Accueil >> Outils >> Loyers : calcul indexation

L'indexation est l'adaptation du loyer d'un bail verbal ou écrit au coût de la vie, dans une mesure réglementée de manière impérative par l'autorité.

L'indexation n'est pas automatique. Elle doit être convenue.

En matière de bail de résidence principale, l'indexation est cependant présumée (sauf à démontrer son exclusion), mais elle requiert un bail écrit.

L'indice de référence est actuellement ce que l'on nomme "l'indice-santé".

Le tableau publié ici vous permet de procéder à l'indexation. Il est également utile pour déterminer le montant de l'indice-santé au moment de la conclusion d'un bail.

Ce tableau est mis à jour chaque mois après publication du dernier indice connu. L'indice d'un mois déterminé est publié à l'issue de ce mois (exemple: l'indice de septembre n'est connu qu'en fin septembre ou début octobre). Ce n'est donc pas Pim.be qui est en retard dans ses mises à jour de cette page...

Nous vous donnons ci-dessous, après le tableau chiffré, des explications complémentaires sur l'indexation des loyers.
(après le tableau chiffré ci-dessous: comment indexer ? Quand ? Que faut-il connaître pour pouvoir procéder à l'indexation du loyer ? Vous avez oublié de demander l'indexation ? Baisse de l'indice-santé = baisse du loyer ?, Bases, conversions et indice-santé ?)

Date de dernière mise à jour de cette page : 30 août 2010.
L'indice-santé de septembre 2010 ne sera connu et publié qu'en fin du mois concerné. Nous ne sommes donc pas en retard dans nos mises à jour de cette page !...

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BASE 2004 = 100
(pour convertir d'une base 2004 à 1996 ou 1988: voir ci-dessous)
(En vertical les mois, en horizontal les années)

	1996*	1997*	1998*	1999*	2000*	2001*	2002*	2003*	2004*	2005*	2006*	2007*	2008*	2009*	2010*
JAN	87,38	89,00	89,51	90,60	91,67	93,60	96,63	97,52	99,04	100,80	102,82	104,92	107,85	111,45	111,36	JAN
FEV	87,55	88,85	89,73	90,81	91,91	93,90	96,77	98,06	99,34	101,33	103,31	105,46	108,71	111,75	111,90	FEV
MARS	87,57	88,43	89,61	90,82	92,11	94,18	96,98	98,29	99,37	101,88	103,23	105,23	109,32	111,07	112,11	MARS
AVRIL	87,59	88,45	90,04	91,04	92,37	94,88	96,79	98,21	99,77	101,85	103,60	105,58	109,49	111,17	112,34	AVRIL
MAI	87,41	88,54	90,53	91,19	92,48	95,34	97,00	98,07	99,92	102,04	103,95	105,34	110,20	110,96	112,72	MAI
JUIN	87,48	88,70	90,44	91,03	92,67	95,64	96,77	98,32	99,90	102,22	103,93	105,28	110,62	110,50	112,74	JUIN
JUIL	88,09	89,51	90,66	91,05	92,90	95,74	97,08	98,50	100,21	102,63	104,25	105,70	111,22	110,48	112,86	JUIL
AOUT	88,33	89,55	90,31	90,83	92,95	95,80	97,03	98,62	100,23	102,65	104,38	105,67	110,88	110,66	112,94	AOUT
SEPT	88,07	89,19	90,28	91,00	93,35	95,95	97,23	98,86	100,28	102,54	104,36	105,71	111,15	110,46	pim.be	SEPT
OCT	88,21	89,21	90,29	91,11	93,21	96,00	97,07	98,58	100,64	102,37	104,32	106,19	111,29	110,64	pim.be	OCT
NOV	88,30	89,46	90,27	91,27	93,57	96,19	97,09	98,76	100,63	102,68	104,58	106,93	111,09	110,75	pim.be	NOV
DEC	88,42	89,43	90,28	91,43	93,53	96,01	97,17	98,73	100,43	102,76	104,68	107,44	111,24	110,96	pim.be	DEC
	1996*	1997*	1998*	1999*	2000*	2001*	2002*	2003*	2004*	2005*	2006*	2007*	2008*	2009*	2010*

(*) Depuis janvier 1994, seul l'indice santé est d'application pour l'indexation des loyers (Arrêté royal du 24.12.93 publié au Moniteur belge du 31.12.93).

Comment indexer ? Et quand ?

Rappelons que la règle applicable, pour l'indexation, est :
loyer de base x nouvel indice, le tout étant divisé par l'indice de départ.

Toute clause qui aurait pour effet d'excéder le résultat de cette formule est réductible à celui-ci.

Le loyer de base est le loyer sans les charges.
Le nouvel indice est celui du mois qui précède celui de l'anniversaire de l'entrée en vigueur du bail (qui ne coïncide pas nécessairement avec celle de la conclusion du bail).
L'indice de départ est celui du mois qui précède la date de conclusion du bail.

Pour les conventions conclues avant le premier février 1994, l'indice de base est l'indice des prix à la consommation (au lieu de l'indice-santé) du mois précédant le mois pendant lequel la convention a été conclue.

Quand ?: L'indexation est applicable chaque année, au plus tôt à la date anniversaire de l'entrée en vigueur du contrat.

Que faut-il connaître pour pouvoir procéder à l'indexation du loyer ?

Les données de base indispensables sont:

• montant du loyer de base (celui qui est mentionné comme loyer initial dans le bail), hors charges
• date de signature du bail
• date de prise d'effet du bail

Un exemple ?:
un bail au loyer mensuel de base de 500 euros, selon bail signé en avril 2004, prenant effet en juin 2004, cela donne (exemple fictif réalisé pour juin 2008):

- Nouveau loyer (juin 2008) = Loyer de base (avril 2004) x Indice Santé [base 2004] de mai 2008 , le tout étant divisé par IS [base 2004] de mars 2004

- Ce qui donne en chiffres, pour cet exemple :

Nouveau loyer dû à partir de juin 2008: 554,49 € selon ce calcul-ci: 500,00 EUR x 110,20 / 99,37 = 554,49 €

Vous avez oublié de demander l'indexation ?

Deux règles:
- l'action en paiement de l'indexation se prescrit après un an
- en matière de bail de résidence principale, l'indexation n'a d'effet que pour les trois mois qui précèdent la demande d'indexation, laquelle doit être écrite.

Baisse de l'indice-santé = baisse du loyer ?

L'article 6, alinea 2, de la loi sur le bail de résidence principale, stipule: "Cette adaptation (l'indexation) ne s'opère qu'après que la partie intéressée en a fait la demande écrite, et n'a d'effet pour le passé que pour les trois mois précédant celui de la demande".

Le droit de demander l'adaptation du loyer au coût de la vie appartient aux deux parties (le bailleur et le preneur), du moins dès que ce droit est soit prévu par la loi (pour les baux de résidence principale), soit par le contrat écrit.

En cas d'indexation négative, c'est en principe le locataire qui devrait donc demander, par écrit, l'adaptation du loyer à la baisse (selon le même calcul habituel). Le bailleur peut également, évidemment, en prendre l'initiative...

Bases, conversions et indice-santé ?

L'indice-santé n'augmente pas dans la même proportion que l'indice des prix à la consommation : cette pondération a été décidée, il y a quelques années, pour réduire la hausse des loyers... qui n'augmente donc pas au même rythme que l'évolution réelle des prix. Pour établir l'indice-santé, on a enlevé du "panier de la ménagère" les tabacs, alcools, essences et diesel.

Régulièrement, on remet les compteurs "à zéro" (ou plus précisément, "à 100"). Il s'agit de ce qu'on appelle la nouvelle base . La dernière base date de 2004. La précédente de 1996.

Pour convertir d'une base à l'autre (pour vos calculs, vous devez rester dans la même base de référence), il y a lieu d'utiliser le coefficient de conversion officiel, à savoir :

• pour passer de la base 1996 à 2004: multiplier l'indice concerné (de 1996) par 0,8790
• pour passer de la base 2004 à 1996: multiplier l'indice concerné (de 2004) par 1,1377
• pour passer de la base 2004 à 1988: multiplier l'indice concerné (de 2004) par 1,3717

Vous recherchez un indice précis ? Voici l'outil affichant, pour un mois déterminé, toutes les bases disponibles (ne pas confondre "indice des prix à la consommation" et "indice-santé").

Encore un petit conseil utile ?: n'oubliez pas d'utiliser nos baux-types téléchargeables gratuitement sur PIM...

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Et si vous voulez utiliser l'outil automatique mis au point par l'Institut National de Statistiques (même si certaines de leurs interprétations juridiques peuvent porter à discussion), cela se passe ici ("calculateur de loyer")