Accueil >> Conseils >> Confier l’exclusivité ?

Ceux qui connaissent PIM depuis longtemps le savent : nous ne sommes pas des fanatiques inconditionnels de l'exclusivité, même si nous la préconisons, dans le cadre d'une relation libre et responsable (et non pas obligatoire, comme indûment préconisé par l'IPI).

Voici pourquoi.

Lorsque certaines précautions sont prises, il y a de nombreux avantages - pour toutes les parties en cause - à pouvoir travailler en confiance réciproque sur base d'une mission exclusive.

Avantages pour l'agent immobilier:

• Il peut réunir tous les éléments d'information, sur le bien et le vendeur, qui lui permettront de préparer au mieux le dossier qu'il transmettra au notaire, le moment venu.
• Il est assuré que, si la mission de vente lui a été confiée à un prix réaliste, il touchera de toute façon sa commission en contrepartie de ses efforts personnels et de ses investissements en temps et en publicité. La publicité est entièrement à charge de l'agent, sauf autre accord préalable contraire. L'agent immobilier a donc tout intérêt à faire un maximum d'efforts pour vendre vite et bien, ce qui lui permettra notamment de récupérer son propre investissement nécessaire à la commercialisation du bien.
• La relation avec le vendeur a de fortes chances d'être de meilleure qualité car elle repose sur une confiance réciproque.
• Même si l'agent traite l'affaire en "coexclusivité" avec un confrère, les modalités doivent être bien définies et connues de toutes les parties. Un travail dans la transparence évite des conflits ultérieurs, que ce soit entre confrères ou entre vendeurs et acheteurs.
• Si, après un travail préparatoire plus important, l'agent s'occupe d'affaires exclusives à des prix sérieux, il pourra les réaliser plus vite. L'agent immobilier sera enclin à mieux étudier les affaires au préalable et pourra mieux les présenter à la vente.

Avantages pour le vendeur :

• Si l'agent immobilier travaille avec une mission de vente officielle et exclusive, il prendra le temps de vérifier le sérieux et la solvabilité des candidats acquéreurs. Il ne fera pas signer n'importe quoi à n'importe qui, pour bloquer l'affaire le premier, dans l'espoir de toucher la commission lui-même plutôt qu'un de ses confrères.
• Le bien ne sera plus déprécié, dégradé en patchwork publicitaire d'agences immobilières.
• On n'assistera pas à une braderie dans les médias où différentes agences annoncent le même bien à différents prix.
• En cas de problème, c'est l'agent immobilier qui a reçu la mission de vente exclusive et dont le nom figure sur la convention, qui est seul responsable. Il ne faut donc pas entamer des parties de cache-cache juridique.
• En choisissant un seul agent, le vendeur responsabilise davantage cet agent et lui enlève toute excuse pour ne pas faire tous les efforts, financiers et autres, afin de vendre plus vite et mieux.
• Le vendeur ne risque pas de se voir réclamer plusieurs fois la commission, et être condamné à la payer, si l'acheteur est fiché dans plusieurs agences, comme c'est parfois le cas.
• L'exclusivité n'empêche pas les collaborations entre agences qui se font confiance. Dans ce cas, elles partagent leurs honoraires selon des critères internes à la profession.

Avantages pour l'acheteur:

• Il ne doit pas faire le tour de toutes les agences pour voir laquelle vend le moins cher.
• Il sait qu’il traite avec quelqu'un d'autorisé. C'est nettement plus sérieux et rassurant.
• Les renseignements qu'on lui donne sont plus fiables.
• La transaction se fait dans la transparence car l'agent ne court aucun risque de voir l'affaire lui échapper en donnant le nom du propriétaire ou d'autres renseignements importants à l'acheteur.
• Le domaine immobilier devient de plus en plus complexe, sur le plan administratif, fiscal ou financier. La moindre faille, la moindre erreur et la vente peut-être bloquée, indéfiniment. Pire encore, on peut vous obliger à annuler la transaction. A démolir tout ou une partie des bâtiments, à racheter des servitudes, etc... Il vaut mieux s'adresser à quelqu'un qui connaît le dossier à fond plutôt qu'à une ribambelle d'amateurs, peut-être empressés mais pas forcément très éclairés.

En conclusion:

L'absence de mission ECRITE ET EXCLUSIVE débouche sur une foire d'empoigne où l'on oublie toute précaution juridique, administrative et financière, au détriment de l'acheteur et du vendeur et au seul profit de la commission.

L'absence de mission ECRITE ET EXCLUSIVE - travailler sans être sûr d'être payé - incite à travailler le moins possible (même si on prétend le contraire) en recourant à des artifices pour bloquer l'affaire (et réclamer la commission) quitte à abandonner une part des gains en frais de justice.

La base des affaires saines c'est la confiance mutuelle - qui se mérite - et, en immobilier, le ciment des affaires saines c'est le contrat ECRIT ET EXCLUSIF.

Quelles précautions prendre avant de confier une mission de vente exclusive à une agence ?

1. Vérifier que l'agence a pignon sur rue, qu'elle est enregistrée à l'IPI et honorablement connue.
2. S'assurer qu'elle connaît la région où le bien se trouve ou qu'elle y a des collaborateurs.
3. Voir si elle a l'expérience de ce type de transactions, la clientèle pour ce genre de biens.
4. Examiner ensemble, et de façon détaillée, les moyens publicitaires que l'agence met en œuvre pour réaliser au plus vite et au mieux la vente du bien.
5. Vérifier si elle est présente sur Internet.... (vous voyez l'allusion ?)
6. Exiger l'ouverture à la collaboration avec d'autres agences
7. Ne pas vous enfermer dans un contrat dont la durée initiale est trop longue, sauf complexité particulière du dossier. Prévoyez une durée initiale de mission exclusive par exemple de trois mois, reconductible de mois en mois. Cela vous laisse une porte de sortie si "vous vous êtes trompé de cheval"....

Alors, soyez attentif et très critique pour choisir votre agent immobilier : et après, laissez-le travailler dans la dignité et la sérénité pour défendre au mieux vos intérêts.

(inspiré de www.cybelweb.be)