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Les mètres carrés belges 2017-02-05T07:05:44+00:00

Les m² du vendeur sont rarement les mêmes que ceux de l’acquéreur (et vice-versa) … Et les agents immobiliers participent à la confusion générale 😉

Pour éviter des malentendus potentiels, précisons ici les usages belges, en immobilier résidentiel. Tout en relevant que des réglementations régionales rendent les m² des uns différents des autres, selon la lorgnette utilisée…

Définitions:

Surface au sol = le nombre de m² bâtis (sur un niveau)

Surface bâtie = le total de m² bâtis (tous les niveaux, inclus garages, grenier, caves – sauf mention contraire expresse)

Surface brute habitable = le total de m² bâtis considérés comme habitables, c’est-à-dire la surface des pièces d’habitation, en ce compris les cloisons, murs de façade et la moitié des murs mitoyens, hors caves, greniers et communs. La surface des pièces habitables sous combles se calcule en tenant compte d’une hauteur libre de 1,50 m sous toiture.

Ainsi, par exemple, en France, pour un immeuble équivalent, les m² habitables annoncés sont inférieurs aux m² belges, car, en France, on déduit les cloisons intérieures, etc. (= m² balayables ou « m² moquette » dans le langage courant), ce qui n’est pas le cas en Belgique.

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Il n’y a pas non plus, en Belgique (pour l’instant, en tout cas…) de loi équivalente à la « loi Carrez ».

Et, finalement, pour ajouter à la confusion générale, il y a les m² selon les certificateurs énergétiques, selon les permis de locations, selon les codes de logement, etc…

Les m² pour la PEB en Wallonie tiennent compte de l’épaisseur des murs. On prend toute l’épaisseur du mur normal, et la moitié de l’épaisseur en mur mitoyen. Les règles sont complexes et nombreuses. Mais on ne compte que les pièces dites « chauffées ». Un radiateur dans un garage rend celui-ci « chauffé » et donc augmente la surface. Les surfaces des locaux dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,5 m ne sont pas comptabilisés (aie-aie-aie les mansardes) (Wallonie et Flandre). A Bruxelles, la hauteur libre prise en compte est de 2,10 m

Pour les appartements (PEB): murs comptés pour moitié lorsque mitoyen à un autre appartement et comptés pour l’entièreté du mur si contre les communs…

Et puis, il y les m² pour les permis de location et/ou code du logement.

En Wallonie, pour les permis de location, on ne tient pas compte des salles de bain, des couloirs, des WC, des pièces sans éclairage naturel, des pièces avec un éclairage naturel insuffisant (rapport surface vitrée / surface entre murs inférieure à 1/12). On ne tient compte de la surface en dessous de 1 m de hauteur de plafond, et on ne tient compte que de 50% de la surface avec une hauteur de plafond entre 1m et 2m.

Moralité, un même studio dans un château fort avec des murs de 1 m d’épaisseur pourra avoir 50 m² pour la PEB et 15 m² pour le permis de location !…

 

Pour les incrédules

Faites l’exercice du calcul d’une surface, en vertu des règles édictées au Code Wallon du logement (texte complet, coordination officieuse au 01/06/2013) , c’est-à-dire:

 » Art. 2. Pour l’application du présent arrêté,
1° deux pièces, telles que définies à l’article 1er, 19°, du Code, séparées par une paroi comportant une ouverture d’une superficie supérieure à 4 m2 peuvent être assimilées à une seule pièce :
– soit pour atteindre la superficie minimale prévue à l’article 18, §§ 1er et 2, du présent arrêté;
– soit pour augmenter la superficie habitable tenant compte d’un coefficient d’éclairage unique calculé sur les deux pièces;
2° les locaux qui présentent une des caractéristiques suivantes ne sont pas des pièces d’habitation telles que définies à l’article 1er, 19°bis, du Code :
– une superficie au sol, inférieure à 4 m2, sous la hauteur sous plafond requise;
– une largeur constamment inférieure à 1,50 m;
– un plancher dont tous les côtés sont situés à plus d’1,00 m sous le niveau des terrains adjacents;
– une absence totale d’éclairage naturel.
Une mezzanine fait partie de la pièce d’habitation dans laquelle elle s’intègre;
3° le coefficient de hauteur (Ch), tel que visé à l’article 1er, 21° et 21°bis, du Code, est déterminé de la manière suivante :
– pour les pièces ou parties de pièces dont la hauteur sous plafond est égale ou supérieure à la hauteur sous plafond requise, le coefficient Ch est égal à 1. La hauteur sous plafond requise est la hauteur minimale entre le plancher fini et le plafond, définie en fonction de l’usage de la pièce et du type de logement;
– pour les parties de pièces qui présentent une hauteur sous plafond inférieure à la hauteur sous plafond requise, le coefficient Ch est égal à :
1. pour les parties sous pente :
– 0 pour les parties dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,00 m.
– 0,5 pour les parties dont la hauteur sous plafond est comprise entre 1,00 m et la hauteur sous plafond requise;
2. pour les parties sous un plafond horizontal en cas de calcul de la superficie utilisable :
– 0 pour les parties dont la hauteur est inférieure à la hauteur sous plafond requise;
3. pour les parties sous un plafond horizontal en cas de calcul de la superficie habitable :
– 0 pour les parties dont la hauteur est inférieure à 1,00 m;
– 0,50 pour les parties dont la hauteur est comprise entre 1,00 m et 1,80 m.
– 0,75 pour les parties dont la hauteur est comprise entre 1,80 m et la hauteur sous plafond requise.
La superficie de la mezzanine est comptabilisée uniquement dans le calcul de la superficie habitable et lorsqu’elle atteint au moins 4,00 m2 dont au moins 1,00 m2 sous une hauteur sous plafond minimale de 1,80 m. Le coefficient Ch est de 1 pour la partie de la mezzanine dont la hauteur sous plafond est de 2,00 m au minimum et de 0,5 pour le solde de la superficie.
4° le coefficient d’éclairage (Ce), tel que visé à l’article 1er, 21°bis, du Code, est déterminé de la manière suivante :
14 V + 16 T/S

– T : surface totale du vitrage de toiture, en m2;
– V : surface totale du vitrage vertical, en m2;
– S : superficie du plancher de la pièce d’habitation qui reçoit un éclairage naturel direct, en m2.
Ne sont comptabilisées que les parties vitrées des baies vers l’extérieur de la pièce d’habitation qui reçoit un éclairage naturel direct.
Lorsque le rapport est supérieur à 1, le coefficient est ramené à 1.
La superficie habitable d’une pièce d’habitation dont le coefficient d’éclairage ne peut être fixé faute d’un éclairage naturel direct est comptabilisée comme suit, sur base de l’éclairage naturel indirect d’une pièce adjacente :
– si la surface de l’ouverture de la paroi séparant les deux pièces contiguës est inférieure à 2,00 m2, la superficie habitable de la pièce d’habitation est égale à la surface de l’ouverture multipliée par 1,5; limitée à la superficie utilisable de cette pièce;
– si la surface de l’ouverture de la pièce est supérieure à 2,00 m2, la superficie habitable de la pièce d’habitation est égale au double de la surface de l’ouverture, limitée à la superficie utilisable de cette pièce.
La superficie habitable de la pièce d’habitation qui ne reçoit qu’un éclairage naturel indirect est égale à 0 lorsque la pièce adjacente qui reçoit un éclairage naturel direct est insuffisamment éclairée en vertu de l’article 15;
5° la superficie utilisable du logement est la somme des superficies utilisables des pièces d’habitation. L’emprise des escaliers, mesurée horizontalement, est déduite;
6° la superficie habitable du logement est la somme des superficies habitables des pièces d’habitation. L’emprise des escaliers, mesurée horizontalement, est déduite;
7° la superficie totale du logement est la superficie mesurée entre les parois intérieures du logement à l’exclusion des caves, greniers non aménagés, annexes non habitables, garages, locaux à usage professionnel ainsi que les locaux qui ne communiquent pas par l’intérieur avec le logement. La superficie retenue pour les pièces d’habitation est la superficie utilisable. Les murs et cloisons intérieurs au logement et les emprises des escaliers sont déduits;
8° la superficie utile du logement est la superficie mesurée entre les parois intérieures du logement à l’exclusion des caves, greniers non aménagés, annexes non habitables, garages, locaux à usage professionnel ainsi que les locaux qui ne communiquent pas par l’intérieur avec le logement. Les murs et cloisons intérieurs au logement et les emprises d’escaliers ne sont pas déduits. »

Allô, Kafka ?

Formules de calculs:

Le conflit des m², c’est parfois tout simplement l’ignorance des formules de calculs des aires.

Un petit rappel utile de ce que nous avons appris à l’école primaire ?…

Carré = C x C
Rectangle = L x l

Triangle = (B x H)/2

Parallélogramme = B x H

Trapèze = (B+b)xH/2

Cercle = PiR²

Un lien utile: calculatrice de surfaces

 

Un peu d’histoire ?… pour mettre ce débat « en perspective » 😉

Malgré les tentatives de Charlemagne et de nombreux rois après lui, visant à réduire le nombre de mesures existantes, la France comptait parmi les pays les plus inventifs et les plus chaotiques dans ce domaine. En 1795, il existait en France plus de sept cents unités de mesure différentes. Ce n’est qu’en 1791 que naquit le mètre. Découvrez ici, sur le site de la métrologie française, son histoire, l’instauration du système métrique décimal puis du système international d’unités.

 

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