Incertitudes (1e partie)

À force de lire que les « petits » investisseurs (personnes physiques) semblent être découragés par des dispositions règlementaires diverses, variées et variables, je me suis posé la question de savoir ce dont « on » parlait….

L’incertitude est, également, liée à l’absence d’un premier état des lieux concret de la situation et aux propositions qui peuvent être réalisées pour tenter de la lever.

Ça vous intéresse ?

C’est parti !

Bien sûr, et d’ores et déjà désolé pour ça, les considérations ci-dessous ne sont pas exhaustives, il y aura donc une suite

Taux des droits d’enregistrement : 12,5 % avec possibilité d’un abattement sur une somme forfaitaire de 200.000 € du prix d’achat (économie de 25.000 €) pour autant que le prix de l’immeuble ne soit pas supérieur à 600.000 €.

La somme sur laquelle l’abattement initial existe peut être majorée si l’acheteur s’engage à améliorer la performance énergétique du bâtiment acquis. La majoration est de 25.000 € par classe énergétique franchie.

Pour faire bref, l’abattement ne peut être obtenu que pour autant que l’acquéreur ne soit pas plein propriétaire d’un autre immeuble d’habitation au jour de la signature du compromis (source : Notaire.be).

En clair, sur Bruxelles, la situation fiscale au moment de l’acquisition reste figée et aucune évolution concrète n’est (à ce jour) envisagée.

Y a-t-il des solutions si les conditions de l’abattement ne semblent pas réunies ?

Oui, et celles reprises ci-dessous ne sont qu’énumérées et non exhaustives :

– Abattement par restitution (engagement de vendre dans les deux ans)

– Démembrer la propriété antérieure AVANT de signer le compromis de vente d’une nouvelle habitation

– Diminuer le prix de vente de l’immeuble via un mécanisme d’option d’achat justifiée.

Taux des droits d’enregistrement : 12,5 % avec la possibilité d’un taux à 3 % pour autant que l’acheteur ne soit pas plein propriétaire d’un autre immeuble d’habitation ou qu’il s’engage à se séparer de toute « participation » (usufruit, nue-propriété, pleine propriété…) de cet immeuble endéans les trois ans de la signature de l’acte authentique.

Ce taux de 3 % est également valable pour les terrains.

Y a-t-il des solutions si les conditions du taux réduits ne semblent pas réunies ?

Oui, et celles reprises ci-dessous ne sont qu’énumérées et non exhaustives :

– Démembrer la propriété antérieure AVANT de signer le compromis de vente d’une nouvelle habitation

– Acheter en indivision car le taux est « à géométrie variable »

Situation identique à Bruxelles et en Wallonie pour les acheteurs (personnes physiques) qui occupent leur bien :

– Pas de déduction des intérêts de l’emprunt hypothécaire (matière régionalisée)

– Pas de taxation sur le revenu cadastral de l’immeuble occupé (exonération)

RIEN ne change (et la déclaration de politique gouvernementale ne contient RIEN à ce sujet)

En résumé, le bailleur personne physique, agissant sans intention spéculative et dans le cadre de la gestion normale d’un patrimoine privé, ne sera toujours pas taxé sur les LOYERS REELLEMENT PERCUS mais verra bien ses autres revenus majorés d’un FORFAIT déterminé comme suit :

(REVENU CADASTRAL * INDEX 2026) * 1,4

C’est donc cette somme qui se rajoute aux autres revenus du bailleur, que l’immeuble soit loué ou pas, qu’il y ait défaut de paiement des loyers ou pas….

En clair, au plus le revenu cadastral est faible au plus la rentabilité locative peut être importante.

Depuis des années, le bailleur personne physique n’est pas en droit de déduire quoi que ce soit du forfait SAUF les intérêts de l’emprunt hypothécaire contracté pour financer l’acquisition de l’immeuble loué.

C’est cette déduction qui est supprimée dans la déclaration fiscale qui devra être rentrée en 2026.

Cette suppression concerne les dossiers en cours MAIS n’est pas rétroactive !

Cela veut dire que les avantages acquis restent acquis mais que les règles de jeu changent pour l’avenir et en cours de partie…

Concrètement (et fictivement) : le bailleur loue un immeuble dont le RC indexé * 1,4 = 5.000 €. Il a un emprunt hypothécaire sur cet immeuble et en 2024, il a payé 3.000 € d’intérêts  ne se rajoutent à sa base taxable qu’une somme de 2.000 €. Pour l’année 2025, les intérêts ne pourront plus être déduits et sa base taxable va donc (légèrement) augmenter.

Solutions possibles (énumérées et non exhaustives) :

– Faire du loyer un variable d’ajustement

– Diminuer sa base taxable « initiale » par d’autres dépenses déductibles

– Les sociétés ne sont pas concernées… donc, investir via ce canal et prévoir des acquisitions en démembrement de propriété pour limiter la taxe sur la plus-value en cas de vente à terme.

La législation régionale bruxelloise a connu de « nombreuses » modifications et alimenté bien des « fantasmes »…

Revenons (de manière non exhaustive) sur les mesures « mises en lumière » !

– L’obligation d’enregistrement du bail dans la plateforme bruxelloise en plus de l’enregistrement fédéral. Cette obligation bruxelloise ne concerne que les baux conclus après le 01er janvier 2025 et les baux antérieurs qui n’avaient pas été enregistrés au fédéral. Coût : 0 €… mais du temps à consacrer…

– Droit de préférence du locataire en cas de vente du bien loué : la région bruxelloise a érigé la courtoisie en disposition réglementaire . Ce droit de préférence est surtout contraignant sur le plan administratif mais n’entraîne, sauf erreur de ma part, aucune diminution de la valeur du bien dès lors que le locataire a le droit de l’acheter MAIS au prix souhaité par le bailleur/vendeur. Ce droit, pour légitime qu’il puisse être, est, à mon estime, servi par des dispositions légales trop contraignantes et inadaptées à la réalité de terrain.

Solution : conclure avec les locataires des baux court terme (pas de droit de préférence en ce cas)

– Les loyers « présumés abusifs » (01.05.2025)…. Une tempête dans un verre d’eau ? Depuis ce 01er mai 2025, le bailleur qui propose et fait signer au locataire un bail dont le loyer est de 20 % supérieur à celui de la grille indicative des loyers, propose un « loyer présumé abusif ». En conséquence, et sur base d’un principe mathématique fondé sur l’information obsolète de ladite grille, le locataire peut solliciter via la commission paritaire locative et/ou la justice de Paix, que son loyer soit minoré… et c’est à ce moment que le bailleur peut prouver que son bien dispose de caractéristiques qui ne sont pas prises en compte par la grille et justifier son loyer…

Solution (prévention) : Lors de la rédaction du bail, détailler le bien et particulièrement les caractéristiques de ce dernier afin de « bloquer » les velléités abusives d’un locataire mécontent.

Constatation : à ce jour, une minorité (20 %) des dossiers introduits devant la Commission ont abouti à un accord sur une diminution du loyer et… je n’ai pas connaissance d’une quelconque décision de la justice.

– En cas de rédaction d’un bail court terme pour un nouveau locataire succédant à un autre : obligation d’indiquer dans le nouveau bail de montant du dernier loyer appliqué au locataire sortant.

Donc, dès qu’un locataire succède à un autre et que le successeur est titulaire d’un bail court terme, le montant du loyer appliqué au précédent DOIT être indiqué quel que soit le type de bail dont disposait le précédent.

Par contre, ce n’est que si le locataire précédent disposait d’un court terme que le montant du loyer du nouveau locataire court terme ne peut être majoré !

Solution : conclure avec le locataire succédant à un locataire court terme un bail de 9 ans incluant, en faveur du locataire, les facultés de résiliation du bail court terme. En ce cas, le loyer peut être librement majoré.

La suite très bientôt…

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