Location Airbnb: fiscalement intéressant ?

Publié par , le 27 août 2021 - ,

De plus en plus de propriétaires proposent une chambre en location à des touristes. Ils agrémentent cette mise à disposition de mobilier et de services.

Sont-ils taxés et dans l’affirmative comment ?

Prenons l’exemple simple d’un propriétaire qui met une chambre avec cuisine à disposition et propose des menus services. Le revenu cadastral de cette chambre est évalué à 300€. Les locations rapportent mensuellement une somme de 250€.

Quelles sont les implications à l’IPP et à la TVA ?

À l’impôt des personnes physiques

  • Soit économie collaborative

Il faut distinguer si la plate-forme par laquelle le bien est mis en location a demandé à être agréée par le SPF économie.

Si la plate-forme est agréée, vous pourriez bénéficier d’une exonération fiscale de 6.000€.

À ce jour, tant Booking que Airbnb n’ont pas demandé un agrément.

Vous ne pourrez donc pas bénéficier de ce régime.

  • Soit régime classique

Deux possibilités sont donc envisageables en cas de mise en location d’un studio meublé avec un service de nettoyage.

  • Il s’agit d’une location fréquente avec une offre de services hôteliers (petit déjeuner, accueil des hotes, service de linge,…). Dans cette hypothèse, les revenus pourraient être considérés comme des revenus professionnels.
  • Il s’agit d’une location ponctuelle. Dans cette hypothèse, il faut distinguer trois types de taxation.

Ainsi, prenons un exemple.  Si vous mentionnez un prix  » tout compris « , le fisc part du principe que 20% de la rémunération totale relève des  » revenus divers « . Le reste se subdivisera en 40% de revenus mobiliers et 60%e en revenus immobiliers.

    • Revenus immobiliers

Si la chambre est donnée en location à des fins privées, elle sera taxée sur la base du revenu cadastral majoré de 40% sur base de l’article 7, § 1er , 2°, a du Code des impôts sur les revenus et non sur le loyer reçu.

Illustration :

Revenu cadastral : 300 euros

Calcul : 300 euros x 1, 8630 x 1, 4 = 782,46€

Sur ce montant, l’impôt est progressif par tranches. On devrait donc se situer vers les 50%, soit la somme de 391,23€

Pour les revenus tirés de la mise en location du bâtiment, vous devez indiquer le revenu cadastral au cadre III.  » Revenus de biens immobiliers  » aux codes 1106/2106.

    • Revenus mobiliers

S’il s’agit d’une location meublée, une taxation distincte sera opérée à 30% sur la base de l’article 17, § 1er et 171, 3° du Code des impôts sur les revenus et un forfait de frais de 50% sera déduit.

Il faut prévoir une répartition dans le contrat et ce, afin d’être correctement taxé. Par défaut, l’administration optera pour une répartition de 60% pour l’immeuble et de 40% pour les meubles.

Illustration :

Une répartition actée dans le contrat de location (80%/20%) :  3.000 euros (250 euros (loyer) x 12mois) x 20% (- 50% de charges) = 300 euros

La répartition par défaut (60%/40%) : [(3.000 x 40%) – 50% charges] = 600 euros.

Sur ce montant, l’impôt s’élèvera à 30%, soit la somme de 90€ ou 180€.

Le revenu mobilier issu de la location des meubles est à mentionner au cadre VII.  » Revenus de capitaux et biens mobiliers  » aux codes 1156/2156.

    • Revenus divers – les prestations de service

Les services représentent 20% du prix de la location.

Les revenus qui proviennent de services annexes, comme le nettoyage, sont imposés à 33 %. Vous pouvez déduire les frais liés à ces prestations.

Illustration :

[(3.000€ x 20%) – 500€ (assurance, énergie, entretien, commission booking,…)] = 100€

Sur ce montant, l’impôt s’élèvera à 33%, soit la somme de 33€.

Vous devrez indiquer le revenu divers dans la partie II de votre déclaration, plus précisément au cadre XV.  » Revenus divers  » aux codes 1200/2200.

 

A la TVA

  • Soit vous louez le bien sans accomplir de prestations annexes.

Dans ce cas, il n’y a pas d’application de TVA

  • Soit vous louez le bien avec des prestations de services

En principe, vous êtes tenu d’appliquer de la TVA et de vous identifier à la TVA.

Si vous ne dépassez par 25.000€/an, vous pouvez bénéficier du statut de la franchise.

Vous devez vous identifier à la TVA. Vous devez rendre la déclaration annuelle des assujettis qui sont passés par chez vous. Vous ne devez toutefois pas appliquer de TVA sur vos locations et vous n’êtes pas tenu à des déclarations périodiques. Vous ne pouvez pas déduire la TVA.

20 commentaires pour Location Airbnb: fiscalement intéressant ?

  • Sylvie Dinjeart a écrit:

    Bonjour, suite à la lecture de votre article, j’ai quelques questions à propos du régime classique : les montants à prendre en compte pour calculer l’impôt sont les montants bruts ou nets renseignés par AIRBNB ?
    Pour une location ponctuelle d’un studio meublé (sans facturation de nettoyage ni de petit déjeuner), faut-il totaliser les trois types de taxation ?
    Dans le calcul basé sur le RC (1er type de taxation), à quoi correspond le x1,8630 ?
    Mon studio en location ne représente qu’environ 6% de la surface de ma maison, c’est une estimation que l’on peut calculer soi-même, légalement ?
    Merci d’avance pour vos réponses.

    • Aurélien Bortolotti a écrit:

      Bonjour,

      Les 3 impôts se cumulent (rev. immobiliers, revenus mobiliers et prestations de services)

      Dans votre cas, on ne tiendra pas compte des prestations de services, mais il faut indiquer dans votre annonce qu’il n’y en a pas et que les locataires doivent nettoyer eux-mêmes.

      Le 1,8630, qui est maintenant 1,9084 est l’index qui permet d’actualiser le revenu cadastral de 1975 à 2022.

      En ce qui concerne le %, vous devez demander, en principe, une ventilation à l’administration fiscale.

      article actualisé avec une vidéo: https://www.avocatbortolotti.com/airbnb/

      Aurélien BORTOLOTTI
      Avocat

      • Sylvie Dinjeart a écrit:

        Un grand merci.
        Dernière précision, les montants des loyers à prendre en compte sont bien les montants bruts repris sur la déclaration annuelle des revenus que nous recevons de la part d’Airbnb ?
        Merci à vous .

  • Jeremie a écrit:

    Bonjour,
    Je comptais louer ma maison pour 1 semaine pendant l’été via AirBnB. Quelle est l’implication fiscale.
    Mon RC est de 1000€

    • Erik Deckers a écrit:

      Une réponse correcte et précise s’impose et cela sort du cadre de notre blog. Une consultation fiscale s’impose. Par exemple, chez l’auteur, Me Bortolotti …

  • Benoit a écrit:

    Bonjour,
    Savez-vous à partir de quel montant les revenus Airbnb sont considérés comme professionnel par le SPF finances?
    Merci

    • Aurélien Bortolotti a écrit:
      • Miguel a écrit:

        Merci beaucoup, par contre, sauriez-vous me dire s’il y a un seuil en place (6000EUR? comme avant)pour comptabiliser « une occupation continue et habituelle ». Je me demande car il y a des changements a partir de janvier 2022 sur ce sujet.
        Merci d’avance.

        • Aurélien Bortolotti a écrit:

          Les changements concernent la TVA qui ne sont pas encore entrés en vigueur.

          • crabeck a écrit:

            Bonjour, j’ai transformé mon garage en 1 petit loft que je propose sur airbnb
            doit on le déclare au fisc y a t’il un montant de revenu max avant de le déclarer merci

          • AURÉLIEN BORTOLOTTI, SOCIÉTÉ CIVILE D'AVOCATS À FORME DE SOCIÉTÉ À RESPONSABILITÉ LIMITÉE UNIPERSONNELLE a écrit:

            bonjour, il faudrait demander une ventilation du RC auprès du cadastre. j’attire votre attention que si vous avez transformé un garage, vous deviez le déclarer auprès du SPFF, ce qui aura pour effet de faire remonter votre RC…

            Cordialement

            Aurélien BORTOLOTTI
            Avocat

          • Erik Deckers a écrit:

            Et j’ajouterais: est-ce en ordre au niveau urbanistique ?…

  • Miguel a écrit:

    Bonjour,
    Est-ce que la plateforme Airbnb est déjà agréée par le SPF économie en 2022 (et par conséquent on pourra bénéficier d’une exonération fiscale de 6000 EUR)?
    Merci.
    Cdt

  • https://trends.levif.be/economie/immo/a-bruxelles-pres-de-50-des-logements-airbnb-sont-aux-mains-d-investisseurs-ou-de-professionnels/article-news-1465229.html
    A Bruxelles, près de 50% des logements Airbnb sont aux mains d’investisseurs ou de professionnels
    Près de la moitié des logements à Bruxelles présents sur la plateforme Airbnb étaient proposés par des investisseurs ou des professionnels en 2019. Ils étaient fortement concentrés près des attractions touristiques et dans le quartier européen, selon une étude réalisée par la VUB à la demande d’Innoviris.

    En 2019, 11.427 logements siutés en région de Bruxelles-Capitale ont été proposés sur la plate-forme Airbnb. « En moyenne, ces logements ont été proposés pendant 159 jours par an », explique Pieter-Paul Verhaeghe, professeur à la VUB. « Nous avons choisi d’examiner l’année 2019 parce que nous voulions connaître la situation avant la crise du coronavirus, mais nous analyserons bientôt également l’offre sur Airbnb durant 2020 et 2021. »

    Selon la VUB, ces logements Airbnb sont fortement concentrés dans la zone touristique autour de la Grand-Place et le quartier de la Monnaie – aussi appelée « Îlot Sacré » -, et autour des institutions européennes près des quartiers Léopold et de Schuman. « Mais il n’y en avait aussi beaucoup du côté de l’Atomium », semble-t-il.

    D’une chambre privée à la maison complète
    Environ 34% des personnes proposant des logements sur la plate-forme de location n’offrent qu’une chambre dans leur propre maison ou appartement, tandis que 21% offrent une maison complète, mais pour moins de 120 jours par an. Il s’agit, par exemple, d’expatriés qui se trouvent à l’étranger ou de personnes qui voyagent. Ces deux types d’hôtes sont répartis dans toute la capitale, avec des concentrations plus élevées dans le centre-ville, à Ixelles, Etterbeek et Saint-Gilles.

    Environ 16% du marché bruxellois est constitué d' »acteurs professionnels proposant trois maisons ou appartements ou plus en location à court terme », selon la VUB. « Trente-deux hôtes proposent même dix appartements ou plus en même temps sur Airbnb », a souligné le professeur Verhaeghe.

    « Ce sont principalement des propriétés qui sont concentrées dans l’Îlot Sacré et près des institutions européennes. » En outre, 29% du marché est constitué d' »investisseurs » ou de particuliers qui proposent deux logements sur Airbnb ; ou un seul logement mais pour plus de 120 jours par an, ressort-il de cette étude.

    En résumé, cela signifie que seule la moitié des « hôtes » répondent à la philosophie originelle d’économie de partage d’Airbnb, conclut la VUB. « Dans les années à venir, nous souhaitons étudier, à la demande d’Innoviris, les conséquences sur l’offre et les prix des loyers sur le marché local du logement », explique le professeur Verhaeghe. « Cela concerne plus de 5.000 logements de la Région bruxelloise qui sont proposés aux touristes et aux voyageurs d’affaires par des professionnels et des investisseurs sur Airbnb, soit autant de logements qui ne sont pas loués par des résidents bruxellois. Il est très probable que cela ait des conséquences désastreuses pour le marché du logement, déjà serré à Bruxelles.

  • georges a écrit:

    Si on loue UNE nuit on est taxé à hauteur de tout le RC et pas 1/365

  • Aurélien BORTOLOTTI a écrit:

    Chère Madame,

    j’attire votre attention sur le fait que le RC de la maison n’est pas de 300€, mais bien celui de la chambre. j’indique au tout début de l’article : « Le revenu cadastral de cette chambre est évalué à 300€ ».

    Cordialement

    Aurélien BORTOLOTTI
    avocat
    https://avocatbortolotti.com/

  • massart a écrit:

    si le bien est donné en location à des fins privés , on est taxé sur base du rc indexé majoré de 40%.
    OK et dans votre exemple on est taxé sur la totalié du revenu cadastral.
    Mais comme la fourchette indiqué dans le bail est 80% immobilier et 20% mobilier ou 60/40 si pas de mention dans le bail, et bien on est pas taxé sur la totalité du revenu cadastral mais bien sur 80% ou 60% du RC non?

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