, au sens plein du terme : juridique, financier et humain.
L’information sécurise l’acquisition.
Son absence en fragilise les effets, parfois pour de longues années.
Article publié sur Linkedin par le Notaire Jérôme du Bus de Warnaffe, de l’étude Notilius à Bruxelles et reproduit ici avec son aimable autorisation
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