2% pour l’achat d’une habitation propre et unique (résidence principale), à condition de ne pas être propriétaire d’un autre bien immobilier en Belgique ou à l’étranger à la date de l’acte authentique, et d’engager sa résidence principale dans le bien acquis dans un délai de trois ans256.
12% pour tout autre type d’achat immobilier : résidence secondaire, investissement locatif, terrain à bâtir (sauf exceptions spécifiques)46.
Suppression du taux spécial à 1% pour les biens nécessitant une rénovation énergétique majeure : ce taux disparaît au 1er janvier 2025, et la réduction à 2% devient la norme même pour les biens énergivores à rénover113.
Réduction supplémentaire pour les habitations modestes (prix ≤ 220 000 €, ou 240 000 € dans certaines zones) : un abattement de 1 867 € peut être appliqué, soit une exonération sur la première tranche de la valeur du bien6.
Aucune autre propriété en pleine propriété (en Belgique ou à l’étranger) à la date de l’acte, sauf vente du bien existant dans les deux ans56.
Engagement de domiciliation dans le bien acquis comme résidence principale dans les trois ans suivant l’acte notarié6.
Acte authentique signé à partir du 1er janvier 2025 (date de l’acte décisive, peu importe la date du compromis)2911.
Attention : si l’administration flamande (Vlabel) constate que l’acheteur possède déjà un bien immobilier (même à l’étranger), le taux appliqué sera de 12%5.
Base imposable : prix d’achat indiqué dans l’acte, éventuellement augmenté de certaines charges (ex : commission d’agence supportée par l’acheteur)4.
Exemple : pour une habitation à 300 000 €, le droit d’enregistrement est de 6 000 € (2%) si toutes les conditions sont réunies ; il passe à 36 000 € (12%) si ce n’est pas le cas67.
Exemple avec réduction : pour une habitation de 180 000 €, le calcul après abattement donne 1 703 €6.
Fin du crédit de rénovation avec subsides sur les intérêts à partir du 1er janvier 20252.
Suppression du taux avantageux de 1% pour rénovation énergétique majeure113.
Pas d’autres abattements spécifiques en dehors de la réduction pour habitations modestes.
Avant 2002 : le taux était de 12,5%.
De 2002 à 2020 : introduction progressive de taux réduits, jusqu’à 7%.
Depuis 2020 : baisse à 6%, puis 3% en 2022.
À partir de 2025 : le taux passe à 2% pour la résidence principale, mais avec des conditions strictes et la suppression d’avantages complémentaires1914.
| Type d’achat | Taux 2025 | Conditions principales |
|---|---|---|
| Habitation principale et unique | 2% | Aucun autre bien (Belgique/étranger), domiciliation |
| Résidence secondaire, locatif | 12% | Tous les autres cas |
| Terrain à bâtir | 12% | (Sauf exceptions spécifiques) |
Contrôle de la condition « aucune autre propriété » : très strict, s’applique aussi aux biens à l’étranger56.
Date de l’acte notarié décisive pour l’application du nouveau taux (pas la date du compromis)29.
Suppression du taux 1% pour rénovation énergétique : les acquéreurs de biens à rénover n’ont plus d’avantage spécifique (mais le taux standard passe de 3% à 2%)113.
Réduction pour habitations modestes : à vérifier selon la valeur du bien et la localisation6.
En résumé, la Flandre applique un taux de 2% pour l’achat d’une habitation principale et unique dès janvier 2025, sous conditions strictes et avec suppression de certains avantages fiscaux antérieurs. Pour tout autre achat immobilier, le taux reste à 12%. Pour les professionnels du secteur, il est essentiel de bien informer les clients sur ces conditions et sur la disparition d’avantages comme le crédit de rénovation ou le taux 1% pour les biens énergivores.
Le droit de superficie est le droit de posséder des bâtiments ou des plantations sur le terrain d’une autre personne durant une période pouvant aller jusqu’à 99 ans.
Le droit d’emphytéose, en revanche, est le droit de disposer de la pleine jouissance d’un bien immobilier appartenant à une autre personne, durant une période minimale de 15 ans et maximale de 99 ans.
Le superficiaire ou l’emphytéote doit payer des droits d’enregistrement sur le total des redevances payées au tréfoncier ou au bailleur emphytéotique. Ce droit d’enregistrement passera de 2 % à 5 % à partir du 1er janvier 2024.
Les droits d’enregistrement pour les baux (0,2 %) restent inchangés.
La méthode de reportabilité du droit de vente en Région flamande est supprimée pour tous les nouveaux achats à partir du 1er janvier 2024. L’utilisation du système de reportabilité (par restitution ou par compensation) permettait aux acheteurs remplissant certaines conditions de compenser une partie du droit de vente prélevé sur un achat antérieur avec le droit de vente imputé sur un nouvel achat. Il s’agissait souvent d’un calcul très complexe, mais qui pouvait s’avérer avantageux. En effet, le montant des droits d’enregistrement à récupérer pouvait aller jusqu’à maximum 14.500,00 EUR.
L’abattement a déjà été levé le 1er juin 2018 (en compensation de l’introduction d’un taux favorable pour l’achat de l’habitation propre et unique). Cela signifiait qu’aucun droit de vente ne devait être payé sur la première tranche de 15.000 EUR du prix d’achat.
Le calcul des droits d’enregistrement dus lors de l’achat d’un bien immobilier en Région flamande est donc devenu, en principe, assez simple. Une réduction de droits supplémentaire existe encore pour l’achat d’une habitation modeste, mais pour tous les autres achats, seuls les taux forfaitaires, que vous trouverez dans le tableau ci-dessous, doivent être pris en compte.
| Taux normal | 12 % |
| Terres agricoles non bâties et biens naturels | 10 % |
| Habitation propre et unique | 3 % |
| Habitation propre et unique avec rénovation énergétique majeure | 1 % |
| Habitation propre et unique considérée comme un monument protégé | 1 % |
| Achat par des vendeurs professionnels | 4 % |
| Achat d’un logement social | 1,5 % |
| Achat d’un logement destiné à la location sociale | 7 % |
| Achat de monuments protégés | Réduction de moitié du taux normal (sauf habitation propre unique) |
| Régime spécial du droit de vente pour l’échange d’immeubles ruraux non bâtis | Exempté, 6 % ou 10% |
Pour bénéficier de cette réduction supplémentaire, vous devez tout d’abord remplir les conditions du taux réduit pour une habitation propre et unique. Une habitation modeste est un logement dont le prix d’achat est plafonné.
| Localisation | Actes d’achat à partir du 1/1/2022 |
| Pour les logements qui ne sont pas situés dans les villes principales ou en périphérie bruxelloise (Vlaamse Rand) | Max. 220.000 EUR |
| Pour les logements qui sont situés dans les villes principales ou en périphérie bruxelloise (Vlaamse Rand) | Max. 240.000 EUR |
La réduction supplémentaire s’élève à :
| Pour les logements soumis au taux pour habitation propre et unique | 2.800 EUR |
| Pour les logements soumis au taux pour habitation propre et unique avec rénovation énergétique majeure | 960 EUR |
Le droit de partage est un droit d’enregistrement dû lors du partage d’un bien immobilier appartenant à plusieurs copropriétaires. Le taux général est de 2,5 %. Toutefois, le taux est ramené à 1 % dans les transactions entre couples mariés et cohabitants légaux en cas de divorce ou de cessation de la cohabitation légale.
En vigueur depuis ce 01/01/2022:
Le décret-programme du 23 décembre 2021 a été publié dans le Moniteur belge du 29/12/2021.
Son chapitre 6 (Finances et budget) a apporté différentes modifications dans le Code flamand de la fiscalité en matière de droits d’enregistrement (Moniteur 29/12/2021, pages 126027 et 126028).
Baisse des droits d’enregistrement :
Les droits d’enregistrement sont abaissés de 6% à 3% dans le cadre de l’acquisition d’une habitation propre et unique. En outre, le taux passe de 5% à 1% dans le cadre de l’acquisition d’une habitation à rénover, suivant certaines normes énergétiques (rénovations majeures) ou de la démolition et reconstruction de ladite habitation.
Hausse des droits d’enregistrement :
De 10% à 12% dans le cadre de l’acquisition d’une résidence secondaire, d’un terrain à bâtir ou d’un bien non-résidentiel.
Suppression progressive de la portabilité :
Le système de portabilité sera supprimé à compter du 1er janvier 2024. Une période transitoire est prévue du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2023 durant laquelle les acquéreurs pourront encore faire usage de ce système. Pour que les droits soient dès lors transférables, l’acte authentique d’achat du bien nouvellement acquis devra être établi au plus tard le 31 décembre 2023, et suite à une première acquisition dont la signature de l’acte a eu lieu avant le 1er janvier 2022.
Choix à faire entre la portabilité et les taux réduits :
Les nouveaux taux réduits de 3% et 1% ne peuvent être cumulés avec le système de portabilité. Les acquéreurs auront jusqu’à la fin 2023 pour choisir entre les droits d’enregistrement réduits à 3% et 1% ou la portabilité combinée à des droits d’enregistrement de 6%.
Délai pour se domicilier dans l’immeuble acquis en Flandre
Le délai endéans lequel il faut être domicilié dans l’immeuble acquis situé en Région flamande pour bénéficier du taux réduit (anciennement de 6% et porté à 3% depuis le 1er janvier 2022) est de 3 ans (décret du 26 juin 2020 entré en vigueur le 1er juin 2020) (au lieu de 2 ans antérieurement).
La région flamande est la seule à ne pas exiger une durée de domiciliation (Région wallonne : 3 ans et Région Bruxelles-Capitale : 5 ans) comme condition pour maintenir les taux réduits.
Les taux réduits sont donc retirés si l’acheteur, dans le délai prescrit de 3 ans, n’a jamais établi sa résidence principale dans le bien. L’établissement de la résidence principale doit être démontré par une inscription au registre de la population ou des étrangers à l’adresse du bien acheté.
Conditions d’obtention du taux réduit
Vous pouvez bénéficier du taux à 7 % 6 % 3 % si :
Attention, pour l’achat d’un bien immobilier qui ne satisfait pas à ces conditions, c’est le taux de 12 % qui sera applicable.
Depuis le 1er juin 2018, l’abattement est remplacé par le régime favorable pour l’achat du seul logement occupé par son propriétaire. Toutefois, si vous avez bénéficié de l’abattement dans le passé, vous devez continuer à remplir toutes les conditions pour conserver l’abattement de manière permanente.
