J’achète une maison occupée par un locataire : puis-je l’occuper ?

>J’achète une maison occupée par un locataire : puis-je l’occuper ?

Plusieurs hypothèses juridiques sont possibles.

Nous présentons ici les principaux cas qui résultent des lois du 20 février 1991 et du 17 avril 1997, lorsque les contrats de bail portent sur le logement affecté à la résidence principale du locataire et donc aussi pour les contrats en cours et conclus après le 28 février 1991. Il convient également de tenir compte des dispositions régionales intervenues en 2018 (2019 pour la Flandre) reproduites en fin du présent article.

Les autres cas doivent faire l’objet d’un examen particulier.

(remarque: il y a lieu d’entendre par l’expression « lorsque le bail est enregistré« : « lorsque le bail a date certaine« . Pour la nuance, voir la question spécifique à ce sujet: « comment un bail a-t-il date certaine ? », dans cette même FAQ)

A.- si le bail a été enregistré avant la signature de l’acte authentique de vente, l’acquéreur est subrogé aux droits et obligations du vendeur (ancien bailleur). En clair: vous devenez bailleur à la place du bailleur…

Si ce bail enregistré est un bail « ordinaire » de 9 ans (l’ancien 3-6-9 ans n’existe plus depuis la loi du 20/2/1991) ou d’une durée supérieure à ces 9 ans habituels, vous pourrez y mettre fin à tout moment pour « occupation personnelle » moyennant notification d’un congé de 6 mois, sans indemnité.

Si ce bail enregistré est de courte durée (c’est-à-dire de 3 ans maximum), vous ne pourrez pas y mettre fin anticipativement (sauf, bien sûr, de commun accord avec le locataire). Cette impossibilité de résiliation anticipée , pour les baux courts, fait cependant l’objet de controverses. Voir cet article-ci sur le blog de Me Carnoy.

B.- si le bail n’a pas été enregistré avant votre acte authentique de vente, il existe 2 possibilités, qui résultent de la durée d’occupation par le locataire:
a) si le locataire occupe les lieux depuis moins de 6 mois, vous pourrez mettre fin au bail, et ce sans motif, ni indemnité.
b) si le locataire occupe les lieux depuis 6 mois au moins (sa domiciliation à la commune le prouve), vous pourrez mettre fin au bail notamment pour occupation personnelle, moyennant un préavis de 3 mois, sans indemnité. Ce congé doit être notifié au locataire dans un délai de 3 mois à compter de la passation de l’acte authentique.

Extraits du Code Civil de référence, à propos de ce qui précède:

Art. 9. Transmission du bien loué.
Si le bail a date certaine antérieure à l’aliénation du bien loué, l’acquéreur à titre gratuit ou à titre onéreux est subrogé aux droits et obligations du bailleur (à la date de la passation de l’acte authentique), même si le bail réserve la faculté d’expulsion en cas d’aliénation.
précisions art. 15 de la L 1997-04-13/43>
Il en va de même lorsque le bail n’a pas date certaine antérieure à l’aliénation, si le preneur occupe le bien loué depuis six mois au moins. Dans ce cas, l’acquéreur peut cependant mettre fin au bail, à tout moment, pour les motifs et dans les conditions visés à l’article 3, §§ 2, 3 et 4, moyennant un congé de trois mois notifié au preneur, à peine de déchéance, dans les trois mois qui suivent (la date de la passation de l’acte authentique) constatant la mutation de la propriété.

 

Région Wallonne:

En matière de transmission de l’habitation louée, voici ce que prévoit l’article 63 du décret (wallon) du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation.

Art. 63. Si le bail a date certaine antérieure à l’aliénation du bien loué, l’acquéreur à titre gratuit ou à titre onéreux est subrogé aux droits et obligations du bailleur à la date de la passation de l’acte authentique, même si le bail réserve la faculté d’expulsion en cas d’aliénation.
Il en va de même lorsque le bail n’a pas date certaine antérieure à l’aliénation, si le preneur occupe le bien loué depuis six mois au moins. Dans ce cas, l’acquéreur peut cependant mettre fin au bail, à tout moment, pour les motifs et dans les conditions visés à l’article 55, § § 2 à 4, du présent décret, moyennant un congé de trois mois notifié au preneur, à peine de déchéance, dans les trois mois qui suivent la date de la passation de l’acte authentique constatant la mutation de la propriété.

Région de Bruxelles-Capitale

En matière d’aliénation du bien loué, voici ce que prévoit l’art.229  (inséré par l’ordonnance du 27/7/2017 visant la régionalisation du bail d’habitation) de l’ordonnance du 17 juillet 2003 portant le Code bruxellois du logement

Art. 229. Si le bail a date certaine antérieure à la date à laquelle l’aliénation du bien loué a acquis une date certaine, l’acquéreur à titre gratuit ou à titre onéreux est subrogé pour l’avenir aux droits et obligations du bailleur à la date du transfert du droit de propriété et de la jouissance du bien loué, même si le bail réserve la faculté d’expulsion en cas d’aliénation.
Nonobstant toute disposition légale contraire, cette subrogation, en dépit de toute faculté d’expulsion, a de même lieu lorsque le bail n’a pas date certaine antérieure à celle de l’aliénation, si le preneur occupe le bien loué depuis six mois au moins.
Dans ce cas, l’acquéreur peut cependant mettre fin au bail, à tout moment, pour les motifs et dans les conditions visées à l’article 237, §§ 2, 3 et 4, moyennant un congé de six mois notifié au preneur, à peine de déchéance, au plus tard dans les six mois qui suivent la date de la passation de l’acte authentique constatant la mutation de la propriété, sans qu’un congé puisse être notifié préalablement à cette date.

 

Pour la Flandre

Au moment de rédiger ces lignes, les textes qui seront d’application au 1er janvier 2019 ne sont pas encore disponibles. Il est probable que les dispositions actuellement d’application au niveau fédéral, à ce sujet, ne changeront pas.

 

(Merci au pimonaute GT pour sa contribution précieuse)

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