Le phénomène de la multiplication des colocations, à proximité ou non de l’université, interpelle.
C’est devenu pratiquement un passage obligé entre la maison familiale après les études et le premier achat après le mariage.
La mise en place d’une coloc dans un immeuble à appartements bouscule parfois les habitudes.
Ce mode de rajeunissement de la population des copropriétés suscite des questions.
Alors, qu’en penser juridiquement ?
Sur le plan civil, la clause d’habitation bourgeoise des statuts de la copropriété, qui constitue une servitude, n’est pas nécessairement méconnue par l’habitation en commun lorsque le nombre de colocataires n’excède pas celui d’une famille classique.
Sur le plan urbanistique, la réforme de l’AGB « changement d’utilisation » du 16 mai 2024 a fait long feu.
Le Gouvernement régional a finalement renoncé à soumettre le coliving (colocation organisée par un opérateur) à permis et la jurisprudence du Conseil d’Etat ne permet pas de considérer que la colocation est une division de logement lorsque les fonctions de l’habitat sont véritablement partagées.
Quant au logement étudiant, il fait aujourd’hui l’objet d’un permis d’urbanisme à Bruxelles pour autant qu’il s’agisse d’un logement destiné exclusivement à l’habitation d’un ou de plusieurs étudiants.
Si la coloc n’a pas cette spécialisation, aucun permis n’est requis par l’AGB du 16 mai 2024.
Sur le plan de la police de la prévention incendie, l’arrêté royal du 18 octobre 2018 ne trouve pas à s’applique dès lors qu’une demande de permis d’urbanisme n’est pas requise, avec pour conséquence que, même s’il y a plus de trois chambres, les normes de base de l’arrêté du 7 juillet 1994 ne sont pas d’application.
*
En d’autres termes, la coloc qui s’est spontanément organisée dans la copropriété n’est juridiquement pas critiquable, sauf surdensification excessive.
Et c’est tant mieux car les colocs rajeunissent la population des immeubles et surtout permettent un revenu locatif plus intéressant pour le bailleur.
À cet égard, justement, il arrive que la multiplication des loyers « de chambre » fait un total excédant de 20 % le loyer de référence conçu pour un usage classique, qui ne se confond pas avec une coloc (art. 224 du Code bruxellois du logement).
Nous avons eu l’expérience d’un colocataire qui s’est plaint de son loyer , estimant qu’il pouvait le multiplier par le nombre de colocataire pour le comparer au loyer de référence (largement dépassé).
La Commission paritaire locative a jugé sa demande recevable mais n’a pu se mettre d’accord …
Et, de fait, le loyer de référence (qui porte mal son nom) n’est pas adapté à une coloc répondant à une logique de mutualisation des surfaces, des coûts et des équipements.
Au contraire de la mono-location, ces appartements connaissent une intensité d’usage et donc d’usure ; bref, le loyer de référence n’a rien à voir avec ce type de location.
Cette institution du loyer de référence est d’ailleurs un machin qui ne fonctionne pas. Il y a seulement 19 avis publiés en 2025.
Ils sont sommairement motivés, parfois sur la seule base de l’existence d’une terrasse ou d’un ascenseur, et très généralement favorables au bailleur.
Illustration: depositphotos
Comments are closed here.