Comment le bailleur peut-il mettre fin au bail de 9 ans ?

>Comment le bailleur peut-il mettre fin au bail de 9 ans ?

Pour les baux affectés à la résidence principale du locataire (preneur).

Durant cette période de 9 ans, le bailleur a la faculté de mettre fin au bail, à certaines conditions.

1. Pour occupation personnelle.

Le bailleur peut mettre fin au bail à tout moment, pour occupation personnelle, à condition de notifier un congé de 6 mois.

Ce congé, pour être valable, doit mentionner le motif invoqué et l’identité de la personne qui occupera personnellement et effectivement le bien loué. il peut s’agir :

– du bailleur lui-même;
– de son conjoint;
– de ses enfants, petits-enfants ou enfants adoptifs, et de ceux de son conjoint;
– de ses ascendants (père, mère, grands-parents) et de ceux de son conjoint;
– de ses frères et soeurs, oncles et tantes, neveux et nièces, et de ceux de son conjoint.

Le bailleur ne pourra plus mettre fin au bail en vue de l’occupation personnelle par des membres de sa famille au 3è degré pendant les 3 premières années du bail.
Ceci s’applique aux contrats conclus ou renouvelés à partir du 31 mai 1997.
Le locataire peut demander au bailleur la preuve du lien de parenté. Dans ce cas, le bailleur doit prouver ce lien dans les deux mois; dans le cas contraire, le locataire peut requérir la nullité du congé. Le locataire doit à son tour introduire la requête en nullité dans les deux mois avant la fin du délai de préavis. Cette nouvelle règle s’applique déjà aux baux en cours le 31 mai 1997.

Que se passe-t-il si le congé n’est pas motivé ?

Ce congé est nul. Le bailleur doit notifier un nouveau congé qui soit conforme à la loi.
Le délai ne commence à courir qu’à partir de la réception de ce nouveau congé par le locataire.

Comment le locataire peut-il contrôler le respect de ces conditions ?

La loi prévoit que l’occupation personnelle des lieux par le bailleur ou l’un de ses proches doit avoir heu dans l’année qui suit l’échéance du préavis donné, ou en cas de prolongation, après restitution des lieux par le locataire, et se prolonger de façon effective et continue pendant deux ans au moins.

Si ces conditions ne sont pas réalisées, le locataire a droit à une indemnité égale à 18 mois de loyer, à moins que le bailleur puisse justifier d’une circonstance exceptionnelle.

Qu’entend-on par circonstance exceptionnelle dans ce cadre-ci ?

Il doit s’agir d’un motif important qui

* empêche le bailleur d’exécuter le projet qui était le sien,
* résulte d’une circonstance indépendante de sa volonté et
* est imprévisible au moment de la notification du congé.

Attention
Cette disposition de la loi n’est pas impérative. Cela signifie que le bail peut exclure ou limiter le droit du bailleur de mettre fin au bail pour l’occuper personnellement et qu’il peut prévoir, par exemple, que le bailleur ne peut invoquer cette possibilité de congé pendant les 3 premières années du bail.

2. Pour travaux.

Le bailleur peut également mettre fin au bail s’il envisage de procéder à des travaux de reconstruction, transformation ou rénovation du bien loué.
Il ne peut cependant le faire qu’à l’expiration de la 3e et/ou de la 6e année (pas d’obligation de respecter les conditions et motivations travaux pour mettre fin à la 9ème année ou à l’échéance des triennats suivants), et à condition de notifier au locataire un congé de 6 mois, qui doit préciser le motif invoqué et répondre en outre à quatre conditions.

1. il doit être accompagné d’une copie
– soit du permis de bâtir, dans les cas où les travaux envisagés requièrent un tel permis;
– soit d’un devis détaillé;
– soit d’une description des travaux avec estimation détaillée de leur coût, si le bailleur a l’intention de réaliser lui-même les travaux;
– soit d’un contrat d’entreprise.

2. Le bailleur doit démontrer en donnant le congé que les travaux envisagés respectent les dispositions légales et réglementaires en matière d’urbanisme, relatives à l’affectation des lieux.

3. Il doit également établir que les travaux affecteront le corps du logement occupé par le locataire. Ne peuvent justifier la rupture du contrat : les travaux devant exclusivement affecter la façade de l’immeuble, le grenier, le jardin, les dépendances de l’immeuble et, de façon générale, les travaux qui ne rendent pas le logement du locataire inhabitable (tels que ceux qui portent sur un autre étage que celui qu’il occupe).

4. Enfin, le bailleur doit démontrer que le coût des travaux est supérieur à trois années de loyer.

Cette condition est cependant assouplie si l’immeuble dans lequel est situé le bien loué comprend plusieurs logements loués appartenant au même bailleur et affectés par les travaux. Dans ce cas, il suffit que le coût global des travaux dépasse deux années de loyer de l’ensemble de ces logements.

En outre, en vue d’assurer le bon déroulement des travaux, le bailleur peut à tout moment mettre un terme au bail de chaque logement concerné moyennant un préavis de 6 mois, MAIS ce bail ne peut pas être résilié pendant la première année.

Attention!
Cette disposition de la loi sur les loyers n’est pas impérative. Cela signifie que le bail peut exclure ou limiter le droit du bailleur de mettre fin au bail pour effectuer des travaux et prévoir, par exemple, qu’il ne peut le faire avant l’expiration du deuxième triennat. Une telle clause est parfaitement valable.

Que se passe-t-il si le congé ne répond pas aux conditions de la loi ?

Ce congé est nul. Le bailleur doit notifier un nouveau congé, qui soit conforme à la loi, s’il est encore possible de le faire dans le délai prescrit par la loi.

Le locataire peut-il contrôler le respect des conditions légales par le bailleur ?

La loi prévoit que les travaux doivent être commencés dans les 6 mois et être terminés dans les 24 mois qui suivent l’échéance du préavis donné, ou en cas de prorogation, après restitution des lieux par le locataire.

Le locataire peut demander au bailleur de lui communiquer les documents (factures, photos, … ) permettant de prouver que les travaux projetés ont été réalisés dans les conditions et les délais prévus par la loi. Si le bailleur, sans justifier d’une «circonstance exceptionnelle», ne réalise pas les travaux dans les conditions et les délais prévus, le locataire a droit à une indemnité égale à 18 mois de loyer. En ce qui concerne l’appréciation de la «circonstance exceptionnelle», on se reportera à ce qui est dit au sujet de la résiliation pour cause d’occupation personnelle (ci-dessus, point 1.)

3. Résiliation sans motif, moyennant indemnité.

A la fin du premier et du deuxième triennat, le bailleur peut également mettre fin au bail sans motif, mais à condition de notifier un congé de 6 mois et de verser au locataire une indemnité. Cette indemnité est égale à :

– 9 mois de loyer si le congé est notifié à la fin du premier triennat;
– 6 mois de loyer si le congé est notifié à la fin du deuxième triennat.

Le versement de l’indemnité n’est pas une condition de validité du congé, ce qui signifie quelle ne doit pas être versée au moment de la notification du congé pour que celui-ci soit valable.

Attention!
Cette disposition de la loi sur les loyers n’est pas impérative non plus. Cela signifie que le contrat peut exclure ou limiter le droit au bailleur de mettre fin au bail sans motif (et prévoir par exemple qu’fl ne peut le faire avant l’expiration du deuxième triennat).
(source: Cabinet Demine)

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