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Lexique pratique de droit immobilier 2018-11-13T15:55:53+00:00

Le droit immobilier est complexe et, comme toutes les branches du droit, fait appel à un vocabulaire spécialisé qu’il est impossible de reproduire in extenso.

C’est pourquoi, seuls les mots qui nous ont semblé les plus utiles à sa compréhension ont été repris dans ce lexique.

Dans un souci de clarté, leur définition revêt plus un caractère pratique et concret que strictement juridique.

1. Abandon d’immeuble : laisser un immeuble inoccupé peut occasionner à son propriétaire une taxation. La définition de la notion d’abandon, ainsi que les conditions d’application de la taxe varient suivant les réglementations et villes et communes, à l’exception de celles situées en Région wallonne qui s’est doté d’un système cohérent.

2. Abattement : diminution de la base taxable accordée par l’administration fiscale à certaines conditions. Il existe notamment des abattements en matière de droits de succession, de précompte immobilier ou de droits d’enregistrement à acquitter lors d’une acquisition immobilière.

3. Ab intestat : se dit d’une succession dans laquelle le défunt n’a pas fait de testament.

4. Abus de droit : utilisation d’un droit à des fins détournées de son utilité première, généralement dans le but de nuire.

5. Accession : le droit d’accession permet au propriétaire d’un terrain de devenir automatiquement propriétaire des bâtiments et plantations y respectivement érigées ou plantées, même par un tiers. Les éventuels dédommagements sont réglés par la loi.`

6. Acompte : somme versée au vendeur d’un bien immobilier par son acquéreur, destinée à mieux garantir ses engagements et qui viendra en déduction du prix.

7. Acte d’avocat : acte sous seing privé (compromis, reconnaissance dette, contrat…) contresigné par les avocats qui représentent les différentes parties et revêtu du sceau de l’avocat responsable de l’acte. Ainsi, ce document revêtira une plus grande force probante qu’un acte sous seing privé. Cette forme d’acte n’a pas encore fait l’objet d’une loi mais est à l’étude.

8. Acte de base : acte notarié qui constate la volonté d’un propriétaire de diviser juridiquement son bien en diverses parties privatives et communes aux fins de les placer sous le régime de la copropriété. L’acte de base constitue la charte de l’immeuble et comporte le règlement de copropriété et très souvent le règlement d’ordre intérieur.

9. Acte de notoriété : document par lequel deux personnes ou plus attestent devant notaire ou un juge de paix qu’ils savent et qu’il est notoire que quelqu’un est décédé et qu’à leur connaissance, il laisse les héritiers dont la liste suit. Produit auprès d’une institution bancaire par les héritiers, il impose à celle-ci de débloquer au profit de ceux-ci les avoirs du défunt conservés chez eux. En pratique, c’est le notaire qui a reçu l’acte qui contactera les organismes bancaires.

10. Acte incomplet : acte dans lequel les parties omettent intentionnellement des informations susceptibles d’engendrer des effets juridiques indifférents ou complémentaires, généralement non souhaités. Ainsi, par exemple, l’article 204 du Code des droits d’enregistrement, d’hypothèque et de Greffe des trois Régions précise que lorsque la convention constatée dans un acte et que cet acte est incomplet ou inexact, en ce sens qu’il ne révèle pas tous les éléments de cette convention, «il est dû individuellement par chacune des parties contractantes une amende égale au droit éludé. Celui-ci est dû indivisiblement par toutes les parties.»

11. Additionnels : se dit des impôts qui viennent augmenter un impôt de base. L’exemple classique est le précompte immobilier qui se voit majoré des additionnels communaux, provinciaux et régionaux.

12. Adjudication : attribution par un Officier public à un adjudicataire  du droit d’acquérir un bien mis en vente publique. Il y a également adjudication lorsque le maître de l’ouvrage, généralement sur proposition de l’Architecte qui a sollicité des devis auprès de quelques entrepreneurs, choisit celui qui présente les conditions les plus intéressantes.

13. A.E.V. : audit énergétique volontaire. Tout propriétaire peut le faire réaliser par un expert énergétique de type B (auditeur, architecte ou ingénieur). Des primes et avantages fiscaux sont octroyés par les régions.

14. Agence Immobilière Sociale (AIS) : ASBL qui a pour objectif de socialiser une partie du parc locatif privé d’une Région en réalisant une médiation entre le propriétaire et le locataire.

15. Animus donandi : expression latine pour désigner la volonté de donner. C’est l’une des conditions essentielles pour qu’une donation soit valable.

16. Antichrèse : contrat par lequel un débiteur remet un bien immobilier à son créancier pour sûreté de la dette. L’antichrèse et est tombé en désuétude depuis bien longtemps.

17. Apposition de scellés : dans le cadre d’une succession, procédure initiée par le juge de paix à la demande de toute personne qui souhaite protéger l’un ou l’autre bien de cette succession (meubles qui garnissent le domicile du défunt, valeurs au coffre, etc.). Le juge de Paix apposera les scellés sur tout bâtiment, coffre ou autre endroit d’où pourrait disparaître un bien de la succession. Il suffit de démontrer un intérêt à la succession pour disposer du droit de requérir le juge de paix d’apposer les scellés. Cette procédure est souvent sollicitée très rapidement par un héritier qui craint qu’un autre ne soustraie des biens à la succession.

18. Arbitrage : clause qui figure dans un contrat sous seing privé ou notarié et qui désigne, avant ou pendant un litige, un ou plusieurs arbitres chargé(s) de le résoudre. Cette possibilité est expressément prévue par notre Code Judiciaire (notamment les articles 1676 et suivants).

19. Arrhes : gage qui sera versé au propriétaire par l’acquéreur qui souhaite se ménager ainsi une possibilité de se désister de toute obligation. S’il décide d’user de cette possibilité, il lui suffira d’abandonner les arrhes versées pour solde de tout compte. Si c’est le propriétaire qui se dégage, il lui incombera de verser à l’acquéreur le double des arrhes reçus. A ne pas confondre avec l’acompte.

20. Ascendant : personne à qui l’on doit la vie (père, mère, grands-parents, …). (v. 87)

21. Ascendants privilégiés :  père et mère du défunt, par opposition aux ascendants ordinaires (grands-parents, arrières-grands-parents, …).

22. ASRD : assurance solde restant dû : Dans le cadre d’un crédit hypothécaire, tant pour rassurer l’organisme prêteur que l’emprunteur, ce dernier peut souscrire auprès d’une compagnie d’assurance une ASRD. Contre le paiement régulier d’une prime, il est alors assuré qu’en cas de décès, le solde non encore remboursé à ce moment sera versé par la compagnie à la société prêteuse qui s’en trouvera ainsi désintéressée. Les héritiers de l’emprunteur décédé ne devront plus payer de mensualités sur l’immeuble hérité.

23. Assermenté : se dit d’une personne qui a prêté serment, comme les huissiers ou les notaires.

24. Assujetti occasionnel : une personne qui a fait construire un bien sous régime TVA et souhaite le revendre rapidement (par exemple suite à mutation professionnelle), peut demander à certaines conditions au bureau de TVA dont il dépend de récupérer à l’occasion de la revente cette TVA (qui s’élève quand même à 21 % de la valeur des constructions).

25. Assurance : contrat par lequel, contre paiement d’une prime, un assureur va s’engager envers un assuré à fournir une prestation stipulée dans le contrat qui les lie au cas où un événement généralement incertain et non souhaité devait survenir.

26. Assurance-perte de revenus : assurance qui vise la suppression des revenus issue de la perte de sa situation professionnelle ou de la faculté de l’exercer. Durant la période de chômage ou d’inactivité, les primes seront payées par la compagnie d’assurance.

27. Astreinte : somme d’argent dont le montant a été décidé conventionnellement ou judiciairement et qui sera due jour après jour à la partie lésée par la partie défaillante jusqu’à ce que cette dernière exécute ses obligations. En matière de construction, en cas de retard imputable à l’entreprise chargée des travaux, il est souvent prévu que cette dernière supporte une astreinte destinée au maître de l’ouvrage qui peut ainsi louer un logement jusqu’à la fin du chantier.

28. Attestation de créancier : document qu’un créancier est amené à produire pour prouver l’existence effective de la dette contractée par son débiteur. Une telle attestation peut par exemple être demandée par le curateur dans le cadre d’une faillite ou le receveur de l’enregistrement dans le cadre d’une succession.

29. Attestation de dévolution : document délivré gratuitement par le receveur du bureau d’enregistrement, sur demande des héritiers, afin de débloquer les avoirs d’importance moyenne qui appartenait au défunt dont ils héritent.

30. Attestation de sol : document qui certifie que le sol du terrain ou de la maison concernée n’est pas pollué. En Région flamande (le Bodemattest) et en Région bruxelloise, ce document est indispensable pour vendre un bien immobilier.

31. Attribution de juridiction : clause qui figure dans un contrat sous seing privé ou notarié et qui désigne le tribunal qui sera compétent en cas de litige entre les parties. A défaut de l’insertion d’une telle clause, le Code judiciaire désigne la juridiction compétente. Or, dans beaucoup de cas, il est possible aux parties (maître de l’ouvrage, entreprise, acheteur, vendeur) de désigner de commun accord le lieu du Tribunal compétent. Parfois, il est également possible aux parties de désigner une personne précise, telle, par exemple, «le Président du Tribunal de première Instance à Bruxelles».

32. Audit énergétique volontaire (A.E.V.) : voir définition n° 12.

33. Aval : (v. 51).

34. Avancement d’hoirie : se dit d’une donation qui constitue une avance sur héritage, au sens où elle sera imputée sur la part du donateur à la succession du donataire, imputation qui n’a pas lieu lorsque la donation a été effectuée par préciput et hors part.

35. Bail à vie : contrat par lequel un propriétaire (le bailleur) donne en location à un locataire un bien immobilier jusqu’au décès de ce dernier.

36. Bail commercial : est considéré sous l’empire d’un bail commercial tout immeuble ou partie d’immeuble qui, soit de manière expresse ou tacite dès l’entrée du locataire, soit de l’accord exprès des parties en cours de bail, est affecté principalement par le locataire à l’exercice d’un commerce de détail ou à l’activité d’un artisan en contact avec le public.

37. Bail de rénovation : convention selon laquelle le locataire s’engage à effectuer à ses frais des travaux dans les lieux et en contrepartie, le bailleur s’oblige  à diminuer ou supprimer  le loyer durant une période déterminée. La loi réglemente les conditions.

38. Bail emphytéotique : l’emphytéose permet à celui qui en bénéficie (appelé emphytéote) de disposer de la pleine jouissance d’un bien immobilier appartenant à autrui (appelé le bailleur emphytéotique) moyennant le paiement, à intervalles réguliers à ce dernier d’une somme d’argent appelés redevance ou canon. L’emphytéose, d’une durée minimale de 27 années et maximale de 99 années, est souvent utilisée pour des raisons fiscales.

39. Bailleur : personne qui donne en location. Il peut s’agir du propriétaire mais également d’un locataire qui sous-loue ou, de manière plus générale, de toute personne titulaire du droit de donner en location.

40. Belgacap : protection supplémentaire apportée par le gouvernement fédéral contre le défaut de paiement des entreprises débitrices afin d’éviter de gripper les relations commerciales. Les assureurs-crédit participent à ce régime, dont ils assument la gestion administrative.

41. Bénéfice d’inventaire : droit pour un héritier de ne supporter les dettes successorales que dans la limite de l’actif qu’il recueille.

42. Bodemattest : attestation qui certifie que le sol du terrain ou de la maison concernée n’est pas pollué. En Région flamande, ce document est indispensable pour vendre le bien immobilier.

43. Bouquet : somme payée au vendeur par l’acquéreur en viager d’un bien immobilier lors de la signature de l’acte notarié et qui vient en déduction du prix qui sera converti en une rente viagère.

44. Breyne : la loi Breyne, du 9 juillet 1971, notamment réformée par la loi du 3 mai 1993, est une loi de référence dans le secteur de la construction. Elle apporte à l’acquéreur d’un bien immobilier sur plan une plus grande sécurité. Ainsi, par exemple, elle impose le payement par le maître de l’ouvrage à l’entreprise que de ce qui a été effectivement construit. Elle renforce également les garanties de solvabilité des firmes de construction.

45. Brownfields : ensemble de terrains situés en Région flamande négligés ou sous-exploités qui sont pollués au point de ne pouvoir manifestement être utilisés ou réutilisés que par le biais de mesures structurelles. Pour encourager une nouvelle affectation de ces terrains, le gouvernement flamand offre la gratuité de la cession de ces biens (nouvel art. l6l, 14° du Code des droits d’enregistrement flamand).

46. Brûler un bien : terme de métier qui signifie que si un bien fait l’objet de trop d’annonces de vente en même temps et n’a pourtant pas trouvé preneur, il peut inquiéter les candidats qui pourraient penser qu’il existe un problème qui empêche la vente.

47. Bureau : dans les copropriétés de quelque importance, l’assemblée des copropriétaires peut désigner un bureau destiné à mieux seconder le syndic. Son mode de création peut être fixé dans les statuts. Si ce n’est pas le cas, l’assemblée le compose séance tenante. Cet organe est composé d’un président, d’un secrétaire et d’un scrutateur.

48. Cadastre : registre public dans lequel sont définis l’emplacement, la valeur et la surface des propriétés foncières. Le cadastre est un relevé détaillé de toutes les propriétés immobilières du Royaume, ainsi que de toutes les personnes à qui elles appartiennent.

On appelle aussi «cadastre», l’Administration du cadastre qui sert à assurer la taxation immobilière et à identifier les propriétaires de chaque bien.

49. Cahier des charges : dans le cadre d’une vente publique, il s’agit de l’acte notarié qui reprend les conditions de la vente. Dans le cadre d’une construction, il s’agit des documents rédigés par l’architecte (devis, plans, métré éventuel) et adressés par lui à divers entrepreneurs en vue d’obtenir de leur part une offre de prix.

50. Casco : terme d’immobilier qui qualifie la vente d’un immeuble inachevé, dans l’état où il se trouve. Il s’agit souvent d’un gros œuvre fermé, mais dont les aménagements intérieurs n’ont pas été réalisés. Ce terme est également utilisé en matière d’assurance automobile. Voir aussi ce qui en est dit ici sur notre forum.

51. Caution : se porter aval ou caution, c’est accepter de garantir les engagements d’une autre personne, au risque de se voir sollicité si cette personne n’exécute pas ses obligations. On peut limiter son implication, dans le temps ou dans les montants. Il existe différents degrés d’engagement (caution simple, solidaire, indivisible, hypothécaire).

52. Caution hypothécaire : personne qui accepte d’affecter en hypothèque un ou plusieurs biens immeubles pour mieux garantir les engagements contractés par une autre. En cas de défaillance de cette dernière, la caution hypothécaire ne sera sollicitée que jusqu’à concurrence du ou des immeubles ainsi mis en gage, le reste de son patrimoine étant à l’abri.

53. Certificat d’hérédité : dans le cadre d’une succession de minime importance (743,68 EUR maximum), document produit par l’administration communale qui suffira à débloquer les avoirs au profit des héritiers.

54. Certificat d’urbanisme : document délivré par la Commune qui confirme ou infirme la possibilité de construire sur un terrain et, très souvent, mentionne des prescriptions urbanistiques à respecter (servitudes urbanistiques comme la présence d’une ligne à haute tension ou l’obligation de laisser un passage public, etc.) Il peut aussi arriver que la commune impose des limitations en ce qui concerne la construction elle-même (dimensions, zone de retrait de la voirie, type de briques, couleurs en façade, etc.). (v. aussi 185).

55. Certificat énergétique : document qui est imposé sous peine d’amende à tout propriétaire pour toute vente, construction ou location d’un bien immobilier. Le certificat énergétique est obligatoire dans les trois Régions. Il est établi par expert et vise à déterminer le rendement énergétique du bien vendu en son état actuel (déperditions, calculs divers, …) et à prodiguer des conseils  en vue de l’améliorer.

56. Charges communes : dépenses utiles de conservation, d’entretien et d’administration des parties communes.

57. Clause de maison mortuaire : clause de partage par laquelle la portion qui dépasse la moitié des biens communs reviendra à un époux déterminé si la communauté existante entre les époux venait à se dissoudre pour quelque raison que ce soit.

58. Cluster : groupe de professionnels (entrepreneurs, architectes, bureaux d’études, … ) qui se sont engagés à respecter l’environnement dans le cadre de leurs activités. Il en existe dans chaque Région.

59. Cobat : Code bruxellois de l’Aménagement du Territoire.

60. Codicille : acte postérieur à un testament existant, qui le modifie, le clarifie, ou le complète. Lors de la succession, il doit être considéré comme faisant partie intégrante du testament

61. Cohabitant : suivant les régions, la définition légale de la cohabitation varie et peut fortement influer sur l’aspect fiscal d’une succession selon que le cohabitant survivant peut ou ne peut légalement être assimilé à un époux.

62. Cohabitants légaux : personnes qui ont fait constater leur volonté de vivre ensemble par le biais d’une déclaration écrite, remise à l’officier de l’état-civil de la commune dans laquelle le domicile retenu est situé.

63. Collatéraux : personnes qui possèdent avec le défunt un auteur commun, comme les frères et sœurs, par exemple.

64. Collatéraux privilégiés : ce sont frères et sœurs du défunt, par opposition aux collatéraux ordinaires (tantes, oncles, …).

65. Command : il y a déclaration de command lorsque l’acheteur (en droit, le commandé) se réserve expressément dans le procès-verbal d’adjudication, le compromis (ou, à défaut de compromis, dans l’acte notarié) l’opportunité de désigner ultérieurement, dans un délai déterminé, une tierce personne (le command), inconnue du vendeur, comme acquéreur définitif. Pour être valide, la désignation de l’acquéreur définitif (opération que l’on appelle l’élection de command) doit figurer dans un acte notarié sans que les conditions de la vente ne s’en trouvent modifiées. En matière fiscale, pour qu’une déclaration de command soit valable, il faut que la déclaration, faite par acte authentique, soit notifiée par exploit d’huissier de justice au receveur de l’enregistrement ou que l’acte soit présenté à la formalité, au plus tard le premier jour ouvrable (cinquième jour ouvrable en Flandre depuis un décret du 23 novembre 2007, Moniteur belge du 3 janvier 2008) qui suit celui de l’adjudication ou du contrat.

66. Commissaire aux comptes : dans le cadre de la copropriété, sa désignation est obligatoire. Son rôle est de vérifier la comptabilité dressée par le syndic.

67. Commodat : contrat par lequel l’une des parties livre à titre gratuit à l’autre une bien (immobilier) pour s’en servir, à la charge pour le preneur de le rendre après usage. (v. article 1875 du Code Civil).

68. Compromis de vente : convention sous seing privé qui prévoit l’ensemble des droits et obligations du vendeur et de l’acquéreur d’un bien immobilier. Ce document contient en conséquence la volonté des parties et est irrévocable dans la mesure où l’acte notarié ne pourra qu’en refléter l’exacte teneur.

69. Condition suspensive : l’obligation contractée sous une condition suspensive est celle qui dépend ou d’un événement futur et incertain, ou d’un événement actuellement arrivé, mais encore inconnu des parties (article 1181 du Code Civil). L’exemple le plus connu est celui de la signature d’un compromis d’achat d’un immeuble sous la condition d’obtenir son crédit hypothécaire. En cas de refus, le compromis sera considéré comme nul et non avenu, en vertu de l’effet rétroactif qu’engendre la survenance du fait visé par les parties (dans ce cas, le refus du crédit). On ne confondra pas la condition suspensive avec la condition résolutoire. A titre d’exemple, les compromis prévoient souvent qu’une vente peut être résiliée lorsque l’acheteur ne signe pas l’acte authentique dans les quatre mois.

70. Conseil de copropriété  : uniquement composé de copropriétaires, cet organe est obligatoire en présence de toute copropriété de plus de 20 lots (hors caves, garages et parkings) et facultatif en deçà. Il assiste le syndic. Depuis le 1er septembre 2010, le conseil de gérance a été remplacé par le conseil de copropriété.

71. Contrat de vie commune : acte notarié par lequel  les cohabitants peuvent apporter des précisions, et, de manière plus générale, stipuler tout ce qu’ils souhaitent pourvu qu’ils ne portent pas atteinte à l’ordre public ou aux bonnes mœurs ou au droit de l’autorité parentale. Ce contrat  sera annexé à la déclaration de cohabitation auprès de l’office de l’état-civil de la commune.

72. Conseil de gérance : v. conseil de copropriété (71).

73. Contre-lettre : convention qui ne reflète pas celle qui a été véritablement conclue entre les parties. Le plus souvent, une contre-lettre est rédigée lorsque les parties souhaitent tromper l’administration fiscale. Ainsi, par exemple, l’article 204 du Code des droits d’enregistrement, d’hypothèque et de Greffe des trois Régions précise que «Lorsque la convention constatée dans un acte n’est pas celle qui a été conclue entre les parties… il est dû individuellement par chacune des parties contractantes une amende égale au droit éludé. Celui-ci est dû indivisiblement par toutes les parties.»

74. Convention obsèques : contrat individuel en vertu duquel, moyennant le paiement d’une prime fixe ou variable, un assureur s’engage envers le preneur d’assurance à couvrir au décès de  ce dernier l’ensemble des frais des funérailles.

75. Coordinateur de sécurité : personne qui, depuis le 1er mai 2001, doit impérativement être engagée par le maître de l’ouvrage afin de coordonner les différents intervenants en matière de sécurité sur le chantier. Une formation préalable est obligatoire.

76. Copropriété : propriété qui appartient indivisément à plusieurs personnes. Un immeuble à appartements multiples est placé sous le régime de copropriété forcée (voir 8).

77. Crédit d’impôt successoral : depuis le 1er janvier 2009,  un crédit d’impôt est instauré lorsque des biens légués reviennent au donateur et font ainsi l’objet de deux taxations successives : une le jour de l’enregistrement de la donation, une lors de la succession. Un article 67 bis a été inséré dans le Code des droits de succession. Il prévoit qu’il n’est pas tenu compte de la valeur des biens qui ont été antérieurement donnés entre vifs au défunt par un héritier, légataire ou donataire, pour la liquidation des droits de succession et de mutation par décès dus par cet héritier, légataire ou donataire, mais à certaines conditions.

78. CWATUPE : Code Wallon de l’Aménagement du Territoire, de l’Urbanisme du Patrimoine et de l’Energie.

79. Date certaine : un bail a date certaine s’il a été passé devant un notaire (acte authentique). S’il est rédigé sous seing privé, il acquiert date certaine lorsqu’il a été enregistré ou à partir du jour du décès de l’une des parties signataires.

80. Déclaration de mutation par décès : lorsque le défunt résidait à l’étranger, les héritiers doivent déposer une déclaration de mutation par décès, qui concerne exclusivement les immeubles sis en Belgique.

81. Déclaration de succession : document destiné à l’administration fiscale par lequel les bénéficiaires d’une succession déclarent l’actif et le passif de celle-ci, ainsi que la part revenant à chacun, afin que puisse être déterminé la base taxable et ce qui est fiscalement du par chacun.

82. Déconfiture : état qui qualifie la situation d’un débiteur devenu insolvable. On dit également que ce débiteur est en état de faillite personnelle.

83. De cujus : terme latin pour désigner le défunt.

84. Degré de parenté : le degré de parenté détermine l’importance de la proximité entre deux personnes de même famille. Plus le nombre obtenu est petit, plus le lien de parenté est proche.

85. Délivrance de legs : les légataires particuliers n’entrent pas en possession de leur legs de manière automatique. Ils doivent la demander aux héritiers légaux ou aux légataires.

86. Descendant : personne qui doit la vie à ses ascendants. Les descendants privilégiés sont les fils et filles du défunt. Les autres sont appelés descendants ordinaires (un petit-fils, arrière-petit-fils…).

87. Descendants privilégiés : fils et filles du défunt.

88. Détecteur de fumée : appareil qui réagit au développement de fumées en cas d’incendie en produisant un signal sonore aigu. Il existe à l’heure actuelle deux types de détecteurs : l’optique et l’ionique. Seul le détecteur optique a été retenu comme acceptable par les trois régions. Ce dernier réagit à une modification de l’exposition lumineuse causée par la présence de fumées. Lorsque les faisceaux lumineux sont réduits (ou réfléchis par réfraction ou diffraction avant d’atteindre le senseur), l’alarme est donnée immédiatement par connexion électronique.

89. Dévolution : en matière successorale, action de déterminer les héritiers.

90. Dispense de rapport : lorsque le donateur donne un bien mobilier ou immobilier à l’un de ses héritiers, il peut le faire en avancement d’hoirie ou avec dispense de rapport. Dans ce dernier cas, il avantage le donataire, futur héritier, et rompt l’équilibre entre les héritiers  puisque celui-ci ne devra plus rapporter le bien à la succession pour le calcul de sa part.

91. Dissimulation : en matière fiscale, la dissimulation vise une infraction qui consiste à céler à l’administration une partie du prix d’une transaction taxable. L’article 203 du Code des droits d’enregistrement, d’hypothèque et de Greffe des trois Régions prévoit que : «En cas de dissimulation au sujet du prix et des charges ou de la valeur conventionnelle, il est dû individuellement par chacune des parties contractantes une amende égale au droit éludé. Celle-ci est dû indivisiblement par toutes les parties».

92. Dol : (v. 268).

93. Donation : acte par lequel une personne appelée donateur se dépouille volontairement et irrévocablement, sans la moindre contrepartie, d’un bien mobilier (espèces, titres, etc.) ou immobilier au profit d’une autre personne qui accepte, appelée donataire. La donation d’argent, titres, obligations, mobilier, bijoux est imposable, mais ne requiert pas le passage chez le notaire, à l’inverse d’un bien immobilier (maison, appartement, terrain, etc.). (v. aussi 94).

94. Don manuel : don d’un ou plusieurs biens mobiliers (espèces, titres au porteur, tableaux, etc.) qui ne sera pas taxable si certaines règles sont respectées. Le don manuel ne concerne pas les immeubles ou des titres nominatifs. (v. aussi 93).

95. Dossier d’intervention ultérieure (DIU) : dossier qui contient les mesures utiles en matière de sécurité et de santé à prendre lors de l’exécution de travaux ultérieurs.

96. Droits d’enregistrement : droits perçus par l’Etat lors de l’acquisition d’un bien immobilier et, de manière plus générale, lors de la signature de la quasi-totalité des actes notariés.

97. Droit d’habitation : un propriétaire peut décider de conférer, oralement ou par convention, à un usager un droit d’habitation sur son bien immobilier. Le droit d’habitation ne peut être cédé ou loué et se restreint à ce qui est nécessaire pour l’habitation de celui à qui ce droit est concédé, et de sa famille.

98. Droits de succession : sommes perçues par le Trésor à l’occasion d’un décès et calculée sur l’actif net du défunt, lequel s’obtient comme suit :

Actif brut :   ensemble des valeurs (titres, espèces, obligations, immeubles, …).

Passif :         ensemble des dettes (emprunts hypothécaires et personnels, loyers impayés, frais d’enterrement, etc.).

Actif net :     l’évaluation de ce qui reste (actif brut moins le passif).

99. Echange : lorsque le prix de la vente d’un bien immobilier est constitué d’un autre bien immobilier, il y a échange (articles 1702 et suivants du Code Civil). Si les biens vendus (appelés lots) n’ont pas la même valeur, la différence peut être payée en espèces. En droit, elle s’appelle une soulte. Pourtant, en matière fiscale, il n’y aura pas deux taxations mais une, calculée sur le lot dont la valeur est la plus élevée.

100. Echelle (droit d’): le droit d’échelle est celui conféré à un propriétaire de plantations (arbres, arbustes) de se rendre sur la propriété voisine afin de satisfaire à son obligation d’élaguer toute branche qui a dépassé la limite mitoyenne.

101. Eco-construction : technique de construction qui respecte l’environnement et celui des générations futures, tout en offrant un maximum de confort aux occupants. Les matériaux de construction seront écologiques et les énergies renouvelables.

102. Ecopack : crédit à tempérament à 0 % d’intérêt octroyé à certaines conditions par deux organismes sociaux wallons (FLFNW et SWCS) afin de financer la réalisation d’un bouquet de travaux durables sur tout logement situé en Wallonie destiné en ordre principal à l’habitation.

103. Eco-prêt : prêt contracté afin d’effectuer des travaux d’économie d’énergie et ceux destinés à l’installation d’énergie renouvelable. A certaines conditions, les droits d’enregistrement sont supprimés lorsqu’une hypothèque est prise.

104. Emphytéose : (v. 105 et 243).

105. Emphytéote : (v. 104).

106. Entrepreneur : celui qui construit, rénove, réhabilite, modifie ou détruit pour compte du maître de l’ouvrage, en contrepartie d’un prix convenu. Un entrepreneur doit respecter des obligations légales, notamment en matière d’agréation, d’enregistrement, ou de cautionnement. (v. 43).

107. Entreprise générale : lorsque l’entrepreneur assume la totalité du chantier, il agit comme entreprise générale.

108. Environnement :  (v. 185).

109. Envoi en possession : procédure que les légataires universels doivent introduire auprès du Tribunal de Première instance pour entrer en possession des biens dont ils ont hérité.

110. Etat des lieux : document qui va décrire de manière détaillée l’état dans lequel se trouve un logement au moment de l’entrée du locataire dans les lieux ou de sa sortie. On va, en quelque sorte, figer par écrit et à un moment donné l’ensemble des aspects positifs et négatifs des lieux. Ce document peut être rédigé entre bailleur et locataire ou par expert (géomètre-expert, agent immobilier, architecte, etc.).

111. Expédition : aussi appelée titre de propriété, c’est une copie certifiée conforme par le notaire de l’acte d’acquisition envoyée à l’acquéreur quelques mois après la signature de cet acte. L’original, appelé la minute, reste archivée en l’étude du notaire instrumentant.

112. Expertise immobilière : évaluation d’un ou plusieurs biens immobiliers. La plupart des expertises s’effectuent par agent immobilier, géomètre-expert, architecte ou notaire. Lorsqu’elle est judiciaire, l’expertise s’effectue par un expert assermenté, désigné par le Tribunal.

113. Expertise préalable : expertise initiée dans le cadre d’une succession, à la demande des héritiers, auprès de l’administration fiscale en vue de la lier sur des valeurs ultérieurement incontestables par cette dernière.

114. Expropriation : procédure utilisée par l’autorité publique aux fins de procéder à la suppression forcée et totale de la propriété du bien immobilier d’autrui (terrain, maison, appartement, etc.), à charge pour ce dernier de recevoir une juste et préalable indemnité. Il est indispensable qu’une cause d’utilité publique motive une expropriation.

115. Facilitateur : personne ou organisme chargé de guider la personne morale ou physique qui souhaite se renseigner ou agir en différentes matières, dont celles qui touchent à l’économie d’énergie ou à la protection de l’environnement.

116. Fente : scission légale de la succession en deux parties égales, chacune à l’attention d’une ligne (paternelle et maternelle).

117. Fidéicommis : disposition testamentaire par laquelle le stipulant désigne un bénéficiaire apparent, avec mission de retransmettre ce qu’il a reçu à une tierce personne désignée dans le testament.

118. Folle enchère : lorsqu’un adjudicataire d’un bien mis en vente publique s’est porté acquéreur de celui-ci et n’a pu en acquitter le prix, le bien est remis en vente publique en folle enchère.

119. Fonds : terrain.

120. Fonds de commerce : non défini par la loi, il est notamment composé du matériel utilisé par le commerçant, de son stock, de sa clientèle, de ses liquidités et de ses emprunts mais aussi de sa structure commerciale, de ses livres de commerce, des contrats en cours, des autorisations légales, licences, certificats divers (comme celui des denrées alimentaires), de l’enseigne d’exploitation et de la raison commerciale (le nom commercial de l’affaire).

121. Fonds de réserve et de roulement :

fonds de roulement : somme des avances faites par les copropriétaires, à titre de provision, pour couvrir les dépenses périodiques (chauffage, conciergerie, etc.).

fonds de réserve : il porte sur les dépenses non périodiques, telles que celles occasionnées par le renouvellement du système de chauffage ou de l’ascenseur, la pose d’une nouvelle toiture, etc.

122. Franchise : participation de l’assuré lors de la survenance d’un sinistre. Elle se déduit de l’indemnité versée par l’assureur. Lorsqu’elle est fixe, deux cas peuvent se présenter. Soit elle est absolue et l’assuré devra toujours assumer une dépense fixe, quel que soit le montant du préjudice subi. Soit elle est relative et cette franchise représente alors une limite à partir de laquelle l’indemnisation sera totale. Dans ce dernier cas, on parle également de franchise anglaise. En dessous, aucune indemnité n’est perçue. Au-delà, aucune franchise n’est supportée par l’assuré. Lorsque la franchise est proportionnelle, elle laisse à charge de l’assuré un pourcentage de l’indemnité fixée. A l’inverse de la franchise fixe, le montant exact de cette franchise ne peut donc être connu avant le calcul de l’indemnité puisqu’elle dépend de l’importance du sinistre.

123. Garantie décennale : dans le cadre d’une construction d’immeuble, dès la signature du procès-verbal de réception provisoire, un délai de dix années va commencer à courir durant lequel le maître de l’ouvrage peut demander réparation auprès de l’architecte et/ou de l’entreprise générale chargée des travaux, de vices découverts durant cette période.

124. Garantie locative : somme d’argent déposée par un locataire pour mieux conforter les engagements pris vis-à-vis du propriétaire dans le cadre d’un contrat de bail. La garantie peut également se composer de titres ou d’une lettre bancaire.

125. Gardiennage : service offert par des sociétés qui, moyennant finances, veillent à ce que une maison ou un appartement que son occupant doit temporairement quitter ne devienne pas pour autant inoccupée. Généralement, un gardien occupera gratuitement la maison en bon père de famille et veillera à ce que le bien immobilier présente tous les signes caractéristiques d’une maison animée et vivante.

126. «Génération skipping» : Le testament avec «génération skipping» est celui qui prévoit qu’un grand-parent lègue la totalité de son patrimoine  à ses petits-enfants.

127. Gérant : (v. 246).

128. Globalisation : méthode de calcul en matière successorale : en lieu et place d’appliquer le calcul des taux (et sa progressivité) sur la part nette revenant à  chacun, on applique le taux sur et légataires, au prorata de leurs droits. Inutile de préciser que cette méthode engendre des droits plus conséquents à acquitter au Trésor que celle du calcul de la part nette individuelle.

129. Habitat groupé : ensemble d’habitations dont les habitants affichent leur volonté de vivre ensemble, dans le cadre d’un un projet commun. Ils présentent presque toujours une certaine diversité, mais dans une relative homogénéité socio-culturelle.

130. Habitation modeste : en droit fiscal, c’est une habitation dont le revenu cadastral n’excède pas 745 EUR. A certaines conditions, les droits d’enregistrement à supporter par l’acquéreur, calculés sur la valeur du bien acquis, seront alors réduits.

131. Héritier : personne qui succède au de cujus en raison du lien de parenté qui le relie à ce dernier. Le lien peut être issu de la filiation ou de l’adoption plénière. Le conjoint survivant est légalement considéré comme héritier légitime, même s’il ne répond pas à la définition.

132. Home sitting : v. gardiennage (125)

133. «Home staging» : technique née aux USA en 1972 qui consiste, pour un agent immobilier ou un particulier désireux de vendre un bien immobilier, de faire appel à une entreprise qui, dans cet esprit, qui se chargera de donner à ce bien une apparence optimale.

134. Hypothèque : sûreté réelle qui permet à un créancier de prendre inscription auprès du bureau des hypothèques compétent sur un bien apporté en garantie par son débiteur. En cas de défaillance de ce dernier, cette procédure lui assurera d’être payé sur le produit de la vente du bien, de gré à gré ou publiquement.

135. Hypothèque «omnibus» : (pour toutes sommes) : sûreté hypothécaire apparue récemment qui garantit toutes les dettes actuelles ou futures du débiteur à l’égard de l’institution financière et ce quelle que soit la nature de la dette contractée.

136. Identifin : ASBL créée en 2008 dont la mission est d’identifier les bénéficiaires «d’avoirs dormants» auprès des organismes bancaires et d’assurances afin de les restituer à ces derniers (ou à leurs héritiers ou légataires).

 137. Imputabilité : v. reportabilité (221).

 138. Indemnité de remploi : somme que doit verser à titre de sanction à l’organisme prêteur un emprunteur qui rembourse de manière anticipative son hypothécaire. Pour les crédits hypothécaires aux particuliers, il s’agit d’une indemnité fixe de quelques mois d’intérêts (généralement trois mois).

 139. Indexation du loyer : adaptation du loyer ou d’une rente un fois l’an au coût de la vie, souvent selon la formule suivante (les parties pouvant opter dans certains cas pour une autre formule):

 

Loyer indexé = Loyer de base X nouvel indice

                    indice de base

Voyer notre page consacrée à cette matière.

140. Indivision : un bien immobilier se trouve en indivision lorsque plusieurs personnes disposent à son égard de droits de même nature (droits en pleine propriété ou en usufruit ou en nue-propriété). En droit, ces personnes sont appelées coindivisaires.

141. Inscription hypothécaire : lorsqu’un immeuble doit être grevé d’une hypothèque, il est pris inscription au bureau des hypothèques compétent. S’il s’agit de la première inscription, on dit que celle-ci sera prise en premier rang. D’autres inscriptions existent, comme par exemple celle que le Trésor peut prendre en matière successorale, 18 mois après le décès, avec effet rétro-actif au jour de celui-ci.

142. Institut professionnel des agents immobiliers (I.P.I.) : organisme chargé de veiller au bon fonctionnement de la profession d’agent immobilier, lequel doit d’ailleurs être agréé auprès de l’IPI pour pouvoir exercer. L’I.P.I. veille notamment au respect de la déontologie, à la bonne formation professionnelle de ses membres, à l’organisation des stages pour les jeunes agents immobiliers, à trancher les litiges qui opposent ces membres à des tiers, à une bonne information de ses membres et au dépistage des agents clandestins (non inscrits).

143. Insuffisance : lorsque le prix déclaré est estimé trop bas d’au moins 1/8 par rapport à sa valeur vénale, l’administration peut estimer que des droits complémentaires doivent être acquittés, outre des amendes.

144. Intuitu personae : un contrat est conclu «intuitu personae» lorsqu’il est conclu en fonction de la personne. Par exemple, le viager ou le bail à vie sont conclus intuitu personae. Cette précision peut engendrer des conséquences juridiques.

145. Inventaire : acte authentique qui, dans le cadre d’une succession, reprend l’identité des parties, la composition active et passive, les déclarations et la prestation de serment des parties.

146. Journal de coordination : documents tenus par le coordinateur de sécurité  et qui rassemble les annotations et données collectées par ce dernier.

147. Leasing immobilier : convention par laquelle le propriétaire d’un bien immobilier, appelé «lessor» s’engage à mettre de dernier à disposition d’une personne appelée «lessee», qui accepte de le prendre en leasing moyennant le versement de loyers. En fin de leasing, le «lessee» peut devenir propriétaire du bien. Le leasing immobilier est souvent utilisé pour des raisons fiscales.

148. Légataire : par testament on peut instituer quelqu’un légataire universel (tout lui revient), à titre universel (une quote-part lui revient) ou particulier (un ou plusieurs biens déterminés lui reviennent).

149. Legs : bien ou ensemble de biens mobiliers et immobiliers qu’un testateur destine à une personne appelée légataire (v. 148).

150. Legs de residuo : disposition testamentaire par laquelle le legs conféré à une personne est réalisée sous la condition qu’à son décès, elle transmette à son tour par testament, à une tierce personne que le testateur désigne, ce qu’il a reçu. Ce legs est principalement utilisé pour des raisons fiscales.

151. Legs en duo : legs fiscalement intéressant lorsque un testateur veut, en  présence d’héritiers lointains ou de proches non liés à lui par, désigner comme légataire une oeuvre caritative.

Plus l’héritier ou le légataire est éloigné, plus les droits de succession sont élevés. Par contre, les droits de succession à supporter par les fondations et associations caritatives légataires sont bien plus abordables.

152. Lésion : (v. 268).

153. Lessee : (v. 154).

154. Lessor : propriétaire d’un bien, également appelé le donneur, qui va s’engager de manière irrévocable à mettre son bien immeuble à disposition d’une personne appelée «lessee» (preneur), ainsi nommé parce qu’il accepte de prendre ce bien en leasing.

155. Libéralité : donation.

156. Licitation : vente publique.

157. Liquidation-partage : opération qui consiste à dresser les comptes entre les parties, et à déterminer qui est créancier ou débiteur de l’autre et à concurrence de quelle somme. En matière matrimoniale (divorce) et successorale, s’il n’y a pas accord entre les parties, ces opérations sont réalisées par un ou plusieurs notaire(s) désigné(s) par un juge.

158. Location-financement immobilière : (v. 147).

159. Lot : ensemble constitué d’une partie privative et des parties communes y afférentes dans un immeuble à appartements placé sous le régime de la copropriété forcée (v. 37).

160. Lot : en matière successorale, part revenant à un héritier ou un légataire suite à partage, éventuellement avec paiement ou réception d’une soulte. (v. 159).

161. Mainlevée : acte notarié destiné à radier une inscription hypothécaire qui grève un bien immobilier. Le notaire chargé de la rédaction de l’acte authentique de vente d’un bien immobilier grevé d’une hypothèque est obligé de procéder à la mainlevée de cette inscription hypothécaire afin de délivrer à l’acquéreur un bien quitte et libre de toute inscription. Pour ce faire, une provision sera demandée par le notaire au vendeur.

162. Maison passive : construction qui peut remplir son rôle d’habitation sans système de chauffage actif (absence de chaudière, de radiateurs ou de tout autre système traditionnel de chauffage), notamment grâce à l’énergie solaire et la à récupération de la chaleur corporelle, de celle libérée par la ventilation mécanique et des déperditions de chaleur des appareils électriques.

163. Maître de l’ouvrage : personne qui fait appel à un entrepreneur et/ou un architecte aux fins de faire ériger, rénover, détruire, réhabiliter ou transformer une construction sur son terrain.

164. Mandat hypothécaire : un emprunteur peut bénéficier d’un crédit hypothécaire en proposant à son organisme bancaire de donner à ce dernier mandat aux fins de prendre hypothèque si cela se justifie dans le futur (en cas de non-paiement ou de saisie par un tiers, par exemple). De cette manière, aucune hypothèque ne grève le bien acquis et les frais de notaire sont nettement réduits.

165. Médiation : mode de résolution de conflit dans lequel le médiateur n’est pas un juge (articles 1724 à 1733 du Code judiciaire). Il existe toutefois également la médiation judiciaire (article 1734 à 1737 du Code judiciaire).

166. Mitoyenneté : propriété commune, accessoire et forcée des clôtures (palissades, haies, treillis, murs, etc.) qui séparent deux biens immobiliers appartenant à des propriétaires différents.

167. Multipropriété : régime juridique dans lequel des personnes achètent le droit d’occuper, à titre de locataire ou propriétaire, un même bien immobilier, mais à des  périodes différentes.

168. Nantissement : contrat par lequel un débiteur remet un bien mobilier à son créancier pour sûreté de la dette.

169. Natura 2000 : projet européen qui vise à préserver certaines espèces ainsi que les milieux naturels qui les abritent afin de leur permettre de se développer harmonieusement. Des zones ont donc été désignées selon des critères précis et font l’objet de soins particulièrement attentifs, et d’avantages fiscaux, dont une exemption des droits de succession.

170. Niveau E : nombre qui indique la quantité d’énergie nécessaire pour qu’un bien immobilier fonctionne normalement. Au plus il est élevé, au moins le degré de performance énergétique est satisfaisant.

171. Niveau K : nombre qui indique le degré d’isolation thermique globale d’un bien immobilier. Au plus il est élevé, au moins l’habitation est isolée.

172. Nue-propriété : il s’agit d’une partie du droit de propriété. Lorsque usufruit et nue-propriété d’un bien immobilier sont réunis, il y a pleine propriété. Ce droit est en devenir dans la mesure où ce n’est qu’au décès de l’usufruitier que le nu-propriétaire devient pleinement propriétaire du bien immobilier. La nue-propriété et l’usufruit peuvent également porter sur des biens meubles, comme par exemple un portefeuille-titre.

173. Offre d’acquisition / d’achat: lorsqu’un acquéreur consent une offre, il marque son accord pour acheter un bien immobilier à un prix très souvent inférieur à celui qui est demandé par le vendeur. Il rentre donc en négociation, notamment sur le prix. C’est le vendeur qui dirige le jeu. Il peut accepter l’offre ou la refuser. La simple acceptation de l’offre par le vendeur, sa simple contre signature sur la dite offre, entraîne vente.

174. Option : convention aux termes de laquelle le vendeur consent de vendre un bien immobilier à un prix donné et endéans un délai précisé. Durant le laps de temps convenu, l’acheteur dispose de la faculté de refuser ou d’accepter l’achat.  Le bien ne peut donc plus être présenté à la vente auprès d’autres personnes durant la période convenue et il est loisible au vendeur de demander une indemnité de blocage du bien. Dans ce cas, on parle d’option payante.

175. Option cessible : option d’achat consentie par le propriétaire d’un bien à un tiers (généralement un agent immobilier) pour une période précise, à un prix déterminé. Durant ce délai, l’agent dispose du pouvoir de trouver acquéreur et de céder l’option à ce dernier. Ensuite, il ne restera plus au candidat acquéreur que de lever l’option et au tiers à empocher la différence entre le prix déterminé et le prix finalement proposé par le candidat acquéreur.

176. Ordre : en matière successorale, afin de mieux déterminer les droits revenant à chacun, on parle d’«ordres». Plus le numéro de l’ordre est petit, plus il concerne des proches du défunt. Ainsi, le premier ordre porte sur les descendants (enfant, petits-enfants, etc.). Le deuxième sur les ascendants (parents) et collatéraux privilégiés (frère, sœur, etc.). Le troisième sur les ascendants ordinaires (exemple : grands-parents) et le quatrième sur les collatéraux ordinaires (tante, oncle, etc.)

177. Ordre du jour : liste exhaustive des points qui seront abordés lors de l’assemblée générale de copropriétaires. Ceux-ci le reçoivent en même temps que la convocation à l’assemblée.

178. «Pack Bailleur» : produit d’assurance qui couvre toutes les situations susceptibles de causer un préjudice au bailleur dans le cadre d’une mise en location précise d’un bien immobilier lui appartenant.

179. Pacte de non sortie d’indivision : des personnes en indivision peuvent décider de ne pas rompre cette indivision en s’engageant par la signature d’un pacte en ce sens. L’article 815 du Code civil limite à 5 ans, délai renouvelable, la durée maximale de validité d’une telle convention.

180. Partage d’ascendant : la loi a prévu que les père et mère et autres ascendants pourront faire, entre leurs enfants et descendants, la distribution et le partage de leurs biens. Ces partages pourront être faits par actes entre vifs ou testamentaires, avec les formalités, conditions et règles prescrites pour la donation entre vifs et testaments (articles 1075 à 1080 du Code civil).

 181. Partage judiciaire : en matière successorale, lorsque l’un des indivisaires refuse de consentir au partage, ou s’il s’élève des contestations, soit sur le mode d’y procéder, soit sur la manière de le terminer, le partage a lieu judiciairement.

182. Partie privative : est privative la partie qui, dans un immeuble à appartements placé sous le régime de la copropriété forcée, est attribuée par l’acte de base à  la propriété exclusive d’un copropriétaire. Exemples : un appartement, une cave, un emplacement de parking.

183. Parties communes : sont communes les parties, qui, dans un immeuble à appartements placé sous le régime de la copropriété forcée, ne non pas attribuées privativement. Exemples : le terrain sur lequel l’immeuble est construit, les fondations, les toitures, les canalisations.

184. P.E.B. : certificat de performance énergétique (aussi appelé CPE) qui indique notamment la quantité d’énergie dont une habitation a besoin, ainsi que le coût prévisible de cette énergie.

 185. Permis d’environnement : document délivré par le Collège des Bourgmestre et Echevins de la Commune qui autorise l’exploitation d’une activité ou d’une installation susceptible d’avoir des incidences sur l’environnement.

 186. Permis d’urbanisme : document délivré par le Collège des Bourgmestre et Echevins de la Commune ou de la Ville, qui statue sur la possibilité de construire ou de placer sur un terrain une installation fixe. Toute démolition, reconstruction, réhabilitation ou transformation requiert la plupart du temps un permis.

187. Permis d’urbanisation : terme qui, en région wallonne, depuis le 1er septembre 2010, remplace le permis de lotir

188. Plan de sécurité et de chantier : ensemble de documents qui analysent les risques d’un chantier et les mesures de prévention à prendre.

189. Plus-value immobilière : lorsqu’un bien immobilier est revendu endéans un certain délai en dégageant une plus-value, cette dernière peut être taxée.

190. Possession : situation de fait par laquelle une personne se comporte au jour le jour et aux yeux de tous comme propriétaire d’un bien mobilier ou immobilier ne lui appartenant pas. (v. prescription acquisitive).

191. PPA : Plan Particulier d’Aménagement.

192. Préciput et hors part : se dit d’une donation que le donataire ne devra pas rapporter à la succession du donateur. Il l’a reçue de manière définitive, en plus de sa part successorale.

193. Précompte immobilier : impôt qui se calcule sur base du revenu cadastral d’un bien.

194. Préemption : celui qui bénéficie d’un droit de préemption sur un bien immobilier peut, à prix égal avec tout acquéreur, acheter par priorité ce bien. Le droit de préemption peut être conventionnel ou légal.

195. Preneur : personne qui accepte de prendre en location ou en leasing. Il peut s’agir d’un locataire ou d’un sous-locataire.

196. Prescription : moyen légal, après l’écoulement d’un laps de temps déterminé, de se débarrasser d’une obligation, comme une dette, après un temps déterminé ou de devenir propriétaire (prescription acquisitive). Les délais de procédure judiciaire sont souvent soumis à prescription.

197. Prescription acquisitive : v. usucapion.

198. Président du bureau : désigné par les statuts ou par vote au début de l’assemblée générale des copropriétaires, il gouverne le bureau et ne doit pas être confondu avec le président du conseil de gérance.

199. Prêt «jeunes» : prêt octroyé à certaines conditions par Le Fonds du Logement des Familles de la Région de Bruxelles-Capitale aux jeunes ménages en vue d’encourager l’accès de ces derniers à la propriété d’une habitation existante ou à construire. Le prêt est destiné principalement au paiement des frais d’actes d’achat et de prêt et accessoirement à celui d’une partie du prix d’acquisition ou du coût de la construction. En région wallonne, il a été remplacé par le Prêt tremplin, aujourd’hui abandonné.

200. Prêt «vert» : bonification d’intérêt de 1,5 % du taux d’emprunt accordée depuis 2009 pour chaque contrat de prêt conclu par une personne physique destiné à financer des dépenses faites en vue d’économiser l’énergie. Les avantages fiscaux du prêt vert conférés par le Fédéral ont été supprimés le 1er janvier 2012.

201. Primes : Les communautés et régions octroient à certaines conditions des primes, notamment en cas de rénovation, embellissement, réhabilitation, acquisition ou construction d’un immeuble, mais aussi dans beaucoup d’autres hypothèses (en présence d’un immeuble insalubre, aux fins d’alléger les frais d’un déménagement…).

202. Privilège  : un droit que la qualité de la créance donne à un créancier d’être préféré aux autres créanciers, même hypothécaires (article 2071 et suivants du Code Civil). Les privilèges priment les hypothèques.

203. Procès-verbal de dires et difficultés : dans le cadre d’une procédure de liquidation-partage, parmi les points soulevés par les parties, il en est que le notaire ne pourra résoudre. Dans ce cas, le notaire dressera un procès-verbal de dires et difficultés qui reprendra ces points à l’attention du juge, lequel devra trancher afin de permettre au notaire de continuer sa mission. Le notaire précise son avis dans ce procès-verbal.

204. Procès-verbal d’ouverture des opérations : en matière successorale, le notaire désigné par le juge réunit toutes les parties, présente les différentes voies que l’on peut suivre et tente d’éviter le partage judiciaire. A l’occasion de cette réunion, les points litigieux seront soulevés par les héritiers (ou leur avocat) et consignés dans ce procès-verbal qui marque l’ouverture des opérations de liquidation-partage.

205. Quitus : acte par lequel l’assemblée des copropriétaires marque son approbation des comptes pour l’exercice annuel et décharge syndic et conseil de copropriété. Ce terme est utilisé en pratique mais n’est pas repris dans la loi sur la copropriété.

206. Quorum : limite imposée en matière de présence minimale ou de puissance votale, par exemple lors du vote de l’assemblée générale des copropriétaires.

207. Quotité disponible : portion de la masse successorale qui peut être attribuée aux héritiers et légataires, après calcul de la réserve qui revient de plein droit à certains héritiers.

208. Rapport : un immeuble de rapport appartient souvent à un seul propriétaire, est composé de plusieurs logements, parfois avec un rez-de-chaussée commercial et est acquis dans le but exclusif d’obtenir un rendement efficace (bénéfice issu de la différence entre les loyers perçus et les charges afférentes).

209. Rapport en moins prenant : lorsque le rapport à la succession d’un immeuble n’est plus possible (suite à vente, par exemple), le rapport s’effectue en moins prenant. Cela signifie que l’héritier qui a reçu l’immeuble et l’a vendu recevra moins dans la succession du défunt.

210. Rapport successoral : lors du calcul de la masse successorale soumis aux droits de succession, on ajoute fictivement à l’actif brut les biens que le défunt a donnés de son vivant. Cet ajout se dénomme le rapport des biens à la succession et permet notamment de s’assurer que chaque héritier réservataire a bien reçu la part minimale à laquelle il a droit.

211. Réception définitive : lorsque tous les manquements et imperfections constatés lors de la réception provisoire ont disparu, l’on procède à la réception définitive de la même manière que lors de la réception provisoire. Le délai maximal entre les deux réceptions est généralement d’une année. (v. 212).

212. Réception provisoire : lorsqu’un immeuble en construction est sur le point d’être terminé, une rencontre a lieu entre architecte, entrepreneur et maître de l’ouvrage. Chaque pièce sera visitée par tous avec soin et tous les manquements et imperfections constatés seront consignés dans un procès-verbal contradictoire, signé par tous. Très souvent, ce procès-verbal constitue le point de départ de la garantie décennale. (v. 211).

213. Récompense : lors de la dissolution du régime matrimonial, il est dû récompense par chaque époux à concurrence des sommes qu’il a prises sur le patrimoine commun pour acquitter une dette propre et généralement toutes les fois qu’il a tiré un profit personnel du patrimoine commun. Si c’est le patrimoine commun qui a bénéficié des fonds propres d’un époux, il devra récompense à ce dernier (articles 1432 et suivants du Code civil).

214. Réduction : lorsque, dans le cadre d’une succession, des donations trop importantes effectuées en son temps par le défunt mettent en danger le droit à la réserve, elles sont réduites. En droit, on parle de réduction des libéralités excessives.

215. Régisseur : administrateur ou gestionnaire de biens ou de droits immobiliers qui lui sont confiés sous le régime du mandat, généralement écrit. A l’égard des locataires, le régisseur se comporte comme le propriétaire du bien loué (rédaction des baux, garanties locatives, indexations, rappels, poursuite judiciaire éventuelle, prises d’assurances diverses, perception des loyers, choix et surveillances des travaux, etc…).

216. Registre central des contrats de mariage (RCCM) : banque de données destinée à contenir tous les contrats de mariage établis en Belgique. Les notaires disposent de trois années à dater du 1er janvier 2012 pour inscrire au registre tous les contrats de mariage et actes modificatifs passés devant eux et pour lesquels les deux conjoints sont encore en vie et ce, même si ces derniers sont divorcés depuis.

217. Registre central des dispositions de dernières volontés (en abrégé CRT) : Base de données dans laquelle figure de manière confidentielle l’identité de toutes les personnes qui ont rédigé un testament et accepté son enregistrement dans le registre.

218. Règlement de copropriété : acte qui fait partie intégrante de l’acte de base et destiné à régler tout ce qui touche à la division de la propriété, la conservation, l’entretien et la reconstruction de l’immeuble. Le fonctionnement de l’assemblée générale et du conseil de copropriété et les règles propres au syndic (nomination, pouvoirs, durée du mandat) y sont également mentionnés.

219. Règlement d’ordre intérieur (ROI): acte qui peut être rédigé sous seing privé et qui prévoit la manière dont les copropriétaires doivent vivre ensemble (interdiction de professions libérales, d’animaux domestiques, nettoyage, etc.). En pratique, il est souvent intégré à l’acte de base, acte notarié.

220. Réméré : il y a pacte de réméré lorsqu’un vendeur d’un bien immobilier prévoit, en accord avec l’acquéreur, dans l’acte notarié une faculté de rachat de sa maison au plus tard dans les 5 ans de la vente (art. 1659 du Code civil).

221. Reportabilité : disposition fiscale propre à la Région flamande selon laquelle les droits d’enregistrement payés à l’occasion du premier achat d’un bien immobilier peuvent être récupérés sur les droits d’enregistrement dus lors de l’acquisition d’un autre bien immobilier lorsque le premier bien est vendu. Les deux logements (ancien et nouveau) doivent se situer en région flamande. La vente du premier logement peut avoir lieu avant ou après l’acquisition du nouveau bien. Dans le premier cas, on parle de reportabilité des droits par imputation (v. «Imputabilité») de ceux-ci et, dans l’autre, par restitution.

222. Représentation : si une personne qui, normalement, aurait dû hériter, est prédécédée, ses descendants, frères ou soeurs peuvent quand même venir à la succession par représentation de cette personne prédécédée.

223. Réseau écologique flamand (VEN) : une liste des immeubles non bâtis telle que visée dans le décret du 21 octobre 1997 concernant la conservation de la nature et le milieu naturel, sera exemptée de droits de succession. En région wallonne, le projet Natura 2000 répond à des objectifs similaires.

224. Réserve : portion de la masse successorale qui revient d’office à certains héritiers, qualifiés de réservataires, comme les enfants ou le conjoint survivant du de cujus (v. 83).

225. Restitution : lorsqu’une personne revend un bien immobilier dans les deux ans de son acquisition, à certaines conditions, il peut bénéficier d’une restitution partielle (60 % et 36 % dans la Région de Bruxelles-Capitale) des droits d’enregistrement acquittés lors de l’achat. En région flamande s’applique le système de la reportabilité.

226. Revenu cadastral : montant fictif, censé correspondre au revenu locatif annuel d’un bien immobilier.

227. Reverse mortage : (v. 266).

228. Saisine : fait pour les héritiers de disposer,  dès le décès du défunt, de la possession de tous les biens qui dépendent de la succession.

229. Sale and lease back : afin d’obtenir des liquidités, il peut arriver qu’une personne physique ou morale cède la propriété d’un immeuble déjà amorti à une société qui lui donne immédiatement après en leasing. Cette technique permet de générer d’une part une plus-value immunisable et de recréer d’autre part, à partir du bien amorti, une nouvelle base d’amortissements fiscalement déductibles.

230. Scrutateur : il n’existe pas de définition légale de cette fonction. En matière de copropriété, le scrutateur est l’un des membres du bureau. Il est nommé par vote de l’assemblée si les statuts ne prévoient rien. Il est surtout là pour s’assurer, sous le contrôle du président, que les choses se passent dans les règles (contrôle du travail du secrétaire, de la régularité de la feuille de présence, du décompte des voix, etc.).

231. Secrétaire : en matière de copropriété, le secrétaire est l’un des membres du bureau. Son rôle est de rédiger la feuille de présence, d’effectuer le décompte des voix des présents, représentés et absents et de dresser le procès-verbal. Depuis le 1er septembre 2010, la loi mentionne le syndic comme le secrétaire, sauf accord contraire de l’assemblée.

232. Servitude : charge imposée à un bien immobilier, appelé «fonds servant», qui appartient à une personne pour l’usage et l’utilité d’un autre bien immobilier, appelé «fonds dominant», propriété d’une autre personne. Exemples : servitude de passage, d’écoulement des eaux pluviales, de bon père de famille.

233. Soulte : montant en espèces qui doit être acquitté par celui qui, à l’occasion d’un partage, se voit attribuer un lot d’une valeur supérieure à la part lui revenant. Une soulte peut également se dégager à l’occasion d’un échange immobilier.

234. Sous-traitant : corps de métier (plombier, électricien, etc.) désigné par l’entrepreneur général pour la réalisation de certains travaux qu’il ne veut ou peut assumer.

235. Statuts d’un immeuble : les statuts d’un immeuble sont formés de l’acte de base, du règlement de copropriété et, très souvent, du règlement d’ordre intérieur. Ces trois documents régissent la copropriété de cet immeuble et s’imposent à tous ceux qui possèdent ou possèderont des droits dans cette dernière.

236. Stipulation pour autrui : convention par laquelle il est convenu entre les parties que c’est un tiers, pourtant non signataire, qui bénéficiera des avantages du contrat.

237. Substitution  :

• le législateur n’a pas voulu que les enfants d’une personne jugée indigne d’hériter soient pénalisés. Ils peuvent venir à la succession par substitution de l’indigne.

• faculté conférée par un mandant au mandataire de désigner un tiers habilité à remplir à sa place sa mission.

238. Successeur irrégulier : par opposition aux héritiers légitimes, l’Etat est appelé successeur irrégulier.

239. Succession anomale : succession qui n’obéit pas aux règles normales de dévolution, notamment en raison de la provenance de certains biens qui les prédestinent légalement à une personne définie, par priorité à tous les autres héritiers.

240. Succession en latence : succession dans laquelle l’ensemble des héritiers n’a pas encore été trouvé.

 241. Succession vacante : une succession qui s’ouvre en l’absence de testament et personnes susceptibles d’hériter est déclarée vacante.

242. Sui generis : se dit d’un contrat qui ne rentre dans aucune catégorie juridique connue et constitue donc une œuvre novatrice.

243. Superficie (droit de): le droit de superficie consiste à avoir des bâtiments, ouvrages ou plantations sur le terrain d’autrui durant une période déterminée. A son expiration, le propriétaire du terrain devient également propriétaire de tout ce qui a été construit, à charge pour lui de les payer à leur valeur du moment. Le droit de superficie, d’une durée maximale de 50 ans, est souvent utilisé pour des raisons fiscales.

244. Surenchère : lorsqu’on un bien immobilier a été adjugé sous réserve de surenchère, il est possible d’initier une nouvelle vente en se rendant chez un huissier pour y consigner une somme précisée, qui va constituer une nouvelle enchère. L’huissier la signifiera ensuite au notaire qui organisera une nouvelle vente publique. Depuis le 1er janvier 2010, la seconde séance est supprimée, tant pour les ventes publiques volontaires que forcées.

245. Synallagmatique : se dit d’une convention qui prévoit, à l’attention de chacun des cocontractants ayant des intérêts opposés, l’exécution de prestations réciproques. Exemples : bail ou vente.

246. Syndic : agent immobilier agissant dans le cadre de l’administration de copropriétés soumises au régime légal de la copropriété forcée des immeubles ou groupes d’immeubles bâtis. Il est désigné par l’assemblée générale des copropriétaires et chargé de veiller à la bonne gestion de la dite copropriété.

247. Syndic judiciaire : syndic désigné à la demande d’un copropriétaire par un juge lorsqu’il n’est pas désigné par le règlement de copropriété. Il peut être provisoire, si la nomination résulte d’un empêchement ou d’une carence du syndic en place.

 248. Syndic provisoire : une assemblée générale peut trouver à redire à la gestion du syndic (comptabilité opaque, absence de  réponse aux questions des copropriétaires, carences diverses, etc.). Elle peut alors lui adjoindre un syndic provisoire, pour une durée ou à des fins déterminées. Il peut également être désigné par justice (v. 247).

 249. Tacite reconduction : se dit d’un contrat oral ou écrit dont le délai prévu a expiré, mais qui continue à produire ses effets suite à l’absence de réaction des parties. Un bail peut être reconduit si le locataire continue à payer son loyer après le délai mentionné et que le bailleur accepte ce loyer sans avoir manifesté le moindre signe de faire valoir le terme du bail pour demander le départ du locataire.

250. Testament : document écrit par lequel une personne dispose de la manière dont ses biens seront distribués après son décès. Il existe 3 formes de testament : authentique, olographe ou international.

 251. Testament de vie : appelé à tort testament, il s’agit d’une déclaration notariée destinée à mieux informer les héritiers et toute personne concernée sur la volonté du déclarant sur des sujets délicats (acceptation ou non de l’euthanasie, du prélèvement d’organe, etc.).

252. Testateur : personne qui a rédigé ou fait rédiger par notaire un testament.

253. Tester : faire son testament.

254. Time-sharing : (v. 167).

255. Titre de propriété : (v. 111).

256. Tontine : lorsque plusieurs personnes achètent en indivision un bien immobilier en insérant dans l’acte notarié une clause de tontine, le décès de l’une d’entre elle va accroître la part des autres d’autant. La particularité de ce type de clause, qui peut porter sur la pleine propriété ou l’usufruit est qu’elle rétroagit au jour de la signature de l’acte, en manière telle que tous les autres acheteurs survivants seront juridiquement censés être propriétaire de leur part ainsi accrue depuis ce jour et non depuis le décès de l’une d’entre elle. Par ce biais, des  droits de succession parfois très importants, peuvent être légalement évités. Cette clause est le plus souvent utilisée par les concubins mais peut aussi intéresser deux sœurs ou frères, une tante et son neveu, etc.

257. Tradition : condition très ancienne imposée pour qu’une donation de biens meubles soit effective. Pour une maison, la remise de la clé au donataire en symbolisait la donation. Actuellement, la tradition est encore exigée pour la validité d’un don manuel d’espèces, ce qui se traduit par un évitement d’un virement bancaire des fonds donnés entre donateur et donataire. Les fonds sont retirés du compte du premier pour être simultanément déposés sur le compte du second. L’administration fiscale admet toutefois de plus en plus le virement.

258. Transcription hypothécaire : pour être rendus opposables aux tiers, une série d’actes notariés qui portent sur des immeubles doivent être transcrits. Citons les baux à vie ou qui présentent une durée supérieure à 9 ans, les apports d’immeubles en société, leur vente, échange, acquisition, partage ou donation, ainsi que les actes de base et les pactes de non sortie d’indivision.

259. Tréfonds : volume de terre qui se trouve sous la surface du sol dont une personne est propriétaire (sous-sol).

260. Usucapion : mode d’acquisition également dénommé «prescription acquisitive» qui s’établit par la possession d’un bien immobilier appartenant à autrui. Pour qu’elle puisse déboucher sur la propriété pour le possesseur, ce dernier doit exercer la possession de manière continue et non interrompue, paisible, non équivoque, et publique (en se comportant aux yeux de tous comme propriétaire). Le délai minimal pour devenir propriétaire est de 10 ans, mais il peut atteindre 20, ou même 30 ans. Il peut être suspendu ou interrompu.

261. Usufruit : celui qui vit dans un immeuble peut l’occuper en tant qu’usufruitier. A ce titre, «il peut se comporter comme propriétaire» (art. 578 du Code Civil) mais à charge de conserver l’immeuble dans son état. La plupart du temps, l’usufruitier peut occuper l’immeuble durant toute la vie. Ce sera par exemple souvent le cas lorsque, dans une famille, l’un des époux décède sans avoir fait de testament. Le conjoint survivant disposera de plein droit de l’usufruit de l’immeuble familial, tandis que les enfants bénéficieront de la nue-propriété. Seul le décès de l’époux (ou épouse) survivant permettra aux enfants de réunir usufruit et nue-propriété et ainsi devenir en indivision propriétaire du bien.

262. Varebo : liste des terrains qui, en Flandre, présentent un risque de pollution.

263. VEN : (v. 223).

264. Vente en viager : contrat notarié par lequel une personne qui vend son bien immobilier (maison, appartement, …), appelée crédirentier, se réserve la faculté de continuer à l’occuper toute sa vie, mais accepte aussi que le prix de vente ne lui soit pas versé à la signature de l’acte notarié, mais transformé en une rente mensuelle et indexée que l’acquéreur (appelé débirentier) doit assumer durant toute la vie du crédirentier ou durant une période convenue. Si le débirentier dispose de la faculté d’occuper les lieux ou les louer à un tiers, le montant de la rente sera majoré en conséquence.

265. Vente publique immobilière : vente d’un bien immobilier organisée sous la présidence d’un notaire chargé d’adjuger le dit bien au plus offrant par le biais d’enchères.

266. Viager hypothécaire : nouvelle formule d’emprunt qui permet de bénéficier d’une rente ou d’un capital moyennant hypothèque au profit de celui qui verse ces montants. Le bénéficiaire reste propriétaire. Déjà adoptée en France, elle devrait bientôt voir le jour en Belgique.

267. Vices cachés : lorsque, après l’acquisition d’un bien immobilier, l’acheteur découvre un vice caché (dont un examen des lieux réalisé en bon père de famille normalement diligent n’aurait pu présager sa présence), il ne pourra obtenir dédommagement en justice que s’il démontre un préjudice, agit à bref délai et prouve la mauvaise foi du vendeur (en l’occurrence qu’il ne pouvait ignorer la présence du vice en question). En cas de découverte de ce type de vices ou de vices graves (qui soient de nature à compromettre la solidité ou stabilité du bâtiment), les architectes et les entreprises de construction sont tenus à une obligation spéciale de réparation.

268. Vices de consentement : un accord est vicié lorsqu’il a été obtenu de manière anormale :

•    par la force (contrainte).

•    par erreur sur l’objet ou la cause.

•    lorsqu’il y a disproportion manifeste entre les prestations des parties (lésion).

•    lorsqu’une des parties a usé de manœuvres telles que si elles avaient été portées à la connaissance de l’autre partie, elle n’aurait pas contracté (dol principal) ou alors à des conditions différentes (dol incident).

269. Walsols : banque de données des sols potentiellement contaminés, consultable sur le site www.walsols.be mais non encore validée par la SPAQUE (v. Ch. IX).

270. Wooncode : code du logement de la Région flamande.

 

Upgrade de l’édition 2014:

BDES : en Région wallonne, banque de données d’état du sol qui sera terminée et accessible au public dans le courant de l’année 2014.

Primo accédant : terme qui vise les personnes physiques qui procèdent à leur première acquisition, généralement dans le but de leur octroyer un avantage fiscal.

Primo-accession: terme qui vise le premier achat immobilier par une personne physique, souvent appelée pour cette raison primo-accédante. Ce terme est généralement utilisé dans un contexte fiscal ou social, dans le but de faciliter cette première acquisition. (remplace primo acquisition) .

 

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cover-immo-2014low-1Ce lexique est extrait du Guide Pratique de l’immobilier (2014) 

et est reproduit ici avec l’aimable autorisation de ses auteur et éditeur: qu’ils en soient remerciés.

 

Cet ouvrage fait partie de nos recommandations:  notre page « livres utiles »

 

 

Vous pouvez  aussi consulter le large lexique publié  par le site  Droits Quotidiens

 

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