Accueil >> Outils >> Loyers : calcul indexation

L'indexation est l'adaptation du loyer d'un bail verbal ou écrit au coût de la vie, dans une mesure réglementée de manière impérative par l'autorité.
L'indexation n'est pas automatique. Elle doit être convenue.
En matière de bail de résidence principale, l'indexation est cependant présumée (sauf à démontrer son exclusion), mais elle requiert un bail écrit.
L'indice de référence est actuellement ce que l'on nomme "l'indice-santé".
Le tableau publié ici vous permet de procéder à l'indexation. Il est également utile pour déterminer le montant de l'indice-santé au moment de la conclusion d'un bail.

Ce tableau est mis à jour chaque mois après publication du dernier indice connu. L'indice d'un mois déterminé est publié à l'issue de ce mois (exemple: l'indice de septembre n'est connu qu'en fin septembre ou début octobre). Ce n'est donc pas Pim.be qui est en retard dans ses mises à jour de cette page...(voir ci-dessous le calendrier des publications)
Nous vous donnons ci-dessous, après le tableau chiffré, des explications complémentaires sur l'indexation des loyers.
Prenez le temps de les lire et cela ira déjà nettement mieux...

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BASE 2004 = 100
(pour convertir d'une base 2004 à 1996 ou 1988: voir ci-dessous)
(En vertical les mois, en horizontal les années)

	1998	1999	2000	2001	2002	2003	2004	2005	2006	2007	2008	2009	2010	2011	2012
JAN	89,51	90,60	91,67	93,60	96,63	97,52	99,04	100,80	102,82	104,92	107,85	111,45	111,36	114,38	118,25	JAN
FEV	89,73	90,81	91,91	93,90	96,77	98,06	99,34	101,33	103,31	105,46	108,71	111,75	111,90	115,05	pim.be	FEV
MARS	89,61	90,82	92,11	94,18	96,98	98,29	99,37	101,88	103,23	105,23	109,32	111,07	112,11	115,39	pim.be	MARS
AVRIL	90,04	91,04	92,37	94,88	96,79	98,21	99,77	101,85	103,60	105,58	109,49	111,17	112,34	115,57	pim.be	AVRIL
MAI	90,53	91,19	92,48	95,34	97,00	98,07	99,92	102,04	103,95	105,34	110,20	110,96	112,72	115,98	pim.be	MAI
JUIN	90,44	91,03	92,67	95,64	96,77	98,32	99,90	102,22	103,93	105,28	110,62	110,50	112,74	116,43	pim.be	JUIN
JUIL	90,66	91,05	92,90	95,74	97,08	98,50	100,21	102,63	104,25	105,70	111,22	110,48	112,86	116,61	pim.be	JUIL
AOUT	90,31	90,83	92,95	95,80	97,03	98,62	100,23	102,65	104,38	105,67	110,88	110,66	112,94	116,49	pim.be	AOUT
SEPT	90,28	91,00	93,35	95,95	97,23	98,86	100,28	102,54	104,36	105,71	111,15	110,46	113,29	116,73	pim.be	SEPT
OCT	90,29	91,11	93,21	96,00	97,07	98,58	100,64	102,37	104,32	106,19	111,29	110,64	113,46	116,96	pim.be	OCT
NOV	90,27	91,27	93,57	96,19	97,09	98,76	100,63	102,68	104,58	106,93	111,09	110,75	113,55	117,40	pim.be	NOV
DEC	90,28	91,43	93,53	96,01	97,17	98,73	100,43	102,76	104,68	107,44	111,24	110,96	113,84	117,52	pim.be	DEC
	1998	1999	2000	2001	2002	2003	2004	2005	2006	2007	2008	2009	2010	2011	2012

Remarque: Depuis janvier 1994, seul l'indice santé est d'application pour l'indexation des loyers (Arrêté royal du 24.12.93 publié au Moniteur belge du 31.12.93).

Comment indexer ? Et quand ?

Rappelons que la règle applicable, pour l'indexation, est :
loyer de base x nouvel indice, le tout étant divisé par l'indice de départ.

Toute clause qui aurait pour effet d'excéder le résultat de cette formule est réductible à celui-ci.

Le loyer de base est le loyer sans les charges.
Le nouvel indice est celui du mois qui précède celui de l'anniversaire de l'entrée en vigueur du bail (qui ne coïncide pas nécessairement avec celle de la conclusion du bail).
L'indice de départ est celui du mois qui précède la date de conclusion du bail.

Pour les conventions conclues avant le premier février 1994, l'indice de base est l'indice des prix à la consommation (au lieu de l'indice-santé) du mois précédant le mois pendant lequel la convention a été conclue.

Quand ?: L'indexation est applicable chaque année, au plus tôt à la date anniversaire de l'entrée en vigueur du contrat.

Que faut-il connaître pour pouvoir procéder à l'indexation du loyer ?

Les données de base indispensables sont:

• montant du loyer de base (celui qui est mentionné comme loyer initial dans le bail), hors charges
• date de signature du bail
• date de prise d'effet du bail

Un exemple ?:
un bail au loyer mensuel de base de 500 euros, selon bail signé en avril 2004, prenant effet en juin 2004, cela donne (exemple fictif réalisé pour juin 2008):

- Nouveau loyer (juin 2008) = Loyer de base (avril 2004) x Indice Santé [base 2004] de mai 2008 , le tout étant divisé par IS [base 2004] de mars 2004

- Ce qui donne en chiffres, pour cet exemple :

Nouveau loyer dû à partir de juin 2008: 554,49 € selon ce calcul-ci: 500,00 EUR x 110,20 / 99,37 = 554,49 €

Si le bailleur a oublié de demander l'indexation ?

Deux règles:
- l'action en paiement de l'indexation se prescrit après un an (Exemple: Si le locataire refuse d'appliquer l'indexation, le bailleur dispose d'un délai d'un an pour entamer l'action en justice. Le délai d'un an commence le jour de l'envoi de la lettre recommandée au locataire. Après ce délai, l'affaire est prescrite.)
- en matière de bail de résidence principale, l'indexation n'a d'effet que pour les trois mois qui précèdent la demande d'indexation, laquelle doit être écrite.
Moralité: dans le cas d'une demande tardive, elle peut seulement être appliquée aux trois mois qui précèdent le mois de la communication écrite. Cette mesure protège le locataire contre le paiement d'arriérés trop importants.

Exemple :
Un contrat de bail est conclu le 15 mars 2007 et entre en vigueur le 1er avril 2007. À partir du 1er avril 2008, le bailleur peut exiger l'indexation du loyer (par écrit). S'il attend jusqu'au 4 août pour le faire, l'indexation est uniquement due pour mai, juin, juillet et les mois suivants. À partir du 4 août 2008, le locataire est obligé de payer l'indexation. Si le locataire ne paye pas volontairement l'augmentation du loyer pour les mois de mai, juin et juillet 2008, le bailleur doit intenter une action en justice avant le 4 août 2009.

- En réponse à une question qui nous est posée fréquemment: si, par exemple, le bailleur n'a pas réclamé pendant plusieurs années l'indexation exigible, et qu'il la pratique "subitement" cette année-ci: le locataire doit considérer qu'il a reçu toutes ces années précédentes non indexées comme "cadeau" (sous réserve de ce qui est stipulé ci-dessus).
Indépendamment de cette considération, les règles de calcul restent les mêmes (loyer de base multiplié par le nouvel indice, le tout divisé par l'indice-santé de départ), ce qui peut, effectivement, après quelques années, donner un supplément non négligeable !

Baisse de l'indice-santé = baisse du loyer ?

L'article 6, alinea 2, de la loi sur le bail de résidence principale, stipule: "Cette adaptation (l'indexation) ne s'opère qu'après que la partie intéressée en a fait la demande écrite, et n'a d'effet pour le passé que pour les trois mois précédant celui de la demande".

Le droit de demander l'adaptation du loyer au coût de la vie appartient aux deux parties (le bailleur et le preneur), du moins dès que ce droit est soit prévu par la loi (pour les baux de résidence principale), soit par le contrat écrit.

En cas d'indexation négative, c'est en principe le locataire qui devrait donc demander, par écrit, l'adaptation du loyer à la baisse (selon le même calcul habituel). Le bailleur peut également, évidemment, en prendre l'initiative...

Bases, conversions et indice-santé ?

L'indice-santé n'augmente pas dans la même proportion que l'indice des prix à la consommation : cette pondération a été décidée, il y a quelques années, pour réduire la hausse des loyers... qui n'augmente donc pas au même rythme que l'évolution réelle des prix. Pour établir l'indice-santé, on a enlevé du "panier de la ménagère" les tabacs, alcools, essences et diesel.

Régulièrement, on remet les compteurs "à zéro" (ou plus précisément, "à 100"). Il s'agit de ce qu'on appelle la nouvelle base . La dernière base date de 2004. La précédente de 1996.

Pour convertir d'une base à l'autre (pour vos calculs, vous devez rester dans la même base de référence), il y a lieu d'utiliser le coefficient de conversion officiel, à savoir :

• pour passer de la base 1996 à 2004: multiplier l'indice concerné (de 1996) par 0,8790
• pour passer de la base 2004 à 1996: multiplier l'indice concerné (de 2004) par 1,1377
• pour passer de la base 2004 à 1988: multiplier l'indice concerné (de 2004) par 1,3717

Vous recherchez un indice précis, d'une base plus ancienne ? Voici l'outil affichant, pour un mois déterminé, toutes les bases disponibles (NB: ne pas confondre "indice des prix à la consommation" et "indice-santé").

Calendrier des publications

Comme déjà mentionné, les nouveaux indices ne sont disponibles qu'en fin de mois, et plus précisément, pour 2012, à partir de 14 h 00 après la réunion de la Commission de l'indice, selon le calendrier prévu suivant:

• 28 février 2012
• 29 mars 2012
• 26 avril 2012
• 30 mai 2012
• 28 juin 2012
• 30 juillet 2012
• 30 août 2012
• 27 septembre 2012
• 30 octobre 2012
• 29 novembre 2012
• 21 décembre 2012

N'oubliez pas d'utiliser, vous aussi, nos baux-types téléchargeables gratuitement sur PIM...

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Et si vous voulez utiliser l'outil automatique mis au point par l'Institut National de Statistiques (n'est pas utilisable pour les baux conlus avant le 1er janvier 1984), cela se passe ici ("calculateur de loyer")

Et, à défaut de vous y retrouver malgré tous ces bons outils, voici ci-dessous de quoi faire une recherche sur Google: