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Indexation des loyers: chiffres, explications et outil de calcul

L’indexation est l’adaptation du loyer d’un bail verbal ou écrit au coût de la vie, dans une mesure réglementée de manière impérative par l’autorité.

L’indexation n’est pas automatique. Elle doit être convenue.

En matière de bail de résidence principale, l’indexation est cependant présumée (sauf à démontrer son exclusion), mais elle requiert un bail écrit.

L’indice de référence est actuellement ce que l’on nomme “l’indice-santé”.

Les 2 tableaux publiés ici (bases 2013 et  2004) sont équivalents.

Ces tableaux vous permettent de procéder à l’indexation (restez dans la même base pour que le calcul soit correct).
Ils sont également utiles pour déterminer le montant de l’indice-santé au moment de la conclusion d’un bail.
Pour les baux conclus depuis le 11 février 2014, il est conseillé d’utiliser dorénavant la nouvelle base 2013. Même si, en pratique, cela ne change rien au résultat.

Prenez le temps de lire nos explications mentionnées après ces tableaux.

Vous trouverez également en fin de cette page l’outil “calculateur de loyer” ainsi qu’un modèle de lettre de notification d’indexation : que cela ne vous dispense cependant pas de lire les explications… pour comprendre la logique de l’indexation et ses modalités d’application.

BASE 2013 = 100

(En vertical les mois, en horizontal les années)

2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
JANV
75,90
77,50
80,01
 80,74  82,00  83,46  85,13  86,87  89,30  92,28  92,21  94,71  97,91
99,36
100,60
JANV
FEV
76,10
77,75
80,12
 81,19  82,26  83,90  85,54  87,32  90,01  92,53  92,65  95,26  98,51
99,58
100,75
FEV
MARS
76,27
77,98
80,30
 81,38  82,28  84,35  85,47  87,13  90,52  91,97  92,83  95,54  98,54
99,77
100,79
MARS
AVRIL
76,48
78,56
80,14
 81,32  82,61  84,33  85,78  87,42  90,66  92,05  93,02  95,69  98,52
99,77
100,44
AVRIL
MAI
76,57
78,94
80,31
 81,20  82,73  84,49  86,07  87,22  91,25  91,87  93,33  96,03  98,66
100,03
100,29
MAI
JUIN
76,73
79,19
80,12
 81,40  82,71  84,64  86,05  87,17  91,59  91,49  93,35  96,40  98,53
100,20
100,34
JUIN
JUIL
76,92
79,27
80,38
 81,56  82,97  84,98  86,32  87,52  92,09  91,48  93,45  96,55  98,71
100,24
pim.be
JUIL
AOUT
76,96
79,32
80,34
 81,66  82,99  84,99  86,43  87,49  91,81  91,63  93,51  96,45  98,92
100,10
pim.be
AOUT
SEPT
77,29
79,45
80,51
 81,86  83,03  84,90  86,41  87,53  92,03  91,46  93,80  96,65  98,96
100,03
pim.be
SEPT
OCT
77,18
79,49
80,37
 81,62  83,33  84,76  86,38  87,93  92,15  91,61  93,94  96,84  99,25
100,18
pim.be
OCT
NOV
77,47
79,64
80,39
 81,78  83,32  85,02  86,59  88,54  91,98  91,70  94,02  97,21  99,32
100,29
pim.be
NOV
DEC
77,44
79,50
80,46
 81,75  83,15  85,09  86,68  88,96  92,11  91,87  94,26  97,31  99,41
100,41
pim.be
DEC
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
 2014

BASE 2004 = 100

(pour convertir d’une base 2004 à 2013 ou 1996 ou 1988: voir les explications ci-dessous)

(En vertical les mois, en horizontal les années)

2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
JANV
91,67
93,60
96,63
97,52
99,04
100,80
102,82
104,92
107,85
111,45
111,36
114,38
118,25
120,00
121,49
JANV
FEV
91,91
93,90
96,77
98,06
99,34
101,33
103,31
105,46
108,71
111,75
111,90
115,05
118,97
120,27
121,68
FEV
MARS
92,11
94,18
96,98
98,29
99,37
101,88
103,23
105,23
109,32
111,07
112,11
115,39
119,01
120,50
121,72
MARS
AVRIL
92,37
94,88
96,79
98,21
99,77
101,85
103,60
105,58
109,49
111,17
112,34
115,57
118,99
120,49
121,30
AVRIL
MAI
92,48
95,34
97,00
98,07
99,92
102,04
103,95
105,34
110,20
110,96
112,72
115,98
119,15
120,81
121,12
MAI
JUIN
92,67
95,64
96,77
98,32
99,90
102,22
103,93
105,28
110,62
110,50
112,74
116,43
119,00
121,01
121,18
JUIN
JUIL
92,90
95,74
97,08
98,50
100,21
102,63
104,25
105,70
111,22
110,48
112,86
116,61
119,21
121,06
pim.be
JUIL
AOUT
92,95
95,80
97,03
98,62
100,23
102,65
104,38
105,67
110,88
110,66
112,94
116,49
119,47
120,89
pim.be
AOUT
SEPT
93,35
95,95
97,23
98,86
100,28
102,54
104,36
105,71
111,15
110,46
113,29
116,73
119,52
120,81
pim.be
SEPT
OCT
93,21
96,00
97,07
98,58
100,64
102,37
104,32
106,19
111,29
110,64
113,46
116,96
119,87
120.99
pim.be
OCT
NOV
93,57
96,19
97,09
98,76
100,63
102,68
104,58
106,93
111,09
110,75
113,55
117,40
119,95
121,12
pim.be
NOV
DEC
93,53
96,01
97,17
98,73
100,43
102,76
104,68
107,44
111,24
110,96
113,84
117,52
120,06
121,27
pim.be
DEC
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
 2014

 

Remarque: Depuis janvier 1994, seul l’indice santé est d’application pour l’indexation des loyers (Arrêté royal du 24.12.93 publié au Moniteur belge du 31.12.93).

 

Les tableaux ci-dessus sont mis à jour chaque mois après publication du dernier indice connu.

L’indice d’un mois déterminé est publié à l’issue de ce mois (exemple: l’indice de septembre n’est connu qu’en fin septembre ou début octobre). Ce n’est donc pas Pim.be qui est en retard dans ses mises à jour de cette page…(voir ci-dessous le calendrier des publications)

N’oubliez pas d’actualiser (“refresh“) l’affichage de cette page (par exemple avec la touche “F5″) pour être certain de visualiser le tableau le plus récent, au lieu de celui qui ‘traîne’ dans la mémoire-cache de votre propre ordinateur…

Si, après lecture des explications complémentaires ci-dessous, vous avez une question à poser, faites usage de notre forum gratuit, vous y recevrez réponse. Merci de noter que nous n’offrons pas de “helpdesk” téléphonique.

Pour être informé de la mise à jour de cette page et du nouvel indice-santé mensuel, abonnez-vous à notre flux RSS gratuit en cliquant ici (nouvelle adresse) En cliquant sur l’icone, vous accèderez au flux RSS de cette page indexation des loyers ou à notre newsletter tout aussi gratuite (voir ci-contre à droite: ajoutez-y votre adresse email et validez par le lien intégré à l’email automatique de confirmation qui vous est envoyé immédiatement).

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Comment indexer ? Et quand ?

Rappelons que la règle applicable, pour l’indexation, est : loyer de base x nouvel indice, le tout étant divisé par l’indice de départ.
Toute clause qui aurait pour effet d’excéder le résultat de cette formule est réductible à celui-ci.

Le loyer de base est le loyer (celui qui est mentionné comme loyer initial dans le bail) sans les charges.

Le nouvel indice est celui du mois qui précède celui de l’anniversaire de l’entrée en vigueur du bail (qui ne coïncide pas nécessairement avec celle de la conclusion du bail).

L’indice de départ est celui du mois qui précède la date de conclusion du bail.

Le nouvel indice et l’indice de départ doivent être utilisés dans la même base = 100.

Pour les conventions conclues avant le premier février 1994, l’indice de base est l’indice des prix à la consommation (au lieu de l’indice-santé) du mois précédant le mois pendant lequel la convention a été conclue.

Quand ?: L’indexation est applicable chaque année, au plus tôt à la date anniversaire de l’entrée en vigueur du contrat.

Que faut-il connaître pour pouvoir procéder à l’indexation du loyer ?

Les données de base indispensables sont donc:

  • montant du loyer de base (celui qui est mentionné comme loyer initial dans le bail), hors charges
  • date de signature du bail
  • date de prise d’effet du bail

Un exemple ?:
un bail au loyer mensuel de base de 500 euros, selon bail signé en avril 2004, prenant effet en juin 2004, cela donne (exemple fictif réalisé pour juin 2008):

  • Nouveau loyer (juin 2008) = Loyer de base (avril 2004) x Indice Santé [base 2004] de mai 2008 , le tout étant divisé par IS [base 2004] de mars 2004
  • Ce qui donne en chiffres, pour cet exemple :

Nouveau loyer dû à partir de juin 2008: 554,49 € selon ce calcul-ci: 500,00 EUR x 110,20 / 99,37 = 554,49 €

Si le bailleur a oublié de demander l’indexation ?

Deux règles sont d’application:

- l’action en paiement de l’indexation se prescrit après un an (Exemple: Si le locataire refuse d’appliquer l’indexation, le bailleur dispose d’un délai d’un an pour entamer l’action en justice. Le délai d’un an commence le jour de l’envoi de la lettre recommandée au locataire. Après ce délai, l’affaire est prescrite.)

- en matière de bail de résidence principale, l’indexation n’a d’effet que pour les trois mois qui précèdent la demande d’indexation, laquelle doit être écrite.
Moralité: dans le cas d’une demande tardive, elle peut seulement être appliquée aux trois mois qui précèdent le mois de la communication écrite. Cette mesure protège le locataire contre le paiement d’arriérés trop importants.

Exemple :

Un contrat de bail est conclu le 15 mars 2007 et entre en vigueur le 1er avril 2007. À partir du 1er avril 2008, le bailleur peut exiger l’indexation du loyer (par écrit). S’il attend jusqu’au 4 août pour le faire, l’indexation est uniquement due pour mai, juin, juillet et les mois suivants. À partir du 4 août 2008, le locataire est obligé de payer l’indexation. Si le locataire ne paye pas volontairement l’augmentation du loyer pour les mois de mai, juin et juillet 2008, le bailleur doit intenter une action en justice avant le 4 août 2009.

- En réponse à une question qui nous est posée fréquemment: si, par exemple, le bailleur n’a pas réclamé pendant plusieurs années l’indexation exigible, et qu’il la pratique “subitement” cette année-ci: le locataire doit considérer qu’il a reçu toutes ces années précédentes non indexées comme “cadeau” (sous réserve de ce qui est stipulé ci-dessus).
Indépendamment de cette considération, les règles de calcul restent les mêmes (loyer de base multiplié par le nouvel indice, le tout divisé par l’indice-santé de départ), ce qui peut, effectivement, après quelques années, donner un supplément non négligeable !

Le bailleur doit-il notifier l’indexation par recommandé ?

Non. Ce n’est pas indispensable. Cela peut même se faire par email.

Tout dépend de la qualité de la relation entre parties. S’il faut se ménager d’office des preuves, faites-le d’office par recommandé. Mais c’est cher et désagréable pour tout le monde. Donc, autant l’éviter.
Si le locataire n’adapte pas son loyer, suite à votre courrier ordinaire, il sera alors nécessaire de lui adresser copie par recommandée, du premier courrier, de manière à donner date certaine à votre notification.

Baisse de l’indice-santé = baisse du loyer ?

L’article 6, alinea 2, de la loi sur le bail de résidence principale, stipule: “Cette adaptation (l’indexation) ne s’opère qu’après que la partie intéressée en a fait la demande écrite, et n’a d’effet pour le passé que pour les trois mois précédant celui de la demande”.
Le droit de demander l’adaptation du loyer au coût de la vie appartient aux deux parties (le bailleur et le preneur), du moins dès que ce droit est soit prévu par la loi (pour les baux de résidence principale), soit par le contrat écrit.

En cas d’indexation négative, c’est en principe le locataire qui devrait donc demander, par écrit, l’adaptation du loyer à la baisse (selon le même calcul habituel). Le bailleur peut également, évidemment, en prendre l’initiative…

Bases, conversions et indice-santé ?

L’indice-santé n’augmente pas dans la même proportion que l’indice des prix à la consommation : cette pondération a été décidée, il y a quelques années, pour réduire la hausse des loyers… qui n’augmente donc pas au même rythme que l’évolution réelle des prix. Pour établir l’indice-santé, on a enlevé du “panier de la ménagère” les tabacs, alcools, essences et diesel.
Régulièrement, on remet les compteurs “à zéro” (ou plus précisément, “à 100″). Il s’agit de ce qu’on appelle la nouvelle base . La dernière base date de 2013 (publiée en ce début février 2014). Les précédentes de 2004 et 1996.

Pour convertir d’une base à l’autre (pour vos calculs, vous devez rester dans la même base de référence), il y a lieu d’utiliser le coefficient de conversion officiel, à savoir :

  • pour passer de la base 2004 à 2013: multiplier l’indice concerné (de 2004) par 0,8280
  • pour passer de la base 1996 à 2004: multiplier l’indice concerné (de 1996) par 0,8790
  • pour passer de la base 2004 à 1996: multiplier l’indice concerné (de 2004) par 1,1377
  • pour passer de la base 2004 à 1988: multiplier l’indice concerné (de 2004) par 1,3717

Vous recherchez un indice précis, d’une base plus ancienne ? Voici l’outil affichant, pour un mois déterminé, toutes les bases disponibles (NB: ne pas confondre “indice des prix à la consommation” et “indice-santé”).

Et si tout cela vous paraît vraiment trop compliqué et que vous ne vous en sortez pas, utilisez ci-dessous l’outil “calculateur de loyer” (© SPF Economie): en respectant les consignes, le résultat devrait être juste…

Consignes:

  • - Introduisez d’abord le prix de base du contrat (en euros ou en francs belges)
    - Introduisez la date de signature du contrat (année et mois)
    - Introduisez ensuite la date d’entrée en vigueur du contrat (année et mois)
    - Indiquez l’année pour laquelle vous souhaitez connaître le nouveau loyer
    - Cliquez sur le bouton ‘calculer’
  • Après avoir cliqué sur “calculer”, vous obtenez le résultat chiffré (nouveau loyer) avec la formule légale utilisée. Le tout est imprimable, si nécessaire. Annexez-le à votre courrier, en indiquant la source (www.pim.be/pimfichier/indexloyer.html). Vous pouvez télécharger ici notre modèle de lettre de notification d’indexation du loyer, à adresser au(x) locataire(s).

Calculateur de loyer

Calendrier des publications

Comme déjà mentionné, les nouveaux indices ne sont disponibles qu’en fin de mois, et plus précisément, pour 2014, à partir de 14 h 00 après la réunion de la Commission de l’indice, selon le calendrier prévu suivant:

  • Calendrier pour 2014:
± 30 juillet 2014  (juillet 2014)
± 28 août 2014  (août 2014)
± 29 septembre 2014 (septembre 2014)
± 30 octobre 2014  (octobre 2014)
± 27 novembre 2014  (novembre 2014)
± 23 décembre 2014  (décembre 2014)

N’oubliez pas d’utiliser, vous aussi, nos baux-types téléchargeables gratuitement sur PIM



 
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